司法處置中在建工程價值評估風險淺探

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摘要：在建工程抵押政策和商品房預售政策，在加速資金流動和促進資金融通的同時，也衍生了在建工程形態中的不良資產。司法機關在受理以在建工程為執行財產的案件中，通常需要委托評估機構鑒定在建工程的價值。本文結合實際情況，梳理了司法處置中在建工程的特點及價值評估方法，分析了司法處置中在建工程價值評估風險，并且提出了司法處置中在建工程價值評估風險防范措施，旨在提高評估機構及估價人員對司法處置中在建工程價值評估風險的重視程度，降低其經營風險和執業風險。

關鍵詞：在建工程；司法處置；房地產估價

1司法處置中的在建工程概述

在建工程是指正在建設、尚未竣工投入使用的建設項目，而本文中的在建工程是指在建房地產項目。房地產開發建設的程序包括提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、獲取土地使用權、合同談判與協議簽署、工程建設、竣工交用、物業資產管理八個步驟。司法處置中的在建工程一般處于工程建設階段，尚未竣工交付使用，其不包括已交付使用但尚未辦理產權證書的、未竣工驗收的房地產。房地產開發商現金流中斷等經營問題，導致房地產開發商與施工單位、金融機構、擔保人、預購業主之間發生債務糾紛，是在建工程成為司法處置資產的主要原因。當金融機構、擔保人與房地產開發商發生債務糾紛導致在建工程成為處置資產時，處置資產通常是被抵押的整棟建筑或整個在建工程。當施工單位、預購業主與房地產開發商發生債務糾紛導致在建工程成為處置資產時，處置資產通常為債權數額確定的數套分戶房地產。司法處置中的在建工程在處置階段通常處于停工狀態，開發商一般不具備持續開發的能力。

2司法處置中的在建工程價值評估方法

《房地產估價規范》（GB/T50291—2015）規定：“選用估價方法時，應根據估價對象及其所在地房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法進行適用性分析。”受市場交易案例和租賃案例的影響，在實際估價工作中，工作人員主要采用成本法和假設開發法來評估在建工程的價值。

2.1成本法

成本法的理論依據是生產費用價值論，即商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定的。在這一原理下，賣方基于過去的“生產費用”，愿意接受的最低價格不能低于其開發建設花費的價格；買方基于“替代原理”，愿意支付的最高價格不能高于市場重新開發建設該房地產的必要支出及應得利潤。采用成本法評估司法處置中在建工程的技術路線為：工作人員先梳理估價對象在價值時點的房地產價格構成要素，在認真收集資料的基礎上，綜合衡量開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤的取值，測算估價對象在價值時點的重新構建價格，再減去建筑物的折舊價格，進而求取估價對象的成本價值。

2.2假設開發法

假設開發法的理論依據是預期原理，即預期收益減去續建成本。受后續開發主體的影響，假設開發法的估價前提可分為業主自行開發前提、自愿轉讓開發前提、被迫轉讓開發前提三種。受資金的時間價值影響，假設開發法在測算過程中可分為動態分析法和靜態分析法。評估司法處置中在建工程價值的目的是為人民法院提供涉案房地產財產處置的參考價。司法處置中的在建工程通常以被迫轉讓開發為前提，故采用靜態分析法，其技術路線為：測算開發完成后的估價對象房地產價值，扣減后續開發的必要支出及應得利潤，求取估價對象的開發價值。動態分析法的技術路線為：預測開發完成后的估價對象房地產價值和后續開發的必要支出及應得利潤，并且折現到價值時點后相減，進而求取估價對象的開發價值。

3司法處置中的在建工程價值評估風險

在建工程區別于普通房地產，其權屬資料和基礎數據復雜，評估處置風險較高。司法處置中在建工程的價值評估風險主要包括委托方風險（司法機關及辦案人員）及受托方風險（評估機構及估價人員）。本文僅針對受托方風險進行分析，具體內容如下。

3.1權屬資料缺失的風險

在建工程權屬未進行產權登記，權屬狀況較為復雜。工作人員需要收集的權屬資料包括國有土地使用權證、國有建設用地使用權出讓合同、項目總平面圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、房產測繪成果報告等。上述資料由房地產開發商保管，保存于自然資源和住建部門的各下屬科室。在司法處置過程中，司法機關辦案人員（委托方）受被執行人配合意愿和協助調查難度的影響，較難完整地收集在建工程的權屬資料，這會造成權屬資料缺失，進而影響估價結果的準確性，加大了估價人員的執業風險。

3.2盡職調查的風險

估價機構的估價人員在估價工作中應履行盡職調查義務，收集合法的、真實的、準確的、完整的估價資料。[1]在實際工作中，估價人員在評估司法處置中的在建工程價值時，除了需要收集完整的估價對象權屬資料以外，還需要在現場勘驗時，重點關注影響在建工程價值的重要因素，例如開發建設稅費繳納情況、隱蔽工程建設進展情況、已售物業數量、是否超規超建等因素。在被執行人配合意愿低的情況下，估價人員通常難以從委托方那里獲取上述建設資料，這極大地影響了評估結果的準確性，加大了估價人員盡職調查的風險。

3.3技術路線的風險

司法處置中在建工程價值的評估方法，主要采用成本法和假設開發法。當工作人員采用成本法對在建工程進行估價時，在建工程的進度在投資和施工進度缺失的情況下，通常難以準確衡量在建工程的價值。當工作人員采用假設開發法對在建工程進行估價時，靜態分析法和動態分析法均難以準確衡量資產整體價值和分戶價值的差異、后續工程量。在建工程作為未竣工交用的房地產，受購買意愿的影響，其購買群體較少。根據市場供需原理，司法處置中在建工程的現有價值和開發完成后的價值均應低于同類未停工建設的在建工程價值。而估價人員在估價工作中，應用成本法和假設開發法對司法處置中的在建工程進行估價時，難以通過調整開發利潤、交易價格等方法，準確反映在建工程在價值時點受市場供需關系的影響。此類技術路線上的缺陷，會增加當事人對評估結果的異議，提高估價機構及估價人員的經營執業風險。

3.4時效性風險

《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》（法釋〔2018〕15號）規定：“評估機構應當在三十日內出具評估報告。人民法院決定暫緩或者裁定中止執行的期間，應當從前述期限中扣除。評估機構不能在期限出具評估報告的，應當在期限屆滿五日前書面向人民法院申請延長期限，人民法院決定延長期限的，延期次數不超過兩次，每次不超過十五日。”而司法處置中在建工程價值評估項目的前期對接工作和資料搜集工作都需要較長的時間，評估機構存在較高的時效性風險。

3.5司法處置的風險

由于估價資料不完整，在司法處置中的在建工程價值評估項目中，估價人員通常需依據現有資料，結合估價對象實際情況，根據《房地產估價規范》（GB/T50291—2015），在評估報告內設定假設條件和限制條件。估價人員因資料不全，強行設定假設條件和限制條件，司法機關辦案人員不仔細閱讀假設條件和限制條件，都會導致財產處置價與市場公允價發生偏離，加大估價機構及估價人員在財產處置環節的風險。[2]

3.6司法訴訟的風險

在建工程因缺乏市場交易案例，使得申請雙方當事人對其價值爭議較大。被執行人通常以開發完成后的市場期房成交價來衡量在建工程價值，申請執行人則通常以“爛尾樓”“殘值”為導向來衡量在建工程價值。評估機構出具的評估結果，通常難以得到雙方當事人的認可。在評估異議和評估復議無法改變評估結果的前提下，不認可的一方當事人會在財產處置后，在對司法機關提起行政復議的同時，還會對評估機構和估價人員提起司法訴訟，極大地增加了評估機構和估價人員的司法訴訟風險。

4司法處置中的在建工程價值評估風險防范措施

4.1提高評估專業人員職業風險防范能力

防范司法處置中的在建工程價值評估風險，重點在于提高估價人員的職業風險防范能力。首先，估價人員應加強職業繼續教育，在提高職業技術水平的同時，提高執業風險辨識能力。[3]其次，估價機構應定期開展估價職業道德宣講活動，向評估專業人員灌輸職業風險意識。最后，估價機構應以實際案例為基礎，開展職業警示教育，明確法律責任，約束和評估專業人員的執業行為。[4]

4.2健全估價機構內部管理制度

估價機構規范司法處置程序和估價程序，是控制司法處置業務風險的有效方法。估價機構應健全機構內部管理制度，在估價作業的各重要環節，如收集資料、實地勘驗、撰寫報告、審核報告等環節，制訂內部作業規范、技術標準和作業流程，完善估價工作質量控制體系和責任追究制度。另外，估價機構還應采用流程化作業的方式來規范估價程序，建立司法處置項目流程跟蹤表，落實責任追究制度，確保估價作業符合司法處置程序要求。

4.3積極溝通，合理規避風險

2021年8月18日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會印發了《中國房地產估價師與房地產經紀人學會關于印發〈涉執房地產處置司法評估指導意見（試行）〉的通知》（中房學〔2021〕37號，以下簡稱《通知》），于2021年9月1日起施行。《通知》對司法處置評估中委托評估材料不全、財產范圍不明確、交易稅費負擔方式差異、權益狀況不明晰等問題進行了指導，其中明確提出：“評估對象的財產范圍不明確的，應當提請人民法院書面予以明確。”因此，評估專業人員應嚴格按照《通知》的相關要求，與案件承辦法官積極溝通，共同維護雙方當事人的合法權益，請求人民法院出具書面意見。此外，評估專業人員在撰寫估價報告時，應合理利用評估假設和限制條件，重點說明爭議事項和重大事項，避免報告使用人不合理使用評估報告，進而降低司法處置風險。

5結語

綜上所述，近年來，由于評估結果與市場交易價格偏差嚴重，評估人員因提供虛假證明文件罪獲刑的案件時有發生。在建工程是一個復雜的評估項目，估價人員在評估司法處置中的在建工程價值時，更應謹慎對待。估價人員應與案件承辦法官積極溝通，認真履行盡職調查義務，合理選取技術參數，從而降低執業風險。此外，評估機構及估價人員在接受司法機關處置資產評估委托時，要充分考慮業務風險，對于缺少關鍵資料或程序受限導致評估結果受到影響的業務，需謹慎接受委托，必要時應考慮退案。

參考文獻：

[1]吳玲,何靈.房地產評估業風險形成機制及防范分析[J].現代商貿工業,2018,39(30):137-138.

[2]敖立新.淺談房地產司法拍賣及估價[J].中國房地產估價與經紀,2017(2):73-77.

[3]趙華.房地產估價風險類型及如何防范[A].中國房地產估價師與房地產經紀人學會.高質量發展階段的估價服務——2018中國房地產估價年會論文集[C].中國房地產估價師與房地產經紀人學會:中國房地產估價師與房地產經紀人學會,2018(4).

[4]簡暉.房地產司法拍賣估價中的風險防范[J].中國市場,2021(12):65-66.

作者:楊多 單位:西安通益房地產資產評估測繪咨詢集團有限公司