物業(yè)公司的風險分析精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)公司的風險分析范文

[關(guān)鍵詞]證券；資產(chǎn)管理；風險；對策

[中圖分類號]F832[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2012）40-0076-02

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要是指證券公司委托資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)，該項業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮螅墒俏覀冊诖送瑫r還是要充分地認識到這其中主要的風險，通過對突發(fā)的意外事件風險、非市場與市場風險、收承諾的風險、人才缺乏的風險、業(yè)務(wù)手段的風險、利益沖突的風險、混業(yè)經(jīng)營的風險等主要的風險分析，并且制定出一套建立了有效的風險控制的組織，一套配套完善的管理和咨詢業(yè)務(wù)，建立具有高層次、專業(yè)化業(yè)務(wù)服務(wù)水平的隊伍，將委托業(yè)務(wù)的操作流程不斷進行規(guī)范，在委托理財收費方式上不斷完善，建立一個危機管理的體系，鼓勵和提倡業(yè)務(wù)的創(chuàng)新等能夠化解風險的相關(guān)對策。

1我國證券公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及其風險問題

1.1資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的風險問題

（1）資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和其他部門的業(yè)務(wù)的混業(yè)經(jīng)營風險。雖然我國的證監(jiān)會已經(jīng)了關(guān)于規(guī)范有關(guān)證券公司受到委托投資的管理業(yè)務(wù)通知，其中強調(diào)受到委托的投資管理業(yè)務(wù)應(yīng)當與自營的業(yè)務(wù)以及相關(guān)投資行業(yè)務(wù)達到“資金、人員、機構(gòu)”的三分開，同時業(yè)務(wù)部門相互之間需要設(shè)置一道防火墻，以保證各項業(yè)務(wù)獨立，保護客戶資金的安全及維護客戶的利益。可是大多數(shù)的證券公司很難做到絕對分離。有的證券公司在人員安排和組織機構(gòu)上雖然可以勉強辦到，但在投資的操作問題上還是很難真正做到；有的證券公司由于人手不足，連組織、人員都沒有分開，就更談不上去將投資和操作分開了。用委托的資產(chǎn)去購買證券公司所負責承銷的相關(guān)證券存貨，再聯(lián)合自營的賬戶資金去進行股票的買賣，甚至把自營和受托管理的資產(chǎn)混淆在一起，產(chǎn)生對沖操作，用客戶賬戶的高買低賣，來實現(xiàn)自營賬戶的低買高賣，賺取利益，這樣的現(xiàn)象常常發(fā)生。

（2）急功近利的短期行為風險。客戶對證券公司的信任度其實并不高，所以，通常委托理財?shù)暮贤炗喥谙薅急容^短，一般客戶委托合同的時間大約是一年或半年，證券公司運作的難度很大，它與投資者很難建立起一個穩(wěn)定而持久的業(yè)務(wù)關(guān)系。資本市場的整體系統(tǒng)有較大的風險，投資的品種單調(diào)且缺乏有效的避險機制，證券公司難以制訂出一個周密、穩(wěn)健的投資計劃，并且要在很短的時間里收獲良好回報，同樣也不容易辦到。證券公司容易產(chǎn)生出急功近利的一些行為，不僅不能夠取得比較穩(wěn)定的回報，還常常伴隨著高風險。如果一到期，資金就會運作不佳，難以回贖，產(chǎn)生客戶的擠兌，致使證券公司的資金鏈發(fā)生斷裂與信用危機。

1.2資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)風險控制問題

（1）風險控制機制問題。從風險的控制機制上來看，資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)還缺乏一定的市場風險相關(guān)控制機制。對業(yè)務(wù)發(fā)展不規(guī)范的情況，證券公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)存在一定的控制風險。一些證券公司還處于對操作便利的考慮，把資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)和自營業(yè)務(wù)相混合操作，或者是采取實質(zhì)上混合性的操作。即便沒有這樣操作，資產(chǎn)管理的部門和自營部門都是受到同一個領(lǐng)導的管理，操作的獨立性仍舊非常的弱。對于市場的風險認識和確定及對于市場的風險進行適當調(diào)整的決定都具有很強的主觀性；缺乏系統(tǒng)、客觀的市場評估風險指標體系，會造成風險的評估和識別不完整。對市場的風險缺乏很準確的評估手段和工具，就會造成評估的結(jié)果缺乏精確性和科學性。

（2）外部風險控制問題。從外部的風險控制問題上來看，證券公司缺少一定的定量標準設(shè)置。對于資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)和銀行有相類似的處理。資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)委托就相當于我們國有銀行的存款吸收，對委托的資金投資運作就相當于是銀行里的貸款業(yè)務(wù)。為了能夠防范銀行的業(yè)務(wù)風險，我國的《巴塞爾協(xié)議》提出了一定的要求和標準，對于銀行的業(yè)務(wù)操作也做了詳盡、全面的定量標準指定。但是對于證券公司就很少像銀行的監(jiān)管那樣有相應(yīng)的定量指標作為判定，因此也就少了一份降低資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)風險硬性的約束。

2我國證券公司資產(chǎn)管理風險控制應(yīng)遵循的原則和理念

我國的證券公司在資產(chǎn)的風險管理控制上還應(yīng)當遵循一個合理有效的原則，這樣能為風險控制提供有效、可靠的保障。其中包括全面性和系統(tǒng)性的風險控制原則；權(quán)威和獨立的風險控制體系。另外還有其他的一些原則：如空間隔離的原則和合法性的原則等。

3我國證券公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)風險應(yīng)對措施分析

3.1管理咨詢業(yè)務(wù)完善配套

財務(wù)顧問的服務(wù)不僅是向投資銀行的業(yè)務(wù)服務(wù)，還能夠通過咨詢和建議等相關(guān)的增值服務(wù)來推動資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)發(fā)展并降低風險。咨詢服務(wù)能夠?qū)蛻艉凸擅襁M行投資教育，幫投資人樹立一個理性投資的觀念，從而提高公司的影響力和知名度，開發(fā)潛在的客戶，推動已有的業(yè)務(wù)發(fā)展。

加強同上市公司合作，除了能夠幫助上市公司去做好傳統(tǒng)的財務(wù)顧問、兼并收購、增資配股等業(yè)務(wù)外，還能夠開拓公司的相互持股，委托業(yè)務(wù)發(fā)展。提高了上市公司的閑置資金運用效率，使得投資顧問、財務(wù)顧問、咨詢等業(yè)務(wù)和律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所的業(yè)務(wù)相互結(jié)合在了一起，全面、有效地為資產(chǎn)的管理委托客戶提供周到服務(wù)，只要這些配套的業(yè)務(wù)做好了，就能有效化解掉每個環(huán)節(jié)風險指數(shù)，進而保障客戶利益，最后贏取客戶信任，使得委托理財?shù)臉I(yè)務(wù)得到深入持久發(fā)展。

3.2建立有效的控制風險內(nèi)部組織機構(gòu)

主要是改變以前的風險控制方式，改變事后控制和外部的控制等落后局面，而加強內(nèi)部的控制和事前的控制。以前的控制風險是要等到風險已經(jīng)產(chǎn)生了，待證監(jiān)會去檢查以后或客戶投訴后，才由證監(jiān)會去進行監(jiān)管并處罰，證券公司內(nèi)部的自我風險控制機制還是較弱。

加強證券公司的主動控制措施還包括完善法人制度，去實施加強證券公司對子公司監(jiān)控和管理的力度，建立一個風險管理的委員會，對于開拓新業(yè)務(wù)或新的投資品種相應(yīng)的風險要有具體化的解決辦法。證券公司設(shè)置各部門間的防火墻，真正做到“三分開”。各地的派出機構(gòu)和證監(jiān)會要在證券公司的業(yè)務(wù)報表檢查和內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置以及委托審計師去進行審計等各方面發(fā)揮出切實督促實現(xiàn)“三分開”的作用。

3.3選擇合理的風險模型

對于風險定義的不同，風險分析方法和測量的方法也就不同。筆者認為，真正意義上的風險是指客戶對于資產(chǎn)管理的結(jié)果產(chǎn)生的任何變化，或者是實際的客戶資產(chǎn)管理跟期望客戶的資產(chǎn)管理間的離差。該定義的特點就是：

第一，所謂的“風險”，就是指客戶對于資產(chǎn)管理（收益率或管理收益）的變化情況；第二，風險是指客戶對資產(chǎn)管理“負變化”的可能性；第三，風險指的就是“變化”，沒有了變化也就沒有了風險，正變化就是收益，負變化就是損失；第四，從概念的角度來說，風險就是一個存在的預期值，但是預期風險值是誰都不知道的，所以只能夠用事后的、已經(jīng)發(fā)生了的客戶的資產(chǎn)管理均值來代替預期的值，用過去的、已經(jīng)發(fā)生了的客戶的資產(chǎn)管理和過去平均的客戶資產(chǎn)管理間的平均離差來代替未來也許會發(fā)生的變化；第五，風險指的是一個“預期”的概念，它是預期的客戶資產(chǎn)管理變化，或是實際的客戶資產(chǎn)管理和預期的客戶資產(chǎn)管理間的離差。換一句話說，理論上的風險就是一個預期的值，但實際上的風險卻是一個實際的值。所以在風險概念及定義間都有偏離。按這個概念來看，測量風險的那個指標就是事后客戶的資產(chǎn)管理變化間的標準差，和馬克維茨提出的風險的概念完全一樣。

3.4建立高層次、專業(yè)化的一支服務(wù)隊伍

所謂資產(chǎn)管理的實質(zhì)就是資產(chǎn)的收益的最大化。高回報、高收益是進行資產(chǎn)管理最核心的內(nèi)容。這些依賴于有豐富投資經(jīng)驗和專業(yè)知識、技巧的那些專家，依賴于專家們豐富的經(jīng)驗及敏銳的事物判斷能力，只有依靠人才才能夠選擇到最佳的投資領(lǐng)域及投資品種。所以，證券公司應(yīng)當加強投資人才培養(yǎng)，努力發(fā)展出一支專業(yè)業(yè)務(wù)研發(fā)隊伍。通過全方位的企業(yè)流程再造、風險轉(zhuǎn)移、風險分散和風險規(guī)避等多項工作，就能夠完善企業(yè)的管理模式，能夠強化風險的管理意識。全面、有效地管理和監(jiān)控相關(guān)風險，以達到《巴塞爾協(xié)議》的監(jiān)管要求。

對于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的本身而言，只要通過細致研究、深入調(diào)研以及數(shù)量化的模型使用，就可以提高進行投資的能力，并同時提升收益水平。

4結(jié)論

隨著經(jīng)濟的全球化趨勢迅猛發(fā)展以及我國加入世界貿(mào)易組織以來，我國的經(jīng)濟就注定要在更大范圍內(nèi)及更深的層次上去和世界經(jīng)濟相互融為一體，我國的證券業(yè)同樣也將面臨一個非常巨大的挑戰(zhàn)和前所未有的風險。目前的股市下跌情況使得市場的積聚風險得到了釋放，市場的運行逐漸趨于了理性。但是證券公司在資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)上還是出現(xiàn)了大規(guī)模、大面積的虧損，甚至還引發(fā)了生存的危機，這些都暴露出了證券公司他們在資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)當中對風險的控制機制還不夠完善，還很脆弱。在這當中，證券公司的規(guī)模過度擴張也是成為了引發(fā)風險發(fā)生最直接的原因。希望筆者的分析和對策能夠提供一些風險管理上的幫助。

參考文獻：

[1]胡關(guān)金證券公司風險管理導論[M].上海：復旦大學出版社，1999

[2]郜元興，朱喜安，等證券市場風險度量方法的分析與評價[J].鄭州航空工業(yè)管理學院學報，2005（3）：105-108

第2篇：物業(yè)公司的風險分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風險分析；管理措施；決策階段；建設(shè)階段；銷售階段 文獻標識碼：A

中圖分類號：F830 文章編號：1009-2374（2016）30-0189-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.30.092

1 概述

在過去的十年中，各行各業(yè)都在迅速發(fā)展，新興行業(yè)不斷崛起，在此之中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說在眾多行業(yè)中處于佼佼者的地位，高收益、高增長當然也伴隨著高風險，如果不能做好風險管理和相應(yīng)的措施，在今后的建設(shè)和經(jīng)營過程當中必然會埋下巨大的隱患，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，一旦房地產(chǎn)行業(yè)遭受損失或者重創(chuàng)，將會嚴重地影響全國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)的風險分析和風險管理成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營者需要把握的重要環(huán)節(jié)。

2 當前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的風險

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)前期決策階段問題

房地產(chǎn)行業(yè)不穩(wěn)定性最強風險最大的階段就在前期的決策階段，一旦在項目的選擇和開發(fā)的過程當中出現(xiàn)問題，就會造成非常嚴重的后果，可以說一旦前期項目的開發(fā)出現(xiàn)了嚴重的問題，那么該企業(yè)幾乎都會面臨著破產(chǎn)的危機。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目選擇的時候要制定周密的計劃，嚴格執(zhí)行可行性研究，了解投資環(huán)境、資金情況、地域分析、選址優(yōu)勢，還有對未來銷售的預測，最后還要進行科學判斷，該地區(qū)的自然環(huán)境情況是否可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)后的用途。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的風險分析研究起步較晚，幾乎是起步于20世紀90年代中期，在2000年左右才有較為系統(tǒng)的風險分析的著作出臺，如《房地產(chǎn)投資決策與風險防范完全手冊》。之后許多人開始重視房地產(chǎn)行業(yè)的風險分析，如蒙特卡洛模型、灰色關(guān)聯(lián)評級等，但是有參考價值的著作還是相對較少。

2.2 房地產(chǎn)建設(shè)階段問題

項目確定后就是相關(guān)的建設(shè)問題了，建設(shè)階段雖然不像決策階段一樣一個決策可能引發(fā)一系列的不利后果，但是建設(shè)階段也是瑣碎的問題云集的階段。此時房地產(chǎn)行業(yè)面臨著最大的問題就是資金鏈的問題，一個工程能否順利按時完成與資金鏈是否順暢有著密不可分的關(guān)系。建設(shè)單位在選擇承包單位時要審核承包單位的資格條件，必須選擇有資格的單位承包工程，在施工期間也要嚴格把控進度以及嚴格監(jiān)管承包方的施工情況，首先要監(jiān)督承包方的工作是否合理到位，是否按照圖紙和科學的方式施工，合理的施工是今后房屋安全的重要保證；其次要監(jiān)督承包單位有無不合理分包的問題，是否將工程分包給沒有資質(zhì)條件的施工隊，是否把建設(shè)工程的主體架構(gòu)分包出去，分包單位是否有不合理的再分包。建設(shè)施工過程當中出現(xiàn)的交叉作業(yè)也是經(jīng)常發(fā)生的情況，各個分包單位需要完成自己的既定工程，又不能影響其他施工單位的工作，這需要有專人針對該問題進行協(xié)調(diào)處理，保證在交叉施工時雙方都可以順利完成自己的施工任務(wù)且不影響和破壞其他分包單位的施工，對于建設(shè)施工需要的原材料也要嚴格把關(guān)，杜絕豆腐渣工程。工程質(zhì)量是建設(shè)單位首要進行把關(guān)的環(huán)節(jié)。

2.3 房地產(chǎn)銷售階段

當房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目竣工后，經(jīng)過一系列的驗收，符合國家標準和行業(yè)標準的商品樓即將進入銷售環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)決定著該工程是否盈利，利潤的多少，即使是進入到了銷售階段，該房地產(chǎn)項目依然存在著風險。這時，建設(shè)工程成功的轉(zhuǎn)換為商品，企業(yè)的投資能否獲得回報在此一舉。如果該項目因為一些問題而導致銷路不暢，銷售出現(xiàn)困難，就會導致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，資金不能及時收回，一個建設(shè)工程的資金幾乎是一個企業(yè)能否繼續(xù)經(jīng)營下去的全部資金，這樣看來，房地產(chǎn)市場對于房地產(chǎn)項目的成敗發(fā)揮著極大的作用。而房地產(chǎn)市場究竟是什么樣的在決策階段幾乎是無法正確預測的。由于工程建設(shè)所耗費的時間，項目真正投入銷售距離決策階段幾乎已經(jīng)過去2～3年，在此期間，房地產(chǎn)市場的變化很難把握。因此可以說，房地產(chǎn)項目從決策的那一天起到銷售的最終結(jié)束，全程都在承受著巨大的壓力和風險。

3 當前我國對于房地產(chǎn)風險問題的主要缺陷

第一，國內(nèi)目前對于房地產(chǎn)風險分析主要都集中在投資方面，忽略了建設(shè)和銷售階段出現(xiàn)的風險問題。而在工程建設(shè)方面出現(xiàn)問題的情況屢見不鮮，因此而導致進度延長錯過市場評估期以及工程質(zhì)量不合格不可以進入銷售階段，房地產(chǎn)行業(yè)的最終目的也無法達成、資金無法回籠。資金周轉(zhuǎn)問題往往是一個企業(yè)的命脈，一旦資金鏈斷裂或者是資金無法回籠，企業(yè)后期就很難繼續(xù)運作。

第二，整體的行業(yè)標準不規(guī)范，沒有一個可供參考的行業(yè)標準，可操作的量化方法較為單一。從目前來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)標準都沒有明確統(tǒng)一，各個建設(shè)單位和施工單位沒有一個明確的標準指導工作，整個房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊。而目前有的一些參考數(shù)據(jù)和行業(yè)標準也很難得以檢驗。若都在出現(xiàn)問題后才能明確問題的成因那就為時已晚，并且房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性表明，一旦出現(xiàn)問題就是大量人員和財產(chǎn)的損失，因此制定一個可以確保建設(shè)成品安全穩(wěn)定的統(tǒng)一的行業(yè)標準尤為重要。

第三，目前能夠供給的風險管理規(guī)避措施較為籠統(tǒng)，針對性較低。我們可以參考的文獻資料以及相關(guān)部門給出的規(guī)避風險的措施都是一些線條比較粗的方法，對于保證整個行業(yè)建設(shè)工程的安全和穩(wěn)定難以起到實質(zhì)性的作用，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的一些比較棘手的問題也缺乏相應(yīng)的針對性，企業(yè)在探索和自己尋找解決方法的過程中難免遭遇挫折和失利，因此目前的房地產(chǎn)行業(yè)亟需一些具有針對性且相對細致的指導方針出現(xiàn)供房地產(chǎn)行業(yè)參考。

4 房地產(chǎn)風險管理措施

4.1 房地產(chǎn)決策期間風險管理措施

針對項目的決策目前可以采用風險期望值法、項目風險損失估算法、專家決策法等。首先，決策者要對開發(fā)項目的自然環(huán)境做出一定的科學檢測，該項目的地下是否適合打地基，如果是建設(shè)高層建筑，對于地基的承受能力就要進一步的提高。如果是商業(yè)用途就要考察該項目選址是否吸引消費者的關(guān)顧，一定要有客源，商戶才會選擇入駐。如果是用作居住區(qū)，要考察交通是否便利，平時的生活必需品周圍是否涉及，比如菜市場、大型超市等。這些細小的問題身為決策者需要面面俱到全部考慮進去。針對一個項目要全面地考慮可行性，出具有科學依據(jù)的可行性報告；其次，作為一個決策者也應(yīng)該學會合理地做好房地產(chǎn)業(yè)這個大蛋糕，不把雞蛋都放在一個籃子里，多個項目同期進行，可以選擇不同地點區(qū)位，不同用途，不同價值的項目進行投資，降低風險，分散收益。避免因為一個項目因決策失誤導致了巨大的損失最終直接拖垮企業(yè)的現(xiàn)象。在前期考察和投資項目的時候，決策者不妨多多考察分散投資，用這種方法提高投資成功率，穩(wěn)定收益。

4.2 房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)階段

建設(shè)階段瑣碎問題層出的階段，房地產(chǎn)企業(yè)在這階段最主要的工作就是保障工程質(zhì)量以及施工進度。工程的質(zhì)量也是目前我國一直在強調(diào)的問題，企業(yè)的信譽在通過產(chǎn)品質(zhì)量彰顯，并且房地產(chǎn)工程的質(zhì)量日后也成為許許多多人生命財產(chǎn)的保障。因此工程質(zhì)量不允許一絲一毫的怠慢，質(zhì)量的保證從兩方面體現(xiàn)：一個方面是原材料問題，許多建設(shè)工程單位都將采購工作下放給承包單位，由于承包單位的盈利是建設(shè)單位提供的，為了提高利潤，承包單位很有可能選擇一些價格較低質(zhì)量較差的產(chǎn)品，以次充好，因此建議房地產(chǎn)企業(yè)親自采購合格原材料；另一方面是施工問題。在施工階段，由于工程款往往是按照階段支付的，因此趕進度也成為施工單位常常要做的事，在趕進度的過程當中，可能就會產(chǎn)生一些豆腐渣工程，不按照圖紙操作，操作工序不合理等問題，因此建議建設(shè)單位配備工程監(jiān)管人員和進度規(guī)劃人員，工程監(jiān)管人員嚴格監(jiān)管施工單位的施工情況，避免因為趕進度等問題降低工程質(zhì)量，進度規(guī)劃人員合理的規(guī)劃進度，保證規(guī)定的時間可以使施工方保質(zhì)保量的完成作業(yè)并且不會拖延工期。并且進度規(guī)劃人員需要有長期工作經(jīng)驗的人員，根據(jù)季節(jié)和實際情況制定工程計劃，而不是統(tǒng)一的制定機械的按照既定的時間進度操作。從實際施工來看，很少有建設(shè)環(huán)節(jié)的施工是可以完全按照之前商定好的時間進度進行的，這也從一個側(cè)面說明了由于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)問題都是在室外進行，因此很難受人為控制，客觀條件總是在隨時發(fā)生著變化，因此針對不同的天氣和實際情況要適當延長或者縮短工期，工期要靈活規(guī)劃才能真正做到保質(zhì)保量合理完成工程，加強履約管理以及分包商管理。

4.3 房地產(chǎn)銷售階段

到了銷售階段可以說是到了一錘定音的階段，銷售人員要根據(jù)當時的市場情況針對性地制定銷售計劃，需要考慮的是該項目的綜合素質(zhì)以及國際政府出臺的相應(yīng)的法律法規(guī)，銷售計劃應(yīng)該在工程竣工之前就形成一定的框架，對于房地產(chǎn)市場的瞬息萬變，等到最終竣工再制定計劃去銷售，顯然就會拖延一定的時間，因此建議在竣工前2～3個月就制定出一定的架構(gòu)，在竣工階段完成所有的銷售計劃，使竣工和銷售做到無縫對接。從目前來看，普遍房地產(chǎn)行業(yè)也采取了預售的方式，這種方式對于減少投資者風險、保障房地產(chǎn)收益的穩(wěn)定有著巨大的作用。銷售階段同時也要嚴格把控銷售的資金到位情況，由于此時的資金屬于回籠的狀態(tài)，因為要保證資金的真實到位，精確的計算首付、余款、定金、支付期限等細小的環(huán)節(jié)。同時物業(yè)的選擇也是目前許多業(yè)主關(guān)心的問題，一個物業(yè)公司管理水平的好壞直接影響著業(yè)主是否會選擇入住，因此房地產(chǎn)企業(yè)還要認真地篩選物業(yè)公司以及對物業(yè)公司的業(yè)務(wù)能力進行一定的考察。

5 結(jié)語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢較為火熱，在這個階段房地產(chǎn)企業(yè)不但要意識到高收益同樣也要看到高風險。房地產(chǎn)行業(yè)不但影響著民生，更影響著整個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)能否健康可持續(xù)發(fā)展。基于目前現(xiàn)狀，本文從房地產(chǎn)企業(yè)的決策、建設(shè)和銷售階段分別進行利弊分析以及給出了相應(yīng)的解決管理措施，希望房地產(chǎn)行業(yè)可以蓬勃發(fā)展，繼續(xù)拉動我國經(jīng)濟持續(xù)增長。

參考文獻

第3篇：物業(yè)公司的風險分析范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；商業(yè)化；管理經(jīng)營；實施對策

一、 物業(yè)管理公司商業(yè)化運作管理特點分析

物業(yè)管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之后興起的一種衍生行業(yè)，它主要是對物業(yè)和業(yè)主實施管理和服務(wù)。它的內(nèi)容涉及面很廣，主要涵蓋公共服務(wù)和專項服務(wù)，由于其服務(wù)類型和服務(wù)方向很廣，所以對于物業(yè)管理服務(wù)來說，存在一定的復雜性和寬泛性。物業(yè)管理具有以下特點：服務(wù)周期與措施的特殊性、服務(wù)質(zhì)量度量辦法的不確定性、服務(wù)收取費用的特殊性。由于物業(yè)管理存在這些特點，所以在管理過程中存在了一些問題，而物業(yè)管理需要針對這些問題，展開有效的應(yīng)對策略。

二、 現(xiàn)階段物業(yè)管理中存在的問題分析

（一） 不能全面定位自己的角色

物業(yè)管理商業(yè)化進程中，如果不能準確全面的對自己進行角色定位，就可能會偏離經(jīng)營和管理的正常發(fā)展軌道。大部分的物業(yè)管理公司是由房管部門轉(zhuǎn)制組建，保留了計劃經(jīng)濟體制制度下的后勤管理思想和制度，沒有意識到應(yīng)該進行市場經(jīng)濟環(huán)境下的商業(yè)化管理模式的變革。物業(yè)管理應(yīng)該是一個經(jīng)營性企業(yè)，應(yīng)該以制定企業(yè)發(fā)展目標和管理思想，準確定位自身的角色，明確物業(yè)管理公司的服務(wù)性質(zhì)和經(jīng)營性質(zhì)角色，在生產(chǎn)管理和實施服務(wù)管理上都應(yīng)該充分考慮自身行業(yè)的特殊性。

（二） 不能準確定位市場發(fā)展

企業(yè)要順應(yīng)市場的發(fā)展，才能制定合理的管理和經(jīng)營模式。每種產(chǎn)品都應(yīng)該準確定位好自己的市場，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)，它也存在市場定位相關(guān)的問題。但是現(xiàn)如今我國一些物業(yè)管理公司卻忽略了市場定位的問題。物業(yè)管理分為消費和投資兩種特性，對內(nèi)地居民住房推出投資特性存在不合理性。國內(nèi)物業(yè)管理套用國外管理商住房的模式，對內(nèi)地的管理模式來說，是不太適用的。內(nèi)部住房大多數(shù)是居住性質(zhì)，而套用商住房模式，可能就存在角色定位的差錯問題。

（三） 成本控制方面存在問題

物業(yè)管理工作中，人工成本占了企業(yè)經(jīng)營成本的大半部分，這對于物業(yè)管理企業(yè)來說，提高工作效率和服務(wù)效率就是降低企業(yè)成本的最直接途徑。由于原有經(jīng)營模式的影響，現(xiàn)在的物業(yè)管理公司大多數(shù)存在機構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，人員浪費、辦事程序不精簡等現(xiàn)狀，這就使得物業(yè)管理的人力成本、物力成本、財力成本等等大大增強，加重了物業(yè)管理公司的負擔。

三、 物業(yè)管理商業(yè)化經(jīng)營運作中的處理思路

針對物業(yè)管理的運營特點以及市場需求特點，現(xiàn)階段的物業(yè)管理問題，應(yīng)該從物業(yè)管理公司生產(chǎn)運作中對業(yè)主的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量出發(fā)。所以在物業(yè)管理系統(tǒng)進行運營和實施時，需要從產(chǎn)品、質(zhì)量、以及效率這幾個方面出發(fā)，并結(jié)合成本考慮、提升效率以及業(yè)主的反饋情況進行考慮。

（一） 樹立服務(wù)價值理念

物業(yè)管理公司要把以下三者緊密聯(lián)系起來：物業(yè)管理企業(yè)的自身價值、物業(yè)管理員工的服務(wù)、業(yè)主的應(yīng)得利益。將企業(yè)、員工服務(wù)、業(yè)主利益這三者系統(tǒng)的聯(lián)系以后，按照價值鏈理論，進行核心競爭力以及可持續(xù)發(fā)展競爭力措施的制定和完善，并以提高業(yè)主滿意度為最終目標，將服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)過程相關(guān)制度進行不斷補充和完善。構(gòu)建業(yè)主滿意的業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程的內(nèi)容包括服務(wù)制定、服務(wù)傳遞以及服務(wù)實施過程。按照業(yè)務(wù)流程，加強物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，才能不斷獲得業(yè)務(wù)的信任，才能在市場競爭中獲得自身的市場價值，才能為企業(yè)贏得一席之地。物業(yè)管理公司要從提高業(yè)主的滿意度出發(fā)，充分為業(yè)主提供專項服務(wù)、特約服務(wù)或者是公共服務(wù)，從基本的公共服務(wù)做起，研究業(yè)主的潛在需求，并不斷的滿足業(yè)主的特定服務(wù)需求，設(shè)計出專項服務(wù)或者是特約服務(wù)，創(chuàng)新物業(yè)管理的品牌，贏得業(yè)主的信任，從而實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理公司的共贏。

（二） 合理實行成本管理

成本管理是每個企業(yè)或者單位都必須考慮的問題。重視成本管理，是企業(yè)得以正常發(fā)展，資金得以正常運作的關(guān)鍵，是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長久發(fā)展的關(guān)鍵。合理運用目標成本的管理辦法，在業(yè)主入住并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之后，對物業(yè)公司的成本進行有效合理的控制。對物業(yè)管理實施成本控制是可行的，并且對于公司的發(fā)展意義重大，這需要首先提高全體員工的成本意識，其次提高員工的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體現(xiàn)在，業(yè)主能享受到超值和增值服務(wù)，為了達到這種服務(wù)目標，物業(yè)管理公司不能以提高成本和開支作為代價，應(yīng)該采取有效的措施，在既不增加高額成本的同時，又能提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)該加強成本管理措施，以有限的成本創(chuàng)造更多的服務(wù)價值，并且對成本費用進行預算，針對市場實際情況，制定科學合理的決策和辦法，通過實行控制措施有效的節(jié)省成本，并對成本問題進行不斷跟進，也需要對成本控制措施進行不斷改進。

（三） 堅持市場化相關(guān)原則

物業(yè)管理公司，應(yīng)該依據(jù)價值鏈原理，遵循以下原則來開展服務(wù)工作。第一、堅持服務(wù)第一、業(yè)主至上的原則。只有將業(yè)主作為上帝，不斷的提高服務(wù)滿意度，才能實現(xiàn)公司的長久發(fā)展。第二、注重經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益的共同發(fā)展。只有從這三個效益共同考慮出發(fā)，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。第三、堅持規(guī)模化管理原則。將管理制度制定、實施以及反饋落到實處，實現(xiàn)規(guī)模和管理，打造業(yè)主滿意的服務(wù)，才能不斷滿足市場化需求，獲得競爭優(yōu)勢。

（四） 開展多元化經(jīng)營模式

從現(xiàn)如今的發(fā)展趨勢看，物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)該采取多元化的經(jīng)營模式。為了滿足現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)不斷變化的需求和市場需要，應(yīng)該建立以經(jīng)營效益為導向的管理策略，開展多元化的經(jīng)營模式，調(diào)查業(yè)主的潛在需求，不但促進商品交換，為物業(yè)管理的資金來源開辟新的合理的渠道。公司可以根據(jù)商業(yè)物業(yè)的某些特定需求，展開主動服務(wù)，使得顧客滿意度不斷提升的同時，公司的競爭力也不斷提升，從而實現(xiàn)了共贏。物業(yè)管理公司在管理工具上，也應(yīng)該引進先進的管理手段，借助科學技術(shù)的發(fā)展，不斷提高多元化經(jīng)營的管理質(zhì)量和管理效率，促進物業(yè)管理經(jīng)營模式的有效實現(xiàn)，也促進物業(yè)管理公司的不斷發(fā)展。

四、 總結(jié)

在市場經(jīng)濟逐漸深入的今天，物業(yè)管理公司也必須順應(yīng)時代的需求和社會發(fā)展的需要，不斷的走向商業(yè)化進程。物業(yè)管理公司必須從自身的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量出發(fā)，提升服務(wù)意識，具備現(xiàn)代化服務(wù)設(shè)備、采取有效的管理措施，才能提高自身的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，提升業(yè)主的滿意度，從而提升公司的競爭力。本文從樹立服務(wù)價值理念、合理實行成本管理、堅持市場化相關(guān)原則以及開展多元化經(jīng)營模式這幾個方面講述了物業(yè)管理進行商業(yè)化運作過程中的處理思路。正確的管理思想、科學的管理方案、有效的管理措施以及有保證的管理質(zhì)量，就是企業(yè)走向商業(yè)化和現(xiàn)代化管理的必經(jīng)之路，也是企業(yè)在市場競爭中獲得一席之地的競爭優(yōu)勢。（作者單位：湖北日報傳媒集團）

參考文獻：

[1]陳永紅.物業(yè)管理商業(yè)化存在的問題及解決思路[J].決策與信息（下旬刊），2011（7）.