農村土地占地補償標準精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的農村土地占地補償標準主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：農村土地占地補償標準范文

我國集體土地征用應遵循的原則包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。2、保證國家建設用地的原則。3、妥善安置被征地單位和農民的原則。4、誰使用土地誰補償的原則。

我國征用集體土地的補償范圍和標準包括:1、土地補償費。2、安置補償費3、地上附著物和青苗補助費。

我國土地征用中存在的若干問題：1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。2、對非法占地行為的處罰力度過輕。3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。

我國農村土地征用過程中導致上述問題的成因包括：1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、農村土地征用權的濫用。3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重。4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。

對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。1、要確立規范的征地制度標準。2、要科學界定“公共利益”的范圍3、要規范政府的征地行為。4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。

本文通過對我國農村土地征用制度概念的理解以及闡述了農村土地征用應遵循的原則和在土地征用時應補償范圍和標準。另外，根據我國目前在農村集體土地征用過程中存在的問題，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范圍界定，征用制度完善，補償制度完善，規范政府征地行為等方面提出了一些建議。

關鍵詞：農村集體土地征用制度“公共利益”范圍農村集體土地征用補償農村集體土地征用程序

我國土地的所有形式包括兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農村集體所有制。我國農村土地征用是發生在國家與農村集體之間所有權的轉移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規定，在給予了農村集體經濟組織和農民個人相應的補償后，將農村集體經濟組織所有的土地轉變為國家所有。

一、集體土地征用應遵循的原則。

1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：(1)加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地(2)要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地(3)要優先利用劣地，盡量不用良田(4)加大土地監察和土地違法行為的打擊力度，切實制止亂占耕地的濫用土地行為。

2、保證國家建設用地的原則。

國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益的體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地的前提下保證國家建設用地。

3、妥善安置被征地單位和農民的原則。

集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四是征地給農民造成的損失要適當補助。

4、誰使用土地誰補償的原則。

土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。

二、征用集體土地的補償范圍和標準。

國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：

1、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。

2、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。

3、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。

三、我國土地征用中存在的若干問題

1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、對非法占地行為的處罰力度過輕。目前已查處的大量違法批地占地案

件，往往是未批先征，未批先用，事后再補辦手續。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補辦手續，做善后工作，最終實現征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發現違法占用土地案件4.69萬件，結案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責任人被移送司法機關，16人被追究刑事責任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權威性，也沒有使違法者受到震懾。

3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。在對農村土地進行征用后，政府通常給予四種補償費：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。前兩種費用是歸農村集體經濟組織所有的，后兩種費用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對農村土地征用后，受償的主體主要是集體經濟組織，而個人承包經營農戶不能作為受償的主體，只能在集體經濟組織中受償，失地農民不僅喪失了土地承包經營權，而且喪失了集體經濟組織成員的身份，成了多余的勞動力。加之沒有配套措施安排其生產和生活，造成農民失地又失業生活極度困難。

四、農村土地征用過程中導致上述問題的成因。

在土地征用過程中出現上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因。

1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我們并不否認為了公共設施和公益事

業建設需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補償產生了質疑。國家征用權的濫用和土地所有權的強制轉移，產生了明顯的不公平：政府以低補償從農民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價轉移給土地開發商。把這一行為認定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農民的私權利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠遠不及農民對自己土地的利用率。2、農村土地征用權的濫用。農村土地的征用主要針對農村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農民個人承包經營的集體土地。對農村土地的征用也主要涉及農村集體經濟組織的利益和農民個人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征用農村集體經濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經營合同，強行征用農

民承包的土地。當農村土地被肆意的征用，社會上便出現了一種新的群體-“失地農民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應的補償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會不穩定因素。

3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重《土地管理法》第四十五條第三款規定：“征用農用地的，應當依照本法第四十條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。”這是征用農業用地的基本程序，但在我國農村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進行。我國的廣大農村中，縣、鄉、鎮政府對農村土地享有著絕對的權力，農村土地的所有權屬于村集體所有，但縣、鄉、鎮政府部門卻是所有者主體的代表，同時又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。由于農村土地征用費低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費，致使農村土地流失嚴重。

4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。

首先，行政補償法律體系不健全。我國憲法規定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用，但未規定應給予相應的補償。與憲法此規定相配套的法律規范對于補償制度的規定也不完備。如《環境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規定，但卻未規定應當給予何種補償的規定。其次，補償辦法規定不合理、不科學，在實踐中的可操作性較差。《土地管理法》第47條規定：征用耕地的土地補償費為征用前三年該地前三年的平均產值的六倍至十倍，對安置費的補償規定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規定能否合理體現被征用土地的實際價值令人懷疑。據權威部門統計，

近三年全國土地出讓金收入累計達9100多億元。這其中又有多少真正補償到了農民的手中呢？

五、對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。

1、要確立規范的征地制度標準。

在實際征地過程中，之所以出現損害農民權益和農地非農化失控的現象，重要原因之一，就是征地的指導思想有偏差，目的動機不純，往往是出于利用土地做無本買賣，以求盡快實現資本原始積累，加快建設，或者為了體現個人政績。其實，規范的征地制度應具備兩項基本功能，或者說能解決兩個問題：一是具備保障農民權益的功能，以確保農民在失地的同時獲得與城市居民同等的居住、就業、醫療和養老的條件；二是具備控制農地非農化趨勢的功能，將農地占用納入合理利用和保護有限土地資源、實現生態經濟持續協調發展的軌道。這是衡量征地制度是否科學、合理、規范的唯一標準。只有以此為出發點，并作為實施征地過程的指導思想，輔以切實措施，才能確保在推進城市化過程的同時，最大限度地確保農民權益和有效地實現耕地資源的動態平衡。

2、要科學界定“公共利益”的范圍。

由于“公共利益”概念的抽象性，而我國現行法規對“公共利益”的范圍未作出明確界定，這為任意解釋“公共利益”、擴大征地范圍留下了空子，以至于出現“公共利益”是個筐，什么東西都可往里裝的情況。為了避免出現這類現象，參照國際上有關國家《征地法》的規定，有必要對“公共利益”的范圍作出明確限定，主要包括：(1)、國防、軍事需要；(2)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣需要；(3)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣及環境保護等建設事業；(4)、國家和地方政府需要修建的機關，以及以非營利性為目的的研究機關、醫院、學校等事業單位。“公共利益”具有動態性，為如何把握“公共利益”帶來了一定難度。所以，應倡導、重視社會民眾的參與權、選擇權。對于社會普遍承認的、獨立于社會和國家現行政策之外的公共利益用地項目，如有關國民健康、市政基礎設施等，政府應嚴格按有關土地征收、征用法規辦事，而對那些由社會發展不同階段所引發的符合社會、國家急需要的相對公共利益項目，尤其是有爭議的項目，則應建立特定的制度，即通過采用公開、透明的方式，向社會說明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全體民眾討論、認同。

3、要規范政府的征地行為。

在對農民集體土地的征收、征用過程中，政府始終處于強勢地位，它既是征收、征用的主體，又是補償的主體。雖然，新修改的《憲法》對有關土地征用的條款作了重大修改，突出了對農民利益的保護，但政府在征地過程中的強勢地位并未有多大的改變，對“公共利益”的解釋權仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，對征地如何補償的決定權還是在政府。因此，如何規范政府、主要是地方政府的行為，構成了規范征地制度，保障農民權益的關鍵。為此，首先要嚴格控制政府的征地權力，理清征收、征用的界限。其次強化平等協商和監督機制。國家因“公共利益”需要而要征收或征用集體土地時，必須尊重農民集體土地所有者和使用者的主體地位。政府在對集體土地征收、征用的決策作出之前，必須與集體農民進行平等的協商，征得絕大多數農民的認同。再次要弱化乃至剝離政府與征地行為之間的利益關系。在現行征地制度下，在征地和供地之間有一個很大的利益空間。它構成了濫用征地權力、任意降低補償標準的癥結。因此，必須有針對性地采取措施規范、約束政府行為，弱化乃至剝離政府與征地行為之間的直接利益關系。

4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。

筆者認為，農村土地征用事關農民的生存，完善農村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個步驟：其一應該加強對農村土地征用的審批程序。其二，應該增加農村土地征用的聽證程序。在農村土地被征用時，農民往往是最后一個知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農村土地過程中的暗箱操作，應當增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權，提高征地的透明度。其三，加強農村土地征用的民主性。雖然土地的所有者或使用者無權決定土地被征用的用途，但對征地補償的確定及補償費用的分配及使用，卻有權進行參與，發表自己的意見，如果是少數農民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農民參與決策，如此才能更好的監督征地使用單位對土地使用情況，如果被征土地被閑置，農民當然地有權申請恢復土地的耕種，如此不僅達到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護國家有限的土地資源。

5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。

農村土地征用補償如何完善是學者們一直關注的問題，《土地管理法》規定的補償標準中的“土地年產值”是個極不易確定的數值，各地差異也相當大，計算時主觀性很強，不僅增大了政府自由補償的隨意性，而且在實踐中征地的雙方多數時是達不成共識的。因此，筆者認為解決這些問題應該從幾個方面著手：第一，補償標準。現在是市場經濟的時代，只有以土地的市場價格來確定補償的標準才較為合理，讓土地所有人或使用人切實了解土地征用，參與討價還價，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應該在給予金錢補償的同時，對他們今后的生活給予安置。另外，筆者認為還可以將一部分補償拿出為失地農民辦理保險，這也是維護他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴大補償的范圍。筆者認為在對農民的實際損失給予了補償的同時，還應該加入預期的利益。預期的利益當然是很難確定，但是可以從失地農民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對于個人承包集體土地的農戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預期利益更應該給予維護。

參考文獻資料：

1、《憲法》第10條第三款規定

2、《土地管理法》第47條規定

3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文馬建華張衛國主編人民法院出版社

第2篇：農村土地占地補償標準范文

【關鍵詞】農村土地 管理問題 解決措施

一、農村土地管理中存在的問題

（一）農村村民宅基地違法層出不窮。

目前，農村宅基地主要存在著以下三類違法現象：一是未經批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地；當前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準宅基地。二是非法轉讓宅基地，利用集體資產進行隱形交易。

1.節約集約用地意識薄弱

隨著我國工業的發展，城鎮化建設步伐加快，這使人地關系呈現緊張的狀況，同時在土地利用方面，資源浪費和資源短缺現象并存。主要體現在三個方面：一是當前的非農建設大量的占用耕地，導致農村的土地面積的減少，影響到農民的利益。據調查，每年的非農建設所減少的耕地面積在整年所有減少的耕地面積中占據的比例至少為30%，尤其在城鎮周邊或者主要交通干道附近的優質耕地，這些損失是難以用開發出的荒地來彌補的。二是截至2012年12月31日，中國耕地面積為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，保護耕地的壓力不斷增大。中國人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%，當前，一些地方在房地產開發、城區改造和各類園區建設中，仍然存在著占用耕地、城郊菜地甚至基本農田的現象。三是當前城鎮建設的步伐加快，有些地方為了追求建設的速度，忽視了建設的合理安排與規劃。在建設中沒有對用地進行合理的規劃，造成土地閑置現象較多，另外農村的居民點不集中，呈現分散狀態，一戶多宅、空心村以及超標用地現象也造成了土地資源的嚴重浪費。

2.土地承包經營操作不規范

農村稅費改革以后，農村集體經濟收入大大地減少，導致集體經濟較為薄弱，入不敷出。一些地方的經濟來源除了較少機動地承包費以外，幾乎沒有其他收入，甚至出現了新債務。因此，為了提高集體經濟的收入，一些地方的基層干部隨意的變更《土地承包合同》、收回或者調整農民的承包土地，使農戶的權益受到很大的損害。還有一些地方的基層領導為了在城鎮建設中獲得個人的利益，不經承包戶的許可強制流轉農戶的承包地，出賣集體土地，或者是通過高價對外出租獲取經濟效益，其中挪用農民的土地補償費和安置補助費的現象最為突出，造成農民的不滿，甚至出現群體上訪事件。

（二）解決農村土地管理中的對策分析。

1.嚴把宅基地審批關，要規范宅基地審批程序

新建宅基地由村民個人申請，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉鎮國土資源所負責宅基地的審查申報工作，縣國土資源局統一審核，對符合條件的進行審批，登記確權，頒發證書。在審查的過程中，要嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統一安排使用。對于新建的房屋，要做到建房用地審批結果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，接受群眾監督。

2.嚴格遵守農村土地承包經營管理制度，維護農民的合法權益

由于農村普法的大力宣傳，廣大農民對我國的土地政策和法律法規有了充分了解，懂得了自身的權利和義務，懂得如何維護自身的合法權益。基層干部就更應當提高法律意識，因此應當組織基層干部認真學習土地管理的相關法律法規，提升他們的法律意識，做到依法執政，確保相關政策、路線以及方針的落實到位。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農民進行土地的流轉，不能損害農民承包土地期間的自主決定權。在堅持穩定和健全農村土地承包經營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉的新機制。

3.做到保護耕地和經濟發展并重，嚴格土地的補償標準

嚴格按照依法批準的征地方案組織征地，征地拆遷安置補償依法按規定足額補償到位，切實做到先安置后拆遷，依法維護被征地農民合法權益，在城鎮化和工業化進程中，不僅要看到經濟發展的重要性，還應當堅持發展的可持續性，保證耕地的合理利用，防止浪費土地。在農村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補償費低，且土地增值分配不科學的現象嚴重，這也是導致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農村的持續發展，應當嚴格征地補償標準，嚴格區分公益用地與經營用地征地補償，結合當地的土地市場價格，使老百姓得到應有的補償。全面考慮本地農民的生活狀況，并按照最低生活標準賦予土地應有的市場價值。

4.加強執法監督，嚴肅處查違法占地的行為，為失去土地的農民提供必要的社會保障

不斷建立和完善執法巡查制度，加大對違法占用土地損害農民利益的行為查處力度，堅決維護農民的合法權益，保障社會的穩定。雖然近年來國家頒布了一系列農民的土地優惠政策，但是由于農業的經營效益不高，我國經濟發展速度不斷加快，物價持續上漲，農民的土地創造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計。因此國家應當加快建設并完善農村的社會保障制度，保證其真正的落實，尤其對于失去土地的農民，應當優先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農民大多數沒有技術、文化索質不高，沒有一定的資金來源和經營之道，在就業方而存在著很大的困難。地方政府可以設立專門的就業保障機構，對失去上地的農民進行職業培訓，在一定的程度上促進其就業，使其生話得到保障，同時也提高了農民的文化索質，有利于新農村的精神文明建設。

三、結語

農民的權益直接關系著國家的穩定和發展，土地作為農民賴以生存的基礎，直接影響著農民的根木利益。因此，在城鎮化建設、工業發展中，應當強化土地管理制度，嚴格的依法辦事，維護農民的利益。作為基層的管理一部分，應當不斷地增強法律意識、用科學發展觀的理念武裝自己的頭腦，轉變思想，切實的落實國家的相關土地政策，維護農民的合法權益，促進社會主義新農村的建設，實現社會的可持續發展。

參考文獻：

第3篇：農村土地占地補償標準范文

關鍵詞 農村土地 管理問題 解決措施

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

隨著我國社會經濟建設步伐的不斷加快，國家對農業政策作出了較大的調整，對農村土地管理的要求也不斷提高。土地是人類生產生活的主要載體，也是一種不可再生的資源，農村土地濃縮了千千萬萬農民的生產權、發展權和保障權，是農民賴以生存的基礎。近年來，我國農村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅的提升，這使農村中的土地問題日益增多并凸現出來。土地和農民的利益緊密相連，解決好農村的土地管理問題關系到新農村建設的步伐。因此我們要認真審視土地管理中存在的問題，努力找出解決的辦法，以促進農村的可持續發展。

1嚴把宅基地審批關，要規范宅基地審批程序

新建宅基地由村民個人申請，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉鎮國土資源所負責宅基地的審查申報工作，縣國土資源局統一審核，對符合條件的進行審批，登記確權，頒發證書。在審查的過程中，要嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統一安排使用。對經村民大會或村民代表會議討論通過，且事實上已形成超標準的建房用地，原則上要尊重農民意愿，不得強行拆除。對于房地產繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應當依法收回。對于新建的房屋，要做到建房用地審批結果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，接受群眾監督。

2嚴格遵守農村土地承包經營管理制度，維護農民的合法權益

由于農村普法的大力宣傳，廣大農民對我國的土地政策和法律法規有了充分了解，懂得了自身的權利和義務，懂得如何維護自身的合法權益。基層干部就更應當提高法律意識，因此應當組織基層干部認真學習土地管理的相關法律法規，提升他們的法律意識，做到依法執政，確保相關政策、路線以及方針的落實到位。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農民進行土地的流轉，不能損害農民承包土地期間的自主決定權。農民有權決定土地的流轉期限以及流轉方式，關于土地的補償款和標準都應當由雙方自行商討決定，堅決抵制通過不法途徑進行土地流轉和違反合同的行為。在堅持穩定和健全農村土地承包經營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉的新機制。

3做到保護耕地和經濟發展并重，嚴格土地的補償標準

嚴格按照依法批準的征地方案組織征地，征地拆遷安置補償依法按規定足額補償到位，切實做到先安置后拆遷，依法維護被征地農民合法權益，在城鎮化和工業化進程中，不僅要看到經濟發展的重要性，還應當堅持發展的可持續性，保證耕地的合理利用，防止浪費土地。努力實現經濟、社會的全面發展。以嚴格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準則，開源節流，對舊城老村實施大力改造，盤活閑置基地，努力提高土地利用率。在農村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補償費低，且土地增值分配不科學的現象嚴重，這也是導致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農村的持續發展，應當嚴格征地補償標準，嚴格區分公益用地與經營用地征地補償，結合當地的土地市場價格，使老百姓得到應有的補償。全面考慮本地農民的生活狀況，并按照最低生活標準賦予土地應有的市場價值。

4加強執法監督，嚴肅處查違法占地的行為，為失去土地的農民提供必要的社會保障

不斷建立和完善執法巡查制度，加大對違法占用土地損害農民利益的行為查處力度，堅決維護農民的合法權益，保障社會的穩定。雖然近年來國家頒布了一系列農民的土地優惠政策，但是由于農業的經營效益不高，我國經濟發展速度不斷加快，物價持續上漲，農民的土地創造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計。農村的醫療、養老保險以及最低生活保障制度尚不完善，且覆蓋面較窄，失去土地的農民根本無法維持正常的生活。因此國家應當加快建設并完善農村的社會保障制度，保證其真正的落實，尤其對于失去土地的農民，應當優先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農民大多數沒有技術、文化索質不高，沒有一定的資金來源和經營之道，在就業方而存在著很大的困難。地方政府可以設立專門的就業保障機構，對失去上地的農民進行職業培訓，在一定的程度上促進其就業，使其生話得到保障，同時也提高了農民的文化索質，有利于新農村的精神文明建設。

總之，土地是人類賴以生存的最基本生產資料，是逐年遞減的不可再生資源。“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”是我國的基本國策。做好土地管理工作對維護社會穩定和促進社會經濟可持續發展具有重要意義。基層土地管理工作很多――動態巡查、土地登記發證、解決宅基地糾紛、衛片執法檢查等等，最終目的都是保護耕地，促進經濟可持續發展。

參考文獻

[1] 譚善凱.農村土地管理中存在的不足及對策[J].基礎理論研討，2011（03）.

第4篇：農村土地占地補償標準范文

一、土地生態環境現狀評價 (1)土壤環境質量總體較好,但個別重金屬元素有上升且超標的現象 土壤環境質量是土壤容納、吸收和降解各種環境污染物質的能力,是土壤質量評價的重要指標。土壤作為環境要素的重要組成部分,處在自然環境的中心位置,承擔著來自工業和生活污水、固體廢物、農藥化肥及大氣降塵和酸雨等各方面90%的污染物。該區土壤重金屬大多數含量屬于土壤環境質量一級標準,為保護區域自然生態、維持自然背景的土壤環境質量的限制值,見表1。適用于國家規定的自然保護區(原有背景重金屬含量高的除外)、集中式生活飲用水源地、茶園和其他保護地區的土壤,土壤質量基本保持自然背景水平。但土壤中鉛含量較高,上升幅度較大,受到鉛中度污染; 土壤鋅含量相對較高,上升趨勢較為明顯,表層土壤鋅含量低于底層土壤,底層土壤鋅含量絕大多數均遠遠超出背景值。 (2)工業廢水達標率高,城市生活污水為環境的重要污染來源 工業用水主要分布在非金屬礦物制品業、造紙及紙制品業、醫藥制造業,其用水量分別占全區工業用水總量的43.74%、30.07%、8.72%,合占全區的82.54%。工業廢水排放主要分布在非金屬礦物制品業、造紙及紙制品業、醫藥制造業、化學原料及化學制品制造業,其排放量分別占全區排放總量的41.06%、25.46%、9.80%、6.93%,合占全區的83. 26%。全區工業廢水全部達標排放,達標率為100%。隨著區域經濟的快速發展,城市化進程加快,城市人口急劇增加,城市生活污水已成為環境的重要污染來源。

二、解決農村土地管理中的對策分析。

1、嚴把宅基地審批關，要規范宅基地審批程序。

新建宅基地由村民個人申請，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉鎮國土資源所負責宅基地的審查申報工作，縣國土資源局統一審核，對符合條件的進行審批，登記確權，頒發證書。在審查的過程中，要嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統一安排使用。對經村民大會或村民代表會議討論通過，且事實上已形成超標準的建房用地，原則上要尊重農民意愿，不得強行拆除。對于房地產繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應當依法收回。

對于新建的房屋，要做到建房用地審批結果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，接受群眾監督。

2、嚴格遵守農村土地承包經營管理制度，維護農民的合法權益。

由于農村普法的大力宣傳，廣大農民對我國的土地政策和法律法規有了充分了解，懂得了自身的權利和義務，懂得如何維護自身的合法權益。基層干部就更應當提高法律意識，因此應當組織基層干部認真學習土地管理的相關法律法規，提升他們的法律意識，做到依法執政，確保相關政策、路線以及方針的落實到位。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農民進行土地的流轉，不能損害農民承包土地期間的自主決定權。農民有權決定土地的流轉期限以及流轉方式，關于土地的補償款和標準都應當由雙方自行商討決定，堅決抵制通過不法途徑進行土地流轉和違反合同的行為。在堅持穩定和健全農村土地承包經營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉的新機制。

3、做到保護耕地和經濟發展并重，嚴格土地的補償標準。

嚴格按照依法批準的征地方案組織征地，征地拆遷安置補償依法按規定足額補償到位，切實做到先安置后拆遷，依法維護被征地農民合法權益，在城鎮化和工業化進程中，不僅要看到經濟發展的重要性，還應當堅持發展的可持續性，保證耕地的合理利用，防止浪費土地。努力實現經濟、社會的全面發展。以嚴格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準則，開源節流，對舊城老村實施大力改造，盤活閑置基地，努力提高土地利用率。在農村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補償費低，且土地增值分配不科學的現象嚴重，這也是導致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農村的持續發展，應當嚴格征地補償標準，嚴格區分公益用地與經營用地征地補償，結合當地的土地市場價格，使老百姓得到應有的補償。全面考慮本地農民的生活狀況，并按照最低生活標準賦予土地應有的市場價值。

4、加強執法監督，嚴肅處查違法占地的行為，為失去土地的農民提供必要的社會保障。

不斷建立和完善執法巡查制度，加大對違法占用土地損害農民利益的行為查處力度，堅決維護農民的合法權益，保障社會的穩定。雖然近年來國家頒布了一系列農民的土地優惠政策，但是由于農業的經營效益不高，我國經濟發展速度不斷加快，物價持續上漲，農民的土地創造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計。農村的醫療、養老保險以及最低生活保障制度尚不完善，且覆蓋面較窄，失去土地的農民根本無法維持正常的生活。因此國家應當加快建設并完善農村的社會保障制度，保證其真正的落實，尤其對于失去土地的農民，應當優先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農民大多數沒有技術、文化索質不高，少i沒有一定的資金來源和經營之道，在就業方而存在著很大的困難。地方政府可以設立專門的就業保障機構，對失去上地的農民進行職業培訓，在一定的程度上促進其就業，使其生話得到保障，同時也提高了農民的文化索質，有利于新農村的精神文明建設。

參考文獻。

[1]譚善凱。農村土地管理中存在的不足及對策[J].基礎理論研討。2011（03）。

第5篇：農村土地占地補償標準范文

[關鍵詞] 土地征收 公共利益 補償 程序

近年來,全國各地因土地征收問題引起的各類不斷發生,農民上訪也很大程度集中在土地征收問題上,大規模的土地征收已經嚴重地影響到了社會穩定。土地征收問題在當今中國社會已經變得越來越突出,而土地征收所反映的社會問題和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我國的土地征收制度存在著非常嚴重的不規范現象,這些現象雖然紛繁多樣,但主要反映了我國土地征收中的三個深層次問題:土地征收的公共利益目的性問題;對農民的補償問題;征收要履行的程序問題。

一、制度設計缺陷導致征收的公益目的性被嚴重濫用

1.土地制度的設計存在缺陷

《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規定:“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”該法第43條第1款又規定:“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅,經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)公共設施和公益事業建設,經依法批準使用農民集體所有的土地除外。”該條第2款又規定:“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”

依據《憲法》、《土地管理法》、《物權法》的規定,土地征收的理由只能是為了公共利益目的,私人或商業用地建設是不能通過征收集體土地進行的。但是“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”,“依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出現了不協調的兩處規定。也就是說法律并未限定死“任何單位和個人進行建設需要使用土地的,如商業用地,不得使用土地征收手段。”

這就導致為了非公共利益的需要而征地的現象普遍存在。而基于現實情況,飛速城市化進程需要大量的土地作為建設材料,而農村集體土地又不能直接進入市場流轉,這種土地制度設計上的缺陷必然會導致實踐中為了經濟建設、為了非公共利益而征收集體所有土地。

2.公共利益條款被地方政府濫用

在土地征收的實踐中,是否征收、如何征收、征收何處均由地方政府主導,法律對公共利益的范圍又未作任何界定,地方政府往往隨意找個促進經濟發展、解決就業問題或改善城市環境的借口以實現征收。而基于政績考量或不正當的權力尋租,地方官員們就將征收的土地用于商業目的了。譬如搞房地產開發,譬如設立經濟開發區。更為吸引他們熱衷征收土地的原因還在于大量的土地出讓金極為增加財政收入。國務院發展研究中心的調查表明,在一些地方,土地出讓金收入占地方財政預算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益條款幾乎形同虛設,被地方政府嚴重濫用。

日本在1951年頒布了《土地征收法》,該法第3條列舉了35種可以征收土地的情形或理由,這些情形基本限定在關系國家和公民利益的重大事項內。這些基本情形包括:依據道路法進行的道路建設;以治水和發展水利為目的在江河上設置的防堤、護岸、攔河壩、水渠、蓄水池及其他設施;國家和地方團體進行的農地改造與綜合開發所建的道路、水渠等設施;鐵路、港口、機場、氣象觀測、電信、電力、廣播、煤氣、博物館、醫院、墓地、公園等設施。相比于日本,我們在這一方面落后了近六十年,我國的土地征收法律對于公共利益條款的規定是如此的模糊,這就導致這一條款在法律適用上的不具有可操作性,淪為地方政府濫用征收權的極好借口。地方官員動輒聲稱為了人民的公共利益,為了整個城市的發展,而其行為沒有規范的法律條款約束,最終導致土地資源的浪費和人民權益的嚴重傷害。

二、土地征收的補償機制不健全導致農民權益損害

按照我國《土地管理法》第47條的規定:“征地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。征地的土地補償費,為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍。征地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,最高不得超過被征收前3年平均年產值的4至6倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第2款的規定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、自治區、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”

首先,土地征收的補償標準是依照被征收土地的“原用途”。原用途是無法正確反映土地價值的,按照“原用途”補償標準制定的“產值倍數法”進行計算也不能反映土地的增值價值。這種補償的標準過低,沒有反映出土地的真正價值,農民的生活沒有因為土地被征收而有所提高,反而是失去了賴以生存的衣食保障,這是不公平的。總之,我國集體土地征收的補償是一種不完全補償,而且這種不完全補償是一種較低層次的補償。

其次,我國土地征收的法律中缺乏必要的補償原則。2004年通過了《憲法修正案》第20條,規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”隨后,《土地管理法》第2條第4款修改為:“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”但兩部法律都未規定土地征收的補償原則,而美國、英國、德國、法國、日本等國以及我國臺灣地區的憲法中都對土地征收補償的原則做出了明確規定。通常來說,世界各國基本都采用公平補償原則,而我國對此卻未作一字限定。

再次,還存在著補償標準計算方式不合理,征收補償范圍較窄,各地補償標準不統一等問題。

三、土地征收的過程缺乏嚴格、規范的程序保障

1.土地征收程序仍不夠細致完善

1999年1月1日實施的新《土地管理法》及其實施條例、國土資源部于2001年10月18日以部令形式的《征用土地公告辦法》、國土資源部2004年1月9日的《國土資源聽證規定》等法律法規對我國土地征收的程序做出了若干規定,依據《土地管理法》及其配套法規、規章,農村土地征收大致包含如下程序:(1)擬定征收土地的方案并報上級政府審查批準。擬征收土地所在地縣、市人民政府或其土地行政主管部門擬定土地征收方案,內容包括征收土地的目的及用途,征收土地的范圍、地類、面積、地上附著物的種類及數量,征收土地及地上附著物和青苗的補償,勞動力安置途徑,原土地的所有權人及使用權人情況等。(2)征收土地方案公告和征地補償登記。征收土地方案依法定程序批準后,由縣級以上人民政府予以公告。被征收土地的所有權人和使用權人應當在公告規定期限內,持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。(3)制定征地補償安置方案并公告。縣、市人民政府土地行政主管部門制定征地補償、人員安置及地上附著物拆遷等具體的方案,并予以公告。有關政府部門應聽取被征收土地的農村集體組織和農民的意見,國土資源部門應書面告知當事人有要求舉行聽證的權利。(4)實施征收階段。征收土地補償和人員安置方案實施后,縣、市人民政府土地行政主管部門組織有關單位對被征收的土地實施征收。

2.縱觀我國法律規定的土地征收程序,我們不難發現里面存在的諸多問題

首先,我國的土地征收程序欠缺征地是否符合公益目的的審查程序。無論是《憲法》還是《土地管理法》皆規定了土地征收只能是出于公共利益目的,但是這一規定卻缺乏程序保障。《國土資源聽證規定》第19條第2項規定:“土地主管部門在報批非農業建設占用基本農田方案之前,應當書面告知當事人有要求舉行聽證的權利。”但是聽證是否包含對農用地轉用公益目的要件的確認,該規定并未說明。誰來確定征收符合公共利益,行政機關單方決定這一合法前提成立之后是否需要審查,被征收土地的權利人是否可以對此提出異議?這些答案我們無法從現存法律中發現,而這恰恰是土地征收的第一關,缺少程序性的制約,公共利益條款被濫用,被無限解釋,像彈簧一樣無限伸縮也就不足為奇了。

其次,土地征收程序中土地權利人的參與機會很少,參與時間放在了最后的補償爭議階段,參與所表達的意見沒有拘束力。《土地管理法》第48條規定:“征地補償安置方案確定后,有關地方人民政府應當公告,并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。”“對補償標準有爭議的,由縣級以上政府協調,協調不成的,由批準征地的政府裁決。”“征地補償、安置爭議不影響征地方案的實施。”“對土地征收的決定不服,申請行政復議的,行政復議決定為最終裁決。”除此之外,被征地者在征收的目的性、征收的范圍等方面都沒有表達自己意見的權利。可見,被征收人的意見表達對征收行為基本不具有拘束力。

再次,對違反土地征收程序的行為缺乏制裁和懲戒性規定,對違反法定程序的法律后果規定不夠明確。這導致了實踐中規避必要的土地征收程序,實施突擊征收的現象大量存在。不遵守法定程序,強行施加給農民較低的補償標準,不給予農民知情權和參與權,最后導致土地征收中的矛盾、沖突不斷,農民上訪、申訴事件層出不窮。

四、結束語

由于我國法制建設的不完善,在土地征收中反應的問題多如牛毛。但筆者認為如上三類問題是最棘手和最關鍵的問題,解決了這些問題才能較好地規范我國的土地征收法律制度,使之良性、有序發展。

參考文獻:

[1]李昌麒.經濟法學.中國政法大學出版社,1999.

[2]陳小君,等.農村土地法律制度研究.中國政法大學出版社,2004.

[3]黃小虎.中國土地管理研究.當代中國出版社,2006.

[4]柴強.各國(地區)土地制度與政策.北京:北京經濟學院出版社,1993.

[5]王衛國.中國土地權利的法制建設.北京:中國政法大學出版社,2002.

第6篇：農村土地占地補償標準范文

我國的改革開放肇始于農村土地使用制度變革，土地制度改革是我國改革紅利的發軔點。當前，我國正處在工業化、信息化、城鎮化和農業現代化加快推進時期，工業化和城鎮化發展需要大量建設用地，而發展現代農業、保障糧食安全必須要有耕地作為基礎支撐。如何在保護好現有耕地的基礎上，加快推進工業化城鎮化進程，是一道必須破解的難題。

一、釋放改革紅利要求加快推進土地制度改革

改革開放以來，我國按照漸進式改革思路。對商品市場進行了比較徹底的改革，生產要素市場化改革則一直滯后。土地作為重要的生產要素，在釋放改革紅利、打造中國經濟升級版中具有重要位置。加快生產要素市場化改革，是完善社會主義市場體制的必然要求，也是破除影響經濟轉型深層次體制障礙的現實需要。

城鄉土地制度改革率先并持續釋放了改革紅利。上世紀70年代末、80年代初，我國開展了以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制改革，釋放了被傳統體制壓抑的生產力，并將農村富余勞動力解放出來，為釋放人口紅利創造了條件。在農村承包經營責任制取得初步成效的基礎上，1984年、1993年、1998年、2008年又多次延長了土地承包期。上世紀90年代以來，各地探索出了轉包、出租、互換、轉讓、合作等多種土地流轉形式，尤其是黨的十七屆三中全會明確了農村承包地流轉政策后，土地流轉明顯加快，大大提高了農村土地經營的規模經濟效益。改革開放前，城市土地實行無償、無價、無限期使用制度。1979年頒布的《中華人民共和國中外合資經營企業法》，允許將土地出租給外商使用，東部沿海地區率先探索有償、有限期出讓土地興辦企業，這一制度在后來各地的招商引資中得到普遍應用。上世紀80年代，各地利用農村集體建設用地和農村富余勞動力發展鄉鎮企業。隨著大量農村土地轉化為城市工業用地以及鄉鎮企業異軍突起，一些農村土地由“種糧食”轉向“種工廠”，在工業化中發揮了重要作用。1987年深圳國有土地使用權公開拍賣“第一槌”的敲響，拉開了房地產用地有償、有限期使用的序幕。上世紀90年代中期以來。為適應城鎮化發展的需要，通過“占補平衡”、“增減掛鉤”試點等方式，城市基礎設施建設和房地產開發用地基本得到了保障，為城鎮化提供了有力支撐。

現行城鄉土地制度影響經濟轉型和改革紅利再釋放。一是影響消費需求。在現行土地管理制度下，農村集體土地只有通過政府低價征收轉為國有后，才能作為城市建設用地，農民不能分享工業化、城鎮化進程中的土地增值收益，影響收入和消費能力提高。二是影響農業現代化。農村土地分散、零碎經營，承包地經營權流轉市場化程度低、操作不規范，農民參與的積極性不高，影響土地規模化經營和農業勞動生產率提高。三是影響新型工業化。長期以來，工業用地主要采取協議出讓方式，在各地招商引資大比拼中，工業用地低地價、零地價供應現象比較普遍，加之集約節約用地制度不完善，一定程度上助長了工業粗放發展。四是影響新型城鎮化。由于農村土地產權不清晰，農村集體土地和集體財產缺乏退出機制，宅基地不能流轉，農村居民缺乏進城安居和創業的經濟能力。影響新型城鎮化順利推進。五是影響土地利用效率。由于節約用地制度不完善，一些城市不切實際地擴大城市邊界和規模，建設大廣場、大開發區，農村宅基地占地量大，尤其是農村大量人口外出務工后出現了不少空置住宅和“空心村”。凡此種種，都降低了土地利用效率。

深化土地制度改革促進改革紅利再釋放。要按照黨的十七屆三中全會提出的“產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格管理”的原則，以進一步明晰農村土地產權關系為基礎，以強化用途管制、進一步落實最嚴格的耕地保護制度，堅決守住十八億畝耕地紅線為前提，加快完善土地承包經營制度，改革農村建設用地制度和農地征收制度，完善土地節約集約利用制度，有效釋放土地資源潛力，為深入實施擴大內需戰略，加快推進農業現代化、新型工業化和新型城鎮化創造條件。

二、完善土地承包經營制度

改革開放以來實行的農村土地承包經營制度有力地支持了農業發展、農民增收和農村繁榮，但由于該項制度尚在完善之中，一些地方農村土地承包關系不夠穩定。出現了農民種糧積極性不高、種地不養地現象。受土地確權不到位、政府流轉服務不到位、流轉市場不健全的影響，土地承包經營權流轉中糾紛時有發生。還出現了農地非農化和侵犯農民權益現象。

要切實落實十七屆三中全會提出的“土地承包關系要保持穩定并長久不變”精神，給農民投資和使用土地提供穩定預期，完善土地承包經營制度。首先，加快推進農村土地確權、登記、頒證，把農民的土地承包經營權落實到具體地塊，及時登記造冊，頒發承包經營權證。其次，依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利，按照依法自愿有償原則，引導農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。大力發展專業大戶、家庭農場、農業專業合作社等規模經營主體，促進土地適度規模經營。再次，建立規范的流轉市場，培育流轉中介服務組織，為農村承包地經營權流轉提供良好的市場環境。最后，加強土地承包經營權流轉管理和服務，堅決杜絕流轉農地非農化、農地非糧化，建立土地流轉收益分配和爭端解決機制，切實保障農民利益不受侵犯。

三、推進農村集體建設用地制度改革

農村集體建設用地包括宅基地、農村公共服務及基礎設施用地、村辦及鄉鎮企業用地等。我國法律規定。農村建設用地只能由農民使用，農民在集體范圍內以福利方式分配建設用地，不具有可交易性。雖然“福利性”和“不可交易性”對農村穩定很重要，但妨礙著農村建設用地進入市場轉為工業或城市用途，妨礙著農村建設用地的高效利用和農民土地財產權的實現。近年來，國家在農村集體建設用地規范流轉的同時允許直接進入市場，黨的十七屆三中全會提出要“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益”。由于《土地管理法》修改滯后，其中有關于任何單位和個人進行建設，需要使用土地必須依法申請使用國有土地的相關規定，加之地方政府將農村土地轉化國有城市建設用地可以獲得巨額收益，現實中農村集體建設用地進入市場步伐并不快。

要穩步推進農村集體建設用地直接進入市場。從適應工業化城鎮化用地需要并使農民分享土地增值收益看，農村集體建設用地直接進入市場是必然趨勢，但土地制度改革是牽一發而動全身的重大問題，不能—下子全部放開，而且一些遠離城市的集體建設用地還不具備放開交易的條件。今后，可按照先易后難的改革順序，以城中村和城郊集體建設用地流轉為突破口，允許農村集體建設用地在符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的前提下，直接進入土地一級市場，以出讓、轉讓、出租、作價入股、聯營、抵押等方式流轉使用權。同時，加快修改《土地管理法》的相關規定，從法律上賦予農村建設用地流轉權。部分地區已經探索開展了農村集體建設用地直接進入市場，如重慶通過設立農村土地交易所開展“地票”交易。成都市通過農村產權交易市場拍賣農村集體建設用地指標等，在規范集體經營性建設用地流轉的同時。使農民分享了土地增值收益。

完善宅基地使用制度。一直以來，我國對宅基地實行無償使用，一定程度上造成其低效使用。為了激勵宅基地高效利用和有效退出，應在加快確權頒證基礎上，嚴格執行一戶一宅政策，對新增宅基地和超過法定面積的宅基地實行有償使用，提高宅基地的使用和持有成本。隨著農村大量人口外出務工就業，農村閑置宅基地、空置住宅現象呈上升趨勢，但農民退出宅基地得不到合理的經濟補償，絕大多數農民不愿放棄，為適應農村人口向城鎮遷移、加快新型城鎮化的需要，要探索宅基地使用權退出補償制度。2007年頒布的《物權法》和黨的十七屆三中全會均明確了農村宅基地的用益物權性質，目前法律層面上還沒有得到認可，應修改《擔保法》、《物權法》中關于耕地、宅基地、自留地等集體所有土地使用權不得抵押的規定，發揮其融資功能，為農村居民發展提供資金支持。同時，適當放寬宅基地流轉范圍，允許流轉給非本集體組織的成員，比較充分地體現農民的財產價值。

四、加快征地制度改革

改革開放以來，我國不斷完善征地制度，但受多種原因的影響，目前尚未形成完整的制度體系，征地問題已經成為困擾基層政權和社會穩定的突出問題之一。一是征地范圍過寬。雖然《憲法》和《土地管理法》都明確規定政府征地必須用于“公其利益”，但沒有明確公共利益的范圍，現實中征地權行使范圍超過了“公共利益”的范疇。二是補償標準過低，當前按照“平均年產值”倍數計算征地補償，沒有體現土地的市場價值，也沒有很好地考慮農民的長遠利益。三是征地程序不規范。對土地征用的審查沒有納入規范程序，被征地農民缺乏知情權和參與權，政府裁決是解決政府與農村居民爭議的唯一手段，對被征地人的申訴和救助措施不力。今后，要從以下三方面加快完善征地制度。

一是逐步縮小征地范圍。嚴格界定公益性用地和經營性建設用地，可以采取排除法界定“公益性”用地，把明顯屬于公益性和經營性的用地列出，對介于二者之間的用地，通過引入聽證、裁決機制等決定是否采取征收的辦法，擠壓公益性和經營性用地之間的模糊空間，逐步形成公益性用地目錄，縮小征地范圍。

二是完善征地補償機制。修改《土地管理法》中按“平均年產值”倍數計算征地補償的相關規定，按照同地同價原則，對被征地集體經濟組織和農民給予及時足額補償，解決好被征地農民的就業、住房、社會保障，確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。近年來，一些地方探索出了一些比較典型的征地補償安置模式，如廣東“留地安置”模式、海南陵水的“農民自主拆遷”模式、河北邯鄲經濟開發區的“長期生活補貼”即“噸糧田”模式等都值得借鑒。廣東“留地安置”模式除了給被征地農民較高貨幣補償外，還留有一定比例的安置地，以解決失地農民就業、生產、生活等問題，保障農民失地后的長期利益。海南陵水的“農民自主拆遷”模式，政府建立“村委會拆遷公司”，村民任股東，拆遷公司完成征地和各項賠償，同時獲得土地平整、相關設施配套開發等商業機會，用以發展集體經濟。這種征地模式中，農民成為征地拆遷的主體，可較好地調整政府、開發商和農民間的利益關系。河北邯鄲經濟開發區的“長期生活補貼”即“噸糧田”模式，被征地農民在得到國家規定的各項補償及福利的基礎上，每年還可以獲得每畝兩季糧食總產量1噸的實物或者等額經濟補貼。補貼標準就高不就低。并且可由子孫世代繼承享有。同時，還積極為托管農村發展村集體經濟項目，增加村集體的固定財政性收入。

三是規范征地程序。推進征地公眾參與和過程公開，強化提前告知制度和聽證制度，確保農民在征地過程中有充分的知情權、參與權和監督權。完善征地補償爭議的協調裁決機制，將爭議納入行政復議與司法訴訟范圍，為被征地農民提供法律援助。

提高征地補償標準或讓農民參與收益分配，只是改變了土地增值收益的利益分配關系，從長遠看，征地制度改革的根本出路是縮小征地范圍。應把縮小征地范圍與擴大集體建設用地入市有機結合起來，加快形成公益性用地靠征用、經營性用地靠市場的城鄉建設用地新格局。

五、完善節約集約用地制度

我國人多地少的基本國情決定了必須堅持最嚴格的節約用地制度。要按照“嚴控增量，盤活存量，節約集約，嚴格管理”的要求，加快建立以規劃和標準控制為前提、以政策約束激勵為導向、以監管考核為抓手、以有償使用和市場配置為基礎的節約用地制度，全面挖掘土地資源潛力，釋放“土地紅利”。

加強規劃引導和標準控制。按照土地利用規劃確定的城市建設用地規模和范圍，劃定城市開發邊界，嚴格控制城市用地擴張；修編縣、鄉（鎮）土地利用規劃。著力解決農村集體建設用地缺乏規劃、管理不嚴、浪費嚴重等問題；完善并嚴格執行各類建設用地標準，提高工業用地的投資強度和產出標準，嚴格宅基地管理，抓緊修訂宅基地標準。

建立健全節約集約用地的激勵約束和監督機制。完善土地稅費政策，提高土地取得和保有成本；深化土地有償使用制度改革，逐步對國家機關、基礎設施以及各類社會事業用地實行有償使用；建立和完善已供土地跟蹤管理制度和土地開發保證金制度，有效制止各類已供土地未建、緩建、少建現象；嚴格落實工業和經營性用地捐拍掛出讓制度。

第7篇：農村土地占地補償標準范文

為加快城鄉經濟社會協調發展，促進農村土地資源有效利用，根據《市國土房管局關于印發市戶籍制度改革轉戶居民農村宅基地及其附屬設施用地處置與利用管理實施辦法（試行）的通知》（渝國土房管發〔〕157號）、《市國土房管局關于進一步規范農村宅基地及其附屬設施用地復墾管理實行地票價款直撥的通知》（渝國土房管發〔〕162號）、《市國土房管局關于進一步推進戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地處置工作有關事宜的通知》（渝國土房管發〔〕166號）、《市國土房管局關于調整地票價款分配及撥付標準的通知》（渝國土房管發〔〕170號）及相關政策規定，經縣政府第83次常務會議研究，現就我縣戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地退出和農村建設用地復墾的有關問題通知如下：

一、戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地退出

（一）辦理條件

2010年8月1日后轉為城鎮居民并自愿退出農村宅基地及其附屬設施用地的轉戶居民均可辦理。

（二）補償標準

轉戶居民自愿退出能復墾產生地票的宅基地及其附屬設施用地的，以房地產權證、集體土地所有權證為合規性證明，以證載宅基地面積及其地壩面積為準，按12萬元/畝預付價款；待復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積12萬元/畝結算地票價款。

農村集體經濟組織待轉戶居民退出的宅基地及其附屬設施用地復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積2.1萬元/畝直撥地票價款。

轉戶居民自愿退出暫不能復墾產生地票的宅基地及其附屬設施用地的，以房地產權證、集體土地所有權證為合規性證明，以證載宅基地面積為準，按9.6萬元/畝的收購價一次性結清價款。

（三）辦理程序及支付方式

戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地的退出按照下列程序辦理：

1.經入戶地公安部門審批辦理整戶轉戶手續的居民，可持下列要件向戶口遷出地鎮（街道）戶改辦提出退地申請。需提交以下資料：

（1）原農村房地產權證；

（2）轉戶居民家庭戶口簿及家庭成員身份證明材料；

（3）公安機關出具的整戶轉戶的確認通知書；

（4）在城鎮具有下列之一合法穩定住所的證明：

①房地產權證；

②遷入地戶籍管理部門出具的證明材料；

③租賃住房的證明材料。

（5）其他需要提供的材料。

2.各鎮（街道）戶改辦收到申請后，應對轉戶居民的相關條件和資格進行初審；初審合格的，應自收到申請之日起3個工作日內報鎮人民政府（街道辦事處）；初審不合格的，應向轉戶居民出具書面意見并說明理由。

初審合格的，鎮人民政府（街道辦事處）應在15個工作日內組織對轉戶居民家庭人員情況和證載宅基地面積及其地壩面積進行清理丈量、登記造冊。清理丈量過程中應組織相鄰關系人、權利人根據宅基地的權屬對其地壩四至范圍、面積等內容進行現場指界，附注現場示意圖，簽訂現場指界備忘錄。對證載宅基地及其地壩的四至范圍、面積與權屬有分歧的，由農村集體經濟組織組織協商；協商不成的，報請鎮人民政府（街道辦事處）調解，并形成書面意見。同時，對轉戶居民退出的宅基地及其地壩面積能復墾產生地票或暫不能復墾產生地票提出書面意見，在所在村民小組（社）張榜公布3日后由轉戶居民和農村集體經濟組織、縣土地整理儲備中心簽訂自愿退出宅基地及其附屬設施用地協議。

各鎮（街道）戶改辦應在公示結束后3個工作日內將協議和其他申請材料報縣國土房管局審核。

3.縣國土房管局應統一登記造冊管理，并在5個工作日內報縣人民政府審批。

4.轉戶居民按照協議約定實際退出宅基地、附屬設施用地及建（構）筑物后，原房地產權證交縣國土房管局按規定注銷，縣土地整理儲備中心按相應補償標準，對轉戶居民以直撥方式預付價款或支付收購價。

5.縣國土房管局、鎮人民政府（街道辦事處）組織對轉戶居民退出的宅基地及其附屬設施用地進行復墾，待復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積直撥地票結算價款。

二、農村建設用地復墾

（一）補償標準及使用范圍

1.復墾農村宅基地及其附屬設施用地，其中合法“一戶一宅”或通過繼承、贈予和集體經濟組織內部有償流轉等合法途徑取得的“一戶多宅”，農戶與農村集體經濟組織應得價款按照85:15比例分配。農戶所得價款按12萬元/畝、農村集體經濟組織所得價款按2.1萬元/畝執行。

因歷史原因形成的其他“一戶多宅”，按照無主房進行復墾，宅基地所有權權利人為農村集體經濟組織，農村集體經濟組織獲得相應地票價款，集體經濟組織按照我縣征地拆遷農村房屋補償標準向原房屋所有權人給予補助。

2.復墾農村公共設施、公益事業用地及經公示確認無具體農村建設用地使用權人用地的，地票平均價款扣除復墾項目成本后，剩余價款全部歸所在的農村集體經濟組織所有。按14.1萬元/畝直撥至有關農村集體經濟組織。

3.復墾鎮（街道）企業用地的，地票平均價款扣除復墾項目成本和給農村建設用地使用權人應得價款后，剩余價款全部歸所在的農村集體經濟組織所有，農村集體經濟組織所得價款不低于2.1萬元/畝。按14.1萬元/畝直撥至有關鎮（街道）企業用地使用權人和農村集體經濟組織。

農村集體經濟組織所得價款主要引導用于農村土地整治、農村土地整治項目后期管護利用、農民集中居住區基礎設施配套建設等新農村建設。

（二）辦理程序及支付方式

年8月1日起，申請地票交易的農村建設用地復墾項目，直撥地票價款到每個農戶、農村集體經濟組織和相關權利人。為保證地票價款直撥工作的順利推進，各鎮（街道）應逐戶逐宗對登記涉及的農戶和集體經濟組織基本信息、對應的宅基地及其附屬設施用地面積、身份證號碼、聯系方式、通訊地址等建立檔案。

1.丈量。各鎮（街道）應組織3名以上人員（國土房管所必須派1人）對復墾范圍內的宅基地及其附屬設施用地進行實地丈量，登記造冊。丈量過程中應組織相鄰關系人、權利人根據宅基地的權屬對其附屬設施用地四至范圍、面積等內容進行現場指界，附注現場示意圖，簽訂現場指界備忘錄。對附屬設施用地四至范圍、面積與權屬有分歧的，由農村集體經濟組織組織協商；協商不成的，報請鎮人民政府（街道辦事處）調解，并形成書面意見。

2.公示。在丈量核實基礎上，計算出復墾農戶應得預付價款后，在鎮人民政府（街道辦事處）所在地和項目區較集中的地點張榜公示，公示期限3天，接受群眾監督。

3.審批。鎮人民政府（街道辦事處）經辦人員核實無誤并公示無異議的，在社、村、國土房管所簽署意見的基礎上，報鎮人民政府（街道辦事處）主要領導審批同意后；由鎮人民政府（街道辦事處）與復墾農戶簽訂宅基地及其附屬設施用地復墾協議，收回原房“兩證”或房地產權證，交縣土地整理儲備中心，侍復墾后注消。

4.兌付。經農戶在領款憑據上簽字確認后，由鎮人民政府（街道辦事處）按12萬元/畝將預付價款通過銀行轉賬方式兌付到農戶銀行賬戶。待復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積12萬元/畝結算地票價款。同時，按照渝國土房管發〔〕162號文件的有關規定直撥至有關農戶。農村集體經濟組織補償費在項目經市國土房管局驗收確認后，按照渝國土房管發〔〕162號文件的有關規定直撥至農村集體經濟組織。

（三）實施模式

農村宅基地及附屬設施用地復墾以各鎮人民政府（街道辦事處）為主體、縣國土房管部門作業務指導的模式實施；除農村宅基地及附屬設施用地以外的農村建設用地復墾，由縣土地整理儲備中心直接實施。縣土地整理儲備中心在全市農村土地整治中介中，直接選擇項目的測繪單位、規劃設計單位、竣工測量單位、招標單位和監理單位。

（四）工作職責及資金使用

1.相關部門工作職責

縣國土房管部門負責農村建設用地復墾的組織管理工作。縣農業部門負責農村建設用地復墾項目土壤質量的檢測，并出具土壤質量檢測報告。縣財政、審計、紀檢、監察等部門應對農村建設用地復墾工作進行監督檢查，對虛報復墾面積套取地票價款、克扣農戶宅基地及其附屬設施用地面積或侵占地票價款的，追究有關責任人的行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。各鎮人民政府（街道辦事處）負責農村建設用地復墾的具體組織實施工作。

2.農村建設用地復墾項目工程成本使用

農村建設用地復墾項目工程成本包括工程施工費、前期工作費、竣工驗收費、工程監理費、安全配套費。工程施工費按不高于1.2萬元/畝預算，包括建（構）筑物拆除、土地平整、農田水利、田間道路和其他工程建設費；前期工作費2200元/畝、竣工驗收費400元/畝、工程監理費300元/畝、安全配套費100元/畝。

3.農村建設用地復墾實施資金及結算方式

縣地產公司通過銀行貸款方式，為全縣農村建設用地復墾提供資金保障。各鎮人民政府（街道辦事處）實施宅基地復墾項目所需資金，通過向縣地產公司借款的方式實施，具體核算方式按財務核算相關規定執行。

各鎮人民政府（街道辦事處）實施宅基地復墾項目獲得《市建設用地整理合格證》后，縣土地整理儲備中心對各鎮人民政府（街道辦事處）實施項目發生的工程施工費、前期工作費、工程監理費、安全配套費，按項目備案實施方案預算金額結算；對復墾農戶的9.6萬元/畝預付價款按銀行提供的農戶銀行賬戶收入憑據證明據實結算。

第8篇：農村土地占地補償標準范文

一、農村土地綜合整治的必要性

（一）土地綜合整治直接增加耕地面積，確保糧食安全

我國人口是世界上人口最多的國家。“民以食為天”，保障我國13多億人口吃糧問題是我國頭等大事，是社會穩定的基礎。以目前的農業科技水平，糧食產量不能大幅度地提高，要保障糧食生產量就要使耕地不減少。土地整治，不僅能夠增加耕地面積，而且還能夠提高農用地利用率及農用地質量，是農業增產增收的一個好辦法。

（二）土地綜合整治可提供所需的建設用地指標，減少對耕地的占用。

菏澤土地利用率為98.74%，農用地占土地總面積的79.3%，建設用地占土地總面積的19.44%，未利用地占土地總面積的1.26%。由此可見，菏澤土地資源廣度開發的潛力很小。但是，經濟在快速發展，重點經濟項目建設，城市建設需要大量建設用地。如何滿足當前及今后相當一段時間內對建設用地的需要呢？唯一行之有效的方法就是農村土地整治。通過對農村集體建設用地的整理及農用地的復墾，把節省下來的用地指標用于城市經濟發展上，城市城區的擴展，大型商貿物流用地，重點經濟建設項目用地就能實現。可以說，農村土地整治解決了當前保護耕地與建設占用耕地的矛盾，實現了“雙贏”目標。

（三）土地綜合整治為新農村建設及城市建設提供資金支持。

資金是三大生產要素之一，經濟要發展，除了國家政策外，資金的投入必不可少。新農村建設及城市建設需要大量資金，其中主要來源在于土地出讓金。菏澤市有關文件規定，通過農村土地整理提供的建設用地指標，用于“商業、旅游、娛樂、商品房開發”四類用地的土地收入，60%用于新農村建設，40%用于城市建設。這樣城鄉建設就有了重要的物質保障。

二、農村土地綜合整治的內容及現狀

（一）農村土地整治的主要內容

1、農村建設用地的整理，它包括村莊改造，鄉村工礦企業破壞土地和廢棄農業建設用地的整治復墾，平墳復田等。其中村莊改造是近期土地整理的重點，菏澤屬平原地區，農村宅基地面積過大，村內廢旱坑、廢路基、廢宅基和空隙地很多，而且有大量的“空心村”，具備節地還田的條件。城鄉建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，是農村土地綜合整治的重點工作。它按照經濟上可行和農民可以接受的原則，以“空心村”改造和遷村并點為主要方式標作為城市建設用地新增規劃指標，規劃指標預先下達，歸還期限一般不超過3年。其次是磚瓦窯占地的整理，在一些縣區，燒磚制瓦挖廢，壓占耕地十分嚴重，亟待整理。

2、農田的整理，它包括地塊合并，農田平整，明渠改暗渠，破地改梯田以及水沖砂壓農田的復墾等，通過這些整理措施可顯著增加耕地的有效利用面積，提高土地生產率。

（二）農村土地整治現狀。

經調查，菏澤市農業736.8萬人，耕地總面積987.8萬畝，共有162個鄉鎮和街道辦事處，5568個行政村（12795個自然村），村莊內閑置宅基地超過20%的“空閑村”有4000個，占全部自然村總數的20%以上。全市農村居民點占地約200萬畝，占全市耕地總面積的21.3%，居民點人均占地200平方米，全市200人以下的自然村有1741個，占自然村總數的12.9%；500人以下的自然村有6796個，占50.4%。大部分村莊布局零星散亂，宅基地嚴重超標，且人均占地不均，造成了土地資源的嚴重浪費。按照《山東省村莊建設規劃編制技術導則》所規定的“平原地區城郊居民點人均建設用地面積不得大于90平方米，其他居民點人均不得大于100平方米”的標準測算，通過農村建設用地整理，我市可以增加農用地110萬畝，增加耕地100萬畝。截止2010年度，省政府已經批復我市三批增減掛鉤指標共1698.06公頃（25470.9畝）。今年上半年我市又上報增減掛鉤指標1037.9554公頃（15569.33畝），等待省政府審批。目前，菏澤市共使用掛鉤指標436.8878公頃（6553畝），安排了舜亦新能源、山東步長制藥、華潤電力（菏澤）電廠等26個投資超過億元的工業項目，7個商業項目，4個基礎設施項目，1個其他項目。近年來，通過土地綜合整治，共復墾出耕地3000多畝，年增產值超過160萬元。

三、存在的主要問題及其對策

菏澤市農村土地綜合整治工作抓得緊，初見成效，但也存在一些問題，表現在以下幾個方面：

（一）小農思想嚴重，沒有大局意識。有的鄉鎮領導和農村干部對農村土地綜合整治工作從自身利益出發，把國家利益、整體利益放在一邊；有的對政策理解不透，認識不到位，不重視這項工作，積極性不高，干工作得過且過。這些在一定程度上影響了工作的順利開展。思想是行動的先導，對此我們一定要加強宣傳工作，提升廣大干部和群眾的認識，把思想統一在為社會主義新農村建設做貢獻上來，廣泛宣傳，提高廣大農村干部群眾對其重要性的認識，要讓群眾真切地感受到土地綜合整治帶來的新變化和實惠，為土地整治工作快速開展打下堅實的思想基礎。

（二）房屋拆遷安置補償難度大。菏澤農村八十年代建房最多，目前普遍老化，應該拆舊蓋新，但是拆遷補償關系老百姓的切身利益，有少數人借機漫天要價；有的認為拆遷補償標準低，不愿意拆遷；也有的群眾一時難以適應，今天同意拆遷，第二就反悔了；有的認為新農村規劃確定的中心村或居民點離自己的田地路程遠，收種莊稼不方便，不愿搬遷。這些嚴重阻礙了工作的推進。對此，我們應按照先易后難的原則穩步推進，拆遷協議簽訂之后，再行拆遷；簽訂一個村，復墾一個村，不能一刀切。首先從“空心村”廢棄的工礦用地、堆場用地、廢棄的基礎設施，公共事業用地入手，這幾類用地拆遷整理工作難度小，社會認可度高，可行性強，然后再整莊拆遷。

（三）資金缺口大，投入資金難于滿足實際需要

第9篇：農村土地占地補償標準范文

關鍵詞：英國經驗；產權制度；農地流轉；征地補償

中圖分類號：F301.1文獻標識號：A文章編號：1001-4942（2013）03-0146-04

伴隨著英國資本主義經濟制度的建立及工業革命的完成，英國的土地制度也經歷了一個不斷改革和完善的過程，目前已經形成了包括產權制度、登記制度、征地制度、補償制度、收益分配制度等合理有效的制度體系。英國的土地制度使土地能夠充分實現其資本價值和作用，對市場經濟快速發展提供了動力源泉，為社會經濟的發展做出了重要貢獻。我國社會經濟發展正處在要求快速轉變經濟增長方式，積極完善市場機制及大力改革經濟體制和相關制度的關鍵時期，急切要求對存在諸多問題的農地流轉制度進行改革和完善。總結英國土地制度的經驗，并對比分析我國農地流轉中存在的產權界定、補償支付、收益分配三方面的問題，對于我國農地流轉制度的建設具有重要意義。

1 英國土地制度及其流轉

1.1 土地產權制度

英國的土地產權制度大約可以追溯到1 000年以前。在中世紀時期，英國實行的是敞田制，其土地產權具有公權力的特點。到中世紀晚期，敞田制的弊病逐漸暴露出來，在向資本主義生產方式轉變過程中通過“圈地運動”建立了大農場制。

英國現代土地產權制度建立的基礎是1925年頒布的《財產法》。英國現代農業制度實施的是所有權與使用權分離的模式，按照財產法的規定[1]，擁有土地使用權者被稱為土地持有人或租借人，土地持有人所保有土地的權利總和，被稱作地產權，包括土地的使用權、發展權、維護權和處分權。 地產權分為自由保有權和租借保有權。自由保有權即為土地持有人長期所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎來確定，如，在他人土地上居住或使用滿12年，該土地就視為使用者保有； 租借地產權是一種具有期限的地產權，一般期限為125、40、20、10年等。大部分租借地產權依協議產生，按照租賃協議或合同來確定土地權益和內容，在租賃期內不能任意改變。

1.2 強制征地制度

英國針對城市發展過程中地價高昂、地產權分散等問題，在1942年出臺了厄斯瓦特（Uthwatt）報告，由政府向現有的土地業主支付補償金額后統一征用土地的開發權，補償金額由政府制訂，即所謂的“發展權國有化”[2]。政府為公益事業需使用私人土地時，由征地機關和當事人以協商購買的方式獲得土地。若當事人（指被征土地原所有者、占有者、使用者等相關利益者）不愿出售，征地機關將動用征地權“強制”征收土地，強制征購的法律依據是《 強制購買令》。

1947年《土地規劃法》規定，私有土地所有人或其他任何人如想變更土地的使用類別，在實行開發建設之前，必須向政府購買發展權[3]。英國的土地發展權具有公權力的特性，這與我國土地公有性質相似，基于發展權之上的土地流轉制度設計，值得我們借鑒以完善我國土地流轉制度。

1.3 征地補償制度

英國對征地補償有詳盡的規定，包括補償原則、補償標準和范圍、補償爭議處理等。

1.3.1 補償原則 強制征用補償以當事人在公開土地市場交易能夠獲得的價格為基礎， 補償以相等為原則， 損害以恢復原狀為原則[4]。

1.3.2 補償標準和范圍 強制征地補償由征地機關支付，補償范圍包括：土地的價值、契約中止和損害傾向補償、干擾補償、費用補償。土地的價值是對土地（包括構筑物和附著物）的補償，補償標準為土地的市場價值，即以被征用土地的所有者在公開土地市場上能得到的售價為計算標準，其計算以土地原用途為基礎，適當考慮其近期潛在用途，即征地項目提出前已被或可能被許可的土地開發用途[5]。契約中止和損害傾向補償是針對被征土地所有人因土地被征而使所有的其他土地受到損害的賠償，其標準是土地在市場上的貶值部分；對于因部分征收而導致剩余土地的改良或升值，補償將扣除所增加的價值。干擾補償指征地執行過程中對當事人造成損失和補償，如作物損失、被迫出售的資產、遷移費以及重新確權時的測量和產權登記的花費等。費用補償指征地前期準備和談判階段發生的測量以及法律服務費用等。

1.3.3 補償爭議處理 如果對征地本身存有異議，需要在征地令批準前舉行聽證會，而在征地令批準后則可以訴諸法院裁決。土地產權人對補償數額有爭議，可以申請土地仲裁庭進行裁決。 土地仲裁庭既不屬于法院，也不屬于行政系統，組織上與行政機關聯系，活動上保持獨立性[4]。

1.4 收益分配制度

1.4.1 改善金制度 當征購土地用于建設后使一些人得益，應該向得益者收取費用以示公正，這部分費用就稱為改善金。因此，所有的房地產所有者都需支付一種定期的改善稅，地方當局定期對純地產（不包括建筑）進行估價，如果地產增值，則按增值的75%征收。

1.4.2 規劃收益 規劃得益（planning gain）是由于土地發展權國有，地方規劃部門在授予規劃許可時，從規劃申請人（通常是開發商）身上尋求的規劃條款中規定義務以外的利益，規劃申請人付出這一利益的方式可以是實物的、現金的（支付），或是某種權益[6]。具體途徑有：（1）修建道路、供水排水等基礎設施；（2）提供公園、綠地、游憩、娛樂、體育運動用地，建設體育運動場館、文化場館、社區活動站等社會公共設施；（3）從居住用地中遷出工廠；（4）修復有歷史價值的名勝古跡；（5）按規劃意圖滿足城市景觀方面的特殊設計要求[7]。

2 我國農地流轉中存在的問題

目前我國農地流轉的內容有所有權流轉和使用權流轉，所有權流轉即地方政府通過征用的方式將農地的集體所有權轉變為國家所有權。本文僅對這種所有權流轉中存在的問題進行分析。

2.1 農地產權主體不明

《土地管理法》規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的”。對于“集體所有”的模糊規定導致在現行農地產權制度安排下，“誰”是土地真正的所有者并不明晰。首先，“集體所有制”最基本的特征是每一個集體成員的“退出權”被剝奪。農民作為集體組織的成員，平等地擁有對集體土地“人人有份”的成員權，但在離開所在集體組織時，誰也無法拿走任何一份集體財產。這種集體產權使得集體與農民在權益關系上顯得很模糊，形成“人人有權，人人無權”的尷尬局面。其次，現行法律規定，農村土地屬集體所有，但這個“集體”實際上包含鄉（鎮）集體、村集體和組集體三重含義。

2.2 征地補償不合理

2.2.1 補償標準太低 《土地管理法》規定：征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍；安置補助費標準為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍；地上附著物和青苗的補償標準由省、自治區、直轄市規定。如果按照上述標準支付不足以保障被征地農民原有生活水平，可適當提高，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過平均年產值的30倍。由此可以看出我國征地補償費的多少與土地的年產值直接相關，土地年產值受自然條件和經濟環境的影響較大。合理的土地價格受其所處的地理位置、地區經濟發展狀況、地區基礎設施建設狀況、土地本身的屬性等因素的影響，所以以土地年產值為標準計算征地補償費是不合理的。

2.2.2 補償范圍過窄 我國耕地補償的內容包括三項： 土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償。參照英國的征地補償內容，可以看出我國征地補償內容過窄，并不能包括所有因征地帶給農民的損失。雖然《土地管理法》規定征地補償以不降低被征地農戶原有生活水平為原則，但以這樣的標準對農民實施補償，在現有的社會經濟發展水平下很難保障失地農民的生活水平不會由此而降低。

2.3 收益分配不合理

征用土地收益被分為四部分：第一部分是中央和省收取的各項稅費，主要有農業重點開發建設資金、耕地開墾費、建設用地有償使用費、用途變更費和征地管理費；第二部分是市、縣財政部門征收的稅費，主要有耕地占用稅、建設用地有償使用費；第三部分是鎮村組集體經濟組織收取的各種稅費，主要有基本農田建設資金和土地補償費；第四部分是失地農民的補償，主要有土地補償費、地上附著物補償費、青苗補償費、安置費等。土地收益分配集中于市縣級人民政府，以四川省為例，2007 年四川省土地使用權出讓金占地方財政比重為 67%，中央和省收取的各種稅費占總額的21.4%[8]。再以江蘇省昆山市、安徽省桐城市和四川省成都市新都區為例，上述三地工業用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山 92.7%、桐城81.3%、新都89.3%，歸中央和省級人民政府支配使用的比例不到 20%； 在商業、商品住宅、旅游和娛樂等經營性用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山98.1%、桐城95.4%、新都91.2%，歸中央和省級人民政府支配使用的比例不到 10%[9]。

3 借鑒英國經驗完善我國農地流轉制度

3.1 重設我國農地產權體系

產權制度是土地市場交易的基礎。英國土地產權制度對土地所有者、保有者等產權主體有明確規定，使任何一塊土地的產權主體都非常明確。我國農地產權的集體所有使產權主體不明晰，借鑒英國產權制度重設我國農地產權制度體系，可以采取以下措施。

3.1.1 農地所有權收歸國有 我國農地的所有權歸集體所有，現實中的集體又存在多個層次，將農地所有權收歸國有不但可以解決所有權主體多重的問題，同時可避免將土地所有權私有化而引起的社會動蕩，因為這種所有權性質與我國社會主義性質相符。

3.1.2 明確農地產權權益主體 英國的地產權是一種權益產權，是附著于土地的各種權益，包括使用權、占用權、發展權、維護權、處分權、收益權。各種權益相互分離能夠充分體現土地價值，促進土地市場交易的蓬勃發展。我國農地權益中農民只具有使用權、經營權，其發展權、處分權、收益權被剝奪。借鑒英國經驗可將我國農地發展權也收歸國有，但前提條件是國家應該采取有效途徑將發展權權益回饋社會，而不是成為政府部門謀取部門利益的手段。土地使用權、經營權、收益權、處分權應該賦予農民個體所有，并依法對其進行保護，嚴格查處侵犯農民土地權益的行為。

3.2 完善征地補償制度

3.2.1 完善土地征用補償立法， 規范土地征用行為 現階段農民征地補償成為社會關注的焦點，主要因我國的相關立法滯后，對土地征用中出現的新問題法律沒能與時俱進地提出具有可操作性的具體措施，沒有成為解決土地征用問題的準繩和依據。因此， 要完善土地征用補償立法。我國于2011年頒布實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》，但關于農村土地的征收及拆遷補償還沒出臺新的法律法規，還是依據原有的《土地管理法》進行調整。我國應在憲法相關規定的指導下制定系統的土地征用補償法，使補償標準更明確、補償形式更合理， 更能防止出現漏洞或沖突。

必須規范土地征用補償程序，建立起土地價格評估制度、征地補償方案聽證和審批制度、征地補償民主決策制度、征地補償爭議司法救濟制度等程序制度，賦予被征地農民參與權、知情權和監督權， 以便使公民的合法權益得到更加充分的保護。

3.2.2 遵循市場原則， 合理制定補償標準和項目 應該采用市場價格或以市場價格為基礎，合理確定征地補償標準。同時可以借鑒英國關于土地補償的原則即補償以相等為原則、損害以恢復原狀為原則，補償由于征地帶給農民的所有損失。補償內容應該包括：土地價值補償、地上附著物及農作物補償、安置補償及其他損失補償費（如遷徙費用、誤工費用、征地引起的其他地產損失補償以及相關費用補償），使征地補償內容能夠充分體現保護農民權益的原則。

3.2.3 建立土地評估和仲裁機制 按照市場經濟規律確定征地補償是中國現階段征地補償制度改革的方向[10]。隨著市場機制的引入和補償范圍的擴大，迫切需要建立一套完善的評估體系能夠對土地的市場價值以及征地中產生的各種損失進行準確評估。建議引入市場機制，由第三方評估機構對土地價值做出評估。評估機構的選擇由被征地農民和征地機構協商，或采用隨機抽取方式選出具有權威資質評估機構。在征地過程中政府兼具了受益者和仲裁者雙重身份，這容易導致政府利用公共權力尋租，嚴重損害被征地農戶權益，建議在人民法院成立獨立的土地司法仲裁機構，協調和裁決征地過程中的各種爭議和糾紛。

3.3 理順和統一收益分配關系

針對土地收益分配集中于市縣級人民政府的弊端，應當改革現行土地征收收益分配制度，適當增加中央土地收益分配比例，使土地使用權出讓金向中央集中。一是可以均衡地區財力差異； 二是可弱化地方政府收益動機，減少其土地出讓中的短期行為和對土地財政的依賴； 三是有利于加強中央的宏觀調控能力[11]。

土地收益也應該在國家、集體和農民之間合理分配，可以采取以下方式來確定三者的分配關系[5]：首先依據投資收益原則剝離出國家因投資應獲得的份額；其次評估出土地發展價格，在農民和集體之間進行合理分配；最后，剝離出土地發展價格剩余的部分即為農地價格，農地價格根據地租理論分為絕對地租價格和級差地租價格，根據誰投資誰收益的原則，分析產生地租的不同因素與國家、集體、農民三者之間的關系，確定土地價格在三者之間的分配比例。

參 考 文 獻：

[1]

陳 勇.英國土地制度及其實踐[J].山東國土資源，2007，2：3-7.

[2] 朱 怡，楊新海.借鑒英國經驗完善中國土地產權流轉[J].國際城市規劃，2007，22（2）：78-82.

[3] 康 媛，霍 迎.借鑒英國土地發展權重設我國土地權利體系[J].法制與社會，2009，34：53，59.

[4] Office of the Deputy Prime pulsory purchase and compensation―compensation to agricultural owners and occupiers [EB/OL].http：//odpm.gov.uk，2004-10.

[5] 徐廣才，康慕誼，趙從舉，等.英國強制征購土地的補償制度及其借鑒[J].中國土地科學，2007，21（1）：73-77.

[6] 張 俊，于海燕.英國城市土地增值收益分配制度及其啟示[J].商業時代，2008，3：33-34.

[7] 趙尚樸.城市土地使用制度研究[M].北京：中國城市出版社，1996.

[8] 王巨祥.推進農民集體土地收益分配制度改革[J].江蘇農村經濟， 2009，4：32-34.

[9] 王小映，賀明玉，高 永.我國農地轉用中的土地收益分配實證研究[J].管理世界，2006，5：62-68.