物業企業實施全面預算管理問題及建議

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摘要：近年來，隨著房地產行業的快速發展，與之有著密切聯系的物業行業也得到了穩定發展，物業企業數量不斷增加，面臨的市場競爭壓力也逐步增大。但是，受到該行業自身特點的牽絆，物業企業在物業費用定價上天然缺少主動性，無法結合成本增加情況及時調整物業費單價。在此情況下，物業企業為了實現可持續發展，就需要把全面預算管理方法應用到運營工作中。基于此，本文結合物業企業實施全面預算管理的根本目的，重點分析了物業企業實施全面預算管理過程中存在的問題，并根據分析結果，提出了物業企業應用全面預算管理的建議。

關鍵詞：物業企業；全面預算管理；實際應用

全面預算管理是一種新型管理模式，能夠把物業企業戰略規劃、經營戰略、績效考核等內容整合到一起，被廣泛應用在企業管理活動中。但是，物業企業在開展全面預算管理的實際工作中，由于預算管理意識還不夠強，導致預算編制與實際脫節，無法獲取理想的管理效果，這就需要對現有管理模式進行改革創新，科學編制預算管理方案，加強預算執行管理，提高物業企業預算管理水平，實現企業健康發展。

一、物業企業實施全面預算管理的目的

全面預算管理是一個系統性管理工具，對企業發展有著直接的影響，是企業實施內部控制管理的重要方法，在企業運營發展中發揮著重要作用。現階段，物業企業在開展全面預算管理工作時，把控制、管理、績效、考核等內容融為一體，將企業運營發展中各項管理問題進行整合，實現問題的有效處理，更好地提高企業管理水平。

二、物業企業實施全面預算管理存在的問題

1.對全面預算管理認識不到位當前，大部分物業企業的規模較小，管理層為單層或者雙層結構，跨區域多層管理的大規模物業企業數量比較少，對全面預算管理價值缺少深入認識，主要停留在財務預算層級上，沒有形成一個完整的預算管理體系，預算本身和企業日常管理結合得不夠充分，也沒有與企業經營戰略目標相融合。同時，企業的管理者普遍認為只要設定一個經營管理目標即可，而不需要與之配套的可行性管理計劃和方案，這就使得預算管理過于形式化，影響了全面預算管理效果。此外，部分物業企業管理者對預算管理價值缺少認同感，把工作重心全部放在了業務條線上，內部資源投入的不足也不利于預算管理工作順利開展。

2.預算編制脫節全面預算管理作為一項科學化管理工作，需要由專業部門組織實施，并要求企業各個部門、各個單元都要參與其中。根據全面預算的實操經驗來看，具備一定規模的企業，需要在內部成立專業的全面預算管理委員會。但在實際工作中，物業行業大多數企業都沒有在內部成立與全面預算管理相匹配的組織機構，或是成立了相關組織機構，由于全員參與度低下，也難以發揮出其應有的作用。此外，部分跨區域管理層級的大規模物業企業，雖然也給予了全面預算管理一定重視度，但主要工作還是交由財務部門負責，并沒有把任務細化落實到各個部門，相關部門沒有任務指標的壓力，也就在預算編制過程中缺乏積極主動的專業思考，造成預算編制和實際運營的脫節，信息缺少對稱性，與企業實際情況相背離。

3.預算執行力不強在完成預算編制工作后，需要根據預算方案和預算管理目標，將預算管理工作執行到位，從企業各方面入手，加大預算執行管理力度，及時發現預算管理中出現的問題，合理控制各項資源，保障企業運營安全。但是從目前情況來看，大部分物業企業在預算執行管理過程中，預算執行力不強，導致該現象出現的原因有以下幾點：首先，企業預算在編制時就由財務部門獨立編制，缺少其他部門的參與合作，業務部門對預算發表意見滯后，編制時無思考，執行時意見多；其次，預算過于松弛，當前部分物業企業在執行預算管理工作時，預算指標不明確，缺乏預算執行管理引導，執行者對財務賬面盈虧和資金概念混淆，缺少統籌思考，無法對企業活動進行科學防控；再次，物業企業經營過程中難免會出現業務上的變化，業務變化要求預算系統必須做出及時的反應，反饋的遲鈍必將導致預算指引性出現偏差；最后，企業員工預算意識薄弱，不能積極參與預算執行管理工作，這也使得預算執行效率低下。

三、物業企業應用全面預算管理的建議

1.強化全面預算管理意識全面預算管理是一項系統性工作，需要在各部門的配合下實施。在具體實施全面預算管理工作時，需要從企業戰略發展角度入手，把全面預算管理當作一項全局性的管理活動，組織相關人員定期學習預算管理知識，將企業運營各項內容都融入預算管理活動中，如項目人員編制、現金流、外包成本、園區整改工程、日常材料采購、庫存管理等，形成一個完整的預算管理格局，便于預算管理工作順利開展。以某物業企業為例。為了強化企業職工預算管理意識，該企業管理層要求定期在內部組織開展各種培訓、分析工作，加強預算管理在企業內部宣傳，讓每個職工都能認識預算管理的意義和價值，久而久之員工就形成了“無預算、不支出”的工作習慣，并主動參與到預算管理工作中。所以，物業企業在開展全面預算管理工作時，需要從根源入手，做好企業內部宣傳工作，讓每個工作人員都能明確全面預算管理的必要性，強化所有人員思想意識，讓其自主參與到預算管理活動中。同時，要在物業企業創建良好的工作環境，保證全面預算管理工作落實到位，發揮應有價值。

2.科學編制預算管理方案預算編制是全面預算管理實施的基礎。在預算編制過程中，需要秉持由上至下的原則實現閉環管理，結合企業戰略目標和近期發展情況，對市場運營發展狀況進行綜合分析，統籌企業各項資源，將收入預算、支出預算、資金預算等活動落實到位，提高物業企業預算管理水平。為了保證預算編制方案的合理性，物業企業各部門要充分交流、達成共識，提出預算建議，并對自己負責的模塊預算負全責。以某企業為例。該企業在各個部門對預算編制論證后，提出要綜合考慮年度經營、收入支出、資產負債等內容進行預算編制，預測最小經營期限到月，各業務需年度內收、支匹配，符合權責發生制會計準則要求。對于預算收入，需要滿足依據充足分、月度分配合理的基本要求，嚴禁虛增，收入上下半年收入分配應該做到均勻，要求上半年業績不小于全年預算指標的50%。在預算成本中，月度列支嚴格按照會計入賬節點編制，在滿足硬性支出的情況下，合理分配支出結構，月度成本發生符合實際業務及會計處理要求，嚴禁刪減某一科目某一月份剛性支出。在預算編制時，結合物業企業實際情況，安排財務部門、運營部門及管理部門等一同參與其中，保證預算編制方案的完整性，合理選擇預算編制方法，如零基預算、滾動預算，將其運用到預算管理活動中，保證全面預算編制方案合理性，引導預算工作順利進行。

3.強化預算執行管控在完成預算編制工作以后，需要將預算方案執行到位。首先，加強預算管理體系建設。預算管理作為一項長期性工作，需要通過剛性制度強化監督管理，明確預算管理各個部門工作職責，做好各部門多角度監督分工工作：業務部門在預算管理過程中強調按計劃執行；財務部門加強信息采集，承擔信息匯總、協調等職責，保證預算執行情況能夠及時展現給管理層。其次，明確預算指標要求，清晰預算口徑概念，加強績效考核體系建設，調動企業職工工作積極性。在預算方案編制完成以后，預算指標需要下發到各個部門，企業各個部門及預算管理人員都要融入預算執行管理范疇中，保證滿足預算管理的全覆蓋要求。再次，加強預算考核。年度預算審批下達以后，各主體要簽署經營目標責任狀，根據企業績效考核管理要求，完成預算考核工作。最后，設置預算偏離度，不管考核指標如何，實際業務方向和預算指標偏離，都要及時反饋調整，通過完備的審批流程，將預算指標調整成與實際相符。

四、結束語

全面預算管理是一套合理的管理體系，需要經過長時間積累和完善，才能獲得理想的管理效果。物業企業在實施全面預算管理工作時，需要結合預算管理中存在的問題，加大分析力度，及時提出改進建議，最大限度地提高物業企業全面預算管理水平，給物業企業健康發展奠定扎實基礎。

參考文獻

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作者：王洪飛 單位：佳兆業物業管理（深圳）有限公司沈陽分公司