物業公司企業所得稅稅收籌劃

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摘要：近年來，隨著人民生活水平逐漸提高，物業公司得到蓬勃發展，在城市發展和管理過程中起到不可忽視的重要作用。物業服務行業因進入門檻較低競爭非常激烈，管理手段更加智能化，服務內容寬泛，逐漸成為許多業務創新和發展的公共服務平臺，因此稅收籌劃就顯得尤為重要。本文圍繞稅收籌劃的概念、原則和意義，解析企業所得稅籌劃重點等。

關鍵詞：物業公司；企業所得稅；稅收籌劃

一、稅收籌劃的概念

稅收籌劃就是指為了企業享受最大的稅收優惠，降低稅收成本，在不違反稅法和相關法律法規的前提下，對涉稅事項進行的預先規劃和安排。

二、編制稅收籌劃方案的基本原則

（一）合法性原則

稅收籌劃應在合法的范圍內進行，合法合規的避稅點可以做到極致，稅法不承認的堅決不能觸碰。因此，只有滿足稅法規定的稅收籌劃，才能受到法律保護和可以實施。

（二）全局性原則

稅收籌劃要有全局觀念。一方面，要處理好整體與局部的關系，既要考慮集團的稅負，又要考慮分支機構的稅負；另一方面，要處理好短期與長期的關系，既要著眼當前利益，又要兼顧長遠發展。

（三）成本效益原則

編制稅收籌劃方案時需要考慮兩個方面：一方面實施稅收籌劃方案的必要成本，另一方面選擇該方案很可能帶來的稅收效益。當前者小于后者時，則此方案才可行，否則，會得不償失。

三、稅收籌劃的意義

（一）依法減輕稅負，促進資源的優化配置。

通過選擇合適的稅收籌劃方案，可以優化企業的稅收負擔，并將獲得的稅收利益納入再生產過程中，實現企業價值最大化。（二）落實財務戰略，增強企業競爭實力。財務人員應加強學習，掌握最新財稅法規知識，在實際工作中靈活運用；合理利用稅收優惠政策，可以提高財務管理能力，增強企業競爭實力。

（三）促進業務創新轉型，實現企業高質量發展。

在市場競爭日趨激烈和科技日新月異的情況下，物業公司為了爭奪市場，不斷投入很多高科技設備和研發新技術，創新了很多商業模式，因此事前稅收籌劃對促進業務轉型、防范經營風險、實現企業高質量發展是非常必要的。

四、物業公司的經營范圍、經營特點及企業所得稅稅收籌劃重點

物業公司的經營范圍包括保潔、秩序維護、接待、會議、綠化、停車、餐飲、工程、植物租擺、房屋和車輛租賃、代駕、酒店管理、設施設備維修維護、家政、、咨詢等，服務較廣，稅收籌劃空間較大，現對企業所得稅稅收籌劃重點作解析。根據稅法規定，應納稅所得額是企業所得稅的納稅基礎。每一個納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，形成應納稅所得額，其乘以適用稅率、扣除減免和抵免稅額就形成企業應交的所得稅。因此，物業公司稅收籌劃的重點主要在收入總額、稅前扣除項目、適用稅率和其他稅收優惠政策等方面。

（一）從收入總額的角度進行稅收籌劃

物業公司通常擁有很好的自由現金流量，可以利用閑散資金購買國債、地方政府債券、收購或投資低稅率地區的其他物業公司，充分利用國債和地方政策債券利息收入免稅、居民企業之間符合條件的權益性投資收益免征企業所得稅等優惠政策，從而增加企業價值。

（二）從稅前可以扣除項目的角度進行稅收籌劃

（1）從人工成本角度進行籌劃。根據實際情況扣除企業發生的合理薪酬，企業要為員工制定更加規范的薪酬制度，如崗位管理辦法、績效管理辦法等；在一定時期所發放的工資薪金應相對固定，調整應有序進行，如經董事會或總經理辦公會等權力機構審批；企業應履行扣繳個人所得稅的義務；薪金和薪金安排不應以旨在減少或避免稅收，國有企業的工資薪金應在有關部門給予的限定范圍之內，本年度計提的工資薪金應在次年匯算清繳前發放，否則會存在納稅調整風險。發生的職工福利費用應當控制在工資總額的14%以內，職工教育經費盡可能不超過工資總額的8%，撥繳的工會經費不超過工資總額2%，并取得工會組織出具的工會經費收入專用收據。（2）從成本費用真實性和合法性的角度進行籌劃。成本費用在次年匯算清繳結束前應全部取得相應的發票；為公共部位的水表和電表盡量過戶至物業公司名下，取得抬頭為物業公司的發票，避免因不合規票據進行納稅調增；企業向關聯方的借款金額不要超過關聯債資比例，避免支付的利息無法全額扣除；在限額扣除范圍內盡量嚴格控制營業性招待費、廣告費和促銷費的支出；國家取消很多事先備案后，物業公司要登記臺賬并保存齊全資料；對補充保險限額扣除，商業保險區別對待，準確計算扣除金額。只有做好這些，才能有效避免稅收風險。

（三）從組織架構設置的角度進行籌劃

企業所得稅是以法人所得稅，因此大型物業公司在選擇組織形式時，應綜合考慮分支機構的未來經營、地區優惠政策等，如果在西部省份設立子公司，應充分利用西部大開發的稅收優惠政策；對預計未來幾年難以盈利的地區設立分公司，利用匯總繳納稅收政策，因地制宜、細分籌劃有利于降低企業整體稅負。

（四）從稅收優惠政策的角度進行籌劃

（1）利用西部大開發的稅收優惠政策。根據稅法規定，對設在西部地區、主營業務符合鼓勵類產業項目的，其主營業務收入超過當年收入總額70%以上的企業，在2011年1月1日至2020年12月31日期間，經企業申請，主管稅務機關核實并確認，其企業所得稅按15%的稅率計征。對物業公司來說，有許多業務屬于西部大開發產業目錄的鼓勵類業務，應充分利用該政策。

（2）利用小型微利企業的稅收優惠政策。自2017年1月1日至2019年12月31日，合格的小型微利企業可以享受財稅〔2017〕43號文件規定的其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅的政策，在季度預繳時就可享受。預計年度應納稅所得額不超過50萬元，員工人數不超過80人，總資產不超過1000萬元的物業公司在納稅籌劃中應注意以下幾點：員工人數包括勞動關系的員工人數和接受的勞務派遣工人數；員工人數和總資產根據當年的季度平均值確定，季度平均值由季初與季末的平均值確定；為控制員工人數，某些業務可采取專業分包方式。

（3）利用殘疾人員安置的稅收優惠政策。根據稅法規定，企業吸納殘疾人員就業，可以據實扣除支付給殘疾的職工工資，還可以在計算應納稅所得額時加計100%扣除其職工工資。物業公司需要大量不同技能的從業人員，應結合企業的實際情況安置一些殘疾人員，在實際籌劃過程中注意：①與殘疾人簽訂的勞動合同至少一年,應當實際到崗且提供其上崗工作的必要條件；②持殘疾人證或殘疾軍人證到當地殘疾人聯合會登記備案；③支付的工資不低于本地最低工資標準并且要為其足額繳納社會保險；④工資結算時應采取非現金方式。物業公司不僅可以減免殘疾人保障金，還可以享受加計扣除的優惠政策，減輕了稅負，履行了社會責任。

（4）利用加大各類設備、器具投資力度的優惠政策。根據稅法規定，2018年1月1日至2020年12月31日企業新購置的設備價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本在計算應納稅所得額時扣除，不再按年計提折舊；企業為環保、節能、節水、安全生產等設備采購的投資額可以按當年的應納稅所得額的10%實行稅額抵免，當年不足抵免的，可以在以后的五個納稅年度內結轉抵免。物業公司應加大對物聯網設備、智能安防設備、節能節水設備等的投入，提升服務科技含量，提高經濟效益。

五、結語

近年來，國家相繼出臺了多項稅收優惠政策，物業公司在企業所得稅籌劃的點還有很多，比如：研發支出、安置退伍軍人、固定資產加速折舊、合同能源管理、企業重組特殊性稅務處理等方面。我們要與時俱進，掌握和利用好各項稅收優惠政策，一定會實現跨越式和高質量發展。

參考文獻

［1］全國人民代表大會十屆五次會議.企業所得稅法.2007-3-16

［2］國務院.企業所得稅法實施條例.2007-11-28

［3］財政部和國家稅務總局.關于擴大小型微利企業所得稅優惠政策范圍的通知［Z］.財稅〔2017〕43號.

［4］國家稅務總局.關于貫徹落實擴大小型微利企業所得稅優惠政策范圍有關征管問題的公告［Z］.國家稅務總局公告〔2017〕23號.

作者：楊文明 單位：四川新華物業有限公司