物業管理存在法律問題及對策分析

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摘要：就我國而言，物業管理服務是伴隨著房地產企業而興起的新型產物。但是，根據實際調查發現，我國物業管理方面所形成的立法相對比較薄弱，相關物業法規體系以及管理法律等方面需要進一步完善。而且，大部分業主并沒有健全的法律意識，而且物業管理企業所經營的活動也不夠科學規范，房地產公司與物業公司之間的關系如同父子關系，整個物業管理隊伍的素質較低。本文旨在探討物業管理中存在的法律問題，并在此基礎上總結出相關對策。

關鍵詞：物業管理；法律問題；對策

伴隨著我國房地產市場在近些年的蓬勃發展，從城市到農村很多地方都曾出現過房地產熱等情景。誠然，房地產的大力發展，改善了我國眾多居民的居住條件，而且也興起了物業管理這一門新型服務行業。雖然我國城市居民的住宅水平從整體上有了大幅度提高，但在實際調查中發現我國物業管理水平卻停滯不前。當前，不斷涌出諸多物業管理問題，既制約了居民整體居住水平又加深了業主與物業之間的矛盾。因此，我們要更加重視物業管理工作。

一、物業管理概念

具體而言，房地產中“物業”一詞的出現，主要指在建成某一個建筑物或一棟住宅單元樓之后，相關管理人員對整個住宅樓、商業大廈以及廠房等的管理服務［1］。物業大小并沒有實際區分，一般大廈可以作為一項物業，而一個單元樓有時也可以做一項物業。物業管理，即依據事先簽署的合同，物業管理企業與業主方要定期對房屋設施進行必要的養護，同時還要對所規定的區域環境進行維護，從而確保整個小區的活動規范且有秩序性。就整個社會發展情況來說，物業服務產業化管理模式、業主委員會自營模式等是主要的物業管理模式。

二、物業管理中存在的法律問題

（一）立法滯后憲法的相關條款、國務院等頒布的有關物業管理法律、各省市自治區頒布的相關地方性法規等，是我國現有物業的管理法律與法規。雖然很多問題在相關的物權法中作出了明確規定，但是在具體執行過程中，物業管理人員依然與業主容易產生糾紛，對相關物業服務用房與公用設施混淆不清，車庫管理方面不夠完善等。總的說來，我國當前物業管理法律存在立法滯后等問題。

（二）職責界定不清我國物業管理行業是近些年才逐步興起的，因此開發商與物業管理公司通常都存在著一定關系。大多數業主都知道，物業管理公司大部分都是開發商下面的直屬公司。在這種情形下，物業管理公司所代表的利益就是開發商的利益，在處理實際問題中往往不能站到業主方面充分考慮，物業管理公司通常會對開發商進行必要的維護。

（三）難以實施業主自治近些年，很多地方的小區不斷呼吁業主自治。業主自治，需要在物業管理區域內的全體業主依據相關法律，建立起自治組織并確立自治規范，這種模式是一種基層治理模式。但是，在實際管理過程中，業主自治會遭遇很多意想不到的問題，實施起來非常困難。

（四）缺乏經營規范與必要監督由于物業管理在我國興起的時間并不長，因此并沒有制定比較完善的管理制度與有效的法律法規對其進行約束。在具體管理中，物業管理公司與業主之間并沒有形成明確的權責關系，在對某些事情處理中，物業管理公司還會反客為主，頻繁與業主產生種類多樣的矛盾。很多業主反映，物業公司沒有認識到自己的基本管理職責，不明白如何為業主提供必要的管理服務，將自己當成小區的主人，將小區內的一些公用設施出租給社會上的某些商戶并收取一定費用，從來不征求居民意見就對小區內的設施進行隨意變動。上述問題，讓業主不厭其煩，主要是缺乏經營規范與必要監督造成的。

三、完善我國物業管理法律制度的具體對策

（一）制定比較健全的物業管理法具體說來，想要逐步完善物業管理法律，所要做的具體事情非常多，但是首先要制定出一部非常合適的《物業管理法》。例如，在制定有關物業管理的法律法規時，相關部門要明白物業管理要充分考慮廣大業主的利益，是對國民生計產生重要影響的一項偉大事業。因此，相關物業管理法要由全國人大進行制定；物業管理不僅涉及了物權關系還涉及了債權關系，不僅包括物業管理企業與業主方面的利益，還包括了開發商以及政府等諸多方面的監督管理。因此需要制定出一部比較完善且非常全面的法律，逐步對其中的法律關系進行明確界定，同時還要定出每個主體的具體權利與義務；在立法目的方面，所制定的物業管理法同時兼顧物業企業、開發商以及業主三方面的具體利益，這樣才能對整個物業管理市場進行必要維護。在設計相關制度時，立法單位要最大限度地將三方主體之間的權利義務關系進行有效平衡，從而能夠有效化解矛盾糾紛；物業管理法中的內容不僅要全面合理也要有所側重點，不僅要逐步明確業主自治團體在整個物業管理中的實際法律地位，還要逐步明確物業管理監管主體之間的具體職權劃分，如果管理人員與業主之間出現糾紛或矛盾，要明確到責任人；要不斷對業主違約的監管力度進行強化，逐步明確業主違約的法律責任承擔方式。在整個物業管理市場中，要明確開發商的實際法律地位并明確物業監管主體對開發商的監管力度，不斷加強對整個物業維修基金的監管。

（二）逐步完善地方性物業管理的法規體系就時間而言，我國當前地方性物業管理相關立法尚不成熟，與國家立法存在很大的沖突。因此，要逐步完善地方性物業管理的法規體系。例如，相關單位要遵循物業管理條例的規定，對物業管理的地方性法規進行適當修改。假如在實際規章中，出現了一些與上位法產生沖突的條款，就要通過討論交流進行合理修改，逐步使得地方之間立法可能產生的沖突一并消除；在逐步完善的過程中，要充分調查本地區物業管理市場發展的實際狀況，在此基礎上合理制定出與該區域物業管理市場監督比較符合的地方性法律規章，而且要確保制定好的規章制度不會與國家的上位法律產生一定沖突，從而確保在物業管理監督立法上地方與國家的統一協調；地方區域還要依據實際情況不斷對物業管理的招投標計劃、市場準入原則以及相關管理行為規范等進行完善，在處理實際糾紛時要充分依據這些制度［2］。同時，還要進一步完善地方性的物業管理法律體系，讓業主、物業公司以及開發商三者都明晰自己在整個物業管理中所要擔負的具體職責，以及所能享受的主要權利義務，從而使得物業管理市場能夠在良好管理中得到健康穩定的發展。

（三）不斷加強政府行政監管的力度政府是執行物業管理行業監管的主要責任部門，在具體管理過程中還需要物業管理協會提供大力協助。因此，要不斷加強政府行政監管的力度。例如，政府部門要在前期對物業管理行為進行有效規范，從而將監管部分與建設單位遺留下來的問題進行有效解決。住宅小區可以通過招投標的方式選舉比較合適的物業管理企業，如果不是這種方式那么相關房地產行政主管部門就可以不為物業管理辦理商品房預售許可證，同時還要要求建設單位限期改正并給予較大力度的罰款；在辦理前期物業管理招標備案時，建設單位的行政主管部門要詳細登記物業管理用房，假如規劃圖紙標注的面積與規定標準不相符合，就不能進行備案登記；將招投標制度引入在前期物業管理過程中，使得物業項目管理工作能夠被物業管理企業更早接觸到，同時還要對建設單位整體施工情況進行行之有效的監督，一旦發現存在部分施工質量問題，就要及時找出問題存在的原因并責令建設單位在最短時間內改正，確保對業主進行負責就可以將以后可能出現的一定負擔大大減少；政府部門還要對房地產開發市場進行逐步規范，嚴格要求建設單位工程質量驗收時的必要程序，嚴禁任何一個驗收不合格的建設項目渾水摸魚，促使物業管理企業資質審批制度更加完善。要不斷健全對物業管理企業的年檢工作，可以以年為一個固定周期對物業管理工作進行嚴格檢查，在檢查過程中如果發現相關從業人員根本不符合物業管理基本構成要求，就要堅決清理。如果發現物業管理人員服務質量比較低下，且不能在實際工作中嚴格遵循之所制定的管理規范，就要給予嚴格處罰。對于投訴較多而解決較少的物業管理企業，要督促去檢查自身存在的問題，從根源上不斷提升整個物業管理企業的整體管理水平，不斷加強對企業退出行為的監督。

參考文獻：

［1］周林峰，王茜．論物業管理中存在的法律問題及對策［J］．科技視界，2014（23）：353．

［2］胡振宇．物業管理中存在的法律問題及對策［J］．電腦迷，2017（20）：260．

作者：郭忠美 單位：遼寧廣播電視大學