一般納稅人不動產核算增值稅新規解析

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摘要：我國頒布的增值稅會計處理新規，極大地滿足了社會主義市場經濟飛速發展對于革新稅務管理方式的時代新要求，在當下具有指導企業發展的典型意義。基于此發展背景，本文將立足于一般納稅人的基本概念，充分結合一般納稅人主體的不動產核算行為，深入分析我國一般納稅人不動產核算增值稅會計處理新規取得的突破與進展，以期能夠為一般納稅人的會計核算行為，提供一些理論層面的參考借鑒。

關鍵詞：一般納稅人；不動產核算；增值稅會計處理

1引言

近些年來，隨著社會主義市場經濟的蓬勃發展，社會各行業的生產經營方式較以往普遍有了明顯的不同，這也使得以往的一些規章條例逐漸開始暴露出諸多的不足，無法繼續為產業的轉型升級提供更多的保障。在此形勢下，我國財政部和國家稅務總局，相繼更新了有關于一般納稅人不動產核算的增值稅會計處理新規，進一步規范了不動產轉讓以及房地產企業轉讓自主開發房地產項目等經營行為。

2已抵扣不動產更換為不許抵扣項目的會計核算

結合我國2016年出臺的15號公告來看，凡是已經被抵扣進項稅額的不動產，若是要被用作其他用途或是出現了額外的損失情況，那么應當選用相對常規的計稅方法做好項目的計稅工作。至于一些無須征收增值稅的項目或者個人消費項目，按照增值稅會計處理的新規定，還需要額外計算不能被進行抵扣的進項稅額，可以引用的計算公式為：不能抵扣的進項稅額=（已經被抵扣的進項稅額+亟待積口德進項稅額）×不動產凈值率。例如，某企業想要將使用了一年的辦公樓，改建為企業員工的宿舍樓，考慮到辦公樓的使用期只有一年，凈值率達到95%，所以不能夠被抵扣的進項稅額實則達到了105.6萬元，亟待抵扣的進項稅額達到45萬元，這些都應被歸類為員工宿舍的建造成本。通過計算可知，該企業在使用辦公樓13個月以后，要想將辦公樓改造為員工宿舍，說明之前待抵扣的進項稅額45萬元已經被抵扣完成，緊接著應當根據改變房屋用途時凈值率的變化情況，及時將隨之產生的進項稅額轉出去，一并統計到企業員工宿舍的建造成本當中，符合會計處理新規對于已抵扣不動產轉化為不得抵扣項目的相關要求［1］。

3一般企業取得不動產環節所涉及的會計核算

在業界時常被提到的取得不動產，實質上指代納稅人通過各種渠道所獲得的不動產，這些渠道可以細化為購買行為、被投資或者被捐贈行為。等到一般納稅人已經獲得合法扣稅憑證之后，應當及時將進項稅額的60%扣除，而不是另計為當期的銷項稅額，至于剩下的40%可被視為等待抵扣的進項稅額，直到第十三個月再扣除到銷項稅額以外。比如，某公司在2017年購置的一座辦公樓，對應的增值稅專用發票金額為20億元，稅額計為2.2億元，被歸納為固定資產進行核算處理，從第二個月開始可以作計提折舊處理。由此，在處理新購辦公樓的時候，應交的增值稅應為2.2億×60%=132000000元，應交稅費應為2.2億×40%=88000000元。直到第十三個月以后進行會計處理后，該公司辦公樓所應當繳納的進項稅額，即增指稅應為88000000元，另需上交88000000元待抵扣進項稅額，如此才符合會計處理新規對于不動產分析抵扣進項稅額的會計核算流程。

4涉及不動產經營性租賃的會計核算處理規定

根據國家稅務總局出臺的一般納稅人所有不動產會計處理新規來看，凡是以經營租賃方式獲得的不動產，可以分別采取簡易計稅或者一般計稅等管理方法，所采取的稅率管理辦法則各有側重。像是某企業所出租的月租金達到30萬元的辦公場所，若是按照一般計稅方法判斷，應當繳納的增值稅應為：借銀行存款30萬元÷（1+11%）×11%=29730元，另外還應包括預交的8108元增值稅，所以最終需要向所在地申報的補繳稅款，應為29730-8108=21622元［2］。

5不動產在建工程分期抵扣進項稅額的會計核算

根據頒布的會計處理新規來看，涉及的不動產在建工程，主要指代一般納稅人對于所購置的不動產進行的修建、改造或者裝飾等行為。一般來說，要想使得不動產在建工程能夠符合分析抵扣進項稅額的相關規定，一方面需要確保該項不動產在建工程的具體時間處于2016年5月1日之后，另一點就是要確保經過修建或改造等處理作業之后的不動產在建工程，能夠產生50%以上的增值。其中，會計處理新規較為特殊的一點即是，對于涉及不動產在建工程的材料、設備等購進貨物，所需要進行的會計核算條件有著嚴格的規定。像是在購置相關貨品或材料的時候，要確定能夠被投用于不動產在建工程，并且能夠符合分期抵扣的相關規定，此后才能確保這些不動產實體的進項稅額，能夠按照類似于不動產分期抵扣進項稅款的比例進行扣除，另外就是在使用之時，確定已經按要求抵扣了40%的進項稅額。

6結語

綜上所述，在社會主義市場經濟發展的新常態下，一般納稅人的不動產增值稅稅務處理流程及步驟，較以往都有了很大的不一樣，這也使得稅務處理工作變得日益煩瑣。在此發展背景下，我國陸續更新了有利于規范增值稅的會計樹立新規，逐漸穩定了競爭市場上的稅務處理秩序，只是一些涉及客觀事件的行為往往無法得到有效地把控，所以還需要不斷分析一般納稅人的行為案例，繼而從中獲得啟迪。

參考文獻

［1］李永波.全面“營改增”后一般納稅人不動產增值稅核算例析［J］.國際商務財會,2017（11）.

［2］馮秀娟.一般納稅人不動產核算的增值稅會計處理新規解析［J］.財會月刊,2017（7）.

作者:張素云 單位:河鋼集團有限公司