物業管理法律問題及對策探討

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摘要：隨著當前城市化進程的發展，物業經濟已經成為了我國市場經濟的重要組成部分，物業管理的完善與否，將直接地影響到我國的社會化進程。當前我國物業管理仍然處于一個開端發展階段，面臨著各種形式的問題。具體表現為隊伍專業化程度不夠、管理混亂等，為了解決此類問題，我們應從完善相關部門建設，提高人民群眾的法治意識和維權意識，加強物業公司的資質審查以及完善業主委員會制度方面著手，以促進我國物業管理行業的良性發展。

關鍵詞：城市化進程物業管理物業問題

一、物業管理概念的界定及其現狀

（一）物業管理的基本概念在傳統意義上，物業管理包括住房的安全維護，清潔，安保等。但是隨著社會發展，現代意義的物業管理項目愈來愈豐富，如景觀打造，家政服務等項目等。現代意義上物業管理概念是指業主通過選聘物業服務企業，物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備及相關場地進行維修、養護、管理物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。①

（二）國內物業管理現狀目前在我國物業管理公司中，絕大多數屬于國有體制，其中的大多數屬于是房地產開發商自辦的企業，由物業公司自主進行管理。雖然我們物業管理行業已經發展了將近三十年，但是由于對物業管理人之缺乏和居民教育水平較低的影響，和發達國家的管理水平仍然存在較大差距。

（三）境外發達國家物業管理現狀英國物業管理初步發展最早，是在世界上管理水平一流的國家。在英國設有專門的住房管理注冊學院，這是一所專門為住房領域管理所提供專門培訓的學院，它可以為不同需求的人提供各種形式的培訓，以滿足業主的各種需求。英國一直在積極的推廣他們的物業管理項目，在政府的主持下，成立了皇家物業管理學會。而在我國通常缺乏這樣專業化、廣泛化的培訓機構，情況多是在物業管理公司承包了具體項目后，再對物業管理人員進行臨崗培訓。日本作為一個經濟發達的國家，物業管理水平也是相當成熟。主要可以體現為以下幾個方面：一是物業管理的法律體系完善，這使得業主和物業的糾紛減少。二是在小區里設立了管理組織理事會，這類似于我們國家的業主委員會，但是作用要遠大于我們的業主委員會。理事會成員由業主們輪流擔任，法律絕對保證業主們的自治權利，業主們可以對物業進行監督。如果物業管理出現問題，業主可以直接向理事會轉達，理事會成員對物業管理公司進行督促，讓其限期改正，如果不改正或改正無效，理事會有權直接解散物業公司，由其它的物業公司接替這一業務。三是日本的物業公司分工明確，并且預防措施到位。在日本的物業管理中，并非什么東西出現了損毀再讓物業公司去維修，而是一直在進行定期的修理和更換。這一點值得我國國內物業管理行業借鑒。

二、我國物業管理面臨的現實問題

我國目前物業管理面臨諸多問題和矛盾，典型的表現為以下幾類：

（一）物業隊伍專業化程度不足針對這個問題，筆者對周圍的小區進行了調查走訪。調查發現，當小區居民去附近幾家物業服務大廳反映問題時，物業大廳的服務人員普遍著便裝上崗，幾家物業公司工作人員均沒有穿制度。其中一位業主多次向物業公司反映小區的主干道有人停車，導致交通出行很不方便的問題，物業人員不抬頭的直接將責任推給開發商，不耐煩表示這屬于小區規劃問題物業，公司無法解決。

（二）物業管理制度難以現實履行目前多數物業公司也按照國家相關規定制定了關于小區管理的一系列規章制度，但是真正到落實起來，能夠完全執行的物業公司寥寥無幾。如有業主在車庫經營小作坊，機器工作發出刺耳聲音，嚴重影響周邊鄰居作息，違反了物業管理規定。物業公司及時去找業主溝通，希望對方按照條例規定關停小作坊，但對方態度強硬，辯稱物業公司不是行政機關，無權干涉自己的經營行為。而物業公司從法律規定上并不被賦予強制執行力，無法強制關停。

（三）業主維權途徑少，成本高昂目前我國業主維權途徑主要還是局限于行政途徑和法律途徑兩種方式。行政途徑維權，由于目前我國物業管理各個部門之間界限仍然不夠明確，業主去投訴物業管理問題往往會被各個部門之間互相推諉或者是直接讓回去等待處理結果，而處理問題還需要經過受理、調查等一系列過程，往往周期較長。法律途徑維權則面臨著成本高，程序長的問題。往常物業公司侵犯了所有業主的權利，但卻只有小部分業主愿意通過法律訴訟的方式維權，其他的業主還都希望別人先行，很多時候導致訴訟不了了之。③

（四）物業收費標準不統一透明④在湖南長沙的一座公寓中，夏天物業公司私自按照每度二十五元的費用收取中央空調費。當記者前去詢問時，物業公司表示這是統一制定的二十五元一度的標準，并當場出示了自己公司的統一標準的文件。還有很多類似這樣的事例，物業公司私自制定出臺所謂公司統一收費標準，讓業主繳費，如果不及時繳費就停水停電，直接影響業主正常生活。但目前據了解，我國物業管理相關部門并沒有制定統一的物業收費標準，因此現實生活中物業公司賬目管理混亂不堪的情況不在少數。

三、我國物業管理現實問題的原因分析

目前我國產生各種物業糾紛和維權困難的原因較多，筆者總結主要是以下幾個方面：

（一）物業公司市場化、專業化程度低目前我國的物業公司很多都是在商品房建成后，直接對小區就進行了接管，并沒有公平的市場競爭機制。有些物業公司根本不是專業的物業公司，而是由于是某個開發商公司下面的子公司或股份制企業，通過開發商就可以很簡單的取得這一管理項目，利用這種內部關系搶占市場，再轉型成物業公司，這樣使得物業公司管理質量難以得到提高。很多物業公司為了多獲取利潤，簡單的從勞務公司找一些員工，不經過專業系統培訓，就直接上崗進入物業公司進行管理服務工作。這嚴重制約著物業管理行業向高水平發展。

（二）物業公司管理執行力度不夠對于物業管理規定，相當數量的業主認為只要沒有違反到有關法律規定，小區條例遵守與否并不重要。而作為物業公司，由于其并不具有法律規定的強制執行力，也很難去通過強制執行維護業主的合法權益，往往只會加劇雙方矛盾。

（三）行政管理部門管理混亂，效率低下當前我國相關部門對物業管理仍然處于一個比較混亂的水平，管理部門較多且界限不明確。當前我國法律規定物業公司主要是歸房管局的物管科進行管理，但在現實生活中，有些地方的房管局根本不設物管科，只能由其他的科室進行代管。在這種情況下，城市管理部門和消防管理部門等諸多其他法律無規定的部門就不得不涉及物業管理，導致物業管理彰顯混亂。

（四）業主委員會制度不健全雖然《物業管理條例》實施后明確規定：“業主委員會是業主大會的執行機構”。但對于業主委員會是否具有獨立的法人資格，是否具訴訟主體地位，《條例》中并沒有明確的規定。事實上，當業主委員不能具有獨立的訴訟主體地位，無法以原告的身份提起訴訟時，直接給業主維權帶來了無形中的困難。

四、完善我國物業管理的對策與思考

面對以上的物業管理問題，我認為可以從國家角度和加強業主自身建設兩個角度進行完善。具體來說有以下幾點：

（一）強化物業公司準入制度國家要出臺相關法律法規，物業公司成立前必須先進行嚴格的經營資格審查，看該物業公司是否具備必備的條件。如依法設立的辦公地點、足夠的資金與管理人員等條件，只有在通過資質審查后才可以取得物業管理行業資格許可證書。對于物業公司的工作人員，國家應當設定準入資質，管理人員要通過有關管理資格考試。以保證物業隊伍的專業性。

（二）賦予物業公司一定強制執行力，加強監管執行力度商品房建好后，物業公司市場公平競標。在該過程中，政府主要負責維持競標秩序和營造良好的經營環境。這樣一來，資質服務差、管理水平低下的物業公司自然就會被市場淘汰。物業公司在被選出后，嚴格執行物業公司管理條例，依條例辦事，違反相關規定的業主應受到約束制裁。在此過程中有關行政機關應當賦予物業公司一定的強行執行力以維持小區正常生活秩序，必要時物業管理部門也可求助有關行政機關進行援助救濟。

(三)設立專門監管部門，統一標準，提高效率國家應當設立專門的物業行政主管機關，實施科學有效監督管理。為了防止出現上文中提到的物業管理價格混亂的問題，應當考慮統一物業收費標準。此處可賦予物業行政主管機關根據當地經濟發展實際狀況定價的權利，物管機關制定了統一價格標準后，無特殊狀況，物業管理公司須無條件嚴格執行該標準，物業行政主管機關要定期對其執行狀況進行嚴格審核和監督。其次，物業行政主管機關下面應分設各個部門，各部門明確分工，各司其職。質管部門專門負責物業服務及質量管理，安保部門專門負責物業安保管理及隱患問題，財務部門主要負責統一物業收費管理，信訪部門專門受理業主的投訴和建議，各個部門對物業管理行政機關和業主直接負責。物業管理行政部門有權責令物業公司停業整頓，從而提高管理效率，對物業公司進行合法有效的監督。

（四）完善業主委員會制度國家應當完善業主委員會建設，明確業主委員會的權利職責，賦予其一定的法律地位，承認其具有獨立訴訟的資格。當業主的合法權益遭受到侵犯時，可以經由業主委員會責令物業管理公司改正，不改正的或者改正后仍不滿意的，允許業主委員會代表全體業主獨立的直接進行民事訴訟、或向有關管理部門投訴，或有權代表業主直接行使更換物業管理公司的權利。業主委員會應當由業主民主選舉產生或者由業主輪流擔任，定期進行換屆。

五、結語

隨著我國城市化進程的飛速發展，物業經濟發展顯得越來越重要，直接關系著我國的國計民生和現代化建設程度。同時隨著人們的收入和生活水平的提高，人們也必然會對今后的物業管理有更多的需求。我始終堅信在政府、物業企業和業主的共同努力下，物業管理行業必然會不斷地提高和飛越，達到新的高度。這就需要我們需要結合實際情況，科學合理的制定相關的配套管理方案，對物業隊伍進行變革和完善相關立法，引導物業管理行業走上一條持續健康的發展道路，為業主提供一個真正能安居樂業，欣欣向榮的生活空間。

作者：高源 單位：貴州民族大學碩士研究生