房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法

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摘要：當前，隨著宏觀經濟下行壓力的不斷增大，房地產企業面臨著更為復雜的經濟環境。在此背景下，房地產企業如何借助土地增值稅稅務籌劃降低企業整體稅負成本，對企業實現經濟效益最大化這一根本目標具有重要意義。本文在分析房地產企業土地增值稅納稅籌劃工作重要性的基礎上，針對性地探討了納稅籌劃的方法。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃 

近些年來，房地產行業的發展為我國整體經濟社會發展作出了巨大貢獻，房地產行業成為我國支柱產業之一的同時，也為國家繳納了大量的稅款。房地產企業發展過程中，為了有效提升經濟效益，可以在稅法規定范圍內，借助納稅籌劃這一有效手段，對各項投融資行為以及生產經營活動做出更為科學合理的安排。通過開展納稅籌劃工作，房地產能夠最大限度上規避稅務風險、在合理范圍內壓縮稅負成本。當前，要清晰地認識到，雖然我國房地產企業運用納稅籌劃方法的時間還比較短，但是由于房地產開發項目涉及的資金量大、需要繳納的稅款數額相對較大，因此越來越多的房地產企業把納稅籌劃當作控制稅收成本的重要手段。企業在具體實施納稅籌劃方案前，必須明確納稅籌劃工作應與企業長期發展戰略和當前經營情況相結合，以不觸碰法律紅線為根本原則，在此基礎上適當追求經濟效益的提升。此外，房地產企業納稅籌劃絕不僅僅是財務部門的行動，僅依靠財務部門開展納稅籌劃工作，該項工作的專業性、全面性和有效性都無法得到保障。鑒于此，房地產企業應將財務管理部門作為納稅籌劃牽頭部門，提升各個部門的協同度，共同制定出一個科學合理的納稅籌劃方案?；诖耍疚膶Ψ康禺a企業的土地增值稅納稅籌劃方法展開分析。

一、房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃的重要性分析

房地產企業是一類極為特殊的企業，其主要開展的業務是不動產開發及銷售。與其他企業相比，房地產企業的投融資方式及規模、經營流程控制、重點繳納的稅種等方面都具有較為鮮明的特點。房地產企業在進行地產項目開發過程中，土地增值稅是必須繳納且繳納金額占比較高的稅種之一，這也是房地產企業納稅籌劃工作的主要特征之一。長期以來，由于我國房地產企業忽視納稅籌劃工作的重要性，使得房地產企業的土地增值稅納稅籌劃工作蘊含著巨大的提升空間，即借助科學合理的納稅籌劃方法企業能夠節約大量成本。在當前經濟下行壓力較大的背景下，各個房地產企業都面臨著更為復雜的市場環境，企業之間的競爭不斷加大。［1］在此背景下，房地產企業能否做好土地增值稅納稅籌劃工作具有不可替代的重要作用。具體來說，其重要性體現在以下幾個方面：

（一）土地增值稅納稅籌劃是房地產企業提升經濟效益的基礎要求對于現代企業的生產經營來說，稅負成本是企業主要的經營費用之一，企業存在的根本意義在于實現利潤最大化，而繳納稅款將減少企業利潤，不利于經營目標的實現。房地產企業借助科學合理的土地增值稅納稅籌劃，能夠在一定程度上降低企業的整體稅負，降低企業的整體經營成本，進而推動企業實現經濟效益最大化的目標。因此，土地增值稅納稅籌劃是房地產企業提升經濟效益的基礎要求。

（二）有效的納稅籌劃過程能夠有效提升房地產企業整體管理水平，提升財務管理人員的業務能力房地產企業開展的土地增值稅納稅籌劃工作，更多的是在企業長期發展戰略層面實施。房地產企業在啟動某項開發項目時，借助科學合理的納稅籌劃手段，可以對項目整體的資金來源、開發方式以及后續的經營管理模式等做出更好的規劃，有助于推進項目進程的同時達到降低稅負成本的目標，這對房地產企業整體的管理能力提出了更高的要求。［2］企業若能夠高效合理地完成該項工作，必然能夠使得管理隊伍得到充分鍛煉，進而提升企業的整體管理能力。此外，房地產企業的土地增值稅納稅規劃工作主要是由財務管理部門牽頭完成的，企業內部財務管理工作人員的綜合素質直接影響到納稅規劃工作的完成質量。因此，財務部門推進納稅規劃工作的過程中，能夠使得財務管理工作人員更為熟練地掌握各種會計準則以及稅務知識，在日后工作中能夠更為準確地開展稅款繳納工作。換言之，房地產企業順利開展納稅籌劃工作也能夠提升財務管理人員的業務能力。

（三）科學合理的納稅籌劃有助于房地產企業更好地適應納稅環境近些年來，隨著我國社會主義市場經濟體系的不斷完善，我國相關部門不斷對現行的稅法進行有效完善，我國稅法對企業所要繳納的稅種、納稅需要進行的具體環節以及計稅方法都做出了十分詳細的規定。在此背景下，房地產企業進行項目開發的過程中，必須面對較為繁雜的稅種、較為煩瑣的納稅環節、較為復雜的計稅方法。因為只有不斷更新變革自身的納稅籌劃方法，提升其合理性、有效性，才能最大限度上避免多余的稅金支出，在合法范圍內降低重復納稅的風險。此外，鑒于房地產企業面臨的納稅環境愈發復雜，開展土地增值稅納稅籌劃工作能夠幫助企業更好更快地適應納稅環境。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法分析

（一）利息支出籌劃當前，我國所有企業都必須清晰地認識到，我國現行的稅法規定的可扣除項目要比實際工作中核算項目少，而在一定的納稅周期內，增值額的計算必須按照相關法律和條例進行。我國相關部門所制定的土地增值稅暫行條例中明確規定，房地產企業所承攬建設的建筑工程項目，在生產經營期間所產生的各項財務費用利息支出，對于企業能夠按照相關規定進行分攤且能夠提供有效的融資證明部分，企業在進行稅款繳納時可以據實扣除（其中需要進一步明確的是，該部分最高額不能超過以銀行同期利率計算得出的總額）。［3］但是，若房地產企業不能按照相關規章制度對利息支出進行分攤，或者不能提供正規有效的融資證明，則開展納稅籌劃的過程中，只能按照稅法相關規定中土地取得成本和進一步開發成本的固定比例進行扣除。鑒于以上條款的規定，房地產企業必須根據自身業務的開展情況，具體問題具體分析，最終選擇一種最有利于降低企業稅負成本的計算方式。而最常見的情況是，若房地產企業開展融資活動時產生的融資利息費用沒有達到土地取得成本和進一步開發成本的某一規定比例，則可以選擇直接按照該規定比例進行扣除，這樣能夠實現最低的稅額，降低企業整體的稅負支出。

（二）簽訂分售合同簽訂分售合同也是一種房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃常用方法。對于一些房地產企業來說，不僅要修建房屋主體，還要負責后續很多設備的安裝工作。若房屋主體建設工作已經初步完成但購房者尚未完成裝修的情況下，房地產企業可以與購房者進行協商并簽訂房屋轉移合同；當房屋主體已經完全建成且購房者已經開始了部分裝修工作，則房地產企業可以與購房者進行協商，再為其提供一定服務的基礎上簽訂部分裝修合同。在這種情況下，房地產企業可以在相關法律規定下，根據第一份房屋轉移合同的金額繳納土地增值稅。至于房地產企業與購房者所簽訂的第二份裝修合同，其涉及的合同金額已經不再屬于土地增值稅的征稅范疇。通過以上分析，房地產企業通過科學合理的納稅籌劃，有效降低了企業所要承擔的土地增值稅金額，為企業帶來了更多的經濟利益。

（三）充分利用相關稅收優惠政策當前，我國現行的土地增值稅暫行條例中針對房地產企業等納稅人做出明確要求，即房地產企業在進行建設項目開發過程中，對于增值額低于可以扣除額度百分之二十的項目普通住宅部分，可以不用繳納土地增值稅。與之相對應的是，房地產企業開發項目的增值額如果超過了可扣除額度的百分之二十，則該項目產生的所有增值金額，都必須按照稅法的相關規定進行繳稅。此外，我國稅法針對該情況進一步做出了更加細致的規定，即房地產企業等納稅人住宅開發項目完成后，繼續進行其他建筑項目開發的，必須進一步對后續項目的增值額進行分別核算。針對該情況，房地產企業為了通過有效的納稅籌劃享受到各項優惠政策，企業可以將一項特定的整體建筑開發項目進行進一步拆分。舉例來說，房地產企業在制定土地增值稅納稅籌劃方案過程中，可以將增值率不同的住宅開發項目，以百分之二十為界進行拆分，從而能夠享受到相關稅收優惠政策。

三、房地產企業開展土地增值稅納稅籌劃過程中應注意的問題

一方面，房地產企業必須進一步了解法律要求，以不違反相關法律作為納稅籌劃的底線。企業管理層必須強化納稅意識，在法律允許的邊界內合理合法地開展納稅籌劃工作。而具體到土地增值稅的納稅籌劃工作中，房地產企業財務部門應安排專門的工作人員，認真研究學習現行稅法中的相關規定，避免在開展納稅籌劃工作過程中觸犯相關法律法規的現象，同時這也有助于產生更好的納稅籌劃結果。另一方面，房地產企業必須根據自身發展情況靈活選擇土地增值稅納稅籌劃方法。企業在制定具體的納稅籌劃工作方案時，必須考慮到企業當前的發展階段以及具體的業務開展情況，選擇一種最適合自身未來發展的納稅籌劃方案。需要特別注意的是，不能盲目借鑒其他企業的土地增值稅納稅籌劃工作方案，因為每個企業的基本情況不同，制定納稅籌劃方案時考慮的側重點也不同。

四、結語

總的來說，在當前愈發復雜的生產經營環境下，房地產企業如何有效控制總稅負成本對于企業競爭力具有重要影響。因此，房地產企業必須認真學習相關法律規定，借助科學合理的納稅籌劃手段控制企業的土地增值稅成本。在此過程中，企業要注重法律風險的防范，以便實現長期穩定發展。

參考文獻

［1］肖建峰.房地產企業土地增值稅納稅籌劃的重要性及其方法［J］.財經界，2015（21）.

［2］于堯.房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法探討［J］.中國管理信息化，2011（16）.

［3］遲麗華，吳月，Chi等.房地產企業土地增值稅的納稅籌劃［J］.中國房地產，2012（407）.

作者：唐群芳 單位：重慶金科房地產開發有限公司