資產的價值評估精選(九篇)
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第1篇：資產的價值評估范文
隨著經濟的發展，企業并購、公司上市、股權變更、企業清算、國有企業改制等經濟事項日益增多，這些經濟事項的發生都會涉及到企業價值評估。企業價值評估中需要探討的問題很多，無形資產因素就是其中之一。為了便于說明，本文中所指無形資產不包括土地使用權和人力資源兩個內容。
一、采用收益法評估企業價值時對無形資產因素的考慮
收益法是企業價值評估中的一種主要評估方法，它是通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。收益法的預期收益可以現金流量、各種形式的利潤或現金紅利等口徑表示。按照一般的企業價值評估思路，收益法通常適用于評估持續經營且具有獲利能力的企業。
企業的未來獲利能力，是企業各種因素包括企業的有形資產和無形資產等共同作用的結果。企業擁有的無形資產類型很多，理論上包括各種可辨認的無形資產（如專利權、商標權、特許權、專有技術等）以及不可辨認的無形資產（如企業的人員素質、企業文化、商譽等）。在評估企業價值時，這些無形資產因素都必然要加以考慮。需要探討的問題在于，評估師如何對這些因素相互作用后將給企業未來收益產生的影響進行預測。
比如，企業通過購買方式取得一項技術，但在技術的消化與吸收方式以及相關的資金投入等方面不同，這項技術的價值，即未來獲利能力就會完全不同。據統計，日本、韓國等亞洲國家的一些企業，在技術引進方面的投入比例大約是1：7，即每引進一元錢的技術，企業自己進一步開發的投入大約是7元；而我國企業的該項投入比例大約是1：0.2，大大低于上述兩個國家的企業。從這個數據可以看出，同樣一項技術，在不同的企業中，人員技術水平的的高低、管理人員的素質、企業對技術的消化能力、企業的融資能力以及投入的資金量等因素不同，該項技術所產生的未來獲利能力是完全不同的。
根據這個例子，可以悟出一個道理，就是在預測企業的未來收益時，一定要充分考慮企業無形資產（特別是技術型無形資產）的構成，要考慮與無形資產未來發揮效益密切相關的因素，如企業未來的融資能力、在技術方面加大投入的能力、在技術方面進一步開發的能力（主要指企業中技術人員的素質）、技術研發成功后相應資金的配套能力、與該技術相關的產品市場份額、與該技術相關的國家產業規劃以及環保因素等。簡單地講，就是要考慮四個“量”，即：企業人力資源的質量（研發能力）、企業后續配套資金的數量（融資能力）、市場上對相關產品的容量（競爭能力）、企業的生產能量（生產能力）等。
在采用收益法評估企業價值時，要充分考慮企業的無形資產（特別是技術型無形資產）在未來使用方面的各種配套因素以及影響因素，本文將這種思路稱為動態評估思路；而不是籠統地以企業的現有收益為基礎，以某一個預計比率來對企業未來的收益加以預測，本文將這種思路稱為靜態評估思路，在評估無形資產時，應采用動態評估思路，而不宜采用采用靜態評估思路。
在采用動態評估思路評估企業無形資產乃至企業價值時，對于一些引進技術要特別加以注意。有些企業在引進技術方面是花了很大代價的，從成本的角度看，這些技術的價值是很可觀的；但如果從收益的角度看、從技術的進一步開發以及與該項技術的相關配套因素上看，有些引進技術所實際發揮的作用可能是非常有限的。這就形成了某些無形資產，在技術上是先進的、引進成本是較大的，但在效益上卻是較差的。評估師在進行評估時對這些情況要特別加以注意。
二、采用成本法評估企業價值時對無形資產因素的考慮
企業價值評估中的成本法又稱為資產基礎法，它是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。
運用成本法進行企業價值評估，應當考慮被評估企業所擁有的所有有形資產、無形資產以及應當承擔的負債。
采用成本法評估企業價值時對無形資產因素考慮的問題有兩個。
（一）對非持續經營企業進行整體評估時，是否要對無形資產進行評估
企業非持續經營通常又稱為企業清算，這種情況大致包括：企業解散（如：企業因經營目的達到、因經營期限到期以及因其他各種原因不再繼續經營等）和企業破產。企業中止持續經營，通常要履行企業清算的程序，其中包括資產評估。那么，在對非持續經營企業進行整體資產評估，也就是以企業清算為目的所進行的資產評估中，是否還要考慮無形資產因素？
要回答這個問題，有必要弄清企業的無形資產都包括哪些類型。
關于無形資產的類型，有各種各樣的分類方法。這里按無形資產的性質劃分，可以分為知識型無形資產、權利型無形資產、關系型無形資產和不可辨認型無形資產等四類。
知識型無形資產包括專利技術、專有技術、計算機軟件與集成電路布圖設計等。
權利型無形資產包括各種特許權，如煙草專賣等專營權、進出口許可證、生產許可證等。
關系型無形資產是指企業可據以獲得盈利的各種關系，如客戶關系、購銷關系等。
不可辨認的無形資產是指那些不可單獨取得、離開企業就不復存在的無形資產，如商譽。
進行非持續經營假設下的資產評估中，是否要考慮無形資產因素，筆者認為要根據以上不同無形資產的情況而定。
對于依附于企業的無形資產，如權利型無形資產中的各種特許權、關系型無形資產中的各種客戶關系及購銷關系、不可確指的無形資產如商譽等，在非持續經營假設下的整體資產評估中，可以不必考慮和評估這些無形資產，因為隨著企業的消失，這些無形資產自然也就消失了，這些因素不會再產生未來獲利能力，因此，也就沒有必要對這些無形資產進行評估了。
對于知識型無形資產，如各種專利權、專有技術、計算機軟件等，則要視情況而定。為了獲得這些技術，被評估企業曾經進行了投資。這些技術型無形資產，有的是可以不依附于企業而獨立存在的（如專利權），有的則是依附于自然人的（如專有技術）。因此，在進行非持續經營假設下的評估時，有必要對這些無形資產的價值加以評估。對專利權的價值進行評估后，可以對專利權實施轉讓，以取得一些轉讓收入并加入到企業清算分配中去；對專有技術進行評估，可以將這些技術的評估價值參與到企業清算分配中去，因為這些技術通常是依附于自然人的，這些自然人在離開清算企業后仍然可以通過這些技術獲得收益。所以，在非持續經營假設下，有必要對知識型無形資產（至少是大部分）的價值進行單獨評估。
這里有一個問題值得提出來討論，就是關于國有企業改制的資產評估問題。國有企業改制，按照國家有關規定，需要對改制企業進行整體資產評估。在國有企業改制評估中，有兩個問題值得思考。
一是改制企業的評估假設問題，也就是企業是否持續經營的問題。從企業原有經濟性質將終結，企業的人員、名稱等都要發生較大變化這個角度看，企業是非持續經營；從國有企業改制后，企業作為一個實體依然存在這個角度看，又屬于持續經營。這樣，在進行國有企業改制的整體資產評估中，就有必要對于評估假設作出判斷，從而才能采用不同的評估思路和方法對無形資產進行評估。筆者認為，國有企業改制政策性很強，涉及到國有資產的管理、人員安置、改制企業今后的股權設置等敏感問題，在以企業改制為目的的整體資產評估中，評估假設宜確定為非持續經營假設。因為，在非持續經營假設下，企業整體評估才能采用成本法進行評估；而又只有在采用成本法進行整體資產評估時，才有可能對企業擁有的無形資產進行逐項清點和評估。
二是如何對改制企業擁有的無形資產進行評估問題。有的改制企業，從賬面上看，擁有不少無形資產（如商標權、專利權等），但從效益上看，企業的年度報表上仍然顯示是虧損，這就需要進行判斷，在企業虧損的前提下，這些無形資產是否還具有價值，如確實這部分無形資產不能給企業帶來超額利潤甚至一般利潤，那么，在評估實踐中，對這部分賬面無形資產，通常可以不進行評估；有的改制企業中的無形資產，在企業評估基準日時，可能只能產生有限的效益，但從未來看，在相關因素（如人員素質、資金來源等）具備的前提下，可能會有成倍的效益產生（如特許經營權等）。對于這部分無形資產，應當進行價值評估，在評估方法上，可以采用收益法進行評估。
（二）自創無形資產的賬面價值不完整時如何取得相關資料
運用成本法評估無形資產的難點在于自創無形資產的賬面價值不完整。這是無形資產會計核算方面的規定造成的。
財政部于2001年頒布實施的《企業會計準則――無形資產》規定：“自行開發并依法申請取得的無形資產，其入賬價值應按依法取得時發生的注冊費、律師費等費用確定；依法申請取得前發生的研究與開發費用，應于發生時確認為當期費用”。
這項規定的實質就是將研究與開發費用在發生時全部確認為費用，計入當期損益，而不是資本化。這項規定的后果是企業自創無形資產的賬面價值是不完整的。如果運用成本法評估企業的無形資產，就很難以企業的無形資產賬面價值作為無形資產價值評估的基礎依據。
解決的辦法是：
第一、如果被評估對象是一項研發成功了的無形資產，那么，在采用成本法評估時，就要對該項無形資產自研發以來所發生的所有費用加以整理搜集，從而據以確定該項無形資產的評估價值。雖然這是一項很繁瑣的工作，但也是必須做的一項工作，前提是需要被評估企業有較好的資料基礎工作，特別是研發費用支出資料的保存工作（注：當然，研發成功了的無形資產，并不能說明就具有經濟效益，也許未來的使用成本會大于未來收益，但在采用成本法進行評估時，就暫時不考慮未來的使用成本與未來收益等因素了）。
第二、如果被評估對象是一項正處于研發階段的技術型無形資產，那么，在評估時，該項技術暫時不能被確認為無形資產，其所記錄的研發費用，也不能作為評估該項無形資產價值的依據。
三、對企業集團中的控股公司進行整體資產評估時對無形資產因素的考慮
企業集團是指由母公司、子公司、孫公司等組成的多層次的經濟組織。企業集團由若干具有法人資格的公司組成，但企業集團本身不具有法人資格。
控股是指投資公司對被投資公司擁有控股權，在這種情況下，投資公司被稱為母公司，被投資公司被稱為子公司。母子公司的結構通常形成企業集團。
當企業進行企業兼并、合并等經濟事項時，就需要進行企業價值評估。如果被兼并方屬于企業集團類型，那么，就涉及到對母公司的評估和對子公司的評估。企業集團是由母、子、孫公司多層次組成，凡是下屬有子公司的公司，都可以被稱為母公司，因此，從理論上講，在一個比較大型的企業集團中，通常有幾個層次的母公司。為了區別，本文將最上一層的母公司稱為終級母公司。
在企業價值評估中，如果是對企業集團中最下層子公司進行整體資產評估，那么，評估事項就比較簡單，可類同單體企業進行整體資產評估；如果是對終極母公司進行整體評估，也就是本文所談的對控股公司進行整體資產評估，那么，評估事項就要復雜一些，需要探討的問題也較多，本文僅就無形資產因素進行探討。
第2篇：資產的價值評估范文
關鍵詞：知識產權；融資；價值評估；風險
作者簡介：陳瑩，女，廣東藥學院財務處會計師，碩士；
宋躍晉，女，廣東藥學院醫藥經濟學院副院長，副教授，碩士。
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.36 文章編號：1672-3309（2012）03-79-03
一、我國知識產權質押融資的現狀
隨著知識經濟時代的到來，知識產權的戰略性資源地位日益凸顯，以知識產權為核心資產的高新技術產業對我國經濟增長的貢獻越來越大。據統計，當前我國高新技術產業總產值占GDP的比重已達18%，并且對其他經濟部門還有間接的推動作用。高新技術的產業化需要資本的支持，然而，我國高新技術中小企業握有大量知識產權資產的同時，面臨嚴重的資金缺口困境。知識產權質押融資作為一種新型的融資模式，對緩解中小企業資金困難，推動企業技術創新具有現實的意義。
為實現《國家知識產權戰略綱要》提出的“引導企業采取知識產權轉讓、許可、質押等方式，實現知識產權的市場價值”的目標。自2008年以來，國家知識產權局先后在全國近20個地區開展了知識產權質押融資試點工作，在16個省（區、市）推廣中小企業知識產權金融服務，支持17個省（區、市）建立知識產權價值評估專家輔導團隊。各試點城市相關部門積極構建融資平臺，以制度創新的方式推動知識產權質押融資。并先后推出相應的貸款貼息、風險補償等優惠政策，部分地區針對具體情況還成立了專門的科技服務機構。從國家知識產權局公布的統計數據來看，2011年，全國專利權質押融資金額達90億元（較2010年增加28%），3年來中小企業知識產權質押貸款金額累計超過200億元，有力地支持了部分高新技術中小企業的經營發展。
從另一個角度來看，2011年，我國共有21665項專利獲得實施許可，1953項專利成功辦理了質押融資，僅占獲實施許可專利數的9%，較2008年增加了5.44%。由此可見，盡管知識產權主管行政部門、中國人民銀行及眾多商業金融機構都做了諸多努力，知識產權質押融資在我國的推進仍然較為緩慢。
制約知識產權質押融資開展的最主要因素，在于知識產權價值的不確定性。知識產權的價值是決定金融機構是否放貸以及放貸規模大小的關鍵因素，然而，由于知識產權本身所具有的“無形”特性以及外部環境的不完善，其價值評估面臨著諸多風險。
二、知識產權質押融資的價值評估風險分析
由于知識產權自身的特點，它并不像有形資產那樣一目了然，在質押融資中對其價值的評估也具有較大彈性。在實踐中主要存在以下問題：
（一）知識產權在法律上的不確定性
知識產權的法律風險，主要是指知識產權權利歸屬的不確定性或潛在的不確定性、權利的不穩定性、與他人知識產權沖突的可能性和后續權利的處置等方面。相較于其他動產和不動產而言，知識產權存在較大的權利不確定性，主要表現在以下方面：一是知識產權客體的非物質性，使得其不能通過占有來明確其法律狀態，而必須通過法律的認可來明確其權利的取得；二是知識產權在權利取得以后，在權利存續期內，仍然受到專有性、時間性和地域性的影響而隨時可能發生改變。
知識產權在法律上的不確定性，使其在質押融資中的價值評估存在巨大風險：
1、權屬風險。主要包括知識產權權屬關系的清晰性和完整性，以及后續產生權屬糾紛的可能性。作為質押物的知識產權，一旦因權利人本人或他人的原因而失去法律的認可，如專利權因未交年費或授權期屆滿而失效，或專利權取得后又因他人的異議而被撤銷等，此時的知識產權將毫無擔保價值。
2、授權和轉讓爭議風險。主要是指知識產權在授權和轉讓協議中的有關約定和限制會影響其價值，而價值評估過程中往往容易忽略以上因素而導致過高估值。
（二）知識產權在經濟上的不確定性
知識產權是國家為促進技術創新，賦予權利人某種經濟上排他的權利。知識產權的價值，在于作為其客體的知識產品處于法律賦予的排他期限內所創造出的經濟價值。可見，知識產品在權利存續期內所能夠產生的經濟價值是影響作為質押物的知識產權價值評估的重要因素。主要存在以下風險：
1、技術替代風險。主要是指由于技術進步、技術發展速度加快或技術路線改變而導致替代技術的出現，使得原有的知識產權價值降低或變得毫無價值。
2、強制許可風險。強制許可，又稱強制授權，是指國家專利行政部門根據具體情況，可以不經權利人同意，直接允許其他單位或個人使用其專利、版權或其他具有排他性權利的一種許可方式。通常而言，權利人根據法律或通過仲裁，可以得到一定的經濟補償。實踐中，我國對發明專利、實用新型專利、版權等可以采取強制許可，而不對商標權、外觀設計專利權采用強制許可。強制許可可能會導致知識產權迅速貶值。
3、市場化風險。很多知識產權的經濟價值是與其他市場因素共同作用的結果，如果沒有這些因素的協同配合，其產生經濟價值的能力會大大減弱，如商標權的價值與權利人對商標的運營、策劃息息相關。
4、侵權風險。主要是指產品被仿冒、假冒而受到沖擊，從而嚴重影響知識產權的價值。目前，侵權問題在我國尤其突出，“山寨產品”充斥市場，互聯網領域侵權盜版現象普遍，這些都極大地損害了知識產品創造經濟價值的能力。
（三）知識產權的流動性風險
設定知識產權為質押物的目的，就是為了在債權人不能償還貸款時，債權人能通過將知識產權變現來獲得經濟補償。因此，在知識產權質押融資的價值評估過程中，必須考慮其流動性風險：一是是否存在一個成熟、完善的知識產權交易市場，知識產權的處置通道不暢將嚴重影響其價值；二是某些知識產權的特性使得其經濟價值的實現依附于特定的專業知識和團隊，且必須與一定的生產條件如生產設備、銷售渠道及售后服務相結合才能產生穩定的現金流，從而使得這些知識產權在市場上的流動性極低。
據統計，我國企業的專利利用率為86%，而其中96%的專利是由權利人自己實施的，僅有4%是以專利許可或專利轉讓的方式得以實施，這從側面反映了當前我國專利權在公開交易市場上變現的困難。
（四）評估人的主觀判斷風險
目前，全球尚無標準的知識產權估價方法，現有的評估方法也只適用于重要專利和馳名商標。我國財政部頒布的《資產評估準則—無形資產》、資產評估協會制定的《專利資產評估指導意見》等政策法規，為知識產權價值的評估提供了一定的參考依據，但相對其復雜性而言，仍然缺少具體的評估實施細則和量化標準。在知識產權價值評估過程中，評估方法的選擇和方法的應用，以及針對知識產權的附著性特點所選取的收入分成率，主要由評估人的主觀判斷所決定。評估人的專業能力、視角、方法、經驗直接影響評估結果。
三、知識產權質押融資的價值評估風險的控制
（一）加強資產評估制度建設，規范知識產權價值評估工作
《資產評估準則—無形資產》中規定，知識產權的價值評估主要包括重置成本法、市場法和收益法。就知識產權的重置成本而言，它的計算簡便，但與知識產權自身所能帶來的價值之間并不存在必然的聯系。根據中國人民銀行的《貸款風險分類指導原則(試行)》的規定，對于抵押資產的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應參照同類抵押資產的市場價格定值。可見，從政策層面上講，在知識產權質押融資中采用市場法是理想的選擇，但是它的應用則需要一個成熟、活躍的交易市場，而我國的現狀很難滿足這一條件。收益法是對知識產權的未來收益作出預測，并根據合理的貼現率進行貼現從而得出其價值，它符合知識產權的知識屬性要求，但其操作復雜，且具有較強的主觀性。
有關部門應在財政部《資產評估準則—無形資產》的基礎上，針對知識產權特征，分別制定專利、商標、著作權等知識產權的專門評估指導意見或準則，針對不同的知識產權建立系統的評估標準，更有針對性地規范和指導各類知識產權資產評估工作，增強評估的公允性和準確性。
（二）完善知識產權資產價值評估規則，加強評估體系的構建
知識產權價值評估體系主要包括知識產權自身的價值評估、預期經濟價值的評估、風險評估等，它至少應考慮以下因素：一是權屬的確定性; 二是知識產權的核心競爭力;三是知識產權產品的市場前景; 四是持有該項知識產權的企業的經營管理能力; 五是存續期限; 六是是否已進入實質的實施階段, 是否已產業化; 七是未來替代技術出現的可能性；八是強制許可的可能性；九是被侵權所可能造成的損失。我國應借鑒日本等國在知識產權評估方面的經驗, 進一步規范我國知識產權質押評估規則, 提高評估規則的可操作性。
（三）建立非營利性中介服務機構
知識產權的價值評估工作具有高度的專業性，涉及到知識產權、法學、會計等多學科領域，銀行培養內部專業的評估專家成本較高，難以獨立完成。因此，中介服務機構成為保證評估結論客觀性、公平性、公正性的主要技術平臺。同時，知識產權開發運用成功能夠推動整體經濟的發展，間接提升社會整體利益，政府應以其強大的財力和良好的信譽承擔起組建獨立的非營利性中介服務機構的任務，以推動知識產權質押融資業務的開展。
當企業向銀行提出貸款申請時，中介機構應根據銀行的委托，根據知識產權會計的確認和計量情況，結合權利的法律屬性、企業經營狀況、信用情況及產品的市場前景等因素進行價值評估，作出是否適宜貸款、貸款額度建議及風險評估報告，銀行據此發放貸款。
對于為銀行提供的知識產權價值評估，中介機構要公開披露估值的方法、估值的標準、估值的影響因素、估值的法律、政策、市場等背景因素、允許的估值誤差度等，并承擔因估值嚴重不準而給銀行帶來的貸款損失。
（四）將知識產權資產價值評估與企業價值判斷結合起來
銀行設置質押資產的出發點在于防范金融風險，即當借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來償還貸款時，貸款銀行可以通過處置質押物來獲得補償。可見，銀行在審核發放貸款時，借款人的償債能力是首要考慮的因素，質押品的評估價值是第二位的考慮因素。從這一角度出發，應將知識產權資產價值評估與企業價值判斷結合起來進行分析。
企業的價值判斷是通過對企業的經營狀況、信用狀況、研究開發能力、科研成果轉化能力、管理水平等一系列財務指標和非財務指標綜合分析來進行的。據統計，當前我國三分之二的專利分布在中小企業中，銀行向這些企業，尤其是向高科技中小企業貸款，更多的是看中他們的發展潛力，銀行應綜合考慮企業整體及知識產權自身的盈利能力和償還能力。2008 年，科技部、財政部與國家稅務總局聯合頒布的《高新技術企業認定管理辦法》規定：高新技術企業的認定，企業研究開發組織管理水平、科技成果轉化能力、自主知識產權數量、銷售與總資產成長性等方面的指標必須符合《高新技術企業認定管理工作指引》中的要求。評價時采用百分制打分，其中核心自主知識產權賦值為30分，科技成果轉化能力賦值為30 分，研究開發的組織管理水平賦值為20分，成長性指標賦值為20分，四項指標加權得分必須達到70 分以上。可見，將知識產權資產價值評估與企業價值判斷結合起來，能夠對企業的業績和未來的發展與增長作出一個客觀、全面的評價，不僅可以保證貸款的投向，還可以保證企業的還款能力。
（五）發揮政府的主導作用，完善融資擔保體系
目前，我國的信用擔保體系主要由城市、省、國家三級機構構成，其業務分為擔保和再擔保，擔保公司資源分散，沒有開展聯保、互保和再擔保業務，銀行對擔保行業的資信認同度也不高。融資擔保體系的構建，關鍵要解決兩個問題：一是融資擔保模式與風險收益的匹配問題；二是風險分散機制的有效性問題。我國應借鑒日本的經驗，以政府為主導，成立專門的中小企業管理機構，對高新技術企業的發展進行統籌規劃，依靠制度創新以及法律的規范和支持來完善融資擔保體系。天津市對涉農高技術生產者的小額貸款實行五戶聯保的聯合擔保制度就是一個典型：由縣級政府成立擔保中心，通過擔保與反擔保方式對農戶、信用社和開發銀行提供雙向擔保。
參考文獻：
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第3篇：資產的價值評估范文
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
第4篇：資產的價值評估范文
關鍵詞：企業并購；估值分析；現金流折現模型
2015年5月15日，九鼎投資以41.50億元競價拍得中江集團100%股權。并通過中江集團間接持有上市公司中江地產（600053.SH）72.37%的股權，從而實際控制中江地產。作為新三板第一市值公司，九鼎投資此次41億鯨吞中江集團，無疑再次引起了資本市場側目，也成為了新三板公司借殼控股主板上市公司首例。
在此次收購中，收購人以 41.49592 億元的價格競得中江集團 100% 股權， 從而間接 控制中江地產 72.37% 的股份，即 313，737，309 股，每股價格為 13.23 元.根據中江地產2014 年度利潤分配方案， 中江地產以 2014年期末總股本 433，540，800 股為基數 ，每 10 股派 0.6 元（ 含稅） 。截 至本要約收購 報告書簽署之日， 上述利潤分配方案 已實施完畢， 本次要約收購價格相應調整為 13.17 元/ 股。
中江集團在多次掛牌轉讓未果的情況下，九鼎投資以如此之高的溢價競價拍中中江集團，背后一定有其深層次的戰略意義。由于中江集團屬非上市公司，旗下子公司中江地產是A股市上市公司，其財務報表較容易獲得，故本文主要使用現金流量折現模型對中江地產進行估值分析，并且與收購價格進行比較進而評估其并購決策，并且淺析該收購背后的原因。
現金流量折現模型估值分析
（1）根據中江地產財務資料，確定詳細預測期為5年，2016年～2020年。之后5年公司銷售增長率按照固定比例下降至宏觀經濟增長率水平，即7%。后續期銷售增長率一直維持在7%的固定水平。
（2）根據中江地產財務資料，確定詳細預測期銷售增長率。本文中選取2010年至2014年五年間銷售增長率的平均值作為詳細預測期的增長率，即22%。
（3）確定實體現金流量中各項目占銷售收入的比例。
在估計各項現金流過程中，假設資產負債表各項目與銷售收入的比值保持不變。
首先，估計資本支出占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考，算出數值為0.20%。
其次，估計折舊與攤銷占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考，算出數值為1.25%。
再次，估計營運資本占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考。
算出數值為-216%。
由銷售收入引起的營運資本增加額不可能負值，所以本文中在計算現金流量過程中不考慮營運資本支出的增加。
最后，估計稅后經營利潤占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考，算出數值為6%。
（4）估算折現率
近十年來，我國房地產行業快速發展，投資規模不斷擴大。房地產行業投資呈現多元化、區域投資不平衡趨勢，再加上企業之間的競爭和商業保密等因素，行業信息不對稱較為嚴重，外部人員很難獲得企業的最低要求報酬率。由于這部分非本文重點，僅在此做粗略估計。
首先，查閱房地產行業財務基準收益率專家測算結果（股東權益必要報酬率）為13%。
其次，估算債務資本成本。根據中江地產財報可以看出，其借款總額中長期借款占絕大部分。本文選取央行公布的長期貸款基準利率，在此基礎按照商業貸款利率上浮20%，作為中江地產的債務資本成本。根據2015年10月24日，中央人民銀行公布的最新長期貸款基準利率，五年以上長期貸款利率為4.9%，則商業貸款利率為6.9%，以此作為債務資本成本。
最后，算出2015年中江地產的資本結構。根據2015年中江地產財報，負債總額為2，193，423，406.47元，股東權益總額為793，021，604.05元，總資產為2，986，445，010.52元。所以，可測算出債務比重為73.45%，權益比重為26.55%。
由上節公式可得：
加權資本成本=股權資本成本×+債券資本成本××（1-t）=13%×26.55%+6.9%×73.45%=8.52%
（5）估算公司價值
第一階段，假設2016～20120年，公司以22%的速度高速增長。現金流量折現情況如下：
第一階段現金流量現值之和=497553217.9元
第二階段，假設公司2021～20125年，公司的銷售增長率從22%開始每年以3%的速度下降，現金流量折現情況如下：
第二階段現金流量之和=737704116.9元
第三階段，后續期公司以宏觀經濟增長率7%的速度穩定增長，現金流量折現情況如下：
后續期現金流量現值=CF（1+g）/（r-g） ×（P/F，8.52%，10）
=151336710.6（1+7%）/（8.52%-7%） ×（1+8.52）^10
=4703126163元
最后，將三階段現金流量加總得公司內在價值。
公司內在價值=497553217.9+737704116.9+4703126163=5938383498元
所以，經估算我們可以得出中江地產公司價值約為59億元。
四、本次并購的戰略性意義
2015年1月21日，江西國資委將其所持有的中江集團100%股權在江西省產權交易所公開掛牌轉讓，轉讓價格為25.47億元，對應上市公司中江地產72.37%的股權，價格為18.4億元。而中江地產當時市值約為50億元，轉讓價款相當于市值的50%。然后截止至終止期，仍然沒有受讓人接盤。
自今年5月起九鼎投資以遠高于掛牌價格的41.5億元獲得中江集團的100%控股權，從而成為首個間接獲得A股融資平臺的新三板公司。收購價格最終定在41.5億元，這一價格雖然遠高于國資委的掛牌價格，但是低于當時中江地產的市值50億元和本文估算的內在價值59億元。由此可見，此次收購是相當成功的。
本次并購具有十分深遠的戰略意義：首先，此次重組對于處理僵尸企業、長期虧損的低效無效國有資產、提高國有資本配置和運行效率無疑具有重大意義。
其次，九鼎投資收購母公司而實際控制上市公司的方式，巧妙的避開了證監會對于并購方的嚴格審查以及在二級市場舉牌收購的漫長周期和巨額成本，而這些時間和成本遠高于收購溢價。最后，九鼎投資將PE資產業務注入中江地產，使其形成了"地產+PE"的雙主業模式，未來發展空間巨大。
參考文獻
第5篇：資產的價值評估范文
[關鍵詞] 資產評估 資本保全
跨入新世紀，我國國民經濟繼續保持高速增長的同時，物價也維持在一個較高的水平，拋開居民消費價格指數2007今年以來的不斷增長，全國工業產品的出廠價格指數也出現顯著的增長。來自中國國家統計局的數據顯示，從2003年到2005年期間，我國生產資料價格指數在上年為100的情況下，分別為103.6、107.8和106.8。根據國家統計局的數據顯示，2008年1月份我國全民消費品價格同比上漲7.1%,城市漲6.8%;1月份全國工業品出廠價格同比上漲6.1%。統計數據顯示，我國宏觀經濟已然面臨著通貨膨脹的壓力。在當前物價普漲的格局下，采取不同的資本保持觀來計量企業的收益將得出不同的企業會計收益，這將影響投資人對上市公司業績的評價以及投資決策。物價上漲將對會計人員進行會計處理帶來更多的思考余地。
一、物價變動下的折舊新問題
傳統的歷史成本會計下，為了維持設備的再生產能力，產生了計固定資產提折舊的會計方法，平時按照一定的方法提取折舊，當固定資產報廢后會形成一筆基金，該基金就可以用來重新購置固定資產。在物價水平保持穩定或波動不大的情況下，按照固定資產的原價計提折舊，對重新購置同樣生產能力的固定資產并無太大的影響。但當物價出現較大幅度的波動或固定資產使用壽命較長時，按原價計提折舊累計形成的基金就難以維持企業的再生產能力。在企業進行生產經營中，會因為各種原因要求對企業固定資產進行評估，企業必須按照評估結果對評估增值額進行會計處理。我國要求對固定資產評估增加企業賬面價值的同時，還必須按增值額的一定比例上交所得稅，剩余部分計入企業所有者權益。筆者認為，對資產評估所帶來的增值征收所得稅，在物價明顯上漲的情況下，將影響企業的再生產能力。因此，在后文，筆者將以簡單再生產的實例說明此問題。
二、準則中對資產評估增值的納稅和會計處理
例如，A企業成立之初，投資者投入貨幣40萬，投入固定資產100萬元，該固定資產按直線法分5年計提折舊，無殘值。為了便于討論，假定企業在生產經營中不考慮經營所得有關的企業所得。
A企業第一年購入材料生產產品，材料加上人工花費共付現40萬，將產品以65萬賣出，簡單經營收益為（65萬元－40萬元－25萬元）0，其中25萬元為固定資產折舊。第一年年末銀行存款余額為65萬元。
第二年將上年得到的65萬元收入全部用于產品生產，又購入原料進行產品加工，以90萬售出。簡單經營收益為（90萬元－65萬元－25萬元）0，其中25萬元為固定資產折舊。第二年年末，銀行存款余額為（年初65萬+本年銷售收入90萬－付現成本65萬）90萬元。
第三年，固定資產評估為110萬元，增值額10萬元，按所得稅稅率為25%計算，應交與評估增值有關的所得稅為2.5萬元，其余7.5萬元計入所有者權益。當年計提的折舊額為100 5+10 2=30萬元；當年再購入原材料進行產品生產，原料加上人工共付現40萬，將產品全部以70萬元售出。第二年的簡單經營收益為（70－40－30）0,其中30萬為調整后的折舊。當年年末銀行存款余額為（年初90萬元+本年銷售收入70萬元－付現成本40萬元－所得稅2.5萬元）117.5萬元。
第四年，繼續購入材料進行產品生產并將其全部銷售，原材料加人工花費共計40萬，折舊與年相同，銷售收入70萬。當年的簡單經營收益為（70－40－30）0；第四年年末的銀行存款余額為（年初117.5萬元+銷售收入70萬元－成本40萬元）147.5萬元。
在第四年年末，企業固定資產報廢，需重新購置具有同等生產能力的固定資產，假設具有同樣生產能力的固定資產市價為110萬元。此時，扣除投資者在最開始投入的40萬元，還剩117.5萬元。可見企業在生產經營中，固定資產產生的現金流不足以重新購入具有同樣生產能力的固定資產，企業的簡單再生難以繼續維持。筆者以為，究其原因，是因為固定資產評估增值所征收的所得稅所致。在本例中，企業向國家繳納的2.5元正好是企業維持簡單再生產所需要的現金。
本例雖然是一個簡單的企業再生產例子，但卻深刻地提示了征收企業資產評估增值所得稅所帶來的企業利益損失。
三、在資本保全理論下的評估增值納稅思考
第6篇：資產的價值評估范文
根據《關于確認中咨資產評估事務所等26家資產評估機構具有從事證券業務資產評估資格的通知》〔國資辦發（1993）53號〕，下列26家評估機構獲得從事證券業務資產評估資格。各有關評估機構接到本通知后速與國家國有資產管理局評估中心聯系，辦理證券業務資產評估許可證事宜。證券業務資產評估許可證編號如下：
中咨資產評估事務所 No. 0000057
海南資產評估事務所 No. 0000058
海南大正會計師事務所 No. 0000059
南寧市資產評估事務所 No. 0000060
柳州市資產評估事務所 No. 0000061
深圳蛇口信德會計師事務所 No. 0000062
宜賓地區資產評估事務所 No. 0000063
重慶審計事務所 No. 0000064
上海東亞會計師事務所 No. 0000065
上海長信會計師事務所 No. 0000066
上海中華社科會計師事務所 No. 0000067
山東濟南審計師事務所 No. 0000068
無錫公證會計師事務所 No. 0000069
福州資產評估事務所 No. 0000070
黑龍江興業會計師事務所 No. 0000071
山西省資產評估中心 No. 0000072
河北省資產評估公司 No. 0000073
新疆審計師事務所 No. 0000074
北京德威評估公司 No. 0000075
武漢市審計事務所 No. 0000076
天津會計師事務所 No. 0000077
江西會計師事務所 No. 0000078
天津市資產評估事務所 No. 0000079
南昌會計師事務所 No. 0000080
第7篇：資產的價值評估范文
【關鍵詞】清算價格法；抵押處置物；森林資產；評估應用
一、抵押處置物資產的形成
森林資源資產抵押處置物資產是指借款人（森林資源資產所有人或授權人）以其合法的森林資源資產做抵押資產提供貸款償還的擔保后，由銀行向借款人發放貸款，當借款人不按期償還或無力償還貸款時，銀行有權依法以森林資源資產抵押資產折價或拍賣、變賣該財產的價款優先受償從而實現抵押權的資產。
目前，各銀行利用森林資源資產抵押貸款可接受的抵押主要是林木、林業用地以及依托森林、林木、林地生存的經濟植物等。這些抵押資產具有不可分割性、不可移動性、再生性、效益的多樣性、保值增值等重要特征，是一種安全系數較高的擔保方式。這在一定程度上保證了信貸資金的安全性，但這種安全性是相對而言的。如果忽視了森林資源資產抵押資產的宜毀滅，長周期、不能快速變現、變現價值低或根本無法變現時，就會帶來信貸風險，造成信貸資金損失。因此，確保森林資源資產抵押資產的變現能力、價值的合理性，是防范信貸風險的一道重要屏障。這就要求信貸員和森林資源資產價格評估人員在利用森林資源資產抵押貸款評估過程中要做到“三注意”。
（一）森林資源資產是否存在瑕疵。森林資源資產應當具有獨立性、流通變現性。以不合法或不適宜的森林資源資產為擔保發放貸款，會引起森林資源資產無法變現，使銀行遭受經濟損失。比如，森林資源資產證由于辦證時的缺陷，與其他產權共用（發展林下種植、養殖），獨立變現能力不強，抵押時又不夠謹慎，未將相鄰的產權一并抵押，一旦產生風險，就會造成處置困難。信貸評估人員應具有這種鑒別能力，拒絕此類產權抵押。
（二）森林資源資產是否具有使用價值。如果森林資源資產因自身原因（如林種確定不合理等）利用受限，沒有使用價值，喪失了變現能力，這將給銀行造成巨大損失。比如，購買的森林資源資產因某種原因，造成無法實際使用，時間較長，但是由于周邊森林資源資產價格不斷上升，經評估給出了高價，作為抵押物從銀行取得了貸款，但由于借款人還款能力出現困難，無法到期償還貸款，而抵押物估值明顯偏高，有價無市，變現困難，就有可能形成問題資產。因此，對于因森林資源資產自身問題長期利用受限，無實用價值的森林資源資產不接受貸款申請。最常見的是國家重點公益林、特用林（國防林）、景觀資產。
（三）森林資源資產是否具有變現能力。森林資源資產的擔保能力體現在其未來的變現能力上，而實際的評估工作中，可能會出現評估人員不自覺地忽視對森林資源資產變現能力的評估。比如缺乏實地調查了解，紙上談兵，輕信借款人一面之詞，忽視了森林資源資產變現能力，一旦借款人喪失第一還款來源，而森林資源資產變現周期很長或變現金額很難彌補不足，就會使銀行遭受損失。
在個人森林資源資產貸款發展中，銀行應當選擇與一至兩家資質良好的評估公司合作，要求評估人員在評估過程中嚴格執行相關技術規范，遵守職業道德，不能迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估。同時，信貸人員應陪同評估人員一同前往現場，了解森林資源資產的位置、周邊環境，核實森林資源資產的實際林分用途（林種）、林分起源、林分結構、樹種組成、林齡結構、林相和林分質量等情況，從森林資源資產地段等外觀要素以及內在質量和變現能力綜合考慮，對森林資源資產進行全方位、客觀合理的評估，從而保證森林資源資產估值質量，防范森林資源資產信貸風險。
二、清算價格法基本理念
（一）基本思路
清算價格法是以清算價格為標準來估算森林資產抵押物處置價值的一種方法。是根據借款人清算對資產可變現的價值，評定重估確定所需評估的資產價值的方法。
所謂清算價格，是指借款人由于破產或其他原因，要求在一定的期限內將森林抵押資產變現，在借款人清算之日預期出賣森林資產可收回的快速變現價格。主要根據抵押森林資產因子狀況，運用現行市價法估算其正常價值，再根據處置情況和變現要求，乘以一個變現率，最后確定評估價格。
在原理上基本與現行市價法相同，所不同的是清算價格低于現行市場價格。這是因為借款人急于將森林資產拍賣、出售。因此，從嚴格意義上來講，清算價格法不能算為一種基本的評估方法，只能算是重置成本法、收益現值法、現行市價法的具體應用。
（二）應用前提
以具有法律效力的破產處理文件或抵押協議合同及其他有效文件為依據；
森林資產以整體或拆零在市場上可以，而且必須快速出售變現；
所賣收入足以補償因出售森林資產的附加支出總額。
（三）適用范圍
破產或無償還能力是指借款人因經營不善造成嚴重虧損、資不抵債時，借款人應依法宣告破產，當債務人不能清償到期債務時，法院以其全部財產依法清償其所欠的債務，不足部分不在清償。
森林資源資產抵押是指企業或個人為了進行融資，用自己特定的森林資源資產為擔保向對方保證履行合同義務的擔保形式。提供資產的一方為抵押人，接受抵押財產的一方為抵押權人。抵押人不履行合同時，抵押人有權利將抵押財產在法律允許的范圍內變賣，從變賣抵押物價款中優先獲得賠償。
清理是指經營不善導致嚴重虧損，已臨近破產的邊緣或因其他原因將無法繼續經營下去，為弄清楚財產現狀，對財產進行清點、整理和查核，為經營決策（破產清算活繼續經營）提供依據，以及因資產損毀、報廢而進行清理、拆除等的經濟行為。
（四）價值因素
如果借款人完全喪失森林資產的處置權，無法討價還價，占有主動權的買方必然會盡力壓低價格，以從中獲益；如果借款人上有討價還價的余地，則森林資產的價格就有可能高些。
森林資產的拍賣時限越短，森林資產的清算價格就可能越低；反之，若拍賣的時限較長，森林資產的價格就可能高些。
與被拍賣森林資產相同話類似的森林資產的現行市價越高，被拍賣森林資產的清算價格通常也會高些；反之，被拍賣森林資產的價格就會低些。
若森林資產與破產借款人的其他資產一起整體拍賣，其拍賣值可能會高于包括森林資產在內的個單項資產變現價值之和。
三、清算價格法程序
進行市場調查，搜集與被評估資產或類似資產清算拍賣的價格資料。
分析、驗證價格資料的科學性和可靠性。
逐項對比分析評估與參照物的差異及其程度，包括實物差異、市場條件、時間差異和區域差異等。
根據差異程度及其他影響因素，估算被評估資產的價值，最后得出評估結果。
根據市場調查計算出結果，對清算價格進行評估。
四、清算價格法方法
嚴格地說，按照國際慣例，資產評估方法有三種方法：重置成本法、收益現值法、現行市價法。清算價格法不稱之為一種獨立的評估方法。在我國由于《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）規定清算價格法是一種獨立的評估方法，才使業內普遍認為它也是國際通行的評估方法之一。
目前，對于清算價格的確定方法，從理論上還難以找到十分有效的依據，但在實踐上仍有一些方法可用。筆者認為：森林資產評估清算價格的方法主要是現行市價。
首先，根據被評估森林資產的具體情況及所獲得的資料，選擇重置成本法、收益現值法和現行市價法中的一種方法確定被評估森林資產的價格；然后根據快速變現原則確定一個變現率，再用評估價格乘以變現率，所得結果即位被評估森林資產的清算價格。
五、清算價格法實例
某拍賣公司將抵押的一某信用社森林資產拍賣出售。該森林資產承包使用年限為50年，到評估基準日已使用15年，剩35年。林分質量狀況良好，年生長率3.95%。試評估該森林資產的清算價格。
第8篇：資產的價值評估范文
關鍵詞：資產評估 問題 對策
一、企業價值評估的特點
企業價值評估作為市場經濟運作過程中經常遇到的問題，對企業產業結構調整以及轉型具有重要作用。但是我國的企業價值評估體系依然存在諸多問題，要研究這些問題，首先要了解我國企業價值評估的特點及內涵。對于企業價值評估的特點而言，首先就是具有目的性，在市場經濟發展過程中，對目標企業進行價值評估來確定合理的收購價格，保證收購的合理性。但是它不同于一般的資產價值評估，需要考慮的還有企業的持續經營以及使用價值，也就是企業的未來預期收益。其次是整體性和綜合性，對企業的價值評估是對其持續經營的整體性評估，這種持續經營實體產生的未來經濟效益對企業的價值具有決定性作用。企業價值不是各單項資產的總和。企業價值評估作為一項復雜的系統工程，不僅要進行定性評估，其中包括公司治理、財務狀況、市場營銷以及人力資源和文化調查等，還要通過建立數量模型對企業價值進行量化分析，對企業價值進行綜合評估。再次，企業價值評估具有專業性、中立性。由于企業的價值評估一般具有復雜的評估技術以及方法，所以需要專業的評估機構及專業人員進行操作。又因為價值評估涉及到職業判斷，因而需要專業人員保持中立性。但是價值評估中要運用估價模型進行判斷，但是對現金流以及貼現率的預測需要專業人員的主觀判斷，因而存在一定誤差，同時企業價值受到自身以及市場環境變化的影響，因而具有一定的時效性。
二、企業價值評估中的主要問題
我國企業價值評估存在的問題主要在于理論研究、相關法律法規、評估方法以及評估環境等方面。
1、企業價值評估相關理論研究滯后。從企業并購以及產權交易的角度進行分析，企業價值評估是指對企業股權價值的評估，是對企業部分價值進行評估；但是從企業破產角度進行分析，企業價值評估主要是指對資產整體價值進行評估。因此，對于企業價值評估的認識存在很多不同，這對企業價值評估以及相關準則的制定帶來一定影響。并且關于企業價值評估的方法還不夠深入具體，很多市場價值評估體系尚不完善，相關的資產評估制度還不健全，人員素質不高，要規范化資產價值評估，還要建立健全資產評估方法體系。
2、企業價值評估相關法律法規不健全。在《公司法》以及《證券法》中并能沒有對資產評估師的權利進行確定，也沒有對資產評估機構以及專業人員的資格條件進行明確規定。《國有資產評估管理辦法》作為迄今為止針對企業資產價值評估頒布的最具權威的法律法規，相關內容比較陳舊，不能適應現代市場經濟的發展要求。《操作意見》的頒布很好地反映了當時的理論研究以及實務現狀，也不能適應現代的經濟發展要求。新的《資產評估準則—企業價值》自2012年7月1日起實施，盡管該準則的推出具有革命性，但是作為原則性方面的規定，缺乏可操作性。首先，以資產負債表內表外資產和負債，作為資產基礎法的評估范圍，是對現實的妥協和讓步。其次，新準則依據預期收益模型進行分類，這種分類更符合目前的實踐，也更加具有操作層面的指導意義，但限制了其他收益類型（比如凈利潤）的選擇，未對“資本化法”進行規范。當然，它的確立存在一定的創新點以及對現實的充分考慮。
3、企業價值評估方法應用存在障礙。重“成本法”，輕“收益法”和“市場法”。忽視了資產之間的協同效應及表外資產對企業價值的影響；忽視了企業未來成長機會對企業價值的影響，具有靜態性；信息搜集成本較高限制了市場法的使用。
4、我國企業價值評估環境有待改善。行政干預仍然比較嚴重，產權市場和證券市場不夠發達。經過二十多年的發展，我國產權市場和證券市場雖然有了長足發展，但市場規模較小、制度不健全、信息透明度不高、市場價格具有可操縱性等缺陷都大大限制了企業價值評估方法—市場法的使用。
三、完善我國資產評估體系的對策
1、進一步提高資產評估師的綜合業務素質。應加強和規范資產評估師的后續教育，改革資產評估師考試制度，修訂和完善高校資產評估專業人才培養方案，對此，中國資產評估協會可以提出一個有指導意義的資產評估專業人才培養方案。
2、加強企業價值評估概念與方法體系研究。我國目前缺乏一套比較成熟的企業價值評估概念與方法體系，應充分發揮政府、協會、評估機構、高等院校的作用，組織人員對此進行研討，形成理論界和實務界普遍接受的企業價值評估概念與方法體系。
3、修訂或完善我國企業價值評估法律法規及準則體系，制定《資產評估法》，為企業價值評估提供法律依據。
4、改進企業價值評估方法的可操作性。根據評估目的和對象的不同，選擇與之相適應的價值類型和評估方法。深入研究收益法和市場法，完善評估準則，提高收益法和市場法的可操作性。
隨著我國經濟結構的調整，企業制度改革、產權轉讓以及對外投資等各種資本運營活動的日益增加，企業價值評估逐漸受到更多的重視。只有提高企業價值評估的規范化程度，才能更好地完成企業價值評估。但是根據當前發展形勢來看，我國的企業價值評估依然存在很多問題，需要我們及時的做出調整，才能促進我國企業價值評估體系的完善和發展。
參考文獻：
[1]劉玉平.企業價值評估若干問題探討[J].中國資產評估，2006（1）
第9篇：資產的價值評估范文
時至今日，經歷了若干次的討論與修訂，《企業價值評估指導意見（試行）》終于與大家見面了。這是資產評估行業里程碑式的一件大事，也是我國企業價值評估領域中一次具有歷史意義的革命。
我國的企業價值評估實際是與我國的資產評估同時興起的。1991年91號令第三條即已經規定國有資產占有單位在“企業兼并、出售、聯營、股份經營”等情況下需進行資產評估，已將企業作為了資產評估對象，但是，91號令的第七條僅認為“國有資產評估范圍包括：固定資產、流動資產、無形資產和其他資產”，即作為資產評估法律文件的91號令還未重視企業作為交易對象時與企業單項資產之間的差異。因此，資產評估一開始的企業價值概念是以企業整體資產價值來替代的，而企業整體資產被認為是企業各單項資產的簡單加總。此種導向造成了評估實務上的偏頗。由于企業價值的評估演化成了對企業資產負債表所列示資產及負債的評估，于是嚴重地影響了企業價值評估的定位，并限制了企業價值評估方式方法的發展。其偏頗與限制具體體現在以下幾個方面：1、會計處理方面的問題直接影響了評估價值，評估師的大量工作變成了審計工作；2、由于企業的每項資產必須分別進行評估，評估機構為控制經營成本，設備、房產、土地等單項資產評估往往聘用不了解資產評估的專業技術人員去完成，因而嚴重影響了評估的執業水平。同時，企業的房產和土地的價值評估業務似乎應該必須由專門的房產價值和土地價值的評估人員來承擔，從而導致企業整體價值被肢解，影響了企業評估價值的準確性；3、由于評估往往僅以企業提供的會計報表為準，造成了對賬外資產的忽視和遺漏；4、由于會計報表所列示的各單項資產評估價值加總后不一定能體現企業的整體價值，其評估價值不能用來作為發行定價的參考，證監會實行了另一套股票發行定價機制，資產評估報告只能用來設立公司。資產評估行業錯失了巨大的證券發行市場；5、同樣是因會計報表所列示的各單項資產評估價值加總后不一定能體現企業的整體價值，資產評估報告只能做為委托方完成國有資產管理部門相關手續的文件，而不能為企業股權交易提供有用的定價參考，不能滿足股權交易市場的有效需求。
《企業價值評估指導意見（試行）》的革命性之一，即在于其從根本上扭轉了對企業價值概念的認識，澄清了企業價值評估所指的對象，即“企業整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值”。此概念的引入并非是我國獨創，歐美等市場經濟發達國家，早就對企業價值作出了上述的定義。如《歐洲價值評估準則》指南7中指出，評估師應當將企業價值評估業務分為兩類，一類是評估企業價值（enterprise value），即企業的整體價值，另一類是評估權益價值（equity value）。
由于企業價值中有股東權益創造價值與股東貸款創造的價值，企業價值評估的理念也將國際上已成熟的資本資產定價模型引入了國內。
這里的股東全部權益的價值，即企業整體價值中由全部股東投入資產創造的價值，本質上是企業（法人實體）一系列的經濟合同與各種契約中蘊含的權益，其屬性與會計報表上反映的資產與負債相減后凈資產的帳面價值是不相同的。而引入股東全部權益和部分權益價值的意義，在于明確地將股權作為企業價值評估中的對象，而非過去將凈資產這樣一個會計科目作為評估的對象，同時其隱含了部分股東權益與全部股東權益之間并非一個簡單的持股比例關系，部分股東權益還存在著控股權溢價和少數股權折價的問題。
《企業價值評估指導意見（試行）》的革命性之二，在于罷除了成本法在企業價值評估中的壟斷地位，強調了收益法和市場法也是企業價值評估適用的方法，而在一定的條件下，這兩個方法甚至是更為適用的方法。同時，指導意見對各種評估方法的使用提出了具備可操作性的規定。
在收益法方面，具體規定有：1、提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現法兩種具體方法。 未來收益折現法往往適用于成熟的企業，其收益通常是穩定的和可預測的。
2、提出了預期收益可以采用多種口徑，包括現金流量、各種形式的收益或現金紅利等，打破了傳統上只用凈利潤作為預期收益的傳統觀念。
3、提出在預測過程中委托方、相關當事方和評估機構應相互配合和溝通。委托方和相關當事方應提供委估企業未來經營狀況和收益狀況的預測，評估機構應對其進行必要的分析、判斷和調整，確信其合理性，并在此基礎上確定收益法的參數。區分了資產評估收益預測與審計盈利預測審核時中介機構的責任。
4、提出折現率和資本化率的確定原則，要求應當考慮利率、市場投資回報率、加權平均資本成本及委估企業、所在行業的特定風險等因素。
在市場法方面，具體規定有：1、提出采用市場法可使用參考企業比較法和并購案例比較法，明確指出市場比較案例的來源可以是上市公司，也可以是市場上可收集資料的買賣、收購及合并公司。改變了以往實務界認為資本市場尚不活躍，無法收集交易案例的傳統觀念，為市場法的使用提供了新思路。
2、提出具有可比性的公司應當是屬于同一行業、或受相同經濟因素影響的公司，同時要求對參考企業報表進行分析調整，使其與委估企業報表具有可比性。
3、提出選擇、計算、使用價值比率應考慮的因素。
在成本法方面，具體規定有：
1、提出成本法評估的范圍，應當包括被評估企業所擁有的所有有形資產、無形資產以及應當承擔的負債。此規定真正從企業擁有權益的角度揭示出評估對象，而非以往將評估對象對應為會計科目。
2、提出企業價值評估中所采用的成本法，其實質就是資產基礎法。并明確企業的各項資產可以根據情況選用適當的具體評估方法。
3、提出長期投資項目是否單獨評估的原則，是根據其對企業價值的影響程度，而非委估企業其是否為控股單位來確定。
4、 給予了評估機構根據重要性原則和工作量完成的可能程度來確定評估方法的選擇機會。
《企業價值評估指導意見（試行）》革命性之三，在于引入了國際上一些成熟的企業價值評估的概念與方法，使中國的企業價值評估能夠盡早與國際接軌。目前，國外投資人在國內投資時，往往不相信國內評估師的勝任能力。雖然因限于我國對國外的企業價值評估機構的資格限制，仍聘用國內評估機構進行企業價值的評估，但同時聘請外資機構對評估結果進行復核。由于過去我國對企業價值評估沒有一套成熟的方法體系，一些國內評估師對評估中出現的問題得不到合理的解決途徑，因此常常遭到外資機構的質疑。國際企業價值評估概念與方法的引入，能夠使中國的評估師武裝起來，從而從容地迎接經濟全球化的挑戰。所引入的先進概念與方法包括：
1、財務報告的分析、調整和利用；2、在采用收益法時，對非經營性資產、負債和溢余資產進行單獨分析；3、持續經營前提下企業價值與清算前提下企業價值；4、企業存在多種經營業務狀況下的分別分析的原則；5、控股權溢價和少數股權折價；6、股權流動性對企業價值的影響。
《企業價值評估指導意見（試行）》革命性之四，在于評估報告與以往的相關規定有了質的區別。指導意見從評估報告使用角度出發強調了評估報告充分披露有關信息的重要性，并且對報告應披露內容進行了較為詳細的規定，但未對報告形式進行任何的規定。與91號文相比，指導意見增加的報告內容包括：
1、評估報告使用者；2、價值類型和其定義；3、評估假設和限制條件；4、評估程序實施過程和情況。
前述三項均是基本準則中強調的重要內容。在指導意見中提出披露此三項內容的要求是對基本準則的呼應，也映證了基本準則在整個準則體系中的作用。在披露評估程序實施過程和情況時，指導意見強調披露企業的財務分析、數據調整情況，評估方法選取過程和依據，重要參數依據來源與形成的過程，以及運用評估方法時的邏輯推理過程和計算過程。這些披露要求強調資產評估應當利用經濟學、管理學、邏輯學等知識，對所收集到的評估信息資料進行合理分析、推理和計算。指導意見始終強調資產評估學是一門綜合性的經濟類學科，以還資產評估的本來面目；同時對資產評估師提出了更高的要求。
任何帶有革命性的觀點，必然是創新的，也必然會與舊觀念發生沖突。指導意見（既然具有革命性，則必然帶來一些問題需要解決，如：
1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產、溢余資產、控股權、少數股權、價值比率等。希望盡早能出臺相關釋義，幫助廣大評估師對指導意見形成正確的理解；2、指導意見的實務操作仍存在著一定的困難，如溢價、折價、流動性等因素的考慮，必然需要大量的案例數據作支持，而國內的數據和相關研究卻相對匱乏。希望進一步進行企業價值評估的理論研究和實務探索。
3、與現行法律法規的銜接一直是困擾準則制定工作的難題。如在報告披露方面于91號文的銜接、收益法和市場法評估結論如何滿足《公司法》關于投資注冊資本金的規定等。
4、價值類型的問題仍未得到解決。基本準則將價值類型作為重要觀點提出后，實務界仍處于茫然的狀態，不少評估機構不理解價值類型具體的含義，更無法對其進行準確的定義。結合國內資產評估業務的價值類型研究，定義不同種類的價值類型已成為目前資產評估界急需解決的問題。
美國的企業價值評估準則最早制訂于1987年，至今已經歷了十幾個年頭。歐洲在2000年也將企業價值評估準則納入價值評估的準則體系。我國的企業價值評估準則吸取了國外多年研究的經驗，并結合了國內理論界和實務界的探索，應當說具有較高的起點。我們期待著具有革命性的《企業價值評估指導意見（試行）》將中國的資產評估行業帶入輝煌燦爛的明天。
參考文獻：
