物業(yè)管理法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的物業(yè)管理法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：物業(yè)管理法范文

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的新興行業(yè)，對于社會的和諧發(fā)展具有十分重要的作用。現(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的房屋管理模式，對管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識和專門技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識淡薄，物業(yè)管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對上述問題而對物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理條例》等專門針對物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識點并能在實際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應(yīng)用技能的要求較高。同時，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識相對欠缺，對系統(tǒng)理論知識的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實用、定位準(zhǔn)確和可操作性強的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過時。在教學(xué)過程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識。

講授過程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學(xué)生接受的知識，增強了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對知識的掌握和運用。

講解的語言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對中職學(xué)生基礎(chǔ)知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會的相關(guān)知識時，教師可以通過“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會”的案例來說明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議”的規(guī)定；可以通過“沒有參加業(yè)主大會，是否可以不接受業(yè)主大會通過的決議”的案例來說明“業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識，并能夠解決實踐中的物業(yè)管理法律問題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書的時間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時可以在有限的時間內(nèi)傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場景或案例，通過多媒體播放給學(xué)生，增強學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因為傳統(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語言和學(xué)生進(jìn)行即時的交流；教師還可以通過板書關(guān)鍵字、詞強調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書寫。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時，教師需要花費大量的時間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對所學(xué)知識的正確理解和應(yīng)用，增強學(xué)生的實際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點和學(xué)生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點、注重實用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運用所學(xué)知識分析問題、解決問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

第2篇：物業(yè)管理法范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理法規(guī) 課程設(shè)計 教學(xué)改革

基金項目：校級重點科研項目“我校重點專業(yè)與特色專業(yè)建設(shè)研究――以物業(yè)管理專業(yè)為例”（項目編號：11-04-A07）；“高等職業(yè)教育核心課程開發(fā)研究――以我校物業(yè)管理專業(yè)核心課程開發(fā)為例”（項目編號：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

《物業(yè)管理法規(guī)》是大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的核心課程之一，在物業(yè)管理專業(yè)的知識體系構(gòu)架中處于重要地位，承擔(dān)著培養(yǎng)學(xué)生法制意識和依法辦事能力的重要任務(wù)[1]，該門課程具有極強的理論性、實效性和應(yīng)用性。對該課程內(nèi)容的掌握將引導(dǎo)學(xué)生深入專業(yè)體系，有助于學(xué)生全面了解物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)范開展，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打好基礎(chǔ)。對于非法律專業(yè)的學(xué)生來說，該課程內(nèi)容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規(guī)和政策的應(yīng)用，僅靠聽取教師課堂上對一般理論的講授往往達(dá)不到學(xué)習(xí)目的，所以有必要對課程教學(xué)過程進(jìn)行設(shè)計和改革。

課程特點

《物業(yè)管理法規(guī)》課程內(nèi)容主要是各種與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在物業(yè)管理活動中的具體應(yīng)用，它以物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展為主線，規(guī)范物業(yè)管理各具體業(yè)務(wù)操作的合法邊界。課程知識面極廣，涉及幾十個法律法規(guī)，在表述法律概念的同時又強調(diào)法律的應(yīng)用性。在物業(yè)管理專業(yè)體系中，物業(yè)管理法律法規(guī)的應(yīng)用是貫穿物業(yè)管理業(yè)務(wù)始終的隱形線索，所以對于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生來說，掌握課程內(nèi)容是進(jìn)行規(guī)范的物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作的前提，也是全面理解和掌握業(yè)務(wù)處理的關(guān)鍵所在。

在物業(yè)管理專業(yè)課程體系中，《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續(xù)課程，比其他核心課程開設(shè)的時間都要早，這個相對前位的核心課程，對于學(xué)生后續(xù)課程的學(xué)習(xí)，具有極其重要的作用。該課程的設(shè)置與學(xué)習(xí)，對于學(xué)生全面了解物業(yè)管理行業(yè)、掌握物業(yè)管理業(yè)務(wù)會起到非常積極的作用，也會為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。因此，對《物業(yè)管理法規(guī)》課程進(jìn)行設(shè)計與教學(xué)改革，有利于強化物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的法律意識、培養(yǎng)學(xué)生規(guī)范的物業(yè)服務(wù)意識，同時也符合課程的教學(xué)目標(biāo)與要求，課程教學(xué)改革的實施則可以增強學(xué)生的職業(yè)能力，助力學(xué)生的職業(yè)發(fā)展。

教學(xué)內(nèi)容整合與設(shè)計

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的質(zhì)量會直接影響學(xué)生對物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)務(wù)的認(rèn)識與理解，而課程質(zhì)量會在一定程度上取決于教材質(zhì)量。對于物業(yè)管理專業(yè)教師來說，一般選用何種教材主要是側(cè)重于考慮教材內(nèi)容是否符合專業(yè)教學(xué)計劃、課程教學(xué)目標(biāo)以及實際應(yīng)用效果。教師普遍希望教材內(nèi)容能夠全面、正確且重點突出，并能關(guān)注物業(yè)管理專業(yè)的新動向、追蹤相關(guān)熱點。但是現(xiàn)有的任何一本《物業(yè)管理法規(guī)》教材都不能說是毫無缺陷的。相關(guān)教材編寫的相對滯后其實和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及法律法規(guī)的頻繁修改相關(guān)。我國物業(yè)管理行業(yè)到目前為止還沒有出臺全國統(tǒng)一的物業(yè)管理法，目前應(yīng)用的諸多法律如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等和物業(yè)管理活動相關(guān)聯(lián)的一些法律法規(guī)及政策的約束力相對有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動太快。這就使市面上現(xiàn)有的《物業(yè)管理法規(guī)》教材內(nèi)容很難做到與時俱進(jìn)、確保內(nèi)容正確。所以任課教師首先要明白，無論是本科還是專科層次的物業(yè)管理專業(yè)，課程教學(xué)都要緊緊圍繞物業(yè)管理活動來講法律，該課程首先培養(yǎng)的是物業(yè)管理專業(yè)人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規(guī)的時效性要求教師與時俱進(jìn)，隨時掌握法制建設(shè)動態(tài)，不斷補充更新知識，不斷完善教學(xué)內(nèi)容；第三，要注意培養(yǎng)學(xué)生的法律應(yīng)用能力和遵法守法意識，以加強法律應(yīng)用為重點，突出相關(guān)法律法規(guī)在物業(yè)管理中的全面理解與深刻應(yīng)用，教學(xué)的目的是以法律的靈活應(yīng)用為主，而不是強調(diào)法理和法條意義。最后，有必要對課程內(nèi)容進(jìn)行整合與設(shè)計，拓展教學(xué)內(nèi)容，在強化教學(xué)重點的同時增大教學(xué)信息量，擴大學(xué)生的視野。

通過對《物業(yè)管理法規(guī)》課程的設(shè)計，可確定課程的核心主要是物業(yè)管理活動的三大要素：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理活動。課程的主線是物業(yè)管理活動中的雙方主體（業(yè)主-物業(yè)公司）的法律關(guān)系，教學(xué)內(nèi)容以物業(yè)管理活動中各個主體的權(quán)利與責(zé)任為核心來組織，重點內(nèi)容在于各方主體對權(quán)利與責(zé)任的認(rèn)識，以及因權(quán)責(zé)處理不當(dāng)而引發(fā)糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎(chǔ)是認(rèn)識物業(yè)管理法律法規(guī)的模塊，其余模塊分別是物業(yè)管理活動雙方主體――物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治管理；雙方的關(guān)系與責(zé)任――物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律責(zé)任；雙方關(guān)系的起源與確定――物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費；雙方關(guān)系中的糾紛與處理――物業(yè)交易法律制度、物業(yè)質(zhì)量管理法律制度、物業(yè)管理糾紛的處理。在雙方的關(guān)系中，貫穿著物權(quán)法、民法、行政法等十幾種法律以及物業(yè)管理條例等20多條行政法規(guī)與政策的應(yīng)用，所以在具體教學(xué)過程中，要處理好各模塊之間內(nèi)容的銜接與內(nèi)在聯(lián)系，還要注意處理好與后續(xù)課程相關(guān)內(nèi)容的區(qū)分。

教學(xué)方法設(shè)計與應(yīng)用

1.多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合

多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合，要求教師要提前做好設(shè)計，對于課程內(nèi)容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對性、新穎實用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規(guī)的描述和實際物業(yè)管理工作的要求，并能考慮到學(xué)生的認(rèn)知特點。

針對課程內(nèi)容理論性強的特點，可在每節(jié)課前設(shè)計引導(dǎo)案例，通過案例引出要學(xué)的知識。對于課程中的熱點問題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動，或?qū)⒏蓾姆芍R與現(xiàn)實生活中生動的案例結(jié)合起來。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，還可以讓學(xué)生感性地理解和掌握法律法規(guī)的內(nèi)容。對于課程中的重點、難點問題則可以通過精心整合的典型案例分析及熱點問題討論，讓學(xué)生進(jìn)入角色積極思考，培養(yǎng)學(xué)生提出不同見解的能力，讓學(xué)生在分析討論中澄清模糊認(rèn)識，鞏固物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識。而對于一些需要深入探討或者當(dāng)前有爭議的法律問題，可設(shè)計3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，有些學(xué)生主張其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，有些學(xué)生覺得應(yīng)該屬于業(yè)主，還有其他的觀點等，就不同的觀點可讓學(xué)生分組展開辯論，最后由教師點評并給出正確意見。

2.項目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動教學(xué)相結(jié)合

項目教學(xué)法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動，是當(dāng)今國際教育界十分盛行的一種教學(xué)法[2]。任務(wù)驅(qū)動法是由學(xué)生組成項目小組，承擔(dān)一項或多項工作實踐任務(wù)，深入實際，學(xué)生在解決問題的同時學(xué)習(xí)和應(yīng)用知識，在實踐的第一線提升綜合能力。項目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動教學(xué)相結(jié)合，是指在教學(xué)中把教學(xué)內(nèi)容隱含在每個項目中，以具體項目的實施來完成教學(xué)任務(wù)的一個過程。這就要求教師教學(xué)目的要明確，每個任務(wù)都要以項目來引領(lǐng)，項目選擇要圍繞課程重點內(nèi)容來選取，項目設(shè)計要精心；任務(wù)設(shè)計要有實踐性和創(chuàng)新性，項目實施程序要周密。

項目任務(wù)驅(qū)動法的突出特點之一，就是合作學(xué)習(xí)[3]。在完成任務(wù)的項目實踐過程中，學(xué)生可以獲取理解和把握課程要求的知識和技能，體驗成功感和團(tuán)隊合作的力量，培養(yǎng)分析問題和解決問題的能力。這種教學(xué)方法不僅能幫助學(xué)生變被動接受知識為主動學(xué)習(xí)知識，還可以培養(yǎng)學(xué)生整合知識和經(jīng)驗的能力，以及活學(xué)活用的能力。例如讓學(xué)生主動進(jìn)社區(qū)調(diào)研，收集現(xiàn)實中存在的各種物業(yè)管理糾紛，或引導(dǎo)學(xué)生運用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和圖書館資料，查閱典型案例，再運用所學(xué)法律知識正確進(jìn)行分析，并選擇適當(dāng)?shù)耐緩浇鉀Q物業(yè)管理糾紛，培養(yǎng)學(xué)生在工作、學(xué)習(xí)中主動發(fā)現(xiàn)問題、分析問題的能力以及運用相關(guān)法律知識解決糾紛的能力。

3.情景模擬教學(xué)與現(xiàn)場教學(xué)相結(jié)合

情景模擬教學(xué)法讓枯燥晦澀的法律法規(guī)學(xué)習(xí)變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學(xué)生分組模擬實際工作場景，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理模擬與訓(xùn)練中掌握運用物業(yè)管理法規(guī)的基本技巧，這種學(xué)習(xí)的趣味性和主動性，對于培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用法律解決實際問題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學(xué)生分組扮演物業(yè)管理人員和業(yè)主，就裝修中常見的問題或糾紛及其處理來設(shè)計雙方的臺詞和行為，然后現(xiàn)場演練，其他學(xué)生觀看并評價，最后由老師點評作總結(jié)。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節(jié)合理，問題解決有始有終。而現(xiàn)場教學(xué)是讓學(xué)生身臨其境，在實際的物業(yè)小區(qū)或?qū)懽謽菂⒂^、考察或接觸工作崗位，臨時承擔(dān)工作任務(wù)，聽取物業(yè)公司人員講解，與企業(yè)人員現(xiàn)場交流或與業(yè)主直接打交道，理論和實際工作相聯(lián)系，看、聽、學(xué)和用同時進(jìn)行，使學(xué)生對物業(yè)管理法規(guī)知識的學(xué)習(xí)得到深化。例如有關(guān)物業(yè)管理收費問題，是當(dāng)前的焦點問題之一，可以安排學(xué)生走訪小區(qū)業(yè)主順便作訪談，了解收集業(yè)主的意見，再參觀物業(yè)公司，聽取物業(yè)管理人員的觀點，然后要求學(xué)生根據(jù)所學(xué)的物業(yè)管理法律法規(guī)知識，對比雙方的意見，形成自己的觀點，最后參照物業(yè)管理的現(xiàn)實，檢驗觀點的正確性。

傳統(tǒng)考核方式改革

傳統(tǒng)的考核方式一般是在課程結(jié)束后安排理論的筆試考試，通過學(xué)生書面答卷的分?jǐn)?shù)來確定學(xué)生學(xué)習(xí)的效果。這種理論考核方式往往忽略了學(xué)生平時的成績，容易導(dǎo)致一些學(xué)生平時不注重學(xué)習(xí)，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復(fù)習(xí)要考的內(nèi)容；而且就算學(xué)生考試及格，但不會運用法律法規(guī)的情況仍然普遍存在，這就說明書面考試顯然考核不出學(xué)生對法律法規(guī)的運用情況。這種情況對于《物業(yè)管理實務(wù)》、《物業(yè)經(jīng)營管理》等后續(xù)課程的學(xué)習(xí)極為不利。如果物業(yè)管理法規(guī)知識掌握不扎實，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)操作以及公司運營等是否規(guī)范就無從談起，所以學(xué)生的后續(xù)學(xué)習(xí)困難就更大，甚至有些學(xué)生干脆就會放棄學(xué)習(xí)。

因此，可以考慮改革傳統(tǒng)的筆試考試方式，從結(jié)果考核轉(zhuǎn)向過程考核，強調(diào)學(xué)生平時的學(xué)習(xí)，在總成績里增加平時成績的比例。課程總成績包含平時成績和期末考試成績兩大項，平時成績與期末考試成績各占50%。平時成績可包含平時上課出勤率、回答問題及作業(yè)成績、參加情景模擬、案例分析和討論的表現(xiàn)、參觀物業(yè)公司等活動的成績，甚至可以設(shè)計一些專項考察項目。

結(jié) 語

《物業(yè)管理法規(guī)》課程學(xué)習(xí)的效果將直接影響物業(yè)管理專業(yè)知識的掌握與應(yīng)用，為了提高教學(xué)效果，大學(xué)教師必須考慮專業(yè)特點與培養(yǎng)目標(biāo)，進(jìn)行課程設(shè)計與教學(xué)改革，并將課程改革措施落實于課程教學(xué)活動中。《物業(yè)管理法規(guī)》課程因其教學(xué)內(nèi)容的規(guī)范性、應(yīng)用性，對于教學(xué)改革有其內(nèi)在的要求，本文只是在教學(xué)內(nèi)容的整合與設(shè)計上、教學(xué)方法的設(shè)計與應(yīng)用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續(xù)研究還將有待于進(jìn)一步深入和細(xì)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]李娜、岳娜：《從行業(yè)需求論課程的教學(xué)改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何紅：《物業(yè)管理專業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)改革》，《經(jīng)濟研究導(dǎo)刊》2014年第7期。

第3篇：物業(yè)管理法范文

就像買電器一定關(guān)心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務(wù)的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業(yè)管理在實際工作中，其市場現(xiàn)狀難以令人滿意，存在的問題主要表現(xiàn)為：

（1）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

由于對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前我國的物業(yè)管理，覆蓋仍然偏小。據(jù)統(tǒng)計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積836465萬平方米，實行物業(yè)管理的102035.68萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為12.2%。由此看來，物業(yè)管理在我國仍有巨大的潛力。

（2）專業(yè)人才的匱乏影響著物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，他們?nèi)狈ｉT的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個崗位工作的復(fù)合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。大家漸漸認(rèn)識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識之外，還需要學(xué)習(xí)法律、經(jīng)營、心理學(xué)等多門學(xué)科，為了行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)勢在必行。

（3）物業(yè)管理市場建設(shè)不完善。

近些年，物業(yè)管理企業(yè)像雨后春筍般出現(xiàn)，但是物業(yè)管理的市場化程度仍然偏低，同行業(yè)之間缺乏公平的市場競爭機制。一方面有實力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面企業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無門路。有的雖然公開招標(biāo)，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當(dāng)競爭手段，所有這些都影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

（4）物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營能力不足。

目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)存在著規(guī)模效益差，發(fā)展后勁不足等問題。加之過分強調(diào)服務(wù)，使得企業(yè)忽視了經(jīng)營、企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量很難必到。隨著市場化步伐的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強調(diào)管理或服務(wù)已不能適應(yīng)市場發(fā)展的需求。

（5）產(chǎn)權(quán)人使用人參與意識差，管委會組建不及時，作用發(fā)揮的不好。

眼下，一些城市住宅小區(qū)管委會（業(yè)主委員會）組建的不及時，有的未按規(guī)定程度通過民主選舉產(chǎn)生，有的管委會不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志作用。部分業(yè)主對物業(yè)管理的思想意識還有些滯后，對市場經(jīng)濟認(rèn)識不足。這也構(gòu)成了阻礙物業(yè)管理健康發(fā)展的不利因素。

2物業(yè)管理健康發(fā)展的策略

針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。

（1）人才的選擇是物業(yè)公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

一支素質(zhì)高、能力強、作風(fēng)好、品行正的人才隊伍是物業(yè)公司參與競爭、志在必得的信心所在。內(nèi)部建設(shè)必須加強員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)，多學(xué)習(xí)、多取經(jīng)，增強企業(yè)的競爭力；外部方面，物業(yè)管理企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。

（2）物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制。

招投標(biāo)要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護(hù)主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實行公開招投標(biāo)制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護(hù)競爭的秩序。

（3）加快立法，健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

（4）加大物業(yè)管理的宣傳力度。

目前，在物業(yè)公司與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內(nèi)容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這種權(quán)利和義務(wù)的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認(rèn)識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導(dǎo)人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等統(tǒng)一。

物業(yè)管理引入我國雖然僅有20多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉(zhuǎn)變了，財政負(fù)擔(dān)減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè)，我們不能求全責(zé)備，而應(yīng)以比較平和的態(tài)度學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，把握其理論實質(zhì)和思想內(nèi)涵，開拓創(chuàng)新，促進(jìn)其健康成長，把物業(yè)管理工作推向一個新階段。

第4篇：物業(yè)管理法范文

1994年4月1日，建設(shè)部的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》開始實施。

1999年1月1日，廈門市的地方法規(guī)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》開始實施。

2003年9月1日，國務(wù)院的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》開始實施。

在國家的大力推動下，物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。然而，不幸的是大量的物業(yè)糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。

市場人士突然發(fā)現(xiàn)：為什么發(fā)達(dá)國家不到40%的住宅區(qū)實施了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，而居民消費能力遠(yuǎn)比不上發(fā)達(dá)國家的我國卻要在新建住宅區(qū)全面推廣專業(yè)公司服務(wù)？專業(yè)公司到底專業(yè)不專業(yè)？物業(yè)管理公司到底是在為業(yè)主服務(wù)還是在管理業(yè)主？

而律師們發(fā)現(xiàn)：地方法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)欠費者日加收所欠繳費用千分之三的滯納金的標(biāo)準(zhǔn)竟是銀行最高罰息每日萬分之五的六倍；代表業(yè)益的機構(gòu)從“管委會”到“業(yè)委會”到“業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會”并不符合《社會團(tuán)體登記管理條例》的要求；國務(wù)院的條例甚至規(guī)定：業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)的同意。

面對這樣一個迅猛發(fā)展的新興行業(yè)，不少人顯得手足無措。有這樣一個案例：某公司購買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發(fā)生日近兩年。物業(yè)公司要求支付物業(yè)管理費及公攤水電費；被告稱：未取得房產(chǎn)證，既非業(yè)主、也非使用人，無交費的理由；而法官問：既然被查封，物業(yè)公司你們提供了什么服務(wù)？------物業(yè)公司只好無奈地回答：我們管的就是物業(yè)的公共部分，你不交費，難道要查封你的司法機構(gòu)來支付？

法律界的專家們會發(fā)現(xiàn)：在民法體系中四大支柱之一的《物權(quán)法》出臺以前，建筑物區(qū)分所有權(quán)，并沒有法律上的明確定義。甚至對于不動產(chǎn)的所有權(quán)何時轉(zhuǎn)移都存在爭議。更別提物業(yè)管理法律體系中龐雜的細(xì)節(jié)涉及城建、環(huán)保、綠化、水電供應(yīng)等等方方面面，實際上存在著新舊體制交雜，法治嚴(yán)重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個方面。

物業(yè)管理服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面。是開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、（使用人、以及業(yè)主委員會）等民事主體之間對于一定區(qū)域的不動產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場地等在使用、維護(hù)過程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。當(dāng)然也一些行政法律關(guān)系比如：對業(yè)主自治的指導(dǎo)、審核、對物管企業(yè)的行業(yè)管理、市場準(zhǔn)入制度等等。但主要還是民事關(guān)系為主。

民事法律關(guān)系屬于私法范疇，它是通過權(quán)利對權(quán)利的自行性的制約，來達(dá)到法律對社會關(guān)系調(diào)整之目的，這就是所謂“自行調(diào)節(jié)方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強調(diào)“強行干預(yù)”是截然相反的。這時你們會發(fā)現(xiàn)：

我們現(xiàn)有的三個層次的法律在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的都是行政責(zé)任。你們會看到立法方面的傳統(tǒng)思維：行政的強制干預(yù)。我們的政府負(fù)責(zé)著國家所有的公共事務(wù)，還要負(fù)責(zé)發(fā)展經(jīng)濟，對于物業(yè)管理這類是乎是雞毛蒜皮的事務(wù)確實也有心無力。

但是立法已經(jīng)規(guī)定了的行政法律規(guī)范，不執(zhí)法或是亂執(zhí)法，恐怕也非政府相關(guān)部門所應(yīng)為的。有這樣一個案例，一個小區(qū)有一個業(yè)委會，三年的換屆選舉期未到，有個別幾個業(yè)主不顧“業(yè)主會議要由業(yè)委會召集”的法律規(guī)定，自行召集會議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時召集人的名義向有關(guān)部門進(jìn)行了報備。該部門不知如何審查，竟給予了報備。由于第一屆委員不認(rèn)可，拒絕移交公章，新的委員要求有關(guān)部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請刻制公章，有關(guān)部門竟然無任何手須，給刻了枚“XXX新業(yè)主委員會”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發(fā)生了“XXX業(yè)主委員會”狀告“XXX新業(yè)主委員會”的笑話。法院審理認(rèn)為：“自法律角度而言，業(yè)主委員會自始至終只有一個，不因委員的換屆而變更。以業(yè)委會的名義提訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。

政府部門在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，如何認(rèn)真執(zhí)法、如何嚴(yán)肅執(zhí)法，這是問題的第二個方面。相信行政執(zhí)法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水

停電威逼業(yè)主使用人交費，甚至抗拒法院強制執(zhí)行的物業(yè)公司也就再也拿不到資質(zhì)證書、拿不到供水的衛(wèi)生許可證、代收代交的水電供應(yīng)合同、相信“執(zhí)行難”也就不難了。

發(fā)揮民事主體的自覺性、主動性，規(guī)范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關(guān)系，來讓民事主體通過自己的行動自行調(diào)節(jié)主體間的關(guān)系。這種“私法自治”是法治實踐智慧的總結(jié)，這恐怕也是解決物業(yè)糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調(diào)節(jié)”，首先要有實實在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個內(nèi)容：名稱、地址、人員和組織機構(gòu)、章程、資產(chǎn)或有保障的經(jīng)費。

第5篇：物業(yè)管理法范文

(一)物業(yè)管理的含義

從廣義上講，物業(yè)管理包含物業(yè)管理法律、法規(guī)，物業(yè)公司的服務(wù)活動以及房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后服務(wù)等內(nèi)容。從狹義上講，是指專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人(即業(yè)主)或其承租人的委托，以商業(yè)經(jīng)營形式，運用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對房屋及其相關(guān)設(shè)施、居住環(huán)境、安全保衛(wèi)等進(jìn)行專業(yè)化維護(hù)和管理，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。物業(yè)公司的服務(wù)活動包含樓宇的維修及相關(guān)機電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。我們通常所說的物業(yè)管理，指的是狹義上的物業(yè)管理，即物業(yè)公司的服務(wù)活動，強調(diào)的是服務(wù)。它具有以下特點：

1.物業(yè)管理的對象是完整的物業(yè)，指己建成、驗收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。其管理規(guī)模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位的大型物業(yè)。

2.物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

3.物業(yè)公司與業(yè)主是雇用關(guān)系。業(yè)主是雇主，物業(yè)公司是被雇用者。

4.物業(yè)管理的核心內(nèi)容是“服務(wù)”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。

5.物業(yè)公司的服務(wù)能提升物業(yè)的使用功能、延長其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對物業(yè)起到保值、增值作用。

6.物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場化的經(jīng)營型服務(wù)。物業(yè)公司既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要最大限度地獲取利潤。為此，物業(yè)公司必須努力協(xié)調(diào)好與業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會、政府主管部門等主體的關(guān)系，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營的良性發(fā)展。

(二)物業(yè)管理的主要內(nèi)容

物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，雖然服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，物業(yè)類型和使用性質(zhì)各不相同，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)上是一種經(jīng)營型的綜合服務(wù)，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理按服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

1.常規(guī)性的公共服務(wù)。是物業(yè)管理的基本工作，是物業(yè)公司面向所有業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括八項內(nèi)容：(1)房屋建筑主體的管理；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)保安管理；(6)消防管理；C7)車輛道路管理；(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

2.針對性的專項服務(wù)。是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主的工作、生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。專項服務(wù)的內(nèi)容主要包括五類：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時，在所負(fù)責(zé)的住宅區(qū)內(nèi)開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。

3.委托性的特約服務(wù)。是為滿足業(yè)主的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。

上述三類服務(wù)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身能力和業(yè)主的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，不斷拓展服務(wù)的廣度和深度。

二、我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理在世界上已有100多年的歷史。1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家相比，由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。在我國剛剛起步的物業(yè)管理，尚未形成一個適合我國國情的現(xiàn)代物業(yè)管理理論，許多許多物業(yè)公司由房管所“翻牌”而來，物業(yè)管理的通病就在于人們與物業(yè)管理者們對這個行業(yè)的認(rèn)識不夠深入，因而這些公司存留著的思想還是以前房管所的思想，沒有意識到現(xiàn)代物業(yè)管理的重要性，物業(yè)管理者真的把自己當(dāng)成“管理者”了，而真正的物業(yè)管理涵義，應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)，這也是我國物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的核心問題，即從管理向服務(wù)的轉(zhuǎn)型。

三、我國的物業(yè)管理存在的問題

(一)開發(fā)商、物業(yè)公司強迫業(yè)主接受物業(yè)合同

目前通行的做法是，開發(fā)商先在預(yù)售樓盤自主成立或委托一家物業(yè)公司，與之簽訂《物業(yè)管理委托合同》。在實際銷售過程中，則以每個小區(qū)都必須有物業(yè)管理為由，要求購房者除與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》外，必須同時簽訂由開發(fā)商和物業(yè)公司制訂《業(yè)主大會公約》、《物業(yè)管理合同》，并接受其法律約束力。開發(fā)商主動承攬物業(yè)管理雖然有促進(jìn)商品房銷售的考慮，但更主要則是為了獲取商品房售后的物業(yè)管理利益。當(dāng)業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，要求解除合同時，物業(yè)公司往往以合同未到期或業(yè)主、業(yè)主委員會不是合同的簽署人，拒絕解除合同。

(二)開發(fā)商給物業(yè)公司留下諸多糾紛隱患

目前，我國多數(shù)的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)公司淵生出來的—是開發(fā)商自己組建或委托的物業(yè)公司，是“爸爸和兒子”的關(guān)系，這不僅從一開始就剝奪了業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)公司的選擇權(quán)利和契約自由，而且也為物業(yè)公司與業(yè)主處理關(guān)系留下隱患。物業(yè)公司本應(yīng)在接受委托前，對將要負(fù)責(zé)的房屋、公共設(shè)施等進(jìn)行全面而細(xì)致地驗收，理清關(guān)系，分清職責(zé)。但是，物業(yè)公司為了既得利益，不敢和開發(fā)商談條件，更不敢和開發(fā)商劃清界線，從一開始就成了開發(fā)商的“冤大頭”。

(三)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、亂收費

由于物業(yè)管理市場尚未發(fā)育完善，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)從原房管部門或單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系沒有確立，經(jīng)營極不規(guī)范，服務(wù)意識不強，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過度追求利潤，不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，收費與服務(wù)不相符。而國家還缺乏相應(yīng)的法規(guī)加以約束，國家對物業(yè)收費也未訂立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性，物業(yè)收費的多少完全由物業(yè)公司一家說了算，業(yè)主只能被動地接受。部分物業(yè)公司為了更多地獲取利益，巧立名目多收

費、亂收費；部分物業(yè)公司為了獲取更多的利益，甚至單方面制定一系列規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當(dāng)手段對業(yè)主進(jìn)行強制管理，業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差，服務(wù)不規(guī)范、不及時，隨意訂價，只收費，不服務(wù)，巧立名目亂收費、多收費、強行收費己成為一種普遍現(xiàn)象。小區(qū)環(huán)境臟亂差，雜草縱生，小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，小商販、閑雜人員任意進(jìn)出，治安秩序混亂，物品時常被盜，共有設(shè)施維修不到位，冬季供暖不足等問題激起了業(yè)主的強烈不滿。加之受開發(fā)商遺留問

題的影響，致使業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重。

(四)物業(yè)公司隨意處置業(yè)益

我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)公司企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理方面的理論知識和實踐經(jīng)驗，加之受習(xí)慣思維和傳統(tǒng)觀念的影響，物業(yè)公司很容易將自己理解為物業(yè)“管理”公司，認(rèn)為一旦與管理搭界，就是執(zhí)法者，是秩序的維護(hù)者，將業(yè)主曲解為被管理者，將業(yè)主與自己的主從地位根本顛倒。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項，以執(zhí)法者和管理者的身份出現(xiàn)，隨意處置業(yè)益，損壞業(yè)主財產(chǎn)、侵犯業(yè)益現(xiàn)象時有發(fā)生。

(五)公共設(shè)施及其維修基金的產(chǎn)權(quán)、責(zé)權(quán)不清

受產(chǎn)權(quán)人的委托實行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的公共設(shè)施、共用設(shè)備、道路、場館等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，這些共用設(shè)施和公用部位的利用與收益的歸屬根本無法界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。

(六)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一

作為一個新興行業(yè)，中國物業(yè)管理在成長的過程中，受到了各種因素的制約，因而未能全力舒展。行業(yè)主體的單一使消費者所接受的服務(wù)范圍受到了限制，行業(yè)客體的單一則把更廣大的消費群體拒之門外。產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國的物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只能數(shù)著物業(yè)管理費過日子，不僅限制了企業(yè)本身的成長壯大，也制約了企業(yè)提高服務(wù)水平、開展全方位服務(wù)的可能。

四、完善我國物業(yè)管理的對策探討

(一)成立專門的政府主管機構(gòu)，加強行業(yè)監(jiān)管

建議國家成立住房與物業(yè)管理方面的專門機構(gòu)或行業(yè)管理協(xié)會。該機構(gòu)除具備管理住房與城市發(fā)展的相關(guān)職能外，還應(yīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的官方管理機構(gòu)，各級政府中也應(yīng)成立相應(yīng)的下級機構(gòu)。它應(yīng)加強對整個行業(yè)的監(jiān)管力度，約束物業(yè)公司的行為，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保障老百姓的權(quán)益，給老百姓提供一個投訴和反映問題的渠道。

政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管可從二個方面著手：一要對物業(yè)管理起到指導(dǎo)監(jiān)督作用。要從宏觀上進(jìn)行指導(dǎo)和引導(dǎo)，制定符合物業(yè)管理實際的政策、法規(guī)，對企業(yè)的行為加以規(guī)范，創(chuàng)造物業(yè)管理發(fā)展良好市場環(huán)境。二要引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)按市場規(guī)律辦事。讓市場主體和市場杠桿充分發(fā)揮作用。

(二)建立、健全糾紛解決機制，合理解決糾紛

建議建立協(xié)商、調(diào)解、訴訟三級解決機制。協(xié)商可由當(dāng)事雙方或多方在平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行。協(xié)商不成，可在行政主管機構(gòu)的主持下，依法進(jìn)行調(diào)解，行政主管機構(gòu)必須在規(guī)定的時限內(nèi)出具具體的解決方案，不得拖延和推諉，更不得袒護(hù)任何一方，應(yīng)該公平、合理地依法進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成，或?qū)φ{(diào)解不服，當(dāng)事方可向上級主管機構(gòu)申訴，或者直接向人民法院提訟。

(三)進(jìn)一步引入市場機制，強化服務(wù)意識

將目前流行的物業(yè)管理公司更名為“物業(yè)服務(wù)公司”，強化服務(wù)意識，提高服務(wù)水平。應(yīng)通過立法將物業(yè)管理企業(yè)的名稱和服務(wù)方向強制界定在服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須包含“物業(yè)服務(wù)公司”字樣。進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司的運作，對那些只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)的物業(yè)公司要加強監(jiān)督，并追究其法律責(zé)任。

競爭是市場經(jīng)濟的活力所在。物業(yè)管理企業(yè)只有徹底改變服務(wù)態(tài)度，改善服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平，才能贏得業(yè)主的滿意。同時，參與國際物業(yè)管理市場競爭是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。我國被認(rèn)為是目前國際上最大的市場，加入WTO之后，隨著我國市場的對外開放，國外的大型物業(yè)公司已開始進(jìn)入中國市場。我國的物業(yè)管理企業(yè)與國外物業(yè)管理企業(yè)同臺競爭已為時不遠(yuǎn)。我國的物業(yè)管理企業(yè)只有苦練內(nèi)功，學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗，提高服務(wù)質(zhì)量和水準(zhǔn)，才能迅速發(fā)展壯大。

(四)廢除公共維修基金制度，引進(jìn)財產(chǎn)保險制度

國家建設(shè)部對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金問題做了明確規(guī)定，本意是通過這一準(zhǔn)備金來應(yīng)付小區(qū)大的房屋修繕等問題，但現(xiàn)實情況是大多數(shù)落實不到位。建議國家廢除公共維修基金制度，引進(jìn)財產(chǎn)保險制度。對大的房屋修繕項目，由保險公司來承擔(dān)。保險費用可采取購房時一次繳入國家共有帳戶的方式，也可采取住戶定期繳納個人房屋保險基金帳戶的方式。一旦出現(xiàn)大的房屋修繕項目，可由國家從共有保險帳戶中支取，或由個人從保險基金帳戶支取后統(tǒng)一分?jǐn)傂蘅樫M用。

(五)走多元化發(fā)展道路，全面提升企業(yè)整體實力

多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，建議物業(yè)管理企業(yè)迅速建立多元化的企業(yè)經(jīng)營模式，可以通過：(1)建立大物業(yè)概念；(2)走兼并重組的道路；(3)走專業(yè)化服務(wù)的道路。(4)聯(lián)合邊緣行業(yè)開展多樣化服務(wù)。(5)走集團(tuán)化發(fā)展的道路。

(六)加快物業(yè)管理學(xué)科建設(shè)，加速人才培養(yǎng)

我國加入WTO之后，一些有國際聲譽和經(jīng)濟實力的開發(fā)商和物業(yè)公司將聯(lián)合進(jìn)入中國市場，必將對我國的物業(yè)管理市場造成巨大沖擊。我國的物業(yè)管理不僅要提高服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)實力，更重要的是加速人才培養(yǎng)，盡快培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的行業(yè)管理人才。加快物業(yè)管理學(xué)學(xué)科的建設(shè)己成為當(dāng)務(wù)之急。

參考文獻(xiàn)：

1、謝家謹(jǐn)：《物業(yè)管理概論》，中國物價出版社2003年版

2、劉志峰：《規(guī)范物業(yè)管理活動促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展》，2003年7月

3、王永強：《現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù)》，人民出版社2003年3月版

第6篇：物業(yè)管理法范文

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理費 糾紛 法律救濟

一、物業(yè)管理費糾紛發(fā)生的原因

物業(yè)公司提供服務(wù)和業(yè)主交納管理費均是雙方基本的合同義務(wù)，但實踐中業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因十分復(fù)雜，主要有:由于房屋質(zhì)量存在問題，造成生活上的不便，甚至財產(chǎn)上的損失;物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)水平低下，只收費不服務(wù)或提供劣質(zhì)服務(wù)，與廣大業(yè)主日益增長的需求相矛盾;物業(yè)管理企業(yè)收費不合理，如未經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn)擅自收費或自行制定收費標(biāo)準(zhǔn)，公共費用的分?jǐn)偛缓侠?業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務(wù);開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)單方面制定物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主入住房屋只得在合同上簽字，因帶有不滿情緒，故入住后便拒付各項費用。此外，還有一些業(yè)主素質(zhì)較差，故意拖欠付費。

二、物業(yè)管理費糾紛的法律救濟

業(yè)主所持的拒不交費的上述抗辯理由各有不同，因此，處理此類糾紛時，必須針對業(yè)主的抗辯理由進(jìn)行舉證、質(zhì)證，根據(jù)查明的事實，分別情況對業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行救濟：

1.對業(yè)主的法律救濟

(1)對于因物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，屬于物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟手段。此種情況下，可根據(jù)物業(yè)公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費的訴訟請求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費,但應(yīng)交的物業(yè)維修費用不在此限。

(2)對于現(xiàn)實中因開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主以拒交物業(yè)管理費抗辯之情況，筆者認(rèn)為，開發(fā)商沒有完整完成開發(fā)義務(wù)就交售物業(yè)，屬民法上違約之行為，應(yīng)當(dāng)采取判定開發(fā)商繼續(xù)履行開發(fā)義務(wù)或判定售房合同屬可撤銷情形予以解除之救濟方法。對于實踐中開發(fā)商無法履行繼續(xù)開發(fā)義務(wù)（如現(xiàn)實中開發(fā)商卷錢逃匿現(xiàn)象），法律應(yīng)規(guī)定給予政府救濟，認(rèn)定為城市小區(qū)公共設(shè)施，由國家財政承擔(dān)配套設(shè)施的建設(shè)費用。

(3)對于因公共費用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費用和維修費用。

(4)對于因?qū)儆谖飿I(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項目收費及收費不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時建議政府價格監(jiān)督管理機關(guān)對物業(yè)管理公司的違規(guī)收費予以處罰。

2.對物業(yè)公司的法律救濟

(1)明確業(yè)主法律責(zé)任。各國立法一般都對遲延或拒絕交付服務(wù)費用的行為規(guī)定了較為嚴(yán)厲的措施，例如新加坡立法規(guī)定，對拒絕或遲延交付服務(wù)費用加收利息和罰金;美國立法規(guī)定，管理團(tuán)體對業(yè)主房屋享有先取特權(quán);德國住宅所有權(quán)法規(guī)定，管理團(tuán)體可以剝奪欠交費用業(yè)主的居住權(quán);我國臺灣地區(qū)立法規(guī)定，管理費滯納連續(xù)3個月或總的遲延日數(shù)達(dá)到4個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等措施。從我國目前的立法規(guī)定來看，對業(yè)主無合法理由欠交服務(wù)費用的行為尚無有效的措施，因此，建議在將來全國性的物業(yè)管理有關(guān)立法中可以借鑒臺灣的立法及實踐經(jīng)驗，管理費滯納連續(xù)2個月或總的遲延日數(shù)達(dá)到 3個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等具有強制效力的手段。

(2)設(shè)立物業(yè)管理法庭，簡化物業(yè)公司主張服務(wù)費用的訴訟程序。我國目前對物業(yè)管理企業(yè)提起的管理服務(wù)費用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時間較長。建議將來對這類糾紛的訴訟可以設(shè)立程序簡單、并案處理的小額欠債物業(yè)管理法庭，采取更為簡便的程序。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護(hù)當(dāng)事人的利益。

(3)同時履行抗辯權(quán)的限制。業(yè)主雖能行使同時履行抗辯權(quán)，但至于在多大范圍內(nèi)行使應(yīng)當(dāng)以權(quán)利義務(wù)對等為原則。

《合同法》第66條規(guī)定，“一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求”，這就說明同時履行抗辯權(quán)的引用是以對方未履行作為要件，既然對方已履行，另一方就不得主張同時履行抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。

《合同法》第66條還規(guī)定，“一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。但這條規(guī)定未對“不符合約定”的范圍加以定義。

筆者認(rèn)為，如果物業(yè)費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能對物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費用行使同時履行抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)費用的方式行使抗辯權(quán)。假如物業(yè)管理企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護(hù)、管理等義務(wù)，雖然仍存在些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實現(xiàn)時，業(yè)主就無權(quán)引用同時履行抗辯權(quán)。審判實踐中，法官可根據(jù)誠實信用原則加以判斷。同時履行抗辯權(quán)乃誠信原則的引伸，其設(shè)立旨在維護(hù)雙方的利益平衡，這種利益平衡的維持也應(yīng)以誠信原則為指導(dǎo)。

另外，同時履行抗辯權(quán)屬阻卻的抗辯權(quán)，即只是暫時阻止對方當(dāng)事人請求權(quán)的行使，非滅卻的抗辯權(quán)，當(dāng)對方當(dāng)事人完全履行了合同的義務(wù)，同時履行抗辯權(quán)消失，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行自己的相應(yīng)義務(wù)。

參考文獻(xiàn):

[1]鈕麗娜:《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》.載于《人民司法》，2002第8期

[2]黃建文:《物業(yè)管理中的幾個法律問題探討》.載于《經(jīng)濟與法》，2002年第4期

[3]郭峰:《物業(yè)管理收費研究》.載于《貴州大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版)》,2000年第4期

[4]劉黎虹呂劍亮:《物業(yè)管理中的法律問題》.載于《當(dāng)代法學(xué)》,2002年第11期

第7篇：物業(yè)管理法范文

關(guān)溫瑩[①]

廈門市湖里區(qū)公證處 福建省廈門市 361009

 

【內(nèi)容摘要】：本文試圖從合約的角度分析物業(yè)管理糾紛類型，尋找物業(yè)糾紛類型原因和解決方案，尋求一條我國物業(yè)管理新體制之路。

【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理  糾紛特點  糾紛類型  糾紛原因  完善

一、物業(yè)管理糾紛的法律問題及對策

物業(yè)管理糾紛從大的方面而言主要是兩大類——合同糾紛和侵權(quán)行為糾紛。

（一）            物業(yè)管理合同糾紛的相關(guān)問題

 1、物業(yè)管理合同的類型及特點

在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)與另一物業(yè)管理企業(yè)簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理企業(yè)承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

通常所說的物業(yè)管理合同是屬于民法調(diào)整范疇的基于委托而產(chǎn)生的有償合同。在合同形式方面，根據(jù)目前物業(yè)管理的法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理合同必須使用書面形式，并報有關(guān)管理部門登記備案。因此，物業(yè)管理合同屬于要式合同。如果《物業(yè)管理合同》沒有辦理登記備案手續(xù)，是否影響合同的效力？按照《合同法》第三十六條的規(guī)定和比照租賃合同登記備案的問題處理，可責(zé)令雙方當(dāng)事人補辦有關(guān)手續(xù)，而不應(yīng)由此輕易否定合同效力。

2、物業(yè)管理合同糾紛的主要類型及對策

（1）物業(yè)管理合同條款的效力問題。

物業(yè)管理合同的條款必須合法，不得違反國家法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定，否則相關(guān)條款無效。因此，如果《物業(yè)管理合同》中約定物業(yè)管理企業(yè)有處罰權(quán)的，該類條款應(yīng)屬無效。因為據(jù)《行政處罰法》規(guī)定，只有法律、法規(guī)或規(guī)章才能設(shè)立行政處罰，只有國家司法機關(guān)和行政機關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)，上述條款違反了《行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定，屬無效條款。此外，如果《物業(yè)管理合同》中約定，物業(yè)管理企業(yè)為實施物業(yè)管理行為而給業(yè)主或使用人造成人身或財產(chǎn)損失的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任，該類條款也屬無效。因為據(jù)《合同法》第五十三條規(guī)定，“合同中的下列免責(zé)條款無效：（一）造成對方人身傷害的。（二）因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的”。顯然，物業(yè)管理企業(yè)的上述免責(zé)條款違反了《合同法》的規(guī)定。

（2）物業(yè)管理職能擅自被轉(zhuǎn)讓的效力問題。

職能轉(zhuǎn)讓包括業(yè)主義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，義務(wù)的轉(zhuǎn)讓參照合同法有關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，權(quán)利人應(yīng)該履行通知義務(wù)；未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對義務(wù)人不發(fā)生效力。小區(qū)物業(yè)管理屬于全體業(yè)主所有，只有全體業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，為業(yè)主提供有償服務(wù)。在實踐中更換物業(yè)管理企業(yè)必須具備以下條件：1、業(yè)主委員會成立；2、經(jīng)業(yè)主大會決定通過；3、由業(yè)主委員會選聘。

（3）關(guān)于物業(yè)管理費用的糾紛

物業(yè)管理收費的依據(jù)主要表現(xiàn)在合同的約定和法律的規(guī)定兩方面。如果雙方當(dāng)事人商議的價格沒有超出政府限價范圍，約定的收費項目沒有超出物價部門限定的收費范圍，那么，合同中約定的物業(yè)管理費用條款應(yīng)為有效條款，雙方當(dāng)事人應(yīng)自覺履行和遵守。反之，物業(yè)管理企業(yè)就屬于亂攤派，多收費了。

（4）因第三人不法行為導(dǎo)致業(yè)主在家中被盜或人身受到傷害的責(zé)任認(rèn)定問題。

物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)遭不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財產(chǎn)因第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)盡到保安注意義務(wù)的，可以不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外。

（二）物業(yè)管理中的侵權(quán)行為

這里的侵權(quán)行為主要指的是兩類。一類是實踐中房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益以及開發(fā)商、物業(yè)公司擅自出租公共場地、擅自改變公共設(shè)施用途、擅自增建建筑物、構(gòu)筑物等侵權(quán)行為。對業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)這類侵犯業(yè)主權(quán)益的行為的訴訟請求應(yīng)予支持。另一類是物業(yè)管理企業(yè)因采取停止供電、供水、供氣等措施從而被訴侵權(quán)，這類訴訟中業(yè)主的訴訟請求是否應(yīng)予支持就應(yīng)該具體情況具體分析。實踐中物業(yè)管理企業(yè)為迫使業(yè)主或使用人交納管理費，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，業(yè)主和使用人則以收費不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。上述兩類物業(yè)管理糾紛，常常發(fā)生競合，是提起合同之訴抑或侵權(quán)之訴，當(dāng)事人依法具有選擇權(quán)。但當(dāng)事人一旦以某種訴因提起訴訟，則不能以另一訴因再提起訴訟。

二、完善物業(yè)管理立法的建議

（一）進(jìn)一步完善全國性和地方性立法

物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，發(fā)展迅猛。而有關(guān)物業(yè)管理的全國性立法直到2003年6月8日才出臺《物業(yè)管理條例》，該條例自2003年9月1日施行。該條例作為一個行政法規(guī)，與民事糾紛審判的側(cè)重點不同，如何更好地適用條例還需要進(jìn)一步明確。另外，該條例施行后，原物業(yè)管理地方性法規(guī)與其協(xié)調(diào)還有一個過程，這就要求進(jìn)一步完善地方性立法。

（二）立法應(yīng)全面，對法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)應(yīng)進(jìn)一步明確和細(xì)化

     建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，這樣才能給人民法院審理物業(yè)管理糾紛提供較為充分完善的法律依據(jù)。

    （三） 完善立法應(yīng)有利于推動物業(yè)管理的健康發(fā)展

     其中一個重要方面是明確物業(yè)管理服務(wù)收費市場機制的協(xié)商定價導(dǎo)向。在遵循社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律前提下自行協(xié)商確定價格，遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

 

 

 

 

參考文獻(xiàn):

1、王貴嶺主編，《物業(yè)管理》，中國物價出版社，2003年6月

2、譚善勇主編，《現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù)》，首都經(jīng)貿(mào)出版社，2003年9月

3、羅小鋼主編，《物業(yè)管理疑難解答》，中山大學(xué)出版社，2000年4月

第8篇：物業(yè)管理法范文

    整個系列活動具體如下：

    一、組織一次物業(yè)管理條例培訓(xùn)（4月——5月）

1、 在培訓(xùn)的同時，收集各法制樓組代表的電子信箱，為后續(xù)的網(wǎng)上送法上門、網(wǎng)上溝通做好準(zhǔn)備。

2、 公布《長寧房地》門戶網(wǎng)站網(wǎng)址，為以后登陸該網(wǎng)站提供方便。

3、 培訓(xùn)后組織一次討論會，對如何促進(jìn)物業(yè)管理工作、如何做好物業(yè)管理條例的宣傳提出意見和建議。

4、 組織一次現(xiàn)場開卷知識競賽。

    二、在全區(qū)的每個小區(qū)張貼《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》宣傳海報。（4月底完成）

三、利用門戶網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上物業(yè)管理法制宣傳專欄，并及時更新。（5月開始），主要內(nèi)容包括：

    1、法律法規(guī)：包括國務(wù)院、建設(shè)部、上海市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、文件。

 2、案例分析：近期有代表性的案件。

 3、便民問答：挑選常用的問題，以問答的形式分條。

    4、網(wǎng)上調(diào)查：對市民關(guān)心的問題，進(jìn)行調(diào)查。

    5、網(wǎng)上競賽：邀請法制樓組居民或代表參加，其他市民也可以參加。

    6、房地萬事通信箱：根據(jù)法制樓組居民或其他市民的提問，在二天內(nèi)以電子郵件的方式回答。

    四、在《時報》開辟專欄，宣傳物業(yè)管理條例。（5月開始）

五、通過各個房地辦事處對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)經(jīng)理業(yè)務(wù)培訓(xùn)一次，主要內(nèi)容為《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及配套文件，并通過小區(qū)物業(yè)公司加強對小區(qū)內(nèi)居民的宣傳。（5——9月底）

    六、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加違法搭建的現(xiàn)場執(zhí)法活動一到兩次，加深對法規(guī)的理解。（6——8月）

    七、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加業(yè)委會組建現(xiàn)場會議一到兩次，加深對法規(guī)的理解。（6——8月）

八、每月一次送法到家，經(jīng)最新的物業(yè)管理文件通過電子郵件的形式送到法制樓組居民或代表的電子信箱中。

九、在《物業(yè)管理條例》實施二周年之際系列活動。（9月）

1、開設(shè)一次物業(yè)管理義務(wù)法律咨詢。地點設(shè)在法制樓組所在小區(qū)附近，并邀請部分法制樓組的居民或代表參加。

2、懸掛橫幅。

3、在長寧時報利用半個版面宣傳物業(yè)管理條例。

    十、召開一次成果檢驗大會，并聘請房地法制宣傳助理員，舉行授牌儀式，為法制宣傳深入社區(qū)奠定群眾基礎(chǔ)。

第9篇：物業(yè)管理法范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀及問題；發(fā)展思路；

中圖分類號：C931 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物業(yè)管理行業(yè)在我國還屬于一種新興的行業(yè)，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業(yè)的快速發(fā)展，面對房地產(chǎn)開發(fā)商新建的累累成果，物業(yè)管理行業(yè)隨之發(fā)展迅猛，如何使物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展是值得我們研究和思考的重要問題，文章就針對這些存在的問題和對應(yīng)的影響因素進(jìn)行如下的分析。

一、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及內(nèi)涵

從1981年全國第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)管理公司的出現(xiàn)，物業(yè)公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有物業(yè)管理從業(yè)人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮(zhèn)江就有120余家物業(yè)管理公司，60%小區(qū)施行了物業(yè)管理，物業(yè)管理逐漸被人們所接受。物業(yè)管理是房地產(chǎn)行業(yè)的延伸價值在消費領(lǐng)域的擴展，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務(wù)的企業(yè)行為；物業(yè)管理已經(jīng)超越傳統(tǒng)的服務(wù)范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區(qū)生活層面；物業(yè)管理企業(yè)以業(yè)主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環(huán)境所進(jìn)行的日常維護(hù)與管理。

二、物業(yè)管理中存在的問題

由于我國東中西發(fā)展不平衡的特殊國情，我國的物業(yè)管理還存在很多問題。

（一）認(rèn)識問題有誤區(qū)。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，其服務(wù)內(nèi)容、政策法規(guī)未被大多數(shù)人所接受，許多不是物業(yè)公司的義務(wù)已被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責(zé)，打擊了從業(yè)人員的積極性，而且部分業(yè)主不顧法律、法規(guī)進(jìn)行違章建筑，極大地?fù)p壞了其他業(yè)主的利益和小區(qū)的整體形象。阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

（二）法規(guī)建設(shè)不健全。主要表現(xiàn)在物業(yè)公司對違章建筑的處置，是否可以強拆？物業(yè)管理費的起算日，還是以交付使用時計算、還是辦理入伙手續(xù)時計算，如應(yīng)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主是否可以要求減免物業(yè)管理費？業(yè)主拒交物業(yè)管理費、公共部分的費用，法律法規(guī)對業(yè)主沒有制約措施。

（三）企業(yè)管理不規(guī)范。由于物業(yè)管理的市場發(fā)展滯后，缺乏有效的競爭機制，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營管理和服務(wù)水平參差不齊，總體上存在較大問題。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)沒有按合同履行相關(guān)義務(wù)，使得業(yè)主利益受損，最終不可避免地導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)糾紛的出現(xiàn)。

（四）物業(yè)費繳納困難。很多的企業(yè)仍處于微利經(jīng)營的階段，甚至還有一些企業(yè)只能夠保本經(jīng)營或是虧本經(jīng)營。全國范圍內(nèi)仍有大量的小區(qū)內(nèi)業(yè)主對自家的物業(yè)收費具體標(biāo)準(zhǔn)不是十分清楚，物業(yè)的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業(yè)主的強烈不滿，這些情況的出現(xiàn)在很大程度上造成了現(xiàn)如今物業(yè)費普遍難收繳的情況。

三、推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的具體措施

我們要抓住機遇，樹立科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)物業(yè)管理健康地向廣度、深度、高度發(fā)展，我們應(yīng)做好以下工作：

（一）提高領(lǐng)導(dǎo)重視程度。許多大城市、大公司的成功經(jīng)驗告訴我們，要全面推動物業(yè)管理使之健康有序地發(fā)展，首先要領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。同時政府、媒體、物業(yè)公司要向全民廣泛地宣傳物業(yè)管理方面的政策、法規(guī)、好處等內(nèi)容，讓大家都參與到物業(yè)管理的過程中來，要讓物業(yè)管理企業(yè)以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費，讓業(yè)主感到他們是最大得收益者。

（二）建立健全相關(guān)法律法規(guī)。全面加強對現(xiàn)有的物業(yè)管理法律法規(guī)的整理歸類，建立起全行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度體系，明確相關(guān)主體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，切實維護(hù)好各方利益，減少不必要的糾紛和摩擦；要建立健全房屋的維修管理、設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理、安全保衛(wèi)及環(huán)境管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法律法規(guī)和制度辦法，不斷完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理體系合理有序運行。

（三）處理好各方之間的關(guān)系。必須處理好與行政主管部門的關(guān)系，行政主管部門是物業(yè)管理的歸口部門，代表政府對物業(yè)管理行使管理權(quán)利，物業(yè)管理必須接受行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；必須協(xié)調(diào)好與業(yè)主委員會的關(guān)系；必須協(xié)調(diào)好與開發(fā)商的關(guān)系，物業(yè)管理應(yīng)從物業(yè)的保值、升值的目的出發(fā)，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，行使好權(quán)利、履行好義務(wù)。

（四）發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)公司。推動我國物業(yè)管理行業(yè)向集約化、品牌化發(fā)展。當(dāng)前情況下，很多物業(yè)管理企業(yè)仍然遵照原先落后的經(jīng)營管理模式，在“長不大”的困境中艱難前行，管理成本等日常費用高居不下，難以形成現(xiàn)代化的專業(yè)企業(yè)。實事上， 推動物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務(wù)項目的各類專業(yè)物業(yè)服務(wù)，有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的集約化和高效化，從而為業(yè)主提供全方位、立體化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主的日益增長的需求，推動物業(yè)管理企業(yè)向更高層次發(fā)展。

（五）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)化人才。物業(yè)管理企業(yè)的實力不僅僅是資本的實力，更是人才的實力，物業(yè)管理投入的不僅僅是資本，更是人才和經(jīng)驗。擁有一支素質(zhì)好、能力強、作風(fēng)硬、品行正的人才隊伍，是企業(yè)生存和發(fā)展的根本條件，也是企業(yè)參與競爭獲得生存的關(guān)鍵因素。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)樹立人才觀念，把物業(yè)管理人才的培養(yǎng)放到企業(yè)戰(zhàn)略位置的高度上，加強人才工程建設(shè)，不僅要從社會上招聘專業(yè)人才，還要加強已有人員的培養(yǎng)，進(jìn)行培訓(xùn)考察，建立起企業(yè)懲罰激勵機制，促進(jìn)企業(yè)人才的良性發(fā)展，最終為企業(yè)贏得市場與客戶。

物業(yè)管理行業(yè)在我國出現(xiàn)的時間并不是很長，嚴(yán)格來說還處于一個成長完善階段，同時物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境也正在不斷變化著，所以要想做好物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，就需要全社會各方面的努力。我們希望政府相關(guān)部門可以不斷完善法律法規(guī)的，為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝卓君.我國物業(yè)管理對策探討[J].經(jīng)濟師.2014（08）

[2]劉濤.我國物業(yè)管理模式的反思與再造探討[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）.2015（03）