物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制加強(qiáng)思考

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摘要：近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)促進(jìn)了人們生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)在其中得以迅猛發(fā)展，并帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。從某種意義上來(lái)講，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)水平，是物業(yè)管理企業(yè)在未來(lái)市場(chǎng)博弈中賴以生存的根本保障。而我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)在近年來(lái)的業(yè)務(wù)拓展中，其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制問(wèn)題逐漸暴露，對(duì)于企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著極大的抑制作用。對(duì)此，本文從物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控意義開始闡述，并分析現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的策略。

關(guān)鍵詞：國(guó)民經(jīng)濟(jì)；生活水平；物業(yè)管理；財(cái)務(wù)內(nèi)部控制

引言

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展速度與日俱增，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)的管理難度增加，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)難以滿足當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展需求。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，而現(xiàn)階段部分物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制仍然存在較多的問(wèn)題，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制水平。

一、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的意義

眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)的物業(yè)管理進(jìn)行服務(wù)，尤其是在物業(yè)管理費(fèi)用的工作中，其服務(wù)質(zhì)量與水平關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的口碑，更關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，建立一套完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中的良好運(yùn)作有著不可或缺的作用。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)準(zhǔn)則文件所述，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的要求，不外乎如下五點(diǎn)。其一，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作與業(yè)務(wù)工作、采購(gòu)工作必須要職責(zé)分明、區(qū)別對(duì)待，尤其是在采購(gòu)工作中，要經(jīng)由嚴(yán)格的審批手續(xù)后方可進(jìn)行采購(gòu)；其二，企業(yè)資金的應(yīng)用，不僅要有著完善的預(yù)算管理體系，同時(shí)還要在其中實(shí)施監(jiān)督機(jī)制，確保相互監(jiān)督、共同制約[1]，防范貪污行為的滋生；其三，庫(kù)存物資不僅要做到與賬面符合，同時(shí)在采購(gòu)、出庫(kù)環(huán)節(jié)中必須經(jīng)由審批，更要對(duì)其有著定期盤點(diǎn)的制度體系，保障物資財(cái)產(chǎn)的規(guī)范化應(yīng)用，共同促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的完善；其四，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能夠保障物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量得到有效提升，為物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作夯實(shí)基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能夠嚴(yán)格規(guī)范、約束物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行有效控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題，及時(shí)采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)，提升企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的有效性；其五，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)部控制管理中的重要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能夠有效識(shí)別和防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能從源頭上解決風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)給物業(yè)管理企業(yè)造成較大的不利影響。

二、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

我國(guó)政府在近年來(lái)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作提供了大量的規(guī)定文件，其中不乏對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，但是仍舊有許多物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題越來(lái)越多，從總體上來(lái)看，其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制現(xiàn)狀有如下五點(diǎn)：

（一）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重視意識(shí)現(xiàn)如今的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部都設(shè)有內(nèi)部控制體系，但是能夠真正將內(nèi)部控制體系如實(shí)規(guī)范地落實(shí)在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的案例卻是少之又少。主要在于企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)管理層對(duì)于內(nèi)部控制的重視意識(shí)十分缺乏，企業(yè)的管理層忽視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系建設(shè)，未能明確財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要意義，而且認(rèn)為財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的建立猶如食之無(wú)味、棄之可惜的“雞肋”，同時(shí)在企業(yè)現(xiàn)有的內(nèi)部控制制度對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建設(shè)缺少相應(yīng)的約束內(nèi)容，對(duì)具體的建設(shè)過(guò)程缺少獎(jiǎng)懲考核機(jī)制，導(dǎo)致員工對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系建設(shè)的重視程度較低，在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中無(wú)法積極配合財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系建設(shè)和財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理，而且企業(yè)管理層人員對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的態(tài)度直接影響企業(yè)其他員工對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的態(tài)度。此外，還有很多企業(yè)針對(duì)員工的業(yè)務(wù)能力與思想水平?jīng)]有對(duì)應(yīng)的培訓(xùn)體系，導(dǎo)致財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的建立徒有其表。

（二）企業(yè)的資金管理缺乏規(guī)范完善性從現(xiàn)階段部分物業(yè)管理企業(yè)的資金管理環(huán)節(jié)來(lái)看，往往管理力度與資金能力都十分欠缺，同時(shí)在一定程度上影響著物業(yè)管理企業(yè)整體水平的有效提升。要知道，資金能力的強(qiáng)弱對(duì)于企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)有著極大的影響，小型物業(yè)管理企業(yè)由于注冊(cè)資本較少，且缺乏不動(dòng)產(chǎn)抵押，在銀行的貸款能力十分低，很容易在物業(yè)管理的成本支出中出現(xiàn)捉襟見肘的局面，極其不利于物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

（三）財(cái)務(wù)工作人員難以勝任管理工作對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員來(lái)講，不僅需要具備扎實(shí)的業(yè)務(wù)水平與知識(shí)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要具備足夠豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，并且要對(duì)自身有著較強(qiáng)的嚴(yán)格要求，工作環(huán)節(jié)要按章行事，不容易被利益所蒙蔽。而現(xiàn)如今部分財(cái)務(wù)工作人員身上暴露出來(lái)的問(wèn)題卻十分明顯，比如在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的工作中，無(wú)法完成財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的基本要求[2]，同時(shí)在紀(jì)律方面存在著較多目無(wú)法紀(jì)的現(xiàn)象，更有甚者的舞弊之風(fēng)極為嚴(yán)重，嚴(yán)重侵害著物業(yè)管理企業(yè)的根本利益。

（四）審計(jì)監(jiān)督體系缺乏落實(shí)與健全性在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中來(lái)看，缺乏健全的審計(jì)監(jiān)督體系的現(xiàn)象十分普遍，尤其是對(duì)于內(nèi)部控制的監(jiān)督效能極為低下，很難保障內(nèi)部控制的根本落實(shí)。部分物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)樵趦?nèi)部控制體系的構(gòu)建中嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的考核監(jiān)督機(jī)制，在一定程度上影響著員工在內(nèi)部控制工作中的積極性，甚至一些物業(yè)管理企業(yè)連基本的內(nèi)部控制管理部門都沒(méi)有進(jìn)行設(shè)立，更沒(méi)有在其中建立審計(jì)部門與審計(jì)制度，這就對(duì)于企業(yè)在資源分配與協(xié)調(diào)方面產(chǎn)生著較多的負(fù)面影響。

（五）物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不夠合理對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，從房地產(chǎn)的物業(yè)管理工作中獲取的物業(yè)管理費(fèi)是企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)部門在物業(yè)管理費(fèi)用的設(shè)立中存在較多的不合理性，同時(shí)在收取費(fèi)用中仍舊應(yīng)用傳統(tǒng)的收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行結(jié)算，很難將真實(shí)、客觀的收取費(fèi)用得以記錄，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在利潤(rùn)收入方面存在著較多的弊病，也同樣影響著眾多業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的印象。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門管理，重視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制要加強(qiáng)企業(yè)管理財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，必須要形成企業(yè)從上至下對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的意識(shí)得以有效提升。尤其是針對(duì)很多開發(fā)商來(lái)講，在招標(biāo)之際，必須要嚴(yán)格按照招標(biāo)要求去招標(biāo)，不斷提高對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)要求，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于自身的嚴(yán)格要求，同時(shí)也能夠使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層逐漸重視自身的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，確保財(cái)務(wù)部門工作得以規(guī)范完成。此外，還要從中不斷開展企業(yè)上上下下的思想教育，不斷提高每一個(gè)人的思想水平，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)水平進(jìn)步與發(fā)展。

（二）完善資金管理制度，促進(jìn)管理的規(guī)范性由于資金管理環(huán)節(jié)在物業(yè)管理企業(yè)的正常工作體系中占據(jù)著舉足輕重的地位，企業(yè)必須要先從完善其資金管理制度開始做起，不僅要能夠確保物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量得到有效提升，還要逐漸提升物業(yè)管理服務(wù)范圍，提高資金收入。同時(shí)在正常的物業(yè)管理工作中增設(shè)多種業(yè)務(wù)拓展，比如家電維修或者便民服務(wù)，不僅能夠提高物業(yè)管理的人性化，更能夠在有償服務(wù)中提升資金來(lái)源。在資金管理中必須要確保資金的合理分配，確保資金得以規(guī)范應(yīng)用，最大化減少財(cái)務(wù)問(wèn)題的出現(xiàn)。

（三）注重人才培養(yǎng)體系，不斷提高人才素質(zhì)對(duì)于任何企業(yè)來(lái)講，人才是發(fā)展根本之道，也是企業(yè)立足于經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的根本。企業(yè)在“用人”之際，還要注重“育人”，在其中建立科學(xué)的培訓(xùn)體系，不斷提高每一位員工的業(yè)務(wù)水平，同時(shí)還要保證財(cái)務(wù)的專業(yè)知識(shí)與技能得到有效提升，不僅能夠促進(jìn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)整體水平的上升，還能夠不斷提高企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；針對(duì)那些屢勸不聽、屢教不改的員工，首先要進(jìn)行合理交流溝通，提高思想教育，然后針對(duì)視察情況進(jìn)行合理處置，確保企業(yè)人才團(tuán)隊(duì)的整體水平得到有效改善。

（四）加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)內(nèi)部監(jiān)督作用在物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的建設(shè)中，還要在其中建立審計(jì)監(jiān)督部門，同時(shí)要保證審計(jì)監(jiān)督部門的獨(dú)立性和權(quán)威性，將審計(jì)部門在企業(yè)職能部門中的層級(jí)進(jìn)行提升，確保審計(jì)監(jiān)督部門能夠有效發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督職能，為企業(yè)管理層人員反饋準(zhǔn)確的審計(jì)監(jiān)督結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)不僅要在審計(jì)監(jiān)督人員的聘用中提高聘用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格進(jìn)行考察，保障真正的高素質(zhì)、專業(yè)性的人才得以開展審計(jì)監(jiān)督工作，提高審計(jì)監(jiān)督質(zhì)量，能夠在審計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立中逐漸與內(nèi)部控制體系部門形成相互制約的局面，共同促進(jìn)企業(yè)內(nèi)控工作與資源協(xié)調(diào)分配的有序開展[3]。

（五）制定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提升業(yè)主的滿意度為了能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的穩(wěn)健發(fā)展，不僅要將工作重心放置在其物業(yè)管理質(zhì)量上，還要對(duì)于物業(yè)管理成本系統(tǒng)的建立制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)[4]。首先要明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合理進(jìn)行收費(fèi)，對(duì)于部分定價(jià)較為困難的業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定，要根據(jù)成本的支出進(jìn)行參考，同時(shí)在各個(gè)流程環(huán)節(jié)中逐漸確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主們明明白白消費(fèi)，讓企業(yè)踏踏實(shí)實(shí)服務(wù)，促進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的整體印象的提升，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用。

結(jié)語(yǔ)

總之，針對(duì)現(xiàn)如今我國(guó)多數(shù)地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)口碑較差、發(fā)展參差不齊的亂象，同時(shí)結(jié)合該新生服務(wù)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，要想在激烈的市場(chǎng)博弈之中站穩(wěn)腳跟，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)水平的整體提升，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的穩(wěn)健發(fā)展，就具有一定的必然性要求。對(duì)此，企業(yè)必須要合理根據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，不斷改善其問(wèn)題所在，共同促進(jìn)健全的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系得到落實(shí)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的意義所在。

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作者：王慧 單位：揚(yáng)州市城建資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司