拆遷評估風險精選(九篇)
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第1篇：拆遷評估風險范文
關鍵詞 城鎮化 房屋拆遷 風險誘因 風險預防
作者簡介：陳百慧、馮迪、王子模，中國海洋大學法政學院。
一、城鎮化進程中的主要風險類型
高速城鎮化在給社會帶來日新月異的變化的同時，也造成了社會風險的不斷提高。具體體現為一下幾種：
（一）惡性拆遷持續存在
城鎮化進程自本世紀以來進入了一個高速發展的時期，特別是基層社會紛紛加快了舊城改造的進程。通過對舊生活區域進行拆遷重建，使得城鎮功能得到升級，符合城鎮化進程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關利益的協調難度大。特別是某些政府為追求發展速度，忽視了拆遷中存在的各種風險。
（二）社會底層規模擴大
由于高速城鎮化，人口流動也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農民失去了耕地，不得不轉入到城鎮尋找新的就業機會。但由于其就業能力的限制，一般多從事于第一產業的工作，國企下崗失業工人、包括農民工在內的農民群體、難以就業的知識青年等被甩到社會結構之外，正在成為“沒有機會的群體” ，導致社會底層龐大，社會階層差距大。
（三）生態環境惡化
城鎮化進程的過快導致經濟發展和環境保護發生嚴重的錯位。地方政府為追求GDP的增長，引入高污染、高能耗的企業，忽略生態環境惡化造成的社會損失。這些產業結構應該進行淘汰的企業由城市轉移到城鎮，排污從城市轉移到城鎮，并且更加肆無忌憚，導致城鎮生態環境惡化加劇。
二、社會風險防控之首要對象――房屋拆遷風險
在建立應對社會風險的機制時應該重視如何建立一個應對拆遷風險的機制。由于城鎮化最直接的外部表現就是城鎮空間面擴大、農村景觀轉變為城鎮景觀。人口向城鎮移動也促使城鎮住房面積增大，公共基礎設施完善。城鎮化意味著城鎮人口規模的不斷擴大，即意味著城鎮空間規模的不斷擴大，這就必須要求通過拆遷等手段來實現城鎮空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變原來城鎮的功能結構布局，提高城鎮發展的檔次，完善城鎮的社會生活功能布局、生態環境、城鎮景觀等。
因而，如果在城鎮化的進程中不能很好地應對拆遷中存在的各類風險矛盾，那么城鎮化的進行就無從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個預防拆遷沖突風險的機制，正確處理好城鎮建設和人民群眾個體利益之間的關系，形成人民群眾真心實意支持城鎮拆遷、改造和建設工作的氛圍，促進城鎮化建設的持續、健康和穩定，有利于降低城鎮化進程中社會風險發生總體可能性，推動和諧社會的建立。因此，著重探討建立一個如何應對拆遷風險的長效運行機制，對于整個社會風險防控機制的建立具有重大的積極意義。
三、拆遷風險之表現及誘因
（一）具體誘因
解決拆遷中存在的風險，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個利益主體，包括公共利益和個人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調節好這些利益的難度也大。拆遷風險產生的原因具體有以下五點：
1.拆遷工作任務重且追求速度。當前，人口向城鎮、城市流動速度快，流入人口對住房需求加大，原城市、城鎮人口對于住房環境質量的要求提高，因此房產開發的面積不斷擴大。房產開發速度提高，相對應的進行拆遷工作的速度也進行提高，社會拆遷任務重。高速的拆遷，必然導致對部分拆遷利益相關人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時間內完成對拆遷補嘗的評估，對接、協商和最終的拆遷，使得整個拆遷過程很緊迫 。并且部分開發商為追求效益，造成暴力拆遷和強制拆遷的事件增多，引發集體的社會沖突。
2.拆遷補償的標準得不到統一。依據拆遷法規的要求，對于拆遷補償的評估應該以市場評估價格為依據。但是由于中國市場面積達，地區差異也明顯，各地區的經濟發展存在差異，房產評估的標準難以統一，即使在同一地區，由于環境、觀念、習慣的不同，對于補償標準的認定也存在差異，市場評估價格得不到統一。補償基準價與市場價格產生一定差異， 具體體現在以下幾個方面： 一是總體評估和個案評估存在差異;二是自行改變房屋用途導致補償困難;三是裝修的補償問題 。這些因素都導致了拆遷補償在地區間存在差異。
3.被拆遷人法律意識淡薄。在當今社會，雖然社會整體的道德素養和法律素養都得到顯著提高，但由于地區發展的不平衡，特別是在基層社會，仍大量存在著法律素養和道德素養缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會有一些無理取鬧的拆遷戶，無視法律關于補償的規定，在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價，或者是在進行拆遷評估前進行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補償。或者是拆遷的決意不清晰，對拆遷補償甚至是否拆遷存在矛盾，導致今天同意、明天后悔的現象。
4.房產開發商違反拆遷政策。首先對于在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價的被拆遷人，房產開發商本著財大氣粗以及息事寧人的態度，對部分被拆遷人進行隨意承諾和超額補償，縱容了被拆遷人的不當要求。其次對于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進行入戶暴力拆遷和強制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發大面積的社會沖突，阻礙拆遷工作的進行。 5.政府依法執行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規不完善，且政府的監管力度不足，勢必導致政府對于拆遷的執行力度不足。政府不能由于個別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對個別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應該予以依法的強制執行。政府要堅持依法強制執行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅決地執行。依法執行力度不充足不僅削弱了政府的權威，也勢必會影響整個拆遷工作的進程，對于地區整體的發展規劃進行了阻礙，并且導致地區發展不協調。
（二）具體表現
導致拆遷風險的原因具有多樣性，且具有并發性，例如，有與被拆遷人缺乏對拆遷補償相關法律法規的了解，坐地起價，漫天要價導致房產開發商為了可以維持效益，進行隨意承諾，但事后卻不履行，導致被拆遷人和開發商之間利益關系緊張，并且隨時可能爆發雙方沖突。由于政府在相關政策執行上沒有履行相應的職責，忽視對拆遷工作的監督管理，導致開發商違反相關拆遷政策，并且損害弱勢的被拆遷人的利益。再者，沒有一個公平合理的補嘗標準，致使補償標準差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對政府工作產生不滿情緒甚至會采取一定的措施進行反抗，拆遷工作的執行就更加難上加難。
而且由于相關法律法規的缺失，使得政府缺乏一個可以進行依法強制拆遷的依據，使得一些頑固的被拆遷人無正當理由不愿進行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區城鎮化的進展。政府、開發商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發商和被拆遷人之間，開發商會利用自身優勢強制進行拆遷，而被拆遷人也會頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發生到劇烈的程度，例如引發傷亡和嚴重的流血事件，政府進行調和的難度愈發加大，甚至由于調解不能爆發社會沖突。
因此，建立一個有效的機制，具有可以預見風險、識別風險、劃界風險和解決風險的功能，對于拆遷工作的進行具有重要性和必要性，對于城鎮化的進展來說也是必不可少的。
四、建立應對拆遷風險的完善機制
（一）媒體參與
在拆遷過程中，政府和公眾之間的關系改變涉及根本、非常困難，需要調整相應法律法規才能在本質上改變其關系，而媒體在其中的角色相對較靈活，只要調整應對策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會風險。這種影響力，借助于媒體自身得天獨厚的優勢，也是對現有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對稱、渠道不平衡的有效補充。媒體應該講事實，向政府要信息，向公眾挖事實，還原拆遷本來面目;正向導，立足過去現在，展望未來發展，還原拆遷真正價值;化風險，合社會智慧，為政府提供決策依據，為公眾化解拆遷風險。
（二）完善拆遷評估機制
評估是拆遷工作的重要環節，拆遷補償的數額在很大程度上是由評估結果決定的，評估機構作出的評估結果是補償的最主要依據，如果評估的整個機制不完善，即使再好的法律法規也無濟于事。所以，在法律已經對房屋拆|評估有所規定的情況下，完善機制，使制度更加完善成為當務之急。
1.對評估機構進行規范。拆遷主管部門應做好服務工作，統一管理、建立信譽檔案，為拆遷雙方當事人提供優質服務;建立評估機構的篩選和淘汰機制，定期向社會公示那些資質高、信譽好、實力強的評估機構，供拆遷當事人選擇。評估機構應依法開展評估工作，不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。另外，公開進行評估機構的選定。評估機構作為中介組織，是社會服務性機構，不受地域限制，進行評估，可以選擇異地資質好、信譽高的評估機構參與，以排除利害關系的，減少對評估工作的影響。
2.保護當事人合法權益。評估結果事關拆遷雙方當事人經濟利益的實現，補償額是評估結果的具體體現，征收人或者被征收人對房屋價格評估結果持有異議的，可向原房屋價格評估機構申請復核評估。該評估機構應當對評估的結果負責，并向委托人詳細說明評估結果產生的事實、依據和做出評估的理由，如評估時所采用的時間點、計算方法、參考因素等。此外，各地區應成立房屋評估專家委員會，復核可以向被征收房屋所在地房屋價格評估專家委員會申請鑒定，進行復核的專家人選應從專家庫中以抽簽方式確定。最后，關于評估費用的承擔，由作出錯誤評估結果的評估機構承擔相應的評估費用。
（三）政府部門要有所作為
房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關部門就應保障被拆遷村民依法享有的知情權、參與權、監督批評權以及權益受損后的救濟權，堅持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創造機會和條件，將整個拆遷工作置于陽光之下，自覺接受村民和社會的監督，做到陽光拆遷、透明拆遷。實踐證明，政府相關部門認真及時地做好相關法律法規、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進行下去。
第2篇：拆遷評估風險范文
只有了解了房屋征收工作中引發社會穩定風險的原因，對這些潛在的隱患進行社會穩定風險評估，并對項目實施的合法性、合理性、必要性進行評估，對可能出現的風險進行預測，才能提出項目應采取的穩控化解措施。
通過對項目的社會穩定風險評估報告、實施方案及征收工作維穩預案的審核，得出項目是否可以實施。從而最大限度地減少房屋征收過程中的矛盾和沖突，達到和諧拆遷的最終目的。
關鍵詞：社會穩定；風險預測；穩控化解措施；和諧拆遷
中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01
社會穩定風險評估，是指與人民群眾利益密切相關的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設項目、與社會公共秩序相關的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或審批審核前，對可能影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。為有效規避、預防、控制重大事項實施過程中可能產生的社會穩定風險，為更好的確保重大事項順利實施。房屋征收社會穩定風險評估就是指在實施房屋征收過程中， 必須對影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。防止出現大規模群訪事件。對少數群眾因個別原因形成的小規模上訪，要認真對待，按照處置預案妥善解決。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）的出臺，修正了舊拆遷條例在實施過程中與《物權法》不相適應的情況，其中第十二條明確規定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估”。這就意味著社會穩定風險評估在房屋征收工作中的重要性。
所有的矛盾和沖突，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補償的合理與否成為矛盾的焦點。一旦矛盾激化，就會出現大規模群體上訪事件，影響社會的和諧與穩定。引發房屋征收社會穩定風險的原因主要有以下幾點：
一是補償不合理。被征收人認為自己沒有得到合理的補償而拒絕搬遷。這也是房屋拆遷補償中產生矛盾的主要原因。二是征收戶居民思想觀念陳舊。他們一方面想改善居住條件及環境，一方面又怕舊房一旦拆遷，就要過著到處租房或寄人籬下的生活，歲數大的老人還會擔心有生之年不能住進新房。三是違章建筑問題。目前為了加快城市的建設步伐，改善城市總體面貌，大部分的搬遷都是針對危舊小區及棚戶區進行的改造。由于歷史原因造成很多被征收人在房前屋后、見縫插針的搭建各種臨時性建筑，經過不斷修繕已形成事實的房屋狀況，且大多被用于出租等盈利性用途，自然對補償的要求會提高。四是被征收人對補償的期望值過高。隨著城市化進程的不斷加快，房價也在不停地上漲，不同區位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預期增強，雖然在目前的房屋征收補償標準下，被征收人最終實際收益較大，但與其不斷增長的要求和欲望相比，補償往往難以滿足。 五是補償不公平。部分被征收人害怕如果自己先簽訂搬遷協議，后期的被征收人補償條件比自己高怎么辦？這種擔憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實出現過這種情況，尤其在項目最后期，為了不影響工程進度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就造成補償的不公平。六是在征收工作中，征收人員工作不細致、程序不到位、補償款不能按時發放等引發的因素。
知道原因后就需要尋求解決的辦法，房屋拆遷是一項破舊立新的工作，對于改善城市居民的生活環境，推動城市建設都具有重要意義。為提高房屋征收工作效率，防止征收過程中各類矛盾的激化，及時化解征收矛盾，實現和諧征收，我們就要對這些潛在的隱患進行社會穩定風險評估，并對項目實施的合法性、合理性等進行評估，對可能出現的風險進行預測，并提出項目應采取的穩控化解措施。
一、首先對項目實施的合法性、合理性、可行性、安全性進行評估
（一）合法性評估。征收項目是否符合公共利益的需要，規劃與用地是否符合有關法律、法規要求，相關資料是否齊全并真實有效，各環節程序是否符合法律、法規的規定。
（二） 合理性評估。征收項目是否兼顧被征收人的利益，征收項目涉及的群眾支持率高低；征收補償標準是否符合現行政策，是否會引發其他征收項目群眾的攀比；是否依照公開、公平、公正原則開展。
（三）可行性評估。征收普查是否準確、被征收人意愿是否充分收集；征收法規政策宣傳、公示是否到位；補償方案是否具有穩定性、連續性和嚴密性；補償資金、產權調換房源是否落實；低收入住房困難家庭保障措施是否落實等。
（四）安全性評估。征收項目實施過程引發群體性、越級集體上訪、個人極端事件的苗頭性、傾向性所在，影響社會穩定隱患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收項目的風險防范對策和防控預案措施等。
二、對可能出現的社會穩定風險進行預測，提出項目應采取的穩控化解措施
（一）以人為本、因事施策
1.重點解決好困難戶的安置。充分利用好市政府關于解決居住困難群眾的經濟適用房、廉租房的政策，充分體現執政為民的理念，改善群眾的居住條件，讓困難群眾真正享受到黨和國家政策的溫暖。
2.突出解決好歷史遺留問題。針對多種形式的房屋性質，根據被征收人的態度、意愿、可以按照同一檔次的采用抽簽搖號形式，或先簽協議先選房的形式分房，力求公平、公正、公開、透明。同時，最大限度的提高被征收人的優惠政策及獎勵措施，積極為征收戶提供方便。
3.預防借機爆發抗征收的當事者。對借機妄圖發財，漫天要價的被征收戶，要多方施策，開展思想教育，進行法制學習。公安機關要做好預案，對煽動對抗征收工作的，要依法予以處置。
（二）廣泛宣傳、取得支持
征收項目部要深入征收戶，廣泛宣傳，爭取被征收戶的理解和支持。讓群眾意識到只有城市發展了，才會給廣大的被征收人帶來巨大的實惠。
（三）確保“陽光征收、和諧搬遷”原則的落實
加強執行政策的監督工作，主動邀請相關部門和群眾代表進行監督，這樣就可以杜絕少數工作人員在征收中違紀違法行為發生。
（四）暢通信息渠道、強化預案
征收項目工作組負責全程穩定信息掌握，做到保障工作期間信息暢通；與上級加強聯系，針對建設過程中可能出現的不穩定苗頭，制定處理預案。
通過對項目社會穩定風險評估報告、實施方案及征收工作維穩預案的審核，對該項目合法性、合理性、可操作性和安全性的認真分析，得出該項目是否可以依法實施。
穩定是和諧的前提和基礎。推進和諧社會建設，就必須保持社會的平安、穩定、有序。構建和諧社會需要很多方面的合作，而房屋征收工作的穩定至關重要，做好房屋征收工作中的社會穩定風險評估，是從源頭上預防和減少房屋征收產生的糾紛，把問題化解在基層，對保持安定有序、維護社會穩定，構建和諧社會具有重大意義。
參考文獻：
第3篇：拆遷評估風險范文
關鍵詞：道路改造 拆除 土地置換 規避風險 資產處置 人員安置
中圖分類號：F274 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2014）02-259-03
一、引言
從美國出現第一家加油站以來，歷經100多年，加油站從無到有，從原始的手工操作到精細化管理，發展的步履越來越快，也與世界經濟的發展息息相關。我國也是如此，依托高速公路和城市道路、遍布城鄉的加油站正在以便捷優質的服務滿足著各行各業以至家庭汽車加油的需要，可以說，在消費膨脹、能源匱乏的今天，加油站的作用是越來越重要了。然而，近年來，隨著城市建設的提速和大城市圈的建設，加油站在城市里尋找一塊合適的立錐之地是越來越難了。不僅如此，加油站還因為城市道路的拓寬改造被動讓路，使按國際標準原本就不是很多的加油站面臨萎縮的處境。
以中石化山西太原石油分公司為例，2013年初，該公司在太原市、縣區分布有加油站共105座，到6月底在短短半年時間中就有6座加油站因城市道路改造被拆除，還有2座已收到政府的拆遷通知書，即將拆除。而在拆除站中，像古交濱河加油站這樣的大站，年銷量在萬噸左右，這樣的一批加油站因非主觀因素的陸續拆除，對企業效益的提高產生了嚴重的影響。
基于如上情況，筆者試圖通過分析研判加油站讓路城市道路改造的風險，以提高成品油銷售企業應對讓路城市道路改造的能力。
二、清醒認識政府修路給成品油銷售企業帶來的風險
1.加油站為道路改造讓路給成品油銷售企業帶來效益和發展風險。太原市從2013年3月起開始歷史上最大規模的道路改造工程。除了建設長約45公里的環狀快速交通體系外，還將拓寬改造27條城市主干道。空前的道路建設與改造無疑會使改造路段內成品油銷售企業諸多加油站面臨為道路改造讓路而需要拆除的命運。成品油銷售企業多年來通過新建、收購、租賃和聯營等多種形式，構建了龐大的加油站銷售網點。現在，由于道路拓寬和土地重新規劃導致一部分加油站被拆除，經濟損失和拆除風險同在。建設一個加油站，往往要投入上千萬元的資金，為道路改造讓路搬遷、拆除，無疑會給成品油銷售企業帶來巨大的損失，并波及到成品油銷售企業穩定的市場和客戶，進而影響到成品油銷售企業的企業價值和發展，風險不可小覷。
2.加油站為道路建設與改造讓路給成品油銷售企業帶來安全風險。加油站拆除涉及地面設施拆除、油罐內剩余油品清理、油罐清洗、油罐吊運、油罐后期處置等環節，稍有不慎就會發生殘余油料燃爆、清洗人員窒息和砸傷、碰傷等事故；加油站拆除，需聘請專業機構進行評估，需由有資質專業拆除隊伍進行施工拆除，需停業數月，需重新安置該站的工作人員，耗費巨大人力物力，并直接影響到成品油銷售企業的安全與穩定，面臨著巨大的安全風險。
3.加油站為道路建設與改造讓路給成品油銷售企業帶來政府補償不到位風險。太原市政府關于此次道路改造的通知只提出“50米紅線及規劃控制范圍內的違建、臨建、加建、壓線、棚戶區等影響城市交通及景觀的建（構）筑物及屋頂、墻體廣告將依法實施拆除”，但對拆遷補償沒有詳細說明。盡管后來出臺了《太原市國有土地上房屋征收與補償暫行規定》，但卻規定：黨政機關、事業單位、國有企業的非住宅屋一律不予補償。由于對非住宅房屋的規定籠統、補償政策不明朗，致使成品油銷售企業面臨補償不到位和企業資產價值降低的風險。
4.加油站為道路建設與改造讓路使成品油銷售企業面臨新址選擇艱難風險。國家對加油站的站址選擇有嚴格規定，選址建設必須符合城鎮規劃，符合間距、通風、環保和防火安全要求。成品油銷售企業所屬加油站被拆除后，選擇建站新址或考察政府給予的置換土地時，既要考慮經濟因素，還要履行社會責任；既要考慮城市長遠規劃，還要顧及安全防范；既要考慮布局分布，還要考慮生態承載能力，難度很大。更重要是，置換土地未必符合國家對加油站站址選擇的硬性要求，使成品油銷售企業面臨加油站拆除后無合適土地建新站的風險。選址的無奈意味著成品油銷售企業將使得銷售網點減少，進而影響到成品油銷售企業的銷量及整體經濟效益。
5.加油站為道路建設與改造讓路使成品油銷售企業面臨法律風險。成品油銷售企業許多加油站是租賃村鎮集體土地建設的，一般都簽了相對較長年限的租賃合同。加油站服從政府道路改造而拆除勢必要中斷原先與村鎮的租賃合同，而中斷租賃合同就違約在先，就要按合同賠償對方巨額損失，成品油銷售企業所面臨的法律風險顯而易見。
三、規避風險的措施與手段
加油站因為政府修路而拆除，是迫不得已的事情。成品油銷售企業支持政府修路而積極拆除影響道路改造的加油站，是盡企業的社會責任的一種方式。如何在盡企業社會責任的同時保全加油站、規避拆除風險，同時把拆除加油站的損失降到最低是擺在成品油銷售企業面前的一道難題，必須謹慎對待。資料顯示，國內加油站因讓道高速公路或城市道路而產生的糾紛不斷，糾紛的焦點大多集中于選址、資產評估、經濟補償等方面。因此，成品油銷售企業在太原市空前的道路建設和改造過程中，要運籌帷幄、據理力爭，當務之急是通過與政府協商或通過法律手段維護企業的正當權益，盡可能地降低財產損失，規避加油站拆除給企業帶來的種種風險。
1.規避讓路風險。城市需要建設發展，加油站拆除在所難免。所以加油站面臨為修路讓道的無奈時，首先要在仔細了解道路改造紅線與綠線的基礎上，與道路改造指揮部充分溝通，如可拆可不拆，就要據理力爭，盡最大努力保住加油站；如果壓占紅線與綠線的程度不是很嚴重，比如退后幾米就可以避開改造紅線與綠線，就要在拿出加油站改造計劃的基礎上，積極與道路改造指揮部協商，以避免異地建站的風險；如果非拆不可，就要請專業評估機構全面評估加油站拆除和異地建站費用，爭取征地補償的最大化，力爭取得符合加油站布局要求的置換土地，確保取得土地主管部門的土地權屬證明并得到足以彌補拆除成本的合理經濟賠償。如果是拆除租賃村鎮集體土地建的加油站，就要積極主動地與城市道路改造指揮部如實反映自身的具體情況，爭取政府到位的補償，而不能過于相信村鎮，將一切事務委托給村鎮，被動地等待村鎮將所獲得的拆遷款分給自己。因為城市道路改造指揮部實施拆遷往往只會與被拆遷人簽訂補償協議，加油站不是簽約主體，所以要在動遷前期積極主動反映情況，爭取權利。最好同時聘請專業的拆遷律師介入，由律師提供拆遷損失報告、拆遷補償安置談判協商、簽訂拆遷補償安置協議等法律服務，從而幫助成品油銷售企業爭取合理到位的拆遷補償款，最大限度降低風險。
需要強調的是，加油站拆除后重建的難度很大，能否獲得政府的遷建批文、置換的土地是否符合加油站建站要求等都是未知數，加油站報廢的可能性極大。如此情況下，成品油銷售企業就要千方百計爭取合理的、最大化的加油站拆除補償，就不能滿足于原先“房地產價值+無法恢復的設備和設施補償金額+搬遷、拆除、安裝等費用+停產停業損失”這樣僅考慮房地產價值的補償，而要爭取包括特許經營權在內的企業價值補償，力爭獲得剩余經營年限損失、預期營業收入與凈利潤損失等補償。
2.規避法律風險。中石化加油站用地較為規范，多為國有出讓建設用地且符合加油站建設土地用途或者國有劃撥用地。但也有許多加油站坐落土地為集體建設用地或通過租賃、承包等方式獲得的農村集體農用地。對于第一種情況，加油站面臨為修路讓道情況時，政府一般會給予相對面積的置換土地，加油站只需爭取最大化的征地補償，在政府的幫助下辦理相關土地手續即可，風險在可控范圍以內，這里不再贅述。但對于第二種情況，加油站卻要承擔巨大的法律風險。比如租賃期未到，終止合同就要承擔相應的違約責任，而異地建站又面臨選擇的艱難和辦理土地手續的繁瑣。所以，加油站面臨為修路讓道情況時，要與土地所有集體或村委會充分溝通，講明這是政府行為，是不得已的事情，以求得土地所有集體或村委會的理解。如果能在其所有土地范圍調換建站土地，不用解除合同，對企業最有利。如果因為選址等原因不得不解除土地租賃合同，就要通過協商避免土地所有集體或村委會在解除租賃合同時的不合理要求，給加油站帶來巨額賠償損失。如果交涉未果，就要通過法律手段維護加油站的合法權益、規避風險。
3.規避安全風險。加油站作為經營易燃、易爆成品油并提供便利服務的特殊場所，無論是建站還是拆除都具有一定的危險性，稍有不慎就會釀成大患。所以，因為讓道城市修路而拆除加油站時，因為技術性強，危險性大，一定要慎之又慎。（1）要做好拆除預案。明確組織領導，實行責任制管理，誰主管誰負責，誰組織誰負責。（2）要聘請專業的加油站拆除隊伍進行施工，以保證安全。依靠企業自己的力量拆除時，一定要做好充分的準備工作：要對拆除人員進行培訓，使其掌握加油站拆除的技術規范、安全注意事項和拆除工作程序，確保施工遵守安全操作規程；要準備齊全吊裝、滅火、防爆、切割、急救等設備與器材，確保不因設備和器材原因發生傷人和損壞加油設施事故。要向審批部門申請動火，辦理《動火作業證》，確保加油站拆除不發生火災和爆炸事故。（3）無論是聘請專業拆除隊伍還是依靠企業自己的力量，都要完全按照“清理油罐殘余油料—清理罐內油蒸汽—拆除油罐上地面建筑物—拆除油罐—拆除管線、加油機、油泵”的流程進行拆除作業，以保證加油設施的完好和再利用。（4）油罐拆除后，要對現場進行徹底清理，保養封存加油機和油泵，存放閘閥和透氣閥，油罐進行防銹處理，掩埋場地油跡，切斷連接加油站的電源，徹底消除安全隱患。
4.規避穩定風險。成品油銷售企業所屬加油站面臨為修路讓道情況時，不得不考慮的一個特別因素是如何妥善安置員工，因其事關企業的穩定與和諧。所以，人力資源部門要及時提出人員安置方案，是補充到其它加油站還是讓高齡員工內退，還是遣散不敬業的員工，都要具有可操作性，都要人性化，絕不可激化矛盾，給企業埋下不穩定的隱患，或造成人員上訪給政府添堵。因此，合理的安置方案、細致的思想工作、到位的經濟補償都是必要的。特別是內退職工的養老保險、醫療保險繳納和享受的待遇等要明文規定，確保上述人員的權利不受傷害。
5.規避停業風險。成品油銷售企業是以盈利為目的的企業，為讓道城市道路改造而拆除加油站勢必會因停業而減少企業的成品油銷售量和銷售收入。一個加油站拆除影響可能不大，多個加油站拆除就有可能給企業帶來經營風險。所以，成品油銷售企業除了在與城市道路改造指揮部交涉過程中準確評估停業損失，力爭到位的停業補償外，還要積極在內部消化風險。內部消化風險的方法有：將罐內儲油、加油機和油罐等固定資產及時調撥其它加油站或正在建設的加油站，讓上述設施盡快發揮效能；處置無實用價值的閑置資產，收回一定資金；盡快在符合建站要求的置換土地上建新的加油站，盡量縮短停業時間等。總之，盡量縮短設備停用時間，盤活資產，減少損失。要嚴格按照石化股份晉實【2012】318文件《關于進一步加強實物資產處置管理的通知》協調一致、同步運行、統一審批的資產處置原則和資產處置程序調撥和處置加油站拆除后的設備與設施，并對加油站拆除結果進行必要的審計，確保處置過程公開、處置價格公平、處置結果公正，最大限度減少因加油站拆除而給企業帶來的損失和風險。
6.規避選址風險。成品油銷售企業在與城市道路改造指揮部交涉時，對于指揮部安排的建新站土地，一定要有前瞻性，根據選址區域、顧客需求、顧客選擇行為、設施吸引力、選址目標、距離等相關參數進行全面的考察，看能否達到滿足廣大消費者需要、布局科學合理、競爭有序、功能完善的加油站選址要求，還要洞察該土地是否與政府長遠規劃沖突，并關注了解城市未來道路規劃的發展趨勢，避免新加油站無法建設或建成后又被拆除的巨大風險。前車之鑒，值得借鑒：荊楚網消息：2005年7月，經湖北省來鳳縣規劃局批準，中國石油天然氣股份有限公司恩施銷售分公司獲準在來鳳縣城區建加油站，這座價值600萬元的加油站，因為設計人員失誤，畫錯了建筑工程紅線圖，使建成后的加油站占據了規劃中的城市主干道，花池伸入規劃中的解放大道16.76米、加油棚伸入規劃中的解放大道上空15米。剛竣工一年就被迫拆除。海南省海口市欲建一個三級加油站，建設方已經逐一通過了規劃、商務、消防及安監等政府部門審批，擬建加油站與周邊建筑物的防火距離符合國家標準。然而，附近的居民和單位擔心在住宅區旁建加油站不安全而極力抵制，相鄰的物業公司甚至拒絕向加油站建設提供水電服務。附近一家規模較大，投資上千萬元的幼兒園也多次向有關部門和媒體反映，堅決反對在此地建加油站。而加油站建設方兩年前就開始向政府各部門提出報建申請，已付了一定的成本，加油站拿著正式的建設批文而進退兩難。無數案例警示我們，類似的悲劇絕不能在我們為讓道城市道路改造而拆除加油站并在置換土地上建新加油站的過程中重演。同時，還有充分論證政府所提供異地建站土地是否符合加油站建設“自身效益、安全責任和社會和諧”原則，充分考慮新加油站車流匯聚和車速狀況、是否經常堵車、是否便于插車、地段是否繁華、附近有無高樓遮擋，安全間距等因素，力爭通過與道路改造指揮部的充分協商，取得較好的建新站置換土地。當然，在置換土地上建加油站的相關審批手續也需要在交涉過程中慎重提出，以其獲得政府或道路改造指揮部的協助。
綜上所述，城市道路改造使成品油銷售企業所屬許多加油站面臨被拆除的境況，遭遇意外的多種風險，經濟損失在所難免。如此情形下，成品油銷售企業應該坦然接受現實，本著規避風險、把損失降低到最小的原則，仔細研究政府拆遷政策和相關法律條款，與城市道路改造指揮部充分溝通，與土地所有集體或村委會認真協商，做到有理有據，據理力爭，求得征地補償的最大化、違約賠償的最小化和財產損失的最低化，新址選定的最優化和加油站拆除的安全化、人員妥善安置的人性化。
參考文獻：
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[2] 陳詠梅，章勁，田勁.對石油銷售企業加油站土地置換的若干思考.中國總會計師，2011（5）
第4篇：拆遷評估風險范文
關鍵詞：房地產開發項目；風險；管理
房地產開發是一種投資高、風險高的行業，風險存在與房地產開發的每一個環節。近年來，我國房地產價格上漲過快，房價的飛漲，房地產投資過熱，而居民購房行為日趨理性化，加劇了房地產的競爭壓力。除此之外，國家也不斷出臺一些政策措施以加強對房價的宏觀調控，使得一些城市的房地產面臨著有價無市的威脅，增加了房地產開發項目的風險。
1 房地產開發項目的風險因素分析
在特定的時間內、特定的客觀條件下，發生的實際結果與計劃結果之間的差異程度就是風險，這種差異程度變化越大，風險就越大。房地產開發項目按其自然屬性可分為設計階段、采購階段、建設階段、銷售階段四個階段，按照房地產開發項目的四個階段可將房地產開發項目風險劃分為投資決策階段風險、土地獲取階段風險、建設階段風險和銷售階段風險。
1.1 房地產開發項目投資決策階段的風險
房地產投資決策階段是整個房地產投資項目過程中關鍵的一步，影響整個投資計劃。房價政策的變化調整、房價市場波動、利率和匯率的變動等都對房地產開發投資的決策提供了重要依據，是房地產開發項目投資決策階段的風險因素的主要組成部分。房地產行業與國家政策和經濟聯系緊密，房地產投資商必須按照國家對房產的相關政策要求和經濟發展現狀，開發設計合適的投資項目。
1.2 房地產開發項目土地獲取階段的風險
房地產開發商一旦作出了投資決策后，就要進入土地獲取階段。這一階段，涉及征地、拆遷等事宜，耗資巨大，存在較大的風險。我國現行的拆遷安置法規有待完善，法規可操作性差，加上原有土地的房產所有者的拆遷意愿問題，給征收土地工作帶來了一定難度，加大了房地產開發商獲取土地的成本。另外，土地的自然屬性、社會規劃部門對土地的使用的不確定性等都給房地產開發項目土地獲取階段帶來了一定的風險。
1.3 房地產開發項目建設階段的風險
時間、質量和成本是房地產開發項目建設階段的重要內容，也是三大風險因素。房地產開發項目建設階段的目的是要按期、按質、節約地完成項目建設，以保障盡早售出并回收資金。雖然建設階段風險比前期階段低，但仍存在許多不可防范的風險，主要有：（1）自然風險，即地形地勢、氣候環境的變化對施工安全造成的威脅。（2）工期拖延風險，受主客觀因素影響造成實際工程的完成與計劃差異引起的風險。（3）項目質量風險，由于設計不當和施工質量問題帶來的風險。（4）成本風險，工期的增加造成投資成本增加的風險。
1.4 房地產開發項目銷售階段的風險
銷售是房地產開發項目的最終目的，是開發商實現利潤的關鍵階段。房地產的滯銷而給房地產開發商帶來了營銷風險。國家對住房政策的調整、房價市場變動情況、經濟發展的態勢都對房產的銷售產生重要的影響。例如，國家實行廉租房或經濟適用房政策，會降低人們對房地產商品的市場需求，給開發商帶來銷售風險。
2 加強房地產開發項目風險管理的措施
風險是客觀存在，只要存在風險的誘因，一旦條件成熟，就會發生風險導致損失。我們雖然不能消除房地產開發項目的風險，但是我們可以采取有效管理方式降低風險發生的概率，從而減少損失程度。加強風險管理包括風險識別、風險評估、風險應對、風險監控四個方面。
2.1 風險識別
加強房地產開發項目風險管理的首要工作就是要提高對風險的識別能力，這就要求房地產企業全面了解房產的行市情況、最新的國家住房政策，深入分析本企業內部的資金、技術情況，從而提高對房地產開發項目過程中可能面臨的風險的識別能力。
2.2 風險評估
風險評估即對風險的估計和評價，風險估計是分析單一的風險，而風險評價是考慮各階段的風險因素對項目目標的影響。眾所周知，房地產開發風險存在開發項目的各個階段，但只是簡單地了解可能存在的風險還不夠，還必須深入分析各種風險發生的概率有多大，對項目總目標的影響程度。可以采取項目風險概率估計法、項目風險損失估算法、項目風險損失期望值法、盈虧平衡分析和敏感性分析方法等方法對房地產開發項目進行風險評估。
2.3 風險應對
通過采取相應的風險應對措施可以有效地降低風險發生的概率和風險損失程度，在房地產開發項目中，可以采取風險規避、風險轉移、風險減輕以及風險自留的方式應對風險。加強企業員工對現行法規政策和企業規章制度的學習，全面掌握國家對房地產行業的政策規定和標準，從而提高其對“違法、違規”行為的識別能力，有效地規避“政策風險”。對于可以轉移的風險盡量轉移，無法轉移的且后果非常嚴重的就選擇放棄以規避風險，盡早處理已經發生的風險，防止后果的進一步擴大。
2.4 風險監控
為了保障房地產開發項目的高效性，必須加強對房地產開發項目全過程風險的動態監督和控制，建立健全風險監控機制，使得房地產開發商可以及時地制定風險的應對策略，減少風險帶來的損失。這就要求提高房地產開發項目管理人員和工程實施人員的風險意識，及時發現并反饋風險管理中存在的問題，以確保風險管理的實施。
3 結語
房地產開發項目投資大、風險高，項目開發過程中存在諸多的確定因素，風險充斥著房地產開發項目各個環節。房地產開發商要提高風險識別能力、風險評估能力、風險應對能力和加強風險監控，加強房地產開發項目過程中的風險管理，降低風險發生概率和風險損失程度，促進房地產開發項目和房地產企業的可持續發展。
參考文獻
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[2] 林悅.房地產開發項目在建設階段的風險分析及應對策略[J].經管視點，2011（5）.
第5篇：拆遷評估風險范文
一、制定重大事項管理辦法、注重項目過程監督。
一是單位需根據市場發展情況制定重大事項管理辦法，研究事項管理流程、事項討論、備案、調整、匯報機制等，同時引入責任制，明確事項管理義務、權益、分工，避免事項無人管或管理不及時、不全面而導致出現管理漏洞，給項目經手者以可乘之機。二是重大事項立項后，需要對項目進行過程監督，做好跟蹤與反饋工作，從而確保項目不會偏離初始的目標。三是做好重大事項完結后的評估工作，利用回訪等方式，發現事項中存在的問題，及時予以解決，避免事態的擴展和產生不良影響。如在許根樂案件中，如果建立高效的重大事項管理辦法，將大大降低出售拆遷周轉房的隨意性，從而起到壓縮犯罪空間的作用。
二、加強對風險崗位的管理，加大內外部監督制約的力度。
根據單位的分工情況評估崗位的風險程度，對于風險等級高的，如涉及資金量大、與財務管理關系密切、專業性強監督容易不到位、與普通百姓民生問題有直接聯系的崗位要著重監督，并制定切實可行的監督制約措施。一是需加強崗位制約，避免權力過于集中，避免一人決定事項的發展。二是加大檢查力度，及時發現權力運行中的風險點。三是發揮審計等外部監督作用，在重點崗位人員上崗、離崗時進行審計，對負責項目進行核查，細化審計項目，擴大監督范圍。四是建立舉報渠道，發揮群眾監督和輿論監督的功效。如在本案中，若許根樂銷售房屋還有其他人參與，單位對成交房屋的價格進行核查，審計監督能更加細致，就可以有效地把權力關進“籠子”里。
第6篇：拆遷評估風險范文
[關鍵詞]土地儲備；風險評估；層次分析法；模糊數學模型
[中圖分類號]F293.2[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0155-02
1問題背景
土地存儲，指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、存儲以備供應土地的行為。土地收儲是金融風險的關鍵環節，在土地收儲過程中需動用大量資金，僅依靠有限的財政資金并不現實。另外，我國相關的金融產品種類單一，若大量利用銀行信貸、抵押貸款給等渠道融資收儲土地，風險難以控制。
2模型建立
本文將造成土地儲備項目風險的指標分成三類：土地屬性、財務指標和敏感性指標。由于指標間無法直接進行比較，且部分指標也無法進行定量分析，因此，本文運用層次分析法確定各個指標對土地儲備項目風險影響的權重，建立遞階層次結構。
建立遞階層次結構后，對同一層次的各個元素關于上一層次的準則的重要性進行兩兩比較，構造判別矩陣，按1至9比例標度對每個因素的重要性進行賦值，進而得出判斷矩陣：
A=（aij）n×x
其中aij表示第i個指標相對于第j個指標對準則層影響的重要程度。對于所得判斷矩陣，取其最大特征值λmax所對應的特征向量，經歸一化處理后，作為權重向量。
首先，求出準則層各個元素關于目標層的權重。對于本模型，財務指標的重要性最高，敏感性指標稍次之，土地屬性風險最大，建立判別矩陣如下：
3問題求解
由于問題具有模糊性，難以給出明確的界限來區分每個項目的風險類型，因此，本文將運用模糊數學模型對問題進行求解。
模糊綜合評價方法，是運用模糊關系合成的原理，從多個指標對被評價事物的隸屬等級狀況進行綜合性評判的一種方法，具體的步驟如下：
（1）確定被評判對象的因素論域U，U（u1，u2，…，un）；
（2）確定評語等級論域V，V（v1，v2，…，vn）；
（3）進行單因素評判，建立模糊關系矩陣：
其中vij為U中因素ui對于V中等級vj的隸屬關系；
（4）確定評判因素權向量A=（a1，a2，…，an）是U 中各因素對被評事物的隸屬關系，它取決于人們進行模糊綜合評判時的著眼點，即根據評判時各因素的重要性分配權重；
（5）選擇評價的合成算子，將A與R合成得到（b1，b2，…，bn）：
（6）對模糊綜合評價結果B 作分析處理。
在此，運用前文所求得權重代替這里的評判因素權向量A。通過進一步計算，可得出B，并以bi作為風險評估的最終值，bi越大說明絕對風險越大。
對于隸屬函數的求法，首先確定7個變量：收購儲備面積、動態回收周期、單位投資額、單位貸款申請額、單位涉及拆遷補償人口、成本增加內部收益增減幅度、收入減少內部收益增減幅度。采用概率分布的方法，可得出隸屬函數，這樣可充分利用數據的分布信息，使最終的風險評估函數更加合理。
對于每個變量的概率分布，通過數據分析可得到以下結果：收購儲備面積、單位投資額、單位貸款申請額滿足伽馬分布；單位涉及拆遷補償人口滿足均勻分布；動態回收周期、成本增加內部收益增減幅度和收入減少內部收益增減幅度則滿足正態分布。
求出變量服從的分布后，求出每個分布的累積概率分布函數作為隸屬函數，將數據代入后可得出模糊關系矩陣R，進而得出最終的風險評價值為B=A×R，根據風險值大小可對項目風險進行評估，數值越大，表示項目風險越大。
4模型評價與改進
本文運用層次分析法和模糊數學模型得到土地儲備項目的風險評估模型，其中研究數據的概率分布得到隸屬函數，使模型更具合理性。同時，本文對模糊關系函數進行標準化，消除了變量自身量綱的影響。由于層次分析法受個體因素影響較大，可通過擴大個體數目然后取其均值來降低個體差異帶來的影響。同時，數據的抽取范圍可適當增大來減少地域差異性所帶來的影響，并進一步得出一個適用范圍更廣的模型。
參考文獻：
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第7篇：拆遷評估風險范文
了解拆遷項目的背景主要包括拆遷項目的性質，是屬于集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？拆遷的主體是誰，項目的規劃內容是什么？拆遷的期限，拆遷的規模、是否和公共利益相關聯？拆遷的補償總額是多少？（這對企業客戶確定心理價位很重要）項目是否得到區、縣及以上人民政府的批準、是否履行了相關征收補償條例的法律文件？是否在征收開始的時候征詢了相關公眾的意見、是否按照2011年公布的《國有土地上征收和補償條例》規定的法律程序？以上內容都是在拆遷征收時容易讓拆遷證收方鉆“法律空子”的地方。拆遷征收方往往會混淆主體，模糊事實等，以達到以最快的速度、最低補償拆遷的目的，而這也是拆遷戶維權爭理的點，拆遷戶在拆遷開始前就該足夠熟悉和了解這些內容。
吃透各項拆遷安置補償的政策雖然拆遷方所制定的各項補償政策的標準都普遍偏低，在我們確定補償要求的時候僅有參考價值，但是還是要對具體的政策進行細細的研讀，因為只有在充分了解的情況下，才能質疑其中政策的不合理、不合法之處。在拆遷過程中，經常遇到補償項目補償缺漏項的情況，比如明對公攤面積的缺省遺漏，對院落面積的忽略等，這些都直接損害被拆遷戶、被征收方的合法利益。被拆遷戶、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了該如何讓自己的相關利益都能納入補償中。
進行自我體檢，消除法律隱患拆遷征收房屋一般會涉及到各種有關證件，一旦有遺缺或者手續不全的證件，會很快被定義為“違建”，補償自然而然落空，這也是政府慣常的伎倆。所以，在拆遷征收前，一定要保證自己房屋證件齊全，手續完備。在國有土地上：按照我國土地及房產管理法律、法規規定，土地使用權證、土地規劃證、城市建筑規劃許可證三證齊全，可以辦理房屋產權證，成為完全合法的建筑。這是拆遷戶在拆遷前必須要解決的證件、手續問題。在集體土地上：我國2008年1月1日城鄉規劃法實施以來，在自家宅基地上建房子，也要經過政府部門的審批并按照規劃建造，方屬于合法建筑。這里面因各地方的政策不同，審批程序也有一定差異。對比以上條件，看看你的房屋是否達到合法程度，這是對拆遷風險防控的必要措施。
擴寬信息渠道，儲備法律專業人員在拆遷中，要有意識地建立信息渠道，要做到隨時能夠了解拆遷進展的相關信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準確的情報才能進行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽到要拆遷開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償的良機。且要通過多方位的信息渠道表達自己的合理需求，充分發揮自己的知情權、參與權。一旦有了拆遷消息，就要開始對自己的房屋進行預算和評估，然后準備好談判方案和應急預案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預防產生財產風險和人身風險，一般最主要的就是提前做好法律保護措施，防止被強制拆遷或者違法拆遷，這就需要專業人士來做專業事情了，提前儲備好專業人員對后期成功維的關鍵措施。
（來源：文章屋網 ）
第8篇：拆遷評估風險范文
杭州東站樞紐和城東新城建設是部省市合作建設的重大交通樞紐和重大民生工程，目標是打造長三角南翼現代化綜合交通樞紐和杭州“接軌大上海、融入長三角”的“第一站”。其中東站樞紐是全國新建的九個省會城市樞紐中的“收官之作”， 集客運專線、城際鐵路、磁浮交通、干線鐵路、地鐵、客運、公交等多種交通形式和配套服務設施于一體，總投資132億元。與此同時，杭州市計劃政府投資500億元對東站樞紐周邊地區約9.3平方公里進行整體的城中村改造和基礎設施建設，將杭州鐵路東站樞紐地區建設成為一個以現代化綜合交通樞紐為依托，以高端商務辦公、商業休閑、旅游服務、居住生活功能為一體，具有高品質管理服務水平的現代驛城和都市門戶。
因東站樞紐和城東新城建設需要，杭州鐵路東站樞紐區域共需征用集體土地約11000畝，拆遷住戶近萬戶。杭州鐵路及東站樞紐建設指揮部自2008年啟動對江干區筧橋鎮、彭埠鎮大規模的征地拆遷至今，已累計投入征地拆遷費用230億元，完成征地9100余畝，共拆遷農（居）約6300余戶，拆遷企業300余家。在拆遷工作的實施過程中，考慮到拆遷區域整于城郊結合埠，且經歷多次不同項目拆遷，多種性質土地交錯，歷史遺留問題復雜，無證建筑眾多，百姓拆遷訴求較高等因素，杭州鐵路及東站樞紐建設指揮部于2010年起健全拆遷工作監督機制，引入跟蹤審計單位全程參與拆遷工作，在嚴格政策落實、平衡補償標準、規范內控機制等方面起到了重要作用，為高效、規范、廉潔實施重點工程建設提供了有力保障。下面，就杭州鐵路東站樞紐拆遷工作實踐，淺淡拆遷中跟蹤審計機制的引入。
一、在當前的工作實踐中，拆遷工作面臨的難題。
1、拆遷法律體系滯后。
近年來，房地產市場高歌猛進，土地出讓價格節節攀高，但拆遷補償安置政策多年未變。目前適用的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》實施于1998年，同時，在征收條例出臺之前，《浙江省城市房屋拆遷管理條例》也已延用多年。滯后的政策法規已經不能適應城市化推進的步伐，在規范拆遷行為的同時，其滯后性和不完善性對拆遷工作的實施產生了一定制約。比如，現行拆遷政策規定，拆遷范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。但是東站樞紐區域有大量因歷史原因形成的證、照不齊的房產：有的具備部分或全部建設審批手續，但因法制意識淡薄而未對房產申請登記確權；有的因該區域批地建房審批已被限制，但家庭人口增加無法居住而增建無證建筑，實際使用多年。前者需在拆遷前對房產的合法性做出認定，但因牽涉到多個職能部門，此項工作開展甚為艱難；后者雖為明確的無證房產，但其形成具有歷史原因，并且由住戶實際使用多年，如“一刀切”式的不予補償安置，不但不符合實事求是的精神，也不利于民計民生和社會穩定，拆遷工作難以推進。
再如，在實踐中發現，農民一旦得知拆遷消息，便立即著手制造對增加拆遷補償有利的事項：⑴增加舊房面積：目前，集體土地房屋沒有“三證”，農民房屋的建造時間、層高、面積等產權屬性難以確定。所以，幾乎所有農民都盡可能地增加房屋層高、在主屋旁邊搭建簡易房屋，千方百計地增加拆遷房屋面積，以獲得最大補償價格；⑵改變原房屋用途：將原來作居住用的房屋改變成生產、經營性用房，如改建成工場、小店等，拆遷時同樣面積可獲得更多的補償；⑶回遷戶口：目前，杭州市集體土地拆遷安置主要是按被拆遷農戶的常住人口作為安置基數的。許多拆遷農民在得知本地即將拆遷時，將一些親友的戶口遷入拆遷地，造成安置人口增加。后續過渡期中也出現農戶通過結婚離婚手段增加安置人口，以致于出現姐妹換夫、親家交替結婚等有悖道德人倫的怪現像。但對以上情況，并沒有明確的立法立規加以制約，使逐利而往的村民鉆了空子，不僅耗費了國有建設資金，而且敗壞了一方風氣。
2、拆遷組織體系存在局限性。
國有土地上房屋征收與補償，根據2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》精神，由所在區、縣人民政府負責。集體土地目前仍由建設主體負責，委托有資質的動遷服務機構實施。杭州鐵路東站樞紐地區實施整村拆遷的模式，建立了市（建設主體）、區（各職能部門）、鎮、社區四位一體的拆遷指揮部，作為拆遷補償安置方案制訂和實施的機構。四位一體的拆遷組織體系最大程度地激活了鎮、社區兩級組織的積極性，發揮了屬地管理的優勢，保證了拆遷工作的效率。2008年初，杭州鐵路東站樞紐第一期拆遷，同時推進了新風、弄口區塊征遷工作，僅用了短短三個月的時間，完成拆遷1600余戶。但是，不容忽視的是，征遷指揮部的組成單位在拆遷中有不同的利益訴求：區、鎮在保證區域總體平衡的前提下，要為屬地爭取盡量多的發展空間和經濟利益；社區除為住戶爭取個體利益外，力爭將歷史遺留問題、百姓民生問題、集體經濟補償和未來發展問題的解決寄托在建設主體身上，追求利益最大化；建設主體則著眼拆遷補償和建設資金規范、高效的使用。從大局看，參與各方應該向利益訴求共贏的方向努力，但在實際操作中，會產生短期、局部爭利的局面。尤其是社區，既是拆遷工作的實施者，又是集體土地和資產的所有人，在征遷指揮部的決策體系中角色頗為微妙。而建設主體往往是指揮部集體決策中妥協的出資方。
與此同時，四位一體的決策體系強化行政職能，弱化了動遷公司、評估公司等第三方專業機構的職責，在一定程度上影響了拆遷工作的嚴肅性。
3、拆遷監督體系不完善。
征地拆遷作為項目建設的一個環節，理應受到監管和考評。但現實情況是，對于基本建設本身來說，國家建立了比較健全的考評體系，如建設概、預算控制，決算控制，招投標管理體系等，建設績效評價等，而同為廉政建設高危行業的征地拆遷，卻往往只有事后的審計追責而缺乏過程的監督監管。
在實踐中，由于征地拆遷工作涉及的群眾面廣、個案復雜、眾多，常常涉及到土地房產轉包、投資合作、企業轉制等歷史遺留問題，厘清資產歸屬、明確被拆遷人的權利義務存在較大難度。在拆遷調查中，也多次發現對被拆遷房屋、設備等隱瞞事實真像、謊報虛構審批資料、甚至多方勾結企圖騙賠、套取拆遷補償資金的情況。
另外，近幾年的人性化拆遷、陽光拆遷、和諧拆遷減少野蠻拆遷現象，但隨之而來的是不講理的、漫天要價的情況顯著增多。因工程進度緊迫，建設主體有時不得不以獎勵費、困難補助等形式進行資金貼補，以換取拆遷進度。同時，因拆遷而導致的，尤其是非訪大量增加，屬地政府維穩工作量巨大。目前在化解中，幾乎沒有標準和底限，純粹是不斷地談判和妥協。凡此種種降低了拆遷補償資金確定的規范性。而此類問題的處理，除了征遷指揮部自有的決策和審批體系外，缺乏監督機構的監管。
二、拆遷中跟蹤審計工作的作用
為規范拆遷行為、完善決策和內控機制、高效合理使用國有建設資金，杭州鐵路東站樞紐地區自2010年起，引入跟蹤審計單位對拆遷工作進行全程審計、監督和服務，取得了較好的效果，主要體現在以下幾個方面：
1、審核拆遷實施方案，規范平衡補償標準
跟蹤審計單位參與拆遷實施方案的制訂和審核。首先，在方案制訂的過程中，根據法律法規，對拆遷方案的提法和補償標準進行修正，對相關依據進行補充和完善，確保拆遷方案更為合法和嚴密。其次，確立審計把關的關注重點，如無戶籍人員的安置資格、特殊經營場所補償等事項、拆遷補助、安置補助的申請和審批、拆遷戶房屋附屬設施補償依據等，將拆遷操作規范落實到制度中。最后，協助指揮部把握總體拆遷補償標準的平衡。同時，通過歷史拆遷檔案梳理，對同類情況和處理方案進行歸納分析，并且協助指揮部制訂合法依規且具有人性化的個案處理方案。
2、梳理內控審批體系，完善強化監督機制
跟蹤審計單位通過分析拆遷政策、與拆遷業務部門座談等方式，對拆遷工作內部控制流程中的風險點進行了梳理，從房產拆遷補償、設備拆遷補償、其他項目補償、報廢及不可搬遷設備的處理、房產拆除處理、審核評估機構工作及成果、審核動遷機構工作及成果、管理拆遷檔案、支付拆遷資金等多個方面提出了內部控制體系改善的意見和建議，提高了建設主體及相關業務單位對拆遷工作嚴肅性和加強拆遷內部控制制度重要性的認識、完善了拆遷業務決策流程，保障拆遷資金的安全。
3、全面介入拆遷工作，提供即時審計服務
結合拆遷區塊的具體情況，跟蹤審計人員入組入戶，從前期的拆遷調查、丈量核對、評估定價、簽約、住宅騰空、拆遷資金支付等全過程進行跟蹤審計，對房產權屬、合法建筑面積的界定、戶口遷入或者分戶、擴面政策的適用等進行監控；監督拆遷過程中各項政策法規執行，基礎建設程序、招標投標、資金支付的合法合規，并監督和指導指揮部完善基礎資料，并對基礎資料數據庫適時審核；參與拆遷工作相關會議、談判，提供專業咨詢意見，端正被拆遷單位的思想，推進了拆遷工作進度；此外，通過文件會簽、出具審計意見等形式對征遷指揮部有關拆遷政策的制定、拆遷合同的簽訂發表審計意見，供決策層決策，提高了拆遷決策的科學性。
總的來說，跟蹤審計單位針對拆遷工作的內部控制機制、拆遷資金籌集、管理和使用、拆遷業務活動等方面的工作進行監督審核，全面規范了拆遷工作，為拆遷工作起到了保駕護航的作用。
三、引入跟蹤審計工作要注意的問題
1、建設主體要保持跟蹤審計單位在拆遷工作中的獨立性。
以杭州鐵路東站樞紐工程拆遷為例，拆遷資金投入約占總投資額的60%。而只要一戶未拆除，整片土地就無法利用。拆遷進度直接影響工程進度、土地出讓、資金回籠。可以說，如果沒有順利的拆遷，項目建設無從談起，國有資金投入風險巨大。因此作為拆遷實施的屬地政府和資金投入的建設主體，對拆遷工作的時限要求極為嚴格。而跟蹤審計單位的審計和整改意見，可能會在個案上延緩拆遷進度，防止動遷人員走存在風險的“捷徑”。此時，主體單位應該尊重跟蹤審計單位意見，保持其在拆遷工作中獨立第三方的立場。只有監督者敢說話，說真話，才能保證監督的有效和組織的純潔。
2、跟蹤審計工作要考慮拆遷地的實際情況，從將監督化入服務之中。
第9篇：拆遷評估風險范文
關鍵詞：BT投資風險 控制
中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：
BT是由BOT（Build-Operate-Transfer（建設－經營－轉讓）模式的簡稱）演變而來，即Build-Transfer（建設－轉讓）,其含義是指政府通過與投資者簽訂特許協議，引入投資資金實施政府的基礎設施項目建設，項目建成后由政府按協議回購其項目及有關權益。
BT模式有效解決政府在急需建設項目上資金不足的問題，較好地體現了資本、技術、管理、市場以及政策等資源的有效整合，具有投資大，時間相對較長，過程復雜等特點。BT作為國內一種新型投資建設模式，發展時間較短，國家和地方與之配套的法律、法規還不健全，在建造及回購過程中，不可避免會出現各式各樣的風險。因此實際運作過程中，如何識別并有效防控項目風險，成為我們實施BT項目運作成敗的關鍵。本文結合自身多年參與BT模式項目建設運作實踐淺析其投融資風險及控制問題。
一、風險的類型分析
1、項目前期工作不完善的風險。引入BT模式的一般是政府急需建設而政府資金不足的項目，BT合同洽談一般在項目工可批復后、初步設計完成前就進行，BT合同完成談判、簽署BT合同后，政府就會要求投資建設單位立即進場，以加快項目的建設。但此時可能存在法律和行政性審批文件未完成的情況，具體包括征地拆遷補償標準、項目用地指標、工程規劃許可、設計文件、以及BT合同約定的擔保文件等。上述工作的完成是BT合同生效的前提條件，也是項目正常開展的必要條件，若上述工作未完善，則投資單位在項目建設上得不到全面的法律保障，項目建設期可能會延長，投資和施工單位管理成本加大，施工單位會要求工期和費用索賠。本人參與的幾個BT項目在建設期內均不同程度存在上述問題，對項目建設前階段制約非常大，其中一在建項目進場近兩年了，其用地指標未批復，仍是制約征地拆遷、項目施工順利開展的最大障礙。
2、項目建設過程中不當管理的風險。這里所說的不當管理是指項目管理程序不當和項目管理水平不高兩個方面。目前國內建筑行業對BT模式的認識不夠，有關立法工作還處于探索階段，致使諸多問題無據可依，實踐中政府有關部門（包括政府平臺的項目業主）由于對BT模式不了解，仍按一般工程施工招投標項目辦理相應手續，甚至出現交叉換位管理、多重管理等情況，實質上降低對投資商的保護力度，加大投資風險，同時也加大了政府管理成本，與采用BT模式的初衷背道而馳。某項目建設前階段施工現場出現監理、項目業主、財政、審計等多機構、多部門管理，監理業主單位不能發揮正常的管理職能，財政、審計等機構、部門又沒有項目現場管理職能和經驗，至使一段時間內項目管理混亂，對項目建設造成十分不利的影響。項目業主是建設項目管理的核心，其管理水平對項目順利開展有著至關重要的影響，主要反應在項目業主的協調溝通能力、現場管理經驗能力、處理問題效率和魄力、制度化、規范化管理程度等方面。某地區建筑業欠發達，至今還未有高、難、新的工程項目，項目業主項目管理經驗欠缺，管理程序較為混亂，辦事效率較低，項目管理機構和制度不健全等，在很大程度上制約該地區投資項目的正常順利開展。
3、合同履行不當的風險。合同履行不當是指項目建設過程中不執行合同約定的全部和部份條款、以及在合同條款理解上存在分歧兩個方面，不執行合同條款本質上涉及到政府的信用問題。BT項目投資方和政府既是合作的關系，在涉及各自核心利益上，又是對立的關系，對合同條款的理解，也往往站在各自的立場上進行。但無論怎樣，都會對投資方預期收益目標產生影響，給投資收益帶來風險。某項目業主在建設過程中就對合同約定的建安費和非建安投融資管理費和利息計算公式提出修改，在部份項目合同價編制采用定額提出不同的看法，以致通過雙方高層協商才予以解決。
4、不能及時回購的風險。BT項目一般是以政府財政資金作為回購保障。但由于各地的財政和支出情況不同，同時政府財政資金投向是多元化的，如果政府負債過多或回購資金量準備不足，必然對項目回購能力造成影響，這對投資方影響是巨大的。相對于經濟較發達地區，財稅資源相對充足，其項目回購保障也相對較高；而對于欠發達地區，政府的財政資源則相對不足，對項目回購的保障程度也相應降低。因此BT項目的投資應權衡地區性風險。
5、不良建設環境的風險。這里所說的建設環境指建設項目周邊人員和地方政府及相關部門對項目的支持度。如果支持度不高，則對項目建設包括工期、質量、安全、成本控制等方面帶來負面的影響。從在建某項目從實施情況來看，一些歷史遺留問題對項目順利推動產生不同程度的障礙，政府和相關部門在政令暢通和執行力方面做得不夠，還具有較強的自我意思，思想解放程度不夠；項目周邊民風較為刁蠻，經常性發生強買強賣，索要工程，經常性阻擾施工車輛和人員等，項目建設每一步都顯得很艱難。
6、法律法規、國家和地方政策重大調整的風險。法律法規的變化必將影響經濟發展的走向，尤其是國家政策和法律法規與局部地區的政策、法規發生沖突的情況下，其影響更加明顯。在BT模式下，由于項目的資金投入量大，建設周期較長，即使局部地區的政策和法規未作調整，但國家大環境的政策和法律法規做出調整是完全有可能的。國家政策與法律、法規的調整將導致局部地區政府對BT項目投資者的承諾發生變化，從而增加投資者投資利益的不確定性。某項目BT合同洽談過程中，世界經濟形式突然出現重大變化，國家經濟政策作出重大調整，國家出臺四萬億刺激經濟措施，由適度從緊一下轉變為寬松的貨幣政策，政府融資條件和能力短期內得到較大提升，政府一度提出不采用BT模式進行，自行采用施工招標方式，幾乎讓該項目流產。某項目剛簽完BT合同，國際國內金融環境突然惡化，國家出臺一系列貨幣收緊政策，大幅度提高融資難度和成本。
7、政府換屆影響的風險。鑒于國情方面的原因，各屆政府有不同的施政目標，政府職能結構會出現調整，每屆政府特別是主要領導存在風格的差異等，這些都會直接影響政府行為的繼承性，對投資項目的重視程度也會隨之發生變化，甚至會影響到合同的繼續履行。
8、其它類型風險。具體包括：成本控制風險、建設周期風險、質量控制風險、技術控制風險、安全控制風險等。這幾類風險主要是投資方加強對項目的管理，一般來說，通過投資方自身努力就能進行防范，風險控制和防范措施較為單一，本文不作贅述。
二、風險的防范和控制措施
通過前述BT項目各類風險的分析，做好風險的控制和防范，對保護投資方利益十分重要，也直接關系到投資項目的成敗。而大部份風險對投資者和政府雙方立場來說是一致的，一般來講，風險是由最有承擔能力的一方來承擔。因此，政府和項目投資者都應考慮如何設計項目運作中的風險分擔機制，減小項目投資風險，并在BT合同中進行約定。同時，投資方還應從以下幾個方面防范投資風險。
1、重視對項目可行性的評估工作。BT合同洽談前，投資方和政府還有一個對項目溝通了解的過程，對投資主要條件進行洽談。在這個階段，投資方應組織有此類經驗豐富的人員對項目進行評估。評估內容包括：當地軟硬投資環境、政府財政情況、政府對項目的重視程度、項目周邊情況、民風民情、征地拆遷工作量、項目各項法律性和行政性文件審批情況、項目設計進展、項目業主、設計單位以及與此有關政府職能部門基本情況、投資規模及預期收益、近遠期國家和地方政策變動預測、項目潛在風險等。投資方應組織專家對評估報告進行分析，確定投資價值和風險應對措施。若項目可行，評估報告將作為制定BT合同談判內容和策略的重要依據，盡力將風險進行轉嫁。項目可行性評估工作是決定項目運作和實施成敗的關鍵。
2、重視BT合同文稿擬訂和談判工作。BT合同文件是投資方與政府合作的基礎和法律性文件，投資方應根據項目可行性報告，組織專家對合同文件進行起草和評估，掌握合同談判的主動權，合同表述符合國家和地方的法律法規，文字清晰明了，關鍵條款應明確無歧異，應具有可操作性，同時應體現公平的原則，合同文稿應重視雙方責任權利的劃分，對影響項目開展的因素應進行責任約定，并有相應經濟措施。合同談判是一個艱難和長期過程，投資方應組織權威專家參與，談判前應制定詳細的談判策略和步驟，關鍵內容應設置談判底線，由談判人員隨機掌握。合同談判在一定程度上是一門藝術，投資方應重視日常對相關人員的培養。
3、合理制定項目建設周期。項目建設周期包括項目前期工作開展時間、征地拆遷時間、建設工期、施工單位進退場時間等，涉及到項目前期工作準備情況、項目規模、征地拆遷工作量及難度、項目業主及地方政府管理水平及能力、設計水平及能力、建設環境、政府對項目的重視程度、融資情況、是否跨越政府換界時間等。投資方應綜合各類情況與政府協商，切記不要盲目進行項目啟動，開工沒有回頭箭，不恰當的建設周期不僅會損害投資方利益，也會影響政企良好合作。
4、重視機構建設、加強各方溝通協調。項目建設是一個復雜的系統工程，涉及到政府及相關部門、與項目有關的項目業主、監理、設計等單位、沿線地表及附屬物權屬單位等，營造良好的建設環境對項目順利開展致關重要。投資方應根據項目情況合理設置項目管理機構，加強與相關單位、部門日常工作對接，加強工作聯系和溝通，同時雙方高層應保持日常聯系，及時協調解決項目建設過程中出現的重大問題。
5、規范化、標準化管理項目。項目建設管理應符合國家建設項目管理程序，充分體現投資方資金、技術、人才和管理優勢。設計單位、監理單位選擇及管理盡可能由投資方進行，施工單位選擇應按市場化進行，采取招標投標制度擇優選擇，加強對施工單位合同履行管理，確保項目安全、質量、工期、環保、投資得到有效控制。
6、多元化實施投資組合。多元化投資組合包含兩個方面，一是多渠道融資，分散融資風險，二是聯合有實力的投資公司共同投資項目，分散投資風險。多渠道融資可采用多家銀行借貸、民間借貸、信托資金、國外基金、股權置換、發行債券等多種方式獲取建設資金，確保融資資金滿足項目建設需要；聯合投資可考慮融資能力強的投資者、具有投資和施工實力的施工單位，也可將兩者進行整合，既可保障項目建設資金，又共同分擔投資風險，降低投資方風險承擔程度。
結束語：BT作為一種新型的建設模式，盡管在國內發展時間較短，但目前已普遍成為各地政府公共設施建設采用的方式之一，作為有實力的投資管理公司，只要加強對投資項目風險分析，針對不同地區、不同的項目進行客觀科學地分析和論證，制定有效的風險防范措施，總體把控項目的發展態勢，做到論證充分、把控得當，措施有力、管理科學，就能創造良好的社會和經濟效益這，實現企業與地方政府雙贏。