農村房屋拆遷法律法規精選(九篇)
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第1篇：農村房屋拆遷法律法規范文
關鍵詞：集體土地 房屋 拆遷 安置 法律
近年來,城市化進程不斷加快,城市周邊農村集體土地大量被征用,本應寧靜的鄉村從此就不再平靜了。在拆遷中因主體涉及多個方面,法律關系又錯綜復雜,再加上巨額利益的驅使, 土地承包、流轉、征收和征用拆遷中的違法違規行為時有發生，損害了農民利益的切身利益,威協到農村社會的穩定，由此而引發的農村集體土地補償安置問題受到極大關注，我們應該從法律的角度理智的思考。
一、農村集體土地房屋拆遷的立法需要
城市房屋拆遷在我國已有經驗，并且也有適用于“在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷”的法律法規《城市房屋拆遷管理條例》。而農村房屋拆遷是近幾年才逐漸進入人們的視線，還沒有成熟的法律條例出臺，工作中，只有土地管理法中的有關規定能對集體土地上的房屋拆遷作以指導，通過征收集體土地所有權的方式，實現對農村房屋的拆遷。但是，農村房屋拆遷中地上附著物補償土地管理法的規定是明顯解決不了的。所以，我國在集體土地房屋拆遷方面的法律還是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的無法可以，無據可循，導致農村房屋拆遷中引發的矛盾此起彼伏，不亞于城市，就其矛盾的復雜和尖銳程度，必須通過法律加以規范。 目前，各地根據本地區的實際情況自行制定有關條例，但是規定條件不同，標準不一，有的百姓滿意，有的百姓怨聲載道，影響安定，所以，針對農村集體土地房屋拆遷中的現實問題，急需國家從國情角度出發出臺合乎民意的農村房屋拆遷管理條例。既要考慮到家庭中的戶籍人口問題，又要考慮到土地房屋的價值狀況，以保障農村多家庭人口戶經濟利益，只有通過這樣詳細準確的立法方可規范農村房屋拆遷，理順農村房屋拆遷中的各項法律關系，保障農村的合法權益，才會有利于拆遷工作的順利開展。
二、農村集體土地房屋拆遷補償的合理合法
農村房屋拆遷不但立法方面存有缺陷，在補償方面也是標準不一，非常混亂，這也是導致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆遷涉及的是國有土地，農村房屋拆遷涉及的是集體土地，它們無論是在土地所有權性質、所有權主體，還是在土地管理方式以及拆遷安置對象等方面都有很多差異，因此不能完全參照《城市房屋拆遷管理條例》去執行。而各級政府制定的補償標準隨意性很大，補償內容不一致,產生了不可避免的矛盾和糾紛。例如，在實際拆遷時，只將房屋、房屋裝修費用、搬遷費用、地上附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，既只對被拆遷房屋本身的價值和區位價值進行補償，而不考慮到庭院空地的利用價值、以及被拆遷房屋上存在的其他權利人的利益損失等,這樣補償標準就會偏低，嚴重損害了房屋所有人的合法權益。 另外，我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而對土地上的房屋征用補償卻沒有明確的規定和具體的計算標準，爭議也主要產生在這里。所以，應考慮到出臺對房屋等附著物的拆遷補償細化補償項目并確定補償計算標準的詳細規定，對拆遷補償原則、補償方式、拆遷程序、救濟途徑、法律責任等做出具體規定。有了規定各地就可以按照規定的計算方法確定具體的補償金額，避免不必要的麻煩，這樣更有利于法律的可操作性和對公民財產權利的充分保障,有利于解決現實中存在的矛盾。
三、農村集體土地房屋拆遷工作程序的合法性
拆遷工作中之所以矛盾重重，暴力事件頻發還有一個重要的原因就是工作程序不透明、不公開，所以百姓不支持，不理解，甚至產生怨恨。例如，被遷戶只知道自己的家要被拆了，不知道他們的家在被拆的同時還會享有哪些權利及如何維護自己的合法權益不受損害，在很茫然的情況之下不是漫天要價，就是暴力抵抗，致使動遷工作難以進行。同時，他們就更不知道自己應盡的義務了，不知道通過合法的途徑提出自己合理的要求，不知道請求政府的幫助解決自己的實際苦難，導致不能按時完成征遷任務，使征遷工作一拖再拖，不能順利開展。所以，要完善拆遷程序,使拆遷各個階段公開化、透明化。通過公正、公開、透明的程序設計來保障征地拆遷的公正合理。 例如，從土地規劃階段就讓公眾參與,并在拆遷過程的始終都體現公平、公正、民主的原則。即在政府征地決策做出之前,應當征求村委會的意見，召集村民大會，與農民進行協商,征得絕大多數人的認同，使集體土地所有者和使用者的主體地位得到尊重。這樣群眾才能理解和支持今后的工作，許多不必要的矛盾和麻煩就不會發生了。另外，拆遷前應加大宣傳力度向被拆遷戶進行廣泛地宣傳，讓百姓了解相關法律法規及政策，以及怎樣拆遷和如何安置補償等，建立公開透明的拆遷工作制度，主動接受公眾監督，給被拆遷人一個平等的權利。同時，在拆遷安置具體操作中加強對參與征地拆遷工作有關人員的法律宣傳，政策培訓、監督管理，避免有些干部在拆遷中不遵法、不守法，。要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。
四、總結
農村集體土地房屋拆遷工作中矛盾主要集中在相關立法不完善、漠視公民私有財產、拆遷補償安置不合理等方面。土地是農民的命根子，房屋是老百姓用一生積蓄換來的最大財產，征用他們的土地，拆掉他們的房屋，沒有相關的合理政策和合情的法律作支撐，他們是不會善罷甘休的。所以，要想農村集體土地房屋拆遷工作順利進行就要完善相關立法、規范行政機關的職能、完善補償機制等。
參考文獻：
[1]陳文坤.新形勢下農村集體土地房屋拆遷法律問題及解決對策[J].科技信息(學術版).2006(10)
第2篇：農村房屋拆遷法律法規范文
[關鍵詞]征地拆遷；市場管理；深圳市；主要問題
[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02
在征地拆遷過程中，房地產評估、測繪以及房屋拆除等中介服務不僅是房屋拆遷的重要環節，還是維護拆遷當事人和公共利益的重要制度。據此，加強對房屋拆遷中介服務市場的監督管理極為重要。從現實中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護被拆遷人的權益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發展的態勢，在征地拆遷過程中出現的新問題使其征地拆遷工作的推進亦趨困難，尤其體現在拆遷服務市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務機構在拆遷服務過程中均對拆遷當事人的利益構成不同程度的損害，引發拆遷矛盾。
1缺乏統一的法律管理規范
統一的法律管理規范是形成和完善征地拆遷服務體系的首要前提，但深圳的現狀是關于規范拆遷服務市場方面的立法幾乎空白，這直接導致成熟的征地拆遷服務市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務的機構以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務機構及其從業人員缺乏有效的行業管理規定。依據國家及深圳市現行有效的法律法規，也只明確規定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設立資格、資質等情況進行規范和管理，而對于拆遷評估機構和拆遷測繪機構而言，房屋拆遷主管部門對其資質、資格進行管理并沒有相應的法律依據或授權依據，如此便導致了拆遷服務機構隨意進入拆遷服務市場，造成市場運作的無序化，從而影響整個拆遷工作的進程。
與此同時，拆遷服務機構缺乏充分的行業規范，其所從事的拆遷服務具有較強的專業性和技術性，行業組織應對其提供專業上的指導和監督，發揮行業組織對該行業管理和規范的職責。目前深圳關于拆遷服務的行業組織有深圳市不動產估價師學會及深圳市測繪學會，但它們僅對拆遷服務機構的執業行為進行監督，現行法律法規及行業組織章程都沒有賦予行業協會對拆遷服務機構的資質、資格乃至準入拆遷服務市場的行為等方面進行管理的權限，使得行業協會作為拆遷服務市場中獨立第三方的地位和作用沒有被充分地體現和發揮，拆遷服務質量也會受到一定的削弱。
2選定拆遷服務機構存在的問題
2.1拆遷服務機構選取程序有待完善
在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務機構通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在拆遷服務工作中的中立性和公正性。拆遷服務工作具有較強的專業性，而拆遷服務機構在從事拆遷服務工作時極少會將具體工作的操作標準等細節向拆遷當事人公開，因此對于大多數被拆遷人來說，拆遷服務工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當事人對拆遷服務機構的資質、資格以及信譽等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務機構與房屋拆遷主管部門、開發商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務機構資質、資格的真實性同樣飽受質疑。
拆遷服務機構在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務工作則容易產生各方面信息的嚴重不對稱，誤導拆遷當事人錯選拆遷服務機構，使得不符合資質、資格或者信譽不良的拆遷服務機構參與到拆遷服務工作中，使評估、測繪結果的客觀性和真實性無法得到保障，由此引發拆遷糾紛。
2.2拆遷服務機構申訴途徑匱乏
雖然在拆遷服務過程中，拆遷當事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務機構的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務機構的過程中，難免會出現同行間的惡性競爭，而現行相關法律規范規定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務機構的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發生，被損害的拆遷服務機構的利益也無法得到充分的保護和彌補。而拆遷服務機構申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務的積極性和能動性，不利于拆遷服務行業的發展。
3拆遷服務機構備案制度不夠健全
3.1拆遷評估機構的備案制度
《房地產估價機構管理辦法》第四十二條規定，資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規定，拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業務。然而，目前深圳市在實務操作中尚未建立相關的拆遷評估機構誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機構形成一種考核機制，約束并規范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機構的管理，不利于在行政管理中融入優勝劣汰的市場競爭機制，從而影響整個拆遷評估行業的健康發展。
3.2拆遷測繪機構的備案制度
對于測繪機構方面的備案制度，相關法律法規在測繪機構備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規定，使得測繪機構雖然受到相關主管部門的監管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當事人的知情權進一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機構時由于信息的極度不對稱而導致不符合條件的測繪機構進入拆遷服務市場，在一定程度上擾亂服務市場秩序。
3.3拆遷單位的備案制度
對于拆遷單位，根據《城市房屋拆遷單位管理規定》的相關規定，拆遷單位的設立及其資質、資格是須由房屋拆遷主管部門進行批準和認定的，也就是拆遷單位的業務范圍、行為規范等方面都受房屋拆遷主管部門的監管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔最繁重的具體拆遷工作，與當事人針對補償方案進行談判、對被拆遷房屋進行爆破、拆除等，關乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當事人利益的行為，對其之后繼續參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運用考核激勵機制規定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。
4違法拆遷行為仍時有出現
深圳市城市建設快速發展的態勢，使相關主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權益的保障；偏重于實體性規定，忽視正當程序保障。由此引發了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。
拆遷項目的實施進度，往往與政府相關部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導致在拆遷工作中，相關行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財產利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠遠不能彌補被拆遷人受損的權益。目前，對拆遷行為較為有效的監督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規范拆遷行為只是治標不治本。
5拆遷服務結果爭議處理機制不合理
5.1拆遷估價結果爭議處理機制
《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條明確規定，拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。此外，《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規定了，市主管部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織應當成立市房地產價格評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。
以上規定雖然對評估結果爭議提供處理的依據和方式，但深圳市在實務操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機制，既沒有設立評估專家鑒定機構，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規定當事人對評估結果有異議的，可以自行委托其他有資質的房地產價格評估機構評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質的房地產價格評估機構復核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關部門或者當事人強勢干預的因素，政府指定的房地產價格評估機構的復核能否客觀公斷是存在質疑的。缺乏一個中立的鑒定機構以及一套完備的鑒定程序對異議結果進行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。
5.2拆遷測繪結果爭議處理機制
對于拆遷測繪方面，《房產測繪管理辦法》第十七條規定，當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。而根據深圳市政府161號令第十六條第二款規定，公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。只有在法律法規另有規定或者特殊情況需要時，拆遷人才可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。
深圳市政府設立的地籍測繪機構為深圳市地籍測繪大隊，主要負責對測繪成果管理、測繪質量監督等提供技術支持。那么，在公共基礎設施建設項目測繪工作中，如有發生測繪結果爭議的，地籍測繪大隊則同時充當運動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結果的客觀性和公正性遭受質疑，尤其面對當前公共基礎設施建設項目日趨繁多，有質疑的拆遷測繪結果無疑會影響拆遷工作的推進。
參考文獻：
[1]王達.房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.
[2]譚曉莉.征地拆遷矛盾現狀及原因研究——以廣州市為例[J].經濟研究導刊，2010（26）.
第3篇：農村房屋拆遷法律法規范文
關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。
2.居住環境的城市化
按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。
3.生存生活方式的城市化
城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。
4.規劃發展管理的城市化
對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題
1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確
按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。
2.補償的主體不明確
從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。
根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。
三、“城中村”改造中土地征收補償出現問題的原因分析
（一）立法上的缺失
對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。
（二）法律和政策貫徹不到位
近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。
但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。
四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策
征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。
第4篇：農村房屋拆遷法律法規范文
關鍵詞：宅基地置換；法律關系；法律問題；制度完善
中圖分類號：DF45 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2014）02-0081-03
一、宅基地置換綜述
（一）宅基地置換的概念
宅基地置換是指根據政府整體的土地用途規劃，為節省土地進行集約利用，引導農民集中居住，將農民所享有的宅基地使用權及已經構建的建筑物、附屬設施根據置換標準，重新在劃定的建設用地范圍內換取新的住房，對節約出來的土地進行更加合理的開發利用，是城市化進程中化解土地、資金難題的重要方法。
（二）我國現行宅基地制度的突出問題
1.一戶多宅和超標占地比較普遍。農民取得宅基地使用權不是通過在土地市場交易取得，而是作為農村集體經濟組織的成員取得。我國農村宅基地制度是為了充分保障和維護農村居民的居住生活，是對農村居民的一種社會福利。農民取得宅基地使用權的成本基本為零，并且宅基地只可以在本集體經濟組織成員內部進行流轉，這就使許多農民產生占用越多宅基地越好的想法，結合我國在農村宅基地的監管不嚴格，加上我國農村缺乏村莊規劃，居民散居的特點比較突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些鄉、村領導干部憑借權力、關系甚至占有多處宅基地，加之農房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標占地現象較為普遍。
2.城市化加劇了農村宅基地閑置。從城市化的角度分析，隨著城市化水平的提高，勞動力會從農業轉向非農業，從農民轉變為產業工人。在計劃經濟時代，人口和生產要素的流動被嚴格限制，宅基地制度的基本功能主要是承擔農村社會穩定，但隨著市場經濟體制的逐步建立，城鄉居民管理登記制度改革，我國城市化進程速度明顯加快。特別是我國教育制度的改革，農村孩子受教育機會的增多，留在城市發展和定居的農村孩子也越來越多。農村人口的減少，導致相當一部分宅基地閑置，甚至有的地區出現“空心村”現象。
3.宅基地保障功能弱化，資本功能日益突顯。改革開放之前，我國實行了高度集中的計劃經濟，高度重視工業的發展，農業是基礎的行業，為了保證城市工業的發展，除農民基本生存消費之外的全部農業剩余均由國家直接獲取，同時實行城市和農村不同的戶籍制度，限制農民離開土地，限制農民進城，宅基地制度設計的定位就是保障功能，確保農村集體經濟組織成員的基本生存條件。但隨著我國市場經濟體制的建立和發展，非常強調城鄉協調一體化的發展，因此就會要求城鄉各種要素能夠自由流動，特別是城市建設用地緊張，房價日趨走高的大環境下，宅基地的資本功能日益突顯，農民對宅基地不再僅限于居住要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現利益最大化的訴求。
4.宅基地拆遷補償缺乏相應規定，補償偏低。城市房屋拆遷針對的是城市規劃區內國有土地上的房屋，而農村房屋拆遷，又稱為征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，按照現行法律要將集體土地性質變更為國有土地性質，需要先辦理土地征收手續，然后才能進行征地拆遷。根據我國土地管理法規的相關規定，農村集體可以為了公共目的收回農民的宅基地，并給與適當的補償，但該適當補償的標準卻沒有相應的法律條文予以規定，因此補償標準往往有很大的隨意性并且有很大的不公平性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規定的地上附著物給與補償，那么與臨近國有土地上房屋的補償標準相比，明顯偏低。城市房屋拆遷可以適用《城市房屋拆遷管理條例》的補償標準，而對農村房屋拆遷我國還沒有完善的法律法規進行規制，這顯然不利于保護農民的利益。
（三）宅基地置換的意義
1.原房屋價值得以大幅度體現，村民的財產性收益增加。村民憑原先居住的舊房可以根據置換標準換取一套新房，農民的財產性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現，而通過宅基地可換取國有土地上的商品房，即可上市流通、自由買賣，相比以前的宅基地房，村民財產性收入會增加。
2.打破城鄉二元結構，促進城鄉一體化。通過宅基地置換，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包經營權，農民仍可以繼續從事農業生產，或是將土地承包經營權流轉出去，除了穩定的流轉收益外，還可自謀職業，增加收入。村民的土地全部被征用的，將和城鎮居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化。
3.盤活土地資源，解決農村就業。通過宅基地置換的方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復墾為耕地，耕地并未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設用地的性質進入流轉，實現土地資源的資本化，可用于商品房開發或是發展工業、旅游業及第三產業等，農民的就業機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農村的保障性支出。
二、宅基地置換中的主要法律關系
第5篇：農村房屋拆遷法律法規范文
關鍵詞: 問題對策與建議
有人說征地拆遷工作是“世界上最難做的工作”，難就難在既得利益分配難和期望得到的利益的不確定，使得征地拆遷補償商談難，拆遷難。隨著城市建設快速發展，開發建設不斷擴大，征地拆遷項目不斷增多，規模不斷擴大，越來越多的土地被征用，房屋被拆遷，隨之而來的征地拆遷糾紛也不斷增多，由此產生大量群體上訪等問題，成為影響社會穩定的一個重要因素。
一、 征地拆遷中所存在的問題
1、一是規模逐漸擴大，影響較為惡劣。一些人抱著“法不責眾”以及“事情鬧得越大，領導越重視，越容易解決”的心態，集體越級上訪，在社會上造成較大的負面影響。
2、二是行為容易過激，事態難以控制。個別群眾情緒偏激，容易沖動，常常表現為謾罵工作人員，堵路堵門，或者自殺，并造成眾多的圍觀者，使事態擴大，給處置工作帶來難度。
3、三是重復較多，情況突出。有的群眾對征地拆遷政策一知半解，總認為個人合法權益受到侵害，提出問題不合實際、層層加碼，又聽不得半點解釋，多次到多個部門重復上訪，造成較大的負面影響
4、四是征地拆遷工作難做，補償商談難，有的被拆遷人對補償項目要價高，商談反反復復；有的被拆遷房屋產權不清、繼承人多且繼承份額內部理不清，影響征地拆遷；有的征地拆遷項目中因以前的征地拆遷未完善而成歷史遺留問題。
5、五是因征地拆遷工作存在不文明拆遷，導致群眾情緒不滿及上訪。
二、征地拆遷缺陷
1、征地拆遷補償依據的缺陷
目前我國運用的拆遷補償的法律法規主要有《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》以及各省市的地方法律法規。
現行的補償規定在征地拆遷中對被拆遷人不能全部套用，征地拆遷中涉及到的有土地（農用地、林地、山地等）、住宅、非住宅、其它附屬物等；單住宅涉及到有產權房屋、無產權房屋、家庭人口結構，拆遷范圍外遷入的人口等；有的房屋還涉及到繼承問題等。情況不一，問題復雜，不僅有當前的問題，還有歷史的問題。
對集體土地上征地拆遷適用的法規不夠完善，征地拆遷有國有土地上的征地拆遷，也有集體土地上的征地拆遷；對集體土地上的征地拆遷需要解決的問題更多，不僅要補償被拆遷物，還要安置住房、就業、今后的生活等。
2、社會保障制度不完善
農民保障的主要方式是家庭保障。 支柱是土地。一旦離開土地，家庭保障的穩定局面就被打破。土地具有六種效用：生活保障、提供就業、直接收益、繼承和增值。當被拆遷戶的土地被征用后，直接就失去了生活保障的基礎。 政府如果不考慮他們的社會保障問題，那么失去土地的農民也就失業了，今后的生活就困難了。
三、如何完善征地拆遷行為的對策與建議
3. 1 、完善國家征地拆遷的法律法規
現階段，我國實行的征地拆遷補償制度是一種適當補償制度，但這個補償制度與我國經濟社會發展的水平存在著一定的差距。也是目前征地拆遷戶反映的焦點之一，他們普遍認為征地拆遷補償標準偏低、分配制度不合理。為此，建議根據我國社會經濟發展的水平，借鑒其他國家和地區的做法，完善征地拆遷補償制度，實現“適當補償”向“合理補償”、“完全補償”的漸進式轉變。在征地拆遷補償標準方面：建議以市場為基礎， 以市場價格為參考來確定征地拆遷補償費用，以避免土地征用征收價格與市場地價之間的差距過大。這樣才能體現市場經濟的公平性。在征地拆遷補償范圍方面：建議由原來僅限于與被征用征收土地直接相關的損失擴大到包括直接相關的損失和間接損失兩方面。除了補償土地價值、勞動力安置、青苗損失及地面附著物外，還要考慮失地農民的社會保障及集體經濟組織經濟發展問題。
3 . 2 、制定合理的征地拆遷補償政策
合理的征地拆遷補償價值，應與當地的經濟發展相結合，要按照市場定價的原則，形成一個各方都能接受的征地拆遷補償標準。
3 . 3 、完善征地拆遷程序
征地拆遷不但關系到城市規劃、城市建設, 而且關系到征地拆遷當事人尤其是被征地拆遷人的切身利益。因此，為維護被征地拆遷人的合法權益，減少和避免征地拆遷當事人之間的矛盾糾紛，促進征地拆遷工作的順利進行。
3.3.1 征地拆遷聽證提前
征地拆遷聽證應設置在建設項目的初始階段進行, 也就是說在建設項目的規劃、立項階段，征地拆遷聽證就應該同步進行。因為這樣征地拆遷當事人才能平等地獲得“ 知情權”和“參與權”, 征地拆遷主體雙方才會有平等的條件進行協商。
3.3.2 加大征地拆遷核心要素的透明度
建設項目征地拆遷預先進行聽證，其核心內容應是對準備實施的征地拆遷計劃和征地拆遷方案進行可行性的論證。因為征地拆遷計劃和方案是征地拆遷人將要實施征地拆遷的“行為準則”，其中的補償方式、補償標準、安置地點、安置方式、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等敏感要素，正是被拆遷人需要知情和關注的內容，是聽證的重要內容。
3.3.3 拆遷管理部門要靠前把關
征地拆遷管理部門是依法做出行政許可并批準征地拆遷的主管部門, 應在發放房屋拆遷許可證和征地拆遷公告前，組織征地拆遷當事人舉行聽證會，通過對征地拆遷計劃和方案的聽證，征地拆遷公告，做到靠前把關，減少和化解征地拆遷實施過程中的矛盾和糾紛產生。
3 . 4 建立健全征地拆遷管理制度
3.4.1 公示制度
征地拆遷人和征地拆遷實施單位在征地拆遷公告的同時，在征地拆遷地范圍內應設立公示欄。公示內容包括：拆遷人的名稱、拆遷實施單位名稱、評估單位名稱、土地房屋評估基準價、本次本地的拆遷補償方案、補償標準、安置地點、安置方式、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、按時搬遷的獎勵政策和其他補助政策等。
3.4.2 接待制度
征地拆遷單位應在拆遷公告之日起在征地拆遷范圍內設立接待室，落實接待人員，規定接待時間。屬拆遷單位自身能解決的問題要盡快解決，不能解決的要耐心說明情況和理由，做好解釋和疏導工作。
3.4.3 舉報制度
征地拆遷管理部門應在征地拆遷地設立舉報箱和告知投訴電話。對舉報反映的問題根據職責由有關部門進行調查、核實和處理。
第6篇：農村房屋拆遷法律法規范文
中國農業人均占有的自然資源非常少，人均耕地1.38畝耕地，僅為世界水平的40%，人均耕地面積世界排名第130位左右，而且耕地面積已經持續10多年下降，逼近18億畝的紅線。在未來幾年內，土地問題將是我國農村的焦點問題，如何協調農民與當地政府的土地權益，做到土地增值讓農民分享，直接影響到未來中國農村能否平穩發展。
工業化、城鎮化過程中確實要占用一部分農村土地，但關鍵是如何規范化、如何尊重農民意愿和保障農民權利。保障農民的土地財產權就必須給農民足夠的補償，土地增值讓農民分享，以此保障農民的生存就業與發展權。正如總理所言：“推進集體土地征收制度改革，關鍵在于保障農民的土地財產權，分配好土地非農化和城鎮化產生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以減少盲目占地、隨意圈地等現象的發生。
應盡快出臺新的《土地管理法》，讓法律為農民土地財產權護航。去年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》解決了近年來城市房屋拆遷糾紛亂象。而對于涉及到農民土地財產權的現行《土地管理法》，其征地程序、補償和補助水平已不能適應農民的實際需求，農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權在該法中一直難以得到合理補償和充分體現，也是目前產生一切亂象的根源。
農村征地隨意問題也必須解決。農村征地范圍必須界定為公益用地才能征用，比如可以對公共利益界定為：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；法律法規規定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法規規定的情況下，應該采取市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者和土地承包人直接交易合作開發。
保障農民土地權益的當務之急是盡快給農民土地確權發證。因為土地證書是土地權益的法律憑證和保障，直接關系農民切身利益。農村土地財產權利的實現，首重產權明晰。農村集體土地確權登記發證可以維護農民權益，長期以來，這項工作在實踐中阻力大、舉步艱，一些地方農民土地登記發證率仍然較低。農村集體土地無證，農民無法捍衛自己的土地權益。除了農民土地確權外，還要建立健全土地流轉市場運行機制，在符合規劃土地用途的前提下，農民可以將土地承包經營權在各種用途中轉讓、出租、抵押、入股，從而擴大農民財產性收入的來源。
第7篇：農村房屋拆遷法律法規范文
關鍵詞： 工程建設 公益性 拆遷 立法
一、公益性建設項目拆遷具有特殊性
1.公益性建設項目與經營性建設項目的區分
工程建設項目根據工程建設目的的不同，可區分為公益性建設項目和經營性建設項目。二者的區分標準在于：公益性建設項目的建設目的是追求社會公益，建設主體對其建設開發不追求利潤的獲取，而經營性建設項目的建設目的是實現特定主體的經營目標，建設主體實施項目開發建設會產生相應的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權利人之外的不特定多數人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運輸擁擠壓力，法院認為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變為公用占地，其土地征收合法。
我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產管理法》第二十三條均根據建設目的的不同對建設項目的性質作出了區分，并依此區分對土地使用權的取得方式作了不同的規定。筆者認為其中公益性建設項目根據開發主體的不同，還可以再區分為國家機關設施建設項目、市政工程建設項目和公益設施建設項目，但三者的區別僅是開發主體的不同，該差異對三者基于公益性建設目的而建造的基本屬性并不影響。
公益性建設項目的開發建設成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產品，該產品不具有流轉性，因而不是民法意義上的“財產”。相比較而言，經營性建設項目的開發建設成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經營性建設項目的成果不僅是“產品”，而且是民法意義上的“財產”。上述不同決定了公益性建設項目與經營性建設項目法律調整方式上的差異。財產是民商法的調整對象，因而經營性建設項目土地使用權的創設，必須由建設用地申請人與建設用地借給人在平等自愿的基礎上以合意完成，經營性開發建設中的土地出讓行為應為民事法律行為，應受民商法調整；公共產品不屬于民商法的調整對象，公益性建設項目所需建設用地需要政府以行政劃撥的方式批轉，公益性開發建設中的土地劃撥行為屬于行政行為，應由行政法規范。
需要指出的是：公益性建設項目與經營性建設項目不僅在國有土地使用權的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應等方面也存在著較大的差別。
2.公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規范具有特殊性
公益性建設項目拆遷行為與經營性建設項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：
一是公益性建設項目的拆遷成本控制應與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目是為不特定的社會公眾提供公共產品，其工程建設的公益性目的決定了其項目建設投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經營的一般規律是：投資風險應該與投資收益相適應。基于公益性建設項目的非盈利特征，國家應控制其經營風險，保障其建設開發進程。與此相應地，立法機關應該制定相應的法律制度控制公益性建設項目的建設成本，促進開發建設目標的實現。正如有學者所說：市政、公益項目的建設拆遷中，如用統一的拆遷立法，提供和房地產經營項目相同的補償安置標準，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進行。
二是公益性建設項目拆遷的進度控制也應該與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目的工程進度直接關系到社會公共，因而利益對此應予以嚴格控制。在工程建設項目的拆遷工作中，工程拆遷的進度與項目的審批環節與審批程序直接相關。我國現行拆遷法規為工程建設項目拆遷設置了較嚴密的法律程序，根據我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認為：現行立法設置如此嚴格的拆遷補償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補償工作與城市居民的根本利益緊密相關，與城區的規劃發展密切相聯，嚴格的審批程序可以控制工程建設單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權益，也可以防止工程建設單位實施違反城市發展規劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設項目出于其公益性的建設目的，一般均需要長時期的設計論證，一般不會與城市發展規劃和居民的合法權益發生根本性的對立和沖突。在對公益性建設項目的可行性研究和立項作嚴格論證和審批的情況下，對公益性建設項目設置過于嚴密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設項目的建設進度，增加建設成本。
全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了立法應賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規之外形成相對獨立的特別法規范。
值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設項目不同的規定。顯然這邁出了對公益性建設項目和經營性建設項目拆遷行為分別調整的第一步，但邁出這一步并不意味著現行拆遷立法已經解決了公益性建設項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規定，雖然相比較經營性建設項目，重大市政工程可以就項目建設范圍內暫停辦理建設施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進度，并進而降低工程拆遷成本的結果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補償的標準問題作出另行規定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設項目拆遷立法的需要。
二、完善公益性建設項目拆遷立法需要解決的幾個問題
筆者認為，完善公益性建設項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補償標準等方面著手進行，具體而言：
1.公益性建設項目拆遷應納入土地儲備制度的調整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷
以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關于土地儲備制度的基礎規范。根據《儲備辦法》第三條的規定：土地儲備是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。政府有關部門實施土地儲備，實質上是政府將土地使用權征收或收購，然后經拆遷和前期開發配套把“生地”變為“熟地”，然后予以供應的過程。
需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細則》（下稱《實施細則》）第四條規定：本市新增經營性建設用地的供應，原則上應當從儲備土地中選擇，并優先列入土地利用年度計劃。即新增經營性建設用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細則》未作規定。
筆者認為，從降低公益性建設項目建設成本，推進公益性建設項目建設的角度，應將公益性建設項目建設用地取得納入土地儲備的制度的調整范圍。其原因有三：
一是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以較為嚴格地控制公益性建設項目的用地和建設規模。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地儲備機構實施土地儲備一般要由土地儲備機構在每年的10月份向政府房地資源局和發改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經政府土地管理領導小組審核批準后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應與政府國民經濟和社會發展計劃相協調，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應計劃相銜接。以上較為嚴格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設項目經過層層論證，逐級把關，防止公益性建設項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機構是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補償等焦點、難點問題都可以由政府按照城市發展規劃和城市土地供應計劃的要求統一部署，保證落實。政府部門主導實施拆遷有利于保障開發進度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發也同時由政府委托相關專業機構實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發控制儲備地塊的用途。
二是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以降低公益性建設項目土地前期開發的成本。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地供應部門就供應經營性新增建設用地所得收益，除用于支出付經營性建設用地的開發成本和管理費用外，應全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設立目的是支付土地開發與整理的費用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設項目的前期開發成本。在重大市政工程建設的開發建設中，如果政府直接把經配套開發的熟地供應給公益性建設項目的建設單位，公益性建設項目的建設成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。
三是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以大大加快公益性建設項目的開發建設進度。將公益性建設項目的用地取得和前期開發納入土地儲備的統一制度體系，可以使建設單位從土地前期開發的復雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發整理同時并行，就可以大大加快工程開發建設進度。降低公益性建設項目的開發建設成本。
基于以上分析，筆者認為，應將公益性建設項目的建設用地供應和土地前期開發納入土地儲備的法律規定中來，由有關土地儲備的法規直接規定新增公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發和供應，明確公益性建設項目用地儲備和開發在現行土地儲備制度體系中的地位。
2.公益性建設項目拆遷應形成相對獨立、統一的拆遷補償原則和補償標準
拆遷安置補償標準是城市房屋拆遷的核心問題。根據我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規定，拆遷人應按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補償，此外，拆遷人還應對因拆遷所引起的設備拆遷費、不可移動設備的重置費以及由拆遷造成的被拆遷人的營業損失等相關費用向拆遷人予以補償。
以上是我國城市房屋拆遷補償的一般標準。筆者認為。我國現行拆遷法規關于拆遷安置補償的不足有三：
一是未能在區分公益性建設項目拆遷補償和經營性建設項目拆遷補償的基礎上，對拆遷補償標準分別加以規定。
如上文所述，公益性建設項目與經營性建設項目在建設目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質的建設項目所發生的拆遷補償費用也應有所區分。根據我國《土地管理法》第二條第四款規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家在征收取得國有土地后，再根據《土地管理法》第五十四條的規定將土地劃撥給公益性建設項目的建設主體。因而公益性建設項目拆遷補償的法律依據是國家征收行為；相比較而言，經營性建設項目取得建設用地的法律基礎則有所不同。國家不能以征收的方式為經營性建設項目取得建設用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權，然后再以出讓方式為經營性建設項目設立國有土地使用權。顯然，兩種建設項目國有土地使用權取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補償標準也應有所區別。 筆者認為，公益性建設項目適用房屋拆遷補償的標準應同土地使用權征收補償標準相統一。學界雖然對征收補償的理論基礎和補償標準存在不同學說，但是這些學說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應向被征收人足額補償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經造成的間接損失。相比較而言，基于經營性建設項目土地使用權取得行為而發生的補償問題，則由于其投資具有營利性，其補償不應只及于被拆遷人的直接損失，而應給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補償。
二是征收城市國有土地使用權和集體土地使用權過程中所發生房屋拆遷補償的補償原則未能統一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。該補償在國有土地使用權的征收上，體現為城市房屋拆遷補償，而集體土地使用權的征收方面，則體現為集體土地使用權的征收補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規定，拆遷人應按照合理補償的原則，向被拆遷人補償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補償、停業損失補償等費用。存在設備搬遷的，被拆遷人還可以請求設備搬遷補償。在城市房屋拆遷補償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補償地位，承租人可以按照有關規定，請求拆遷人支付拆遷補償費用總額的80%.根據上述論述可總結出我國城市房屋拆遷補償的兩項原則：一是給予城市國有土地使用權人以獨立的拆遷補償請求權，二是拆遷補償額的計算方式是市場評估。
相比較而言，集體土地使用權的征收補償則較為復雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補償，而且包括集體耕地的征收補償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據我國《土地管理法》第四十七條規定，征收集體耕地發生的費用補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償等，計算該征收補償費用的方法是按照過去三年被征收耕地年產值的倍數確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權人以獨立的補償費用請求權，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”至于土地補償費如何在集體經濟組織與包括集體土地承包經營權人在內的集體土地使用權人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規定。相比較城市房屋拆遷補償的原則，集體土地征收補償的補償費用計算方法和土地使用權人的補償地位均有較大差異，這些差異導致集體土地征收補償中，農村集體土地使用權人的權益被嚴重忽略。農民的合法權益不能得到法律的周延保護。因而如何將國有土地征收補償和集體土地征收補償統一在共同的征收補償原則之下，是未來完善公益性建設項目拆遷立法的重要內容。
三是政府需要就公益性建設項目拆遷標準定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設項目建設用地取得的法律基礎是政府的土地征收行為。由于土地征收補償的標準與土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關。因而政府實施土地征收補償，既要堅持其征收行為的行政強制性效力，同時還要使其補償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應，以保護被征收人的合法權益。
為了保證土地征收行為行政效力性與補償充分性的協調，政府需要建立起較為合理的土地征收補償價格指導機制。即政府應定期公布公益性發建設項目土地征收或者房屋拆遷的補償參照價格。并在該政府指導補償價格的基礎上，確定一定的補償價格調整幅度，在該補償價格調整幅度內，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。
筆者認為：在上述土地征收補償政府指導價的價格構成中，房屋價值的補償，可參照同等區域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補償政府指導價應與土地基準價格、標定價格同步制定、同步公布，同步實施。
3. 公益性建設項目的拆遷申請與審批程序應予以簡化
我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，在公益性建設項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規劃許可、土地使用權取得審批和拆遷資金到位證明等相關申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。
如上文所述，簡化公益性建設項目的申請與實施程序，即是將公益性建設項目建設用地的征收和前期配套開發納入土地儲備體系，即由政府有關儲備機構代表政府完成上述土地儲備和整理開發工作。政府儲備機構對公益性建設項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎。
《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續，并按照規定的標準、方式和程序實施補償安置。另據上海市111號文第十條規定：因重大市政建設項目拆遷房屋的，建設單位可以憑市發展計劃委員會或者市建設和管理委員會的批準文件，向規劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續，并向拆遷房屋所在地的區、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續，以及房屋租賃合同的登記備案手續。根據上述規定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設規劃許可證即可申請規劃范圍內房屋和土地使用的審批，停止規劃范圍的工程建設和建筑設施的處分行為。
但是上述規定只是提前了凍結工程規劃范圍內工程建設行為和建筑設施處分行為的時間，并未完全實現簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經與城市國民經濟發展計劃、城市發展規劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設置較繁復的前置程序，既不能實現該前置程序設立的基本目的，又有審批制度重復設置之嫌。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設項目的拆遷審批程序應作如下簡化：
一是由投資、規劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機構設置審批分支機構，由各部門在公益性建設項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機構設置上為簡化公益性建設項目的拆遷審批奠定基礎。
二是將拆遷的審批標準由實體審查轉變為形式審查。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關審批工作的進度。同時，立法還可以就審批工作設定審批時限，以加速公益性建設項目拆遷的審批進程。
三、公益性建設項目拆遷的立法模式
如上文所述，上海市111號文已經作出了區分市政工程建設項目拆遷與經營性建設項目拆遷的若干規定，但是該規定是零星的，不系統的，而且市政工程建設只是公益性建設項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關規定也并不能反映公益性建設項目拆遷立法的全貌。筆者認為：在與現行拆遷立法銜接的基礎上，公益性建設項目拆遷立法應從以下幾個方面逐漸加以完善。
1.應將公益性建設項目的拆遷作為特別規范對象，單列于現行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。
《城市房屋拆遷管理條例》第二條規定：在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。根據該規定，包括公益性建設項目拆遷和經營性建設項目拆遷在內的所有城區國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據前文所作分析，公益性建設項目的拆遷工作相比較經營性建設項目，在建設目的、建設成本、進度要求和補償標準等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規予以調整，不利于促進公益性建設項目的建設和發展。
另需注意的是：國務院辦公廳于二四年六月下發的《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》就城鎮房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規定：政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。如果將公益性建設項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調整范圍，那么公益性建設項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關政府部門的支持，城市公益性建設項目如何推動就成為一個矛盾。
為了避免發生上述矛盾，筆者認為，應修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設項目拆遷單列于其調整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設項目拆遷行政管理、審批和補償標準規范體系。
當然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現有規定的基礎上對公益性建設項目拆遷作例外性規定，甚至還可以通過政府規范性文件的形式對上海市第111號文所作規定作進一步細化，逐漸形成以政府規章為主體的公益性建設項目拆遷規范體系。而就上海市而言，由于已經形成了單行的土地儲備規范體系，則應盡快將其納入土地儲備的法律規范體系。
2.將公益性建設項目拆遷立法納入土地儲備的調整范圍，并進而成為政府征收制度的重要組成部分……
如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規定。該規定為公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍奠定了法律規范的基礎。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標準等方面作出更加詳細的規定。
值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規章，土地儲備作為一項創設性的法律制度，僅由政府規章的形式規范尚顯依據不足，應在經驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應的地方性法規。
在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎上，上海市可以形成較為完善、系統的公益性建設項目拆遷規范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規范經營性建設項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設項目拆遷法規與經營性建設項目拆遷法規相互并立、彼此協調的拆遷法律規范體系。
但是需要注意的是：將公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據問題。土地儲備制度屬于調整土地權屬變更的重要經濟制度，而且涉及對非國有財產的征收，因此該事項應屬于我國《立法法》第八條所規定的只能制定法律的事項，地方立法機關及地方人民政府只能根據該法律規定制定實施性的規范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經就土地儲備制度作出了不同形式的制度規范，但是這些規范背后的合法根據并不充分。
尋找土地儲備制度的合法性依據，必須界定好土地儲備制度的法律性質。目前，我國的《物權法》和相關的國家征收法律規范都在起草之中，根據我國《物權法（草案）》的規定，非為公共利益目的，非經法律規定審批和充分補償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產。在不遠的未來，《物權法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認為，將土地儲備定位于公益性建設項目的土地征收、整理和供應制度是我國現有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規出臺的基礎上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設項目拆遷納入土地儲備的調整范圍，將是公益性建設項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設項目與經營性建設項目在建造目的上的區分，促成了兩者在用地、拆遷、供應等各個方面彼此區分，相對獨立的制度規范結果。
參考文獻：
1. 沈暉：《我國城市房屋拆遷制度的法律透視》「J，上海市政法干部管理學院學報2000年第3期；
2. 陳泉生：《論土地征用補償》「J，法律科學1994 年第 5 期；
3. 郭潔：《土地資源保護與民事立法研究》「M，法律出版社 2002 年版；
第8篇：農村房屋拆遷法律法規范文
問:《通知》在征地政策措施上進行了哪些改進?
答:《通知》對現有征地管理中的許多方面進行了明確和細化,并有針對性地提出了改進和完善的政策措施,應該說是繼2004年《關于完善征地補償安置制度的指導意見》之后,國土資源部針對征地管理出臺的最為全面的一個文件。這次對征地政策措施進行改進和完善的地方比較多,如:用地預審時足額落實征地補償費;建立征地補償標準動態調整機制;推行征地補償款預存制度;征地補償費直接付給農民個人;鼓勵單列被征地農民社會保障費用;落實征地房屋拆遷補償安置有關政策;充分征求被征地農民意見;簡化征地批后實施程序等。
問:《通知》在推進征地補償新標準實施、確保征地補償同地同價方面,有哪些規定?
答:《通知》要求,推進征地補償新標準實施,全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價,各類建設征收農村集體土地都必須嚴格執行,確保補償費用落實到位。對于新上建設項目,在用地預審時就要嚴格把關,確保項目按照公布實施的征地統一年產值標準和區片綜合地價核算征地補償費用,足額列入概算。建設用地位于同一年產值或區片綜合地價區域的,征地補償水平應基本保持一致,做到征地補償同地同價。
同時,《通知》要求,各地應建立征地補償標準動態調整機制,根據經濟發展水平、當地人均收入增長幅度等情況,每2―3年對征地補償標準進行調整,逐步提高征地補償水平。
問:如何防止拖欠征地補償款,確保補償費用及時足額到位?
答:《通知》要求各地要探索和完善征地補償款預存制度。在市、縣組織用地報批時,根據征地規模與補償標準,測算征地補償費用,由申請用地單位提前繳納預存征地補償款;對于城市建設用地和以出讓方式供地的單獨選址建設項目用地,由當地政府預存征地補償款。用地經依法批準后,根據批準情況對預存的征地補償款及時核算,多退少補。
問:在征地補償的落實和被征地農民的安置方面有哪些規定?
答:《通知》要求,征地批準后實施時,市、縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案,及時足額支付補償安置費用;應支付給被征地農民的,要直接支付給農民個人,防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。要采取多元安置途徑,優先進行農業安置,規范留地安置,推進被征地農民社會保障資金的落實。被征地農民納入新農保的,還應落實被征地農民的社會保障,不得以新農保代替被征地農民社會保障。
問:怎樣切實做好征地中農民住房拆遷補償安置工作?
第9篇：農村房屋拆遷法律法規范文
一、指導思想
認真貫徹黨的十七大、十七屆三中全會、縣政法工作會議精神，深入貫徹落實科學發展，堅持圍繞中心、服務大局，堅持改革創新，勇創一流，堅持主動作為，真抓實干，堅持以普法、行政執法、司法、法律監督和法律服務等法制建設各環節整體推進的同時，堅持圍繞“保增長、保民生、保穩定、求發展”的工作中心，著力加強有針對性的法制宣傳教育和依法治理工作，加強反警示教育宣傳工作，扎實推進“無鄉鎮、村（社區）創建活動的深入開展，為促進經濟平衡較快發展，維護和諧穩定，服務和改善民生，建設和諧城關營造良好的法治環境。
二、法制宣傳教育工作
1、突出憲法宣傳教育。大力宣傳憲法中有關國家根本政治制度、基本經濟制度、公民基本權利義務和國家活動基本原則等內容，牢固樹立憲法意識，維護憲法權威，形成崇尚遵守憲法、貫徹維護憲法的良好氛圍。
2、圍繞促進經濟社會又好又快發展，深入宣傳與經濟、政治、文化、社會發展相關的法律法規；深入宣傳公平競爭、市場經濟基本法律原則和相關法律法規；深入宣傳資源、環境、知識產權等方面的法律法規，努力推動我鎮經濟社會健康發展。
3、圍繞促進改善民生和人的全面發展，大力宣傳勞動、就業、安全生產、社會保障等與人民群眾生產生活密切相關的法律法規。加大勞動爭議、房屋拆遷、土地承包和征用以及企業改制等方面法律法規的宣傳力度，增強全社會的安全生產意識和自覺保護勞動者合法權益意識，有效預防和減少社會矛盾糾紛。
4、圍繞維護社會和諧穩定，促進社會公平正義，大力宣傳與平安建設有關的法律法規。加強治安和刑事法律法規宣傳教育，加強預防和化解社會矛盾的法制宣傳教育；加強基層民主自治、維權、等方面法律法規的宣傳教育，促進和諧社會建設。
5、圍繞“無鄉鎮、村（社區）”創建活動，加強反警示教育宣傳工作，繼續推進“回歸社會”工程，充實健全“四位一體”的幫教組織，形成教育轉化工作的合力，切實提高鞏固工作質量。
三、“法律六進”工作
1、深入開展“法律進機關”活動
要通過深入開展“法律進機關”活動，使各級領導干部和公務員進一步增強社會主義法治理念，提高依法行政能力和水平；市場經濟相關的法律知識，熟練運用與本職工作相關的法律知識，樹立誠信守法、依法辦事的觀念，不斷提高依法管理和服務社會的質量，為全面推進我鎮法治化進程奠定堅實的基礎。
2、深入開展“法律進鄉村”活動
通過深入開展“法律進鄉村”工作，深入開展以“崇尚科學、關愛家庭、珍惜生命、反對”為主題的反警示教育。以“法律進萬村大服務”活動為載體，廣泛開展農民普法對象參與的法制宣傳教育活動。進一步增強農民的法律意識，樹立依法行使權利，履行義務的觀念；進一步增強農村“兩委”干部的法律素質，提高依法決策、依法管理、民主管理的能力和水平，不斷改善農村黨群、干群關系；進一步提高農村法治化管理水平，為保障和促進農村經濟快速發展、社會和諧穩定奠定良好法治基礎。
3、深入開展“法律進學校”活動
通過深入開展形式多樣、富有成效的“法律進學校”活動，在校園營造學法用法的濃厚氛圍，增強學校領導、廣大師生的法制觀念和學法、知法、守法、用法的自覺性，真正做到學校依法管理、教師依法執教、學生自覺守法。使學校法治化管理水平進一步提高，廣大師生的法律素質得到明顯增強。
4、深入開展“法律進企業”活動
要通過學法用法，使企業經營管理人員、市場經濟相關的法律知識，熟練運用與本職工作相關的法律知識；進一步增強企業經營管理人員的法律意識和法律素質，樹立誠信守法、依法經營、依法辦事的觀念，嚴格遵守國家法律法規，提高依法經營管理的水平和依法維護企業及職工合法權益的能力。
5、深入開展“法律進社區”活動
通過開展“法律進社區”活動，把反工作納入社區建設工作中，在社區形成崇文明、反對的濃厚氛圍，教育廣大人民群眾自覺抵制、遠離，使社區居民的法律意識和法律素質進一步提高，依法維護自身合法權益的能力不斷增強。社區管理、服務的規章制度進一步健全，監督機制進一步完善，居民參與管理基層公共事務的權利得到切實尊重和保障，在社區形成良好的社會法治氛圍，實現民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督。推動社區自治工作向縱深開展，推進社區依法治理，為社區居民安居樂業創造良好的法治環境。
四、基層依法治理工作
圍繞鎮黨委政府的中心工作，針對群眾普遍關心的熱點難點問題，積極開展專項整治活動和“民主法制示范村”創建活動，促進基層民主法治建設。進一步提高適用法律手段管理社會事務和依法決策、依法行政、依法經營、依法管理的能力，依法保障“四個民主”的全面落實，扎實推進村民自治、居民自治，將政府各項工作納入法制軌道。
五、具體要求
1、突出重點，整體推進。各單位要結合自身實際，制定年度普法依法治理工作計劃，要注意把握重點工作，抓出亮點，同時要全面兼顧，整體推進，使“五五”普法工作在新的時期每年都有新的發展和亮點。
2、加強對基層干部的反邪知識培訓，提高和增強他們的識別、防范和抵制各類的能力。
3、全面加強專職、兼職、志愿者三支普法隊伍建設，開展學習培訓，努力提高普法宣講員的政治、法律素質，充分發揮普法骨干和積極分子的作用，努力增強法制宣傳的實際效果。
4、加強網上法制宣傳，認真開展12.4法制宣傳日和特定日期專項法制宣傳活動，深化基層法制宣傳陣地建設，擴大法制教育覆蓋面。
5、適時組織普法隊伍業務培訓，積極培養典型，研究探索普法工作新模式，及時總結推廣先進經驗。
