舊房交易土地增值稅論文

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一、現行稅收政策規定

一是稅務人員缺失相關技能。大部分稅務人員僅熟悉稅收政策，并不具備確定房屋重置成本的技能。此外，雖然住建部門能夠提供房屋建造成本的一些數據，在對房地產項目清算時各地對房屋建造成本也進行公示，作為房地產項目清算的參照依據，而重置成本則因不同地段、不同年限、不同功能、使用年限等因素，相關部門不能提供此方面的信息，稅務人員更是無法判定。

二是取得舊房交易土地時的成本難以確定。實際征管中，在測算增值率時，一般要求以取得土地時的基準地價作為土地成本扣除的依據。土地基準價格需向當地國土部門獲取。從基層實際操作的情況看，一般僅能從當地國土部門獲得近期幾個年份的土地基價數據，如若轉讓房屋所涉年代較為久遠，則相關舊房交易土地基準價格數據要么根本沒有，要么因為國土部門人員更換、檔案流轉等原因，致使基準地價信息缺失或不全。這使得稅務部門對土地成本的核定失去了合法的依據。

三是放大了稅務執法和廉政風險。在日常征管中，我們常常面臨這樣一種境況：出于發展地方經濟的需要，地方政府常常以低價出讓土地的優惠條件吸引相關投資，投資方往往能夠以低于甚至大大低于基準地價的價格獲得國有土地使用權。以舊房交易土地基準價格核定增值率給稅務人員帶來了一定的執法風險，更有甚者可能利用按戶測算增值率的政策，增加執法隨意性并從中謀利，給稅務人員安全履職帶來相應的廉政風險和后期監督成本。

四是增加了市場交易的成本支出。從上到下各級政府和稅務部門一再強調要降低市場交易成本、減輕納稅人負擔、簡化辦稅流程。轉讓非住房目前并不處于國家宏觀政策調控范圍之內，道理上講應當給予交易的便利。由于《通知》有相關規定，稅務機關在難以測算增值率的情況下，為了消除自身的執法風險，一般會要求納稅人提供相應的評估資料，而提供評估資料必然會增加納稅人的評估費用支出，也就相應增加了納稅人尤其是個人的交易負擔。加之轉讓非住宅的群體正常不固定，每交易一次都需要稅務部門花費不少的時間和精力與納稅人多次對接并開展相關的調查、測算或者評估，遇有爭議必須耐心地、反復地宣傳、解釋和溝通；而且此類交易的涉稅事項一般都不能一次性或者當場辦結，從而一定程度上增加了征納雙方的矛盾。

二、結語

綜上所述，建議修改非住房轉讓過程中土地增值稅按戶測算的政策規定，同時針對納稅人的不同類別進行采取相應的處理辦法：對于個人轉讓非住宅類的房屋或建筑物的，建議根據不同的地段由省局在開展基礎調查后統一確定不同的核定征收率。如此，既可以減輕納稅人的負擔，又可以提高工作效率，減輕稅務人員的執行困難，緩解征納雙方的矛盾。對于單位轉讓非住宅類的房屋或建筑物的，由于正常情況下單位的會計核算準確、憑證資料齊全，具備按實征收的基本條件，故建議嚴格按實征收轉讓過程的土地增值稅。同時，要針對不同渠道獲得的房產，細化相應的稅收征管規范，并不定期開展執法督察，從而減少基層執法的隨意性，在促進安全履職的同時，有效地堵住稅收征管漏洞。

作者：吳家林 許春梅 單位：泰州市泰興地方稅務局副局長 泰州市泰興地方稅務局