房地產企業開發成本核算業務的重難點

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摘要:房地產行業是我國重要的產業之一，房地產企業與其他企業不同，具有開發周期長、業務涉及范圍廣等特點，因此加強對企業開發成本核算工作的重視是十分重要的。但是現階段房地產企業開發成本核算工作中存在很多問題，不利于企業的成本計算，因此房地產企業應該對房地產企業開發成本核算業務中的難點和重點進行分析，從而不斷提高成本核算業務水平和效率，為房地產企業資金安全提供有效的保障。

關鍵詞:房地產企業；開發成本核算業務；難點；重點

一、房地產企業開發成本核算業務及其內容

在房地產企業中，其開發成本核算業務工作主要指的是運用科學有效的方法對企業的財務工作進行管理，將房地產企業中的經營管理情況進行體現，為企業制定重大發展戰略提供必要的依據。房地產企業開發成本核算業務中涉及到多方面的內容，第一是土地費用，房地產企業開發過程中，土地費用占了投資比例的很大部分，大概是總投入的50%。土地費用中包含有眾多收費項目，例如土地出讓金、土地征收費用以及土地拆遷補償費用等。第二是前期的工程費用，房地產開發工程建設初期會做一些準備工作，例如地質勘探、購買建筑材料等工作，這些都是需要一定的費用的，即前期工程費用。第三是建筑工程的安裝費用，所謂的安裝費用主要包含有房地產企業的建筑施工費用，配套設施安裝費用以及房屋的裝修費用，這些費用都是需要列入房地產企業成本核算中的，是需要企業進行重視的。第四是基礎設施費用，房地產工程中的基礎設施主要包含有小區的水、電、暖、綠化、消防等基礎設施建設，也是企業開發成本中的一部分。最后是公共配套設施費用和開發間接費用，配套設施費用主要指的是房地產工程中的一些配套場所，例如派出所、幼兒園等場所收取的費用，開發間接費用大多是指企業建筑施工過程中所消耗的一些折舊費用等，例如機械設備的保養維修等，這些也都屬于房地產企業的開發成本。

二、房地產企業開發成本核算業務中的難點分析

(一)不能對收入進行準確確定

房地產企業開發項目中包含有眾多項目，且項目環節眾多，因此在核算房地產開發成本時具有很大的難度。房地產開發項目與其他的商業項目不同，根據我國相關律法規定，房地產的開發項目都是由房地產公司自主經營的，房屋建設過程中是可以進行銷售的，這樣也可以保證房地產公司提前獲得一定的運轉資金。房屋銷售過程中，房地產公司收到的房屋定金、按揭付款的定金都是房屋銷售收入中的一部分，這些資金都是需要交納營業稅的。房地產企業的收入一般都是當所有的建筑工程項目結束之后才可以得到有效確認，由于房地產公司開發業務收入資金的核算時期與收入資金納稅時期不同，因此會為房地產公司帶來一定的難度。另外房地產公司的房屋建筑產品在未建好之前還是可以進行預售的，前提是拿到預售許可證，但是預售獲得的資金不能直接作為房地產企業的銷售利潤，只有當部分建筑物竣工之后才可以將此部分的建筑的銷售額作為企業應得的利潤。根據我國房地產相關稅法規定，房地產企業需要根據相關稅法的規定執行核定利潤率，房地產企業的預售金額也需要按照相關的規定來繳納稅收。房屋銷售過程中并不是所有的房子都是全款付款的，有一部分是按照分期的方式來付款的，這些收入金額都是需要按照其真正入賬的時間來進行計算的。

(二)開發成本核算業務多且復雜

房地產開發項目中不僅包含有房屋建筑項目，還包含有與建筑工程相配套的公共設施以及水、電、暖等基礎設施建設。并且這些建設項目的周期都比較長，再加上涉及的項目多、環節多，導致項目核算過程較為復雜，加大到了核算難度。

(三)核算周期過長

房地產公司的開發項目多、房屋工程建設周期長，導致所收取的資金項目也比較多，如果是一些重要的艱巨的施工項目甚至需要更多的時間，因此使得房地產企業開發項目的成本核算周期也不斷延長，這就為房地產企業的開發成本核算工作帶來了極大的核算難度。

三、房地產企業開發成本核算業務中的重點分析

(一)房地產企業收入和成本的核算

房地產開發成本預算中最主要的工作就是核算好房地產企業的收入和成本，需要根據房地產企業的實際發展情況和發展特點來完成收入和成本核算工作的，通過對房地產企業收入及成本資金的核算，對房地產企業的所有資金進行科學有效的管理。由于我國稅法和會計核算準則之間存在很大的差異，導致房地產公司的收入和成本在計算的過程中存在很大的難度，房地產企業需要將會計核算與成本核算有效的區分開來，對二者之間的差異和聯系進行分析，從而做好房地產企業的成本核算工作。

(二)注重借款費用資本化

根據我國新的會計準則相關規定，我們了解到房地產企業在對開發成本進行核算時會出現一些借款費用，要想對房地產企業的成本進行有效核算，就需要對借款費用進行明確，房地產企業發展過程中需要一定的運轉資金，其獲得運轉資金的主要方式是向銀行進行貸款。房地產公司向銀行貸款，因為房地產企業的特殊性使得房地產企業借款項目存在還款周期長、借款利益大的特點，我國房地產企業借款費用方式也開始向資本化的方向轉變。因此房地產企業在對開發項目成本進行核算的過程中需要對借款費用資本化的問題進行關注。

(三)加大對預繳稅費處理工作的重視

房地產企業在開發建筑項目時，因為所涉及到的項目類型比較多，并且工程的建設時間也比較長，這就導致企業所要承擔的納稅種類也比較多，除了主要的營業所得稅和經營稅之外，房地產企業還需要繳納其他的一些費用，例如土地增值稅等，因此房地產企業在對開發成本進行核算的過程中需要將其應繳納的稅種進行確認，根據會計準則和稅法的相關規定對其繳納稅額進行計算，進而對房地產企業的資金使用情況進有效的控制和管理，不斷提高企業資金的使用效率。

四、提高房地產企業開發成本核算工作效率的有效措施

(一)對房地產企業的收入進行有效確認，做好成本核算工作

要想保證房地產開發成本核算工作的順利開展，就需要對房地產企業的收入進行有效確認，并做好成本核算工作。房地產企業在銷售房屋時，由于房屋價格比較高，只有部分人可以全款支付，因此企業大多采取房屋預售的辦法來對房屋進行銷售，這就使得房屋銷售過程中會包含有很多的工作環節，例如交納意向金、選房、交定金、簽購房合同、開發票等等，還需要將這些內容進行系統分析，從而對房地產企業的收入情況進行進一步的確定。房地產企業可以通過以下幾種方法來對房地產企業的收入進行確認，并完成成本核算工作。首先需要對收入確認和成本核算制度進行完善，因為房地產企業與其他企業不同，具有很大的特殊性，因此企業需要根據開發項目的各個不同環節的費用使用情況和費用的支付情況來制定科學的確認制度，并根據相關的制度的要求完成企業的成本核算工作。其次是需要丟建筑項目施工過程中的成本核算對象進行明確，房地產企業建筑施工中的環節不通過，其核算對象也不同，需要針對不同的施工環節確定不同的核算對象，提高成本核算的準確性。最后房地產企業需要根據不同的施工項目采用不同的成本核算方法，這就需要企業在成本核算過程中對核算過程中出現的問題進行分析，從而得到有效的解決辦法。

(二)對成本核算業務進行完善

房地產企業要想提高成本開發核算工作效率就需要對企業的成本核算業務進行完善和優化，首先房地產企業需要根據國家相關的稅法規定和會計準則的相關要求來制定科學合理的成本核算標準和規范，并在此基礎上對房地產企業的成本費用進行有效核算，從而提高房地產企業的財務管理工作水平和工作效率。其次是需要建立完善的房地產財務風險管理體系，根據不同的開發成本項目對成本核算風險進行管理，例如產品開發科目、產品出租業務等。最后需要完善成本核算的披露制度，優化房地產企業的財務管理模式，對財務部門中的一些重要信息進行公開，從而提高對企業財務管理工作的監督力度，為企業資金安全運轉提供有效的安全保障。

(三)做好房地產借款費用核算工作

現階段我國的房地產企業成本核算中的借款費用項目正逐漸向資本化的方向發展，因此企業許可要提高對借款費用資本化工作的重視，在對借款費用進行核算的過程中，工作人員需要根據企業以往的成本核算方式以及借款費用的分配原則來對借款費用進行核算。房地產企業可以聘請專業的會計核算人員來負責該工作，不斷完善借款費用的信息核算技術，提高核算過程的科學化和核算結果的準確性，從而可以保證房地產企業可以在規定的時間內將借款費用進行償還。

(四)加強對成本核算工作的監督和管理

為了保障房地產企業成本核算工作的順利進行。房地產企業可以建立專門的企業成本內部核算審計部門，對成本核算工作進行統一的檢查和監督，對審計部門的各項職責和權限進行明確。另外需要保證審計部門的獨立性和專業性，賦予其應有的權力，只有這樣審計部門才能對企業的成本核算工作中的各個環節進行有效的監督和管理，使房地產成本核算工作可以順利進行，避免成本核算工作中發生違規操作等行為。

五、結語

綜上所述，隨著我國社會經濟的不斷發展，我國的房地產企業也在不斷發展之中。房地產企業項目工程建設具有建設周期長、涉及范圍廣、使用資金多等特點，導致房地產企業成本核算工作面臨很大的困難，為了提高房地產開發成本核算工作效率，房地產企業可以對開發項目成本核算工作的中的重點和難點進行分析，并根據我國相關稅法和會計準則的規定，制定科學合理的開發成本核算方案，從而對房地產企業的開發成本進行有效核算，保證資金使用的安全性。

參考文獻：

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[3]韓平.淺析房地產企業會計核算的難點與重點[J].財會學習,2016(03).

作者：李榮梅 單位：連云港邦業房地產開發有限公司