流轉土地合同精選(九篇)
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第1篇：流轉土地合同范文
土地流轉經(jīng)營合同范文一甲方：____________________村民委員會;
乙方：____________________________________________________。 為了發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，打造綠色產(chǎn)業(yè)基地，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
一、土地的位置、分類、面積
1、甲方經(jīng)村民代表和戶主代表會議同意并報鄉(xiāng)人民政府批準，將四至分別為東至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______畝土地流轉給乙方;
2、該地由農(nóng)戶自愿委托村委會流轉，分為田、地、茶園、荒坡四類，其中田_____畝，地_____畝，茶園_____畝，荒坡_____畝，共涉及_____家農(nóng)戶。農(nóng)戶名單、地塊性質、位置、面積等以附圖和統(tǒng)計清單的形式作為附件。
二、土地的流轉經(jīng)營期限：為叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。
三、 價格基數(shù)、計算方法及支付方式
1、價格基數(shù)：田_____元/畝，地_____元/畝，茶園_____元/畝，荒坡_____元/畝;
2、計算方法：由甲方按各農(nóng)戶所有的土地對應地塊的價格和實際畝數(shù)進行統(tǒng)計和累計。第十一年起至第二十年止每畝增幅_____%， 壹
第二十一年起至第三十年每畝增幅_____%。
3、租金支付：乙方分四次支付給甲方。前兩次五年一付，后兩次十年一付。第一次付款日為合同簽訂后十個工作日內支付，以后付款以合同簽訂日相對應的年份和日期支付。
四、地上附著物的處置
1、地上現(xiàn)有水池、水井和管線等生產(chǎn)設施，乙方可無償使用;
2、原種植樹木等如影響光照或總體布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作賠償，砍伐的樹木由戶主收回。如仍留種，由乙方負責管理，收成也歸乙方所有;
3、區(qū)域內墳墓如需要搬遷，雙方另行協(xié)調解決。
五、甲乙雙方的權利和義務
(一)甲方的權利和義務
1、按照合同約定向乙方收取土地流轉出讓金;
2、按本村村民用水、用電價格，向乙方收取實際使用的水電費，免收乙方搭水搭電費用。不向乙方收取任何其他各種費用和攤派;
3、做好村民工作，與土地所有戶簽訂好土地流轉委托書，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、糾紛，向乙方交付全部土地;
4、為乙方正當合法的經(jīng)營提供可靠保障。合同期內如甲方行政區(qū)域發(fā)生調整，本合同由接管組織全面履行至合同到期;
5、為乙方在經(jīng)營活動中加蓋必須由村委會出面或確認的公章。積極協(xié)助乙方辦理項目相關的報批手續(xù)。
(二)乙方的權利和義務
貳
1、按照合同約定向甲方支付土地流轉出讓金;
2、按本村村民用水、用電價格，向甲方支付水電費;
3、可以在流轉的土地范圍內進行土地整理，對地塊進行符合現(xiàn)代設施農(nóng)業(yè)要求的改造，投入和收益均歸乙方所有;
4、可在流轉土地上建設部分生產(chǎn)經(jīng)營、生活及辦公用房;
5、保護自然資源，搞好水土保持并合理利用土地。
六、其他約定事項
1、合同有效期內，流轉經(jīng)營土地如有國家糧食補貼等屬于農(nóng)村普遍享受的各種補貼，仍歸甲方所有，相應需要交納的水利工程費、管理費也由甲方承擔;
2、政府征用流轉土地，乙方應服從。所得的土地征用費、農(nóng)業(yè)人口安置費及國家下?lián)艿募Z食直補費歸甲方所有。按國家相關規(guī)定處置附著物賠付的所有款項歸乙方所有;
3、國家或地方政府對于乙方經(jīng)營活動的各項政策性補償、補貼、獎勵歸乙方所有，如需甲方配合取得，甲方無償提供幫助;
4、合同到期后，乙方享有繼續(xù)流轉經(jīng)營的優(yōu)先權。乙方無意繼續(xù)經(jīng)營，或乙方經(jīng)營不善要求提前終止合同，由乙方處置附著物或復耕后，將土地交還甲方。
七、合同的變更、解除和終止
1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，雙方均不得以人員變更等作為理由變更或解除本合同。雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議，方可變更或解除;
叁
2、如甲方擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，視為甲方違約，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。
八、違約責任
1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應按乙方注冊資金同等金額向對方支付違約金，并賠償對方由此而造成的實際損失;
2.乙方應當按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，則甲方有權解除本合同。
九、合同糾紛的解決辦法
本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，雙方均可向當?shù)刂俨梦瘑T會申請仲裁或向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹕显V;
十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字或蓋章后生效;
十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充，補充合同與本合同具有同等法律效力;
十二、本合同一式___份，雙方各執(zhí)___份，鑒證方留存___份。 附件：1、土地平面;2、統(tǒng)計清單;3、土地流轉委托書。
甲 方：(蓋章) 乙方：(簽字)_____________
鑒證方：(蓋章)
簽約日期：_______年___月___日 肆
土地流轉經(jīng)營合同范文二甲方： 鎮(zhèn) 村 乙方： 丙方：
根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》、《合同法》、《物權法》等法律法規(guī)的有關規(guī)定、在平等自愿的基礎上，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商一致，達成如下協(xié)議，簽訂本合同
一、土地承包流轉方式和用途：
甲方采取租賃方式將其承包經(jīng)營的土地流轉給乙方用于建造中藥材種植示范園。
二、土地出租的種類、位臵及面積：
三、土地租賃期限、支付辦法及時間：為 年。從 年 月 日起至 年 月 日止，土地租金以現(xiàn)金每年支付一次，每年租金為 元。
四、雙方的權利與義務：
1、甲方將土地出租給乙方后，由甲方負責劃清地畔，若有權屬等糾紛概由甲方負責處理。
2、自本協(xié)議簽訂之日起，甲方不得在被出租地塊內種植農(nóng)作物以及進行相關的生產(chǎn)活動和工程建設，并自行清除附著物。 3、甲方將土地出租給乙方后，由乙方享受國家有關農(nóng)業(yè)開發(fā)的各項優(yōu)惠政策;享有自主經(jīng)營權;甲方不得以任何理由干涉乙方正常經(jīng)營。在同等條件下，乙方普通用工優(yōu)先考慮甲方。
4、乙方在租用期間其用電、取水、排水等，享受當?shù)卮迕裢却觥?/p>
五、違約責任：
1、雙方任何一方違約應承擔對方一切經(jīng)濟損失。
2、甲方非法干預乙方生產(chǎn)經(jīng)營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方全額賠償乙方損失。
3、乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任。
六、合同糾紛的解決方式
先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，由所在地鎮(zhèn)政府調解解決，調解不成依法向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
七、合同自雙方簽字蓋章之日起生效，本合同一式三份，甲、乙、丙方各執(zhí)一份，具有同等效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)： 丙方(蓋章)： 代表人: 代表人: 代表人: 電話： 電話： 電話： 簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 簽訂地點：
土地流轉經(jīng)營合同范文三甲方(轉出方):
乙方(轉入方):
丙方(監(jiān)管方):
根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》等有關政策、法規(guī)的相關規(guī)定，堅持自愿、有償、依法的原則，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，自愿訂立本合同：
一、經(jīng)營形式及結算方式
甲方自愿將本村土地東至_______ 西至_______南至_______北至_______土地_______畝交給乙方用于農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營，每畝每年價格為______元，共計_______元。自簽訂合同起的每年的___月___日前乙方付給甲方。
二、經(jīng)營期限
土地承包經(jīng)營權期限為五年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
三、權利和義務
1、甲方享有國家及有關部門發(fā)放的糧食綜合補貼和直補等惠農(nóng)政策。
2、甲方必須尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。
3、甲方必須向乙方告知前茬作物品種、施用農(nóng)藥的種類，避免給乙方造成經(jīng)濟損失。
4、乙方須對入社土地依法有效保護、不得掠奪式經(jīng)營、荒蕪。
5、丙方對甲乙方的合同履行情況進行監(jiān)督，督促乙方按時兌現(xiàn)土地流轉費。對雙方的違約行為及時進行糾正。丙方有權利代表甲方對乙方的經(jīng)營情況進行監(jiān)督。
四、合同的變更、解除和其他
1、有下列條件之一的，本合同可以變更或解除
(1)訂立合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大調整和變化的。
(2)乙方不按時繳納土地流轉價款的。
(3)因不可抗拒的自然災害和無法防止的外部因素，使合同部分或全部無法履行的。
2、其它
(1)本合同自簽訂之日起生效，如有未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商作出補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。
(2)在履行合同期間，甲乙雙方如發(fā)生爭議時，首先提請丙方進行協(xié)調解決，協(xié)調不了的，須報請合同仲裁委員會作出最終裁決。
(3)本合同一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，違約方按照對方實際經(jīng)濟損失賠付，望雙方認真信守。
甲方：
乙方：
第2篇：流轉土地合同范文
甲方（承包轉出方）：
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）
村
村民小組
戶
住址
乙方（受讓轉入方）：
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）
村
村民小組
戶
住址
丙方（發(fā) 包 方）：
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）
村
村民小組
為促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉，進一步規(guī)范和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉機制，保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，維護群眾的合法權益，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意（采取轉讓方式流轉土地的還必須經(jīng)發(fā)包方同意），訂立本合同。
一、
基本原則
1、堅持土地集體所有和農(nóng)戶承包經(jīng)營權穩(wěn)定（采取互換、轉讓等方式流轉的需重新確立承包關系）不變；
2、堅持依法、自愿、有償、平等協(xié)商流轉；
3、堅持土地的農(nóng)業(yè)用途不變；
4、確保流轉期限不超過承包期的剩余期限；
5、受讓方必須具有較好的資信和具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；
6、在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先受讓權；
7、承包轉出方應主動將流轉合同報發(fā)包方備案。
二、流轉土地狀況及用途
序號
座落地名
等級
面積（畝）
用途
1
2
合計
三、流轉方式及期限
甲方采取
方式將土地承包經(jīng)營權流轉給乙方，期限自
年
月
日起至
年
月
日止。
四、甲方的權利和義務
1、有權監(jiān)督乙方按時履行本合同規(guī)定的各項義務；
2、有權獲得其轉讓前對提高土地生產(chǎn)能力所增加投入的相應補償；
3、協(xié)助乙方取得或接受國家和當?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務。
五、乙方的權利義務
1、在不改變土地規(guī)定用途的前提下，有經(jīng)營自主權、產(chǎn)品處分權和收益權；
2、有權獲得或接受國家和當?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務；
3、按時交納流轉費用；
4、保護耕地，不得進行掠奪式經(jīng)營，不得隨意棄耕拋荒。
六、履約時間、方式
流轉費用（或農(nóng)產(chǎn)品）共計
元（或
公斤），在當年（或以后年度每年）
月
日之前由乙方向甲方交納
元（或
公斤）。
七、違約責任
如果甲方或者乙方違約，違約方應向對方支付違約金，違約金按當年流轉費用（或農(nóng)產(chǎn)品）的 ％支付，自違約之日起一個星期內付清。
八、其他事項
1、采取轉讓方式流轉土地的，丙方有權提出對乙方的資格要求，并對乙方的情況進行考察，不符合轉讓條件的，可不同意轉讓；
2、甲乙雙方發(fā)生糾紛，協(xié)商不成的，任何一方都可向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉管理機構申請調解；
調解不成的，雙方均可直接向人民法院起訴；
3、執(zhí)行期間，本合同未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方同意可作補充，補充條文與本合同具有同等法律效力；
4、本合同條款在執(zhí)行中如與現(xiàn)行政策不符，以政策規(guī)定為準；
5、本合同一式四份，甲、乙、丙三方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉管理機構各執(zhí)一份。
甲方：
乙方：
丙方（蓋章）：
丙方負責人：
年
第3篇：流轉土地合同范文
簽訂日期：__________
廣東省農(nóng)業(yè)廳
廣東省工商行政管理局
甲方（原承包方）：_____________住址：__________________________
乙方（受 讓 方）：_____________住址：__________________________
為維護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》的有關法規(guī)條例規(guī)定，經(jīng)雙方自愿平等協(xié)商同意訂立本合同。
第一條 流轉標的、形式、期限和交付標準
甲方將享有承包經(jīng)營權的座落在__________________________的土地（四至為：東至__________________________，南至__________________________，西至__________________________，北至_____________，）共_____________畝以_____________流轉（轉包、出租、轉讓、互換）方式從_______年______月______日起至______年______月______日止，流轉給乙方用于______________________________________________________________________________ 。
上述土地交付標準：______________________________________________________________________________ 。
第二條 雙方權利及義務
（一）甲方的權利和義務：
1．享有按時收取流轉價款權利；
2．該土地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的土地使用補償：
3．不得干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營。
（二）乙方的權利和義務：
1．享有該土地的自主生產(chǎn)經(jīng)營使用權及產(chǎn)品處置收益權；
2．不得改變該土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設；
3．保護和合理利用土地，不得給該土地造成永久性損害；
4．環(huán)保方面應按國家標準達標排放；
5．該土地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的青苗及乙方所搭建的建筑物補償。
第三條 流轉價款及支付方式
雙方協(xié)商同意以第______方式支付流轉價款：
（一）現(xiàn)金形式支付：
1．第一年流轉價款為人民幣______元，以后遞增方式及比例為 _________________________________________。
2．本合同生效后______天內乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉價款中抵扣。
3．本合同生效后______天內乙方向甲方一次性支付本年度的流轉價款，以后每年______月______日前乙方向甲方支付下一年度的流轉價款。
（二）實物（稻谷）折現(xiàn)形式支付：
1．協(xié)議流轉價款為每年每畝 斤稻谷，以后遞增方式及比例為 。
2．本合同生效后 天內乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉價款中抵扣。
3．每年結算支付兩次，分別以當年______月______日和______月______日的稻谷市場價為準折以現(xiàn)金兌付，每年______月______日和______月______日為兌付日。
第四條 違約責任
（一）乙方應按照合同規(guī)定按時足額向甲方支付土地流轉價款，逾期一天乙方應向甲方支付應付款的______%滯納金。逾期______個月視為乙方單方違約，甲方有權收回該土地使用權及沒收合同定金，該土地上的建筑物歸甲方所有。
（二）乙方擅自改變該土地的農(nóng)業(yè)用途或不合理使用土地給該土地造成永久性損害的，經(jīng)國家有關部門確認后，甲方有權收回該土地使用權及沒收合同定金，乙方還應承擔土地功能恢復責任，無法全部恢復的，承擔賠償責任。
（三）甲方應按合同規(guī)定按時向乙方交付土地，逾期一天應向乙方支付當年流轉價款的______%滯納金。逾期______個月視為甲方單方違約，乙方有權單方解除合同，甲方應雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實際損失的，還應承擔賠償責任。
（四）甲方違反合同約定擅自干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營,使乙方無法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的，乙方有權單方解除合同，甲方應雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實際損失的，還應承擔賠償責任。
第五條 合同的變更、解除和終止
（一）本合同效力不受甲乙雙方法人代表變動影響，也不因集體經(jīng)濟組織的分立或合并而變更或解除。任何一方不得隨意終止合同。因不可抗拒自然災害嚴重毀損該土地，造成合同無法履行除外。
（二）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可另簽協(xié)議對本合同內容進行變更。
（三）合同期滿后，甲方有權收回該土地的使用權，乙方應清理所有承包土地的地面設施，將土地整平后交給甲方，如甲方提出要保留地面設施的，地面設施歸甲方所有。乙方如需繼續(xù)經(jīng)營，享有同等條件下的優(yōu)先承包權，但需與甲方重新協(xié)商簽訂合同。
（四）土地流轉的期限超過國家規(guī)定的家庭承包期的，超過的時間無效。
（五）合同期內，如因國家及農(nóng)業(yè)基礎設施占用或征用該土地的，本合同自動終止，補償款按本合同第二條規(guī)定分配，甲、乙雙方均不負違約責任。
第六條 合同爭議的解決方式
發(fā)生合同糾紛，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成，可由農(nóng)業(yè)、工商等政府行政管理部門調解，調解不成時，采取以下第______種解決方式：
（一）向__________仲裁委員會申請仲裁；
（二）向____________人民法院申請訴訟。
第七條 本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方平等協(xié)商后可在補充欄目中（附后）完善合同內容并與本合同具有同等法律效力。
第八條 本合同自______年______月______日起生效，一式四份，甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證機關或鎮(zhèn)土地流轉指導中心各一份。
甲方：________________（簽字蓋章）
乙方：________________（簽字蓋章）
簽訂日期：______年______月______日
附：補充欄目
第4篇：流轉土地合同范文
為了讓廣大農(nóng)民多了解一些關于土地承包經(jīng)營權流轉方面的知識，筆者就怎樣簽訂土地承包經(jīng)營權流轉合同做一些介紹：
1.起草合同
土地承包經(jīng)營權流轉的當事人雙方應當訂立書面合同。因為合同是明確雙方權利與義務的保證，也是保護雙方利益的法律依據(jù)，所以為了避免以后產(chǎn)生麻煩，雙方當事人在簽訂合同時不妨先小人后君子，合同內容一定要制定得嚴謹細致，條款明晰。
在起草土地承包經(jīng)營權流轉合同時，一般應包括以下條款：
1.1雙方當事人的姓名（最好把享有土地承包經(jīng)營權的人都列明，名字應與身份證或戶口簿上的名字相符）、住所；
1.2流轉土地的名稱、座落（四至）、面積（包括壟數(shù)）、質量等級；
1.3流轉的期限和起止日期；
1.4流轉土地的用途（最好明確寫明只允許種哪些農(nóng)作物）；
1.5雙方當事人的權利和義務；
1.6流轉價款及支付方式；
1.7流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；
1.8攤派費用、國家補貼的承擔、分配；
1.9違約責任（包括賠償數(shù)額、計算賠償?shù)姆绞降龋?/p>
對于上述條款，要盡量都寫入合同，如果其中一方還有其他要求，經(jīng)雙方商定后也可以寫進去。
有的農(nóng)民認為合同是有法定格式的，怕自己文化低，合同格式寫不對，將來不生效，這種想法是不正確的。因為土地承包經(jīng)營權流轉合同沒有特別的格式要求，只要能把事情寫清楚，讓人能讀明白，沒有歧義即可，格式方面可以不考慮。
2.合同簽字
對于在流轉合同上的簽字，在實踐中往往也發(fā)生不少問題。在農(nóng)村大多數(shù)人意識中都有“戶主”這個概念，認為戶主是一家之主，家庭中的事戶主一個人就可以全權代表。如一家五口，包括夫妻二人和公婆二人和一未成年子女，在對外流轉土地承包經(jīng)營權時，只要戶主在合同上簽字就行，其他人無需簽字。這里未簽字人都是不安定因素，在合同約定的流轉期限較長時，容易發(fā)生糾紛。所以簽字時，受讓方應要求轉讓方的土地承包經(jīng)營權證內所有的人都在合同上簽字按手印，如不能到場的人員，可以出具一份授權或同意轉讓方流轉土地承包經(jīng)營權的文書。若是書面材料無法取得，給未簽字的人打電話采集錄音也可，但錄音時最好連續(xù)不間斷，把雙方的姓名和需錄音的內容及錄音的用途，征得對方同意后都錄下來，然后刻錄成光碟保存。這些都是以備將來轉讓方中個別人員以未經(jīng)自己同意為由，向受讓方主張要回“自己份額”的土地承包經(jīng)營權。
3.辦理備案（登記）
采取轉包、出租、互換方式或者其他方式流轉的，當事人有條件備案的最好在簽訂土地承包經(jīng)營權流轉合同后15日內報發(fā)包方（村委會）辦理備案手續(xù)。因為流轉合同備案，一是為了發(fā)包方及時了解土地承包經(jīng)營權的變動情況；二是便于政府相關部門和司法機關確認定事實，有助于解決當事人之間因土地承包經(jīng)營權流轉而發(fā)生的爭議和糾紛，維護雙方當事人的合法權益。應注意的是最高人民法院《關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》的第十四條中規(guī)定，“承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經(jīng)營權，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權流轉合同未報其備案為由，請求確認合同是無效的，不予支持”，也就是說不論流轉合同是否備案都不影響流轉合同的成立。
采取轉讓方式流轉的，轉讓合同應當經(jīng)發(fā)包方同意。發(fā)包方不同意，轉讓合同不成立。發(fā)包方同意的，轉讓合同成立，當事人可以向縣級以上人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
第5篇：流轉土地合同范文
一、存在的問題
（一）、農(nóng)村土地流轉問題表現(xiàn)尤為突出。一些以前棄耕或不要地的農(nóng)民現(xiàn)在重新要地耕種，這就使得原本因農(nóng)業(yè)結構調整、農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及農(nóng)村勞動力轉移而帶來的農(nóng)村土地流轉糾紛更加頻發(fā)，這已經(jīng)成為我鎮(zhèn)當前農(nóng)民上訪的主要問題。
（二）、鄉(xiāng)村債務越滾越大。由于種種原因，我們鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)村屯都背負著沉重的債務，有些村屯達到百萬元以上。稅費改革以前，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)靠收取農(nóng)業(yè)稅逐漸償還債務。稅費改革后，多數(shù)村屯由于沒有支撐財政的骨干企業(yè)，地方稅收較少，過去償還債務的渠道被切斷，而新的還債機制沒有建立。靠轉移支付，僅能勉強維持生存，根本沒有財力償還債務，更沒有能力拿出資金搞農(nóng)村公共產(chǎn)品的供給。制約農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展。
（三）、村級辦公經(jīng)費不足。按照省里核定的村級支出標準大小村都尚有缺口。從現(xiàn)實情況看，絕大部分村負債運轉，有的村拖部工資，影響了干部的積極性。
（四）、部分缺失土地農(nóng)民要求分取土地。有些農(nóng)民因種種原因在第二輪承包土地過程中，沒有得到土地，稅費免除以后，由于利益的驅使紛紛要求分取土地。
退耕還林政策執(zhí)行倒退。在退耕還林政策中，退耕地不再繳納農(nóng)業(yè)稅是作為一項優(yōu)惠政策以免代補的，種樹比種糧有較好的收益。如今種樹收益還未完全實現(xiàn)，而種糧既免稅又有補貼，種樹的“以免代補”已失去優(yōu)勢，一些農(nóng)民又開始“退林還耕”了。
二、對策與建議
（一）、根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，各級農(nóng)業(yè)行政主管部門及農(nóng)經(jīng)管理部門是農(nóng)村土地使用權流轉的管理主體。因此，各級農(nóng)業(yè)行政主管部門及農(nóng)經(jīng)管理部門在農(nóng)村土地流轉上應做好以下幾方面工作：一是搞好調查研究，掌握農(nóng)村土地流轉動態(tài)，重點解決農(nóng)村土地流轉的突出矛盾和問題，及時制定出引導、規(guī)范和促進農(nóng)村土地使用權流轉意見和建議；二是指導訂立土地流轉合同。
（二）、在村級債務上，一是采取措施化解現(xiàn)有債務。通過精簡機構、費用包干、資產(chǎn)盤活、蹲息降債、糾錯減債等方式化解現(xiàn)有債務。二是防止新債發(fā)生。加強對村級集體經(jīng)濟的監(jiān)督管理，建立村集體借款審批制度。村級興辦公益事業(yè)要量力而行，杜絕各種超越經(jīng)濟承受能力的舉債工程、達標工程。三是國家給予一定的政策傾斜和財力補助。村級債務有相當一部分是用于農(nóng)村義務教育、維護社會穩(wěn)定、河道治理、農(nóng)田水利建設以及農(nóng)村社會公共事業(yè)發(fā)展，建議國家給予一定的政策傾斜和財力補助，化解村級債務。
（三）、加大農(nóng)村轉移支付力度，保證農(nóng)村各項工作正常運轉。取消農(nóng)業(yè)稅后，村集體經(jīng)濟收入在短期內必定減少，這必將影響基層政府正常職能的發(fā)揮，因此國家要從全局出發(fā)，加大村級的轉移支付，這樣才能保障農(nóng)村生產(chǎn)公益事業(yè)正常運轉，保證基層政府各項職能的正常發(fā)揮，才能促進農(nóng)村經(jīng)濟、社會健康有序發(fā)展。
（四）、解決農(nóng)戶缺失土地問題。在繼續(xù)堅持土地政策三十年不變的前提下，在一定范圍內，對農(nóng)戶承包的土地適時進行小規(guī)模調整。要協(xié)助村組對機動地、瞞報土地、撂荒土地等進行調查摸底，分給缺失土地農(nóng)戶。或者要充分發(fā)揮村民會議作用，做好群眾思想工作，村組有收入的，給予缺失土地農(nóng)戶適當?shù)慕?jīng)濟補償。對于過去瞞報的土地，重新進行上報。
第6篇：流轉土地合同范文
[關鍵詞]土地流轉土地確權土地糾紛
[中圖分類號]F321.1[文獻標識碼]A[文章編號]1003-1650（2015）02-0053-02
在農(nóng)村經(jīng)濟中，發(fā)展的核心一直以來都是土地，無論是民生，還是經(jīng)濟發(fā)展，都離不開土地，這也就關系到廣大農(nóng)民的根本利益。而且，在國家實施惠農(nóng)政策之后，土地所展現(xiàn)的價值也隨之增加。因此，明確土地流轉和土地確權的概念與意義，減少土地糾紛的出現(xiàn)，才能確保農(nóng)村經(jīng)濟和發(fā)展和民生的穩(wěn)定。
1土地流轉和土地確權概述
1.1土地流轉
在2004年，隨著《關于深化改革嚴格土地管理的決定》的頒布，土地流轉開始實行，該決策指出“農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。
土地流轉是指土地使用權流轉，即是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶，可以將其土地經(jīng)營權也就是使用權，轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，但自身保留承包權。轉讓使用權的方式有轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等。現(xiàn)如今，國家鼓勵農(nóng)民將自己擁有承包權的土地轉讓給專業(yè)大戶、合作社等流轉，促進農(nóng)業(yè)發(fā)展更具規(guī)模更加現(xiàn)代化。
1.2土地確權
土地確權則是指土地所有權、土地使用權和其他權利的確認、確定。每宗地的土地權都需要經(jīng)過多重土地登記程序，最后才能得到確認和確定。
然而近些年來，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展和對農(nóng)業(yè)的推進，政府開始實施一系列的惠農(nóng)利農(nóng)政策，如取消農(nóng)業(yè)稅等。這些措施加快了農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進存儲城鎮(zhèn)化進程，也使得農(nóng)產(chǎn)品的價值逐漸提高，相應的，土地的價值也隨之上升，土地也越來越受到重視，作為農(nóng)民獲取利益的主要依賴。然而這種現(xiàn)象也漸漸帶來了不小的負面影響，即土地糾紛的產(chǎn)生。
2土地糾紛產(chǎn)生的原因
2.1根本原因――社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和土地效益的大幅提升
農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展導致農(nóng)產(chǎn)品價值的提升，另外還有農(nóng)業(yè)稅的減免與取消，都使得農(nóng)村土地越來越備受青睞。過去一些年里由于農(nóng)村向城鎮(zhèn)涌入大量務工人員而荒廢已久的土地，現(xiàn)在也重新獲得了重視，再次得到試用和開發(fā)。受到利益的驅使，往往會有協(xié)商不理想的情況發(fā)生，這時通常就需要用到訴訟的方式解決問題。
2.2地籍管理的不規(guī)范和界樁埋設的不統(tǒng)一
利益為上，在承包土地的過程中，為減少成本，即少交農(nóng)業(yè)稅與公糧，出現(xiàn)了兩本賬策略，一本帳主要保管在村干部那里，上面記下村民分配所得土地的數(shù)量，另一本用來上報給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，上面記錄的土地數(shù)和承包合同書以及土地承包證書上的記錄一致，但通常與農(nóng)民實際分到的土地數(shù)量相比要少很多。另外，界樁對于農(nóng)民劃分土地而言是十分重要的界定憑據(jù)。但就是這樣的重要憑據(jù)，卻依然存在埋設不統(tǒng)一的現(xiàn)象。埋設的過程主要是在丈量土地后，找一塊石頭在兩塊地之間埋設，即便更規(guī)范一些，也只是在石頭下加一個石灰樁。正是因為這樣的隨意和不規(guī)范，當有土地糾紛時，辦案人員往往會在勘探界樁時發(fā)現(xiàn)多塊類似的石頭，無法進行準確的界定。因此，管理和實施上的不規(guī)范，都可能為將來的土地糾紛埋下隱患。
2.3農(nóng)民法律意識的淡薄
現(xiàn)如今越來越多土地承包商會擅自更改土地用途，也就是違反了土地合同的內容，也導致土地以及相關的林業(yè)資源遭到破壞，損害了集體利益。還有些種植戶交付一定費用就長期使用承包田，擅自經(jīng)營土地，卻往往不辦理相關的土地使用手續(xù)，這種情況就會被否認土地使用權。并且，由于很多農(nóng)民缺乏法律知識，去法院進行起訴，而不是向上級申請仲裁，最終就會無功而返。
3土地糾紛的特點
3.1土地流轉操作不規(guī)范
部分農(nóng)村經(jīng)濟條件缺乏，法律意識也較為淡薄，在土地確權過程中往往不經(jīng)過書面合同的流程，直接自主性轉讓，也沒有得到發(fā)包方的同意；同樣的，部分農(nóng)村，即使簽訂了書面的流轉合同，在相關條款和內容上也并不十分規(guī)范和明確，存在許多隱患。
3.2土地糾紛涉及人員較多，具有群體化的特征
土地糾紛，往往都牽扯雙方很多村民，也關系到他們的切身利益，民生和經(jīng)濟，這些矛盾一旦被激化，就會演變成群體矛盾，產(chǎn)生不可調和的事件，很可能嚴重影響社會經(jīng)濟和新農(nóng)村建設的發(fā)展。
3.3爭搶現(xiàn)象嚴重
經(jīng)濟發(fā)展迅速，新農(nóng)村建設力度加大，政府實行的一系列優(yōu)惠政策，也讓土地利益受到越來越多農(nóng)民的關注，爭搶土地權益的事件也隨之發(fā)生，矛盾不可避免。。
4土地糾紛的解決對策
4.1規(guī)范管理地籍，保證一致性
管理上的規(guī)范是首要且必須的，由相關職能部門組織，并且需要農(nóng)村村干部的密切配合，對各農(nóng)戶的土地進行重新丈量、登記造冊以及權屬證書的發(fā)放，確保權屬書上所記錄的土地數(shù)與農(nóng)民實際擁有的土地數(shù)的一致性。
4.2統(tǒng)一界樁制作與埋設方式
規(guī)范化界樁的埋設，是對以后產(chǎn)生糾紛了調解的重要手段，避免隱患的發(fā)生，保障農(nóng)民合理的土地權益，讓界樁能真正起到界定的作用。
4.3加強訴訟調解
發(fā)生土地糾紛時，村民往往由于法律意識的缺乏，而求訴無門，這種情況下，更需要加強法律意識的宣傳，加強村民本身的訴訟調解意識。訴訟調解是解決土地糾紛的重要手段，也可以更好的維護農(nóng)村建設和發(fā)展的穩(wěn)定，確保良好和諧的土地關系。
4.4落實土地管理制度
現(xiàn)如今的土地狀況，如果要解決土地糾紛，則需要落實幾個制度：a.鑒證制度；b.公開制度；c.回訪與檢查制度；d.調解仲裁制度。
第7篇：流轉土地合同范文
【摘要】我國法律明確規(guī)定，擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權或者是使用權依法轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。但是，在我國現(xiàn)有的土地流轉制度中，都還有著諸多的不完善和不健全。本文主要分析了我國現(xiàn)行的土地流轉中所存在的問題，探討了如何完善和健全我國的土地流轉度。
【關鍵詞】土地流轉；存在問題；完善和健全
隨著我國經(jīng)濟化的快迅發(fā)展，突顯出了我國土地資源合理利用的重要性，因此，農(nóng)村土地流轉制度就是我國農(nóng)業(yè)研究中的一個重要課題。所謂制度就是為經(jīng)濟發(fā)展提供服務，降低成本。制度在特定的范圍內才有規(guī)范作用，不具有普遍性。就我國目前的農(nóng)業(yè)發(fā)展情況而言，必須要完善我國土地的流轉制度，才能有利于我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展和進步。
1 土地流轉存在的問題
1.1 土地流轉機制不健全，缺乏社會保障和政策引導
在我國，目前的大部分土地流轉，相互之間的轉讓和承包，都處在一個自發(fā)和無序的狀態(tài)，一般情況下，往往都是以簡單的協(xié)議形式進行承包和轉讓，甚至于只是一個口頭形式的轉讓和承包。這樣，就使得合同的穩(wěn)定性較差，導致了協(xié)議雙方的權利和義務不規(guī)范，在對未來情況的預測方面也比較難以控制，而且不便于管理，因為雙方都不受法律的保護，也為在日后可能引起的紛爭埋下了后患。另外，這種形式下的約定，也會導致接包方缺乏積極性，達不到應有的經(jīng)濟效益。
此外，我國農(nóng)村的土地社會保障機制并不健全，而土地具有就業(yè)功能和社會保障功能，所以就決定了我國農(nóng)民不可以輕易地離開土地。在我國當前的社會結構下，農(nóng)民雖然在城市打工，但是卻很難取得城市戶口，因此，我國農(nóng)民根本無法享受社會保障的福利。所以，就造成了“粗放田”、“應付田”現(xiàn)象的嚴重發(fā)生。
1.2 農(nóng)業(yè)的風險大，利益低工資，農(nóng)民負擔過重
在農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的物質和能量循環(huán)的過程中，會受到陽光、降雨以及土壤等自然因素的影響，最終影響到農(nóng)業(yè)的投入和產(chǎn)出，這就決定了農(nóng)業(yè)的風險明顯地高于其他產(chǎn)業(yè)。對于進行小規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營的家民來講，他們根本無法承受農(nóng)業(yè)風險，再加上，農(nóng)產(chǎn)品的供需彈性不對稱，更加促進了農(nóng)產(chǎn)品的波動性，進而加大了農(nóng)業(yè)市場的風險性。
1.3 土地的承載負擔過重，農(nóng)民沒有收益
對于農(nóng)業(yè)這個產(chǎn)業(yè)來講，是一個受氣候影響較大、周期性長，見效又慢的弱質產(chǎn)業(yè)，而且利益較低。所以，就嚴重導致了農(nóng)民增產(chǎn)不增收的嚴重現(xiàn)象。這就是近年來，農(nóng)民不愿意承包土地的根本原因。
1.4 土地流轉受到土地流轉價格低廉的嚴重制約
我國雖然采取一些措施給予土地有償流轉，可是由于土地流轉的價格極低，導致我國許多地方不僅出現(xiàn)了拋荒撂田的嚴重現(xiàn)象，甚至于一些農(nóng)民倒貼費用，甩掉土地。其中造成這種現(xiàn)象的原因有以下幾種情況：首先，由于我國土地的流轉范圍太狹窄，也沒有順暢的流轉渠道。還有我國一些比較偏遠的農(nóng)村，沒有信息中介服務，沒有健全的土地流轉市場，土地的流轉僅僅局限于村內，無法實現(xiàn)跨區(qū)域的流轉，所以成交率很低。其次就是由于農(nóng)民打工的收入遠遠高于農(nóng)民種地的收入，所以對于他們來講，種地根本不合算；然后就是沒有可以為之服務的中介機構。因為在土地流轉中所涉及到的主體比較多，如承包主體、所有權主體以使用主體等，這些主體素質不統(tǒng)一，不了解轉讓的程序，所以必須要有完善的中介機構為之服務。
2 關于土地流轉制度的完善
2.1 健全和完善與土地流轉制度相互配套的法律制度
我國農(nóng)村土地流轉制度受制度環(huán)境的影響比較大。土地流轉已經(jīng)逐漸成為我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一種趨勢。所以，在我們在完善土地流轉制度的同時，還要加強與之相配套的一些法律制度的完善，而且，這也是保證我國農(nóng)民權益受到法律保護的重要途徑。據(jù)有關專家研究，我國土地流轉制度的制度環(huán)境包括戶籍制度、村民自治制度、農(nóng)村的社會保障體系等等，接下來我們來簡單了解一下：
首先要加強我國農(nóng)村社會保障體系的健全和完善。由于我國沒有健全的社會保障體系，所以我國的農(nóng)民根本無法脫離土地，因為他們一旦離開了土地，就沒有了安全感和也無法增強我國農(nóng)民的適應市場風險的能力。所以，為了保證農(nóng)民的利益，必須要加強我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)、醫(yī)療、教育以及養(yǎng)老等社會保障制度的建立和完善。當前情況下，解決養(yǎng)老問題地我國社會保障體系中的關健，此外，社會保障體系還應該以醫(yī)保為核心，教育為基礎，做出進一步的完善，確保我國農(nóng)民均可以享受到應有的公民權益。
其次是加強我國村民自治制度的健全和完善。確保農(nóng)民土地權益的重要基礎就是完善和健全村民自治制度。建立可以真正體現(xiàn) 我國農(nóng)民意志的執(zhí)行機制、決策參與機制以及監(jiān)督機制。比如，在村民民主選舉村委會成員時，健全和完善村民自治制度，使村民明確村委會的主要職責。
還有就是要健全我國的戶籍制度。我國的土地流轉制度的建立基礎是農(nóng)村的勞動力轉移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)并有穩(wěn)定工作和收入，也就是說，農(nóng)民只有在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的條件下獲得的穩(wěn)定收入超過了自己所承包土地所帶來的經(jīng)濟效益時，才會把土地投放到流轉市場。所以，就要先把完善戶籍制度作為突破口，并且消除戶籍制度對農(nóng)民勞動力轉移的阻礙，才能進一步促進我國農(nóng)村的土地流轉。當前，我國已經(jīng)有不少發(fā)達的省份對戶籍制度進行了改革和創(chuàng)新，比如說山東、浙江以及廣東等。
2.2 構建風險防范機制
土地承擔著我國農(nóng)民生活保障的功能作用。特別是我國一些比較偏遠的山區(qū)和一些經(jīng)濟比較落后的地區(qū)，農(nóng)民本身的文化水平程度不高，再加上我國的勞動力市場供過于求，就導致了我國農(nóng)民在土地流轉過程中失地并且失業(yè)，嚴重影響了農(nóng)民的生存問題。所以，我國一定要建立切實可行的土地風險防范機制，確 保農(nóng)民的生存問題和農(nóng)民權益。
首先就是對土地合同管理的加強以及土地流轉規(guī)范性文本的完善。在土地流轉的合同中，不僅要明確規(guī)定土地流轉的起止日期、土地流轉的期限以及土地流轉的面積，還要規(guī)定流轉土地的用途、價格和雙方當事的責任、義務和權利等，并且要在合同中體現(xiàn)由于市場變化和國家政策所導致的風險的承擔。另外就是進行土地經(jīng)營權流轉的合同書、土地流轉申請書等的統(tǒng)一編制。
其次對土地流轉程序的規(guī)范。我國土地流轉程序的規(guī)范要本著“依法、有償、自愿”的基礎原則，來制訂相應的規(guī)范程序。對于涉及人員較多而且是全村性的土地流轉要召開村民代表會議商討決定，而對于土地流轉面積較大、期限較長的要在公證處公正。
還有就是對土地流轉項目評估論證的加強。比如說，對于土地流轉過程中土地的使用方式有了重大的變化的項目，就要評估該項目自身的價值、以及土壤、環(huán)境的影響，并且要解除合同之后的資金問題。
總結：
總而言之，我國農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料就是土地，而土地對于農(nóng)民來講，是其生存的命根。因此，我國在建設新農(nóng)村的同時，一定要加強土地流制度的健全和完善。而且，我國經(jīng)濟社會要想全面發(fā)展，必須要建立完善的土地流轉制度。總之，我們在建立健全的土地流轉制度的過程中，要完善我國的法律法規(guī)，規(guī)范土地的產(chǎn)權；加強農(nóng)村社會保障機制的健全，確保當前農(nóng)業(yè)發(fā)展的局勢穩(wěn)定；要綜合運用各種方法有效地防范農(nóng)業(yè)風險，使得農(nóng)民的收入和效益得到增加，進而，增加國民經(jīng)濟，加快我國農(nóng)業(yè)建設。
參考文獻
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[2]王拉娥.制約我國土地流轉的主要因素及對策 [J].河北農(nóng)業(yè)科技經(jīng)濟論從，2011(5)
第8篇：流轉土地合同范文
（一）對農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的認識不到位農(nóng)村很多干部只是沿用中國傳統(tǒng)管理制度，沒有充分認識到農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的重要性，在這些干部頭腦中，認為農(nóng)村的減負工作實際上是給上一級政府部門造成麻煩的工作，以為土地換證和土地流轉只是白白浪費了許多力氣，人們根本不予認可。因此，很多農(nóng)村干部只是應付工作，沒有取得上級部門和村民的支持，引起大量村民的不滿。
（二）相關的法律法規(guī)不健全農(nóng)村經(jīng)濟管理工作應該管理農(nóng)村的土地承包合同，審查農(nóng)村的財務工作，監(jiān)督農(nóng)民的經(jīng)濟負擔情況。這些內容非常復雜，需要熟練掌握國家政策，具有很高的專業(yè)技能，但因為沒有相應國家法律的支持，所以農(nóng)村經(jīng)濟管理部門做不到合理監(jiān)管農(nóng)民負擔，不能解決許多土地合同矛盾，阻礙了農(nóng)村工作的正常開展。
（三）干部隊伍不穩(wěn)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站干部經(jīng)常任意調換，從而使農(nóng)經(jīng)站經(jīng)常出現(xiàn)空崗情況，所以很多農(nóng)經(jīng)站工作人員工作不踏實，造成農(nóng)村的經(jīng)濟管理工作不能正常開展。
（四）村級辦公經(jīng)費不夠充足目前很多農(nóng)村的經(jīng)濟狀況較差，甚至連村干部的工資也不能按時發(fā)放，使大量村干部喪失了工作積極性；有的村只好向村民借款辦公，從而負債累累。農(nóng)村經(jīng)濟管理工作不允許向農(nóng)民收費，只有依靠國家財政付出。因為村莊的運營資金缺乏，所以農(nóng)村經(jīng)濟管理工作不能正常開展，甚至有的村莊干脆放棄不做。
二、加強農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的對策
（一）充分認識農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的重要性為了保證社會的穩(wěn)定發(fā)展，保證農(nóng)民的合法權益不受侵害，必須做好農(nóng)村經(jīng)濟管理工作。要求各級領導部門要充分認識到此項工作的重要性，做好此項工作的指導工作。使農(nóng)村土地承包政策落實到戶，在農(nóng)民自愿、合理補償、依法辦事的方針指導下，嚴格管理土地承包權的流轉，以家庭承包經(jīng)營為主，建立雙層經(jīng)營體制。要加強監(jiān)督管理關于農(nóng)民切身利益的問題，做好農(nóng)民的思想工作，防止農(nóng)村出現(xiàn)混亂情況。農(nóng)村經(jīng)濟管理的主要責任是農(nóng)村經(jīng)濟的審計監(jiān)督工作。所以，各級領導部門要充分重視農(nóng)村經(jīng)濟管理工作，使農(nóng)村經(jīng)濟管理部門發(fā)揮應有的作用。
（二）發(fā)展外向型經(jīng)濟最近幾年，農(nóng)村經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機械化程度越來越高，因此農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動力，如何合理利用這些勞動力，發(fā)揮他們在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中的作用，是農(nóng)村經(jīng)濟管理部門需要考慮的重要問題。農(nóng)村經(jīng)濟管理部門要利用各種措施，扭轉他們的觀念，鼓勵他們辦廠，實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟的全面創(chuàng)收。在創(chuàng)業(yè)過程中，要根據(jù)這部分勞動力的優(yōu)勢，吸引外商投資，進行實地考察，創(chuàng)辦外向型企業(yè)，不但可以使大量的農(nóng)村勞動力實現(xiàn)就業(yè)，又使農(nóng)村經(jīng)濟獲得發(fā)展，是一項行之有效的農(nóng)村經(jīng)濟管理辦法。
（三）合理處理農(nóng)村債務為了使農(nóng)村經(jīng)濟管理經(jīng)費得到合理利用，減輕農(nóng)村的經(jīng)濟負擔，可以采取機構裁減、費用固定等方法，達到節(jié)約經(jīng)費的目的。再有，要嚴格控制新債務的出現(xiàn)，對村級集體經(jīng)濟進行嚴格監(jiān)管，遇有村集體借款情況，要嚴格審批。各村承辦公益事業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)濟情況，不允許超額支出，欠下巨額債務。在農(nóng)村管理經(jīng)費的使用方面，盡量細化管理制度，做好經(jīng)費的預算工作，防止浪費管理經(jīng)費的情況，從而使管理經(jīng)費得到合理利用。
（四）完善激勵政策現(xiàn)階段的農(nóng)村經(jīng)濟管理工作，缺少必要的管理經(jīng)費，只有擁有充足的管理經(jīng)費，制定科學合理的激勵制度，才能有效調動基層經(jīng)濟管理者的工作熱情。建立合理的激勵制度、實行績效考核，有利于農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的正常開展。
三、結語
第9篇：流轉土地合同范文
論文摘要：本文在借鑒國內外眾多文獻的基礎上，結合我國的實際特色和一定數(shù)據(jù)，提出一套適合兵團乃至全國的制度性對策理論體系。為解決阻礙兵團土地流轉發(fā)展的難題提供思路，利于土地資源配置的長遠優(yōu)化發(fā)展。為兵團乃至國家的土地政策科學評價形成，為建立科學可行的利益聯(lián)結體系與制度體系提供理論借鑒。
論文關鍵詞 新疆兵團 土地流轉 法律對策
一、土地流轉問題概述
(一)近年來，國內外學者對土地流轉問題的理論和實證研究有一定積累
改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規(guī)定，立法確認土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。隨后中央人民政府根據(jù)憲法修正案的新規(guī)定，頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。至此，土地所有權流轉成為我國合法和順應憲法和民心的事實。在學術界，土地流轉問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴展階段和后期深入階段，涉及土地所有權與使用權分離等普遍問題;以及區(qū)域土地產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營的影響因素及形成過程;輔助金融機制與信用體系構建;流轉過程監(jiān)管及農(nóng)民利益保障;在土地流轉中統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關系，及政府職能與責任重塑;耕地保護和資源優(yōu)化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉的制度改革創(chuàng)新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實踐到理論再指向制度的規(guī)律。
第一階段從1990年到2001年，學者們主要從土地流轉的必要性出發(fā)，研究了土地流轉市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉包、抵押、繼承等法律技術問題，分析了土地流轉的動因，提出了土地流轉法律機制的雛形。代表性論著有楊學成的《試論農(nóng)村土地流轉的市場化》載《中國社會科學》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉的合法性和正當性，有少量的區(qū)域土地流轉調查報告，純法律技術問題及制度創(chuàng)新研究初見端倪。
第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉的效率和模式，也有探討土地流轉中的政府責任;土地流轉與農(nóng)村人口流動的關系;農(nóng)村土地流轉的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點進行討論，強調制度性保障在土地流轉規(guī)范化中的作用;經(jīng)濟學方法尤其制度經(jīng)濟學方法被廣泛使用于土地流轉的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉利益聯(lián)結模型。這一階段的研究數(shù)量急劇增多，經(jīng)濟學角度和法學角度的研究從廣度到深度都有較大推進，應該與黨的十六大報告積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的指導正相關。
第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點是：開始以農(nóng)民的基本權利為視角進行專門性研究，側重土地流轉中的農(nóng)民權益保障研究;開始出現(xiàn)大量外國土地制度的對比研究;土地經(jīng)營權物權話以制約行政權的理論模型已經(jīng)較為全面;較多文獻基于原有理論或實證成果建立，也有文獻將研究重點轉向資源優(yōu)化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉形式繼續(xù)深化外，還呈現(xiàn)出與新農(nóng)村建設結合，加強金融配套制度建設等特點;也開始出現(xiàn)述評類的總結著述，典型如張會萍的《農(nóng)村土地流轉問題研究綜述》載《寧夏社會科學》2011年3期。這一階段的研究明顯體現(xiàn)關注民生的特點，研究中的農(nóng)民利益保障問題被重點凸顯;調查報告等實證研究方式較多使用，理論研究也進一步深入。部分問題已經(jīng)解決，如土地經(jīng)營權的法律定性，但仍有已經(jīng)提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農(nóng)民權益保障制度構建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權流轉績效的法學方法評價問題。
(二)土地流轉現(xiàn)象背后的規(guī)律性研究尚顯不足，土地流轉的效果評價體系的構建還有待探討
其一，政府在土地流轉宏觀調控中的干預路徑與干預程度選擇，土地流轉如何與現(xiàn)有的農(nóng)村社會保障制度協(xié)同改革，土地流轉中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進一步探求其背后的規(guī)律性決定因素。其二，針對土地流轉效果的評價研究，現(xiàn)有研究大多是運用經(jīng)濟學分析方法針對一個區(qū)域從某一角度進行評價。而缺乏一種法學的評價方法。即在構建一種新的指標評價體系的基礎上，針對一個區(qū)域的土地流轉模式，在經(jīng)濟社會的宏觀層面和農(nóng)戶家庭的微觀層面全方位進行效果評價。通過規(guī)則的有效性對土地流轉制度和模式進行評價的理論和方法，目前都還有待探討。
二、新疆兵團土地流轉問題的研究思路和方法
(一)新疆兵團土地流轉的政策現(xiàn)狀
根據(jù)新疆兵團相關政策文件的指示，兵團始終堅持以職工家庭承包經(jīng)營為基礎，統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營制度不動搖。新疆兵團各團場全面推行了兩費自理、租賃承包等多種形式的土地承包責任制，增強了干部職工的風險意識，有效地調動了干部職工的生產(chǎn)積極性和主動性。兵團國土資源局以開展回頭看為契機，全面抓好學習實踐活動整改落實后續(xù)工作，并以構建保障、促進科學發(fā)展新機制為主線，嚴格落實國家土地政策和制度，全面提升兵團國土系統(tǒng)推動科學發(fā)展和綜合服務的能力，為兵團可持續(xù)發(fā)展提供資源保障。兵團國土資源局在學習實踐活動中，堅守耕地保護紅線，圍繞兵團產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，積極推進農(nóng)業(yè)結構戰(zhàn)略性調整。該局將耕地保護責任目標分解到各年度，實行耕地保護一票否決制建立耕地保護激勵機制，對完成任務好、新增耕地多的師，在項目開發(fā)和土地利用上予以傾斜;指導各師按照兵團土地利用總體規(guī)劃修編確定的指標，合理確定各類用地數(shù)量和布局，為實施結構調整提供依據(jù)。這個布局圍繞重大項目建設積極實施用地重點保障，嚴格執(zhí)行項目預審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規(guī)定的原則審核用地數(shù)量，積極引導建設用地向高產(chǎn)出、少用地、節(jié)約集約可持續(xù)發(fā)展的目標邁進。力爭在職工家庭承包經(jīng)營的基礎上，全面規(guī)范兵團團場土地經(jīng)營權流轉行為，維護兵團團場土地政策的長期固定。有的團場已經(jīng)實行新的改革措施，譬如部分團場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導。三是處里出臺優(yōu)惠政策，土地等級差進行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實物量上交。四是加大基礎性的投入，清挖排渠，硬質防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產(chǎn)。(二)新疆兵團土地流轉的研究思路
首先，針對政府政策這一最重要變量對于現(xiàn)行各種土地流轉模式的制度性影響因素進行實證調研并進行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進行定量研究;其次，通過農(nóng)戶的需求與滿意度調查，對兵團土地流轉已取得的經(jīng)驗和存在的現(xiàn)實問題充分思考歸納;此時，現(xiàn)實問題已經(jīng)出現(xiàn)并已經(jīng)充分總結。最后，結合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規(guī)范土地流轉的原則與規(guī)則，并基于前述成果，力爭構建新的土地流轉效果法學評價體系，同時提出科學可行的發(fā)展和完善兵團土地流轉的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團土地制度實證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉讓糾紛判例分析研究和土地制度運行中的法律規(guī)避研究，最終實現(xiàn)更為科學可行的土地使用權流轉法律制度設計。研究方法則首先是調查研究方法，擬由農(nóng)一師國土局領導主持實地調研，依托塔里木大學周圍團場政研室的大力幫助，收集實證資料，再由實踐回到理論，由塔里木大學教師邀約行內人士合議研究分析，力爭作出開創(chuàng)性結論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現(xiàn)在，農(nóng)村土地流轉是實現(xiàn)土地優(yōu)化配置必不可少的一環(huán)，農(nóng)村土地流轉，要注重保障農(nóng)民的權利。在農(nóng)地流轉中要節(jié)制資本，應將資本下鄉(xiāng)盡量限定在為農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的領域內，防止資本對農(nóng)民土地的兼并導致農(nóng)民失業(yè)破產(chǎn)。對于眾多土地流轉模式，需要構建科學的評價體系來考評土地流轉的績效等問題。隨著土地承包經(jīng)營權流轉明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發(fā)展流轉中介服務組織，為規(guī)范土地流轉提供完善的服務。同時，應當加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監(jiān)督管理力度。
三、新疆兵團土地流轉政策的法律定位與對策
兵團土地總面積7457千公頃，農(nóng)用地4206千公頃。新型團場建設需要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集約化的發(fā)展，要保證土地向種田能手流轉，還要保證防止耕地的減少和兵團職工的大量失業(yè)，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實現(xiàn)團場土地承包經(jīng)營權的充分流轉為前提。土地流轉糾紛最終需要司法的裁決。現(xiàn)有國內成文法無論土地管理法還是農(nóng)村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團，兵團土地流轉實現(xiàn)由法律規(guī)范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團土地流轉糾紛有法可依，構建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經(jīng)的途徑。
筆者認為：兵團制定土地流轉政策，首先應對兵團團場流轉模式進行調研研究。研究應當包括：轉包模式統(tǒng)計與分析、出租模式統(tǒng)計與分析、互換模式統(tǒng)計與分析、轉讓模式統(tǒng)計與分析、股份合作模式統(tǒng)計與分析、其他模式統(tǒng)計與分析。其次要作兵團農(nóng)戶滿意度與土地流轉意愿田野調查，包含針對普通農(nóng)戶農(nóng)地流轉意愿調查，和針對經(jīng)營大戶農(nóng)地流轉驅動機理調查。最后，還應當作國外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國國家土地治理實務中各種土地理論已經(jīng)演化形成形態(tài)各異的法律制度與政策工具。如德國的土地評估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經(jīng)驗和啟迪。美國的土地信托制度，法國的農(nóng)地流轉市場管制制度，英國的棄地者補貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉的市場化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團土地流轉制度的法律設計提供科學的借鑒。例如國外農(nóng)村土地政策案例分析、美國的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國的土地信托制度、對美國土地制度的評價、日本的農(nóng)地制度、日本農(nóng)地制度的設定體系、日本農(nóng)地制度評價及啟示，以及歐洲土地制度與改革評價等等。
