地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法精選(九篇)
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第1篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
運(yùn)營部門試用期工作總結(jié)范文一
在公司領(lǐng)導(dǎo)的決策和領(lǐng)導(dǎo)下，運(yùn)營管理部自2016年6月成立以來，積極開展工作，極力推進(jìn)公司各項(xiàng)管理制度的建立和執(zhí)行，并不斷完善公司各項(xiàng)操作規(guī)程及制度，同時加大對各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、積極幫助項(xiàng)目協(xié)調(diào)處理各類長期積累得不到解決的問題，回顧運(yùn)營管理這2016年的工作，現(xiàn)總結(jié)如下：
一、各項(xiàng)工作手冊的建立
運(yùn)營管理部自成立以來，第一件事就是建立各崗位工作手冊，明確各崗位作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及流程，規(guī)范和理順各部門工作流程及其各崗位職責(zé)。經(jīng)過6、7月兩個月份的努力，各崗位工作手冊相繼出臺：《客戶服務(wù)工作手冊》、《清潔管理工作手冊》、《綠化管理工作手冊》、《公共秩序維護(hù)工作手冊》、《消防管理工作手冊》、《工程維護(hù)工作手冊》、《接管入住工作手冊》、《裝修管理工作手冊》、《質(zhì)量管理工作手冊》。各項(xiàng)工作手冊的建立，為各部門規(guī)范化運(yùn)作提供了依據(jù)，同時也為對項(xiàng)目的考核提供了有力支撐。
隨著各項(xiàng)制度的推行，為了使公司考核機(jī)制更加健全，運(yùn)營管理部10月份相繼制定出適合康居物業(yè)的《績效考核管理辦法》。2014年，物業(yè)公司將全面實(shí)施績效考核，不斷提升項(xiàng)目經(jīng)營和管理能力，確保公司各項(xiàng)工作正常有效的開展與落實(shí)。
二、強(qiáng)化執(zhí)行
在公司前期推行各項(xiàng)制度的過程中，公司及項(xiàng)目部分人員對下發(fā)的各項(xiàng)制度存在較大的抵觸情緒，為了確保公司各項(xiàng)制度的有效貫徹與執(zhí)行，運(yùn)營管理部整合公司資源，深入項(xiàng)目，召開各部門專題會議，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，從公司發(fā)展角度對項(xiàng)目人員進(jìn)行公司發(fā)展及宣傳，同時宣講公司推行各項(xiàng)制度的意義和必然性，經(jīng)過近一個月的磨合及試運(yùn)行，各項(xiàng)目人員對公司推行的制度有了新的認(rèn)識，同時公司制度逐漸被項(xiàng)目人員接受和執(zhí)行，為公司其他制度的貫徹執(zhí)行奠定了良好基礎(chǔ)。
三、培訓(xùn)管理
在公司各項(xiàng)工作手冊下發(fā)之后，為了使各物業(yè)服務(wù)中心員工熟悉掌握其內(nèi)容，了解各崗位工作流程及標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)營管理部將8月份定為重點(diǎn)培訓(xùn)月，每天下午6:007:30對各服務(wù)中心員工進(jìn)行服務(wù)禮儀、崗位職責(zé)、作業(yè)流程及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，培訓(xùn)崗位含蓋服務(wù)中心所有崗位：服務(wù)中心經(jīng)理、客服、收費(fèi)員、維修工、保潔員及公共秩序員，在8月份，運(yùn)營管理部累計(jì)對各服務(wù)中心培訓(xùn)27課時。
隨后在9月初，運(yùn)營管理部結(jié)合工作手冊培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行出題，以試卷形式對所有人員進(jìn)行考試，客服、維修工崗位筆試，保潔員和公共秩序管理員進(jìn)行口試，經(jīng)考試，合格率達(dá)83%，為項(xiàng)目管理提升奠定了良好基礎(chǔ)。
四、品質(zhì)管理
在抓好項(xiàng)目培訓(xùn)管理的同時，運(yùn)營管理部不放松對項(xiàng)目的品質(zhì)管理，邊培訓(xùn)，邊檢查各項(xiàng)目的基礎(chǔ)服務(wù)工作，通過檢查，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理存在的各種問題，并將檢查結(jié)果貫穿于培訓(xùn)過程之中，經(jīng)過每月2
至3次對各項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量檢查，很快掌握了各項(xiàng)目的突出問題，為了盡快改善各項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，運(yùn)營管理部深入各項(xiàng)目指導(dǎo)各項(xiàng)目經(jīng)理，想方設(shè)法提高項(xiàng)目服務(wù)水平。運(yùn)營管理部在開展對項(xiàng)目進(jìn)行每月2次服務(wù)質(zhì)量檢查的同時，極力推進(jìn)公司的三級夜間查崗制度，堅(jiān)持每月對各項(xiàng)目進(jìn)行一次夜間查崗。從6月份至今，運(yùn)營管理部共查出209項(xiàng)不合格項(xiàng)，夜間查崗發(fā)現(xiàn)8起睡崗現(xiàn)象，并嚴(yán)格按照公司品質(zhì)管理規(guī)定予以處罰。
目前，公司各服務(wù)中心都已充分認(rèn)識到品質(zhì)檢查的重要性，并且按照工作手冊的標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行操作，不斷提高各自項(xiàng)目的管理水平。經(jīng)過這幾個月的運(yùn)行，公司的各項(xiàng)制度正在逐步的貫徹，各項(xiàng)目的管理狀況在原有基礎(chǔ)上也有了很大的提升，運(yùn)營管理部將繼續(xù)全面推行公司制度和規(guī)范，并在服務(wù)實(shí)施過程中加大監(jiān)督考核，全程跟蹤，全面控制。
五、投訴處理
2016年，運(yùn)營管理部在處理項(xiàng)目業(yè)主投訴方面，共接到服務(wù)中心各類投訴事件17起，針對項(xiàng)目的各類投訴，運(yùn)營管理部依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，并結(jié)合長垣縣實(shí)際情況，從項(xiàng)目管理角度出發(fā)，本著維護(hù)公司利益，且考慮業(yè)主心理需求的角度逐一接待解決，不回避，不推諉，在面對那些難以解決的問題時，運(yùn)營管理部更是細(xì)心、耐心的向業(yè)主解釋，經(jīng)過一遍又一遍的向業(yè)主做工作，最終使一些在項(xiàng)目上積壓很久解決不了的問題得到解決。例如，清華苑和龍首苑業(yè)主因接房晚拒交物業(yè)費(fèi)的問題，在向多戶業(yè)主解釋之后，業(yè)主最終全額把
物業(yè)費(fèi)交了;還有清華苑9號樓1單元101號業(yè)主家水表產(chǎn)生了3000元的水費(fèi)，硬是把責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)公司。運(yùn)營管理部在和業(yè)主面談之后，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理通過物業(yè)查詢檔案及到自來水公司查詢各月抄表讀數(shù)，證明其在裝修完入住之前水表完全正常，最終將此戶業(yè)主問題圓滿解決。從而幫助服務(wù)中心解決了一些難以解決問題，維護(hù)了公司利益。
六、營銷配合
2016年，物業(yè)公司在配合營銷方面，配合長垣和封丘開盤及營銷活動共計(jì)6次，運(yùn)營管理部在物業(yè)公司公共秩序人員少，值班難以調(diào)整的情況下，克服困難，對龍首苑和2080兩個服務(wù)中心人員進(jìn)行整合，合理調(diào)整值班，保障營銷需求，尤其是在今年十一期間舉行的變形金剛展和十一月份舉行的奇石根雕盆景花卉展，由于展示活動時間較長，人員需求較多，運(yùn)營管理部和各服務(wù)中心更是想方設(shè)法滿足營銷活動需求，確保營銷活動順利開展。
另外，在封丘6月29日舉行的開盤和9月7日的產(chǎn)品推介會上，物業(yè)公司以良好的精神面貌向封丘業(yè)主及客戶展示了康居物業(yè)形象，受到了華星臵業(yè)和封丘社會各界的贊譽(yù)。
七、工作反思
2016年，運(yùn)營管理部在康居物業(yè)發(fā)展史上寫上了濃重的一筆，也取得了一些成績，但是，運(yùn)營管理部的工作距離公司要求還有很大的差距和很多的不足，現(xiàn)分析如下：
1、對服務(wù)中心員工培訓(xùn)不足，導(dǎo)致員工對工作職責(zé)不明，作業(yè)
流程不清晰。
2、對服務(wù)中心員工工作過程監(jiān)督、檢查不到位，員工存在有偷懶現(xiàn)象。
3、對員工作業(yè)現(xiàn)場指導(dǎo)欠缺，致使員工工作方法不得當(dāng)，走彎路，達(dá)不到目標(biāo)效果。
改進(jìn)措施如下：
1、加大對服務(wù)中心員工的培訓(xùn)力度，進(jìn)一步明確各崗位職責(zé)，明晰作業(yè)流程，提升業(yè)務(wù)能力。
2、加大對各服務(wù)中心的檢查力度。
3、加大對服務(wù)中心工作的指導(dǎo)，杜絕員工工作走彎路，提高工作效率。
2016年已經(jīng)過去，運(yùn)營管理部在全面總結(jié)的同時，也在全面的尋找更好的工作方法和突破，并不斷完善自我，滿懷信心的向2014年目標(biāo)奮進(jìn)。2014年，運(yùn)營管理部緊密圍繞物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略，全方位、深層次實(shí)施物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，并不斷確立和鞏固康居物業(yè)品牌，強(qiáng)化富美地產(chǎn)品牌。
運(yùn)營部門試用期工作總結(jié)范文二
本人自4月中旬份加入到精英部落，融為這個大集體以來，本著對服裝品牌工作的充分熱愛，用心做好每件事，做好這個直營運(yùn)營管理工作，充分利用精英部落這一平臺提升自身的組織協(xié)調(diào)能力，回顧歷程，收獲和感觸頗多。
(一)強(qiáng)化品牌形象，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
直營部工作最大的規(guī)律就是無規(guī)律，因此，我正確認(rèn)識自身的工作和價值，堅(jiān)持奉獻(xiàn)、誠實(shí)敬業(yè)，細(xì)心學(xué)習(xí)他人長處，并能很好的虛心向領(lǐng)導(dǎo)、同事學(xué)習(xí)關(guān)于精英部落品牌文化，在不斷學(xué)習(xí)中使自身的專業(yè)素質(zhì)有所提高。
(二)嚴(yán)于律已。從進(jìn)了公司這個大家庭以來，始終對自己嚴(yán)格要求，將耐得平淡、舍得付出作為自己的準(zhǔn)則，在工作中，以制度、流程規(guī)范自己的一切言行，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，主動接受來自各方面的意見，積極維護(hù)公司良好形象。
(三)強(qiáng)化運(yùn)營工作職能。工作中，注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)等工作，在這短短幾個月里，都能和同事積極配合做好店鋪及銷售工作，不會計(jì)較干得多，干得少，只希望把工作圓滿完成。
通過領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)與工作各方面的支持，以及自己的努力，這幾個月以來自己的營運(yùn)工作，還是取得了一定的突破。在精英部落直營部， 這半年來取得的工作成績得到了領(lǐng)導(dǎo)的肯定，在第三季度安排我代為管理營運(yùn)一組的組長一職，這些都離不開公司領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)格要求與培養(yǎng)，對我來說這將是一個很大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對于下半年的工作，我羅列了以下的工作計(jì)劃及安排：
1、不定期組織本組工作會議和每日早晚例會，傳達(dá)上級指示精神，反映員工及柜組情況，起承上啟下的作用;
2、認(rèn)真協(xié)助營運(yùn)總監(jiān)工作，落實(shí)每天的工作內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時糾正;
3、了解本組人員思想狀況，排除不良傾向，即時匯報，研究予以解決;
4、嚴(yán)格落實(shí)本組員工遵守工作流程、工作要點(diǎn)和規(guī)章制度，培養(yǎng)高度的責(zé)任感和工作熱情。
5、熟悉本組員工的工作狀況，分析容易出現(xiàn)的問題并提出解決問題的基本要領(lǐng);
6、不定時巡視各崗位，指導(dǎo)本組員工工作并督促完成;
7、宣傳團(tuán)隊(duì)精神，弘揚(yáng)企業(yè)文化，牢記公司宗旨，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力;
8、組織市場調(diào)查，反映賣場存在的問題及顧客的真正需求，定期進(jìn)行總結(jié)報告;在三季度完成主通道的招商工作，并對南廣場的空鋪進(jìn)行招商;以及對于明年公司品牌升級，對一些意向商戶的儲備。
9、努力學(xué)習(xí)有關(guān)知識，對復(fù)雜的要領(lǐng)能考慮到每個細(xì)節(jié)，對員工能采用不同的領(lǐng)導(dǎo)方式和督導(dǎo)方式;
11、組織并參與策劃有利于商戶銷售及品牌推廣的促銷活動;
12、主持本組會議，分析工作現(xiàn)狀，提出工作要求和解決辦法，明確工作目標(biāo);
13、解決問題要有章可循，注重個人修養(yǎng)，給員工樹立良好形象;
14、分配區(qū)域的招商，收費(fèi)及創(chuàng)收任務(wù)，以及各種指標(biāo)，隨時關(guān)注各種指標(biāo)的完成情況;
5、完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他工作任務(wù);
公司領(lǐng)導(dǎo)讓我擔(dān)任一組代組長，這不是權(quán)力的象征，而是賦予我一種責(zé)任。因此，這對我來說是一次非常難得的受教育過程。感謝領(lǐng)導(dǎo)對我的關(guān)心，我一定虛
心學(xué)習(xí)，認(rèn)真并加倍努力的工作。雖然實(shí)際工作中還困難重重，但我將始終嚴(yán)格要求自己，始終以高度的責(zé)任感，保持銳意進(jìn)取、勇于創(chuàng)新、與時俱進(jìn)的精神狀態(tài)，挑戰(zhàn)風(fēng)險、迎難而上、勤奮敬業(yè)，為世紀(jì)金源的未來，奉獻(xiàn)自己的力量。
運(yùn)營部門試用期工作總結(jié)范文三
轉(zhuǎn)眼間，年揮手向我們告別了，在這新年來臨之際，回想部門一年來所走過的路，所經(jīng)歷的事，有失敗，也有成功，有遺憾，也有欣慰，部門這一年中人員業(yè)務(wù)知識和能力有了很大提高，首先得感謝公司給我們提供了好的企業(yè)文化和工作條件，感謝董事長給我們不斷地提供指導(dǎo)及支持，并帶領(lǐng)我們前進(jìn)，使我們與公司又共同努力度過了一個不平凡的春秋。一年來，運(yùn)營部主要圍繞以下幾個方面開展工作：
一、開拓市場 -- 建立分支機(jī)構(gòu)
1、為了更好的了解市場、開拓市場、提高市場占有額，本年度我們組織部門人員對等七個省內(nèi)地級市和的招商市場進(jìn)行了詳細(xì)地摸底調(diào)查，掌握了當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)市場情況，拜訪認(rèn)識了很多同行朋友。這一年中，聯(lián)系拜訪客戶家，有單項(xiàng)業(yè)務(wù)合作意愿的家，有全面業(yè)務(wù)合作意愿的家。
2、成立分支機(jī)構(gòu)：
(1)分公司家
(2)分所家
二、分支機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目業(yè)績
分支機(jī)構(gòu)簽訂合同個，合同總額萬元，已到賬萬元，實(shí)際已收管理費(fèi)萬元。
三、運(yùn)營部自營項(xiàng)目：
運(yùn)營部自營項(xiàng)目一個，合同總金額萬元，已收萬元。
針對本年工作中關(guān)于管理與業(yè)務(wù)做如下總結(jié)：
一、堅(jiān)持規(guī)范化管理
1、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，奠定工作有序進(jìn)行的基礎(chǔ)，明確部門和個人的責(zé)任、目標(biāo)，對部門強(qiáng)化內(nèi)控、防范風(fēng)險起到了積極的作用。
2、對業(yè)務(wù)工作加強(qiáng)監(jiān)督檢查，制定詳細(xì)操作細(xì)則，實(shí)行有效地管理措施，防范了經(jīng)營風(fēng)險。
3、所有分支機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目嚴(yán)格按照公司程序運(yùn)行，保證質(zhì)量，重服務(wù)，做好部門運(yùn)營工作。
二、保障業(yè)務(wù)工作穩(wěn)健推進(jìn)，挖掘新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)
1、部門加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識和能力的提升，規(guī)范管理、規(guī)范經(jīng)營，挖掘新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
2、開發(fā)新渠道、維護(hù)老渠道，發(fā)揮公司業(yè)務(wù)優(yōu)勢不斷開拓客戶市場，主動向客戶宣傳我公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和優(yōu)勢。
3、主動拜訪各地級市同行、開發(fā)商、建設(shè)主管部門，建立人脈、提升品牌影響，加大合作幾率。
總的來看，還存在不足的地方，還存在一些亟待我們解決的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、對新的東西學(xué)習(xí)不夠，工作上往往憑經(jīng)驗(yàn)辦事，憑以往的工作套路處理問題，表現(xiàn)出工作上的大膽創(chuàng)新不夠。
2、分支機(jī)構(gòu)技術(shù)力量參差不齊，造成反復(fù)審圖，耽誤時間，今后要多規(guī)范管理，嚴(yán)格按照公司的技術(shù)要求執(zhí)行，提高效率。
第2篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
（一）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本管理流程和制度
（1）事前成本控制是在房地產(chǎn)產(chǎn)品投產(chǎn)前對影響成本的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃、審核，確定目標(biāo)成本，這是前饋控制成本。這些措施包括：對成本進(jìn)行預(yù)測，為確定目標(biāo)成本提供依據(jù)；基于多種方案預(yù)測，通過成本比較分析來確定目標(biāo)成本；目標(biāo)成本分別為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用項(xiàng)目，層層分解，落實(shí)到各部門、施工人員，進(jìn)行不同層次的實(shí)現(xiàn)集中管理，為了方便管理控制。
（2）成本控制過程中是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的形成過程，隨時成本和目標(biāo)成本對比，并采取適當(dāng)?shù)募m正措施，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，它是成本過程控制。控制應(yīng)基于審計(jì)成本的成本分類管理的目標(biāo)成本，隨時隨地嚴(yán)格與目標(biāo)成本符合所有的生產(chǎn)，把可能的損失浪費(fèi)的跡象消滅在萌芽狀態(tài)，并且把各種成本偏差的信息，及時反饋給有關(guān)單位的責(zé)任，以便采取正確措施及時應(yīng)對。
（二）外部因素對成本的影響
（1）來自于經(jīng)濟(jì)形勢變動的影響
經(jīng)濟(jì)形勢的變化將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。因?yàn)閺捻?xiàng)目可行性研究到產(chǎn)品上市時間，市場需求的可能性大的變化，消費(fèi)者的喜好的屬性類型會發(fā)生變化，難以準(zhǔn)確預(yù)測從短缺到大量積壓的投資收益的預(yù)期變化。通貨膨脹、貨幣貶值、物價上漲使相對購買力下降，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品銷售期延長，融資成本提高。[2]
（2）來自政策法規(guī)的影響
政策影響房地產(chǎn)法規(guī)主要包括：來自國家土地使用制度改革的變化，住房制度改革和貨幣政策、財(cái)政政策等；來自地方政府報批報建的各相關(guān)的管理措施和市政設(shè)施和其他費(fèi)用建設(shè)等。房地產(chǎn)開發(fā)商在金融和財(cái)政政策最直接的影響。就金融政策而言，實(shí)施緊縮的貨幣政策實(shí)施寬松的貨幣政策對開發(fā)商和購房者直接影響開發(fā)商和購買者持有的資本，影響該項(xiàng)目開發(fā)和銷售。
（三）決策階段運(yùn)營成本管理不完善
認(rèn)識科學(xué)決策是決定一個企業(yè)是否能適應(yīng)市場、獲取市場份額的頭等大事。[4]同樣的市場和環(huán)境，不同的決策會帶來不同的命運(yùn)。因此，在決定調(diào)查和可行性分析和風(fēng)險分析研究是非常重要的事情，對市場可能出現(xiàn)風(fēng)險和抵御能力會有充分的估計(jì)。在以往的開發(fā)項(xiàng)目，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法識別決策的重要性，盲目開發(fā)，銷售，缺乏詳細(xì)的市場調(diào)查和可行性研究，無法很好的整合各種資源，導(dǎo)致部分項(xiàng)目沒有做出最好的決策，從而影響有效的項(xiàng)目成本控制。
二、房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營成本存在的問題分析
（一）運(yùn)營成本管理水平粗放
首先，缺少組織架構(gòu)支撐，欠缺運(yùn)營成本管理意識。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展運(yùn)營成本管理工作之前，均沒有專職的部門負(fù)責(zé)成本工作，有些房地產(chǎn)企業(yè)從組織架構(gòu)上難以支撐“項(xiàng)目全成本”的管理需求，而在運(yùn)營成本管理意識上也沒有脫離“財(cái)務(wù)成本”、“造價成本”的概念，沒有真正理解項(xiàng)目全過程、全成本的管理思想。
其次，“過程”不清晰“方法”不明確。許多房地產(chǎn)公司開始運(yùn)營成本的管理，并沒有“目標(biāo)成本”，“動態(tài)成本”的概念，更別說形成作業(yè)成本管理系統(tǒng)的過程。
最后，缺乏具有“綜合能力”運(yùn)營成本管理人員。我們知道，在運(yùn)營管理職位管理職位的成本是相對較新的，以精細(xì)化管理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，管理職位逐漸分離。
（二）合同變更導(dǎo)致不及時測算成本
（1）的變化是很難的過程管理。改變是很難在兩個方面：第一，時效性強(qiáng)；二，很難衡量。許多現(xiàn)場簽證具有時效性特點(diǎn)，現(xiàn)場變更一旦需要發(fā)生，現(xiàn)場施工經(jīng)理必須決定做或不做，去在成本，不安排可能會延遲。同時，在變化往往無法準(zhǔn)確計(jì)算成本，只有當(dāng)發(fā)生變化。這將導(dǎo)致在計(jì)算的變化，并估計(jì)只能提前，造成運(yùn)營成本控制風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理更為廣泛，變化不及時，成本估算，成本管理帶來了更多的風(fēng)險。
（2）超合同付款時有發(fā)生
由于合同在執(zhí)行過程中發(fā)生的各類變更很多，再加上各類應(yīng)扣款、保修款等，使付款金額的計(jì)算和審核難度很大，少數(shù)企業(yè)更是在最終結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了超付的情況，導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動，雖然問題很嚴(yán)重，但這種情況卻一直難以有效杜絕。
（三）資金管理缺乏手段與方法
作為一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)非常重視對資本流動的管理在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于大量的不同類型的合同在實(shí)施過程中的不同階段，要想在短時間內(nèi)解決正是未來數(shù)月或幾乎四分之一的資金計(jì)劃不可能完成的任務(wù)！實(shí)際工作中，盡管財(cái)務(wù)人員投入了大量的時間和精力制定財(cái)務(wù)計(jì)劃，但由于每一天的不同類型的數(shù)據(jù)變化，實(shí)際上往往剛剛計(jì)算出的數(shù)據(jù)就已經(jīng)過時，難以有效地保證了數(shù)據(jù)的及時性和準(zhǔn)確性，導(dǎo)致公司的高管們很難的及時和準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)計(jì)劃，做出正確的決定。
現(xiàn)在一般的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)管理水平不高，缺乏規(guī)劃性。許多公司在項(xiàng)目審批時，只有成本估算，沒有預(yù)測資金，或非常粗略的估計(jì)，根本無法起到參考作用。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整往往發(fā)生在執(zhí)行多城中，計(jì)劃經(jīng)常發(fā)生調(diào)整，資金計(jì)劃管理就更加困難了。許多企業(yè)都希望能夠做到滾動修訂后資本計(jì)劃，使資金使用不斷更新。然而，由于缺乏管理方法，無從下手。
三、降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本策略
（一）建立運(yùn)營成本保障體系
建立經(jīng)營成本和組織規(guī)范的保障措施的核心就是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，規(guī)則可循，使經(jīng)營成本控制。具有完善的機(jī)制可能抑制不利于控制運(yùn)營成本因素。保障系統(tǒng)運(yùn)營商的成本控制是企業(yè)戰(zhàn)略的重要組成部分。保障體系包括制度保障體系，如投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法，操作成本控制目標(biāo)集中分層管理體系、設(shè)計(jì)指標(biāo)體系、任務(wù)成本管理激勵機(jī)制。組織保障體系要建立相對獨(dú)立的運(yùn)營成本的管理功能，由專門負(fù)責(zé)人管理成本。作業(yè)成本管理是一個組織的安全策略，有系統(tǒng)的、連續(xù)的長期利率略，是企業(yè)參與市場競爭，提高競爭力的有力武器。
（二）采用合同控制運(yùn)營成本
技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制實(shí)施設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)項(xiàng)目部合同及設(shè)計(jì)單位共同簽訂的明確雙方的責(zé)任，權(quán)利和利益。設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目部必須確保質(zhì)量和設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)圖紙，否則由此造成的損失由后者對前者的損失。對于目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念薄弱，問題設(shè)計(jì)的變化可以為任意設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款增加一定的約束力，提高設(shè)計(jì)的變化和配額限制條款的修改成本。針對設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程預(yù)算指標(biāo)，各方面的控制實(shí)現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用超過一定比例的建設(shè)工程合同價格，可采取費(fèi)用扣除一定比例的設(shè)計(jì)方法。這就要求設(shè)計(jì)單位全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，績效考核和經(jīng)濟(jì)效益將結(jié)合設(shè)計(jì)者充分調(diào)動積極性和責(zé)任感，自覺加強(qiáng)設(shè)計(jì)成本控制貫穿設(shè)計(jì)工作的全過程。
（三）建立運(yùn)營成本管理平臺
一個動態(tài)的成本是相當(dāng)復(fù)雜的，為了獲得實(shí)時數(shù)據(jù)的動態(tài)成本，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須利用信息技術(shù)提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營房成本管理水平。運(yùn)營成本管理系統(tǒng)是一個實(shí)時地反映工程造價信息平臺，它可以幫助我們建立成本結(jié)構(gòu)，規(guī)范流程，核心業(yè)務(wù)的實(shí)時跟蹤，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與金融、財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合。整個系統(tǒng)的核心是基于合同的管理，包括功能、成本、目標(biāo)成本合同項(xiàng)目、合同變更、合同結(jié)算、支付管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、動態(tài)成本等。該系統(tǒng)還可以提供決策依據(jù)，例如支付時間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠運(yùn)營成本管理的簡化，它的透明和實(shí)時查詢可以使相關(guān)人員提高效率和對項(xiàng)目的控制。通過即時響應(yīng)目標(biāo)成本、動態(tài)成本差異系統(tǒng)，大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力，加快決策過程，提高企業(yè)的核心競爭力。
參考文獻(xiàn)：
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作者簡介：李晶蕾（1975-）女，河北榮成人，管理學(xué)碩士，研究方向管理學(xué)；潘文超（1992-），女，黑龍江省佳木斯人，本科，研究方向管理學(xué)
第3篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
一、本屆“廣廈獎”的特點(diǎn)
1.獲獎項(xiàng)目整體水平明顯提高
“廣廈獎”評審專家一致認(rèn)為，本屆“廣廈獎”獲獎項(xiàng)目整體水平與往屆相比有明顯提高，普遍達(dá)到了規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)精良、工程質(zhì)量優(yōu)異、舒適度提高，注重綠色生態(tài)、節(jié)能環(huán)保及住宅產(chǎn)業(yè)化等方面的應(yīng)用，并向結(jié)構(gòu)、空間、部品、集成等方面拓展。獲獎項(xiàng)目都達(dá)到了全國同類開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)秀水平，特別是非住宅類項(xiàng)目，代表了全國的最高水平。
2.獲獎項(xiàng)目受到老百姓喜愛
本屆“廣廈獎”評選，從老百姓的實(shí)際需求出發(fā)，追求完善的住房功能、優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)、綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境，強(qiáng)調(diào)了實(shí)用與舒適的結(jié)合，成品房比例比上屆提高了20%，獲獎項(xiàng)目的后期運(yùn)營與服務(wù)意識增強(qiáng)，物業(yè)管理水平普遍提高，在第三方滿意度調(diào)查中，均達(dá)到老百姓滿意的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，涌現(xiàn)了以寧夏“逸都花園”為代表的優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目。本屆“廣廈獎”獲獎項(xiàng)目更接地氣、更貼近民生。
3.中西部地區(qū)、三四線城市獲獎項(xiàng)目增加
本屆“廣廈獎”評選有一大亮點(diǎn)：在91個獲獎項(xiàng)目中，有一半獲獎項(xiàng)目在中西部地區(qū)和三四線城市，中西部地區(qū)的36個獲獎項(xiàng)目中，成品房比例達(dá)81%，以重慶“力帆中心”、湖北“武漢市民之家”為代表的獲獎項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、科技應(yīng)用、工程質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)化程度、物業(yè)運(yùn)營管理等五個方面，都得到專家高度認(rèn)可，體現(xiàn)了“廣廈獎”的綜合水平。中西部地區(qū)和三四線城市獲獎項(xiàng)目比例的提高，有利于增加這些地區(qū)和城市的有效需求。
4.企業(yè)參與積極性提高，大型品牌企業(yè)占主導(dǎo)
本屆“廣廈獎”評選，品牌房地產(chǎn)企業(yè)特別是中房協(xié)副會長企業(yè)參評數(shù)量增加，恒大、萬科、萬達(dá)、綠地、綠城、首開、中南建設(shè)、紫薇、新疆華源、禹洲地產(chǎn)、河北天山、山東東海、龍湖、當(dāng)代置業(yè)、海爾地產(chǎn)、華潤等都有項(xiàng)目申報并獲獎，體現(xiàn)了先進(jìn)性、代表性，發(fā)揮了“廣廈獎”在行業(yè)的標(biāo)桿作用。
5.“廣廈獎”品牌認(rèn)可度有所提升
參評企業(yè)在候選階段，就加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，明確項(xiàng)目定位，加大技術(shù)投入，調(diào)集優(yōu)勢資源，選拔優(yōu)秀工程人員參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)，使“廣廈獎”項(xiàng)目的創(chuàng)建全過程都以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求設(shè)計(jì)建造，形成了優(yōu)秀企業(yè)與優(yōu)秀品牌的有效聯(lián)動，提高了“廣廈獎”的認(rèn)可度和美譽(yù)度。
二、本屆“廣廈獎”的經(jīng)驗(yàn)
1.加強(qiáng)項(xiàng)目培育，提出“候選項(xiàng)目”辦法
為了讓“廣廈獎”參評項(xiàng)目從一開始就得到專家培育指導(dǎo)，按“廣廈獎”標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，并在培育過程中加大企業(yè)的項(xiàng)目營銷和品牌推廣，讓消費(fèi)者了解項(xiàng)目、專家跟蹤項(xiàng)目，我們提出了“候選項(xiàng)目”概念，即：初期申報、專家評審，由專家對項(xiàng)目培育、跟蹤、指導(dǎo)、服務(wù)，保障項(xiàng)目建設(shè)全過程高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。截至目前，已接受四批共43個“廣廈獎”候選項(xiàng)目，其中4個項(xiàng)目已經(jīng)成為“廣廈獎”獲獎項(xiàng)目。
2.優(yōu)化管理辦法，建立完善的評審標(biāo)準(zhǔn)和程序
為了讓評審既公開透明又操作簡便，“廣廈獎”評委會修訂了《“廣廈獎”管理辦法和評價標(biāo)準(zhǔn)》，簡化了申報和評選程序，細(xì)化了評價指標(biāo)和分值比例，建立了更簡捷的資料報送和立檔建案流程。新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施以來，“廣廈獎”專家評審組嚴(yán)格把關(guān)，專家團(tuán)隊(duì)認(rèn)真負(fù)責(zé)，促進(jìn)了評審工作的系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
3.地方評選機(jī)構(gòu)得到加強(qiáng)，形成有力保障
各省、自治區(qū)、直轄市健全了工作機(jī)構(gòu)，部分地區(qū)還設(shè)立了市級機(jī)構(gòu)。地方各級工作機(jī)構(gòu)奮發(fā)努力，加大宣傳推廣，充實(shí)專家團(tuán)隊(duì)，把住了初審關(guān)。2015-2016年度，上海、寧夏、江蘇、內(nèi)蒙古、海南、安徽、黑龍江、山西、新疆、山東、河南、遼寧、湖北、四川、浙江、江西、陜西、貴州、吉林等20多個省級工作機(jī)構(gòu)單獨(dú)或聯(lián)合“廣廈獎”辦公室召開區(qū)域座談會，為做好評選工作提供了保障。
三、“廣廈獎”面臨的新任務(wù)
隨著住房消費(fèi)的升級換代，房地產(chǎn)各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，“廣廈獎”選拔工作面臨新任務(wù)。下一步，要做好以下三方面工作。
1.以創(chuàng)建“廣廈獎”為契機(jī)，強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識
要通過“廣廈獎”評選，引導(dǎo)鼓勵企業(yè)把握市場需求，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面下功夫，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，加強(qiáng)全過程、全方位的質(zhì)量管理，將“工匠精神”融入項(xiàng)目。要在創(chuàng)建“廣廈獎”的同時，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化工作，通過職業(yè)素質(zhì)教育培訓(xùn)，開展項(xiàng)目的技能競賽和質(zhì)量標(biāo)兵等活動，鼓勵員工在創(chuàng)建中學(xué)習(xí)新知識、鉆研新技術(shù)、培育新模式，實(shí)現(xiàn)培育一個“廣廈獎”，帶動整個企業(yè)形成創(chuàng)先創(chuàng)優(yōu)的氛圍。
2.以創(chuàng)建“廣廈獎”為契機(jī)，應(yīng)用推廣新技術(shù)、新工藝、新材料
當(dāng)前，住宅品質(zhì)的提升有很大空間，住宅各項(xiàng)技術(shù)、產(chǎn)品的融合也有很大空間。要在創(chuàng)建過程中推動產(chǎn)業(yè)化、信息化的協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)綠色建材和部品部件的應(yīng)用，加快綠色住區(qū)和環(huán)境的營造，強(qiáng)化“廣廈獎”項(xiàng)目實(shí)踐平臺的功能，尤其要發(fā)揮企業(yè)實(shí)驗(yàn)室、技術(shù)中心、檢測中心、產(chǎn)業(yè)化基地的作用，優(yōu)先應(yīng)用BIM技術(shù)和裝配式建筑技術(shù)。
3.以創(chuàng)建“廣廈獎”為契機(jī)，加快項(xiàng)目示范推廣
下一步，廣廈獎”辦公室要組織房地產(chǎn)企業(yè)對優(yōu)秀項(xiàng)目參觀考察，總結(jié)歸納“廣廈獎”項(xiàng)目先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，做好先進(jìn)適用技術(shù)和新產(chǎn)品目錄的收集編輯工作，供企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒、示范推廣。要繼續(xù)鼓勵第三方機(jī)構(gòu)對“廣廈獎”申報企業(yè)的滿意度進(jìn)行評價，做好隨機(jī)檢查、跟蹤指導(dǎo)等工作，形成優(yōu)勝劣汰的質(zhì)量競爭機(jī)制。
第4篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
根據(jù)專業(yè)化分類方式不同，市場分化可以有三種形式。一是企業(yè)規(guī)模的分類。2010年我國共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)8萬多家，但銷售面積能到百萬規(guī)模的企業(yè)卻很少，多數(shù)企業(yè)只是以項(xiàng)目公司的形式存在。調(diào)控將使一些中小型開發(fā)商資不抵債，大型開發(fā)企業(yè)整合這些中小型企業(yè)的資產(chǎn)將成為2012年市場的一項(xiàng)重要內(nèi)容。也就是說，今后一段時期內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量將控制在一個較低的水平上，但企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模會顯著提高。二是產(chǎn)品的細(xì)分。過去許多開發(fā)商都是專注做普通住宅開發(fā)，因?yàn)檫^程相對簡單，無非是“前期手續(xù)―中期開發(fā)―后期銷售”的模式，而且多數(shù)開發(fā)企業(yè)做的都是一種類似標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)品，技術(shù)含量本身并不高；但隨著產(chǎn)業(yè)整合的加劇，將會出現(xiàn)一批專注于做商業(yè)地產(chǎn)，而且同樣注重于物業(yè)運(yùn)營管理的開發(fā)企業(yè)，做住宅的企業(yè)也將更加注重提升品質(zhì)以突出其特色，產(chǎn)品的分工格局將會更加顯著。三是資本運(yùn)作方面的分化。即投資商與開發(fā)商的分化，前者專注于進(jìn)行資本運(yùn)作，可以不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)投資商，后者則專注于整個開發(fā)的技術(shù)和市場過程。本質(zhì)上，開發(fā)將是一種為資本雇傭的角色，開發(fā)商將為投資商打工。
一、輕資產(chǎn)專業(yè)開發(fā)的有關(guān)概念
（一）房地產(chǎn)的兩種期貨屬性
一說到投資商與開發(fā)商之間的分化，許多人也許會感到困惑，他們認(rèn)為開發(fā)商不就是投資商嗎。實(shí)際上，由于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處在初級階段，人們的認(rèn)識自然也局限于國內(nèi)的現(xiàn)狀。如果我們能夠準(zhǔn)確看到房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上進(jìn)行的是兩種期貨的運(yùn)作，就自然能夠?qū)ν顿Y商與開發(fā)商進(jìn)行清晰的分類了。
第一種是土地期貨。房子之所以增值，核心是其所占據(jù)的土地價值提高，也就是我們經(jīng)常說的級差地租問題。房地產(chǎn)獲利的一個重要途徑就在于準(zhǔn)確預(yù)期土地價格的變動，在低價時買入土地，高價時賣出。自從我國房地產(chǎn)市場起步以來，地價的變動一直處在一個上升的波段，而那些根本不懂怎么造房子的有錢人只要肯投資，就可以在房地產(chǎn)市場中獲利，這也正說明了其土地期貨屬性的原理。
第二種是產(chǎn)品期貨。也就是造房子本身，通過高品質(zhì)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造以及后期市場營銷，增加房屋本身的附加值。實(shí)際上，這種行為嚴(yán)格意義上并不是期貨的概念，因?yàn)閹缀醪豢赡艽嬖趩渭兊姆课輧r值下跌的可能性。
通常，投資商專注于做第一種期貨，并且表現(xiàn)為金融資本以土地資產(chǎn)為媒介的一種對沖或投機(jī)的運(yùn)作；開發(fā)商則專注于做第二種期貨，體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)資本通過一系列手段獲得超額收益的過程。
（二）成熟市場運(yùn)作的基本模式
在西方發(fā)達(dá)國家比較成熟的房地產(chǎn)市場中，投資和開發(fā)往往由不同的主體來進(jìn)行。投資商往往是大型投資公司或者私募基金，開發(fā)商則是專業(yè)的開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)通常沒有充裕的現(xiàn)金。在這些市場中，房地產(chǎn)開發(fā)一般有兩種基本模式。其一，開發(fā)企業(yè)尋找項(xiàng)目，有一定合作意向后，企業(yè)開始向投資人募資，時間通常在3～6個月左右，資金募集完畢后進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，并按照相關(guān)約定將投資收益返還投資人；其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有長期的基金支持，通常這些基金的投向也較為固定（例如節(jié)能環(huán)保地產(chǎn)或某個地區(qū)的市場），在基金的長期支持下，開發(fā)企業(yè)按照既定的策略經(jīng)營。在以上兩種模式中，對于項(xiàng)目公司開發(fā)企業(yè)有時候也會出一部分資本金，但總量很少。不論采取哪種模式，其共同點(diǎn)在于：開發(fā)企業(yè)只是輸出品牌、技術(shù)、管理和團(tuán)隊(duì)，投資的方向和地區(qū)等大原則往往由投資者（或基金）來決定。
二、輕資產(chǎn)專業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢
相比我國傳統(tǒng)的開發(fā)商與投資商“二為一體”的模式，輕資產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)為以下三點(diǎn)。
（一）分工及專業(yè)化優(yōu)勢
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著市場的不斷成熟，按照不同方式的分工格局注定要逐漸產(chǎn)生，其中，專業(yè)投資商和專業(yè)開發(fā)商的出現(xiàn)則正符合這種客觀規(guī)律的要求。
毋庸置疑，專業(yè)化必然會使整體效率得到提高。對于專業(yè)化投資商而言，需要對其股東或投資人負(fù)責(zé)，要確保資本的增值和資金的安全，這就要求不斷提升市場敏銳度，提高風(fēng)險管控能力。對于專業(yè)化開發(fā)商而言，需要對產(chǎn)品負(fù)責(zé)，確保房屋產(chǎn)品附加值的提升。當(dāng)然，二者所做的工作最終都是為了確保投資人的收益，創(chuàng)造更多的資本紅利。
（二）資本安全性優(yōu)勢
專業(yè)的投資商不僅知道如何使資本投到收益相對較高的領(lǐng)域，而且知道如何更有效地避險，這些是開發(fā)商，特別是集開發(fā)與投資于一身的企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)的。回顧我國過去經(jīng)歷的兩輪房地產(chǎn)泡沫破滅，造成這種后果的表面原因在于投機(jī)資本的瘋狂炒作，然而，其中一個深層次的原因則是這些投機(jī)資本大多數(shù)以開發(fā)企業(yè)為依托進(jìn)行運(yùn)作，而這些企業(yè)缺乏專業(yè)避險機(jī)制，也無法準(zhǔn)確把握市場發(fā)展趨勢，即不是專業(yè)的資本運(yùn)作商。如果在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，投資能夠做到專業(yè)化運(yùn)作，其對市場發(fā)展趨勢的評判以及對風(fēng)險的管控能力都將獲得大幅度提升，資產(chǎn)泡沫過度累積的現(xiàn)象也會得到有效遏制。同時，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的金融創(chuàng)新工具也將隨著專業(yè)化格局的形成而出現(xiàn)，類似M BS、REITs等證券化產(chǎn)品將獲得充分的市場空間。
（三）房屋品質(zhì)保障優(yōu)勢
在傳統(tǒng)的開發(fā)與投資“二為一體”的模式中，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都只關(guān)注于賺取資本運(yùn)作的差價。追求更高利潤對于企業(yè)來說固然無可厚非。然而，由于過去我國房地產(chǎn)市場一直處在上升周期，嚴(yán)重供不應(yīng)求，所以開發(fā)企業(yè)并不十分注重房屋品質(zhì)，房屋通過盡快出售以獲得現(xiàn)金回流，才是他們最為關(guān)心的。因此，開發(fā)企業(yè)更愿意去做那些標(biāo)準(zhǔn)化的住宅類產(chǎn)品，多數(shù)房屋缺乏個性，甚至在節(jié)能、科技以及配套環(huán)境等方面做得很低劣。
專業(yè)化開發(fā)機(jī)制的形成，使開發(fā)企業(yè)可以不必為投融資事煩惱，而且更專注于提高房屋產(chǎn)品的質(zhì)量。因?yàn)椋绻悴蛔⒅仄焚|(zhì)、不注重房屋整體的配套環(huán)境，你的產(chǎn)品得不到市場認(rèn)可，你最終也就得不到投資人的青睞，也必將被市場所淘汰。這就迫使開發(fā)企業(yè)必須不斷提高房屋品質(zhì)、創(chuàng)造特色，并且將最新的科技應(yīng)用于節(jié)能、環(huán)保以及便利生活等方面。
三、我國的環(huán)境分析
目前，我國還沒有形成較大規(guī)模的投資商與開發(fā)商分化的格局，仍然以二者混合的態(tài)勢為主。少有的幾家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)也都處在起步階段，例如，綠城集團(tuán)在2010年成立了綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（即“綠城建設(shè)”），專門從事商品房和保障性住房的代建工作，短時間內(nèi)也創(chuàng)造了可圈可點(diǎn)的業(yè)績水平。總的來說，一方面國內(nèi)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境限制了投資商與開發(fā)商分化格局的產(chǎn)生，另一方面我們也迎來了難得的機(jī)遇。
限制的環(huán)境大體上包括三方面：第一是整個市場環(huán)境，我們不得不承認(rèn)，我國絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)還不具備成為房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商和投資商的資格，很少有開發(fā)企業(yè)能夠?qū)Ｗ⒂趶母鞣矫娲蛟旆课萜焚|(zhì)以及提高后期的運(yùn)營管理能力；而多數(shù)投資機(jī)構(gòu)還缺乏市場化的投資經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)的認(rèn)識也較膚淺。第二是市場參與者的認(rèn)識問題，絕大多數(shù)開發(fā)商對于什么叫“開發(fā)”尚沒有清晰的概念，他們從事開發(fā)業(yè)務(wù)的基本目的就是通過土地期貨的運(yùn)作來迅速獲得超額收益，而真正的開發(fā)工作在他們看來只是處在從屬地位上，并且慣性思維使這些開發(fā)商始終停留在通過快速開發(fā)來獲取資本增值的思路上。第三是法律與政策方面的限制，目前我國相關(guān)法律都是針對帶有很強(qiáng)投資功能的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的，幾乎沒有針對專業(yè)開發(fā)企業(yè)的法規(guī)，這一來使相關(guān)的管理無法可依，二來也使專業(yè)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營缺乏必要法律保護(hù)。例如，綠城建設(shè)在工商管理部門注冊為現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，但在除浙江外的許多省份卻受到房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的限制無法順利開展代建業(yè)務(wù)。
當(dāng)前的機(jī)遇也可分為三方面闡述：第一，在調(diào)控政策不斷加碼和市場預(yù)期走低的環(huán)境下，2012年可能會出現(xiàn)大規(guī)模企業(yè)破產(chǎn)與并購，許多已經(jīng)資不抵債的企業(yè)不得不出手資產(chǎn)和項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)的資本也會進(jìn)一步積聚在少數(shù)投資商手中，這為分化格局的產(chǎn)生帶來絕佳的歷史環(huán)境。第二，最近5年來，外資的房地產(chǎn)私募基金開始進(jìn)入國內(nèi)市場，并在一線城市和部分二線城市都有成功運(yùn)作的案例，他們與國內(nèi)外開發(fā)商的合作模式已經(jīng)非常接近于典型的分化模式，這些外資基金為國內(nèi)投資商和開發(fā)商提供了大量可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。第三，國內(nèi)部分開發(fā)企業(yè)已經(jīng)有了進(jìn)行專業(yè)開發(fā)代建的初步嘗試，雖然在業(yè)務(wù)推進(jìn)過程中遇到各種障礙，但的確讓許多企業(yè)看到了這種運(yùn)作模式必將成為未來發(fā)展的趨勢。
四、有關(guān)建議
（一）總體建議
雖然我國目前專業(yè)的投資商和開發(fā)商都是缺失的，但一方面在資金面上我國整體上比較充裕，而且房地產(chǎn)基金的規(guī)模也超過了500億元，這些投資商已積累了一定經(jīng)驗(yàn)；另一方面投資商十分注重項(xiàng)目的品質(zhì)，也就是說如果能夠有比較出色的專業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，投資商還是十分愿意進(jìn)行相關(guān)投入的。綜上，筆者認(rèn)為，為了能夠盡快推進(jìn)投資商與開發(fā)商分化格局的形成，亟待解決的問題是培養(yǎng)出若干個專業(yè)開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)能夠建造出高品質(zhì)、有特色的房屋，同時可以將現(xiàn)代化的節(jié)能、環(huán)保、便利等科技融入房屋之中，并且具有后期經(jīng)營物業(yè)（特別是商業(yè)物業(yè)）的能力。
（二）具體建議
為實(shí)現(xiàn)以上的目標(biāo)，需要從企業(yè)和政府角度同時推進(jìn)。
1.企業(yè)方面
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要端正態(tài)度，不能只看到“以錢生錢”的快樂，更應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識到“只要肯投資就能賺錢”的時期已經(jīng)成為過去，房地產(chǎn)開發(fā)獲利的有效途徑就是不斷在各方面提升房屋品質(zhì)。其次，開發(fā)企業(yè)同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)清當(dāng)前的市場形勢，那些資不抵債的開發(fā)企業(yè)應(yīng)果斷剝離和出售資產(chǎn)，并專業(yè)打造自己的開發(fā)品牌。
第5篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
公租房物業(yè)管理中“搭便車”問題突出，嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。以重慶市為例，在分析公租房物業(yè)服務(wù)屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)集體行動理論剖析公租房物業(yè)管理中存在的三種矛盾，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理模式和物業(yè)公司選聘方式、優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式、強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任、加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管等對策，以期為我國公租房物業(yè)管理走出困境提供參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；公租房；特征；困境；對策
1引言
住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權(quán)利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設(shè)“狂潮”，其中建設(shè)比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國規(guī)劃建設(shè)公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計(jì)開工建設(shè)4475萬平方米公租房[2]，其土地供應(yīng)模式、融資模式、運(yùn)營機(jī)制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進(jìn)去”只是公租房制度的開始，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，保障性住房后期的管理、維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用大約是建設(shè)時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規(guī)模建成、配租，其運(yùn)營管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時間最長、關(guān)乎公租房居民生活品質(zhì)和物業(yè)價值的重要環(huán)節(jié)。但是我國物業(yè)管理仍是一個新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復(fù)雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問卷調(diào)查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級資質(zhì)公司，但90%的租戶對物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3]；重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗(yàn)公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設(shè)階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準(zhǔn)入與退出管理等[4-11]，公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導(dǎo)致實(shí)踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對策。
2公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)分析
2.1公租房物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性
物業(yè)服務(wù)是通過對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理活動，服務(wù)于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運(yùn)行良好的設(shè)施設(shè)備、良好的秩序使得每個業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無法將那些不繳費(fèi)的業(yè)主排除在服務(wù)范圍之外，某業(yè)主的消費(fèi)也不會減少其他業(yè)主的消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)數(shù)量。物業(yè)服務(wù)的這種非排他性、非競爭性特點(diǎn)，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現(xiàn)奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”。物業(yè)管理中的“搭便車”、收費(fèi)難問題一直困擾我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。
2.2公租房物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)
2.2.1產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產(chǎn)權(quán)主要由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。但隨著公租房建設(shè)資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營，產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據(jù)公租房管理制度購買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)”，這樣又形成了購買人與政府共同產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式越復(fù)雜越容易產(chǎn)生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。
2.2.2公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復(fù)雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設(shè)和超大規(guī)模的新區(qū)模式，并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區(qū)，總建筑面積811萬平方米、13.33萬套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數(shù)多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對象有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元；申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉(zhuǎn)租的可能性大，運(yùn)營管理困難。
2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費(fèi)意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復(fù)雜，人文行為習(xí)慣和素質(zhì)參差不齊。以調(diào)研中民心佳園警務(wù)室提供的數(shù)據(jù)為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務(wù)的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗(yàn)過專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，對市場化物業(yè)服務(wù)的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標(biāo)時，未能認(rèn)真分析公租房物業(yè)的特點(diǎn)，提出與低廉收費(fèi)不匹配的服務(wù)承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務(wù)”、“提供免費(fèi)上門疏通水管、廁所等修理服務(wù)”、“免費(fèi)訂機(jī)票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。
2.2.4公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關(guān)心或甚少關(guān)心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業(yè)的愛惜不夠，使得公租房物業(yè)設(shè)施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設(shè)質(zhì)量低下，日后維修頻率高，增加維護(hù)成本。2.2.5公租房建設(shè)遺留問題多工程建設(shè)具有一次性、建設(shè)周期長、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設(shè)規(guī)模大、委托鏈長、利潤低，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些建設(shè)遺留問題在入住環(huán)節(jié)凸顯，影響住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，引發(fā)物業(yè)糾紛。
3公租房物業(yè)管理面臨的困境分析
通過文獻(xiàn)研究、專家咨詢、座談、問卷調(diào)查、個案調(diào)查等調(diào)查方法，對重慶公租房物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入研究，目前公租房物業(yè)管理主要面臨以下困境。
3.1公租房物業(yè)管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式是城市發(fā)展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區(qū)物業(yè)管理基本實(shí)行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的模式。但是，市場化的收費(fèi)原則往往使得公租房物業(yè)管理費(fèi)與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.03元/月•平方米，與當(dāng)時周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本齊平。而在入住群體收入較低、物業(yè)服務(wù)消費(fèi)需求不強(qiáng)、福利觀念等影響下，市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)困難，很容易陷入“收費(fèi)難—降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—收費(fèi)更難”的惡性循環(huán)，最終可能導(dǎo)致市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不退出公租房物業(yè)市場，損害公租房物業(yè)價值及各方利益。
3.2公租房物業(yè)管理責(zé)任重大與職責(zé)不清的矛盾
公租房項(xiàng)目是民生工程，物業(yè)管理不僅肩負(fù)著一般的環(huán)境保潔、秩序維護(hù)、公共部位公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等責(zé)任外，還需要利用其“地利、人和”的優(yōu)勢，協(xié)助政府做好公租房的運(yùn)營管理、社區(qū)管理等工作，代收租金，監(jiān)督住戶轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔(dān)社會治安綜合治理、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)指導(dǎo)、心理輔導(dǎo)等公共服務(wù)工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，重慶也了《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法規(guī)、文件。但是，對物業(yè)管理的規(guī)定不詳，政府、物業(yè)公司和居委會在物業(yè)管理中的角色定位不清晰，對專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘解聘、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)水平與收費(fèi)方式、違約責(zé)任等具體規(guī)定不明確。由于對物業(yè)管理的角色和職責(zé)不清，部分住戶認(rèn)為物業(yè)企業(yè)無所不管、無所不能，遇到問題就找物業(yè)公司，服務(wù)要求超出了物業(yè)管理的合理范圍，并往往以服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)，為物業(yè)管理糾紛埋下隱患。
3.3公租房物業(yè)服務(wù)成本高與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低的矛盾
物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)。公租房小區(qū)入住人口更多、管理更復(fù)雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業(yè)管理費(fèi)時很難隨成本上升提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加之目前對空置公租房的物業(yè)管理費(fèi)問題還沒有明確規(guī)定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)率低。較低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與較高的服務(wù)成本之間形成了難以調(diào)和的矛盾，長此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區(qū)的代名詞，引發(fā)公租房物業(yè)“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物業(yè)管理水平的對策
4.1實(shí)行運(yùn)營和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶接觸更密切，更能及時掌握和監(jiān)督住戶的行為，有效地實(shí)現(xiàn)公租房的部分運(yùn)營管理。因此，應(yīng)該發(fā)揮物業(yè)管理的橋梁作用，實(shí)施公租房物業(yè)管理與運(yùn)營管理、社區(qū)管理融合的管理模式。為此，政府應(yīng)通過購買社會服務(wù)，將租金收取、違規(guī)使用公租房行為監(jiān)督等運(yùn)營管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4.2采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)
公租房物業(yè)管理市場化模式已形成共識。公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房的業(yè)主應(yīng)該采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經(jīng)費(fèi)開支、經(jīng)營風(fēng)險等一系列問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)時，應(yīng)根據(jù)擬接管的公租房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測算每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)成本，并進(jìn)行投標(biāo)報價。但是，在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，必須注重物業(yè)服務(wù)方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠(yuǎn)，提出一些不切實(shí)際、不符合公租房住戶群體特征的招標(biāo)要求和投標(biāo)服務(wù)承諾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)等必須明確列明在物業(yè)服務(wù)委托合同中，并與投標(biāo)承諾一致。
4.3優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑
保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現(xiàn)有物業(yè)管理費(fèi)全部來源于物業(yè)承租人的方式，而采用市場化的物業(yè)管理經(jīng)營方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為公租房物業(yè)管理提供財(cái)政支持。這也得到了眾多學(xué)者的認(rèn)同[14-16]。為了保證公租房物業(yè)保值增值，加強(qiáng)物業(yè)管理，其所需費(fèi)用可以按照公租房管理機(jī)構(gòu)和承租人各出資一部分（比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業(yè)管理費(fèi)也參照此比例向租戶收取），這樣可以實(shí)現(xiàn)政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又能使國家資產(chǎn)保值增值。同時，承租人繳納較少的物業(yè)管理費(fèi)就能得到舒適的生活環(huán)境，避免出現(xiàn)惡性循環(huán)帶來的不良后果。
4.4優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式
目前，公租房物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶提供了物業(yè)服務(wù)之后自行向住戶收取。這種收費(fèi)方式很容易出現(xiàn)住戶“搭便車”行為。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”可見，公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房所有權(quán)人，在租戶不繳納物業(yè)管理費(fèi)時，有連帶交納義務(wù)。因此，為了保證公租房物業(yè)管理工作的良性循環(huán)，物業(yè)管理費(fèi)的收取應(yīng)該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，專款專用、獨(dú)立核算。同時，簽署公租房租賃合同時，就在合同中明確約定公租房租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式、違約責(zé)任等，并將物業(yè)服務(wù)合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自己的權(quán)利義務(wù)。
4.5強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任
公租房物業(yè)管理雖然按照市場化模式經(jīng)營，但是鑒于公租房小區(qū)的特殊性，需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重社會效益，真正承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任。特別是在發(fā)展殘疾人事業(yè)、解決城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應(yīng)勞動能力的殘疾人、下崗失業(yè)人員、特殊困難家庭等進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業(yè)問題，減輕社會負(fù)擔(dān)，又可以直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對物業(yè)管理工作的理解和支持。
4.6加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與國家資產(chǎn)價值、住戶權(quán)益密切相關(guān)。按照市場化模式經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和住戶的行為都必須得到監(jiān)督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機(jī)構(gòu)代表組成的公租房小區(qū)監(jiān)督委員會，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)及住戶的行為，出現(xiàn)違反合同約定的行為時，及時向公租房管理機(jī)構(gòu)、街道、派出所等相關(guān)單位匯報。同時，每年至少進(jìn)行一次住戶滿意度調(diào)查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)正確使用。
5結(jié)語
公租房運(yùn)營管理更考驗(yàn)公租房制度的可持續(xù)性，物業(yè)管理作為運(yùn)營管理的重要一環(huán)，社會各界必須群策群力解決公租房物業(yè)管理面臨的困境。采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公租房物業(yè)管理，可以減少政府管理機(jī)構(gòu)組建物管公司帶來的一系列問題；通過政府購買服務(wù)，實(shí)行公租房物業(yè)管理與運(yùn)營管理、社區(qū)管理融合的管理模式；改變收費(fèi)方式，提高收費(fèi)率；強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任，建立公租房物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公租房物業(yè)的保值增值，推動公租房制度的進(jìn)一步發(fā)展。
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第6篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
乙方：
為促進(jìn)*****域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快以*****為龍頭的山水旅游資源的統(tǒng)一開發(fā)與利用，推動仙游特色旅游目的地建設(shè)，*****人民政府(以下簡稱甲方)與 (以下簡稱乙方)本著平等互利的原則，在友好協(xié)商前提下，共同達(dá)成*****旅游景區(qū)股份合作開發(fā)協(xié)議如下：
第一章 合作開發(fā)模式
第一條 甲方授權(quán)批準(zhǔn)具有獨(dú)立法人資格的相關(guān)機(jī)構(gòu)( )與乙方以股份合作形式，依照《中華人民共和國公司法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，共同成立**********旅游開發(fā)股份有限公司(以下簡稱“目標(biāo)公司”)。甲方以現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和景區(qū)資源使用權(quán)作價作為對目標(biāo)公司的出資，乙方以現(xiàn)金形式出資入股。
第二條 目標(biāo)公司按照公司法，制定公司章程并成立董事會，董事會由5名人員出任，其中甲方出任兩名董事，乙方出任三名董事。董事長由乙方委派擔(dān)任，副董事長由甲方委派擔(dān)任。董事會依照董事會章程行使公司的所有投資、經(jīng)營、管理職責(zé)。總經(jīng)理由董事會聘任，財(cái)務(wù)總監(jiān)由乙方推薦，副總經(jīng)理一名由甲方推薦，由董事會任命。
第三條 目標(biāo)公司成立監(jiān)事會，監(jiān)事會將按照公司法的規(guī)定，對*****旅游資源的保護(hù)、公司的經(jīng)營管理進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)事會由五名人員組成，其中甲方推薦二人，乙方推薦三人。董事會成員和目標(biāo)公司的高層人員原則上不兼任監(jiān)事，監(jiān)事會章程和監(jiān)管辦法由雙方另行協(xié)商制定。
第二章 股權(quán)比例與投融資
第四條 目標(biāo)公司注冊資本金為12308萬元人民幣。乙方在3年內(nèi)投入8000萬元人民幣(或等值外幣)入股，占目標(biāo)公司股份65%;甲方以*****景區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和景區(qū)資源使用權(quán)作價入股，占目標(biāo)公司股份35%，股權(quán)比例(以下簡稱股比)原則上不變。目標(biāo)公司在正式簽訂協(xié)議之日起兩個月內(nèi)完成工商登記注冊手續(xù)。今后，目標(biāo)公司可根據(jù)需要增加注冊資本金，增加費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)籌措，甲乙雙方股比不變。
乙方所投股份資金原則上根據(jù)用款計(jì)劃按三年分期到位，到位資金均進(jìn)入目標(biāo)公司帳戶。第一期資金不低于3000萬元(其中在正式協(xié)議生效日一個月內(nèi)到位1000萬元，正式協(xié)議生效日起六個月內(nèi)到位1000萬元，剩余1000萬元在正式協(xié)議生效日起一年內(nèi)到位);第二期資金不低于3000萬元，需在正式協(xié)議生效后第二年內(nèi)到位;第三期資金20xx萬元，需在正式協(xié)議生效后第三年內(nèi)到位。
第五條 為了加快景區(qū)的建設(shè)，在下列條件同時具備的情況下，由目標(biāo)公司在正式協(xié)議簽訂之日起六年內(nèi)負(fù)責(zé)籌措或融資2億元人民幣，用于景區(qū)的建設(shè)投資(不含房地產(chǎn)。如遇政策性調(diào)整，另行協(xié)商)，甲方提供必要的幫助，所需利息經(jīng)董事會集體研究批準(zhǔn)由目標(biāo)公司承擔(dān)，但不作為乙方股份資金，不改變公司股權(quán)結(jié)構(gòu)。：
5.1 景區(qū)約15-20平方公里的規(guī)劃，已獲得主管部門的最后批準(zhǔn)實(shí)施;
5.2 在法律法規(guī)政策允許條件下，完成征地400畝以上，并辦理完相關(guān)的用地審批手續(xù);
5.3 由甲方負(fù)責(zé)的歷史遺留問題(見附件)已全部解決;
5.4 目標(biāo)公司在融資、貸款時可以將公司的資產(chǎn)和門票收入作為抵押、擔(dān)保;
5.5 目標(biāo)公司承擔(dān)向個人、企業(yè)或機(jī)構(gòu)的融資利息，原則上融資成本不高于12%的年利息，銀行融資以銀行利率執(zhí)行;
5.6 如果甲方董事不同意或甲方不批準(zhǔn)融資或貸款，其責(zé)任不在乙方。
第六條 經(jīng)甲方同意，乙方在目標(biāo)公司成立8年后可以將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方或第三方，甲方有優(yōu)先權(quán)。
第三章 合作開發(fā)范圍
第七條 甲乙雙方同意將*****風(fēng)景區(qū)(包括何嶺公路、何嶺古道自然景區(qū))合作開發(fā)的總面積確定為15-20平方公里左右，具體范圍及面積，以有權(quán)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)，作為本協(xié)議的附件。
第四章 合作開發(fā)目標(biāo)
第八條 通過股份合作引進(jìn)資金，施行現(xiàn)代旅游發(fā)展理念和經(jīng)營機(jī)制，擴(kuò)大景區(qū)范圍，加大景區(qū)特色化建設(shè)，努力把*****風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)成為全國知名的，集旅游觀光、休閑度假、康健療養(yǎng)、娛樂購物等功能為一體的國家4A級以上旅游景區(qū)。通過旅游景區(qū)的影響力，提升仙游良好的社會美譽(yù)度和知名度，大力推動和改善招商引資工作，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展。
第五章 經(jīng)營范圍和期限
第九條 目標(biāo)公司在景區(qū)自然人文景觀和生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)的前提下，有權(quán)按景區(qū)規(guī)劃，自主選定法律許可的旅游經(jīng)營范圍，包括旅游地產(chǎn)、酒店、餐飲、娛樂、會議、演出、體育、展覽、購物、園林等。
第十條 雙方合作經(jīng)營期限為40年，即自20xx年 月 日起，至2050年 月 日止。若雙方同意，合作經(jīng)營期限可酌情延長。
第六章 雙方責(zé)任與義務(wù)
第十一條 甲方的責(zé)任和義務(wù)
11.1 甲方成立以縣領(lǐng)導(dǎo)為組長的*****旅游景區(qū)股份合作開發(fā)協(xié)調(diào)小組，專門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)股份合作過程中的相關(guān)事宜，以保證合作的順利進(jìn)行。
11.2 甲方須對目標(biāo)公司在開發(fā)建設(shè)經(jīng)營過程中所需要的土地征用、山地租用、樹木、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)用制定同類土地優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，并行使法律行政手段，確保征、租遷移補(bǔ)償工作順利推進(jìn)。尤其在土地使用、稅金費(fèi)征收方面依照 省、 市以及*****等各級政府的招商引資優(yōu)惠政策予以扶持，除房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅收外，在目標(biāo)公司成立起5年內(nèi)按照“先征后返”方式全額返還目標(biāo)公司所繳的其它地方級稅金費(fèi)收入，返回金額全部用于目標(biāo)公司投入景區(qū)開發(fā)建設(shè)。
11.3 *****景區(qū)的遺留問題(具體問題解決方案及期限由本協(xié)議附件約定)，由目標(biāo)公司提供人民幣2200萬元，由甲方負(fù)責(zé)包干解決，不足部分由甲方負(fù)責(zé)。甲方負(fù)責(zé)景區(qū)規(guī)劃范圍勘界立碑、農(nóng)保地調(diào)整、生態(tài)林調(diào)整、項(xiàng)目立項(xiàng)報批及目標(biāo)公司審批手續(xù)協(xié)調(diào)等開發(fā)工作所需要的相關(guān)事宜;同時督促有關(guān)部門切實(shí)做好旅游區(qū)的社會治安、交通安全、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)等工作，并在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境改造等方面給予積極支持，費(fèi)用由目標(biāo)公司承擔(dān)。
11.4 甲方配合目標(biāo)公司做好*****旅游開發(fā)所需要的總體規(guī)劃、修建性規(guī)劃及相關(guān)經(jīng)營性策劃的編制工作，并派人全程參與、指導(dǎo)規(guī)劃編制工作。甲方已委托 旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制的*****-景區(qū)總體規(guī)劃及重點(diǎn)區(qū)域修建性詳細(xì)規(guī)劃自本協(xié)議簽訂后整體移交目標(biāo)公司，所有費(fèi)用由目標(biāo)公司承擔(dān)，所有規(guī)劃經(jīng)論證后報甲方審批。
11.5 甲方按照控規(guī)要求對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的溪流、水庫、田地、林地加以嚴(yán)格管理;嚴(yán)格控制在景區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的水源周邊及上游新辦可能污染水源的養(yǎng)殖、加工企業(yè)，以確保水源的清潔無污染;禁止在通往景區(qū)的何嶺公路、古道兩旁一重山的生態(tài)林、山地中違章開山采石或違規(guī)搭蓋建筑物、修建墳?zāi)埂⒘陥@，以保持優(yōu)美的自然景觀，并負(fù)責(zé)監(jiān)督目標(biāo)公司按*****景區(qū)開發(fā)的相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行實(shí)施。
11.6 甲方為目標(biāo)公司招聘的相關(guān)人員的子女提供必要的就學(xué)便利條件。
11.7 甲方負(fù)責(zé)做好從 高速公路互通口到景區(qū)的道路規(guī)劃建設(shè)，爭取在5年內(nèi)建成通車。景區(qū)內(nèi)新建和修建污水處理、垃圾處理、水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、道路或舊村改造等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)將其列入本縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，并以政府的名義或支持以目標(biāo)公司名義上報上級有關(guān)部門爭取低息、貼息貸款或者補(bǔ)助資金。
11.8 甲方負(fù)責(zé)將*****景區(qū)內(nèi)道觀廟宇等宗教場所的建設(shè)納入景區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃中，并理順宗教管理體制，確保*****道教祈夢文化得以延續(xù)和發(fā)揚(yáng)光大并成為景區(qū)的主流宗教文化，積極申請省級或國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。同時，甲方負(fù)責(zé)根據(jù)宗教政策協(xié)商制定道觀寺廟等宗教場所管理辦法，并盡量促使*****宗教收入大部分用在景區(qū)內(nèi)與宗教相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)上。
11.9 甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決*****景區(qū)開發(fā)建設(shè)所需的用電需求。
第十二條 乙方的責(zé)任與義務(wù)
12.1 乙方負(fù)責(zé)在正式協(xié)議生效后3年內(nèi)按上述第四條約定向景區(qū)投入8000萬元人民幣，6年內(nèi)按本協(xié)議第五條約定，籌措或通過目標(biāo)公司融資2.0億元以上人民幣(不包括入股的8000萬元)，用于景區(qū)開發(fā)建設(shè)、旅游地產(chǎn)(不含房地產(chǎn))和運(yùn)營管理等。
12.2 乙方負(fù)責(zé)在目標(biāo)公司成立3年內(nèi)爭取獲評國家4A級旅游景區(qū)，費(fèi)用由目標(biāo)公司承擔(dān)。
12.3 乙方應(yīng)優(yōu)先從*****景區(qū)現(xiàn)有工作人員中聘用所需合格員工，并參照國家有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的薪酬福利待遇(含工資、獎金、社保、醫(yī)保、公積金等)，具體人員由雙方協(xié)商確定。
12.4 乙方必須嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，并根據(jù)甲方審批的*****景區(qū)開發(fā)相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行景區(qū)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理等活動，不得進(jìn)行任何破壞景區(qū)資源和景觀的行為或活動，未經(jīng)目標(biāo)公司全體股東一致同意，不得將核心景區(qū)(以有權(quán)部門審批的規(guī)劃為準(zhǔn))內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目或經(jīng)營性項(xiàng)目轉(zhuǎn)包第三方經(jīng)營。為加快景區(qū)建設(shè)，乙方負(fù)責(zé)引進(jìn)有實(shí)力的公司與目標(biāo)公司合作對核心景區(qū)外的經(jīng)營性項(xiàng)目共同投資開發(fā)，具體合作方式須經(jīng)目標(biāo)公司董事會全體同意。
12.5 乙方負(fù)責(zé)對景區(qū)內(nèi)原有及后續(xù)投資所產(chǎn)生的所有資源和資產(chǎn)進(jìn)行妥善保護(hù)、維護(hù)和經(jīng)營管理，未經(jīng)甲方許可，不得擅自轉(zhuǎn)讓。并須積極配合甲方理順與寺廟、景區(qū)周邊居民的關(guān)系，互利互惠，共同努力促進(jìn)景區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營順利開展。
12.6 乙方保證前8年所有門票以及景區(qū)的其他經(jīng)營性收入全部投入到景區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營管理中，股東不得挪用或分紅。第8年后目標(biāo)公司方可開始對公司產(chǎn)生的利潤按股比進(jìn)行分紅。第2年起以景區(qū)綜合營業(yè)收入的10%以上金額(不足100萬元以100萬計(jì))投入景區(qū)的宣傳營銷上。
12.7 乙方負(fù)責(zé)配合目標(biāo)公司在3年內(nèi)首先解決基礎(chǔ)設(shè)施改善和景觀形象建設(shè)項(xiàng)目(包括第1年內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)和開工建設(shè)景區(qū)內(nèi)環(huán)線步行棧道、景區(qū)入口綜合服務(wù)區(qū)、景區(qū)綠化改造、旅游標(biāo)識系統(tǒng)等;第2年內(nèi)修建*****瀑布擴(kuò)水的水資源綜合利用工程、2個蓄水設(shè)施、 2個停車場、規(guī)劃并動工建設(shè)300個床位以上四星級酒店1家;第3年內(nèi)建設(shè)景區(qū)標(biāo)志性建筑、文化廣場等)，開發(fā)相關(guān)經(jīng)營性項(xiàng)目，完善景區(qū)接待條件建設(shè)項(xiàng)目(修建餐飲購物場所等)。具體項(xiàng)目在*****風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃和修建性規(guī)劃中確認(rèn)。
12.8 為加快景區(qū)建設(shè)，乙方在確保按協(xié)議約定當(dāng)年度股份資金足額到位的前提下，經(jīng)甲方同意，目標(biāo)公司可將景區(qū)資產(chǎn)用于抵押貸款，融資所得全額用于景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，但抵押融資所得不得作為乙方股份資金投資額度，且抵押期限不得超過本協(xié)議約定的經(jīng)營期限。
12.9 乙方負(fù)責(zé)引進(jìn)人才，組建強(qiáng)有力的公司經(jīng)營管理班子，完成目標(biāo)公司制定的總目標(biāo)。經(jīng)過甲乙雙方的共同努力，爭取在目標(biāo)公司成立的5至7年內(nèi)整合其他配套項(xiàng)目包裝上市。
第七章 景區(qū)的管理
第十三條 在雙方簽訂正式協(xié)議生效日起，目標(biāo)公司擁有*****旅游區(qū)的資源使用權(quán)、開發(fā)建設(shè)權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)、品牌使用權(quán)、營銷推廣權(quán)、碳排林補(bǔ)權(quán)等，同時按照法律所允許的經(jīng)營范圍進(jìn)行獨(dú)立自主經(jīng)營。甲方對*****旅游區(qū)行使資源、門票、水利、林政、環(huán)保、民居等監(jiān)督管理權(quán)。
13.1 甲方委派相關(guān)人員和目標(biāo)公司按照上級有關(guān)規(guī)定共同收取景區(qū)門票，相關(guān)人員的工資等待遇由目標(biāo)公司承擔(dān)，門票價格由乙方提議報上級物價部門批準(zhǔn)。8年內(nèi)門票所得收入全額轉(zhuǎn)入目標(biāo)公司用以景區(qū)的開發(fā)建設(shè)與營銷活動。
13.2 風(fēng)景區(qū)所在地群眾可憑目標(biāo)公司統(tǒng)一制作的證件，進(jìn)出景區(qū)從事生產(chǎn)或生活活動。*****境內(nèi)居民可憑有效證件享受不高于5折的門票或年票優(yōu)惠;具體實(shí)施辦法由甲乙雙方另行協(xié)商制定。
13.3 目標(biāo)公司應(yīng)尊重景區(qū)內(nèi)宗教場所的自主性和宗教活動，每年提供1300張免費(fèi)券給九仙祠用于宗教活動(僅限宗教活動使用)，非本景區(qū)內(nèi)的人員進(jìn)入景區(qū)參加宗教活動可給予購買優(yōu)惠門票待遇，具體優(yōu)惠辦法由甲方牽頭與乙方和道觀寺廟另行商定。
13.4 目標(biāo)公司應(yīng)按照上級主管部門和行業(yè)管理部門要求，做好景區(qū)安全、升級、達(dá)標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)等工作。
13.5 乙方在完全采取自主經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對于經(jīng)營所需人員，根據(jù)國家有關(guān)勞動用工規(guī)定優(yōu)先聘用所在地居民。
13.6 *****風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)所需山地、林地及農(nóng)田由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決，有關(guān)征租費(fèi)用由目標(biāo)公司承擔(dān)。
第八章 景區(qū)現(xiàn)有資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)處理原則
第十四條 甲方應(yīng)向乙方提交景區(qū)與乙方合作之前與相關(guān)單位簽訂的有關(guān)合約、協(xié)議、租約、承諾書等，若有損害乙方利益的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)在雙方簽約之前自行妥善處理，具體處理方案經(jīng)雙方商定后作為本協(xié)議的附件。
第十五條 本協(xié)議生效之前，甲方負(fù)責(zé)將*****旅游景區(qū)與銀行等相關(guān)單位所形成的債務(wù)、擔(dān)保、抵押進(jìn)行剝離和處理，確保*****景區(qū)以零債務(wù)、零擔(dān)保、零抵押的狀況交由甲方指定單位與乙方進(jìn)行合作開發(fā)。
第十六條 凡屬于*****景區(qū)資源、資產(chǎn)的證件或與雙方合作經(jīng)營有關(guān)的文件(甲方確認(rèn)已征用土地3處，即*****現(xiàn)停車場后側(cè)10畝，*****南北側(cè)150畝，承璜公園東西兩側(cè)30畝)，甲方負(fù)責(zé)督促有關(guān)單位在本協(xié)議生效之日起三個月內(nèi)將其全部移交給目標(biāo)公司，并依法辦理相關(guān)手續(xù)轉(zhuǎn)至目標(biāo)公司名下。
第九章 合作范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地
第十七條 甲方同意委托土地收儲中心與目標(biāo)公司合作，進(jìn)行前期土地合作開發(fā)，并給予目標(biāo)公司開發(fā)收益回報。甲方協(xié)助目標(biāo)公司在5年內(nèi)根據(jù)已批準(zhǔn)的*****景區(qū)總體規(guī)劃在景區(qū)內(nèi)按需分期征用土地不少于800畝(其中水田200畝，山地600畝，第1、2、3年均保證每年完成征地200畝以上，第4、5年年均保證每年完成征地100畝以上)，所需費(fèi)用由目標(biāo)公司承擔(dān)。甲方在不違反國家政策規(guī)定的前提下對征地費(fèi)用給予優(yōu)惠，所征土地應(yīng)服從*****土地利用總體規(guī)劃，土地性質(zhì)應(yīng)嚴(yán)格按照政府審批的規(guī)劃實(shí)施，經(jīng)營性土地應(yīng)根據(jù)國家法律法規(guī)以公開招拍掛等方式取得(出讓地塊的出讓金高于掛拍底價部分可作為目標(biāo)公司受益，受益資金嚴(yán)格按照土地出讓金支出規(guī)定納入土地出讓金預(yù)算和列支，由目標(biāo)公司負(fù)責(zé)全額用于景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè))。
第十章 其它相關(guān)項(xiàng)目的投資
第十八條 為了提高景區(qū)的知名度和考慮經(jīng)營本身的需要，甲乙雙方將著手研究在可行條件下(有權(quán)部門批準(zhǔn))，爭取在*****景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)或鄰近地區(qū)提供約1300畝的山地，由目標(biāo)公司租用，截止日期與本協(xié)議同步，用以修建體育運(yùn)動休閑場所及相關(guān)配套設(shè)施，其中由甲方協(xié)助目標(biāo)公司征用土地300畝(不含十七條中的800畝)用于該項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)。
第十九條 甲方以麥斜巖景區(qū)規(guī)劃面積10平方公里左右(范圍以紅線圖界定為準(zhǔn))內(nèi)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和資源使用權(quán)作價入股，乙方須追加投資20xx萬元(不含原*****股份合作的8000萬元)，乙方投資款到位時一并納入目標(biāo)公司開發(fā)，甲乙雙方股比不變，合作方式和條件原則上與*****景區(qū)合作模式相同。乙方投資款未到位前， 景區(qū)仍由甲方管理，乙方及目標(biāo)公司均不得干預(yù)。乙方20xx萬元投資款到位后， 景區(qū)開發(fā)管理以及相關(guān)文件由目標(biāo)公司接管(具體條款另行約定)。若乙方未能在本協(xié)議生效后2年內(nèi)全額到位追加20xx萬元的投資款或未能簽約，甲方對麥斜巖景區(qū)的開發(fā)建設(shè)有權(quán)另找投資方。
第二十條 為了連線開發(fā)*****山區(qū)旅游資源，壯大旅游產(chǎn)業(yè)并以其發(fā)揮經(jīng)濟(jì)拉動作用，甲方同意金鐘水庫溫泉開發(fā)項(xiàng)目在對外招商引資的同等條件下，在政策允許范圍內(nèi)，優(yōu)先考慮與乙方進(jìn)行合作，合作具體條件雙方另行商定。
第二十一條 為了擴(kuò)大*****景區(qū)的宣傳，甲方同意在同等條件下優(yōu)先將仙港大道的部分廣告位跟標(biāo)交由目標(biāo)公司使用。
第十一章 違約責(zé)任
第二十二條 乙方違反本協(xié)議約定，逾期交繳本協(xié)議約定的投入股本金，按應(yīng)支付金額的0.35‰的比例乘以實(shí)際逾期天數(shù)向目標(biāo)公司支付滯納金，用于景區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營管理。協(xié)議生效后6個月內(nèi)乙方20xx萬元投資款未全額到位，且逾期達(dá)3個月的，本協(xié)議自行終止，目標(biāo)公司按法定程序解散，乙方已投入資金不予退還;本協(xié)議生效3年內(nèi)乙方8000萬元投資款未全額到位，且逾期達(dá)6個月的，目標(biāo)公司按法定程序解散，甲方可終止本協(xié)議，乙方承擔(dān)1000萬元的逾期賠償金，乙方已投入的所有資金在抵扣該賠償金后不計(jì)利息由甲方負(fù)責(zé)退還乙方。本協(xié)議生效后六年內(nèi)乙方未能按本協(xié)議第五條約定，通過籌措和融資手段完成累計(jì)2億元的總投資額(不含入股的8000萬元、不含房地產(chǎn))，且逾期超過6個月的，則乙方應(yīng)向目標(biāo)公司賠償相當(dāng)于所缺投資額的15%的損失用于景區(qū)的建設(shè)。
第二十三條 因甲方違約使本協(xié)議無法履行，如逾期解決遺留問題、土地征租用延期落實(shí)，無法制止其他單位或個人在規(guī)劃內(nèi)違章建筑或擅自開發(fā)旅游項(xiàng)目等，影響目標(biāo)公司正常經(jīng)營活動并損害乙方利益的，甲方應(yīng)賠償給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失(以實(shí)際評估的經(jīng)濟(jì)損失額度予以賠償)。
第十二章 其 他
第二十四條 雙方合作經(jīng)營期滿并無延期繼續(xù)合作時，或協(xié)議終止公司清算時，目標(biāo)公司合作期間形成的所有經(jīng)營性資產(chǎn)(有政府審批，確定產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，具體為食、住、購、娛類資產(chǎn))按股比進(jìn)行清算處置。景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施及配套設(shè)施等(包括寺廟、祈夢等宗教設(shè)施)以及目標(biāo)公司所擁有的對*****景區(qū)的資源使用權(quán)、開發(fā)建設(shè)權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)、品牌使用權(quán)、營銷推廣權(quán)等以零債務(wù)、零擔(dān)保、零抵押狀態(tài)無償收歸甲方。
第二十五條 雙方合作經(jīng)營期滿并無延期繼續(xù)合作時，目標(biāo)公司應(yīng)提前半年對合作期間所形成的所有經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與評估，提前2個月確定資產(chǎn)處置方案，并確保所有資產(chǎn)處于零債務(wù)、零擔(dān)保、零抵押狀態(tài)。對未經(jīng)甲方許可而轉(zhuǎn)讓或抵押資產(chǎn)/資源等損害甲方利益的資產(chǎn)處置行為，乙方應(yīng)支付給甲方相應(yīng)的補(bǔ)償金(具體補(bǔ)償金額以雙方認(rèn)可的專業(yè)評估公司評估為準(zhǔn))。雙方合作經(jīng)營期滿或協(xié)議終止當(dāng)日，目標(biāo)公司所有資產(chǎn)的經(jīng)營管理權(quán)等全部移交甲方，處置后產(chǎn)生的收益歸甲方所有。
第二十六條 合作期滿后，乙方如需繼續(xù)以股份合作等形式進(jìn)行經(jīng)營，雙方可再行協(xié)商。同等條件下，乙方可優(yōu)先取得項(xiàng)目的合作經(jīng)營權(quán)，但應(yīng)依法與甲方重新簽訂協(xié)議。
第二十七條 本協(xié)議作為雙方合作的原則性協(xié)議，未盡未定事宜將在正式合作協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議中明確。本協(xié)議簽訂后，雙方即組成工作協(xié)調(diào)小組，由甲方任組長，負(fù)責(zé)正式合作協(xié)議前所需的工作，包括對景區(qū)范圍的界定、總體規(guī)劃的確定、遺留問題的解決期限等。
第二十八條 雙方在合作過程中產(chǎn)生的爭議有雙方協(xié)商解決。協(xié)商未果由任何一方將爭議提請中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(北京分會)或省級以上仲裁委員會仲裁，該仲裁委為終局。
第二十九條 本協(xié)議的所有附件，是本協(xié)議不可分割的一部分，與本協(xié)議具有同等效力。
第三十條 本協(xié)議經(jīng)雙方代表簽字、蓋章后生效。本協(xié)議一式八份，正本四份，副本四份，具有同等效力。甲、乙雙方各執(zhí)正本二份，甲方所屬相關(guān)部門各執(zhí)副本一份。
甲方：*****人民政府(蓋章) 乙方： (蓋章)
法人代表：(簽字) 法人代表：(簽字)
第7篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七個部門聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。為響應(yīng)國家號召，重慶市率先開展公共租賃住房的嘗試，目前已經(jīng)逐步形成具有自身特色的公租房模式。
關(guān)鍵詞：
重慶；公共租賃住房；土地；資金；產(chǎn)權(quán)屬性
中圖分類號：F2
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：16723198（2012）24006802
“公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。”2011年9月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）公布。《意見》規(guī)定：“大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)”。此后，各地的公租房建設(shè)如火如荼地進(jìn)行。重慶憑借大膽嘗試，敢闖新路的精神，逐漸形成了具有自身特色的公租房發(fā)展模式，起到了良好的示范帶動作用。
1重慶公共租賃住房模式簡況
為解決“夾心層”的住房問題，重慶市在2010年頒布了公租房的建設(shè)指標(biāo)，規(guī)劃在十年內(nèi)投放4000萬平方米的公租房。2010年11月中旬，中央政法委書記在重慶調(diào)研時曾稱贊，公租房建設(shè)是解決民生問題的一個創(chuàng)舉，是住房體制改革的關(guān)鍵舉措，是一次具有先鋒意義的重要實(shí)踐。
1.1廣泛的覆蓋群體
《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源及租金支付能力，單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申請公租房。后又進(jìn)一步擴(kuò)大為“凡年滿18周歲，在主城區(qū)工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來主城區(qū)工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。”取消了收入限制，打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，使覆蓋的群體更為廣泛。
1.2高端的住宅品質(zhì)
公租房必須高標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)建設(shè)。“方案先行、樣板帶路、嚴(yán)把材料關(guān)、科學(xué)抽檢、隨到隨驗(yàn)”是兩江新區(qū)城南家園公租房建設(shè)動工前實(shí)行的事前控制。據(jù)2012年09月12日的《重慶日報》報道，由于嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，重慶市的保障性住房質(zhì)量安全管理工作在全國保障性安居工程座談會上獲全國第二，其中，公租房質(zhì)量安全管理工作位列全國第一。
按照科學(xué)規(guī)劃，合理布局，均衡分布、配套齊全、交通便利，環(huán)境宜居，利于就業(yè)的方式，打造公租房小區(qū)的高端品質(zhì)。從重慶市的規(guī)劃中我們看到，目前的公租房主要安排在主城區(qū)一、二環(huán)之間的21個大型聚居區(qū)中。小區(qū)附近市政基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施等已初具形態(tài)，配套商業(yè)、社會事務(wù)管理等實(shí)現(xiàn)與公租房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投用。在公租房小區(qū)還成立了黨員志愿者服務(wù)隊(duì)，幫助居民解決生活中遇到的各種問題。在2011年入住康莊美地的居民中，超過90%的住戶在今年續(xù)簽了5年的合同。至此，重慶的公租房已經(jīng)名副其實(shí)地建成了品質(zhì)樓盤。
1.3多樣的資金來源
公租房建設(shè)資金主要來源于中央安排的專項(xiàng)資金、財(cái)政年度預(yù)算安排資金、土地出讓收益的5%、銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)、公積金貸款及發(fā)行債券等幾個方面。今年我市共獲中央63.9億元的公租房建設(shè)補(bǔ)貼。首批30億元公積金貸款試點(diǎn)任務(wù)也在全國率先順利完成。而且，建設(shè)用地主要通過劃撥方式供應(yīng)，節(jié)省了大量資金。2010年11月16日，財(cái)政部、發(fā)改委和建設(shè)部三部委聯(lián)合發(fā)文，在全國范圍內(nèi)推廣重慶的公租房融資模式。
1.4公有化的產(chǎn)權(quán)屬性
公租房的產(chǎn)權(quán)屬性公有化。2010年7月29日，市長黃奇帆在公共租賃房管理局授牌儀式上說：“公租房永遠(yuǎn)姓公。”為保證公租房公開透明，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，重慶市還制定了一套封閉的管理運(yùn)行方法，杜絕公租房上市，并不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈予等市場化交易。這一系列政策的實(shí)施有效地避免了權(quán)力尋租、腐敗等現(xiàn)象的發(fā)生。
1.5完善的退出機(jī)制
重慶市公共租賃住房每次合同的最長期限為5年。承租人在合同期滿后，應(yīng)自行退出。如需續(xù)租，則應(yīng)在合同期滿3個月前重新申請，經(jīng)審核符合條件的，可重新簽訂租賃合同，也可選擇申請購買居住的公共租賃住房。對于轉(zhuǎn)租、空置、拖欠租金、改變住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)等相關(guān)違反租賃合同約定的行為，應(yīng)終止租賃合同。截至目前，共有12戶公租房承租戶不符合租住條件被退租處理。
2重慶公共租賃住房模式的現(xiàn)實(shí)意義
目前，重慶的公共租賃住房模式漸成“樣本”，重慶的探索和嘗試也因而有了更加深遠(yuǎn)的意義。
2.1有利于匯聚人才，推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，大量的進(jìn)城務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生、技術(shù)人員在城市之間流動。而過高的房價和房租往往成為這些人員選擇工作城市的一個重要制約因素。重慶的公共租賃住房不設(shè)戶籍限制，增強(qiáng)了外來人員對本地的歸屬感，有利于匯聚人才。
同時，公租房建設(shè)，勢必帶動建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。更為重要的是，有利于中低收入群體從房貸的重壓下解脫出來，拿出積蓄，改善生活，因而能夠刺激消費(fèi)，吸引更多企業(yè)來渝投資。
2.2有利于城市、產(chǎn)業(yè)、人居協(xié)調(diào)發(fā)展
公租房的建設(shè)一方面，會拉低房屋租賃市場的價格，延緩中低收入者的購房需求，牽制房價非理性上漲；另一方面，也可使建設(shè)企業(yè)從中獲得資金收益。此外，企業(yè)在減少資本投入的同時能有效地解決職工的居住問題，為企業(yè)獲得穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境創(chuàng)造了條件。百姓則獲得實(shí)實(shí)在在的居住權(quán)。“靠近基礎(chǔ)設(shè)施、靠近原住民、靠近產(chǎn)業(yè)”是兩江新區(qū)公租房規(guī)劃的一大原則。城市、產(chǎn)業(yè)、人居在這里實(shí)現(xiàn)了相互促進(jìn)、相互融合。
3重慶市公共租賃住房發(fā)展的對策建議
重慶市在公共租賃住房建設(shè)和管理方面的探索和嘗試為其他兄弟省市提供了很多有益的經(jīng)驗(yàn)，然而，要想進(jìn)一步拓寬發(fā)展空間，就必然要不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。從目前的情況來看，我們還應(yīng)采取以下措施：
3.1進(jìn)一步拓寬資金來源渠道
“要優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，落實(shí)好行政審批、稅費(fèi)減免方面的優(yōu)惠政策，加強(qiáng)對保障房建設(shè)的金融支持。”將財(cái)政在保障性住房建設(shè)方面的短期集中投入變?yōu)殚L期分散負(fù)債，按工程進(jìn)度分批次地給予相應(yīng)額度的補(bǔ)貼，以此來緩解財(cái)政上的壓力。
3.2繼續(xù)完善法律、法規(guī)體系建設(shè)
2012年 6月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），收到了良好的效果。然而，《辦法》對公共租賃住房的相關(guān)規(guī)定較為寬泛。因此，在不違背《辦法》的前提下，各地還應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定一些切實(shí)可行的地方性法規(guī)。目前，重慶市已經(jīng)相繼出臺了《重慶市人民政府關(guān)于解決低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》、《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《關(guān)于加快公共租賃住房的指導(dǎo)意見》、《重慶市公共租賃住房管理細(xì)則》、《重慶市市級公共租賃住房租金收入管理暫行辦法》等一系列政策法規(guī)，起到了良好的規(guī)范作用。但是，公共租賃住房的運(yùn)營和管理是一件復(fù)雜的系統(tǒng)工程，隨著公共租賃住業(yè)的不斷向前發(fā)展，必然又會提出許多新的問題，這些問題能否妥善地解決，直接關(guān)系到公租房的公平公正。因此，應(yīng)進(jìn)一步完善公租房的法律、法規(guī)體系建設(shè)。
3.3逐步加強(qiáng)后期運(yùn)營管理
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年9月28日重慶市公租房分配量已達(dá)到15.5萬余套，直接惠及40余萬民眾。在為群眾提供巨大便利的同時，這也必將產(chǎn)生大量的后期運(yùn)營管理問題。因此，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)公租房運(yùn)營過程中的監(jiān)管，一方面應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的退出機(jī)制，另一方面，應(yīng)建立物業(yè)維修基金和物業(yè)管理費(fèi)等配套資金，以保證公租房能夠?qū)崿F(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)中國人民“住有所居”的要求，同志在去年9月撰文指出：“落實(shí)好1000萬套保障性住房開工建設(shè)計(jì)劃，是確保房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的重要舉措，也是一項(xiàng)必須完成的硬任務(wù)，不能有絲毫懈怠。”今后，中央將根據(jù)財(cái)政收入增長情況進(jìn)一步加大補(bǔ)助的力度，特別是對中西部地區(qū)的補(bǔ)助。在此情況下，重慶公共租賃住房必將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)
［1］重慶市公共租賃住房管理暫行辦法［N］.重慶日報，20100609.
第8篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
關(guān)鍵詞:行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理模式
改革創(chuàng)新我國目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中宏觀、微觀的利益沖突和社會各方面之間的權(quán)益關(guān)系不協(xié)調(diào)、不合理現(xiàn)象不斷出現(xiàn),管理上存在諸多問題，這都嚴(yán)重影響了我國行政事業(yè)單位的健康發(fā)展。在這種背景下，對我國國有行政事業(yè)單位推行改革十分必要。
一、我國行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理存在的問題
(一)資產(chǎn)配置不合理
資產(chǎn)配置不合理問題是我國國有資產(chǎn)管理中的常見問題，長期以來，由于行政事業(yè)單位對國有資產(chǎn)的配置缺乏有效的標(biāo)準(zhǔn)和管理，資產(chǎn)配置不夠科學(xué)，資金來源比較單一，進(jìn)而影響了資產(chǎn)配置的公平性，導(dǎo)致了大多行政事業(yè)單位的資產(chǎn)配置與自身所承擔(dān)的任務(wù)不夠合理。例如，公車配備、房產(chǎn)等國有資產(chǎn)在各行政事業(yè)單位之間配置時，在很多部門和地區(qū)都沒有做到公平、合理，甚至滋生出一定數(shù)量的腐敗行為。
(二)國有資產(chǎn)利用率偏低
國有資產(chǎn)有效利用率較低的問題在行政事業(yè)單位一直都十分嚴(yán)重，由于行政事業(yè)單位的國有資產(chǎn)很少會直接或間接投入到生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，常常處于非生產(chǎn)流通環(huán)境當(dāng)中，在配置過程中，具有無償使用、服務(wù)性和非生產(chǎn)性等特點(diǎn)，這就使得行政事業(yè)單位很少會去考慮國有資產(chǎn)的利用率問題，經(jīng)常出現(xiàn)長期閑置或者提前報廢的現(xiàn)象。
(三)國有資產(chǎn)大量流失
有的行政事業(yè)單位，置相關(guān)的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理制度和相關(guān)規(guī)范于不顧，對國有資產(chǎn)的采購、轉(zhuǎn)讓、更新或者報廢等環(huán)節(jié)都沒有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的審批手續(xù)，更沒有得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)，致使部分國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失，甚至伴隨腐敗事件。有的行政事業(yè)單位為了自身的內(nèi)部利益，使部分國有資產(chǎn)長期被無償占有，導(dǎo)致資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比較分散，浪費(fèi)和流失的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，在很大程度上制約了各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展中財(cái)政資金支持的力度及財(cái)政的調(diào)控能力，加劇了財(cái)政資金供求的矛盾。
二、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理體制改革措施及建議
(一)建立行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)有償使用的制度
國資委可以出具相關(guān)規(guī)定或政策，允許企業(yè)與行政事業(yè)單位之間建立出租與租賃的關(guān)系，企業(yè)可以與行政事業(yè)單位經(jīng)過平等協(xié)商簽訂租賃合同，單位有償使用企業(yè)的資產(chǎn)，企業(yè)向行政事業(yè)單位收取一定的租金。這樣可以實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)在各個環(huán)節(jié)的良性使用和循環(huán)，還可以對財(cái)政資金的支出和使用情況進(jìn)行有效的控制和管理。尤其是在辦公經(jīng)費(fèi)固定或不足的情況下，這不斷能夠解決各單位在資產(chǎn)爭奪與使用上的矛盾，還能夠?qū)ω?cái)政資金和資源進(jìn)行優(yōu)化配置，創(chuàng)造更多的效益。
(二)通過資產(chǎn)運(yùn)營等形式著力使國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大限度的增值
行政事業(yè)單位應(yīng)對所管轄的鋪面進(jìn)行整合和專業(yè)化管理，要積極引入競爭機(jī)制，可以通過市場手段最大程度的實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價值。對于閑置的房屋可以進(jìn)行置換，進(jìn)一步對國有資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，對市中心地產(chǎn)的潛在商業(yè)價值要進(jìn)一步發(fā)掘，通過市場手段來實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的升值。此外，可以創(chuàng)新國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理模式，例如成立具有獨(dú)立法人資格的國有資產(chǎn)經(jīng)營公司，這樣既可以讓企業(yè)負(fù)責(zé)國有資產(chǎn)的完整、安全，又比較容易對國有資產(chǎn)加強(qiáng)分配和調(diào)控，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的增值。為防止腐敗問題的出現(xiàn)，需要把國有資產(chǎn)的管理納入到法制化的管理體系當(dāng)中。
(三)建立健全國有資產(chǎn)管理制度和體系
要想對國有資產(chǎn)進(jìn)行有效的管理，必須有健全的管理制度做保障，對此可以從以下幾個方面入手：
(1)建立和完善綜合性的管理制度，使行政事業(yè)單位的資產(chǎn)管理逐漸走上規(guī)范化、制度化的管理軌道，使國有資產(chǎn)的管理工作有章可依。
(2)進(jìn)一步規(guī)范資產(chǎn)的形成機(jī)制，建立非經(jīng)營性國有資產(chǎn)的審核制度，尤其是對于金額較大的大宗資產(chǎn)的采購或投資等行為，一定要進(jìn)行嚴(yán)格的審核和周密的評價，盡量降低非經(jīng)營性資產(chǎn)形成的隨意性。
(3)對非經(jīng)營性國有資產(chǎn)的使用和管理，對相關(guān)的職責(zé)和權(quán)力要進(jìn)行明確的劃分，建立崗位責(zé)任制。
(4)制定“非轉(zhuǎn)經(jīng)”資產(chǎn)和培訓(xùn)中心收益管理辦法，可以按照按有償使用的原則征收資產(chǎn)占用費(fèi)，真正實(shí)現(xiàn)對國有資產(chǎn)的依法管理和依法行政。
(四)加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理工作中的組織協(xié)調(diào)工作
對行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)化的復(fù)雜工程，具有政策性強(qiáng)、涉及面廣、難度大等特點(diǎn)，需要行政事業(yè)單位各個部門的積極協(xié)調(diào)和合作。要想真正對國有資產(chǎn)進(jìn)行有效的管理，在工作計(jì)劃、改革方案和管理制度的制定、落實(shí)與貫徹執(zhí)行等每個環(huán)節(jié)，都需要各部門及其人員的通力合作，積極做好組織協(xié)調(diào)工作，進(jìn)一步發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)作用，立足于行政事業(yè)單位內(nèi)部國有資產(chǎn)管理的實(shí)際，采取切實(shí)有效的措施，真正將各項(xiàng)管理工作落實(shí)到實(shí)處。
三、總結(jié)
隨著政治、經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，行政事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)改變國有資產(chǎn)的運(yùn)營管理模式，要逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)資產(chǎn)的管理模式，使行政事業(yè)單位能夠自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并對其實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)督和考核。唯有如此，才能在一定程度上降低財(cái)政的壓力，充分發(fā)揮行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)經(jīng)營性行政事業(yè)單位的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]鄧曉蘭，王曉芳，曹江．行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理改革的兩種模式[J]．財(cái)會月刊，2006;24
[3]黎海英．我國行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理體制改革研究[J]．財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2008;02
第9篇：地產(chǎn)運(yùn)營管理辦法范文
關(guān)鍵詞：合同檔案管理 部門立卷 信息化 編研
【分類號】U231.3；G271
0 引言
地鐵工程建設(shè)周期長、參建單位眾多、專業(yè)復(fù)雜，地鐵工程圓滿順利地建成，合同的作用功不可滅。建設(shè)單位是通過合同制約、管理和監(jiān)督各參建單位，參建單位依據(jù)合同完成各自工程項(xiàng)目。合同在中間是一個橋梁作用。而一旦發(fā)生糾紛，雙方可以及時運(yùn)用合同檔案記載的內(nèi)容依法維護(hù)各自的合法權(quán)益，合同又起到了一個憑據(jù)作用。另外，通過對合同檔案信息地提煉，把死檔案變成活信息。管理好合同檔案的意義就可見一斑。本文結(jié)合地鐵工程合同的特點(diǎn)及類別，針對合同管理過程中出現(xiàn)的問題，對地鐵工程合同檔案管理進(jìn)行了探討，從而規(guī)范合同檔案管理，提高合同檔案管理水平。
1 地鐵工程合同特點(diǎn)及類別
地鐵工程合同檔案具有檔案和合同的共性，又因地鐵工程的特殊性和復(fù)雜性決定了合同檔案還具有以下特點(diǎn)為：專業(yè)性強(qiáng)，合同數(shù)量大，種類多。合同按內(nèi)容可分為工程建設(shè)類合同、運(yùn)營管理類合同、資源開發(fā)類合同、公司人事及行政事務(wù)管理類合同及綜合類合同。工程建設(shè)類合同分為勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢、建筑承包、安裝承包、裝修承包、物資設(shè)備采購、工程、技術(shù)咨詢和專題研究合同、工程征地、拆遷、借地等與建設(shè)有關(guān)的其他合同、地鐵建設(shè)工程其他資金來源的合同等。合同按檔案類別又可分為管理類合同、基建合同、科研合同、設(shè)備合同、勞動人事合同等；
2合同檔案管理現(xiàn)狀
2.1.合同文件材料不符合歸檔要求：合同支撐性材料有些原件缺失，有些為復(fù)印件，附件不齊全等。公司合同管理實(shí)行的是承辦部門與相關(guān)部門審查會簽相結(jié)合的制度，每份合同都應(yīng)產(chǎn)生合同審批簽發(fā)單、律師意見書、財(cái)務(wù)意見、各相關(guān)業(yè)務(wù)部門意見及其修改稿件和會議紀(jì)要等等合同支撐性文件材料，但是這些附件材料總是不齊，時有時無。
2.2部分合同未能及時向檔案室移交歸檔。目前除合約部主管的建設(shè)工程類合同定期向檔案室移交歸檔外，其它部門及下屬公司的合同很多還留存在各自手上。如運(yùn)營公司在運(yùn)營期間產(chǎn)生的國產(chǎn)化、科研技改合同；實(shí)業(yè)公司的物業(yè)租賃、廣告發(fā)包承包、合同、房地產(chǎn)開發(fā)、物資采購等合同；辦公室汽車采購、維修合同、辦公用品采購、其他行政管理合同；
2.3移交歸檔的合同文件材料散亂未經(jīng)整理，合同整理組卷困難。因檔案人員對合同評審過程不了解，在對合同進(jìn)行整理組卷時，常常對一些看似與合同無關(guān)的材料拿不準(zhǔn)、傷腦筋，對于過程中反復(fù)修改的合同稿順序更是迷惑，而且因合同附件材料很雜亂，合同附件材料是否齊全、簽章手續(xù)是否完善也很難把握
2.4合同整理組卷工作積壓嚴(yán)重。地鐵工程合同量大，平時合同都是批量移交，批量簽收。每逢合同利用時或是突擊組卷或只能提供散份合同文件。未裝訂合同借出可能有合同附件遺失風(fēng)險。
2.5合同電子文件目前尚未歸檔。
2.6合同檔案管理還停留在初級的合同整理、歸檔階段，尚未著手合同的編研，合同檔案資源價值尚待開發(fā)利用。
3合同檔案管理思路
3.1建立合同檔案網(wǎng)絡(luò)管理體系，推行部門立卷制。
由公司檔案室負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織、整理、保管公司所有合同檔案，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和培訓(xùn)合約部門及各下屬公司的合同檔案管理工作。合約部門及各下屬公司應(yīng)分別確定一名合同檔案管理人員，負(fù)責(zé)合同及其相關(guān)文件材料的組卷歸檔工作。企業(yè)檔案管理規(guī)范明確指出誰產(chǎn)生誰收集，誰負(fù)責(zé)誰組卷。因?yàn)槊糠莺贤唧w有哪些附件材料，材料之間相互關(guān)系只有承辦人員是最清楚的。讓具體承辦人預(yù)立卷，各部門下屬公司合同檔案管理人員組卷，實(shí)施部門立卷制才能保證合同檔案齊全、完整、系統(tǒng)，又能避免合同組卷工作大量積壓。
3.2制定合同檔案管理制度。用制度固化合同管理各部門的職責(zé)。
合同檔案管理制度是合同管理制度的一部分，通過建設(shè)合同檔案管理制度，規(guī)范合同檔案管理，提高合同管理水平，完整保存合同及其相關(guān)憑據(jù)材料。通過合同檔案管理制度明確合同檔案管理部門職責(zé)，合同歸檔具體要求及合同的利用。通過制度界定各部門各責(zé)任人的整理組卷的義務(wù)責(zé)任。通過歸檔制度明確合同及其相關(guān)文件材料的歸檔范圍及保管期限、歸檔時間、歸檔程序、歸檔質(zhì)量要求以及歸檔控制措施。用歸檔范圍指導(dǎo)哪些文件材料應(yīng)歸檔范圍。例如有關(guān)修改合同的文書、圖表、傳真件及合同成果性資料等均應(yīng)為合同的組成部分，而一些跟簽發(fā)合同并無直接關(guān)系的審計(jì)材料、其它行政收發(fā)文及聯(lián)系單就不應(yīng)歸入合同。通過歸檔要求固化合同移交清單，明確合同移交附件的準(zhǔn)確頁數(shù)。通過合同利用制度明確合同正本原件無特殊情況不外借，避免合同借出遺失風(fēng)險。各分公司、各部門員工確因工作需要須借出，須經(jīng)分公司、分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意。合同還應(yīng)每年清理一次。發(fā)現(xiàn)損毀、遺失，要查明原因及時處理，并追究相關(guān)人員責(zé)任。單份合同文本達(dá)二頁以上的須加蓋騎縫章，這些均需在合同歸檔要求中明確。
3.3 開展公司合同管理人員內(nèi)部培訓(xùn)，提升合同管理水平。
在公司內(nèi)部開展法制宣傳，增強(qiáng)公司各部門合同管理人員法律觀念，增強(qiáng)合同歸檔意識。講解合同管理辦法及歸檔要求，明確合同整理細(xì)則，如何鑒定歸檔文件，如何排序，提高預(yù)立卷的案卷質(zhì)量。同時可通過培訓(xùn)對合同管理人員日常的合同副本文件的接收、借閱、發(fā)放管理等進(jìn)行規(guī)范。進(jìn)一步提升合同管理質(zhì)理和水平。通過內(nèi)部溝通交流，為下步實(shí)現(xiàn)合同電子文件的移交歸檔做好準(zhǔn)備。
4.4加快合同檔案信息化建設(shè)
公司目前已開發(fā)運(yùn)用合同管理系統(tǒng)用以對合同執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤。但是合同管理系統(tǒng)與檔案管理系統(tǒng)還不能對接。檔案管理系統(tǒng)的合同信息完全還完全依套手工錄制目錄和掛接電子文件目錄。如果把兩者對接起來，就能避免大批量的合同文件電子目錄掛接工作量，減少人為失誤。實(shí)現(xiàn)以后同步合同電子目錄與電子文件同步傳輸，即便于合同檔案管理，又方便合同查詢利用利用。
3.5開展合同檔案編研工作，加強(qiáng)合同檔案資源開發(fā)。
通過對合同信息進(jìn)行著錄，根據(jù)各部門需求，編制各類合同信息小冊子和合同檔案檢索表，發(fā)放到相應(yīng)部門，或是通過如OA平臺或是信息管理系統(tǒng)平臺合同目錄信息等活動，即可以從合同中提煉出重要信息方便各部門利用需求，又可通過對合同信息的匯總給領(lǐng)導(dǎo)層提供決策參考。合同不僅是一種憑證，更是一種資源。把死檔案變成活資源，把死合同變成活信息。
