物業管理中維修資金的使用分析

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摘要：物業管理中關于維修資金的制度成為我國在住房改革環境中衍生的產物。這一制度有效延長了房屋的使用時間，有利于房屋保值增值以及小區的和諧發展。可是，經過分析以及諸多文獻研究，當前在維修資金方面的一些問題，對城市大部分居民的自身利益具有較大影響，也阻礙了我國宏觀層面對社會的掌控，本文有針對性地提出物業維修資金使用的有效方法。

關鍵詞：物業管理；維修資金；使用

引言

在城市化建設水平持續提升的狀態下，人們對居住環境的標準逐漸提升，住宅物業管理細致化程度與規范化程度不斷提升。住宅建筑在長期使用下，被客觀環境乃至人為因素所影響而損壞，為業主或用戶的生活、工作造成惡劣影響。以往，住宅建筑的公用設施、部位的維修均具有責任模糊、資金來源不清等方面的問題，為了有效處理這一問題，我國已相繼頒布了關于住宅維修資金管理方面的相關條例，以便有利于優化物業的管理及服務，提升住宅保障水平，在遇到問題時，可以有效使用維修資金。

一、物業管理中維修資金使用的問題

1、住宅維修資金歸集環節中的問題

為了保障《住宅專項維修資金管理辦法》的有效執行，各地政府相應投入了諸多資源，通過將交納住宅維修資金與發放房屋所有權證相結合的方式進行推廣，對其住宅維修資金收交工作給予支持?？墒窃谡骷斨?，依舊有以下問題：（1）相較于商品房建設速度，維修資金的建立過于緩慢。商品房的銷售與維修資金的收交無法銜接，有的小區銷售時間跨度較大，通常在收交維修資金時并未將之前銷售的住房維修費用交齊。（2）維修資金收集困難。我國目前的維修資金歸集困難主要由于政府在登記和資金歸集方面缺乏合作機制，無法有效與物業形成良性的管理工作流程，雖然政府部門于去年實施了《不動產登記暫行條例》，但對于房屋的維修資金歸集并未做到統一管理，不動產證明發放部門為做到有效管控，使得房屋的維修資金歸集出現困難，為物業管理帶來巨大的影響；（3）諸多業主分戶賬面住宅維修資金在余額方面不到首期交納款的30%，并且未續交。以上問題是物業管理中關于維修資金使用方面存在的主要問題，嚴重影響到住宅資金后期使用及管理，需要加大力度給予處理[1]。

2、維修資金使用當中的問題

“簽字難”，維修資金使用申請較難獲批。在工作當中，諸多住宅會產生質量問題，需要進行維修，可是業主在申請運用專項資金時會遭遇各類問題，造成申請難度過大的狀況，從而降低了專項資金的使用效率。我國目前的維修資金管理辦法指出，在進行維修資金的申請時，需要住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；依規定來看，只有至少三分之二的居民同意并簽字才能動用住房維修基金，在日常工作中不可避免地出現“事不關己”的業主，在維修資金的申請和使用方面帶來巨大的阻礙。這是由于維修資金無法收交完全，居住在相同小區或住宅樓中的業主有的人交納，有的人不交納，從而在使用方面則會影響交納業主的利益，為物業管理部門帶來困難，影響了資金的使用申請。還有些是由于物業管理單位人為設置問題。業主對住宅維修資金自身及使用申請的程序并不清楚，會影響到資金的使用效率。資金還具有違規使用的現象，因為欠缺嚴謹的監管方法，導致維修資金通常會被違規使用。

3、維修資金續籌時期的問題

當房屋銷售時，籌集的房屋維修資金額度有限，在房屋維修次數增多時，資金越來越少，不能持續擔負住宅維修的使用所需。為了保障后期房屋維修的使用所需，則需適時擔負維修資金的續籌工作。目前，諸多業主在維修資金方面的關注度不夠，相應資金管理狀況不夠透明，無法激發業主的積極性。維修資金后續力量不夠，可住宅維修又無法避免，從而令業主之間、業主與物業之間時常出現糾紛，阻礙到房屋的正常使用[2]。

4、管理制度中的問題

目前我國實施的是業主委員會制度，根據法律規定進行小區業主委員會的建立，并賦予其相應的權利，但在委員會工作過程中，對于小區業主委員會所要承擔的責任并未細化，且委員會屬于非營利性質機構，業主委員會成員受到的約束和規范不夠，進而引發一系列的管理問題，需要通過管理制度進行規范。

5、維修資金增值保值的問題

為了擴大資金來源，確保住房維修的所需國家頒布了相關文件，令業主大會、售房單位以及主管部門依照相應制度，運用維修資金給予存儲和購買國債等?？墒且驗楣芾碇贫鹊牟蛔?，令資金貶值，影響到住宅維修資金的使用。

二、物業管理中維修資金使用的有效方法

1、創建和完善物業維修資金的法律條例

當前，不論是我國的物權法、建筑物區分所有權法，還是物業管理法乃至業主自治法等相應法律當中，均有一些不足，令物業維修資金法律制度一直無法完善。所以，可以參考國外已經成熟的物業維修基金管理方法，創建和完善我國物業維修資金的法律條例，從而將物業維修資金的交納時間、主體、基金管理者、使用方式、監管方式乃至法律責任給予明確，強化基金管理的透明化以及監管力度，從而令維修基金工作更加法律化。

2、創建與完善業主自治管理的機制

在發達國家，業主委員會通過備案后會變成獨立法人，具備法律地位，這也變成全球各國區分物業產權立法的趨勢。我國的業主委員會僅僅是業主大會的一個常設執行機構，不具備民事權、經營權以及財產權，不能對自身的管理行為擔負法律責任。所以，我國政府需對業主自治組織的創建以及責、權、利給予立法，創建小區業主自治管理的行為協會，從而不斷表明業主委員會的財產權主體地位，引導業主進行自治管理。并且，還需創建以業主自治管理的方式給予的物業維修資金管理制度，包含業主公約、維修基金管理使用方法等，將維修資金的使用、歸集、增值收益、續籌等工作做好，極力培養物業維修資金在業主自治管理中的專業化以及市場化的經營方法。

3、對施工單位的監管

根據目前的物業管理資金使用問題可以看出，許多資金浪費來源于對施工單位的監管不當，在維修施工單位的選擇和管理方面出現一定的問題，物業應在進行維修資金使用前進行施工單位資質的考核和管理，在確認準入資質后簽訂合同，避免不具有施工資質的單位或企業出現，在合同當中細化雙方的責任內容，重視工程質量問題，使施工單位能夠保證建設質量，尤其在進行建設前，對施工單位進行有效的監管十分關鍵，首先要保證物業管理過程中維修資金使用時的明確性，避免暗箱操作。針對建設過程中出現的問題進行分析和懲罰，采用科學的考核制度，并將考核制度加以完善，使物業管理部門在進行維修資金使用過程中能夠做到“有理有據”，保證資金在使用過程中的效率與效果。

4、創建和完善物業維修基金審批制度與定期審計制度

維修基金的使用及管理中需要具備嚴謹的審批制度以及定期審計制度。首先，政府需要強化對維修基金的監督。其次，相應行政主管部門需要將審批程序給予明確，強化過程監督審查，需對住房維修基金的相應狀況定期向政府及產權人給予上報，確保業主的知情權。更為關鍵的是，相應行政主管部門需要打造維修基金的相關制度，以便有利于保障業主對代管機構的審核與監督。再次，注重社會專業機構的監督能力，業主委員會可以聘用常年法律顧問以及注冊會計師等專業人員對物業維修基金進行管理[3]?？偠灾?，在我國房地產行業的高速運轉中，物業維修資金具有了初步的規模。相應部門通過不斷完善，不但可以保障物業產權與使用人的合法權益，還為物業的維修帶來了有利的幫助。當前在創建和完善維修基金管理機構信息公開制度中，雖然已經取得了一些成績，可是依舊具有進步的空間。應當從總體上進行公開管理，令業主了解所有資金的流向用途以及賬戶動態，以此創建全面、立體、公開的制度，為維修資金的管理及使用打下良好的基礎，令物業的服務能夠更加完善。

參考文獻：

[1]任紀紅.住宅專項維修資金存在的法律問題分析[D].河南大學，2010：1-59.

[2]張小軍.我國住宅專項維修資金制度的運行困難與制度完善[D].西南財經大學，2012：1-57.

[3]金永剛，馮宏偉.物業維修資金使用探析[J].遼寧經濟，2013（10）：80-81.

作者：施偉林 單位：江蘇省淮安市物業管理中心