農村征用土地法精選(九篇)

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第1篇：農村征用土地法范文

關鍵詞：權屬調查地籍測繪土地綜合整治技術應用

基本情況：農村土地綜合整治即利用農村集體建設用地的減少與城鎮建設用地增加掛鉤的政策，按照土地集約節約利用的要求，通過對項目區內（一般為基本農田保護區或一般農地區）的田、水、路、林、村、房以及灘涂荒地、未利用地等的整理（復墾），再通過合理規劃布局，在特定規劃區域內減少一定數量耕地的同時，相應增加一定數量城鎮建設用地指標的一種做法。其建設內容包括項目區農民的搬遷安置、土地整理與復墾、生產生活配套基礎設施建設、生態保護與建設等。

首先是開展農用地整理。通過對田、水、路、林的有機統一和綜合整治，既促進農村基礎設施的換代升級、切實改善農業生產條件、提高基本農田的糧食綜合生產能力，又確保新增有效耕地、基本農田總量不減少、質量不降低。其次是開展集體建設用地整理和村莊整治。通過對宅基地（閑置地）和集體建設用地的復墾，推進村莊整治統一規劃、統一提供宅基地、統一建設新居、統一配套農村公共設施，形成與城鎮同樣便利但風貌有別的現代農村。再次是把推進土地流轉和發展現代農業、城鄉建設用地增減掛鉤和城鄉優勢互補有機結合起來。通過土地流轉實現規模化經營，發展現代農業；通過城鄉建設用地增減掛鉤置換，將農村富余的建設用地指標調劑到城鎮使用，破解城鎮建設用地指標短缺的難題；通過土地級差增值收益反哺農村，推動新農村建設，打造農村自然田園風光。

樂清市2011年農村土地綜合整治35村，設計62個自然村，總綜合整理面積3.55平方公里，其中農村宅基地與農村建設用地面積1.22平方公里、搬遷新安置面積0.52平方公里、農地整理面積1.81平方公里。預期凈新增耕地面積大1500余畝。

1、地籍調查在農村土地綜合整治中的內容

1.1權屬調查

1.1.1村界、村民小組界限調出；

1.1.2 整理前后地類界調查與統計各地類面積，計算凈增新增耕地面積；

1.1.3村民各戶宗地調查。

1.2地形、地籍與房產測量

1.2.1整體遷移農村村莊地籍、房產測量統計，及其村莊周邊30-50米地形測繪，范圍外要預期建造水池、水庫、水渠、交通道路等農業生產與農民生活所需地形測繪；

1.2.2列入該項目的農地整理的基本農田或一般農田需要改建標準農田測繪；

1.2.3整體遷移所安置區的測繪；

1.2.4測量綜合整治后的所有工程量測繪量算：如宅基地復墾、農田整理建設中交通道路、耕作道、水池、溝渠新建或改建等工程量的測量統計，新增耕地面積測量統計。

2、地籍測繪在農村土地綜合整治中起到的基本效果

2.1 地籍的測繪給實現科學化土地的開發所提供根本的數據支持科學化的地籍測繪數據應該為各種各樣不同性質的部門提供了基礎數據信息。科學化的地籍測繪的數據信息的取得和共享的依據就是把環境的資源、公共設施、基礎實施、經濟的統計等都合并一起完成。這些主要的外界因素再加上測繪的原始結果就能反映出需要開發的土地區域地形、交通、房屋人口、水環境的信息，都有利于對所開發的土地的選擇。

2.2 地籍測繪可以為投資節約資金減少浪費

一份好的測繪的報告直接關系到設計方案能否優化、預算與概算的合理準確、效益的準確分析等的準確可靠性。土地綜合整治整理是一項，地籍測繪報告的準確就可以為業主減少資金浪費的擔憂。

2.3規范土地綜合整治的工程質量

無論做什么事情都要有一定的基礎原則和規矩，否則就會不成方圓。在土地的開發整理當中務必要規范施工驗收中的環節，它直接關系到整個工程的質量。要想有一個好的驗收標準這就需要一份完整準確詳實合理符合實際的地籍投資巨大的系統工程項目報告作為參考的標準。

3、地籍調查在農村土地綜合整治中起到的作用

3.1 在農村土地綜合整治前期的作用

地籍測繪報告可以完整清晰地表現出來需要開發土地的一些前期情況。第一，可以了解到該地區的地形地貌、居住人口數量統計、賠償居民損失的評估。第二，對于長久未進行更新檢查的地下管道、道路設施等損壞數據的統計。第三，可以為環境管理部門、城市規劃部門、工程施工部門提供數據說明。

3.2 在農村土地綜合整治中期的作用

地籍測繪報告可以節省一些部門的監督，可以直接由一個具有協調能力的工程監理部門來完成，這樣可以讓施工單位免除后顧之憂，直接按照地籍測繪報告施工就能做出一項優秀的工程。

3.3 在農村土地綜合整治中后期的作用

地籍測繪報告中的竣工測繪數據直接關系到整個工程的竣工效果，報告的數據越精確、越細致、越明朗就能使工程的竣工后的效果越好。

4、 地籍測繪在農村土地綜合整治中的要求

4.1 關鍵位置點的測繪

繪的順序一般按照先整體再局部、先外表再內在、先粗略再細致。根據各種關鍵點的測量結果應設計一個網格狀的畫圖，清晰明了便于測量便于觀看，而且測量結果準確可靠具有使用價值。

4.2 注重測量坎上坎下的精準數據對于各種各樣的土坎建議要把坎頂、坎腳線、緩坡的坎頂線、坎底線都要細心的測量，而且保證測量的準確性。這樣，就完全避免了因為測量不細致所造成的損失。

4.3 注明細部的測量細部的測量包括土地范圍內所有花草樹木的種類、年齡、房屋的確切位置面積、建筑使用密度、人口居住密度；各種機械化機器和管道線路長度的使用年限。

5、 地籍測繪常用的測繪技術

5.1 傳統的一些測繪技術

隨著社會的發展，電子技術的飛速發展全面的推動了測繪全站儀的智能化，繪圖軟件與計算機的完美結合推動了測繪的速度，而且節省了大量的人力和物力。測繪的全站儀與CASS6.0結合應用，能更快速更準確的獲得數據，并且大大的提高了測量的質量和效率。傳統測繪的優點：測繪的全站儀與CASS6.0結合使測繪進入了數字地籍測繪的時代，節省了許多測繪周期，提高了測繪數據的準確性可靠性，提高了測繪的效率，提高了測繪的繪圖過程中的工藝流程，減少了工作人員的工作強度。傳統測繪技術的缺點:測量土地的權屬界線時往往會遇到很大的爭議，為了及時解決這個問題，就要引進大量的儀器、耗費人力物力、耗費大量的時間。農村土地的利用率較低，要求的測量標準不高，負責測繪的人員較少，所以這種測繪技術不適合應用在農村土地的測量。

5.2 GPS在測繪中的應用

GPS技術應用在地籍測繪中，可以根據不同的測量要求，必須要做到采集以下兩種數據:一是地理與地塊的測量數據；二是，權屬界線與利用類型等數據的測量；需要測繪人員注意的是在野外測量任何數據都要及時的把數據記錄下來。這種測繪技術的優點：這種技術的精確性極高，每個監測站之間無需互相通視，無論多遠的距離都可以進行精度的定位計算；可以減少大量不必要的人力物力；操作技術非常方便簡單，GPS技術自動化程序越來越完善；機器的體積小巧好拿，質量輕便；具有實用的三維系統，隨時隨地全天候不間斷工作；由于這種技術的自動程序不斷提高，大大的減少了工作人員的工作量，提高了工作率；節省了大量野外測量的人員；所用的時間短，降低了費用；進行大型地域測量時提高了精度，使精度達到了1ppm；可以與世界各地實現數據的傳輸共享。

這種技術的缺點：在較密集的建筑物區域內具有一定的局限性，在一些較高的密集角度和低的樹蔭下信號被遮擋住，接收不到信號，接收機就無法正常工作，處于一種癱瘓狀態；此種技術所用儀器的價格昂貴，對工作人員的技術要求也高，所以，不適合應用在農村的地籍測量。

5.3 遙感技術的應用

測繪中往往會遇到一些土地動態變更的調查測量，遙感技術的出現就解決了這個問題。遙感技術能在變更的同時準確快速地獲取變更后的信息。與以前的技術相比，遙感技術提高了人類對于生存環境更深入化的認識。遙感技術的優點：與其他的技術相比，遙感技術擴大了所觀測的測量范圍；根據提供的動態圖像，可以精確地測量到瞬間變化的動態圖像；人類在體能還是自然條件的雙重影響下，許多偏遠崎嶇的地區是無法到達的，遙感技術就解決這個問題，能大面積的進行重復性的觀測；遙感技術改變人類對于光譜可見光的觀測范圍，由于遙感技術使用微波進行工作，改變了由于晝夜和天氣的變化造成的影響，實現了真正不受影響全天候的測量；航空遙感的詳細數據的程度更高，航空遙感技術與航天遙感技術相比較，航空只能應用在臨時的數據的觀測但是所測量的數據精確性極高，航天技術能進行全天無休息連續的工作。遙感技術的缺點：無法達到對圖像高精確的要求，很難達到對于一些邊界的地理位置的坐標，只能根據相鄰地理圖標進行分析，但是這樣推算出來的數據無法保證準確；變化的空間實際位置難以確定，這樣測量的數據不會準確；不能在第一時間知道監測的變化；方法還是比較落后而且對于外界的一些人為因素的干擾很難解決；空間的分辨率和光譜的分辨率非常低，不能達到正常要求的標準需求；獲取變更的數據信息較慢，多次的累積進而造成了誤差；浪費資源且工作的效率很低達不到標準要求；由于農村土地的類型，這種技術無法精確地進行測量；無法應用在大面被覆蓋的一些土地的測量；由于資金的限制，很多地區還無法引進使用此種儀器。

5.4 攝影測量技術的應用

攝影測量技術是現今唯一一種能快速準確地測量出農村變更信息數據的技術。攝影測量技術具有高效率、高精確度、高分辨率、成本低周期短、不受氣候和天氣變化的影響限制的優點。測繪出來地籍圖速度快、數據精確度高、經濟效益高，真正實現了地籍測繪的自動化成圖的期望。攝影測量分為地面和航空兩種：地面攝影測量由于各種建筑的遮擋導致后景很難取景，加大了測量工作者的工作量；航空攝影測量由于無法保證航行過程中是否水平和曝光時無法確定機器所在的具置狀態，導致了最終測量的效果達不到預期的要求。

6、總結

農村土地綜合整治的整理越來越貼近人民的生活，每年都有一些舊房屋、道路、田地等需要重新開發建設。農村土地綜合整治務必要以地籍測繪為基礎，地籍測繪的質量標準直接影響到開發的質量，換句話說直接影響到人民的根本利益。

參考文獻：

第2篇：農村征用土地法范文

[關鍵字]SuperMAP 登記發證 數據庫a

[中圖分類號] F302.3 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-5-320-2

0引言

集體土地所有權確權登記，是明晰土地產權、保護農民利益的重要手段，是為村集體占用、使用土地提供法律保障的有效方法。依法開展農村集體土地確權登記發證工作，是強化耕地保護機制、調動農民群眾自覺保護耕地積極性的重要舉措，是保護農村集體土地合法權益、維護農村社會穩定的根本途徑，是加強農村土地管理、理順土地產權關系、明確產權主體、明晰國家和集體之間權屬界線及集體土地權利義務的有效手段。

本次發證充分利用了原農村集體土地所有權登記發證和第二次土地調查資料成果，對轄區內農村集體土地以行政村為權屬單位對土地的位置、權屬、界線、地類、面積等狀況進行調查或核查，并登記發證。

SuperMAP農村地籍確權建庫系統是北京超圖公司專門針對農村集體土地所有權確權發證項目、在總結地籍數據生產及信息系統管理業務的基礎上開發的一個信息化平臺，是以土地登記為核心，按照土地地籍調查——登記申請——審核審批——土地發證為主線業務流程的面向國土資源管理部門使用的數據庫系統，具有數據種類繁多、數據來源廣泛、結構復雜等特點，便于建庫、管理、查詢、分析統計和數據維護等功能，但由于該軟件在投放使用時尚待完善，所以在整個作業過程中，我們與軟件公司進行了互動，及時反映一些軟件中存在的問題和未及內容，為軟件的更新與完善提供了合理建議，同時探索了一套有效的作業方式和質量控制方法，很好地解決了建庫中的難點問題，并在一定程度上提高了建庫效率，縮短了建庫周期，保證了建庫的質量。

1數據準備

本項目是以第二次土地調查及年度土地變更調查中形成的村集體土地權屬調查的資料、圖件為基礎，充分利用《土地權屬界線協議書》指界資料，開展集體土地所有權界址點的現場標定和測量工作。原簽訂的《土地權屬界線協議書》及調查成果不能滿足此次所有權總登記發證要求，需增設界址的，可按原《土地權屬界線協議書》確定的界線和走向，由各方法定代表或委托人現場指認和設置界標，并作為原協議書的補充，用于所有權登記發證。所以需準備的資料有：

（1）源資料

上年土地利用變更數據庫；第二次土地調查《土地權屬界線協議書》；1：10000正射影像圖和1：10000土地利用現狀圖；下發城鎮范圍線。

（2）外業核查資料

權屬界線走向草圖和界樁位置標示；法人代表姓名和身份證復印件；國有宗地的名稱、位置、面積或坐標文件；發生變化的地類圖斑或線狀地物的位置；標有宗地預編號的工作底圖。

（3）內業建庫資料整理

農村確權登記建庫必需的收集整理的數據有：區縣、地籍區、地籍子區、宗地、界址點、權利人、權屬調查信息、審批信息等。

2數據庫建設

建立高質量的基礎地籍數據庫，是未來數字國土管理的要求，隨著將來形勢的不斷發展，我們在建立基礎數據的時候要實現業務一體化、技術一體化和數據一體化，包括申請、調查、審核、復查、注冊、收費、發證、歸檔等流程。

系統必須能夠自動完成地籍勘丈數據接入以及完整性檢查、地籍權屬調查信息及地籍圖分幅信息的鏈接、宗地相鄰關系及圖形拓樸關系的建立和分析，實現真正的無縫連接、數據的自動入庫、和統計等功能。

2.1數據轉換

本工程是以上年土地變更最新土地利用庫為參考底庫，實時分析每一宗地的占用情況，并對宗地進行編碼和屬性錄入，其數據轉的方法有空間數據轉換和屬性數據轉換。同時包括轉入和轉出。

（1）空間數據轉換

右鍵要導入數據的數據源——導入數據集——添加文件，選擇所要導入的數據文件——導入。系統可以轉換以下格式的文件：DWG、DXF、DGN、MIF、E00、SHP等，同時還可以選擇多個文件，進行批量轉換。

（2）屬性數據轉換

右鍵要導入數據的數據源——導入屬性數據，選擇文件類型和數據文件——導入。

由于農村土地數據含有大量的屬性信息，系統支持ACCESS、EXCEL、關系型數據庫等屬性數據的導入。

2.2數據庫建設流程

（1）創建工作空間

打開系統界面，“工程管理”——“新建工作空間”，在對話框中輸入文件名，即可生成一個擴展名為smw的工作空間。

（2）打開土地利用庫、影像庫

土地利用庫是工作底庫，宗地內所包含地類面積均從利用庫的地類圖斑中獲取。而影像庫則為修改界線，裁取宗地草圖提供直觀明晰的源材料。

（3）新建臨時庫，導入數據集，添加區縣、地籍區、地籍子區、宗地、界址點。

（4）創建所有權標準庫，配置轉換模型，宗地——宗地、宗地——權利人、宗地——權屬調查，將臨時庫的宗地要素轉換為標準庫中的圖形數據和屬性數據，保存。

①獲取坐落單位代碼。

前提是地籍子區的行政區劃代碼必須正確。

②編制宗地代碼。

前提是宗地所有權類型、宗地特征碼屬性無誤。

③界址點獲取坐落單位代碼、界址點編號。

界址點編號設置為在地籍子區范圍內，按照從左到右、從上到下的順序統一編號。

④宗地融合為地籍子區。

⑤地籍子區融合為地籍區。

（6）新建所有權地籍庫

標準庫編輯——標準庫入庫，則生成為

有如下數據集的所有權地籍庫

①獲取宗地面積；

②獲取宗地四至；

③右擊宗地，編輯界址線屬性（類別和位置，界址點點位說明和界址線走向說明）；

④右擊宗地，逐條輸入宗地基本信息、宗地權屬信息、地籍調查意見、權屬審批、注冊資料等；⑤檢查所有權地籍庫，檢查內容包括：圖形拓撲關系檢查、地籍屬性檢查、宗地擴展屬性檢查、多圖層綜合檢查、圖層屬性一體化檢查、數據集屬性檢查，并逐項進行修改。修正拓撲錯誤和屬性錯誤。

以上步驟需反復互動操作，逐步完善所有權數據庫，當然有些內容一致的屬性可以在屬性表中通過“更新列”批量賦值。

3成果輸出

3.1圖件輸出

利用SuperMAP可以生成宗地圖、權屬圖、地籍圖、行政區圖，在輸出圖件時，可以選擇出圖模板、出圖比例尺、制圖信息、圖件整飾和進行圖框設置。生成的各類圖件可以進行圖層控制和風格設置。

3.2權屬輸出

（1）導出地籍調查表；

（2）導出申請表；

（3）導出土地登記卡、歸戶卡；

（4）導出審批表；

（5）導出面積確認表。

3.3統計報表

（1）宗地一級分類面積匯總表；

（2）宗地二級分類面積匯總表；

（3）村宗地匯總表；

（4）界址點成果表；

（5）村共用界址點成果表。

4問題及解決

利用SuperMAP系統實現農村集體土地所有權發證工作中，除了解決確認邊界、審核權屬、量算面積等工作的同時，還解決了居民點交叉、邊界爭議等問題。此外在操作過程中還發現和解決了下幾方面問題，現提出來共大家參考和探討。

（1）國有線狀地物進行分宗時，在輸入界址線位置時，線內外是互動的，這邊輸外，另一邊自然就成了內，這就與實際意義不符了，標準概念是國有線狀地物應為國有線宗地，對于兩邊的集體所有宗地，它都不應包括在內。解決此問題可以將界址線屬性導出為ExcelL格式，在Excel下把對應的界址線位置設為3（外），然后再導回去。

（2）一些位于其它集體土地所有權宗地內部的國有宗地和飛地，在圖面上小于400平方米，無法按比例表示的宗地，則在其地籍調查表，面積確認表，申請表和審批表的備注中將其說明，并扣除其面積。

（3）城鎮范圍線為上邊下發的，一些國有宗地是征地范圍圖，沒有明顯的地物特征，所以界址點的點位采用解析界址點。

（4）對于底庫上權屬界線錯誤的，首先建立臺帳，然后使用正確的界線入庫，并將正確的界址線通過模型轉換替換原底庫上的行政區界線，這樣生成宗地圖時不會出現界址線參雜的錯誤現象。

（5）對于底庫上線狀地物扣除錯誤的，則需在底庫上修改扣除系數，重新進行地類圖斑計算，然后獲取宗地面積。

（6）國有線狀地物的名稱，如S238、X118等，因為沒有線宗地，只能在鄰宗地的四至中體現，而且不能自動獲取。

5結束語

農村集體土地確權發證項目在經過一年實地核實、反復修改、大量的數據錄入與輸出，成果完整、正確，數據庫完善且與調查成果完全一致，現已接近尾聲，實踐證明，建立完善的數據庫可以滿足日常地籍業務包括從申請、受理、地籍調查、權屬審核、登記發證、年檢到注銷等一系列過程，實現初始、變更登記，國有、集體，使用權、所有權、他項權利等各種分類業務的分合自如操作，還可以實現業務信息的采集、處理的計算機化，包括地籍測繪數據的內業處理、入庫，宗地信息、土地現狀調查信息、土地現狀變更調查信息、權屬糾紛調查信息，土地登記發證過程中所涉及到的宗地分割、合并，數據的錄入、數據的更新、維護和備份，數據的輸出、格式和坐標轉換等。本文中提到的建庫技術方法是切實可行的，特別是在數據轉換處理和質量控制方面，對今后的使用權發證和同類項目的實施具有一定的指導意義。

參考文獻

[1]巖土工程勘察規范[M].中國建筑工業出版社，2002.

第3篇：農村征用土地法范文

1.1改革土地征用制度，限制征用土地的適用范圍政府要進行多形式安置，保證農民的合法利益。要推廣征地貨幣化的安置，因地制宜地采取逐年給付補償費，實行留用地、土地復墾、社會保險安置等方式。除了國家用地由政府進行征用，其他的項目不征用農民集體土地，假如征用也要按照市場經濟的要求來確定補償的標準。對于經營性的基礎建設，在征用土地的情況下，進行補償費或者不足部分入股，讓農民參與收入分紅。制定相關的土地管理制度，立法監督要嚴格，有法可依。農村的委員會要完善土地管理制度，嚴格審批征用土地的程序，規范征地制度，維護村民知情權，讓土地資源公開、透明、公平，尋找政府、土地的使用人、農民之間利益的結合點，做到合理與完善。同時，政府要塑造服務型政府的形象，干部必須學習土地管理的制度，提高自身政治覺悟，依法行政，合理合法運用權力。對于違反國家土地法的人，都應嚴肅處理，打擊違法占地的行為，維護農民的合法利益，保障社會的穩定。

1.2明細土地管理政策，明確集體建設用地的管理對于集體建設用地難以有效流轉的現象，必須制定出詳細的管理政策。一戶多宅與超標準的占地，這些都比較普遍，要想有效地解決這問題，要建立集體建設用地的退出機制，有償使用，用經濟手段促進農戶自愿還多余的住宅。同時，多種措施同時實施，提高集體用地的利用效率。必須挖掘農村用地的潛力，把農村用地的減少和城鎮用地的增加結合，規劃用地的布局，優化用地的結構，促進集體用地高效可持續發展，促進農村的經濟與社會的全面發展。用戰略眼光科學地規劃農村的宅基地，完善其規劃與管理，結合各村的土地發展實際狀況，詳細地制定總體的規劃方案。

1.3促進土地所有權有償流轉政府要探索出集體建設用地有償使用的方法，建立有償流轉制度，完善土地利益的分配制度。在明確主題的基礎上，切實保護好農民的財產權，增加農民的收入，分離土地的使用權與所有權，制度要符合市場經濟的要求。統一土地市場，對具有長遠利益的項目用地，可不改變所有權，辦理租賃或出資入股的有償使用手續。流轉收益要把絕大部分歸于農民，加強收益的管理，保證收益要用到農村經濟的發展、基礎設施與農民安置的就業和生活保障中去。加快集體土地流轉相關工作的步伐，開展農用地分級估價工作，建立相關價格體系，完善法律保障體系，制定出流轉的程序，進而規范土地流轉的市場管理工作。

1.4調整相關的土地政策，調整農業結構土地用途要進行管制，農田要被保護，在此基礎上，對農產品的重點企業使用集體土地，優先保證建設用地的指標，結合農業的結構調整，租賃集體土地，農副產品的加工地要在不破壞土地的情況下，繳納保證金，期滿復耕。農田保護區的土地要保證布局的合理和科學，不能破壞基本生產能力。養殖業可以利用非耕地、低洼地與廢水塘。不能破壞水利設施，可以在四周挖水溝養殖水稻。

2總結：

第4篇：農村征用土地法范文

關鍵詞：土地征用 集體土地 公共利益 安置補償

一、土地征用的概念

土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。

二、土地征用具有的特征

（一）國家建設征用土地的主體必須是國家

只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機關，企事業單位，社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定的程序向土地機關提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。

（二）國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性

國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。①這是因為國家建設征用土地法律關系的主體－－國家，土地被征用的集體組織（集體組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從，而且在這種法律關系中也不遵循等價有償原則。

（三）國家建設征用土地是國家公共利益的需要

國家建設征用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設需要或公共利益的需要。比如發展和興辦國防建設，公用事業，市政建設，運輸，水利事業，國家機關建設用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業，其二，是廣義地國家建設需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義化建設，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，諸如設立國家主管機關批準的集體，三資企業，興辦國家主管機關批準的民辦大學以及其他社會公益事業等等，均是廣義上的國家建設和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設征用土地的原因。

（四）國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件

國家建設征用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被征用地集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用，但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務是直接產生于國家征用土地行政行為和國家批準用地單位用地申請及被征用土地使用權的行為。

（五）國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地

國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟組織集體所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。

三、集體土地征用應遵循的原則：

（一）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則

我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：1，加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地2，要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地3，要優先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監察和土地違法行為地打擊力度，切實制止亂占耕地地濫用土地行為。

（二）保證國家建設用地的原則

國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從， 這不但因為征用土地是國家權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益得體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地得前提下保證國家建設用地。

（三）妥善安置被征地單位和農民的原則

集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四，是征地給農民造成的損失要適當補助。

（四）誰使用土地誰補償的原則

土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。

四、集體土地的補償安置問題

集體土地征用的補償，是征地工作的主要，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民地生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。

（一）征用集體土地的補償原則

1、保持被征地農民原有生活水平的原則土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。

2、按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。

（二）征用集體土地的補償范圍和標準：

國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：②

1、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。

2、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。

3、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。

（三）安置剩余勞動力

因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關單位，通過發展副業生產和舉辦鄉鎮企業等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。

（四）土地補償費用的處理

國家建設征用土地的土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。③市縣和鄉鎮人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

五、我國土地征用中存在的若干問題及其對策

我國現行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，目前主要存在如下一些問題亟待解決：

（一）相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

（二）土地征用的補償問題。土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。④為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。

（三）土地征用權的行使。從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

（四）土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。

以上問題的存在，主要是制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。

1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業單位用地；（3）能源、用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。⑤在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。

2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據。現行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟水平、人均耕地面積等土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。

3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。⑥土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。 注釋：

1、參閱張明《房屋拆遷操作規范及拆遷安置補償費標準實務全書》，載于93頁《第三種做法》。

2、參閱《中華人民共和國土地管理法》第四十七條。

3、參閱《中華人民共和國土地管理法》第四十九條。

4、參閱濟南市人民政府法制網《淺淡集體土地統一征用》一文，載于第五部分《進一步完善征地立法，適應新工作的需要》。

5、參閱《中華人民共和國土地管理法》第五十四條

6、參閱法律網民商法探索《對農村占地補償分配糾紛問題的思考》一文，載于第二部分《問題的根源》。

資料：

1、符啟林著《房地產法》法律出版社2002年版

2、符啟林著《城市房地產開發用地法律制度研究》法律出版社2000年7月版

3、梁書文 馬建華 張衛國主編《房地產管理法及配套規定新釋新解》人民法院出版社

4、梁書文 黃赤東主編《土地管理法及配套規定新釋新解》人民法院出版社

第5篇：農村征用土地法范文

在崞陽鎮南韓村到段家堡鄉紅池村的公路以北,記者看到這里建起了許多廠房,有的還正在建設。只見每個工廠都圈起了一個大院,最大的占地近百畝。許多大院里只有簡單的廠房,堆放了大量的礦石。

據了解,這片土地原來都是南韓村的耕地,2001年修建大運高速公路時,作為大運高速公路的料場被臨時占用。2003年大運高速公路建成通車,按照《土地法》的相關規定,這里早應該復耕了。然而,部分村民為了獲取眼前利益,擅自將耕地轉租給一些老板開工廠。據一位老農估算,這些被占用的土地約有七八百畝,占用它們也沒有經過任何審批手續。

“如此大規模的非法占用耕地,難道村里、鎮政府就不知道嗎?”記者問一位正在地頭勞作的農民。

“不光村里、鎮里知道,就連市里也知道。村干部怕得罪人,不敢管;還有的自己也得利了,就更不作聲了。那些老板有錢有勢,和鎮里、市里都有關系,老百姓告也不管用。”這位農民言語間一臉的無奈。

第6篇：農村征用土地法范文

我們經常看到的消息是某農村的農民因為得知所在地方的土地將被政府征用，于是抓緊時間連夜建造房屋甚至是樓房。接著是政府連夜突擊檢查這些被稱為違章建筑的房屋，最終這些違章建筑被拆除大部分，少數所謂“釘子戶”因為“抗法”被繩之以法關起來了。

農民為什么這樣做呢？政府為什么采取這樣的措施呢？政府的這種合法行為是否正當呢？是否存在對農民的歧視呢？歧視性的制度設計在道德上又有什么理由呢？也許，有些問題是無法正面回答的，或者有些問題只能作為而問題存在。

二、我國現行土地征用制度

土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給予農村集體和農民個人補償后，將農村集體所有土地轉變為國家所有。

學者指出，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用的憲法依據。土地征用具有下列特征：1、國家建設征用土地的主體必須是國家；2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性；3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要；4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件；5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。[1]

三、國外的有關法律制度

（一）美國

土地征用在美國被稱為“最高土地權的行使”。美國《憲法》第五條修正案規定：“非依正當程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產攻公共使用。”美國聯邦憲法還在其第十四條修正案中要求州政府依據正當法律程序取得私有財產并保證不得拒絕法律對公民的平等保護。各州憲法對此問題也有類似規定。

在美國，征收主要分兩種形式。第一種稱為Policepower，通常直譯為警察權，是政府為了保護公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財產施以限制乃至剝奪的行為。警察權包括土地區劃（Zoning）、建筑以及健康法規（BuildingandHealthCode），讓移要求（Set-backRequirement）、土地分割（Abatement）、污染（Pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察權準許政府規劃私人土地，而不需要支付補償。這種征用的方式得以適用的場合非常有限，并受到相關法律的嚴格制約。第二種是有償征收，英文稱為“eminentdomain”或“condemnation”，指政府依法有償取得財產所有人的財產的行為。以下討論的主要是指第二種征收形式。[2]

美國聯邦憲法第五條修正案關于有償征收（eminentdomain）的規定具有決定性的意義，該修正案規定了征收的三個要件：1、正當的法律程序（Dueprocessoflaw）；2、公平補償（Justcompensation）；3、公共使用（Publicuse）。

1、正當的法律程序

通常，征收行為應當遵循如下步驟：（1）預先通告。（2）政府方對征收財產進行評估。（3）向被征收方送交評估報告并提出補償價金的初次要約，被征收方可以提出反要約（counter-offer）。（4）召開公開的聽證會（Publichearing）說明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可以提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為。（5）如果政府和被征收方在補償數額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預先向法庭支付一筆適當數額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財產。除非財產所有人可以舉證說明該定金的數額過低，法庭將維持定金的數額不變。（6）法庭要求雙方分別聘請的獨立資產評估師提出評估報告并在法庭當庭交換。（7）雙方最后一次進行補償價金的平等協商，為和解爭取最后的努力。（8）如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數額。（9）判決生效后，政府在30天內支付補償價金并取得被征收的財產。[3]

2、公平補償

（1）主體的公平。即有權得到補償的不僅僅包括財產的所有人，還應當包括財產相關的收益人，如房地產的承租人。

（2）客體的公平。即取得補償的對象不僅僅包括房地產本身，還應當包括房地產的附加物，以及與該房地產商譽有關的無形資產（Goodwill）。

（3）估價的公平。這是指法律要求補償的價金應當以“公平的市場價值（fairmarketvalue）”為依據。至于什么才是公平的市場價值，目前最有效的方式是：雙方分別聘請的獨立的資產評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。人們可以抱怨，資產評估師的報告并非完美和科學，但是在先階段經濟科學的發展水平上，除此之外，人們實在沒有什么更好的辦法來解決這個問題。在司法實踐中，美國法院通常都認定高出政府補償價格的評估報告。因此，有關政府征收方面的法律案件，通常都是職業律師們竭力追逐的目標。在律師費用的收取上，與交通肇事案件和醫療事故案件一樣，大多采用不勝訴不收費的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果勝訴，律師可以從當事人額外期待的政府補償金中獲得較大比例的金額。如果政府一方勝訴，另一方也不需要為此支付政府方的訴訟費用。[4]

根據美國財產法，“合理補償”是指賠償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來贏利的折扣價格。美國土地征用補償根據征用前的市場價格為計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值；同時，還補償因征用而導致相鄰土地所有者、經營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。[5]

3、公共使用

在此，法律對公共使用的內涵采用了廣義的解釋。首先，公共使用的規則排除了政府利用行政權利損害某個個體利益的同時使另一個體收益，比如征收A的住房給B開設零售商店，就不能構成公共使用。但公共使用并不意味著政府征收的財產只能或給一般公眾使用。政府征收財產又立即轉讓給多數私人使用，同樣構成公共使用。

（二）加拿大

加拿大的土地征用制度沿用的是英聯邦的體制，在征用土地方面一直進展比較順利，較好地解決了國家、征地機構和個人的利益關系。加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎上，依據土地的最高和最佳用途，按當時的市場價格補償。具體來看，加拿大的土地征用補償包括：（1）被征用部分的補償，必須依據土地的最高和最佳用途，根據當時的市場價格補償。（2）有害或不良影響補償（如嚴重損害或滅失價值），主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區的非征地。（3）干擾損失補償，被征地所有者或承租人因為不動產全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。[6]

（三）英國

英國對土地征用的補償作了較詳盡的規定，包括土地征用補償原則、補償范圍和標準、土地征用補償的估價日期、補償爭議的處理等。具體來看，土地征用補償原則是：土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償的基礎，補償以相等為原則，損害以恢復原狀為原則。土地征用補償的范圍和標準：（1）土地（包括建筑物）的補償，其標準為公開市場土地價格；（2）殘余地的分割或損害補償，其標準為市場的貶值價格；（3）租賃權損失補償，其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害；（4）遷移費、經營損失等干擾的補償；（5）其他必要費用支出的補償（如律師或專家的費用、權利維護費用等）。補償的估價日期是指土地征用機關在行使土地征用權時，應通知被征用土地的所有權人及其他權利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償的估價日期成為十分關鍵的議題。英國土地征用評估準則規定，假如補償金額為雙方所同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。[7]

（四）德國

德國的土地征用補償范圍和標準為：（1）土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉價值或市場價值；（2）營業損失補償，其標準為在其他土地投資可獲得的同等收益；（3）征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。在城市再開發區，為了防止利用預期的公共開發事業進行投機活動，政府規定，凡因預測土地將變為公共用地而引起的價格上漲，都不能計入補償價格。對補償金額有爭議時，應依法律途徑向轄區所在的土地法庭提訟，以充分地保障被征地所有權人的合法權益。同時各類補償費由征收受益人直接付給受補償人，且各類補償應在征收決議發出之日起1個月內給付，否則征收決議將被取消。另外，德國的土地征用補償方法，除了現金補償，還有代償地補償、代償權利地補償等。[8]

（五）法國

法國的土地征用補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時為了控制補償，被征用不動產的用途以公布征用規定1年前的實際用途為準。

（六）瑞士

瑞典有關法律規定，土地補償費中不包括預期土地將變為公共用地而引起的價格上漲的部分，以抑制通過改變土地用途，提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算，以10年前該土地的價格為準。

（七）日本

依據日本《土地征用法》的規定，重要的公用事業都可運用土地征用制度，征用損失的補償以個別支付為原則，而支付的財物，原則上以現金為主，補償金額須以被征用的土地或其附近類似性質土地的地租或租金為準。日本的土地征用補償是根據相當補償的標準來定的，在大多數情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看，日本征用土地的補償包括5個部分：（1）征用損失補償，對征地造成的財產損失進行補償，按被征用財產的經濟價值即正常的市場價格補償；（2）通損補償，對因征地而可能導致土地被征者的附帶性損失的補償；（3）少數殘存者的補償，對因征地使得人們脫離生活共同體而造成的損失的補償；（4）離職者的補償，對因土地征用造成業主失業損失的補償；（5）事業損失補償，對公共事業完成后所造成的污染對經濟和生活損失等的補償。另外，日本的土地征用補償方法，除了現金補償，還有替代地補償（包括耕地開發、宅地開發、遷移代辦和工程代辦補償等）。

（八）韓國

韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面：（1）地價補償，為土地征收補償的主要部分，1990年韓國統一以公示地價為征收補償標準；（2）殘余地補償，土地征用可能導致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設施和工程應予以補償；（3）遷移費用補償，對被征地上的定著物，不是進行公益事業所必須的，應給予遷移補償費用；（4）其他損失補償，對土地征用致使被征者或關系人蒙受經濟損失時，應給予相應的補償。同時，韓國在建設部設立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設立地方土地征用委員會，對土地征用的區域、補償、時期等進行裁決。

（九）新加坡

在新加坡，有關土地征用補償的決定由土地稅務兼行政長官作出，但補償金額由專業土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償的項目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動產與不動產的損害、被迫遷移住所或營業所所需的費用、測量土地、印花稅及其他所需要合理的費用等。

四、公共目的之認識

對于“公共目的”，各國（地區）解釋不盡相同。日本解釋為“解決公共事業建設”，如根據城市規劃確定的道路、公園建設，根據河川法進行的堤防等建設，根據港灣法進行的港灣建設等。韓國解釋為“公益事業需要”，所謂“公益事業”是指：1、有關國防、軍事建設事業；2、鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、煤氣、廣播、氣象觀測、航空等建設事業；3、國家或地方公共團體設立的辦公場所、工廠、研究所、公園、市場等建設事業；4、國家或地方公共團體指派的建設者，由他們所進行的住宅建設事業或住宅用地開發事業；5、其他根據法律可以征用或使用土地的事業。由此可見，對“公共目的”的解釋有很大的彈性，在一些國家（地區），“政府的意圖都被看成是公共目的，并可為此而征用土地。”可以說，如何準確界定“公共目的”的范圍是各國（地區）土地征用制度建設中的主要難題之一。[9]

學者指出，我國現行法律并沒有確定“公共目的”的內容與范圍，因此認為，“在市場經濟條件下，為了既不破壞土地市場的競爭規則，又保證有足夠的公共用地來源，各國（地區）政府都將”非公共目的“用地和”公共目的“用地區別對待：對前者的流動不過多地干預，對后者，政府則充分運用特權，保證在需要時能獲得土地。但是，這樣做必須有一定的前提條件，即在法律法規上明確界定”公共目的“的內容和范圍，否則就無法將兩類用地區分開來，從而采取不同政策。根據各國（地區）的經驗，結合我國實情，”公共目的“的內容和范圍可明確為：1、政府機關和社會團體用地；2、交通用地；3、水利及能源設施用地；4、城市基礎設施用地；5、教育（學校、基礎性科研單位用地）；6、國防軍事用地；7、其他公益事業用地。”[10]

從嚴格限定公益性用地范圍的角度看，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。學者指出，“我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，‘國家為了公共利益的需要’，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，”公共利益“應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定”公共利益用地“的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。”[11]

我們正確地認識了所謂公共目的或者公共利益，確立公共用地范圍，才能正當地進行土地征用，否則就是正當性缺乏的王霸行為。

五、現狀、疑問與檢討

在我們中國大陸的每一個城市，幾乎都有所謂經濟開發區，或者高新科技開發區。這些開發區真的就是為了公共利益嗎？可以簡單地否定：不是！這里面只有政府的政績目標。

政府為什么可以為所欲為呢？政府可以不受到限制嗎？我們的議題是：不動產交易的自由與限制。我們為什么不可以對政府征用土地的行為進行評判呢？政府的自由行為的限度應該確立怎樣的標準呢？

過去的假設是：政府是無所不知、無所不能、無私而高效的。但是，計劃經濟的失敗，已經證實了，政府一樣會出現與市場失靈相同的所謂政府失靈。統一支配資源一樣會導致浪費。比如在土地上的浪費與破壞甚至污染。

針對土地尤其是耕地的被破壞，中央政府也采取過一些措施，以反對和禁止盲目開發。但是結果并不樂觀。其原因就在于，制訂規則者就是頭號違反規則者。這個判斷勿需證明，只要我們去看看一些地方政府以及其他部門、機關新的辦公大樓就足夠了。問題主要是，我們經常看到和聽見所謂國家建設項目上馬，這些大型建設項目是不是就完全符合公共目的呢？其中有一些國有大型企業征用土地，就很難準確地判定為公共利益目的。也就是說，我們應該正確地并且是嚴肅地指出，判斷其公共利益目的應該進行聽證會和認證會來加以確立。我的意思是說，政府的行為不一定都是公共行為，有時也有政府的私自行為——為了政府眼前利益的行為。尤其那些具有市場競爭性質的企業的征用土地行為，根本就不具有公共性。因此，以征用的方式獲得土地使用權，這種手段的正當性是可疑的。

也就是說，政府利用自己的權力，將農村的集體土地征用，僅支付價格極低的經濟補償，然后，將以低廉價格獲得的土地，投入到有高額回報的競爭領域——這不是掠奪是什么呢？耶林說：為權利而斗爭。這個判斷的簡單含義就是弱者反抗強者。政府是強者，農民是弱者。但是農民的反抗方式是什么呢？他們并沒有揭竿而起，他們只是在聽說政府將要征用他們的土地了，于是就開始“種植”房屋。農民為什么要這樣做呢，原因很簡單，第一，政府可以賣地，不保護耕地，我們自己為什么還珍惜土地呢？第二，糧食與蔬菜又能補償幾文錢呢？第三，價格的差異那么大，我們自己為什么不想辦法讓土地增殖呢？這就是農民最簡單的算盤，也是農民最簡單和無奈的反抗。

從力量對比上來看，農民是處于劣勢。農民沒有自己的組織，即使有所謂村民委員會，也已經實際上是政府的基層單位了，盡管我們聲稱村民委員會是農村農民的自治組織。進一步的問題是，自共和國成立之后，作為農民自治組織的農會就逐漸地消失了。亦即作為勞動者的工人，今天還有工會可以參加，但是農民沒有農會可以參加了。當農民的利益被侵害了，能夠代表他們的組織卻沒有。單個的農戶是不具有與政府交涉的能力的。于是農民的劣勢地位就更加強化了。

由于農村土地所有權制度的模糊性，缺乏真正的權利主體，而且集體土地所有權在法律上是一種虛假的權利，因為這種所有權缺乏支配權（如處分權），而民法學原理告訴我們，支配權是所有權的核心。所以農村土地其實就是政府砧板上的待砍切的魚肉而已。

我們應該看到的是，共和國成立以來的農村、農業、農民政策，都是歧視政策。盡管時代高喊：以糧為綱。根據經濟學家的統計，改革前的工業原始積累，幾乎完全從農民手中獲得原始資金，主要手段就是工農業、城鄉之間的所謂剪刀差。坦率地說，農產品低廉的價格“打造”了中國大陸解放后的重工業等城市經濟。這種掠奪性的財富其金額有多少呢？保守地說也應該是數以千億元人民幣。

改革后的情況是否好轉呢？沒有！而且是變本加厲地掠奪！改革后，經濟建設的需要，尤其是城市化進程的加大，除了城市工業產品與農村農產品剪刀差問題沒有改善，更進一步地開始掠奪農村土地資源——學者稱“圈地運動”。僅這場空前絕后的中國圈地運動，政府就獲得了9萬億元的財富。

今天，一些農民已經完全失去了土地。比如一些城市周邊地方的農民。所謂“失地農民”問題，現在已經成為一個社會問題，而不僅僅是經濟學、社會學等學科的單一領域問題。我們不禁要問：沒有土地了，他們還是農民嗎？這是一個辛酸的問題。答案是：不稱呼他們農民又稱呼他們什么呢？他們的戶口是農村的，不是城市的。這是一個無奈的答案。他們在角色上，是沒有歸屬感的，而且他們在安全感上的缺乏也是不爭的事實。如果失去土地的農民有一天覺醒了，他們說：我們失去了土地，不就是失去了枷鎖了嗎？！到那時，如果真的這樣的話，恐怕局面就不好收拾了。

六、給政府的建議

政府要克制自己的態度和行為，扭轉過去的行為模式，不要成天打農民的主意了，要平等地對待農民兄弟。其實這也就是市場經濟所應該奉行的一般規則。既然我們已經義無返顧地選擇了市場經濟的道路，我們就應該奉行其規則。

土地是一種稀缺而不可再生的資源，是一種最重要的資本，因此我們不僅要說保護它，還要在制度設計上真正實踐這種理念。政府、城市以及工商業者若需要土地，就應該按照市場價格向農民兄弟發盤。

我們知道，有一種研究投資者行為的分析模式，稱為“匪幫模式”。一般可以將之分為兩種：遷徙匪幫模式和常駐匪幫模式。前者是毀滅性的，后者是具有可持續發展眼光的。若我們依然選擇遷徙匪幫模式，農村將被徹底毀滅。可以說，我們每一個人都來自農村，或者說我們的祖籍是某鄉村，先輩是來自農村的，那里是我們的故鄉。“昨天晚上，我又夢見我回到了我的曼德里。”[12]——這是城市人的回故鄉之路。如果我們要執意去毀滅農村，就是要毀滅我我的故土以及夢回故鄉的道路。

注釋：

[1]參見姚長飛：《論土地征用》，/2004/5-7/20220.html.

[2]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[3]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[4]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[5]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[6]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[7]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[8]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[9]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

[10]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

第7篇：農村征用土地法范文

一、加快建立被征地農民社會保障制度

近年來，天津市國民經濟迅速發展，一直保持兩位數高速增長，征用農民土地數量也大量增加，1998―2003年上半年，農民被征用土地共17.56萬畝，平均每年征地3.9萬畝；失地人口12.15萬人，占農村總人口的3.25%。

農民土地被征用后主要存在四方面問題：一是被征地農民就業難度大，就業率較低。二是農民失去土地后，原有的農村家庭養老基礎也被打破，部分農民的基本養老失去保障。三是征地補償標準偏低。沒有考慮失地農民的社會保障需要，費用分配也不合理，已明顯不適應當前農村的實際情況。四是土地出讓金與征地補償費差價懸殊。

天津市委、市政府高度重視被征地農民社會保障問題，把加快建立被征地農民社會保障制度作為一項重要工作。

天津市發展改革委按照市領導指示，會同市農委、勞動局、規國局、財政局、民政局等部門在一年半的時間內，經過深入調研，充分借鑒外省市先進經驗和做法并結合天津市實際情況，反復研究修改制定了《關于建立我市被征地農民社會保障制度的意見》，于2004年10月。市勞動局、財政局、規國局和民政局又分別制定了《天津市被征地農民社會保障試行辦法》、《天津市被征地農民社會保障風險準備金管理辦法》《關于調整征用土地補償安置倍數標準倍數的請示》和《關于被征地農民申請享受最低生活保障待遇有關問題的通知》等四個配套文件，形成了一套完整的被征地農民社會保障制度文件體系。

我們制定了被征地農民社會保障制度的六條原則：第一條也是核心的原則是農民以承包的土地換取社會保障。保障對象即以此為基礎確定。第二條是保障水平與經濟發展水平相適應。確保政府能夠承受，被征地農民能夠接受。第三條是堅持統一制度，分級統籌。基本社會保險實行市級統籌，征地養老由區縣統籌。第四條是促進征地勞動力積極就業，從根本上提高生活水平。第五條是被征地農民社會保障費用納入征地費用。解決被征地農民社會保障的資金來源，同時保護有限的土地資源，促進經濟社會可持續發展。第六條是市政府和區縣政府從土地收益中拿出一部分，對被征地農民社會保障繳費給予適當補助。既體現黨和政府的關懷，同時平衡農民的心理。

二、被征地農民社會保障制度的主要特點

（一）“以承包的土地換社保”，使失地農民老有所養

在具體操作上，堅持村民民主決策、民主管理、民主監督的精神，按照公平、公正、公開的原則，由村民委員會或村民代表會議依法討論提出保障對象，鄉鎮政府核準。做到征誰的地，誰參保；征多少地，解決多少人的保障問題，從根本上保護土地承包人的合法權益。同時合理考慮特殊情況人員的問題，對按規定不納入保障對象的人員，一次性發給適當的安置補助費，使被征用土地的農民人人得到合理的安置。

（二）在制度設計上，設定的繳費和領取標準高于農村，低于城市，并考慮了自然增長機制

隨著經濟的發展，繳費和領取的養老金逐年提高，增長幅度與城鎮職工社會平均工資增長水平掛鉤；不僅解決當前的實際問題，而且可與城鎮職工養老保險互相銜接，為將來建立覆蓋城鄉全體居民的社會保障網做好準備。征地參保人員就業后，參加城鎮企業養老保險，原參加被征地人員養老保險的繳費可與城鎮企業養老保險折算，達到國家法定退休年齡時，根據條件可分別享受城鎮企業職工基本養老金或征地人員養老金，個人繳費余額一次性返還本人。

（三）妥善處理好發展與穩定的關系

根據各區縣經濟發展水平的不平衡性，參照我市現行的城市最低生活保障規定，對參保人員和征地養老人員分別設定了兩檔繳費和待遇保障標準，待遇與繳費掛鉤。具體繳費檔次由村民代表會議或村民會議根據實際情況討論確定。為了滿足不同層次人群對保障水平的需求，在制度中規定，有條件的村民委員會可以為參保人員和征地養老人員增加補充養老保險，進一步提高保障水平。

三、主要做法

（一）保障形式和標準

我們把保障對象按照不同的年齡段，分為參保人員、征地養老人員兩大類，其中女滿16周歲、不滿55周歲，男滿16周歲、不滿60周歲，為參保人員，統一參加社會保險；女滿55周歲、男滿60周歲，為征地養老人員，直接進入養老。

繳費標準分別設定兩個檔次，其中基本養老保險一檔以繳費時上年度全市職工月平均工資60%（城鎮職工社會保險的最低繳費基數）的17%（2004年為132.6元）為繳費標準，二檔以繳費時上年度全市職工月平均工資60%的13%（2004年為101.4元）為繳費標準，一次性繳納15年的基本養老保險，待遇分別按照享受保險時上年度全市職工月平均工資20%（2004年為260元）和16%（2004年為208元）的比例計發。

征地養老也設兩個檔次，2004年的標準，一檔為每月260元，二檔為每月210元，一次性繳納15年的費用，征地養老當年繳費水平與領取水平相同。

對于16周歲以下人員和已與城鎮企業建立勞動關系，并依法參加城鎮企業職工養老保險的人員，規定不參加被征地農民的養老保險，一次性發給不低于10000元的征地安置補助費。

（二） 保障資金來源

根據《土地法》和《天津市土地管理條例》的有關條文，我們在文件中提出可以適當提高土地補償費和安置補助費的標準和倍數，保證被征地農民社會保障資金。市規國局據此在文件中規定，土地補償費和安置補助費的總和可以提高到土地被征用前3年平均年產值的30倍，具體倍數由區縣政府提出，報市政府審定。

為提高被征地農民參加社會保障的積極性，規定由市和區縣政府對參保人員的養老保險和征地養老人員的征地養老費按照繳費額的20%給予補助，資金從兩級政府的土地純收入中解決。為了應對未來的支付風險，我市還建立了被征地農民社會保障風險準備金，從土地出讓金的凈收益中提取，標準是2004年每平方米5元，以后年均增長5%。

第8篇：農村征用土地法范文

“十一五”期間，國家為了加快城市化進程，拉動內需，眾多“重點項目”、“重點工程”紛紛開建，征收農民土地已成為建設過程中必要且重要的環節，征地環節中涉及的人數廣泛，引起的社會問題眾多，失地農民的社會保障能否做好是影響社會是否和諧的關鍵因素。龐大的土地收儲面積造成了大量農民失去了賴以生存的生產生活資料，保障被征地拆遷農民的生活和就業關系到能否維護社會的穩定和諧。

二、國外征地相關政策

農村集體土地上的征地補償是我國社會主義道路建設上獨特的風景。而世界上絕大多數國家的征地補償都是建立在土地私有的基礎上的。在征地中，對被征地人的權益保障往往是征地的核心。國外在土地征收大都規定了嚴格的程序和條件，對“公共利益”的認定也與我國有所差別。許多經濟發達的國家，如美國，加拿大，日本等，均是站在被征地者的角度進行土地征用補償，對由于征地造成的當前和未來的以及相關的利益損失進行相當于被征用土地的市場價格的賠償，還有的國家對于原業主不做遷移的地上物，以及對相關和相鄰業主造成的經濟上、使用上、就業上的損害的，也都在補償范圍之列；如果業主希望自己遷移地上物，則遷移費也屬于補償之列。

國外土地征用范圍包括：第一是土地征用費，相當于征用土地的價值，是土地所有權的經濟實現；第二是土地補償額，是對因征地而造成的經濟及其他損失的補償。此外，補償方式也是多樣化的，市場經濟條件下，財產及其經濟損失可以用金錢的尺度評價，但考慮到目前現金補償在土地評估技術不足和低價上漲的情況下，若被征地者所得到的補償費無法維持原來的生活水平，各國也制定了一些補償方式以彌補資金補償的不足。

三、我國相關征地法律政策分析

我國現行的土地征用制度是以《憲法》為基礎，以《土地法》及有關條例為中心的法律體系。國家具有征收權，自然人和法人必須服從，帶有強制性。由于我國長期實行“重城輕農”的政策導致我國農村社會政策體系不僅在實踐中表現出碎片化和邊緣化的特征，并在學理研究中游離于主流研究之外。而2007年頒布的《物權法》中，國有建設用地使用權受到了重視，農村集體土地仍然出處相對忽視的位置。

在我國，農村的社會政策一直是一種特惠制而非普惠制的政策體系。隨著經濟全球化和中國社會的快速轉型，中國社會的“三農問題”（農村、農業、農民）已發展演變為“新三農問題”（農民工、失地農民、農業村落終結）。將“老三農問題”和“新三農問題”結合起來解決，為農村人口提供戶籍、住房、教育、就業、勞保、醫療等諸多方面政策，打破和消除城鄉二元結構，已日趨成為國家關注的重點。

“新三農問題”中的失地農民、農業村落終結均是由征收土地造成的。土地是不可再生資源，具有保障功能、發展功能、增值功能，是人類賴以生存最基本也是最重要的資源，土地更是農民生活、就業、養老的保障。農民失去土地時，同時失去也是關系生存的一系列基本權益。近年來，我國大力推進城市化進程，大力發展“重點項目”、“重點工程”，而發展的條件就是征收農民的土地，造成大量農民失去了生活的保障―土地。失地農民的生活、就業問題一直是很嚴重，急需解決。失地農民隨著“身份”的改變也喪失了部分民主權利。失地農民的保障問題不解決社會就難以穩定、和諧的發展，經過改革開放30年的認識深化，我國社會的政策理念已經從改革開放以前的平均主義，經過差別主義回歸到社會政策的本義，即非單向度地追求公平，而是追求發展與公平的一致性和有助于實現公平的發展。但在這一過程中，我國農村社會保障政策卻始終是城鄉二元格局中的弱勢者。近年來，南京市委、市政府將提高被征地農民社會保障水平作為一項重大民生工程，進一步加強征地補償安置工作的管理，維護被征地農民的合法權益，實現被征地人員“老有所養、病有所醫、失有所助”。

其中，再就業培訓包括3個方面的內容：

（1）職業指導培訓：被征地農民所屬區、縣勞動部門應為其提供為期兩天，不少于16課時的免費職業指導培訓，幫助他們認清就業形勢，更新就業觀念，為他們提供職業需求信息和求職方法，積極指導他們實現再就業。

（2）職業技能培訓：職業技能培訓根據勞動力市場需求和被征地農民的特點，確定培訓項目，制定培訓計劃，開展適應性較強的職業技能培訓，突出培訓的針對性、實用性，使被征地農民盡快掌握技能，盡早實現再就業。

（3）創業能力培訓：對有創業愿望并具備一定創業條件的被征地農民開展創業能力培訓，使他們熟悉國家相關政策和法規，了解創業必備的知識和程序，指導他們制定切實可行的創業方案，幫助他們解決創業中遇到的困難和問題，并在開業后對他們繼續進行必要的咨詢服務和業務制定。

新的補償政策比以往有3個方面的提高：一是補償標準：安置農民的進保費標準提高到50%到100%。青苗和附著物補償實行綜合補償標準，由集體經濟組織所在轄區內統籌調劑平衡，由市物價部門會同國土部門依據經濟社會發展水平，適時制定青苗和附著物補償價標準及具體補償指導價，報請市政府批準公布實施。二是保障待遇提高，失業保險比原來生活困難補助提高近300元錢，在城鎮企業職工養老保險的標準上，每人每月比原來的養老保險提高70至205元錢。三是在資金補助來源和渠道上比以前有所增加，政府和部門籌集了兩部分資金，一個是用于解決被征地農民個人社保賬戶不足的問題，同時從土地出讓中按每畝2萬元保障籌資社會統籌資金，主要解決社會統籌賬戶資金不足的問題。

第9篇：農村征用土地法范文

關鍵詞：后拆遷時代；;失地農民；補償效果評價；

中圖分類號：C829.21文獻標識碼：A

1 后拆遷時代失地農民格局

城鎮化是拆遷的根本原因，城市發展、城鄉一元化，使拆遷成為城市建設的必要手段；城市規劃的整體性，土地財政的發展模式，是拆遷的直接原因；我國的土地公有制度以及對于私有財產不健全的保護機制，使拆遷，這項需要兼顧經濟與民生的工作，有其獨特的艱巨性。

后拆遷時代，指2007年頒發《物權法》，2009年施行《循環經濟促進法》以來，

拆遷工作從原有的行政強拆向征用補償的轉變，體現對私有財產的尊重，對人權的尊重和經濟與民生的平衡。總體而言，《物權法》《循環經濟促進法》并沒有對拆遷制度改革立法產生直接正面影響，各地對“后拆遷”理念的執行，良莠不齊，效果各異。

拆遷，必定帶來利益的沖突，個人利益與集體利益在私有財產的處理與補償上引發爭議，但是，城鎮化是大勢所趨、發展必然，因此，失地農民群體、拆遷工作問題，是社會性、結構性的。問題核心在于，如何妥善做好拆遷工作及解決拆遷引發的問題，在尊重人權、私有財產的基礎上，引入良性機制，加強權力監管，做好物質補償和非物質補償，為失地農民提供今后生存的優質硬件和軟件。

失地農民，其核心是生產模式的強行轉變，該群體原先從事農業，因城鎮化進程失去土地，被迫轉變其生產模式、生活環境，往往在技能和心理層面較難適應城鎮的生活方式，該群體年齡總體較大，移居城鎮后，主要依靠子女城市打工收入，自身很難融入新的生產生活中，因此，關注其物質、非物質層面補償，是拆遷工作重要問題，拆遷目的，不僅是空間位移，更要提供拆遷者新的生活環境和發展模式。

2 國外土地征用和失地農民補償的經驗借鑒

參照發達國家土地征用和征地補償經驗，首先，西方發達國家實行土地私有制，這對土地征用及征地補償的一系列工作具有綱領性作用，使相關工作在制度、規范下良性運轉，充分尊重人權及私有財產，體現發達國家的秩序和優越性。

2.1 土地征用：

發達國家實行土地私有制，土地自由買賣不涉及政府，出于公共利益的需要，政府可征用土地。發達國家建立了健全的征地制度，有嚴格的法律和征地程序作為保障，并在議會、法院、新聞媒體、民間組織的嚴格監督下進行。

政府征地目的必須出于維護公共利益，而且要在充分尊重和保障農民合法權益的前提下，以平等、自愿、互利的原則，在征地雙方平等協商基礎之上，按照土地的市場價格進行補償，并對失地農民以后的生活問題作出一系列安排。政府征地時間一般較長，雖然效率較低，但有利于化解各種矛盾，防止征地過程中的政府短期行為。

在英國，政府和職能部門征用土地的依據是《強制征購土地法》，而且征地必須經過議會的批準才可以進行。當議會確認土地的使用目的是有利于公眾利益后，用地部門可以依法獲得強制征用土地的權力。法律規定只有法定機構才有有強制征地權，如地方政府或政府中負責經濟振興的部門。中央政府也擁有強制征地的權力，通常用于重大的基礎設施項目，需要議會通過。

在美國，土地征用稱為“最高土地權的行使”。《美國聯邦土地政策管理法》規定，政府有權通過買賣、交換、捐贈或征用的方式獲得各種土地或土地權益。政府鼓勵農民保護農業土地資源，不會輕易征用農民土地。美國是典型的土地私有制國家，所以通過給予合理補償來征用土地實際上就是購買土地，是一種市場行為。

在德國，與土地使用相關的征用行為一向被認為應該公益優先，以實現土地資源優化配置。德國從最佳利用土地、調節土地供給、進行城市再開發等角度出發，積極實施土地征用。為防止征地權被濫用，德國土地征用主體被嚴格限定為地方政府和依法取得公益建設的單位。

2.2 失地農民征地補償

在多數國家，土地征用方都給土地所有者以較為滿意的補償，征地補償通常由兩部分組成：土地征用費、土地賠償額。土地征用費相當于土地價值，一般按照征用時的市場價格給予補償；土地賠償額是對土地權利因征用而造成的經濟及其他損失的補償，通常給予失地農民以社會保障權利。

發達國家對于保障失地農民的權利有較成熟的運營模式，以建立失地農民社會保障基金的形式進行，該同行做法有助于補償保障的運行，降低失地農民風險，促進社會發展。多數發達國家法律規定，將征地嚴格區分為公共利益和非公共利益兩種類型，采用不同的征地補償標準。

參照國際經驗，多數發達國家社會保障基金由私營機構而非政府機構運營，且由多家經營，而非一家壟斷；并且經營機構、管理機構分開設置，各司其職，互相制衡；保障內容包含：失地農民最低生活保障、養老保障、醫療保障、教育及培訓、法律援助，可謂物質補償、非物質補償俱全。該形式提高執行效率，運營收益，有效防止政府執行的專行與腐敗，以市場化、制度化、規范化的模式進行社會保障工作。

在英國，被征用的土地所有者一般都有獲得賠償的權利。政府還會提供相關的教育技能培訓及法律援助。

美國土地征用補償標準是根據土地被征用時的市場價格為基準，加上土地可預期的未來價值，并充分考慮土地所有者的利益而加以補償。美國還考慮到附近的土地所有者因此而蒙受的損失，也一同對其給予補償。

德國征地補償較靈活，它以正式征用日期的交易價格為準，由土地鑒定委員會經調查后決定。土地征用補償價格由全國土地調查委員會經過調查后核算并最終實施。

3 后拆遷時代失地農民補償效果評價體系

根據國外土地征用和失地農民征地補償的流程與經驗，可建立一個適用于分析我國后拆遷時代失地農民補償效果的評價機制，由以下部分組成：

表一后拆遷時代失地農民補償效果評價體系

4 后拆遷時代失地農民補償效果評價-以南京市江寧區為例

拆遷安置總伴隨城鎮建設進行，征用土地往往與地方規劃建設緊密聯系，南京市江寧區在近十余年大刀闊斧的建設歷程上，征用土地逐步投入城鎮建設，架構起江寧區發展新格局。

江寧區行政區劃分為九個街道：東山街道、秣陵街道、湯山街道、淳化街道、祿口街道、江寧街道、谷里街道、湖熟街道、麒麟街道。江寧區在近十余年的規劃發展下，形成6大功能區：江寧經濟技術開發區（秣陵街道）、江寧大學城（秣陵街道）、湯山新城（湯山街道）、祿口國際機場（祿口街道）、濱江新城（江寧街道）、麒麟生態科技園（麒麟街道）。

其中，江寧經濟技術開發區、江寧大學城建設時間較早，相關拆遷安置工作不屬于“后拆遷時代”范疇，其余四大功能區建設時間較晚，相關拆遷安置工作屬于“后拆遷時代”（即2007年后）范疇，屬于研究對象；再者，2010年南京市政府集群式建設四大保障房片區，其中的江寧上訪保障房片區，解決部分江寧區失地農民住房問題，同樣屬于研究對象。本文選取四大功能區中較有代表性的拆遷安置小區和江寧上訪保障房進行分析，參考上文提出的評價機制給出評價。

因為每一個拆遷安置片區的居民往往來自臨近不同的征用土地，征地與安置地之間往往是多對多匹配，所以無法追究每一宗征地對應的安置地，但是可以根據征地用于建設的時間和安置地投入使用的時間推算出同一時期的征用地建設目的以及相應安置地補償情況。江寧2007年后土地征用，目的是城鎮建設，即建立“湯山新城”、“祿口國際機場二期工程”、“濱江新城”、“麒麟生態科技園”。上述評價體系四個模塊中，除了“安置小區”有較強個性特征，其余“土地征用”、“征地補償”、“保障機制”三個模塊，具有同期宏觀相似性，對三個模塊進行整體闡述。

2007年后的征地拆遷安置工作，依據《南京市江寧區征地拆遷補償安置辦法》《南京市江寧區被征地農民基本生活保障試行辦法》《南京市被征地人員社會保障辦法》文件執行，工作流程如下：

一、征地公告及拆遷安置登記：經省市級發改委、國土資源局、規劃局等一系列建設相關部門批準后的征地方案下達至南京市國土資源局江寧分局后，江寧分局進行征地公告，期間當地居民到指定部門辦理拆遷安置登記手續，有爭議者由政府協調，協調不成由人民政府裁決。征地補償爭議不影響征地方案實施。

二、土地、青苗及附著物補償：征用村民小組土地，土地補償費總額的70%納入被征地農業人員基本生活保障資金；土地補償費總額的30%支付給該村民小組，納入公積金管理，用于農村集體經濟組織發展生產和公益性事業；青苗及附著物按相應標準賠償。

三、被征地人員安置補助：將征地人員劃分為四個年齡段，根據是否符合文件所列條件以及該年齡段占總人數比例進行適度補助。

四、房屋拆遷補償：按照補償形式分為：貨幣補償、產權調換、自拆自建。一些無法貨幣化、產權化構筑物施行自拆自建，須得到規劃、國土部門確認；貨幣補償根據房屋面積及性質選取房屋重置價、購房補償價、區位補償價予以補償；產權調換根據面積及性質進行置換，并在面積方面給予一定程度優惠。將上述工作流程納入評價體系中，見下表：

表二后拆遷時代失地農民補償效果評價體系----以南京市江寧區為例

后拆遷時代失地農民補償效果評價體系----以南京市江寧區為例

評價體系中的“安置小區”具有個性化特征，因此單獨評價，選取南京市江寧區2007年后因建設發展湯山新城、祿口國際機場二期工程、濱江新城、麒麟生態科技園而建設的小區進行評價，根據“拆遷安置”就近原則，選擇上述四大功能區所屬街道，湯山街道、祿口街道、江寧街道、麒麟街道2007年后新建的代表性拆遷安置小區進行分析，分別選擇湯水雅居、永欣新寓、盛江花苑、悅民公寓南苑，以及2010年南京市政府大力建設的南京四大保障房片區之一的江寧上坊保障房進行分析，將上述信息納入評價體系中，見下表。

表三 安置小區評價體系

綜上所述，南京市江寧區“后拆遷時代”拆遷安置小區總體補償效果較好，地段、環境、質量、配套總體較完善，個別有關地段及質量的問題，有其不可避免的歷史局限性，相比較于2007年以前的拆遷安置房，無論是補償力度還是房屋質量及居住體驗，都有很大程度提升，一定程度上體現“后拆遷時代”對于人權和私有財產的尊重，但同時，在土地征用、征地補償、保障機制上，仍需改進，體現公益事業的群眾參與權與決策權，引用市場化理念補償征地費用，引入企業制機構管理保障工作，做到權責分明，經濟與民生平衡，公平與效率兼顧。

5 結論與建議

基于南京市江寧區2007年以后為建立幾大功能區而進行的拆遷安置工工作的研究，可見“后拆遷時代”的拆遷安置工作在工作流程、工作模式、補償力度上的確有一定程度提高，但是，同時存在一系列問題，為使拆遷安置工作更好，相關部門應注意以下幾個方面的改進。

5.1 征用目的明朗化 征地決策公開化

雖然我國施行土地公有制，居民只擁有土地使用權，但是附著于土地的房屋歸居民所有，因此政府不得擅自拆遷，在批準征地文件，進行征地決策時，應當給予民眾以知情權、參與權、決策權，不該只是拆遷命令，強迫民眾配合，這無法體現《物權法》的精神，也與政府“為人民服務”的執政理念相悖。

5.2 征地流程科學化 制度化

征地流程不該僅僅是各個部門形式上的審核與批準，基于征地流程的項目建議書、可行性研究，以及相關宏觀策劃文件，應當由相關部門認真研究，并予以認可或否決，形成一套科學的管理制度，從制度上確保征地的科學合理性，保證土地的利用效果。

5.3 土地征用費市場化

參照國際經驗，拆遷安置應補償兩部分費用：土地費及房屋建筑費，兩者之和構成房地產價值，房屋建筑大多采用產權置換，以面積對等來計算，而土地費容易被忽略，遵照國際經驗，應當參照市場化的價格予以補償，不得象征性支付或低估土地價值或忽略此項費用。

5.4 后續保障可持續化

拆遷安置是一次性的，而相應的非物質補償工作應當可持續化，相應的最低生活保障、教育技能培訓、法律援助、保障基金運營等工作，要持續進行，空間的位移是表象的，實質是失地農民生產方式、生活環境的強迫轉變，政府有責任引導失地農民適應城鎮化生活并給予一系列幫助。

5.5 拆遷安置小區標準化

拆遷安置小區的建設應有相應的建筑規范標準，對小區涉及居住體驗的一系列要素進行量化規定，規范小區優質、宜居，拆遷安置小區是失地農民及其子女搬遷后主要生活場所，應當對其建設予以重視，生活環境的宜居影響該人群的心理及今后發展，城鎮生活適應度。

參考文獻

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