資產投資論文精選(九篇)
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第1篇：資產投資論文范文
我國固定資產投資增長高度依賴信貸資金的特殊原因
中國經濟目前仍是投資主導型經濟，投資占GDP比重不斷提高，信貸增長仍然是固定資產投資增長的重要來源。我國固定資產投資增長對信貸資金的高度依賴，主要是由以下幾個因素決定的：
第一，經濟處在經濟周期的不同位置和經濟增長的不同階段，對信貸資金的需求有所不同。在經濟周期的上升階段，信貸需求增加。每一輪經濟快速增長之前，投資開始加速，物價開始回升，貨幣供應量和銀行信貸資金也開始高增長。近年來，新一輪經濟周期的上升階段正值我國進入資本密集型增長階段，不僅是傳統的重化學工業，而且新興產業和技術的不斷出現，也使得企業和社會對資金的需求越來越大，資本深化不斷推進，創造單位GDP需要的資金存量增加，一定速度的經濟增長客觀上需要更多的資金供給。
第二，我國直接融資比重過低，導致企業融資高度依賴信貸資金。直接融資和間接融資的比例在發達市場經濟國家已達到1∶1左右，我國直接融資比例長期較低，融資結構以間接融資為主。貸款在全部非金融機構的融資中占近80%的比重，在企業融資中占90%左右，企業長期資金需求絕大部分通過銀行中長期貸款來滿足。
第三，政府國債投資和外商直接投資進一步增長，客觀上需要銀行配套資金，從而導致信貸資金需求的增長。以國債投資為例，1998～2002年我國共發行長期建設國債6600億元，銀行配套貸款1.32萬億元，銀行配套貸款是長期建設國債的2倍。也就是說，1000億元的國債投資需要2000億元的銀行配套貸款。
第四，商業銀行不良資產比例降低后，信貸擴張具有內在動力。國有獨資商業銀行股份制改造和農村信用合作社改革中，加強了對商業銀行不良貸款比例和余額持續“雙降”的考核，商業銀行紛紛采用新增貸款的方式稀釋不良貸款。與此同時，商業銀行上市的沖動，也有力地推動了貸款投放。另外，商業銀行出于控制信貸風險考慮并受制于投資渠道狹窄，也偏好于發放中長期貸款。而我國目前在商業銀行資產運用方面的限制較多，主要限于貸款業務，其他可投資產品較少，因此，銀行體系的大量資金也不得不投向中長期貸款。
對固定資產投資加強信貸政策引導的必要性
由于投資與貨幣供給和信貸增長之間的內在聯系，特別是在我國投資對信貸資金依賴程度較高的情況下，投資過熱往往伴隨著信貸過熱。信貸過熱之后往往形成大量不良資產，導致信貸緊縮，經濟增長速度大幅度回落。為了避免投資過熱及其產生的嚴重后果，就需要對信貸政策進行積極引導，促使投資總量保持在合理的限度內，投資結構不斷優化。
當前，致使投資過熱的原因很多：一是相當一部分投資是由政府主導下的投資，一些地方在經濟發展思路上還沒有完全擺脫盲目和片面追求經濟增長速度的思維模式，地區之間互相攀比，不少地方政府仍然用一年一變樣、三年大變樣的指導思想發展地方經濟；二是國有企業投資預算的軟約束；三是地方政府給予私營和外資企業過于優惠的土地、稅收等優惠政策，造成這些企業投資成本低估。
第2篇：資產投資論文范文
一、工業企業固定資產投資管理中存在的問題
從過去到現在，有很多工業企業有著這種現象，在最初成立的十年左右效益非常好，接著開始走下坡路，最后紛紛倒閉，有的可以堅持四五十年，而有的只有二十年左右。這種現象正是因為該企業對自身的固定資產沒有做出合理的投資管理而造成的。比如，有的企業，在初期效益很好，但隨著設備的老化和技術落后等問題的不斷出現，最后只能申請倒閉，賤賣土地、廠房和設備。首先，這是因為企業的領導對固定資產投資的不重視。在建立企業的初期，領導只重視銷售業績和生產量，看中的是銷售人員和生產人員的質和量，雖然在初期因為設備和技術比較先進，但當今社會科技的發展是非常快的，每一年都會有新的科技和技術出現，而在企業的領導不斷調整針對業績的管理方式的時候，企業自身的固定資產卻在一定程度上不斷的“流失”，最后跟不上社會的發展需求。其次，企業的領導不知道如何對本企業固定資產進行有效的、合理的投資，而致使出現盲目、多余、無用的投資。如有的工業企業，大量的更新設備和技術，但卻沒有足夠的技術人員可以使用，導致生產數額較低，影響銷售業績，或是沒有做好市場需求方面的調查，導致貨物、產品大量堆積，做不到及時的資金回攏，使企業陷入困境。還有的企業沒有嚴謹的企業固定資產監督審核系統，在購買新的固定資產和處置廢棄的固定資產時，會因為個人等因素而浪費企業的資源。如在購買生產設備和辦公設備時，會因為對固定資產審核不嚴，購買不符合性價比的設備，而在處置淘汰的設備時，又會以較低的價格出售舊設備，這樣就影響了企業的資金鏈。
二、工業企業固定資產投資管理的有效措施
首先可成立固定資產投資管理的部門或小組，成員要有生產技術相關人員、財務人員、投資人員、市場人員等組成，對投資的項目進行全面的分析，以保證用最合理的資金取得最佳的投資效果，實現技術和經濟共同進步的可持續發展的目標。如在購買新設備的時候，考量到企業自身生產技術人員的素質，結合針對新技術培訓所需要的時間，來分批的購買新技術、新設備。在需要建設新的生產廠房的時候，要對土地的購買和廠房的使用面積，以及新廠建設完畢設備的購置等資金投資進行分析和預算，提前做好準備，如果需要向銀行貸款，還要考慮計算資金的回流和還款的利息。通過多方面的分析，以實現固定資產投資未來利潤的最大化。其次，要對市場進行詳細的調研。主要調研的方向是新產品、新技術市場方面的需求量和未來的發展前景。有的新設備、新產品，沒有及時的運用到各個領域，如果一味的求新，就會出現新產品賣不出去的狀況，既浪費了企業的資金，又不能及時的回攏資金。而購置的固定資產的未來發展前景，也是同樣的道理。如汽車制造相關的工業，由于國家的支持和購買汽車的人越來越多，市場需求汽車制造相關企業也就越多，所以投資購買這方面的固定資產，就讓企業有了更好的發展前景。固定資產投資管理的部門、小組還要對企業現有的固定資產進行審核和監管。工業企業的生產設備是企業的核心力量，所以要定期對生產設備和其他重大固定資產進行檢查，檢測設備的磨損程度，檢查員工的住房，有無需要修補和更換的情況，避免因為部分員工因為個人原因而讓企業固定資產出現損壞，從而影響企業的正常運營。因為有的員工，對企業固定資產不重視，認為不是自己的財產就不在乎，而導致在工作中因為疏忽或其他原因令企業的固定資產出現不必要的損失，固定資產投資管理部門或小組就是為了預防或減少這一現象的發生。在對企業固定資產投資的時候，還要考慮資金各年的價值變動，即投資期每一年的現金的現值與最初投資資金之間的差額，結合這一因素，選擇最有效的投資周期，令固定資產的投資可以在最短的時間內，獲取最大的利潤。
三、結語
第3篇：資產投資論文范文
(一)觀念意識較為模糊我國的銀行工作者對于證券投資和證券市場的了解并不是很清晰，認為銀行的介入可能會給證券市場帶來不穩定的因素甚至是混亂的情況，因為我國的金融體系尚不健全。銀行在具體的證券投資操作管理中，由于受到各種限制還有管理上的缺陷從而導致阻礙這一業務的發展。
(二)發展較為緩慢我國從國債的發行開始，一定意義上來講銀行就已經開始了證券投資，但是還有一些不足，比如專業性比較強的一些銀行受到傳統業務分工的影響，而且我國證券投資起步比較晚，發展較緩慢。在我國，投資的證券有很多種形式，一般情況下，主要分為以下幾類：國庫券、財政債券、保值公債等等不同的類別。在投資方面，對于地方的企業債券、國家重點建設的債券以及其他各種股票往往沒有真正涉及到，而且其發展的速度還是非常緩慢，投資的金額相對而言也是比較小的。
(三)對證券市場進行逐步完善我國的國債相對來說在證券市場上還是比較少的，所以，可選擇性也比較低。另外，由于我國沿海與內地的經濟發達程度存在著差別，也就導致了在股份制方面的區域不平衡。內地的股份制企業相對于沿海方面要少很多，由此也就看出相關的銀行等還有很大的進步空間。
(四)法律法規的不健全在銀行證券投資方面目前我國在這一方面的法律法規仍是欠缺，沒有一部較完整的法律對其進行規范和監管，希望可以在以后能夠在這一方面彌補不足，保證證券金融行業的健康發展。
二、對于我國銀行證券投資的相關建議分析
(一)推動和提高專業銀行化的發展速度在我國大力推進金融體制改革的背景下，在我國經營業務和政策業務分離的前提下，加快商業銀行專業化的進程。對銀行證券的投資及銀行資產進行合理調整和規劃，在擴大銀行證券投資上表現出積極態度。
(二)建立健全銀行證券投資的法律、法規銀行證券投資其他證券必須經過中國人民銀行的資格審查，由于我國現有的企業股份制還不夠成熟，很多情況下仍處于試點階段，因此以銀行證券不適宜涉足股票。
(三)加強銀行證券的監管在銀行證券的發展中，個別銀行的投資規模較大而且在涉及范圍上也是比較廣泛的，另一方面，證券業務對于一些銀行來說還是一個比較新的事物。所以，如何能夠在對其進行適當的調整及規范后使其可以穩定、健全的發展經營也就成為了該進一步思考的問題。
(四)提高對商業銀行的證券投資的認識通過對法律法規的不斷健全、完善，對銀行證券的投資行為進行監管，掃除弊端，保證投資行為的健康穩定發展，推動我國證券市場的發函發展，最終達到銀行商化。
三、由證券的研究延伸至對銀行金融產品創新的思考
在我國商業銀行的競爭中，金融產品的創新是一個殺手锏，如今的金融產品的創新存在著諸多因素的影響，使得金融產品的創新出現不平衡，在一定的程度上束縛了金融產品的創新能力。
(一)商業銀行在金融產品的創新上待解決的問題在金融產品的創新結構上沒有更好的對創新產品進行結構規劃，導致不同類別的產品不具備良好的聯動性。金融產品在結構上的不平衡，對于銀行的金融產品創新會產生影響，使產品整體協調性出現問題，如果不能夠很好的利用新的制度以及電子化帶來的益處，那么產品的功能和作用也就被削弱了。現有的金融產品，很多具有相似性，產品不夠具有特點，對于金融產品而言就沒有品牌效益。由于知識產權在金融產品這一塊沒有相關的規定，也就產生了某銀行如推出了新的金融產品，緊隨其后的其他金融機構也會同樣的推出類似的金融產品，如此循環就無法達到持續且有利的發展模式，也就不可能獲得相應的效益，很多金融產品現在都存在這個問題。對于銀行的金融創新產品，在產品推出和銷售的環節中并沒有很好的銜接。比如銀行推出了產品后，銀行的工作人員對產品的了解、講解上仍存在很多問題，不能夠做到清晰、有條理，這就導致客戶在對產品了解的過程中存在很多疑問或不確定，從而導致客戶放棄購買產品的想法。銀行在推出創新產品的同時也要對客戶群進行分析，并對銀行員工進行培訓，這樣才可以將產品更快、更好的推向市場，使銀行得到應有的經濟效益。
(二)造成我國現在的制度條件和體制框架商業銀行的金融產品創新主要原因受限于觀念。在不同的政策體制中，金融產品的創新也就有了相應的變化，金融產品本身離不開政策和法律的制約，他們之間存在著各種復雜的關系。分行業經營與分行業體制管理這樣的體制是一個較大的束縛，很明顯目前我國的法律還不能夠滿足這方面的需求，還需要不斷的健全，并且在政策和法規下，金融產品的創新還是具有一定的限制性，對其創新發展還存在一定的阻礙。內部管理上存在著限制。因為我國的商業銀行發展的比較晚，出現的時間較短，因此，商業銀行的管理體制都有一定的問題和限制，一些管理金融產品創新的體制還是幾位不完善，而且，很多的調研、規劃、審批等等方面都存在著一定的缺陷，對風險控制方面管理不到位。這些內部管理上的限制還表現在領導和協調方面的問題，創新活動隨意性非常高。受到技術性的限制。由于受到經濟發展水平及差異的限制，金融行業中所涉及的一些信息技術方面仍然比較滯后，不能緊跟時代的步伐，與發達國家現代化的銀行技術相比，還有很大一段距離，每個銀行對技術標準的規定也不相同。我國銀行網絡信息技術還有待提高。商業銀行在產品創新方面由于技術受限，就不能夠很好的迎合客戶，對整體效益產生影響。
四、結束語
第4篇：資產投資論文范文
在我國投資性房產會計準則中有關公允價值度量的條款是：房產公司應該在會計業務期限結束時運用成本機制將投資性房地產做后續的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產公司的公允價值可以穩妥地連續獲取，即可選取公允價值計量機制。一旦房地產經營單位的計量機制得以約定執行，不允許再自由更改。基于此，我們會越發熱衷于成本計量機制，僅當公允價值可以準確無誤的獲取時，才可選取公允價值計量機制。當進行房地產置換時，若采用了傳統的成本計量機制，則把房產轉換以前的財務賬面價值當作轉換之后的下賬價值；若采用了公允價值計量機制時，把投資性房產更改為自用房產，則需把更改之日的公允價值當做自用房產的入賬價值，公允價值與原來的賬面價值的差額當做公允價值更改利益損失，把它計算在當時的利益損失之內，當自用的房地產或者以前的儲備貨物更改為選取公允價值計量機制進行計量的投資性房地產時，取用更改之日的公允價值進行計量。公允價值度量低于以前賬面價值的數額當做資本公積金計算在所有者利益之內。當房產公司核實此項房地產資產時，那些原來計入所有者權益的資產更改為處置時期的投資利潤。當采取公允價值計量機制進行會計核算時，不給投資性房地產實施折舊和分攤銷售，要按資產負債明細表每日投資性房地產的公允價值當做基礎條件來修正它的賬面價值，公允價值和賬面價值的所差部分計算在當時所在時期的收益之內。
二、新準則中公允價值計量的應用條件
能夠確切的說，公允價值計量機制的信息資料關聯性比歷史成本計量機制的關聯性具有與生俱來的獨特優點，此評價也是經過我國多個實例檢驗所證實的。怎樣盡其所能地給現時和將來的房地產投資商拿出最有價值的決策信息依據一直是當代廣大會計工作者的奮斗愿望，落實到房地產行業會計的奮斗目標就是要盡其所能地推廣和使用公允價值這一連續計量機制。但是，參照相關專業人士把我們國家二零零七年提供的房地產公司會計財務報表給予統計，在國家推行新的會計準則之后，選取公允價值計量機制實施房地產后續核算的公司還是偏少，其相關統計結果的數據是：兩千零八年四月二十七日，在已經公布年報的一千三百零三家上市企業中，只有九家上市企業采用了公允價值計量機制而且將所有股東的權益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數額規模最大的為中國銀行，其金額數目突破三十三點一八億元。調配數額最少的也有一百四十點一一萬元，而有部分馳名的商貿企業卻沒加入其中。有關專業人士就這個問題進行深入研究，得到的最關鍵和最具統一性的決定因素是由于在選取公允價值計量機制時要具備極強約束力的基礎條件，另外在具有很強約束力的前提下，還必須存在相當恰當的計量體系來確保投資性房地產價值計量工作的高效開展。
三、投資性房地產公允價值的確定和作用
國際上曾有著名的經濟學家對會計計量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個經濟組織有較高生產率的前提條件是其必須有很強的財務計量核算能力。由此可見，一個企業的財務計量能力相對于它的鍵康發展是多么的重要。勞動生產率的波動，能夠導致資源分配的重新排序，其可嚴重地左右到產權由外向內的轉變歷程。另有經濟學家也曾做過闡述，其基本思想是說會計的計量職能是會計體系的核心價值。所以，投資性房地產企業如果選取公允兼職進行計量和核算，那么，即可以大力促進投資性房地產的產權組合和資源調整。故我們一定要仔細研究公允價值的概念、環節和計量措施等內容。國際會計準則指出，公允價值是指在平等交易中掌握具體情況細節的財務所有人主動實施資產交易的資金數額。依照國際上對公允價值的定義可認為，公允價值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發生大量的交易數額；B此種交易一定是連續的，是發生在經營主體間長期的交易行為；C實施交易的價格是公開的、透明的，合理的和大家公認的。對在市場上實施的所有交易都是同等公平看待；D實施交易的價格是隨時都能夠獲得的，而且進行極小的投入就可以獲得這些價格信息。依據我們國家投資性房地產會計準則要求，僅當投資性房地產的公允價值可以隨時把握地獲取時，該企業財務核算方能夠選用公允價值計量機制。所以，根據國際會計準則中公允價值的定義，投資性房地產一定要符合前述四個項目要求的情況下方允許運用公允價值計量機制。通常來說，我們國家現一時期的房地產價格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續發生著的，而且都是陽光實施的。現時我們國家上市公司所擁有的房地產資產基本上都符合上述的各項要求，所以就整體上來說，我們國家對投資性房地產實施公允價值計量機制是完全可以做到的。那么，公允價值與市場價值這兩個概念又有怎樣的區別和聯系呢？市場價值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產或償還一筆債務所采用的市場價格，也可叫市場價格或者交換價格。把公允價值與市場價值對照起來比較便知，投資性房地產公允價值的確定允許依托公開了的市場價格。市場價格可作為投資性房地產會計準則中公允價值的選取依據。所以，可以把前述內容當作前期環節，即在可以獲取公開公允的市場價格條件下，依據公開的市場價格能夠極方便地確定公允價值。此類情況是在局部范圍內選定市場價格與公允價格的差別來確定。
四、對投資性房地產后續計量工作的見解
依據上面所述內容，本人以為投資性房地產開發后的計量機制應維持成本方式度量，遵照時間安排對投資性房地產提取折舊或攤派銷售，針對資產負債表日，實施減值測試并做好減值和計提減值的準備工作。自用型的房地產及存儲貨物變更成投資性房地產或投資性房地產變更成自用型資產或儲備貨物時，都要依據所擁有資產的賬面價值數量實施結賬轉換，由于投資的宗旨沒有發生更改，更改的只是擁有財產的方式，故不可能出現轉換過程的利益損失。
五、結語
第5篇：資產投資論文范文
1．1全球礦業總體態勢
2008年由美國次貸危機引發的全球金融危機影響力逐漸消退，2013年，發達國家經濟出現好轉跡象，美國、歐元區、日本二季度GDP同比增長2．5％、1．1％、3．8％；巴西、印度、俄羅斯等新興經濟體經濟整體增速普遍放緩，面臨較大的下行壓力。2013年，全球礦產品價格震蕩下行，依舊低迷，大宗礦產品需求減少，波羅的海航運指數自2008年以來持續下降，低位徘徊，并在2013年初跌至近十年的最低值，今年以來全球非燃料主要固體礦產勘查投資大幅下滑，較2012年下降29％，金屬勘查活動再創三年以來的新低，據加拿大標普／TSX全球礦業指數顯示，全球礦業指數自2010年以來持續下滑，下滑幅度高達22％。2013年，勘查投資日趨理性，區域進一步分化，傾向于法治健全、基礎設施完善、地理位置處在較大潛力成礦帶上的國家，投資位于前列國家或地區分別為北美、拉丁美洲、澳大利亞，其中北美、拉丁美洲兩地分別占全球勘探投入的23％和14％，黃金、銅、鐵依舊是礦種投資的主流，以鐵礦石為例，在西澳、南美、西非、北美四大鐵礦石主產區新增產能4．8億t，占全球增量的64％。
1．2我國境外礦產投資背景
我國近幾年雖然在重要礦產資源上儲量大幅增加，但儲量增長趕不上產量增長，產量增長幅度更是大大落后于消費量增長幅度，重要礦產資源進口額維持高位，進口依賴程度日漸提高，原油、鐵礦石對外依存度已超50％，天然氣對外依存度也在逐年激增，甚至連我國極有富有的煤炭資源近幾年的進口量也在逐年攀增，2012年進口量已超過2．8億t。據國土資源部統計，2012年我國原油、天然氣的剩余開采年限分別僅為22年和45年，鐵礦、銅礦的剩余開采年限也分別僅為59年和54年。大宗礦產開采年限不斷縮減，對外依存度不斷提高，是至少今后5～10年的趨勢，并在相當長的時期內產生不了根本性的變化，一旦國際礦產品價格大幅度波動，就會對我國平衡健康發展的資源經濟產生極大的影響，因此實施境外礦產投資“走出去”是大勢所趨的必由之路。
1．3我國境外礦產投資現狀
2008～2012年，我國境外礦業投資保持良好發展勢頭，投資增速明顯加快，投資模式日益成熟，投資主體更加多元，“走出去”利用境外資源和市場取得了顯著成效，但進入2013年，我國境外投資受到國際礦業寒冬的影響，進入下降通道，據中國礦業聯合會統計，2013年1～11月份我國企業境外固體礦產投資項目122例，投資金額50．9億美元，相比去年同期數量和金額分別下滑23％、45％；在礦種投資上，過于集中，其中銅、金、煤炭三個礦種的投資額占據總投資額的近七成；在投資區域上，前三名分別為澳大利亞、南部非洲、加拿大，三個地區的投資額占據總投資額的近六成，這與去年投資區域排名大體相近，但投資額出現不同程度下滑，以澳大利亞、非洲為例，相比2012全年，分別下滑37％和20％；在投資類別上，勘查投資大多為草根項目，主要投向周邊國家及南美洲、非洲等發展中國家，面臨著較大的政治風險；礦業并購則主要出現在澳大利亞、加拿大等發達國家，同時遭遇較大的法律人文差異困境。在投資下滑的背景下，民企參與境外投資熱情依舊高漲，民企投資無論在項目數量還是投資金額上，降速明顯緩于國有企業，投資項目數量是國有企業兩倍，投資金額更是占據境外總投資額60％。
2境外礦產資源投資存在的問題
全球礦業市場深度調整，礦業并購成本和競爭對手大幅減少，給我國企業難得“走出去”的好機遇。近幾年，地勘單位紛紛“走出去”參與境外礦產投資，有的省地勘局為鼓勵下屬地質隊參與國際礦業投資，提出了“一院一隊、一隊一國”的口號。民營企業同時抓住機遇，國際化經營步伐加快，逐漸成為境外礦產投資主力軍，除了澳大利亞、加拿大和非洲傳統我國投資區域之外，民營企業現今北赴蒙古，西征中亞，南下南美，“走出去”路途越走越寬，步伐越來越有力，但“摸著石頭過河”總是伴隨著失敗和教訓。據中國礦業聯合會初步統計，我國民企“走出去”80％案例均以失敗告終，梳理近些年境外礦產投資案例，主要存在以下四方面的問題。
2．1資源民族主義活躍
2012年，安永的礦業部門報告將資源民族主義作為2013年礦業投資的最大風險。在礦業投資逐步下滑，各國紛紛調整本國礦業開發政策以松綁礦業投資之際，不少國家卻逆勢而為，開征或提升礦產權利金及其他礦業稅、加強對外資參與的控制、強調資源領域國有化等形式凸顯資源民族主義特征，這些舉措多集中在政局不穩定、政治風險高的不發達國家，而由于我國境外礦產投資起步晚，發達國家已搶占成熟穩定礦產資源國家市場份額，提高了我國境外投資進入的門檻，迫使我國繼而轉而投入那些投資資源民族主義活躍、風險相對高的國家或地區。如印度尼西亞于2014年起，禁止出口未加工的金屬礦石，并將吊銷違反此禁令公司的出口執照。此項禁令涉及銅、金、銀、鎳、席、鋁土和鋅，并對煤單獨頒布法令；蒙古、津巴布韋等國將礦產資源等領域確定為戰略性領域，規定戰略性領域的外資持股比例不得超過49％。即使像加拿大這類發達國家，也或多或少存在著資源民族主義的殘留，如在中海油并購加拿大尼克森公司后，加拿大政府同時宣布對《并購法》的變革，特別是針對外國國有企業投資加拿大審批政策的重大調整，主要內容有：①今后外國國有企業收購油砂項目只有在例外情況下才會審批；②并購方有國有企業有義務證明對加拿大凈有益；③對于非國有企業，審查門檻在加拿大內閣確定的日期后被提高或到6億加元、8億加元直至10億加元（企業價值）等。
2．2礦企金融融資困難
國外礦業企業融資得益于完善的資本市場，大中小礦業企業紛紛選擇在證券交易所上市以籌集更多資金，但由于我國資本市場本身發展不成熟，使得礦業企業利用資本市場融資極為有限。在深滬兩家證券交易所掛牌交易的礦業企業多集中在國有大型礦企，中小礦業公司、省級地勘單位上市數量極其稀少。礦業開發運作的長周期、A股擬上市的門檻過高，使得這些企業難以上市融資，紛紛轉向銀行貸款，銀行貸款一方面由于現有礦業權評估體制不完善，金融機構普遍對礦業的礦業權資產價值存有偏見，尤其是礦業權對應的礦產資源隨著開采在減少，不符合金融產品流動性的要求，不容易申請下來銀行貸款；另一方面，即使申請成功，由于礦產開發的長周期性，使得中小型礦山企業資產負債率節節攀升，加大了公司資金壓力的同時也造成了對金融體系的潛在風險。以省級地勘單位為例，2013年1～11月，地勘單位投資只占境外礦產投資總額2％，其中一部分原因就是融資困難，“走出去”的項目面臨著較高的融資“價格”。
2．3礦產投資平臺失位
在市場經濟國家，政府制定法律、宏觀調控；中介機構進行行業管理、自律和服務。在政策層面，國家對中小企業國際化給予特別的支持，是國際通行的做法。國務院辦公廳曾在2012年以〔2012〕32號轉發國家發展改革委、商務部等8部門《關于加快培育國際合作和競爭新優勢的指導意見》（以下簡稱《意見》），《意見》提出了加快實施“走出去”戰略，“深化國際能源資源開發和加工互利合作，支持有條件的企業積極開展境外基礎設施建設和投資。發揮股權投資基金對促進企業境外投資的積極作用”。但對民營企業境外投資政策指引和扶持不足，草根勘查并沒有獲得財政資金和銀行信托機構的青睞。在信息共享上，缺乏統一的礦產勘查信息服務平臺，境外投資指南和動態信息匱乏，只是散見于不同部門的書籍期刊等，現只有國土資源部信息中心出版的82個國家／地區礦業投資指南，中國地質調查局定期公布境外找礦進展，中國地質調查局發展中心出版的《世界礦情》，商務部也年度《中國對外投資合作發展報告》等少數信息獲得方式。在中介機構管理方面，作為政府與企業的橋梁，中介協會在企業“走出去”過程中的作用不可替代。我國目前中介機構存在著數量少、規模小、水平低、功能不全、服務不到位等問題，缺少專門從事資源儲量估算、礦產評估以及會計核算的礦業投資中介機構，同時在制定礦產勘查技術標準及“走出去”行業規范、境外投資決策咨詢、礦產投資風險評估等方面還需進一步完善。
2．4礦產投資決策草率
根據2013年1～11月境外礦產投資金額統計，中國企業境外投資的主要來源為：跨行業企業、礦山企業、勘查單位，其中跨行業企業成為投資主要來源，投資額為30．56億美元，占總投資額的60％。跨行業企業多集中在房地產、制造業和基金等行業，這類投資多表現為短、平、快的投機特征，一方面投資礦種相對集中、過于盲目，投資行為不切合地質工作規律、缺乏礦業技術和行業管理經驗，這點在2009年對加拿大巴芬島MarryRiver鐵礦投資上就得到很好體現，由于國內一家貿易公司的短視，讓近60億t的鐵礦被印度米塔爾鋼鐵公司搶占了先機。另一方面，對投資目的國的法律法規以及投資風險考慮不到位，缺乏海外風險管理體系，生搬硬套國內礦產勘查工作流程，以投資澳大利亞西澳大利亞州鐵礦為例，首先投資行為要符合《公司法》和《原住民土地權法》有關的礦產資源事務管理條款，另外由于澳大利亞是聯邦制國家，各州的礦產開發隸屬州政府管轄，礦產開發要符合西澳大利亞州頒布的《礦業法1978》、《采礦規章1981》、《采礦補充法2004》以及《私人地產上的采礦法1898》等等法律規章。另外向美國進行礦產投資需要特別注意，不同地區執行不同的資源所有權制度，東部地區執行從屬于土地所有者的資源所有權制度，中部地區地表權歸屬于州政府或私人、地下礦產權歸屬于聯邦，西部地區聯邦獨家管理地表權和地下礦產權。
3境外礦產資源投資對策及建議
我國企業“走出去”參與國際礦產投資，聯合并購優質礦產資源，既是企業長遠發展的戰略需要，又是我國資源戰略布局的關鍵舉措。針對當前“走出去”的困難與問題，遏制境外礦產投資項目和金額雙下滑的趨勢，構建新形勢下的“政府引導、中介搭臺、基金銜接、地勘先行、民企跟進、金融支持、保險保障”境外礦產投資機制至關重要。
3．1政府引導、中介搭臺
政府引導是發揮政府公益職能。加強國家間的對話與合作，反對資源民族主義，為企業“走出去”創造良好的外部環境。健全國家戰略層面的境外礦產投資頂層設計，強化企業投資主體地位，減政放權，簡化審批手續，減少政府審批范圍和環節。盡快建立境外礦產投資的風險預警和應急機制，完善制定中國企業海外投資促進法，整合各部門信息資源，及時跟蹤更新，構建境外礦產投資信息服務平臺，正確引導中國企業“走出去”。中介搭臺是發揮中介機構橋梁導向作用。加強中國礦業聯合會、中銀國際、律師事務所等中介協會的行業管理職能，成立由地質專家、采礦工程師、法律專家和稅務財會專家組成的國際礦業咨詢機構，加強各中介機構信息共享，在不違背法律法規前提下，中介機構不僅要定期公布全球礦業的發展現狀、礦種產量及企業并購等重要礦業資訊，更要普及投資意向國家或地區的法律法規、政治經濟、人文特點、文化差異以及原著民政策等，大體研判未來全球礦業走勢及下一步投資區域和礦種熱點，為地勘單位、民營企業“走出去”唱好戲搭好臺。
3．2基金銜接、地勘先行、民企跟進
根據《國務院關于加強地質工作的決定》提出的建立中央地質勘查基金，其目的本是在一定時期內一方面起到風險勘查基金的作用，主要用于降低勘查風險，另一方面還要實現國家宏觀政策對地質勘查市場的調控作用。探索地勘基金境外投資新模式，充分體現地勘單位部分公益性事業的特點，以中央地勘基金出資或與民營企業聯合出資、地勘單位承擔為主要模式進行境外風險勘查，一方面在風險投資相對較高或境外投資相對空白的國家優選試點，最大限度降低境外投資風險，為下一步拉動更多社會資金夯實基礎；另一方面，在境外投資相對成熟的國家或地區，如澳大利亞、加拿大等國家，創建提煉不同國家地質投資找礦經典模式，為更多民企跟進提供可實踐操作的找礦模版。鼓勵地勘單位以技術裝備入股，與民營企業與聯合投資，發揮各自優勢。引導民營企業理性選擇投資項目，優化投資結構，支持中小企業集群化抱團“走出去”。完善民營企業現代企業制度，逐步在管理理念、管理機制、企業文化等方面與國際接軌，破除中外語言、文化、法律、習俗上的差異造成境外礦產投資的天然障礙，提高企業的核心競爭力。
3．3金融支持、保險保障
完善相關財稅支持政策，對境外礦產投資給予一定的稅款減免，試點實行部分礦種勘查投資補助金制度。加大“走出去”的政策資金支持力度，設立民營境外礦產投資專項基金，重點支持“走出去”的草根勘查。拓展境外礦產投資融資渠道，降低民營企業借貸門檻，探索以境外資產、股權、礦業權為抵押貸款模式。支持有條件的地勘單位、中小型礦業企業上市創業板融資，引導民間借貸機構向礦業投資領域傾斜。完善現有礦業權評估制度，對國外勘探實行投資保險制度，設立專門境外礦產投資保障險，鼓勵保險公司和商業銀行對境外礦產投資進行信用擔保，降低投資風險，為投資活動保駕護航。
4結論
第6篇：資產投資論文范文
一、天津自貿區房地產投資需求
(一)辦公物業需求
自貿區的投資環境將吸引企業入駐,從而推動辦公物業的租賃需求,濱海新區潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解,同時,由于自貿區對天津整體經濟具有拉動作用,整體辦公物業的需求也將得到推升。
(二)零售物業需求
一方面,自貿區的人口流入和人均收入的提升,將推動區域內辦公和居住配套的零售物業需求,另一方面,自貿區的關稅優勢將提升對進口商品的消費需求,促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區的高端消費流入,從而推動零售市場的消費升級和新型零售業態的快速發展。
(三)倉儲物業需求
自貿區貿易的發展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求,推動倉儲物業的需求及設施完善。
(四)住宅需求
自貿區的發展將創造更多服務行業就業機會,拉動天津城市人口的增長,同時推動對自貿區附近區域的住宅需求以及社區配套設施的完善。
二、天津自貿區房地產投資
利好顯現據數據監控中心監控數據顯示:天津自貿實驗區獲批當周,濱海新區四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環比增加6.76%,占濱海新區的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環比增加54.55%,占濱海新區的4.24%。大港板塊共成交51套,環比增加104.00%,占濱海新區的12.72%。開發區共成交112套,環比增加89.83%,占濱海新區的27.93%。根據濱海新區網站提供的數據,2015年1至9月,濱海新區房地產開發企業完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區商品房銷售面積148.69萬平米,同比增長17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬平米,同比增長36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實現商品房銷售額147.76億元,同比增長26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長42.5%。濱海新區銷售面積較多區域為開發區、中新天津生態城、保稅區、高新區、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區掛牌成立等利好的帶動下,濱海新區房地產行業投資穩中有進,濱海新區房地產市場交易情況逐月向好,濱海新區房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數據顯示天津自貿區房地產市場情況,但天津自貿區整于濱海新區,我們通過濱海新區房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區房地產的運行情況。因此,可以推斷,天津自貿區的房地產投資是穩中有進、逐漸向好的。
三、天津自貿區房地產投資機遇
(一)房地產企業經營轉型機會
受自貿區的產業集聚與產業需求的影響,自貿區及周邊地區的住宅、商辦樓的價格不僅會持續上漲,而且業主們對樓宇的質量、樣式、規格以及環境、人文等方面的要求也會越來越高,主要表現為兩方面:一是入駐自貿區的相關人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業性很強的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業和人員流動性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化,盡可能做到相對完善和穩定。
(二)拓展房地產中介服務機會
自貿區的設立在帶來產業集聚的同時,會形成大容量的信息交流需求,從而構成一個以房地產為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。
(三)房地產金融迎來創新機會
自貿區將著力推進金融改革創新,推進利率市場化,改善房企再融資環境,發展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作,將使房地產市場融資環境更加市場化,也意味著未來房地產融資環境與金融創新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿區房地產投資建議
建議房地產行業從以下幾個方面把握自貿區紅利:
(一)調整經營戰略
已經具備條件的開發企業,應當審時度勢,認真看待自貿區的設立給開發企業帶來的影響,從轉變觀念和優化結構入手,及時調整企業的經營戰略。對于開發企業的經營者來說,自貿區將帶來的是一種全新的經營理念。總體上要求做到:企業的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業發展相一致,牢牢把握企業生存與發展的主動權,努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。
(二)加快轉型升級
掌握房地產經營資源,實現從開發變持有,由銷售到管理的轉型之路。開發企業要持久地從事房地產經營業務,手中必須擁有一定數量的優質土地資源和物業資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關注自貿區設立所帶來的其他機會。土地存量方面,包括征用后未開發利用的土地,因城市規劃所需動拆遷而面臨再開發利用的土地。優質物業方面,包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。
(三)掌握企業經營所需資金
在房地產整個運營過程中,對龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產經營同樣如此。開發企業應借助自貿區金融改革創新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯系,取得了資金上的優勢,也就具備了市場中的經營主動權。
(四)建立適應房地產經營的企業管理新機制
第7篇：資產投資論文范文
1.站在宏觀經濟角度，國內經濟發展增速持續下滑，物質積累速度遠跟不上經濟發展腳步漸漸凸顯了投資的風險。（1）自2011年以來，傳統的拉動中國經濟增長的“三駕馬車”--投資，內需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現如今靠外需拉動經濟增長的模式顯現了種種矛盾，中國經濟良性發展，還應提高內需，促進消費者投資。①進出口增速回落，價格水平漲幅較低，據國家統計局數據顯示，2014全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為51.2%，比上年提高3.0個百分點。②2014年全國居民收入基尼系數為0.469，基尼系數按照聯合國有關組織規定超過0.4“警戒線”，表明我國收入差距較大。（2）一個很現實的原因就是現今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閑置資金少，更無資金回融用于投資。房地產發展之初，符合我國經濟發展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經濟發展加快，住房需求增加，導致房地產價格上漲，然而只有地產業能在地產泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導致貧富分化更加嚴重，收入差距進一步拉大，低收入者就更加買不起房。
2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉變，2013年政策傾向于不放松的限購調穩政策。（1）雖說貨幣信貸增勢平穩，但數據顯示2014全年社會融資規模為16.46萬億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續出臺支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經濟成交上升。（2）一系列的“貼補”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對低迷的房產經濟，政策上不再提“調控”二字。從呼和浩特發文取消限購以來，面對較大的房產冗余，全國各二三線城市紛紛放松限購，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調整也將使15年未來的樓市情況得到平穩發展。3.年輕群體買房能力低。調查不同地市的人，可以得到相近的結果。（1）收入低，住房公積金補貼少傾向于租房。（2）房產中介“幌子”多。許多房產網絡信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網上刊登的高，使人望而生畏。
二、國外經濟形勢方面分析
1.聯合國經濟和社會事務部最新發表的《2015年世界經濟形勢與愿望》報告顯示，2014年世界經濟將會繼續緩慢增長，預計2015年和2016年世界經濟將分別增長3.1%和3.3%。
（1）美國經濟增長速度超過預期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費市場持續回升溫，其制造業、農業、服務業均未受到世界經濟頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數據相比，真實GDP增速是下降的，14年城鎮人口占總人口比重比13年同比增長1.04%；全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處于城鎮化和工業化的加速發展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯儲退出量化寬松政策的影響，我國現面臨通貨緊縮風險。
（2）歐洲經濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區財政放松，能夠小幅度刺激經濟增長。成員國內需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經濟難以發展的表象。
（3）面對國內通貨膨脹的狀態日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發貨幣刺激經濟規模。也會成為財政惡化的誘因，從而導致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導致通貨緊縮的風險。
第8篇：資產投資論文范文
關鍵字:商業房地產;投資風險;防范策略
一、商業房地產概述
(一)商業房地產概念
房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。
(二)商業房地產在我國的發展
我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。
但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。
二、商業房地產投資風險類別
(一)政治風險
1.政策風險
政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。
2.城市規劃風險
由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經濟風險
1.市場供求風險
商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。
2.融資風險
商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發商自身經營能力風險
商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。
三、商業房地產投資風險防范策略
(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險
房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。
如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。
(二)加強市場供求風險及融資風險的控制
1.根據市場需求量,規避市場供求風險
針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防范融資風險
要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展
(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險
商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。
1.樹立房地產商業管理運營的觀念
商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。
3.統一經營主題,建立商業品牌
一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。
參考文獻:
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第9篇：資產投資論文范文
[摘要]中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產投資基金分為四種方式，其對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎國外房地產投資基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產市場發揮更大的作用。
中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內不動產或從事地產開發以外，還可以向國內開發企業融資的方式進入中國市場，其中，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產基金進入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產開發基金，總額超過1.2億美元。但是房地產投資基金真正大量進入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機構，抓住中國國內房地產公司對海外資金需求的機遇，大舉進入中國房地產市場。
如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設立房地產投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產項目，2004年3月，瑞安集團正式宣布其旗下的子公司瑞安地產，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產開發等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產基金等數十支曾經主要關注海外房地產的投資基金都已經轉向中國房地產行業，國外房地產投資基金在短短的幾年內就在中國房地產市場上占據重要地位。
雖然其規模在目前來說還比較小，投資的地區也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規模的擴大和深入發展的勢頭，勢必會對中國房地產市場產生深遠的影響。
一、國外房地產基金在我國的投資方式
根據國外房地產基金進入我國房地產市場的性質，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產，四是委托管理模式。
1．開發型投資開發型投資主要是基于開發周期所帶來的高風險和高回報，外資資本直接介入前期的開發過程，包括土地的一級開發和項目開發，一直到項目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發投資中，房地產投資基金對住宅業的投資力度較大。
因為近年來中國個人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產基金更青睞于開發住宅產業，強勁的市場需求可以降低他們的投資風險，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產基金與上海永業集團共同投資開發“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產與復地集團合作開發松江新城住宅項目，分別占50%的股份等。
2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產項目的開發中，而是以收取穩定的租金為目標。它又主要表現為兩種方式，一是通過購買有穩定租戶的已建優良物業，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時間成本，方便快捷的介入到中國地產市場。另一種方式是自己開發房地產，然后出租經營。
采取這種方式的有全球最大上市工業房地產投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產的租賃服務，在上海松江開發區為一個世界500強工廠公司專門投資了一個配送中心，普洛斯的項目往往租期在5-10年左右。
3．購買不良資產外資房地產基金最早進入國內的途徑就是通過收購中國四大國有商業銀行的不良資產的房地產項目開始的，尤其是收購不良資產中剝離出的酒店和寫字樓項目，外資通過不良資產證券化，打包處置從而變現盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內地房地產開發商金地集團、盛融投資全資在中國設立一家項目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價值為28.5億人民幣的中國建設銀行的不良資產包，這些資產包中的資產多為中國城市中的商業物業，公司將在不良資產處置中發揮重要作用。
4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個地產基金管理公司參與投資管理，每個公司做自己最擅長的業務，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現的機構過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產集團有限公司以及摩根斯丹利房地產基金與深國投商用置業有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權，后者持35%的股權，該合資公司主要從事開發內地商業地產項目，由西蒙地產負責基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負責融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項目開發、投資管理、融資、資產上市等基金運營的各個環節。
二、國外房地產投資基金對房地產市場的影響
目前，國外房地產投資基金的數額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內，中國房地產市場高額的投資回報率必然會吸引外資基金的進一步進入，勢必對國內地產市場產生深遠的影響。
國外房地產投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。
1．國外房地產投資基金的有利影響
（1）促進中國房地產進入以資本為核心的金融時代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務院“18號文件”等系列金融和土地嚴政的陸續出臺，給國內房地產商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產基金對中國房地產的投資正是引領中國房地產由項目開發為主轉為金融運作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經通過成立本地地產基金實現外資房地產基金的順利落地，這些基金的運行方式逐漸由原先親自操作項目轉為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產產業鏈更細，各環節更專業，效率更高，更容易創造價值，外資地產基金商業模式的轉型促使中國房地產進入以資本市場為核心的金融時代。
（2）可以減少房地產市場上的投機行為相比于個人資金的流入以及其他帶有投機性質的資金的流入，房地產投資基金在我國還是新興的經營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產企業提供長期穩定的資金來源。通過與國內房地產商的合作還可以增加國內房地產發展商的實力，讓國內房地產發展公司從以往比較單純的開發公司變成全面的房地產投資及開發公司，讓開發商從以往賺短期收入變成長遠穩定的收入。房地產投資基金的進入并不是以短期收益為目標，它與一些流入我國地產的“熱錢”不同，它的目標是獲取長期投資的收益。
所以國外房地產投資基金不僅不是投機資本，而且它的介入還可以排斥其他投機資金的介入，減少市場的投機行為。（3）為房地產企業開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產商的資金70%來源于商業銀行貸款，過高的資產負債率既增加了銀行系統的風險，又使房地產商背負了沉重的財務負擔，并且非常容易受到國家宏觀調控和金融政策變動的影響。國外房地產基金既可以擺脫國內宏觀政策的約束，同時又可以提供長期穩定的投資資金，是一種全新的融資渠道。
同時，我國國內信托機構推出的房地產信托基金在本質上還類似債權類產品，所推出項目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產基金的運行模式和盈利模式，利用他們的經驗和管理方式，真正的建立起國內的地產投資基金產品，以更低的成本向地產企業融資。
2．國外房地產投資基金的不利影響
（1）拉動國內房地產價格上升目前，雖然大部分地產投資基金的進入是以投資為目的，但是有部分房地產投資基金卻帶有投機的性質，拉升了國內房地產價格的上漲。
由于我國對外資銀行開展人民幣業務還有限制，一些資金便打著地產基金的名義進入中國的房地產市場，它們名為投資，實為貸款。這部分資金會選擇與中國的房地產公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風險，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數目不多，但是也是一種不容忽視的現象，很容易導致房地產上的投機行為，拉升國內房地產價格。
（2）抵消我國宏觀調控作用的發揮我國對房地產宏觀調控的作用就是因為在房地產市場出現投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產業的過度投資。然而在具體實施過程中，宏觀調控幾乎沒有協調外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內，使得基礎貨幣的投入極大的受制于外匯因素。
房地產企業原來需要從銀行獲得的資金現在可以轉向國外獲得，仍然沒能降低房地產市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協調作用的內容，在一定程度上淡化前期出臺的政策效果，宏觀調控預期的作用沒有正常發揮出來。
（3）融資成本較高相對于企業的融資方式，國外地產投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進入是以獲取利潤為主要目的的，國內房地產企業必須與國外投資基金分享房地產市場的收益。如果從銀行貸款，國內房地產企業與銀行是債權債務關系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產市場的利潤率。而與國外地產投資基金的關系屬于分配利潤關系，基金對開發項目進行資金支持，但同時也要求相對較高的資金回報，一般在15%-20%左右，房地產企業要支付比銀行更高的融資成本。
三、加強對國外房地產基金的管理
外資房地產投資基金對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎外資房地產基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發揮，使其在中國房地產市場上發揮更大的作用。
1．限制國外房地產投資基金的投機行為國外房地產投資基金多數是以投資為目的，這部分基金對我國房價等方面的影響較小，但是對具有投機行為的房地產投資基金，我們必須要采取一定的措施進行限制和控制。
首先要判斷哪些基金是投機行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內房地產，共擔風險，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機行為。我們要通過對基金購買房產的數量進行限制，或規定基金進入房地產市場運作的最短時間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產投資基金的投機行為。
我們國家要盡快的出臺《產業投資基金法》，對國外房地產投資基金在我國的運行進行明確的法律上的規定，使投資基金發揮其正常的作用。
2．將國外房地產投資基金納入到宏觀調控的范圍隨著國外房地產投資基金大量進入我國，勢必對我國宏觀調控政策產生一定的影響。因此，在國家宏觀調控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調控中對房地產使用國外資金也要做出相應的規定，比如，不允許以變相貸款的方式進入中國市場等，從而保證宏觀調控政策的充分發揮。對國外房地產基金進入我國也要采取相應措施，不是允許任何的基金進入，考慮到我國房地產市場的現實情況，對一些發展不成熟的基金應該進行進入限制，對發展比較成熟的基金也要對其投入的比例數額等進行相應的規定。在宏觀調控中，也要通過保證基金的投資運行的方式，利用其成功的運行模式帶領中國房地產市場進入一個理性發展時代，使房地產價格處于合理水平，保證我國房地產市場的健康發展。
3．制定國外房地產投資基金合理的回報率國外房地產投資基金的回報率關系到我國房地產企業的融資成本，也與房地產價格聯系在一起，我國房地產價格偏高正是吸引外資進入的一個重要原因，國外房地產投資基金要求高回報率勢必又會拉升我國房地產價格。
所以要制定合理的房地產投資基金的回報率，首先要根據實際設定一個回報率上限；其次，針對不同的地區和不同的地段，設定不同的回報率；再次，回報率要與房地產市場的風險聯系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產基金就一定穩獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產投資基金，從我國實際出發，借鑒國外的經驗，建立起具有競爭力的地產投資基金，這樣才能與國外的地產投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。
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