物業(yè)管理的企業(yè)成本控制探析

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摘要：隨著近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，帶來了我國物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。但是，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量卻不容樂觀，據(jù)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)尚處于虧損狀態(tài)，盈利的企業(yè)不到50%，物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，這是不爭的事實(shí)，特別是近年來人工成本的不斷上漲更是壓縮了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入來源按物業(yè)管理合同的約定基本確定，它不受季節(jié)的影響，也無淡旺季之分，這是其收入的顯著特征，因而成本和費(fèi)用的管理和控制成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。本文將重點(diǎn)就物業(yè)管理企業(yè)怎么進(jìn)行成本控制進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本控制；成本構(gòu)成；方法研究

一、物業(yè)管理公司成本構(gòu)成分析

物業(yè)管理企業(yè)的日常成本形成點(diǎn)具有點(diǎn)多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務(wù)，根據(jù)業(yè)務(wù)特性，成本分為經(jīng)營成本和期間費(fèi)用。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。在我司經(jīng)營成本中，包含燃物料消耗、修理保養(yǎng)費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、綠化保護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行，這些成本項(xiàng)目屬于可控變動成本，期間費(fèi)用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費(fèi)、中介機(jī)構(gòu)咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)，差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。

二、物業(yè)管理公司成本控制方法研究

（一）合理安排人員，提高管理水平

物業(yè)管理企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，屬于勞動密集型企業(yè)，其主要特點(diǎn)為人工成本占有相當(dāng)大的比重，以上海海運(yùn)物業(yè)管理有限公司為例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重達(dá)到70%多，對人工成本的控制也就成為物業(yè)管理企業(yè)成本控制的關(guān)鍵。筆者認(rèn)為可以考慮從以下幾點(diǎn)來控制人工成本.1.對物業(yè)管理人員進(jìn)行定崗定編定崗設(shè)計(jì)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)作效率最大化，定編設(shè)計(jì)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人工成本最低化。物業(yè)管理公司應(yīng)參照物業(yè)管理行業(yè)《物業(yè)管理崗位人員編制標(biāo)準(zhǔn)》合理確定本公司各物業(yè)管理項(xiàng)目人員編制，要改變原來因人設(shè)崗的做法，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)管理崗位標(biāo)準(zhǔn)化，對每一個物業(yè)管理項(xiàng)目均采用標(biāo)準(zhǔn)化配置。首先，公司可以組織不同物業(yè)管理項(xiàng)目中相同崗位人員進(jìn)行定期交流培訓(xùn)，通過培訓(xùn)提高職工工作質(zhì)量，使各物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升公司形象，另外通過相同崗位職工的交流可以不斷改進(jìn)工作中的問題，并可以傳達(dá)公司要求，提高工作效果；其次，便于物業(yè)管理項(xiàng)目之間的人員交流，針對公司新增項(xiàng)目或退出項(xiàng)目可以很快進(jìn)行人員調(diào)動，縮短了崗位適應(yīng)時間；再次，針對每個崗位的工作量，可實(shí)行多個項(xiàng)目同一崗位由一人擔(dān)當(dāng)?shù)姆绞揭越档统杀荆蛔詈螅梢酝ㄟ^標(biāo)準(zhǔn)化編制來合理安排人員，減少人員占用，從而降低人工成本。2.對部分工作進(jìn)行專業(yè)化分包物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司成本費(fèi)用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。如果全部采用公司編制內(nèi)職工來完成上述工作，將大幅增加公司人工成本，特別是對國有企業(yè)而言更是如此，物業(yè)管理公司可以將上述保潔保安工作進(jìn)行分包，分配給專業(yè)的保安保潔公司，進(jìn)而降低服務(wù)成本。3.將人員按照作業(yè)中心進(jìn)行組織傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)一般是按照管理部室及各物業(yè)管理處的方式進(jìn)行，在物業(yè)管理處下設(shè)各職能人員，每個物業(yè)管理處均配備保安、保潔、綠化、工程等一套人馬，對于管理面積不大的物業(yè)勢必造成人力的浪費(fèi)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)自己的情況，考慮在組織機(jī)構(gòu)中設(shè)置專門的保安中心、保潔中心、工程中心及綠化中心等或者可以合并設(shè)置一個作業(yè)服務(wù)中心，通過上述設(shè)置，可以提高人工利用效率，減少人員占用，降低人工成本。4.提高物業(yè)管理信息化水平物業(yè)管理公司可以通過物業(yè)管理信息化平臺的建設(shè)，通過科技手段來降低人工成本。粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力、物力，因此應(yīng)采用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量。如在道口增設(shè)電腦自動收費(fèi)系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出；另一方面，可以通過物業(yè)管理信息化平臺提高信息共享水平，實(shí)現(xiàn)單據(jù)的快速流轉(zhuǎn)，提高管理效率，減少差錯，從而提升管理水平。

（二）合理控制能耗，及時維修保養(yǎng)

在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強(qiáng)節(jié)約意識，這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。在保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行下，通過科學(xué)方式，做好節(jié)能措施，降低能耗，由于物價上漲，物業(yè)成本增加，經(jīng)營任務(wù)十分艱巨，為加大攻堅(jiān)力度，努力開源節(jié)流爭取更大成效。各物業(yè)管理處應(yīng)想方設(shè)法為業(yè)主控制公用電源，調(diào)節(jié)好公燈開啟時間，盡最大努力節(jié)能降耗。設(shè)備運(yùn)行成本是物業(yè)管理各項(xiàng)成本中彈性幅度比較大、變化最敏感的成本，一般包括設(shè)備運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)成本。設(shè)備管理的基本原則就是“多小修，及時修，盡量避免大修”，從而有效地控制好成本費(fèi)用。

（三）加強(qiáng)專人管控，減少庫存積壓

通過成本分析，可以找出跟蹤處理的成本可控點(diǎn)，如公司本水電、郵電通訊及辦公費(fèi)，低值易耗、備品備件等這些期間費(fèi)用，我司采用辦公室統(tǒng)一購買、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)放的方式。而科學(xué)地整合、利用物力資源，目的是十分明確的，一是固定資產(chǎn)，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件等要做到賬目清楚，賬物相符；二是固定資產(chǎn)、低值易耗品、使用材料、配件等，要盡量減少積壓；三是提高資源共享的利用率；四是健全管理制度，及時查漏補(bǔ)缺。對此，公司可以采取四方面工作：一是對現(xiàn)有固定資產(chǎn)的庫存、使用情況等，重新登記清查；二是對庫存材料、配件和低值易耗品實(shí)行月度核查制，在保證各管理處正常運(yùn)行的同時，做到資源共享，避免重復(fù)采購和庫存積壓浪費(fèi)；三是對固定資產(chǎn)的狀態(tài)進(jìn)行核定，即對使用年限、使用效果、大中小修情況、日常使用單位、使用頻率等進(jìn)行跟蹤統(tǒng)計(jì)；四是對辦公用品進(jìn)行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設(shè)備實(shí)行專人專控，確保使用狀態(tài)和使用情況有記錄、有跟蹤。

（四）加強(qiáng)成本考核，激勵約束機(jī)制

對物業(yè)管理公司的成本考核要結(jié)合公司全面預(yù)算管理，每年年初要結(jié)合公司總體預(yù)算目標(biāo)制定各物業(yè)管理處的成本考核指標(biāo)。成本考核指標(biāo)的確定要遵循切實(shí)可控的原則，即將物業(yè)管理處的成本按照可控性進(jìn)行分解，并根據(jù)歸口控制的原則將各項(xiàng)成本分解到個人，明確個人的成本控制責(zé)任。為保證全年目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，分別對考核指標(biāo)進(jìn)行了分解與量化，成本單元與考核指標(biāo)相結(jié)合，使得成本執(zhí)行情況與個人利益結(jié)合起來，與各部門簽訂了經(jīng)營責(zé)任書，及時找出與預(yù)算進(jìn)度的差異，請各考核部門一起參與對超預(yù)算的原因進(jìn)行剖析，實(shí)現(xiàn)有效控制。

三、結(jié)論

物業(yè)管理公司收入來源按物業(yè)管理合同的約定基本確定，控制成本是關(guān)系到物業(yè)管理公司生存的大事，而物業(yè)管理公司成本控制的重中之重是對于人工成本的控制，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對機(jī)構(gòu)及人員的合理安排，通過信息化手段等減少人力資源占用，降低成本，通過加強(qiáng)考核，確保目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)，提高物業(yè)管理公司利潤。

作者:沈怡生 單位:上海海運(yùn)物業(yè)管理有限公司