物業(yè)管理模式反思及改革

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摘要：迄今為止，物業(yè)管理作為一項(xiàng)專業(yè)化、市場(chǎng)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式在我國(guó)已走過(guò)30余年的發(fā)展歷程。在這之中，我們?nèi)〉昧艘欢ǔ煽?jī)，但也存在市場(chǎng)化程度地、法律地位不明確、組織結(jié)構(gòu)不健全等一系列問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在不僅不利于我國(guó)物業(yè)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還可能引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題。鑒于此，筆者在分析我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展脈絡(luò)的基礎(chǔ)上，對(duì)其中問(wèn)題進(jìn)行了反思，并提出了我國(guó)物業(yè)管理新模式的改革框架。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；業(yè)主；物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)這一不動(dòng)產(chǎn)管理模式是我國(guó)住房商品化發(fā)展的必然結(jié)果，其有效填補(bǔ)了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進(jìn)了住宅社區(qū)環(huán)境，提升了廣大業(yè)主的生活質(zhì)量。經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)基本形成了以現(xiàn)代企業(yè)為主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員總?cè)藬?shù)不斷增長(zhǎng)，人們逐漸認(rèn)可這一消費(fèi)模式，行業(yè)地位正式得以確立。但值得注意的是，物業(yè)管理作為一項(xiàng)引自國(guó)外的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，其在我國(guó)的本土化實(shí)踐仍處于初級(jí)階段，管理模式粗糙，管理設(shè)計(jì)不合理仍制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

一、對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體不健全，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制失靈

經(jīng)濟(jì)學(xué)將市場(chǎng)定義為“對(duì)某一特定產(chǎn)品展開(kāi)交易的買方與賣方的集合”。通過(guò)定義可以看出，市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)既有賣方，也有買方。但當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理卻不完全滿足市場(chǎng)的定義，物業(yè)服務(wù)作為一項(xiàng)商品大部分情況下買方缺乏主動(dòng)選擇權(quán)，僅由賣方參與市場(chǎng)運(yùn)作。我國(guó)《物權(quán)法》中指出，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)能夠自主選舉業(yè)主大會(huì)代表行使權(quán)利。然而，目前大部分業(yè)主大會(huì)仍處于民事行為能力不完整狀態(tài)，尚不具有成為市場(chǎng)主體的能力。這導(dǎo)致市場(chǎng)的雙向選擇與競(jìng)價(jià)機(jī)制等無(wú)法發(fā)揮作用，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏買方監(jiān)督，也缺乏市場(chǎng)活力，業(yè)主只能被動(dòng)接受“服務(wù)”，物業(yè)管理總體質(zhì)量遲遲得不到提升。

（二）業(yè)主大會(huì)法律地位不明確，缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制

首先，業(yè)主大會(huì)的法律地位尚未明確。目前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)的行為能力及行為權(quán)限未做出明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)仍不能成為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，其在司法中的地位不被承認(rèn)，因而無(wú)法對(duì)外行使法律權(quán)力。其次，業(yè)主大會(huì)缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制。由于缺乏流程完善的運(yùn)行機(jī)制，業(yè)主大會(huì)的日常運(yùn)行往往面臨四難，即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后，業(yè)主大會(huì)缺乏有效的監(jiān)督制度。由于缺乏必要的監(jiān)督制度，業(yè)主又難于自我規(guī)范，導(dǎo)致濫用權(quán)力現(xiàn)象突出。一些業(yè)主大會(huì)成員擅自挪用住宅維修基金，擅自出租、出售公共區(qū)域的情況時(shí)有發(fā)生。

（三）前期物業(yè)承接查驗(yàn)主體缺失，缺少可操作性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

首先，前期物業(yè)承接查驗(yàn)主體缺失。單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)能夠?qū)ζ滟?gòu)買的物業(yè)專有部分有專有權(quán)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部分有共有權(quán)。在進(jìn)行物業(yè)交接時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)專有部分及共有部分進(jìn)行協(xié)同查驗(yàn)。但就目前來(lái)看，建設(shè)單位僅落實(shí)了專有部分查驗(yàn)，無(wú)法完成共有部分的查驗(yàn)工作。其次，物業(yè)承接查驗(yàn)缺乏可操作性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)階段，我國(guó)各地區(qū)物業(yè)查驗(yàn)方法與標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一，查驗(yàn)的具體環(huán)節(jié)與詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)尚未確立，致使高質(zhì)量的交接查驗(yàn)無(wú)法實(shí)行。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，尋租現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度主要由政府主導(dǎo)，這其中就包含了對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管制和干預(yù)的行為。長(zhǎng)此以往，市場(chǎng)的作用被削弱，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制無(wú)法得到有效發(fā)揮，企業(yè)難以憑借自身?xiàng)l件參與公平競(jìng)爭(zhēng)，社會(huì)資源被浪費(fèi)，業(yè)主也無(wú)法從市場(chǎng)上獲得自己最滿意的服務(wù)。與此同時(shí)，現(xiàn)行資質(zhì)管理制度缺乏可行性，無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、出借資質(zhì)等情況難以得到明顯遏制。以超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)為例，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超資質(zhì)運(yùn)營(yíng)的，“由縣級(jí)以上政府對(duì)主管部門發(fā)出警告，責(zé)令整改，并處1萬(wàn)~3萬(wàn)罰款。”其中，責(zé)令整改部分的相關(guān)細(xì)節(jié)與標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有明確，責(zé)令整改后的資質(zhì)問(wèn)題也未提及，這就使得問(wèn)題難以得到實(shí)質(zhì)性解決。

二、我國(guó)物業(yè)管理模式的改革構(gòu)想

（一）成立或完善業(yè)主大會(huì)，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)買方主體

對(duì)于新建項(xiàng)目而言，業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)行可從以下幾方面入手：一是，運(yùn)用“準(zhǔn)強(qiáng)制性”手段選舉組建業(yè)主大會(huì)，即建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專有部分達(dá)到一定交付比例后向該處物業(yè)所在街道辦報(bào)送首次業(yè)主大會(huì)所需材料，準(zhǔn)備相關(guān)事宜；二是，確定業(yè)主委員資格門檻。一般來(lái)講，占建筑物總面積5%以上的業(yè)主可自行向街道辦提出資格申請(qǐng)，其余業(yè)主可由建設(shè)單位、居委會(huì)推舉產(chǎn)生。對(duì)于已經(jīng)入住的項(xiàng)目，業(yè)主大會(huì)的完善可從以下幾方面入手：一是，進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì)的組織結(jié)構(gòu)，細(xì)化運(yùn)行過(guò)程中相關(guān)人員的職責(zé)，記錄運(yùn)行情況并納入考核體系；二是，制定社會(huì)組織參與物業(yè)管理指導(dǎo)的相關(guān)政策與措施，鼓勵(lì)專業(yè)性較高的社會(huì)團(tuán)體參與業(yè)主大會(huì)工作。

（二）實(shí)行業(yè)主大會(huì)登記制度，明確業(yè)主大會(huì)法律地位

首先，業(yè)主大會(huì)需設(shè)立獨(dú)立賬戶。業(yè)主大會(huì)成立后，工作人員可持登記證書(shū)、組織機(jī)構(gòu)代碼證等相關(guān)證件到銀行開(kāi)立業(yè)主大會(huì)獨(dú)立賬戶，以處理日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金往來(lái)問(wèn)題，降低資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)，更好地實(shí)現(xiàn)業(yè)主共同管理的目標(biāo)。其次，可登記共同財(cái)產(chǎn)。業(yè)主大會(huì)具備獨(dú)立法人資格后，可對(duì)公共場(chǎng)所、公共設(shè)施等建筑區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有項(xiàng)目進(jìn)行登記。這樣能夠方便業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)，同時(shí)，也可對(duì)物業(yè)公共部分的收益進(jìn)行合理分配與利用，建立更為和諧的業(yè)主關(guān)系。

（三）建立權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管到位的業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制

具體來(lái)講，業(yè)主大會(huì)保持良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制需做好以下幾方面工作：一是，健全組織架構(gòu)。對(duì)業(yè)主大會(huì)的理事機(jī)構(gòu)、監(jiān)事機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、專職人員等進(jìn)行選拔，優(yōu)化相關(guān)人員工作能力與綜合素質(zhì)。二是，設(shè)立業(yè)主共同基金。將物業(yè)管理資金、物業(yè)公用部分經(jīng)營(yíng)收益、專項(xiàng)維修資金以及其他合法收益等集中起來(lái)，建立業(yè)主共同基金。業(yè)主共同基金存入到開(kāi)立的獨(dú)立賬戶中，定期向廣大業(yè)主披露資金使用情況。三是，改進(jìn)管理規(guī)約，明確業(yè)主同業(yè)主大會(huì)的法律關(guān)系。業(yè)主大會(huì)可代表業(yè)主行使公共區(qū)域的管理權(quán)力；可代表業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付費(fèi)用；可按照規(guī)約對(duì)未繳納服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主進(jìn)行催繳或起訴，以保障全體業(yè)主的共同利益。

（四）改革前期物業(yè)管理制度，完善承接工作

首先，前期物業(yè)管理期限需重新界定。從首位業(yè)主入住開(kāi)始到全體業(yè)主同建設(shè)單位完成物業(yè)交接的整段時(shí)間界定為前期物業(yè)管理期限。在期限到來(lái)之前，業(yè)主大會(huì)需對(duì)公共部分進(jìn)行查驗(yàn)，從源頭上保證物業(yè)管理順利開(kāi)展，杜絕前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中問(wèn)題的遺留現(xiàn)象。其次，制定物業(yè)項(xiàng)目承接與查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步明確承接檢查的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公共部分的驗(yàn)收質(zhì)量、功能情況進(jìn)行綜合性、具體性的查驗(yàn)與記錄。同時(shí)，對(duì)物業(yè)查驗(yàn)的適用范圍、程序、方法等做出具體規(guī)定，以提升查驗(yàn)工作的可操作性。

三、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化社會(huì)化企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并顯示出其巨大的社會(huì)作用強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)內(nèi)外成熟經(jīng)驗(yàn)，深入剖析我國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題，并創(chuàng)新我國(guó)特色的物業(yè)管理新模式，從而更好地服務(wù)于業(yè)主。

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作者：李紅艷 單位：遼寧水利職業(yè)學(xué)院