物業管理服務細則精選(九篇)

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第1篇：物業管理服務細則范文

第一條為了加強物業管理服務收費管理，規范收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，建立物業管理優質優價的競爭機制，根據《中華人民共和國價格法》的有關規定和國務院《物業管理條例》，以及*省計委、省建設廳制定的《*省物業管理服務收費管理辦法》和《關于物業管理服務收費有關問題的補充通知》的有關規定，特制定本細則。

第二條經工商行政管理機關登記注冊，并已獲得省以上建設行政主管部門核發的物業管理資質的物業管理企業，在本市范圍內從事物業管理服務并收取費用的，應遵守本細則。

第三條本細則所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等。

本細則所稱業主，是指居住小區物業的所有權人。

本細則所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本細則所稱物業管理服務收費，是指物業管理企業接受業主委員會（或物業業主）、使用人委托，按物業管理服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共、專項以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦、特約服務及多種經營服務時按規定收取的費用。

第四條各級人民政府價格主管部門是本行政區域內物業管理服務收費的主管機關。各級人民政府房產主管部門要協同價格主管部門加強對物業管理服務收費的監督、管理和指導。

第二章物業管理服務

第五條物業管理服務的范圍主要有：

①公共。主要包括：物業管理范圍內的房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環境衛生管理、公共停車場管理等。

②專項。主要包括：電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務。

③其它特約。主要包括：代辦、特約服務和多種經營。

第六條物業的維護、養護責任與費用劃分：

①室內部分，由物業業主、使用人負責維修，費用自理。

②房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養護，由物業管理企業負責，其費用從物業管理公共費中列支。

③房屋共用部門、共用設施、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。

④物業管理區域內室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業管理分工按《*省城市居住小區物業管理條例》有關規定執行。

⑤人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應負賠償損失的責任。

第七條物業管理企業應于每年年初公布物業管理年度計劃和本住宅小區管理的重大措施，定期（一般6個月）向業主、使用人公布本物業管理區域內有關物業管理公共收費收入和支出帳目，接受業主及業主委員會的監督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。

第八條物業管理項目的服務等級由物業管理企業根據為業主提供的服務項目、服務質量和服務深度向房地產物業主管部門申報，由房主管部門根據《景德鎮市物業管理服務等級標準》商同物價部門核定服務等級。

第三章物業管理服務收費

第九條物業管理服務收費的性質和原則。

物業管理服務收費屬經營收費，應當遵循合理、公開以及管理水平相適應的原則。

第十條物業管理服務收費的價格形式。

物業管理區域內公共實行政府定價。專項，實行政府指導價。其它特約，除政府價格部門規定有統一收費標準外，實行市場調節價。

第十一條物業管理公共費用主要項目構成：

①管理、服務和維修人員的工資和按規定提取的福利費及社保基金；

②共用部位、共用設施、共用設備日常運行、維修、保養及公共場所照明、路燈、節日燈飾等公用水電費；

③綠化養護費；

④公共環境清潔衛生費；

⑤安全保衛費；

⑥辦公費；

⑦直接用于管理區物業管理的固定資產折舊費；

⑧法定稅金；

⑨其它為管理而發生的合理支出；

⑩合理利潤（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區、寫字樓、商住樓、營業樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）。

第十二條專項的分攤方式。

實行專項物業管理服務收費的按下列公式計算，每月據實分攤收取。

轉供電、二次供水分攤公式：

用戶實用量×（單價+總損耗費÷全部用戶實用量）

電梯、中央空調分攤公式：

用戶使用建筑面積×[（耗費+人工費）÷總使用建筑面積]

第十三條物業管理收費標準的申報。

實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準的確定和調整，由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，報價格主管部門審批。

物業管理企業向價格主管部門申領《*省物業管理服務收費申報審批表》（見附件2），填報后，提供以下資料：

①工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》復印件；

②省以上建設行政主管部門核發的《物業管理資質證書》和物業管理服務等級證明；

③物業管理委托合同；

④小區物業管理服務成本等方面的資料；

⑤申請核準物業管理服務收費等級、收費標準的書面報告。

第十四條物業管理收費標準的審批。

物業管理公共收費標準，根據物業管理企業為業主提供的服務項目、服務質量和服務深度，實行優質優價、按質論價的等級定價制度。

價格主管部門會同房管部門通過現場察看、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業主或業主委員會和物業管理企業的意見，同時考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，參照物業管理企業的服務等級，確定物業管理企業公共的收費等級，切實維護物業管理企業和廣大業主的合法權益。

價格主管部門通過核實成本，考慮物業管理成本的補償和合理利潤，根據*省物業管理公共收費標準（見附件3），綜合確定物業管理企業公共的收費標準。

新建住宅區或新開業的物業管理企業，實行政府定價和政府指導價的物業管理收費標準，由價格主管部門根據類比等原則先行核定試行標準，一年內有效。試行期滿，再按綜合考核的結論確定收費等級和收費標準。

第十五條物業管理企業收費的跟蹤管理。

物業管理企業收費實行服務質量跟蹤制。價格主管部門不定期到現場了解物業管理收費情況，聽取業主和業主委員會意見。當物業管理服務質量發生變化時，價格主管部門有權調理其收費等級和收費標準。

第十六條物業管理費用的收取與繳納。

①業主或使用人在辦完購房或租賃手續后（以交鑰匙為準），物業管理公共費由業主或使用人按月交納，已購買但未入住的，業主交納50%物業管理公共費；未出售、出租、使用的空置房的物業管理公共費由開發經營單位或包銷商按50%物業管理公共服務費交納，未使用或入住的房屋，不交納設備運行專項服務費。

②已享受物業管理服務的業主應當根據物業服務合同的約定，按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業管理企業繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理企業有權按國家有關規定和物業管理委托合同的約定追繳滯納金。

③業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

④經物業管理企業與業主、使用人共同約定，公共性物業管理服務費可以預收，但預收期限不得超過三個月。在已預繳費期間業主或使用人搬遷時或者物業管理服務合同終止或解除后，物業管理企業應退還尚未提供實際服務但已預收的費用。物業管理企業不得收取與自身管理或服務無關的交付使用前的開發建設等費用。

第十七條獲得全國城市物業管理優秀示范稱號的物業、省城市物業管理示范稱號的物業，市物業管理優秀稱號的物業，經價格主管部門核定，其服務收費標準可在原等級最高的收費標準25%、15%或10%以內上浮。

第十八條其它事項。

①實行市場調節價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業根據實際提供的服務事項和費用開支情況與物業業主、使用人代表協商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。

②物業管理服務收費實行明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導價的物業管理服務收費，物業管理企業應將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業主（使用人）分攤的費用，應當公布相關的收費票據復印件和具體的分攤原則及計算辦法，接受業主的監督和詢問。

③管理區內路燈、樓梯間照明等共用電費在公共費中列支，不得另行向業主或使用人分攤。

④業主、使用人因房屋裝修產生的垃圾，原則上應由業主（使用人）自行清運，需由物業管理企業清運的，其垃圾清運收費標準由價格主管部門制定。

⑤物業管理區域內供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收此類費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

⑥物業管理服務收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業管理企業不得只收費不服務或多收費少服務。

⑦未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收取費用的，業主和使用人有權拒付。

⑧物業管理企業按規定向業主或使用人收取了物業管理公共費的，其它任何單位和個人不得再重復收取相同性質的費用。

⑨物業管理企業與業主和使用人之間發生的價格糾紛，由業主大會或業主委員會協調解決，協調不成的可由價格主管部門商同物業管理行政部門裁定。

第四章罰則

第十九條物業管理企業要自覺接受價格主管部門的監督檢查，對有下列違反本細則之一者，由價格管理部門依法予以處罰。

①未按規定到價格主管部門辦理報批手續，擅自收費的；

②越權定價、擅自提高收費標準的；

③擅自設立收費項目、亂收費的；

④不按規定實行明碼標價的；

⑤提供服務質價不相符的；

⑥只收費不服務或多收費少服務的；

第2篇：物業管理服務細則范文

【關鍵詞】物業管理；現狀；改進措施

一、引言

近幾年，隨著我國社會主義經濟建設快速穩定發展，人們生活水平不斷提升，對生活環境的要求越來越高，對物業管理的要求也越來越高，最基礎的保潔、保安、維修養護工作已不能滿足人們日益增加的生活需求。因此，物業管理行業就顯得尤為重要，物業管理服務領域就需要逐步延伸，為業主們構建生活、娛樂、商務、教育為一體的服務中心來滿足不同人員的需求。相對物業管理服務中的一些新情況、新問題也就逐步凸顯出來，問題亟待解決。

二、物業管理行業的發展現狀

1.物業管理行業發展速度快。物業管理行業作為新興的現代化住房管理模式，發展迅速，行業不斷壯大，不論是從物業企業的數量，人員的素質，服務領域覆蓋范圍，企業的經營能力，服務水平都在不斷增強，逐漸成為一支重要的社會管理力量。

2.物業管理領域不斷拓展。我國物業管理服務領域是逐步發展起來的，從早期的公有住房和集資住房到今天的商品住房，再到現在的商業、寫字樓、辦公樓，從老舊的維修、保潔服務單一，延伸到現在的綜合配套服務，包括保潔、保綠、保安，綜合娛樂、教育、商務等公共物業管理服務。目前，物業管理市場還在逐漸擴大，逐年增加，覆蓋面越來越廣泛。

3.物業管理服務規范性不強。我國是物業管理發展比較晚的國家，物業管理制度不完善，很多都是參考國外的物業管理方法，在相關的法律法規制度還不完善不健全，責權利劃分不明確，條款細則不清晰，為物業管理工作增加難度，也有一些物業公司依據自己的標準開展工作，很多時候缺乏合理性和合法性。各地方成立的物業管理協會相關法規制度不具有強制力，只有政策上的指導、監督和協調作用，使得各物I企業之間形成惡性競爭，擾亂了市場秩序。

4.物業企業與業主之間矛盾日益凸顯。物業是服務型企業，是為業主提供服務的。但現實生活中，物業企業認為管理是重點，與業主背道而馳，業主認為服務是基本。因此物業與業主矛盾日益凸顯，積怨越來越深，投訴大大增加，久而久之形成惡性循環，造成一些小區問題矛盾遲遲得不到解決，導致物業費難以收繳，物業暫停部分物業服務，周而復始，小區管理就無法開展。另外，隨著物業管理企業規模逐步擴大，自身準備不夠充分，物資、人員配備等方面不夠充足，與業主之間的溝通不到位，使得業主與物業管理企業之間對立情緒越來越嚴重，影響了物業管理工作的開展。

5.物業管理人員素質較低。物業管理服務質量的好壞主要取決于物業管理企業的整體素質。目前，我國物業管理企業作人員普遍沒有經過專業的培訓持證上崗或考取相關從業證書，整體素質不高，提供的相關服務水平也就相對較低。工作人員在工作中服務不到位，與業主之間沒有良好的信任，矛盾重重，從而導致物業費收取困難。

三、物業管理行業發展改進措施

1.深化對物業管理的認識。物業管理是社會化進程中的一個新型產業，物業管理行業迅速發展，在我們日常生活中的作用越來越重要，已經成為人們生活中依賴不可或缺的一部分。但當前我國物業管理中存在的問題越來越多，需要我們政府乃至全社會都加以高度重視和全力支持，進一步推進物業管理工作的快速穩定發展，不斷規范和完善。

2.逐步擴大物業管理行業市場規模。物業管理行業是社會化進程的產物，是房地產業迅速發展過程中壯大起來的。目前我國物業管理行業主要依附于房地產開發企業，不能擺脫房地產開發企業獨立經營，自負盈虧。應對物業管理行業實行嚴格監管制度，合理配置資源，節約成本，促進物業管理行業規范性發展，從而擴大物業管理行業市場規模。另外，從體制上與房地產開發企業逐步分離，改變老式建管不分的弊端，嚴格物業管理的早期介入和物業接管的相關制度，明確物業管理行業各方的責權利，是物業管理行業規模擴大，管理正規。

3.依法明確雙方權利和義務。近年隨著物業管理企業的壯大，我國建設主管部頒發了《物業服務企業資質管理辦法》《物業管理條例》相關法律法規，加強對物業管理企業的監管，規范物業管理行業市場秩序，逐步提高物業管理服務質量和服務水平。對物業管理企業監管的同時，也應加大物業管理相關條例的宣傳力度，使得物業管理企業和業主充分了解相關法律法規知識，依法行使自己的權利和各自應盡的義務，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。

4.建立健全物業管理法律法規體系。物業管理行業是涉及與多部門聯系合作的關系，這些關系需要法律、法規進行規范和調整。根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律法規，我國地方各政府和相關主管部門，應結合本地實際，制定適合自己的相關條例，建立健全物業管理法規體系，便于物業管理企業更好的開展工作。

5.提升工作人員素質，提高服務水平。物業企業要注重內部培訓，逐步提升工作人員的素質修養，進而提升物業企業整體素質。一方面，要切實轉變思想觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意搞好優質服務。注重學歷提升和專業課程學習，提升自身的專業知識及專業能力；另一方面，加強物業管理人員語言表達能力的訓練，強化合作意識，注重溝通方法，與業主之間構建和諧的合作關系，將物業管理企業打造成一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的管理服務隊伍。

參考文獻：

[1]韓梅. 我國物業管理行業現狀及其發展的探討[J]. 濰坊高等職業教育2008 12.

第3篇：物業管理服務細則范文

    第二條  本辦法適用于經省建設行政主管部門對住宅小區物業管理資質認證取得《資質證書》和物價部門進行物業收費資格審查，取得《收費許可證》，工商行政管理機關登記注冊的物業管理企業，按照國家有關規定，對城市住宅小區內的住宅和非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。

    本辦法所稱的物業管理服務收費，是指物業管理企業接受物業產權人、使用人委托，對城市住宅小區內的房屋建筑及其附屬設備、共用部位、共用設施、綠化、衛生、交通、保安、環境容貌等項目，開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

    第三條  各級物價部門是本轄區城市（鎮）住宅小區物業管理服務收費的主管機關。物價部門應會同政府房地產行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。

    第四條  物業管理企業開展物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。

    國家鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

    第五條  物業管理服務收費屬為全體?。ㄓ茫籼峁┕驳氖召M，實行政府定價；屬為公眾代收代辦性質的大眾收費實行政府指導價；屬為滿足部分?。ㄓ茫粜枰峁┑奶丶s服務，除物價部門規定有統一收費標準外，由經營者自主定價。

    第六條  政府定價的公共項目的主要內容包括：

    （一）清潔衛生管理。包括小區內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部位的衛生清潔、生活垃圾清運以及經常性的保潔；

    （二）綠化養護管理。對綠化物進行定期的修剪、施肥、更新，保護綠化物生長；

    （三）保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值班，維持小區的公共秩序；

    （四）共用部位日常維修養護。屋面、梁板、柱、基礎、樓道、樓道內外門窗等；

    （五）水電設施管理。對配電設備、水泵房及水泵設施進行日常管理維修。樓內公共蓄池水定期清洗消毒；

    （六）排污設施管理。清疏和維修排水管道、化糞池；

    （七）供暖設施的維護。每年定期維護維修供暖設施；

    （八）小區內的道路、景點、護欄等日常維護；

    （九）高層樓宇增設的服務項目。配備電梯管理人員，搞好電梯維護和保養；

    （十）根據需要增設的其他服務項目。

    第七條  公共服務項目實行綜合服務收費，費用構成如下：

    （一）管理服務人員工資和按規定提取的福利費；

    （二）共用部位、公用設施、設備日常運行、維修及保養費；

    （三）綠化管理費；

    （四）保潔衛生費；

    （五）保安費；

    （六）辦公費；

    （七）直接用于物業管理的固定資產折舊費；

    （八）法定稅費。

    本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用支出。

    物業管理的收費逐步達到成本收費和一定的利潤。

    第八條  政府定價的公共服務收費，全省現階段的最高收費標準（每月每平方米使用面積）為：

    （一）普遍多層住宅0.25元；

    （二）高檔住宅區、別墅區0.5～1.00元。

    獲得省級或國家級的城市物業管理優秀住宅小區可分別上幅10％和20％。住宅小區內的辦公、工商業用房按建筑面積收費，收費標準可高于同類住宅，具體幅度由各地確定。

    各地物價部門可按照上述標準，根據本地區群眾承受能力、小區規模、環境、設施、服務項目的多少和服務的質量，以獨立小區為單位核定。

    電梯運行費可根據單獨樓寓，獨立核算，另行收取。供暖設施的維護費根據各市縣熱費（包燒費）價格是否含供暖設施維護費的實際情況，由各市縣確定。

    第九條  實行政府指導價的服務主要是，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費。

    指導價的服務收費，由各市縣物價部門會同房地產行政主管部門確定指導價格，物業管理企業可在政府指導價格確定幅度內確定具體收費標準。

    第十條  實行經營者定價的服務主要是，物業產權人、使用人、房屋自管部位、設備、設施維修維護；物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務；物業企業利用住宅小區的場地、設備等條件開展的多種經營活動。

    經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人代表、使用人代表協商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

    第十一條  物業管理服務的收費項目、收費標準、服務內容和服務質量應當在物業管理合同中明文約定。

    第十二條  物業管理服務收費實行明碼標價制度。應在收費地點或經營場所公布收費項目、收費標準、服務內容等。物業管理服務收費實行收費許可證制度，物業管理單位應到當地物價部門辦理《物業服務收費許可證》，持證收費。

    第十三條  物業管理企業應以6個月為期在小區公共場所公布收費的收入和支出帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業主管理委員會或物業產權人、使用人的監督。

    第十四條  物業管理企業應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向住戶提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

    第十五條  物業管理企業在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯吕米≌^的場地、設備等條件開展的多種經營活動，其收益要全部用于補充物業管理費用，并接受?。ㄓ茫舻谋O督，不得挪用。

    第十六條  實行物業管理的住宅小區物業產權人、使用人，應按照物價部門核定的收費項目和收費標準，向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽訂的服務合同要求追償。

    第十七條  物業管理企業應按國家規定建立有關財務會計核算制度，接受物價、審計、財稅部門的監督。任何單位、團體、個人不得巧立名目向物業管理單位亂收費。在現階段核定的收費標準未達到成本的情況下，按照國家有關規定，給予減免費稅政策，以支持物業管理的發展，降低物業管理成本、減輕住用戶的負擔，促進住房制度的改革。物業管理收費原則上按月或按季收繳。

    第十八條  物業管理企業與產權人、使用人之間發生收費糾紛，由物價部門會同政府房地產行政主管部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

    第十九條  物業管理企業已接受委托對住宅小區實施物業管理，并收取公共費的，其它公安、街道等部門不得再行收取治安、衛生等重復性質和內容相同的費項。

    第二十條  對單棟大廈、寫字樓、工業區委托物業管理的，也可參照本辦法執行。

    第二十一條  凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監督檢查機構依照國家有關規定予以處罰：

    （一）越權定價、擅自提高收費標準的；

    （二）擅自設立收費項目，亂收費用的；

    （三）不按規定實行明碼標價的；

    （四）提供服務質價不符的；

    （五）只收費不服務或多收費少服務的；

    （六）其它違反本辦法的行為。

    第二十二條  本辦法前的有關規定，凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。各市、縣物價部門、房地產行政主管部門可依據本辦法制定具體實施細則。

第4篇：物業管理服務細則范文

第一條為規范物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》特制定本管理細則。

第二條本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第二章物業服務收費管理

第四條四川省人民政府價格主管部門會同建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。市（州）、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作

第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅物業服務收費實行政府指導價，普通住宅以外的物業服務收費實行市場調節價。普通住宅的范圍由各市、州確定并報省建設行政主管部門備案。

第七條政府指導價由市、州（或者授權縣）政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定和調整，并定期公布。各地應當根據物業管理服務等級標準等因素，制定、調整物業服務收費政府指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

第八條前期物業管理階段，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定前期物業管理服務內容、服務標準、物業收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第三章物業服務收費計費形式

第九條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業服務費用（包括政府指導價和市場調節價）。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在物業服務資金中除按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條物業服務收費按法定產權面積計算（以產權證登記建筑面積計費，未辦產權證的以售房合同中建筑面積計費）。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預收。

第四章物業服務收費形成

第十一條實行政府指導價的物業服務收費，由業主和物業管理企業按照本細則規定和當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報當地價格主管部門備案。

第十二條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

第十三條物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修資金列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十四條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務資金年度預決算并每年至少公布一次物業服務資金的收支情況。

業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第五章實施

第十五條物業管理企業在物業服務中應遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十六條業主應當按照服務合同約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業也可以依法追繳。

第十七條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第十八條業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第六章相關價格、收費的管理

第十九條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內的手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十條利用物業公共部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金（產權屬物業管理公司的除外），也可按照業主大會的決定使用。

第二十一條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十二條物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第七章監督與檢查

第二十三條物業服務收費按規定實行明碼標價。物業管理企業應當將收費項目、收費標準和提供相應的服務內容、服務質量在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

第二十四條物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第二十五條各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由各級政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第八章其他

第二十六條各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門可依據本細則制定、調整物業服務指導價收費標準，并報省物價局、省建設廳備案。

第5篇：物業管理服務細則范文

1、開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。

受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。主要表現在：一是面積分攤不合理，配套服務設施不兌現；二是房屋出現質量問題后，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。三是開發商越權承諾減免、打折物管費，給物業公司增加負擔。比如：__小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題后，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。另外，還有一些老小區，不少還是單位和部門開發的，由于設計、規劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關注。

2、物業管理服務不規范、不到位。

一是物業企業員工素質不高、服務不規范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防范，輕對物的安全監護。三是物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一、面窄。物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區文明建設契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務。四是物業管理企業財務收支不透明。業主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業企業缺少長遠發展和規?；l展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不愿意繳費。20__年度，__縣物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉辦53起，__2民聲熱線轉辦248起，西雙湖論壇投訴__6起，網絡輿情督辦__9起，愛衛會轉辦2起，軟辦轉辦1起，縣人大、政協轉辦9起。

3、業主繳費意識不高，物業費收繳率偏低。

首先是有的業主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業管理觀念。部分城區職工習慣福利分房，都對有償服務產生抵觸情緒。其次，部分業主把物業管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業公司就應該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。只要物業公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業主把物業公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分

機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局20__年的物業費繳納統計表明，20__年全縣統計上報的31個小區，總戶數為14303戶，其中機關事業單位戶數為2591戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為924戶，分別占總戶數和機關事業單位戶數的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。20__年__縣物管小區收費統計表明，__縣25家物業管理企業，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業只有20﹪。微利保本企業達55﹪，虧損企業達25﹪。還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的項目完成，開發商撤離，不再“輸血”，物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。4、監管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。

受管理體制不順、部分業主公德意識不強等因素影響，有的小區內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、居住房破墻改為營業用房、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和協商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發揮。按照20__年5月1日實施的《__省物業管理條例》規定：“街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居（村）民委員會應當予以協助和配合”。然而，事實上，居委會對小區是放任不管，形同虛設。一個小區，少則數千人，多則數萬人，不少小區，比農村的村委會還大，小區里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協調解決。另外，建設部門、房管部門、質檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執法范圍不明確，小區成了執法空白區域。同時，沒有很好發揮業主委員會的作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物管企業與業主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業主自治管理和其它物管工作的開展。

5、物業管理法律法規不健全。

國家關于物業管理的法律法規不完善?！禵_省物業管理條例》雖然已經頒布，但是，有許多規定無法操作。比如，對小區內，沒有建立業主大會和業主委員會的沒有強制性規定，也沒有規定不成立或不備案的法律后果。無法體現業主自治管理。市縣《物業服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權威性和可操作性的物業管理法規體系。

1、健全制度，加大對開發商的監管力度。

根據外地經驗，開發商應該按照建設造價比例繳納一定數額的公共維修基金，制定售后服務制度，加強對開發商工程質量和環境質量的監管，防止開發商偷工減料、降低公共配套設施和環境質量的行為。在項目前期規劃、設計時，房管部門就應該對小區的基礎配套設施提前介入監管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，保證居住小區建設少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業管理服務打好基礎。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業主使用的現象發生。要制定嚴格的小區交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕，和不作為、亂作為現象。要組織開展物業管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發商和物管企業盡快落實維修、維護和整改。對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發商以及行業主管部門、相關工程監管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決。對新建小區的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區基礎配套設施等方面，進行全方位監管。

2、規范行為，提高物管服務水平。

房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業小區的交接，認真完成物業公司的資質初審工作。要做好住宅小區前期物業招投標的監管工作。要根據創建市優小區的標準，對各小區進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業主投訴，用于監督物業公司的服務行為，督促物業公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規定予以罰款，或發動小區業委會辭退物管企業，或限制其參與物業招投標，直至吊銷其資質。要建立培訓制度、提升物業從業人員及業委會的整體素質。要倡導物業服務企業通過建立分析制度整合資源，創新服務理念，優化服務質量，降低管理成本，為業主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業公司創先爭優。制定獎懲措施，優勝劣汰。要經常開展小區物業管理工作評比。對獲得省優、市優的物業公司要予以獎勵。要對物管企業給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養本土龍頭型小區物管企業。扶持優秀物管企業發展壯大。要抓好小區物管企業進駐招標關，提高物管企業進駐的門檻，物管企業進駐小區要向優秀物管企業傾斜。鼓勵物管優秀企業開展規?；?、集約化經營。全面提升__縣物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經驗，嚴格控制開發商自主運營物業公司。要加大小區環境整治力度，逐漸解決老小區無人管理、環境臟亂差等問題。

3、創新手段，破解物業費的收繳難題。

物業收費難、業主不交物業費，直接導致物業服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業主明白自己

的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了業主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業費的業主，要在小區宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發其工資，情節嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業執照等環節要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區內現場開庭，快速審結、執行清理拖欠物業費行為；物業所有權發生轉移時，業主要與物業服務企業結清物業服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續時，要對欠繳物業費的月業主進行限制。4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。

要以《__省物業管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區物業管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發揮街道辦事處（鄉鎮人民政府）的綜合管理職能，將物業管理與社區管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區業主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區自治建設。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮、社區居委會、住宅小區業委會四級物業管理體系。房管、規劃、公安、環保、工商、城管、水務、居委會以及物管協會、業主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區和問題突出小區的維修改造力度。開發商、物管企業和業主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區物業管理的持久戰。

第6篇：物業管理服務細則范文

秋高氣爽，碩果飄香。今天，我們在這里隆重召開全區物業全覆蓋工作暨農民集中安置區物業管理規范化建設工作會議，主要是貫徹落實《市區推進物業管理工作實施方案》號文件精神，進一步統一思想，深化認識，細化任務，強化責任，提升農民集中居住區建設管理水平，切實提高農民集中居住質量，通過我區城鄉物業全覆蓋工作暨農民集中安置區物業管理推動物業管理行業規范有序發展，努力為城鄉居民群眾創建一個安全、舒適、文明、和諧的居住環境。我相信，通過這次會議，必將推動我市物業管理工作邁上一個新的發展階段。下面，我講幾點意見。

一、今年以來全區農村社區建設的情況

眾所周知，物業管理工作是社會建設和管理的重要基礎性工作之一，也是改善民生的一項重要抓手。提升物業管理水平，實現住宅小區物業管理全覆蓋，也是提升城市形象、優化人居環境的重要保障，更是關系民生的重大問題。我們所說的全覆蓋就是城市建成區范圍內，以住宅為主、人口規模達人或戶數達戶的居住生活聚集地，以及分散居住樓、生活大院等市區各類住宅，要按照‘封閉式管理，開放式服務’的要求，分類實施物業服務與管理，全部實現‘五個有’，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理的物業管理服務標準。

月日，我區召開了全區物業全覆蓋工作暨農民集中安置區物業管理規范化建設動員大會，全區上下對這項工作反響較大。各鄉鎮、街道和有關部門都做了大量的工作，思想認識進一步統一，各方面工作正在啟動，呈現出良好勢頭。

主要有四個特點：

一是行動快。各鄉鎮、街道都把啟動社區建設作為農村工作的頭等大事來抓，繼續強化領導，完善措施，按照區委要求迅速展開工作，全力推進。區城建部門充分發揮職能作用，先后召開全區農村社區建設動員會、鄉鎮座談會、調度會等，在全區范圍內進行動員部署和協調調度，掀起了社區建設的。并且，先后制定出臺了《區老、舊小區物業管理服務標準》、《市區物業服務企業評議和退出機制暫行辦法》《市區農村散居住宅物業服務事項與質量規范》等相關配套文件；分類指導，有序推進。

二是措施實。各鄉鎮都出臺了具體實施辦法和細則，在領導保障、資金扶持獎勵、房屋土地置換、土地流轉、稅費優惠減免、企業部門領導幫扶社區建設等方面進行了明確規定，為下一步社區建設創造了良好環境，提供了強有力的政策支撐。為加快推進全區物業管理全覆蓋，對老舊小區，我們將采取先試點再推行、先探索再推廣的做法逐步展開，新繁西街社區的物業管理進行驗收合格后，將在全區進行推廣。對農村散居，以居民自治組織為主體，對基礎條件相對較差，難以實行封閉管理的小區提供物業服務。針對此類社區住戶散、人員雜、封閉管理難度大的特點，選擇1至2個進行了重點突破。

三是步子大。各鄉鎮、街道立足實際，精心選擇，都做到了每個鄉鎮有3個至5個示范點，都積極行動、全力發動、政策促動，拿出最有實力的企業、最強勢的部門和最精干的干部投入到這項工作中來，為社區建設提供了無盡的力量源泉。區直有關部門和各金融機構在這方面也做了很多的工作。區國土局圍繞如何搞好農村宅基地的供應、土地指標置換專門召開了會議，拿出了意見。各金融部門圍繞如何搞好農民住房貸款供應研究了措施。區規劃設計院已經設計出幾套農村建房模式。，提供了可供選擇的范式。

四是辦法多。農村社區建設是一項復雜的系統工程，必須創新實踐，多方施策。除了加強領導、強化考核，大力幫扶、共建雙贏、資金扶持、激勵保障外，都各顯其能、各展其長，研究如何盡快的啟動。

城建局深入到各個社區開展調查研究，廣泛聽取轄區企業、單位部門和居民群眾的意見建議，制定了目標考核細則，明確了全區推進社區物業服務全覆蓋的目標任務，經過整合建立了40個基層組織——住戶委員會，物業服務得到全面落實，成立長效管理制度初步建立，房屋及其配套設施管理權責不清、服務缺位等突出問題基本解決，群眾居住環境和質量進一步改善和提高，努力實現物業服務全覆蓋。

4、6月18日，區委、區政府組織全區13個鄉鎮及相關部門在區房管局召開“城鄉物業管理全覆蓋工作推進會”，城建局積極開展工作，按照《物權法》和《市物業管理條例》相關規定制定了《業主大會、業主委員會設立操作守冊》，并發送到各鎮（街道辦事處）。目前，我們這工作已經完成了分之，全區已經有個小區的居民實現了物業全覆蓋，占到應覆蓋的%。

二、下一步工作需要注意的幾個問題

1、提高認識，解決思想問題，要解決好思想認識問題。這項工作是大勢所趨，區委、區政府已經越來越明確的擺上重要議事日程，下一步我們將采取一系列的措施來推動這項工作，因此要進一步落實責任。抓緊召開會議，落實責任和任務，給基層壓擔子、提要求，獎優罰劣。要加強對社區支部書記的培訓，把干部的積極性調動出來，發揮出來，帶領群眾走上致富之路，實現農民向市民的轉變，不出村就過上城里人的生活。

2、多方籌資，解決資金問題。各金融機構要深入研究金融政策，勇于創新，積極爭取上級支持，解決好有錢投放、有錢能夠投放到農村農民的辦法和措施，為農村社區建設提供金融支持，把錢貸出去，用在農民建房上。要建立對社區建設的以獎代補機制，鼓勵補貼社區建設。并居社區要研究好與幫扶企業的關系，開展多種形式的深度合作，謀求社區居民和企業的雙贏。

3、夯實基礎，解決好基礎設施配套問題。要把加強農村社區基礎設施建設作為推進農村社區建設的關鍵環節來抓，按照“科學規劃、合理布局、配套建設、功能完善”的要求，切實抓好。

4、加強管理，解決好收費難與收費低的問題。部分小區居民因無力繳費或者繳費意識不強，平均物業管理費收繳率不足20%?！笆召M難”使許多物業公司無法進行正常物業管理服務，已成為制約物業管理實現全覆蓋的一個突出問題。而收費低也是制約物業管理實現全覆蓋的一個重要因素。我們制定這個標準在制定時優先考慮的是我市經濟發展水平和居民承受能力，對于物業公司能否盈利則沒有著重考慮，有點顧此失彼。因此，有關部門要在調查基礎上，盡快拿出一套切實可行、解決問題的方案。

三、幾點要求

1、加強領導，明確責任，強力推動

提高物業管理和服務水平是市區群眾的迫切需要，也是市、區政府及相關部門、駐城街道社區和物業管理單位的共同職責。要加強組織領導，抓好基礎工作，嚴格督查考核，強化責任分解，確保實現物業服務滿意率和物業管理覆蓋率雙提高的目標。

2、加強宣傳，培訓教育，營造氛圍

在全區農民集中居住區深入開展以“新家園、新生活、新風尚”為主題的“三新”宣傳教育活動，充分發揮農民群眾主體作用，促進農民集中居住區民主自治、自我服務、共建共享。加大宣傳培訓力度，注重典型示范，引導農民群眾樹立自主、自立、自強意識，促進農民群眾文明素質提升和文明習慣養成。

3、加強管理，分類指導，形成機制

重心下移，分類指導。工作推進由區政府負總責，區行業主管部門具體組織落實，街道負責執行，市區各街道在現有城管街巷清掃隊伍基礎上組建物業服務中心，承擔公益性的物業服務職能，可以組織人力物力直接管理與服務，也可以利用專業化公司組織服務外包，逐步建立公益性與市場化相結合的新型運作機制?！?/p>

4、加強服務，抓住難點，層層落實

第7篇：物業管理服務細則范文

一、物業檔案的概念

檔案來源于文件，文件是檔案的前身。一切檔案都是在文件使用完畢或辦理完畢后轉化而來的。

（一）檔案的定義

“檔案”一詞在我國始見于明代，但最經常被引用的出處是清康熙十九年（1680年）的《起居注》。該年十月，在批閱秋審眾犯冊時，“上問：‘馬哈喇之父與叔皆沒于陣，本身亦有功牌，其罪如何？’大學士明珠奏曰：‘馬哈喇之父、叔陣沒，皆系松山等處事，部中無檔案，故控告時部議不準。

我國對檔案學的研究從本世紀二三十年代開始。至今，全國檔案界對檔案一詞的定義多有論及，提法各異。何魯成在《檔案管理與整理》中寫道：“檔案者乃已辦理完畢歸檔后匯集編制留待參考之文書?！?960年第一期《檔案工作》雜志社論中寫道：“檔案是本機關在工作和生產中形成的，具有一定保存價值的，并且經過立卷歸檔，作為真實的歷史記錄集中保管起來的各種文書材料（包括技術、影片、照片、錄音帶等等）?！?985年國家標準局的《情報與文獻工作詞匯基本術語》和《檔案著錄規則》中檔案定義為“國家機構、社會組織和個人從事政治、經濟、科學文化等社會實踐活動直接形成的文字、圖表、聲像等形態的歷史記錄。”1996年7月5日修正公布的《中華人民共和國檔案法》從法的角度規定了檔案的范圍：檔案是指過去和現在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經濟、科學、技術、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄（《中華人民共和國檔案法》第二條）。

（二）物業文件與物業檔案

物業管理工作形成的文件主要有兩大部分，即物業管理公司日常運作形成的普通管理文件和物業管理實際操作接收和形成的多種專業性文件。這些文件完成了現行功能之后，就過渡為物業檔案。

物業管理公司日常運作形成的普通管理文件包括行政管理文件、人事管理文件、財務管理文件等。物業管理處接收的專業性文件包括接管驗收時接收房屋的建筑工程資料、設備和產權資料；形成的專業性文件包括住戶入住后不斷形成并補充的業主（住用人）資料；常規物業管理過程中形成的物業維修文件、物業租賃文件和管理服務文件；物業管理公司開辦多種經營活動形成的經營管理文件等。

（三）物業檔案的分類

物業檔案是物業管理公司在從事物業管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業管理的不斷發展和完善，物業檔案的種類也不斷增加，但總的來看，物業檔案基本上可分為兩大部分：一部分是物業公司日常運作形成的普通檔案，包括黨群工作檔案、行政管理和經營管理檔案、基建檔案、設備檔案、會計檔案、人員檔案、科研檔案、聲像檔案、榮譽檔案等；另一部分是基層物業管理處日常運作形成的物業管理專門檔案，包括物業清冊、物業維修檔案、物業租賃檔案、業主及住戶檔案、物業管理服務檔案等。

二、物業檔案管理現代化

（一）物業檔案管理現代化的含義和內容

管理現代化就是把管理工作信息化和最優化。隨著現代科學技術的發展，無論是物業管理還是檔案管理，都在向著現代化的管理目標邁進，物業檔案的現代化管理也成為必然趨勢。

檔案管理現代化的內涵包括兩方面：一是指現代科學技術和方法的應用；二是要達到優化、取得最佳效益。對物業檔案管理來說也是如此。

（二）物業檔案管理標準化

我國現行的檔案管理標準包括基礎標準、業務技術標準和相關標準，國家檔案局編制的《檔案工作標準體系表》大致涵蓋了檔案管理工作領域內所有的標準。由于物業管理工作在我國僅有十幾年歷史，物業檔案管理更是檔案行業和物業管理行業中雙重的新課題，所以國內尚未制訂出關于物業檔案管理的標準。在具體工作中，應盡量參照各相關標準，如《檔案著錄規則》、《科學技術檔案案卷構成的一般要求》、《檔案號編制規則》、《檔案工作基本術語》等作為工作指導。對一些較為成熟的物業管理公司來講，如果條件具備，完全可以自行制訂本公司的物業檔案管理標準。

（三）現代化對物業檔案工作人員的要求

檔案管理現代化是不斷完善深化的過程，這一過程也要求檔案人員不斷提高自身的素質，包括思想意識、知識結構和操作技能等。

樹立科技進步和科學管理的觀念是提高人員現代化意識的基礎。既然現代化是一個永無止境的進程，人員也就必須習慣于不斷反省、不斷思變，在總結經驗、著手當前的同時放眼未來。既然物業檔案管理是一個新課題，就必然存在許多有待完善之處，在巨大的潛力可挖掘。物業檔案管理這一領域是大有可為的，要想永立這一行業潮頭，必須有要有前瞻性，首先就是要打好思想意識這個基礎。

三、物業檔案的特點

（一）檔案種類多樣化

由于物業檔案的主體包括物業服務公司、物業服務人員、物業的使用者、物業的開發商、設計者、工程設計方、承建商，以及政府有關部門如計委、國土局和房管局、城市規劃局等單位。因此，在物業服務活動中就形成了各種類型的專門檔案，如產權檔案、會計檔案、科技檔案（基建檔案、設備檔案）等專門檔案。這也是物業檔案不同于其他類型的專門檔案的一個顯著特點。

（二）載體形式多樣化

物業檔案種類的多樣化決定了物業檔案形式多樣，主要有圖、文字、卡、冊、表。其中“，圖”是指根據實際需要繪制的各類平面圖、示意圖。 “文字”是指在物業服務活動中形成的各類文字材料，包括早期介入文件、接管驗收文件、房屋及設備的修繕工程合同、房屋租賃合同、房屋裝修合同、業主和住戶來訪記錄、代收費用的協議等。這部分材料數量大、種類多，是物業檔案的主要組成部分。“卡”是指根據需要制作的內容濃縮、檢索方便的各類卡片，包括設備保養卡、維修記錄卡等?！皟浴笔侵笧榱嗽黾有畔⑷萘?、提高管理效率而建立的業主繳費手冊、綠化管理手冊等?！氨怼笔侵阜课蒡炇召|量登記表、業戶情況登記表、房屋裝修申請表。

（三）檔案的動態性較強

物業可能需要進行維修、養護，業主可能因物業的買賣、交換、繼承等權屬變更而變更，住戶更有可能因租賃關系的改變而頻繁變動，因此，相對應的物業及人的文件材料也要不斷地添加到檔案中去，從而形成物業檔案的一個顯著特點——動態性較強。

（四）公開性和隱秘性并存

物業檔案具有一定的公開性，因為物業檔案記錄著有關物業及對物業進行管理的情況，這部分檔案內容對與本物業有關的所有人員來說都是公開的，如物業的維修檔案，有關綠化、環衛、保安的檔案等。但物業檔案又具有一定的隱秘性，因為它也包含著大量的隱私內容，這部分檔案內容是不便于公開的，如業主（或住戶）的個人資料、物業中的產權資料等。

（五）檔案的完整性

物業管理專門檔案是以一個物業單位為對象組織案卷的，該物業不管發生何種變化，所產生的文件材料都須添加進去，因此，每一份檔案案卷都是一個有機的整體，全面反映了一個物業單位的變遷過程，體現出一種完整性。

（六）和人們的日常生活息息相關

物業管理活動是圍繞人們的日常生活而開展的，沒有哪一種檔案會像物業檔案這樣與人們的日常生活有著如此密切的聯系。許多檔案如機關文書檔案、審計檔案、訴訟檔案等在歸檔以后通常就較少被利用，因為人們的日常生活很少會涉及到這些檔案，而物業檔案則會隨著物業的裝修、租賃、再裝修、再租賃等活動的需要而不斷地被調閱。

四、物業檔案的作用

物業檔案最重要的內容是物業管理專門檔案，它包括兩個部分：一部分是物業本身的檔案，包括開發建設成果的記錄和物業公司接管后對物業進行維修養護和更新改造情況記錄；另一部分是物業業主和住用人的檔案，包括業主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯絡電話或地址、租金、管理費繳交情況等。物業檔案的作用主要體現在這兩部分檔案上。

五、當前物業管理行業存在的主要問題

1.企業規?？傮w偏小。由于房地產開發規模普遍較小，開發方大多自行組建物管公司或成立物業管理處等，造成了一般物業企業難以快速實現高規格、大規模發展，企業規?？傮w偏小的現狀。

2.物管投訴多，社會認可程度低。物業投訴產生的重要原因，一方面是物管企業提供的服務和住戶期望與理解產生了一定差距。另一方面是開發方沒有足夠重視所建物業后期管理須要的客觀條件與運作成本。還有政府未下力氣引導群眾對物業管理消費形成正確認識，造成其社會認可度偏低

六、產生以上問題的原因主要有以下三方面

（一）觀念落后，認識錯誤

1.關于物業管理：物業管理是針對物業產權多元化發展狀態而產生的，業主自管則不在《物業管理條例》調整范疇，不屬于條例規定和承認的物業管理。

2.關于物業收費標準：由于各類物業的類型不同，其管理服務的項目有所差異，需要管理服務的內容和管理服務的難度、深度及細度也不盡相同。不同物業的收費標準應根據不同類型的物業，不同管理服務項目，不同物業管理服務標準，按照國家計委、建設部等有關規定，分別測定出不同物業項目管理服務費的收費標準，報當地物價行政主管部門備案后施行，這才是最科學的收費標準。

（二）配套法規政策規定實施細則嚴重滯后

由于配套政策規定實施細則嚴重滯后，使現實中出現的很多問題沒法快速裁判。物業管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據的配套法規與細節難以出據權威意見，造成公說公有理婆說婆有理。

七、恰當用物業檔案解決物業管理中存在的問題，推動和諧社會的建立

解決當前物業管理中普遍存在的熱點、難點問題，我們應轉變觀念，多方下手，觀念的轉變不僅在于物業管理公司，業主的轉變也是不可或缺的，觀念可以用合同、協議等方式來體現，雙方互相認可，彼此遵守執行，自然矛盾就減少了，即使有不愉快發生，也便于劃分責任，快速解決問題，這也就要求訂立合同時要嚴謹、細致、科學、合理，合同定立后要正確妥善保存，具體在合同中需要體現哪些理念，怎么體現？這都對我們物業檔案管理工作者提出了新要求。

1.業主與物業管理企業是平等關系。在物業管理工作中，物業管理企業受托對物業實施管理，給業主和使用人提供服務，物業管理服務合同一簽訂，雙方就是平等的合同關系，沒有主仆這種帶有奴性的錯誤區分。

2.業主委員會與物業管理公司應當目的相同。業主委員會與物業管理公司目的應是一致的，即共同管好小區。

3.物業管理企業不是什么都管。物業管理公司終歸是企業，職責是以合同的形式約定的，很多社會問題不在物業企業職責范圍之內。

4.物業管理服務不是“免費的午餐”。不少人習慣于過去住房的福利型政策，對物業管理“誰受益，誰付費”原則不理解，甚至持抵觸態度，拒交管理費。其實，業主在享受物業管理提供服務的同時，就有支付物業管理服務費、維護物業完好的義務。事實上物業管理公司實施物業專業化管理，為業主和使用人提供服務，是需要投入成本的，物有所值是最簡單的道理。

5.物業管理治安防范不是看家護院。物業管理公司給住戶、使用人提供的是安全防范服務。物業管理公司主要是按照服務承諾落實相應的防范措施，住戶、使用人不能認為交了物業管理費用，就可以放松警惕性，應以積極的態度做好個人和家庭的安全措施，防患于未然。

6.物業管理企業不是水電供應商。由于歷史的原因，物業管理企業普遍一直為水、電等公用事業部門無償向業主、使用人代收水、電費用，甚至承擔因業主、使用人拖欠、拒交水電費而墊付，物業管理企業“賠了夫人又折兵”。

7.物業管理企業應當依法維權。對于物業公司來說，業主、業委不一定就是弱勢群體，實踐中住戶往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服務費，而物業企業卻沒有很好的辦法應對解決。另外，一些部門、機構人為導致增加物業管理企業負擔。因此，物業企業也有依法維權的權利。

8.在物業管理區域內不光是物業管理公司說了算。個別物業管理企業因缺乏有效學習而沉醉在理所當然的“管理者”角色里，沒有依照相關規定，自己想怎么干就怎么干，成為物業管理行業的害群之馬，這些則應由主管部門查處糾正。

我們應該充分認識物業檔案管理在推動和諧社會的建立上的重要作用，物業檔案管理對構建和諧社會主要有以下三方面社會功能：

（一）它具有教化和益智的社會功能

現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化與品味，使住戶有一種情感的歸屬。這樣的物業管理，能增長住戶的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養。應盡可能多地提供特色服務，努力做到"人無我有，人有我新"。比如在小區內可建立局域網，物業公司通過網絡向業主和使用人及時各種服務通知和信息，同時也利用網絡來加強物業公司和業主，以及業主和業主之間的溝通。只有通過這些普通小區沒有的特色服務，才可以提升小區的管理品位。

（二）具有促進居民身心健康的功能

在衣食無憂的現代都市人群中，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的身心體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質量。因此，就要求物業公司首先在人員的選擇上，應根據崗位的要求，制定嚴格的錄用標準，把好進人關。比如對管理人員，應盡可能地選用那些具有酒店管理經驗的，利用他們良好的服務意識，增加物業服務的內在品質。在安全護衛隊員的選擇上，除了外形的要求，還要在其綜合素質，思想品質等方面進行嚴格的考察和篩選，并輔以不斷的培訓，提高其工作責任心，以最大限度地保證小區的安全。

其次，在服務標準上，不能局限于普通住宅小區的服務要求，可參照商務寫字樓和酒店服務的標準，制定專門的保潔、綠化、維修和安全防范服務標準。如對小區內的單元樓道，至少每天進行一次拖、掃、抹，同時加大保潔巡視力度，最大限度地保證樓道地面、扶手的整潔。大力提倡社會效益和環境效益。物業公司應努力在小區內營造以美化、亮化、香化為主題的良好的居住、生活、休閑環境，讓住戶真切的感受到居住在這兒就是一份品位和一種尊榮。

（三）具有社交和繁榮文化的功能

第8篇：物業管理服務細則范文

Abstract: This article through profits from overseas and the Hong Kong area estate management successful experience, carries on the comprehensive dialysis to the Hunan Province estate management dispute, seeks the solution countermeasure, fundamentally reduces and eliminates in the estate management process each kind of dispute, causes the owner, the developer and the estate management enterprise's relations marches into the benign development, the promotion lake province estate management market perfect and the fast development.

關鍵詞:物業管理糾紛透析 對策

key word: Estate managementDispute dialysisCountermeasure

作者簡介:王綱(1976―),男,湖南新化人,講師,主要從事工商管理、房地產管理研究。

基金項目:湖南省建設廳立項資助課題

近年,湖南省物業管理行業在各級政府和有關部門的關心支持下,在廣大市民的參與下,得到了長足的發展。據統計,到2009年底,湖南省共有物業服務企業2114家,其中一級資質企業9家,二級資質企業116家,三級資質(含暫定)企業1989家。全省物業服務企業共管理各類物業管理項目面積達21414萬平方米,物業管理從業人員達12.29萬余人。

湖南省物業管理工作的發展對改善人居環境、穩定社會治安、促進社會經濟發展發揮了重要作用。但由于物業管理本身存在一些行為不規范現象,業主對物業管理相關法律法規知識缺乏系統了解,加之物業管理方面的法律法規還不健全、不配套等,使大量物業糾紛開始涌現。

一、湖南省物業管理糾紛的類型

(一)物業管理費糾紛

據調查,湖南省物業服務企業普遍存在收費難問題。在實行物業管理的居住小區,實際收費率僅為70~80%,差一點的不到60%,能達到90%以上的實屬鳳毛麟角。湖南省的物業管理收費大多采取包干制的形式,物業企業在物業日常維護上收支不透明,業主對物業管理企業的服務缺少客觀的評價依據,服務水平難以量化。個別物業企業甚至越權管理,少服務、多收費、亂收費,侵占業主的利益,引起沖突。

(二)業主在小區內人身財產受到侵害或傷害引起的糾紛

此類糾紛一是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車丟失或室內被盜引起;二是物業服務企業對管轄范圍內的沙井、化糞池、管道、外墻、溝渠、道路、廣告牌等管理不善,致使業主受到人身或財產的損害而發生的糾紛。

(三)業主違章搭建引起的糾紛

業主擅自亂搭亂建,裝凸出的防盜網、雨蓬;住一樓的住戶搭建私家花園、車棚等現象屢見不鮮。其他用戶對此要求物業服務企業出面制止。這類糾紛中,如物業服務企業查處亂搭亂建行為,則存在無行政執法權的越權行為;如僅對亂搭亂建的個別業主進行勸阻而不拆除違建物,則造成大部分業主對物業服務企業的不滿。

二、湖南省物業管理糾紛產生的原因

從調查和統計的分析看,目前湖南省物業管理糾紛迅速增長大致有以下四個方面的原因:

(一)相關物業管理法律法規不健全

目前,湖南省還沒有建立系統完善的物業管理法律體系,已經出臺的法規層次不高,法律效力有限,還沒有覆蓋物業管理的全部內容,對于解決物業管理糾紛尚無法可依,迫切需要進一步完善物業管理的法律體系,以法律來協調物業管理各主體之間的權利、義務關系,以制度來保障和促進物業管理機制的有效運行[1]。

近年來,湖南省物業管理行業發展很快,物業管理具體性和復雜性凸顯,而相關法律法規的某些條文原則化,缺乏可操作性,對某些問題的規定不明確,這就導致涉及物業管理方面的糾紛和訴訟呈繼續上升的趨勢。

(二)開發企業與物業服務企業權責不清晰

根據調查顯示,湖南省有70%以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的,它們之間本來就有著與生俱來的血緣關系。這種關系使得重建設、重營銷、輕管理的情況無法得到解決。很多物業管理糾紛其實就是購房合同簽訂時諸多隱性或潛在糾紛在物業管理階段的發作?！段飿I管理條例》規定國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。然而,在實際操作中,不少開發企業自行組建物業服務企業,并將其建設中的質量、服務承諾推到物業服務企業頭上。業主入住后發現原來的承諾沒有兌現,在找不到開發商的情況下,業主只能把矛頭對準物業[2]。由此而引發一系列糾紛。

調查表明,湖南省物業管理糾紛中有近70%是由開發企業遺留的問題引發的,主要包括:規劃變更引起居住環境的改變;開發建設單位不按規劃設計要求建設物業管理配套設施;有些小區配套設施權屬不明;房屋及附屬設備質量有問題等。

(三)業主的物業管理意識、消費觀念尚未形成

近幾年,湖南省住房商品化使住房私有率不斷提高,到2007年底止全省現有城市住房總面積31000萬平方米,其中私有住房21500萬平方米,占75%。一個住宅區或者一棟住房內從過去的單一產權人擁有物業,轉變為多個產權人擁有物業。住宅區不能再由原產權單位“一家包攬”負責,而應當推行物業管理,這就使得房屋的維護保養轉變成為業主自己的事情,原由國家或單位支付的住房管理服務支出將由居民自己支付。受中國長期以來實物分房、單位包辦、無償管理的福利分房機制的影響,業主們對自身利益以及共享部位和公用設施設備的維護、使用與管理缺乏一種主人翁意識,民主參與意識就很淡薄;一些業主不知道自己對物業管理享有的權利;個別業主委員會的產生不規范,議事不公開,決策不民主,不能代表業主正確行使權力,不能很好地維護廣大業主的合法權益。更重要的是業主在物業管理中沒有訂立合同的意識。

同時,廣大居民對享受物業管理服務需要付費的觀念也還沒有普遍形成。一些人不習慣于把物業管理當作一種服務性消費,以至出現業主認為不需要物管服務也就不交物管費的想法[3]。

三、解決湖南省物業管理糾紛的對策

既然湖南省物業管理糾紛層出不窮,那么研究物業管理糾紛解決對策就是刻不容緩的。

(一)、完善湖南物業管理法律法規體系

首先,盡快出臺新《湖南省城市住宅區物業管理條例》?！逗鲜〕鞘凶≌瑓^物業管理條例》與新近頒布的《中華人民共和國物權法》及《物業管理條例》在內容存在沖突,不符合上位法規定,與社會現實要求不相適應。隨著湖南省物業管理實踐的發展,其中出現的一些新型糾紛缺乏法律規范來調整,有的長期得不到解決。法律法規的出臺滯后于物業管理實踐。因此,應遵循上位法修改的最新規定,結合湖南省經濟發展的實際,對條例進行修改。同時還應盡快出臺《湖南省物業專項維修資金管理辦法》、新《湖南省物業服務收費管理辦法》等,以規范物業管理行為。

其次,湖南省地方性物業法律法規應更具有實際操作性,同時配以操作細則。憲法、物權法等規定了物業管理相關的基本原則,地方政府出臺的法律法規就是要結合自身的社會經濟發展狀況,根據物業管理公司和業主相互之間經常產生爭執矛盾的焦點,用一些切實可操作的措施來解決。

最后,明確業主委員會的法律地位,以發揮業主委員會在物業管理糾紛中的作用[4]。在我國,業主委員會不能作為訴訟主體,然而,實踐中業主委員會作為業主和業主大會的代表機構,在糾紛的解決中卻起著至關重要的作用。世界上一些發達國家和地區如法國、新加坡和我國香港地區都承認由全體業主組成的團體具有法人資格的訴訟地位。為了加強業主組織在物業管理中的地位和作用,應該由法律明確規定業主大會可以在依法成立并登記后取得法人資格,而賦予其相應的訴訟地位,代表業主大會對物業進行管理。從而加強業主通過司法途徑解決物業管理糾紛的信心。

(二)、提升物業服務人員素質,推行物業管理人員的職業教育

分析近年來逐漸增多的物業管理服務糾紛及消費者投訴典型案例,不難發現:物業管理服務從業人員,特別是小區物業管理服務的主要負責人;業主委員會人員,特別是業主委員會的負責人―業主委員會主任,由于其專業管理技能水平低,缺乏職業道德、法律法規意識淡薄而引發的糾紛占有很高的比重。

嚴格物業管理從業人員行業準入制度,實施物業管理師制度保證了物業管理職業經理人必須是具有相當的學歷和工作經歷,掌握相關的專業知識、技術和能力,有能力承擔有關專業管理工作的高素質人才。物業管理從業人員的規范化、專業化無疑將推動物業管理行為的規范化專業化。因此,實施物業管理服務人員職業化,打造一支精英型的物業管理職業經理人隊伍是解決此類問題的唯一出路。

(三)、加強法制宣傳提高業主民主參與意識,增進業主之間信息溝通

業主參與意識淡漠是物業管理糾紛出現的原因之一。因此,物業服務企業、有關行政主管部門和街道辦事處應當加大宣傳力度,通過辦理培訓班和社區法制宣傳等方式,提高業主的法律意識和參與意識。同時,為業主提供必要有效的溝通方式,例如在小區內為業主提供專用的公示欄和意見欄,有條件的高檔小區還可以設置局域網。這些方式都是消除業主的信息障礙、避免物業糾紛的有效措施。

(四)、加強業主委員會自律,對其進行專業化、規范化建設

我國業主大會及業主委員會在實際運行中存在的諸多問題直接導致了我國物業管理糾紛的逐年增多。法官們在審理物業糾紛的案件看到,95%以上的業主狀告物業公司案件中,業主委員會均無任何的作為,看不到業主委員會在為業主們合法權益保護上的功效,對物業管理上出現問題置若罔聞。因此,必須加強業主委員會自律,對其進行專業化、規范化建設。

加強業主自律主要有兩方面內容:一是管理小區內部設立監事機構(可由業主、使用人、居民委員會等相關專業部門人員組成)以監督業主委員會的日常工作,及時發現問題,解決問題;二是設立業主委員會聯合會。聯合會設立主要是使不同業主委員會的成員能交流經驗,互通情況,學習有關法律與政策。提高全體業主對物業管理的認識水平,形成全社會的監督制約機制。

實行物業管理聯席會議制度。該會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責組織召集,由區縣(自治縣)房地產行政主管部門、居(村)民委員會、公員派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。這種制度使物業管理活動各參與主體之間相互協調監督,交流配合,最終達到業委會運作規范化、決策合法化。將物業管理矛盾糾紛化解在基層,消除在萌芽狀態。深圳市曾實行此制度,取得了顯著效果。

(五)、建立并完善物業管理基層法律援助調解機制

1、構建物業糾紛調解組織體系。參照深圳、廣州等物業管理相對發達城市的先進經驗,各省市可建立由各市房產局牽頭,區、縣(市)房產局為主,街道、社區共同聯動監管的四級管理網絡。根據《物業管理條例》,把街道(鄉鎮)納入物業管理監管的體系,發揮街道、社區在物業行業文明創建、業主委員會成立、物業糾紛調解中的主導作用。及時處理涉及業主及物業管理活動中的各種矛盾與問題。

2、建立高素質的物業糾紛調解律師團。物業糾紛類型多樣,法律關系紛繁復雜,涉及的問題廣泛,政策性強。因此,要及時有效處理好物業糾紛,必然需要對物業知識、法律常識精通的專家人才加入到法律援助活動中。而物業相關方面的律師參與調解糾紛,無論是對提高人民調解組織化解矛盾的能力,還是提高社會公信力都是不二選擇。

參考文獻:

[1] 龐紹強,李曉東. 物業管理的現狀及原因分析. 價格論壇, 2009

[2] 楊曉剛. 物業管理糾紛成因分析. 現代物業, 2007

第9篇：物業管理服務細則范文

一、物業管理的范圍

凡在本院居住的住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。

二、成立機構

為促進物業管理規范運行，設立XXX局物業管理辦公室，辦公室設主任1名（兼），工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用；義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。

物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。

三、物業管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。

3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。

4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。

5、按要求管理好財務收支帳目。

四、相關工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內X—X棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。

2、保衛人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。

3、水電維修人員工作職責

負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

4、義務監督員工作職責

負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。

五、福利待遇及有關要求

1、福利待遇

物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。