房地產企業成本核算問題及對策

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摘要：房地產行業經過多年的發展，競爭十分激烈，為求得生存和發展，房地產企業必須不斷加強成本管理以提高市場競爭能力。由于房地產行業開發產品金額大、開發周期長等特點，其成本核算工作也具有明顯的行業特點。本文針對房地產成本核算的突出問題，經過深入的研究及分析，提出了相應的解決對策，以供參考。

關鍵詞：房地產；成本核算；問題；對策

一、房地產企業成本核算概念及重要性

（一）房地產企業成本核算概念

房地產企業成本即開發產品成本，是指在開發商品房過程中發生的各項費用。房地產企業成本核算工作包括：企業在建設發展過程中的土地出讓金、土地拆遷費用、給予被拆遷戶安置補償費、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施建造費、公共配套設施費、開發間接費。具體內容如下：（1）土地取得成本，是指為取得開發項目用地而發生的各種費用支出。（2）前期費用，是指企業取得土地使用權后、在開發項目之前發生的項目可行性研究費、工程勘察費、總規設計費、施工圖設計審查費、環境影響評價費、水文地質勘察費、“三通一平”等費用。（3）建筑安裝工程費，包括建筑工程費和安裝工程費，是指開發項目過程中發生的主體結構建造費、外墻保溫及裝飾工程、地面輻射采暖工程、門窗制作安裝工程、室內精裝修工程、電梯等設備采購費用等。（4）基礎設施建造費，是指開發項目紅線內的道路、園林綠化、智能化、環衛設施、消防、有線電視及寬帶網絡、給排水、通電、通氣、通暖、亮化等工程費用。（5）公共配套設施費，是指在開發項目總規劃內，列入工程造價預算范圍的工程費支出，屬于非營利性的設施設備、但產權屬于全體業主所有。例如：物業用房、會所、公廁、水泵房、配電室、垃圾轉運站等。（6）開發間接費，指企業為開發項目而發生的各項間接費用，例如：辦公費、工程人員工資及獎金費用、項目貸款利息費、工程監理費、產權面積測繪費等。

（二）房地產企業成本核算的重要性

企業在激烈的市場競爭中能夠占有最大的市場份額、獲取最大的經濟效益，合理有效地降低產品成本是重要舉措。而精準的成本核算能夠為市場定價提供參考、有利于推動企業可持續穩定發展、是增加企業經濟效益的根本途徑。

二、房地產企業成本核算存在的問題

（一）房地產企業成本核算對象不準確

首先，因建造的產品業態豐富且分期開發，財務成本核算工作未采用分類型、分期的方式核算、未進行明確的劃分，導致成本核算不準確。其次，房地產企業在開發項目的過程中會采用滾動開發的模式，同一年度內同時開發不同的項目，但是由于各個項目價格、用途存在著差異，如住宅和商業之間的差距，在這種情況下，部分房地產企業為了降低賬面利潤達到少交稅金目的，則在不同類型的項目間隨意分配成本。

（二）房地產企業成本費用的歸類容易混淆

房地產企業財務人員專業水平等因素影響，在成本費用的歸類上存在較多問題，如：行政部門的辦公費用與開發產品發生的費用混淆，造成虛增開發成本；開發不同類型的產品發生支出未進行合理歸類；開發過程中向銀行融資發生的項目貸款利息記入期間費用，未計入開發成本；以上原因造成成本分攤不準確，最終對企業所得稅、土地增值稅產生較大影響。

（三）房地產企業成本核算滯后

房地產企業開發項目由于資金投入量大、核算周期長及開發產品自身的特殊性，導致賬面核算的開發成本與實際發生的成本存在差異，主要為施工單位提供發票延遲、工程結算進度滯后等原因影響開發成本數據的完整性，因成本延遲確認，影響收入結轉時間，進而影響企業所得稅繳納，產生納稅風險。

（四）房地產企業成本缺乏動態成本管控

房地產企業管理層認為成本管控屬于財務部門的工作，導致成本管控工作處于事后控制，忽略了事前控制和事中控制。在項目開發進度的各個節點的成本未得到有效控制，導致實際開發成本高于預計成本，進而影響企業整體利益。

三、房地產企業成本核算的改進對策

（一）明確成本核算對象

房地產企業成本核算對象應在開工之前確定，主要考慮項目開發地點、項目區域、用途、產品結構類型、裝修等因素，經過研究分析后進行科學合理的明確劃分，具有不同使用功能的產品，應作為獨立的成本對象進行核算；同一地點分期開發項目應按照每一期單獨核算；對于產品結構類型的差異，導致單位建筑成本差異較大，應分別區分成本對象進行核算；只有準確地確定了成本核算對象，才能使得成本核算工作有序開展，同時體現了會計核算工作的重要性。

（二）科學合理的分配成本

一是企業行政部門發生的費用，不屬于開發項目產生的直接費用，應計入期間費用。二是房地產企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的房地產開發的用于對外出售的開發產品，應當予以資本化，計入相關資產成本；與開發產品無直接相關的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益，不允許在開發成本核算。三是對于已發生的直接或者間接成本費用的分配，應結合企業的實際情況按照受益和配比的原則合理歸類，成本分攤方法如：建筑面積法、預算造價法、占地面積法、直接成本法、層高系數法。針對開發間接費、基礎設施費、前期工程費、公共配套設施費可以按照建筑面積進行合理分配；同一塊土地上分期開發項目，土地費用可以根據每期的占地面積進行分攤；建筑安裝成本可直接歸屬于具體的成本對象，故采用直接成本法核算。對于開發建造過程中發生的共同成本、無法分清負擔的間接成本，可按照建筑面積法分配。

（三）開發成本由收付實現制改為權責發生制核算

首先，房地產企業成本核算每月應根據在建工程的進度，核實合同量完成產值金額，應根據施工單位已完成的產值金額確認開發成本，而不是按照企業實際支付施工單位的工程款確認成本，以確保成本核算真實、準確、及時。其次，開發成本能否及時、準確確認，需要工程部門、預算部門等配合。針對已付款未提供發票，財務應按照已付款金額確認開發成本；對于工程結算進度滯后，財務應根據預算部門提供的項目預決算成本計提成本；針對未結算工程項目，工程部人員應定期向財務提供工程進度報告，財務據此計提成本。最終確保成本核實的真實、可靠。最后，為了保證開發項目成本核算的完整性，針對開發進度滯后于住宅及商業的公共配套設施成本，企業可以按照已簽訂的合同金額或預算造價成本盡可能準確的預提配套設施費。

（四）開發項目在建過程中實施成本動態管控

（1）企業應在公司內宣貫成本動態管理理念。成本控制的理念應宣貫到公司的每位職工，尤其是中高層管理者。成本控制工作應貫穿于項目開發過程中的各個階段，應對全員進行培訓，提升職工成本動態管控意識，只有全員參與成本控制工作，才能有效地推進該項工作。（2）建立完善成本控制體系。建立完善的成本動態更新系統，及時監控成本執行情況。房地產成本控制工作應由工程部、審計部、成本控制部對施工現場的進度、質量、預算執行情況等進行嚴格控制管理。根據企業實際情況建立完善的成本規范制度，明確的獎懲制度、工程人員行為規范，同時提高成本管控人員的職業素養，均是成本控制工作順利進行的有力保障因素。通過嚴格、完善的成本控制體系確保房地產企業成本控制工作的順利推進。（3）分月對在建工程實施動態成本監控，確保項目成本的可控性。房地產企業在建工程的各個階段應進行科學嚴格的成本控制，項目動工前應編制整個項目的總目標成本，運用作業成本管理法和目標成本管理法，加強企業對成本的管控力度。同時還應建立成本動態控制體系，將財務核算成本與預算成本有效地聯系起來，在項目建設過程中，及時比對實際成本與目標成本，找出實際與目標的差異，分析差異原因落實到責任部門，制定改進措施，并對后續工程進行調整重估，及時調整事中工作程序，實現開發成本的實時管控，加強成本管理水平和提升企業經濟利益。

四、結語

綜上所述,為更好地適應房地產行業發展，房地產企業需不斷加強成本核算工作，針對成本核算存在的問題，應采取必要的改進措施，保證精準的成本核算工作能夠為房地產企業帶來更多的經濟效益，從而提高市場競爭能力，促進企業可持續發展。

參考文獻

［1］劉軍飛.淺談房地產企業會計成本核算常見問題及完善對策［J］.中外企業家,2018（33）.

［2］呂秋艷.房地產企業會計成本核算常見問題分析［J］.財會研究,2018（210）.

作者：劉梅珍 單位：銀川建發地產有限公司