城中村改造市場分析精選(九篇)

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第1篇：城中村改造市場分析范文

關鍵詞：房地產經濟；價格；市場；控制

Abstract: This paper interprets the real estate market from the economics perspective, mainly using the method of supply and demand to analyse the equilibrium condition of housing market, including the formation of equilibrium quantity and the equilibrium price. This paper also interprets the social effect and social progress led by the market changes of real estate, and announces that the primary cause of market supply changes is the after reaction of disunity ofpeople life level improving and social resources equiped. How to deal with the economic development of real estate changes is an important task to test the government and economy scholars.

Keywords: real estate economics; prices; market; control

中圖分類號: F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

近年來，隨著我國城市化的進程和城鎮住房制度改革的不斷深入，加上國家出臺了多項支持房地產發展的產業政策和信貸政策，房地產業得到長足發展，城鎮居民的住房自有化率達到80%以上，建筑和房地產業增加值占GDP 的比例接近10%。目前，除擁有金融資產以外，住房資產成為居民最重要資產，房地產業給居民提供了新的資產形式。

一、我國房地產市場分析

自2009年年初以來房地產市場快速回暖，房價飛漲。房價漲幅調控聲音不絕于耳：2010年1月份出臺“國十一條”、兩會后又重申“促進房地產市場平穩健康發展，嚴厲打擊投機性購房，堅決遏制部分城市房價過快上漲”等，中央政府對房地產市場的重視可見一斑。但是，北京、上海、深圳等一線城市的房價并沒有應聲回落，相反卻呈現出上漲的態勢。一邊是調控政策的頻頻出臺，一邊是房價的持續上漲。房價的這種“愈調愈高”的態勢已經將政府的調控措施置于十分尷尬的境地。

現在，全國房地產開發投資占固定資產投資總額近20%，占國內生產總值近10%，已成為國內需求的重要組成部分。無論當經濟繁榮需要抑制需求時，亦或當經濟衰退需要拉動需求時，房地產投資均處于重要地位。因此，努力把握宏觀經濟與房地產市場波動的規律性，促使房地產市場調控為經濟平穩較快發展服務，就成為宏觀調控的有機組成部分。同時，這次國際金融危機充分顯示，房地產市場是重要的資產市場，與信貸、證券等金融市場高度關聯，事關國家金融安全和穩定。應靈活審慎地實施房地產市場調控，避免房地產市場大起大落，嚴防房地產價格的劇烈波動傳導至虛擬經濟，進而波及實體經濟。

二、我國房地產市場的經濟模式

1.處理好發展與穩定的關系。

過去，房地產領域市場化進程的推進，大大提升了住房生產、分配、消費各環節的效率，但也造成部分低收入家庭住房困難。實踐探索使我們逐步認識到，住房是重要的民生問題。在市場經濟條件下，低收入者難以完全依靠自身力量解決基本的居住問題。因此，應大力推進住房保障，通過非市場化手段解決部分困難居民的住房問題。同時，保持住房價格相對平穩，使其與國民收入增長相協調，讓有條件的居民能夠通過住房市場解決住房問題、改善居住環境。也就是說，應處理好市場化與非市場化的關系。推進住房保障，并不是要取代住房市場，而是對市場缺陷的一種彌補。市場機制在住房領域的資源配置中起基礎性作用，促進房地產業健康協調發展；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，促進住房領域和諧穩定。

從經濟規律出發，處理好現象與本質的關系。

過去，房地產市場的形勢分析與決策重在用房地產市場的基礎數據解釋已經出現的經濟現象，缺乏對決定市場需求與供給諸多因素的深度考量，特別是缺乏從經濟基本面、相關資本資產市場、宏觀經濟政策等方面對房地產市場的全面分析，因而難以準確判斷紛繁復雜的市場現象背后所隱藏的深層次原因。實踐探索使我們逐步認識到，宏觀經濟的高位平穩增長態勢決定了住房市場潛在的需求擴張是長期的、必然的，住房市場開始顯現的資產市場特性決定了儲蓄、股票等資本資產市場與住房市場的相關性日益加深，房地產市場相對于國民經濟的規模與地位決定了宏觀經濟政策對房地產市場有著廣泛而深刻的影響。基于房地產市場的這些新特征，應著力建立市場調控的政策組合：在短期市場調控中，主要依靠利率、信貸、稅收政策等經濟手段，按照市場規律行事；在長期市場引導中，主要依靠規劃、住宅法等法律性手段，優化住房建設和消費模式；在特殊時期，可以采用必要的價格干預等行政手段，抑制房地產價格水平的極端變化。

三、房地產經濟信托的確權關系

住房市場是金融市場的一個重要環節，認識到這一地位也是認識現代經濟和房地產市場的關鍵。大多數房地產開發是開發商向銀行借貸資金進行開發的，房地產交易是采用銀行按揭的方式進行的，因此，房地產市場的健康發展是金融體系健康狀況的一個重要方面。因此，房地產價格一旦上去，在這一價格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進行下去，資金才能回籠。因此，房地產價格是不能下降的，因為下降必定會使得開發商破產，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產，從而損害整個金融市場。

金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用的觀點來看，金融資本在剝削勞動者的同時，還綁架了勞動者的利益。房地產商用勞動者的資本，來賺取勞動者的血汗，這已經成為市場經濟下的事實。但實際上，用西方經濟學的觀點來看，這也是分工使然。房地產商從事房地產開發，就使得所有其他個人能夠集中精力做好自己的工作，分工產生效益，交換提高社會整體福利水平；房地產商專門從事房地產開發，形成了專業分工的專業技能，能比購房者自建住房更高質高效；房地產商對所建房屋負安全責任，要比自建住房安全責任更容易明確。因此，理性的來看待房地產商在房地產開發中的作用，也是理解市場經濟下的房地產形勢的要點之一。

由于房地產商在房地產開發中具有重要不可替代的地位，房地產開發時需要金融系統協助也成為理所當然的事情。房地產開發周期長，需要資金數量大，個人、廠商自有資金全部用于開發成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預料房價要比現有的價格更高，因為房地產商則將面臨更大市場風險。金融系統特別是銀行介入，就使得社會利益與房地產開發結合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場與房地產的關系，就應該能夠理解房地產價格為什么那么牽動著政府的心。

四、房地產市場的發展趨勢以及存在的問題

1.從長遠來看，今后房地產項目管理大體發展具有五大趨勢，也是社會發展的必然要求。如表4-1 概括我國房地產發展趨勢：

2.房地產業存在的問題

房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。 法律法規尚不健全，對于房地產企業來說，土地和現金決定其生存和發展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據現有的城中村改造政策與操作流程，城中村項目成敗的核心在于項目開發前期對改造范圍內的土地整合階段：房地產企業在獲得土地之前就必須投入大量資金進行拆遷、安置；而對于改造后的土地，房地產企業仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權，房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則，房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。

房地產市場的供求關系引領房地產經濟動向

1. 房地產市場的需求。

房地產市場的需求可以分成兩個方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個衍生需求，一個是作為轉賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個市場上的最終需求。作為轉賣的需求最終必須轉化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經濟學所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產品的需求取決于消費者支付能力、消費者需求意愿和消費者人數等三個因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入、房價的影響，住房的需求意愿主要受社會文化影響、對未來的預期、替代品與互補品的可得性與價格三個因素影響。政府政策可以對這些因素產生作用從而影響住房市場的需求。

2．房地產市場的供給比較單一。作為消費品和投資品的住房供給是沒有區別的。因此，套用一般的供給理論，住房產品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對于未來的預期；廠商的供給能力主要取決于房價、替代品與互補品的可得性與價格、廠商的生產技術與生產能力、投入品的價格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場的供給。

3. 房地產市場的局部均衡。

供求分析方法就是將供給與需求結合起來考慮，可以分析任何消費品在市場發生變化的情況下均衡價格、均衡數量的變化，這就是經濟學中的局部均衡分析。

4. 中國房地產市場的供求分析。

通過這個需求、供給分析，我們可以對于中國房地產市場進行政策分析。

作為消費品的中國房地產市場的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來看，隨著經濟的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強的。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進城的農民工有一大部分自己不買房，畢業的大學生、從城鎮向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產品消費者人數不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。

另一方面，從房地產市場的供給方面來看，在中國現有的政策和市場結構下，政府政策、市場形態和廠商看漲的未來預期使得房地產商可以通過限量供應來攫取最大利潤，從而廠商的供給意愿并不高；同時，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠商的技術和生產能力根本不需要全面發揮出來生產大批住房產品，而高昂的土地出讓價格和稅費開支使得廠商更有理由把價格轉移到房價上由消費者承擔；更為重要的是，住房產品最重要的投入品——土地，是一個非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現在絕對與相對數量上，我國可用于開發房地產的土地數量是比較有限的，而且在地理分布和時間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產開發的地理分布特點，是理解住房產品稀缺的關鍵。因此，房地產廠商的限量開發、限量供應和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產產品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結果就是居高不下的均衡價格和較低的均衡產量，這一均衡狀況在市場形態不發生重大改變之前，是不會有任何變化的。政府的房地產政策如果不能影響到這個供求模型中的任何一個決定要素，就必定起不到任何作用。

參考文獻：

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第2篇：城中村改造市場分析范文

關鍵詞：房地產 呼和浩特 趨勢

課題號：NJSY12177

本文從呼市房地產業剖析入手，深入探討如何使房地產業走上良性循環、健康發展的道路。雖然針對的是個體城市，從特殊性到普遍性規律上摸索來講，相信對整體市場還是有一定的借鑒意義的。

一、呼和浩特房地產業現狀

（一）房地產開發投資情況

2011年以來呼和浩特市房地產開發投資持續增長，1-9月完成投資額997726萬元，與上年同比增長40.16%；比1-8月增長29.84%，增幅比上月回落4.05個百分點；比1-4月下降313.65%。從投資構成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4個百分點，辦公樓下降1.74個百分點，商業營業用房和其他用房分別增加6.02和5.13個百分點。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來的住宅樓基本都有車庫，因而使商業營業用房和其他用房漲幅較高。

（二）土地購置和開況

2011年下半年購置土地面積1026190平方米，同比增長110.61%，漲幅比上半年提高138.62個百分點；土地成交價款109306萬元，同比增長240.73%，增幅比上半年提高242.26個百分點；完成土地開發面積1142880平方米，同比增長123.85%，增幅比1-6月提高75.4個百分點。到三季度無論購置土地、完成開發土地及成交價同比均呈大幅上漲，特別是成交價漲幅240%以上，表明土地價格漲幅較大。同時也表明隨著房地產市場的持續升溫，房價沒有出現下降，而是上漲。

（三）商品房供給和銷售分析

2011年10月呼市商品房當期上市面積311.92萬平方米，同比增長22.75%，環比增長6.88%。其中，住宅上市面積251.43萬平方米，同比增長28.28%，環比增長7.81%。其中批準預售面積218.16萬平方米，同比增長9.75%，環比增長5.24%?，F售備案面積93.76萬平方米，同比增長69.42%，環比增長10.89%。批準住宅預售面積180.73萬平方米，同比增長16.95%，環比增長6.31%；現售備案面積70.7萬平方米，同比增長70.48%，環比增長11.85%。

（四）保障性住房供給狀況

2011年呼市經濟適用住房投資16381萬元，雖然與上年同比下降了72.6%，但環比基本呈逐月增長態勢。保障模式創新、保障范圍擴大、資金來源擴大，確保了2011年建設任務的順利完成。2011年上半年，經濟適用房施工面積1338312平方米，同比下降60.17%，環比增長29.93%。其中新開工面積259116平方米，同比下降了64.5%，環比增長了159.12%。竣工面積233010平方米，環比增長了113.75%。

二、呼和浩特房地產市場特點

（一）政府調控政策對樓市影響較弱

通過分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調控政策影響，成交依然火爆。本輪調控更多是針對房價上漲過快的一線城市，對房地產仍處于發展階段、房價還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標。呼市有些地段相對好的項目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價格都未確定的情況下，已經出現咨詢的人群。南二環周邊已經漲到5000元/平方米以上，盡管這個價格超出了很多人的預期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價格每平方米5000元以上的品質項目越來越多。

（二）土地市場總體活躍

2010年前三季度，呼市土地成交價款累計同比增長120%多。在開發商銷售不斷創新高的情況下，房企拿地熱情沒有減退。雖然現在調控很緊，整個大趨勢不是很明朗，對后市預期過早，但根據前三季度土地開發和購置土地情況看，開發商對市場的信心指數在增加。

（三）房地產需求十分旺盛，開發潛力巨大

一方面，從消費結構看，國外先進國家發展的一般規律表明，恩格爾系數為40%左右時，是房地產業的快速發展時期。2010年，呼市城鎮居民消費的恩格爾系數為33.85%，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面，消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費量，由“有其房”向“優其房”轉變，改善型需求增長：另一方面，從消費水平看，城鎮居民收入的增長，消費水平的提高，無疑也為住房質量的改善奠定了堅實的基礎。舊城區和城中村改造產生的被動型住房需求。

三、呼和浩特房地產業面臨的主要問題

（一）政府管理機制不完善

1.宏觀調控乏力。當前，房地產供給與需求嚴重失衡，造成大量資源的閑置和浪費。這里固然有企業投資決策失誤的原因，但政府在建設規模、結構方面宏觀調控不力也是重要原因。2.職能部門管理方式落后。3.在房地產開發金融方面缺乏參與。當前房地產開發市場主要由買房人、開發企業、銀行三者構成。4.監督機制不完善。對管理部門及管理人員的決定或決策缺乏有效的制度監督。

（二）房地產業政策法規體系和機制尚欠完備

隨著開發業的日益發展，有關房地產開發的法規也相繼出臺，從開發建設到經營管理都有全國或地方性法規、條例涉及。但從整體上看，法律機制仍欠完善。1.必要的法規缺失。缺乏管制房地產交易行為的專門法規，缺乏有關房地產保險方面的法規，對一些諸如開發商重復售房、買房人退房、轉讓以及所購物業受損等實踐中經常出現的行為和情況，尚無明確的法律可依。隨著國有土地出讓制度的建立，與之配套的征用補償制度卻沒有建立起來，隱含矛盾。2.現行法規的滯后得不到及時修正和調整?，F行的《城市房屋拆遷管理條例》中，拆遷直管公房不找差價，非住宅拆遷的補償與安置不考慮土地區位等條款，已不能適應當前的環境，這些問題影響拆遷工作的順利進行，也挫傷開發企業的積極性，不利于城市建設。在農地征用補償方面，也有類似的情況。3.對一些新興的投資、經營行為反應過慢，不能及時予以法規規范?，F在許多開發企業實行的內部認購、包租、回租等銷售方式，以及正盛行的農業莊園投資行為等，均不能及時給予必要的監督、規范和引導，給利益各方帶來很大的風險。

（三）房地產供求矛盾十分突出

供給方面，土地是影響房地產供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房價是影響房地產需求的主要因素。我國房地產作為一種產業，與其他產業相比較，存在著嚴重的供給方面市場化不足而需求方面市場化過度的現象。產品市場化與要素非市場化之間嚴重不對稱。造成這種非對稱的一個重要原因，在于作為房地產供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。

（四）房地產市場運行監管和協調體系不完善

當前有的開發企業經濟實力和市場競爭力不強，房產開發交易行為不規范，虛假廣告，合同欺詐，中介服務和物業管理中違法和違規行為等，還沒有得到有效遏制，政府對房地產市場調控和監督有待進一步加強。同時，我國的市場化程度還不夠高，房地產市場機制不夠完善，住房供應體系還不健全，房地產市場的服務體系還遠遠不能適應居民住房消費需求，房地產中介服務市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。

（五）房地產業內部壟斷現象嚴重

雖然已經規定用于商品房建設的土地必須實行招標拍賣，但目前招標拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協議方式為主，這使取得土地的成本與招標拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場的不公平競爭。同時，由于房地產企業是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產開發企業，這些開發企業與本地政府有著千絲萬縷的聯系，自然受到當地政府的庇護。

（六）土地供應不規范

在過去二十幾年的房地產發展中，呼市土地供應很不合理。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。

四、呼和浩特房地產業未來發展趨勢展望

（一）房屋供給結構將會越來越符合人們的需求

從2011年12月的房地產投資結構分析，社會需求較大的住宅投資比重增長較大，占房地產開發投資的比重由2010年47%上升到期67%。特別是以中低收入階層為主要需求對象的普通住房、經濟適用房、廉租住房供給結構趨于合理，普通住房投資占投資總額的58%（包括經濟適用房）。呼和浩特城市居民購買住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供給比例為42.4%。建設部今年發出通知，新開發的地產項目單套建筑面積在90平方米以下的小戶型占到總面積的70%，同時嚴格控制別墅類用地，房屋供給結構越來越符合人們的需求。造成房屋供給結構的原因：（l）房地產的利潤可觀，許多開發商就能夠從住房的需求出發，設計戶型結構合理的用房。（2）有許多煤炭行業都投入到房地產中，造成從事房地產的人員迅速膨脹，房地產之間的角逐，必然會造成房屋戶型結構更加合理。

（二）房地產投資規模將進一步擴大

經濟發展將帶動房地產開發規模進一步擴大。呼市國民經濟以年均31%的速度持續快速增長，經濟實力顯著增強，地區生產總值由2008年179億元增至2011年700億元。從目前呼和浩特經濟走勢看，未來幾年呼和浩特經濟將保持這樣的發展速度，也必將帶動呼和浩特房地產開發規模的進一步擴大。另外，隨著國家西部大開發政策的完善，以及呼和浩特提出的活躍房地產市場等多項措施的實施，也將激發房地產商的投資信心和積極性，為呼和浩特房地產開發投資的持續增長提供了強有力的政策保障。良好的投資環境為房地產投資規模進一步擴大創造了條件。

（三）房地產價格增長將會趨于穩定

從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲，從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關系的共同作用下，未來房地產價格將延續近年穩中有升的良好態勢。這為我市房地產業提供了廣闊的發展空間。主要原因；一是我市房價與其他城市比相對較低，具有一個上升空間；一是我市居民可支配收入增加，房價收入比逐年增加，人們購房能力不斷增強，房價的穩步上升不會影響市場需求。另外，由于政府的宏觀調控政策加強，未來的呼市房價增長將會趨于平穩。

（四）度假區、旅游地和退休居住區是房地產業發展的重點

隨著中國經濟的高速度增長，人均收入和人們生活水平的迅速提高，人均生活理念也會有大的改變。另外，雙休日和黃金周的執行，假日經濟的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具備旅游支出能力的家庭越來越多，利用收入休閑已成為大眾選擇。據我國人口普查顯示，我國正逐漸步入老齡化社會，2011年底我國60歲以上的老人就達1.3億，呼和浩特60歲以上的老人已達19.6萬人。計劃生育政策作為我國的基本國策，有效地擬制了我國人口的過快增長，為社會的穩定、經濟快速發展起到了積極參的推動作用。但隨之也帶來了一些社會問題，一對獨生子女夫婦贍養四位老人已成為社會普遍現象，有的夫婦甚至要贍養包括祖父母、外祖父母在內的6-8位老人?，F代青年要面臨社會的沉重壓力，在激烈的社會競爭要想悉心照料老人是難上加難，現在不少老人已成為空巢老人，子女忙于工作無暇顧及父母。退休居住區可以將這些老人集中到一起，同時提供交流、溝通與娛樂的場所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住區將成為我國房地產業發展的一個朝陽產業。

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