流轉土地管理辦法精選(九篇)

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第1篇：流轉土地管理辦法范文

秦希燕認為，對農村宅基地制度進行改革和調整的關鍵是修改《物權法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十三條?！段餀喾ā返谝话傥迨龡l規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律規定?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。按照《憲法》規定，農村土地屬于集體所有，包括宅基地和自留地。也就是說，按照《土地管理法》的上述規定，實際上是嚴格限制了宅基地的流轉。而《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

秦希燕認為，應該將此條修改為“宅基地使用權人依法對集體所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利”，其余不變；將《土地管理法》第六十三條修改為“除農村村民的宅基地外，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”。通過修改《土地管理法》第六十三條，實際上使《物權法》第一百五十三條的實質內容也發生了變化。

秦希燕闡述了修法建議的理由和依據：調整宅基地的法律法規缺位，影響了法制的統一性。目前與農村宅基地相關的法律主要包括《土地管理法》、《物權法》和《城鄉規劃法》等，但有關宅基地的內容過于簡單，缺乏體系性的規定。雖然各地對宅基地也制定了相應的管理辦法，但大多數系省政府或市政府出臺的規定或文件，并不是由省級人大出臺的地方性法規。此外，各地的規定和管理原則也不同，加上調整宅基地的相關法律法規的缺位，這也給我國的法制統一帶來不利影響。

農村宅基地的流轉具有法律上的可能性。按照《民法通則》，房屋屬于公民的個人合法財產，公民的合法的私有財產不受侵犯。既然農民利用宅基地建設房屋屬于公民的合法財產權，自然也按照《民法通則》第七十一條的規定，依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。其中處分就包括出賣、互易、贈與等方式。《土地管理法》第六十二條第四款也僅規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準，并沒有禁止農村房屋的出賣。既然農村房屋原則上可以流轉，按照我國“房地一體”的原則，農村宅基地的流轉也具有法律上的可能性。

宅基地流轉具有政策依據。在上個世紀九十年代，多個省市開展了集體建設用地使用權流轉試點。2004年由國務院下發的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地的使用權可以依法流轉。”可見，農民集體所有建設用地的使用權流轉具有政策依據，是我國土地制度改革的前進潮流，宅基地使用權是集體所有建設用地，允許其流轉也具有政策上的依據。

對宅基地流轉進行嚴格限制實際上阻礙了農民行使財產權利，不利于保護農民住房財產的完整性。

第2篇：流轉土地管理辦法范文

一、現狀與問題

經過二十余年土地管理法律法規的貫徹實施，農村宅基地管理基本走上了法制化、規范化的軌道，對于保障農民居住權利、加強耕地保護等方面發揮了重要作用。隨著經濟社會的不斷向前發展，農村宅基地本身性質以及面臨的環境發生了很大變化，農村宅基地管理也不斷顯現一些問題，有的問題還表現得比較突出。加快對宅基地管理的改革創新成為當前社會各界關注與熱議的重點，當前有些地區探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1.建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農村建房缺乏統一規劃，盡管在推進新農村建設過程中有些地方制訂了村莊建設規劃，但規劃的控管作用并不明顯，加上農村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農民建房選址比較困難，現實當中往往出現公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。

2.違法占地現象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現實需求與土地法規政策約束之間的矛盾，農民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農村違法建房案件易發多發。

3.流轉遭遇瓶頸，改革勢在必行。隨著近年來經濟社會的快速發展，農村人口逐步向城鎮集中，一些在農村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現處置。另外在某些情況下，如城市郊區、城鄉結合部以及經濟較發達的農村，城鎮人口和貧困地區的農民希望跨地區、跨城鄉購買宅基地，這些年出現的“小產權”房就是鮮例。按照現行的土地管理法律法規，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅使，這些年農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發生，自發形成農村宅基地非法流轉的隱形市場。加快集體土地管理改革創新，促進集體建設用地有序流轉已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1.現行法規政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地的管理只限于土地法律法規的個別條文和相關政策性文件，數量少，效力層次低。如對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執法實踐來看，在以人為本的執法環境中，此規定執行難度很大，可操作性不強且難以執行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。

2.規劃管理滯后，農村陋習影響深遠。長期以來，在規劃管理上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入很少，大多數鄉鎮村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農村宅基地只在土地利用總體規劃上確定一個數字規劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏。

3.執法過于疲軟，監管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監管政策也相繼出臺雪但在土地執法上，還一直處于“軟肋”狀態，主要表現在土地強制執行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發《責令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規未賦予土地執法監察人員一些必要的強制執行方面的權力。土地問責過松過軟。

三、工作建議

加強新形勢下的農村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質、功能以及環境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規、機制體制人手，勇于創新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1.健全宅基地管理法律法規。要借《土地管理法》修改之機，加快農村宅基地立法工作，國家可出臺《農村宅基地管理辦法》、《農村集體建設用地流轉管理辦法》等法律法規，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責等方面的政策文件，綜合運用法律、經濟、行政的措施，使農村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現有關于宅基地管理方面的法規政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規政策的執行力。

第3篇：流轉土地管理辦法范文

1.農村土地承包經營權概念的 4個要點

第一，農村土地承包經營權是存在于集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。也就是說，農村土地承包經營權的標的物，是集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產。從登記角度看，農民集體所有的土地由本集體經濟組織成員承包經營的，由發包人與承包人訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。而農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或個人承包經營的，根據《土地管理法》第十五條第二款的規定，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。

第二，農村土地承包經營權是承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。承包人對于承包土地等生產資料有權獨立、使用、收益，進行生產經營活動，并排除包括集體組織在內的任何組織或個人的非法干涉。

第三，農村土地承包經營權是為種植業、林業、畜牧業、漁業生產或其他生產經營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地等生產資料的權利。

第四，農村土地承包經營權是有一定期限的權利。根據《土地管理法》第十四條、第十五條的規定，農民集體經濟組織的成員承包本集體經濟組織的土地，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，期限為30年。在此期限內，個別承包經營者之間對承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。《土地管理法》、《農村土地承包經營權證管理辦法》規定，承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地從事種植業生產活動，在承包方依法取得農村土地承包經營權后，應頒發農村土地承包經營權證予以確認；承包草原、水面、灘涂從事養殖業生產活動的，依照《草原法》、《漁業法》等有關規定實施確權發證。

2.農村土地承包經營權流轉具有3個法律特征

第一，流轉主體是依法享有承包經營權的農戶。農戶可以依自己的意思，對享有的農村土地承包經營權以轉包、互換、出租、轉讓或者其他方式進行流轉，任何組織和個人不得強迫或者阻礙。

第二，流轉客體是承包方承包權依附的承包合同或合同標的物。農村土地承包經營權的流轉實際上是對地上權的具體處分，其中包括對承包合同的處分和對承包合同標的物的處分。前一種處分是指農戶將與集體經濟組織簽訂的承包合同有條件地轉讓給第三人，從而解除與集體經濟組織的承包關系；后一種處分是指不改變原與集體經濟組織的承包關系，而是將承包合同的標的物轉由第三人使用、收益和控制。

第三，流轉目的是為了處分收益或獲得補償。依照《土地承包法》的規定，農戶流轉農村土地承包經營權后可以依法取得轉包金、租金、轉讓費等，這種流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

第4篇：流轉土地管理辦法范文

農村宅基地管理的問題與對策

農村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農民的切身利益，事關農村的社會穩定與和諧。近年來，隨著農村經濟的快速發展，農民生活水平不斷提高，加上新農村建設、土地綜合整治、集體土地流轉等新方針政策的出臺與實施，農村宅基地管理成為了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。

一、現狀與問題

經過二十余年土地管理法律法規的貫徹實施，農村宅基地管理基本走上了法制化、規范化的軌道，對于保障農民居住權利、加強耕地保護等方面發揮了重要作用。隨著經濟社會的不斷向前發展，農村宅基地本身性質以及面臨的環境發生了很大變化，農村宅基地管理也不斷顯現一些問題，有的問題還表現得比較突出。加快對宅基地管理的改革創新成為當前社會各界關注與熱議的重點，當前有些地區探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農村建房缺乏統一規劃，盡管在推進新農村建設過程中有些地方制訂了村莊建設規劃，但規劃的控管作用并不明顯，加上農村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農民建房選址比較困難，現實當中往往出現公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應上現行的是集體所有、農民無償獲得和無償使用的制度，造成農村宅基地供應上的“大鍋飯”，讓農民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規定的標準。另外，農民圖進出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現實需求與土地法規政策約束之間的矛盾，農民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農村違法建房案件易發多發。在農民建房違法案件查處當中，法律規定只能補辦手續或，而農民違法所建的房屋按照規定能補辦手續的僅為少數，大部分要。但真正要拆除農民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環。

3、流轉遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經濟社會的快速發展，農村人口逐步向城鎮集中，一些在農村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現處置。另外在某些情況下，如城市郊區、城鄉結合部以及經濟較發達的農村，城鎮人口和貧困地區的農民希望跨地區、跨城鄉購買宅基地，這些年出現的“小產權”房就是鮮例。按照現行的土地管理法律法規，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅使，這些年農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發生，自發形成農村宅基地非法流轉的隱形市場。加快集體土地管理改革創新，促進集體建設用地有序流轉已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1、現行法規政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地的管理只限于土地法律法規的個別條文和相關政策性文件，數量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強。如對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執法實踐來看，在以人為本的執法環境中，此規定執行難度很大，可操作性不強且難以執行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規劃管理滯后，農村陋習影響深遠。長期以來，在規劃管理上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入很少，大多數鄉鎮村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序。總體上來看，農村宅基地只在土地利用總體規劃上確定一個數字規劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏。近些年來，少數經濟條件好的鄉鎮雖然搞了規劃，但大都不夠成熟，有的規劃不是十分科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農民建房的盲目性和隨意性。另外，農民建房受農村一些陋習的影響十分深遠，如農民在修建房屋時，就坐向、看風水、講龍脈相當盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風水”先生，“風水”好了就行，哪怕法律禁止也要強行修建，特別是“風水”好的地段甚至出現搶建現象。

3、執法過于疲軟，監管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監管政策也相繼出臺，但在土地執法上，還一直處于“軟肋”狀態，主要表現在土地強制執行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發《責令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規未賦予土地執法監察人員一些必要的強制執行方面的權力。土地問責過松過軟。對農民違法建房大都采取罰款方式變通了結其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責任的寥寥可數。在監管問責上，失之過寬，究之過軟，起不到應有的警示作用，在基層干部職工心中，對農民建房管理“因公違法”、“法不責眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責的地方保護主義還比較突出。在日常監管方面，存在缺位越位的現象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農民建房用地管理；有些鄉鎮政府在國土資源管理體制改革后，對農村土地管理重視不夠，履責不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權、越位審批；另外，涉土管理的相關部門在政策銜接和工作步調上也不是很協調有序。

三、工作建議

加強新形勢下的農村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質、功能以及環境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規、機制體制入手，勇于創新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規。要借《土地管理法》修改之機，加快農村宅基地立法工作，國家可出臺《農村宅基地管理辦法》、《農村集體建設用地流轉管理辦法》等法律法規，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責等方面的政策文件，綜合運用法律、經濟、行政的措施，使農村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現有關于宅基地管理方面的法規政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規政策的執行力。

2、加強宅基地規劃管理。嚴格按照控制建設用地總量、合理布局、改善居住條件、保護耕地的原則，因地制宜，科學制定適合農村宅基地發展的村莊建設規劃，合理地規劃村莊、農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模，同時要結合新農村建設，加大農村基礎設施建設投入，創造農民集中成片建房、節約集約用地的平臺。要本著節約集約用地的原則，加強農村宅基地用地計劃控制，嚴格控制新增宅基地用地計劃，嚴格控制新增宅基地用地標準，把農村宅基地[文秘站:]新增用地計劃指標和農村建設用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實行總量控制。

3、規范宅基地審批管理。要加強鄉、村、組三級的審核作用，基層國土資源所要全程參與農村宅基地從申請到確權登記的整個過程，真正做到“三到場”。要嚴格控制農村宅基地申請條件，認真貫徹“一戶一宅”的法律規定，堅決貫徹各地農村宅基地面積規定標準。規范農村宅基地申請報批程序，對農村村民需要申請宅基地和經依法批準的宅基地，要在其所在地的集體經濟組織或村民小組張榜公示。要加強農村宅基地的初始、變更登記工作，對農村宅基地登記實行動態管理，加強農村宅基地檔案建設，推行電子檔案管理信息化，充分發揮地籍檔案在農村宅基地監督管理上的作用。

第5篇：流轉土地管理辦法范文

[關鍵詞] 農村 集體土地 流轉

一、農村土地流轉的現狀

周口市川匯共轄8個鄉（辦），68個行政村，462個村民組；農戶數3.27萬戶，農業人口13.18萬人，耕地面積9.84萬畝，勞動力70231人；川匯區目前家庭承包耕地流轉總面積15087畝，其中：轉包8775畝，互換800畝，出租5462畝，其他形式50畝。流轉出承包耕地的農戶2643戶，簽訂耕地流轉合同共618份，簽訂流轉合同的耕地流轉面積共3462畝。家庭承包耕地的流轉去向，主要有流轉入農戶，流轉入專業合作社，流轉入企業，流轉入其他主體。

各項土地流轉政策的推行，極大地調動了全區農業干群的積極性，土地流轉已經成為‘三農’工作的重點。從種植到養殖，已經滲透各個行業，效果十分突出。家庭承包耕地的流轉去向主要有：流轉入農戶4525畝；流轉入專業合作社3526畝，其中，周口市川匯區佰利食用菌農民專業合作社，位于周口市川匯區官坡行政村，成立于2008年11月，有社員60人，成員出資總額240萬元，種植戶80戶，技術員10人，生產基地40畝，食用菌種植是一項投資小、周期短、見效快的致富好項目。通過食用菌基地建設，進一步擴大了合作社生產規模。為農民增收、農業增效做出了的貢獻。流轉入企業6036畝；其中大用集團在城北辦事處邵寨行政村占地120畝，建高標準大型養殖小區，年出欄300萬只商品雞，年獲利500萬元。流轉入其他主體1000畝。其中，商水縣農民盧伯林，在城北辦事處后石店承包100畝，建40個大棚，每個占地2畝，年獲利50萬元。

二、土地流轉的特點和存在的主要問題

隨著國家各項農村經濟政策的推廣，土地成為了制約規模經營的重要因素。

1.農民自發流轉多，行為不規范

其產生的主要問題是流轉行為不規范引發的潛在矛盾。主要表現在：

1.1農民自發流轉不簽訂書面流轉合同。調查發現，目前川匯區的自發流轉的只是口頭協議，書面合同的簽訂僅占流轉總面積的2.2%。大多數的口頭協議只是規定的價格和期限，對雙方的權利義務不明確，容易發生糾紛且難以解決。

1.2農戶自發流轉不報發包方同意或備案，違反了土地承包法的規定，不利于農村土地管理部門的規范管理。

1.3部分農戶為逃避應盡的義務而不簽訂書面流轉合 同。如有的農戶已全家外出務工或經商，他們只依法享受權利，卻不承擔農田水利基本建設等公益事業建設的義務，造成村集體成員間的不平等。

2.土地流轉的管理難以規范，有部分農戶瞞報或不報流轉情況，給土地管理部門造成漏洞

3.土地流轉范圍較小，規?；洜I程度不高，流轉形式單一

川匯區的流轉目前還沒有實現土地、資金、技術和勞動力資源的最優配置，不能很好的適應加快建設現代化農業的新要求，還沒有出現以土地入股建立合作社或土地生產合作社。

4.有部分勞動力外出，土地基本處于撂荒狀態

勞動力的轉移使土地效益降低，主要是家庭主要勞力外出無法進行機械化耕種，產出率低、效益低。

三、影響土地流轉的主要因素

1.鄉級土地流轉機構未建立，區級主管部門無法發揮很好的作用

2.農業機械化水平不高

3.社會化服務增加、惠農政策的出臺、農產品價格的上漲等多個因素使很多農民不愿意放棄土地但又不愿意加大對土地的投入

4.川匯區地處中心城區，隨著務工收入等其他行業收入的增加，第一產業收入呈遞減趨勢

但是中國根深蒂固的傳統思想仍然使農民不愿意放棄土地，即使撂荒、粗放經營也不愿進行流轉。多數農民小富即安的小農意識仍然嚴重，滿足與土地經營的現狀。農村的養老、醫療、社會救助等社會保障體系不健全，農民主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題，因此普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于土地流轉存在顧慮。

5.土地流轉機制不健全

土地流轉尚處于自發階段，缺少土地流轉服務平臺，流轉信息不暢通，農民對土地流轉對象與范圍選擇余地小，鼓勵機制缺乏。鄉、辦、村組織怕承擔風險，引導和服務不到位，鄉、辦農經管理體系不順，職責不明，隊伍不穩，疏于對土地流轉的指導和管理。

四、對農村土地流轉的建議

最近幾年，從土地流轉發展的實踐來看，加快土地流轉，推進農業生產規模化，是改造傳統農業、轉變農業增長方式、發展現代農業的重要舉措。

1.堅持原則，積極穩妥推進農村土地流轉

土地流轉事關農民切身利益，應遵循以下原則：一是三權分離的原則。即在穩定家庭承包制的基礎上，實行農村土地集體所有權、農戶承包權、經營者使用權三權分離，明確所有權，穩定承包權，搞活使用權。只有明確了土地承包權對農民的法律意義，才能切實保障土地使用權轉讓的合法性。二是依法、自愿、有償的原則。土地是農民最大的社會保障，維護農民的基本權益最重要的就是維護土地權益。農村土地流轉必須嚴格執行國家法規政策，依法簽訂合同，土地流轉必須堅持自愿，不論采取那種流轉方式，都應尊重農民的選擇和意愿。土地流轉必須遵循市場規律，堅持有償流轉。三是積極穩妥的原則。農村土地流轉對于促進農村經濟發展和農民增收具有重要意義，因此，土地流轉必須因地制宜，積極穩妥。對流轉后的土地用途要給予產業發展方向上的引導，盡量符合本地農業結構調整和區域布局的要求，不得改變土地的農業用途?？傊?，必須使流轉的土地得到綜合利用和開發，促進當地經濟發展和農民增收。

2.強化制度，為農村土地流轉創造條件

加強對農村土地流轉的引導，建立健全農村土地流轉的相關制度，推進流轉的規范化，提高流轉質量。一是明確管理職能。區、鄉農村農村土地承包合同管理部門要切實肩負起農村土地流轉管理的工作責任，及時發現和研究新情況、解決新問題，制定工作規程，使之形成配套的流轉管理辦法和經常性的工作制度，促進土地的順利流轉。二是完善管理辦法。農村土地流轉還處在自發階段，各方面的利益關系缺乏調整的法律依據。政府要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規可依，有章可循，盡可能避免土地流轉糾紛發生。三是培育流轉市場。建立完善農村土地流轉價格制度，以社會、經濟、生態綜合效益為標準，在充分考慮土地級差、質差、地區價差的基礎上，因地制宜地制定不同類型農地流轉的指導性價格，成立土地流轉服務中心，為農地流轉提供法律咨詢、政策宣傳、信息、流轉合同簽證以及流轉糾紛調解等。四是創新流轉方式。用好國家賦予的政策，積極探索集體建設用地和農民宅基地的流轉方式。如通過置換，建新型農村社區，把村社廢棄的廠房以及農民廢棄的宅基地在復耕的基礎上，按同等面積置換到鄉鎮周邊進行綜合開發利用。五是創造良好環境。首先要建立多層次的社會保障體系，包括農業保險、社會救濟、優撫安置、社會互助、農村社保以及農村新型合作醫療制度等，逐步弱化土地的福利和社會保障功能，為土地轉出者解決后顧之憂。其次大力發展非農產業，加快農村勞動力的就地轉移。進一步加快鄉鎮的城鎮化進程，大力發展中小企業、服務業等非農產業，創造更多的就業崗位，使農村勞動力能夠得到合理轉移，為土地流轉創造條件。

3.組建農村土地流轉專業合作社

指導有意流轉土地的農戶組建農村土地流轉經營專業合作社，將土地依法集中流轉到合作社，再由合作社對外土地流轉信息，將土地流轉給有資質、講信譽的業主，最大限度地發揮土地效益和增加農民收入。

第6篇：流轉土地管理辦法范文

（一）基礎工作情況

經調研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數1435戶，總人口4457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發集體土地使用權證593宗，頒發不動產權證644宗。未建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統。

（二）建立健全體制機制情況

在黨委政府統一領導下，應建立“部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體”的宅基地管理機制。我街現從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺本地農村宅基地審批管理辦法（或審批流程），無農村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內部聯動聯審聯辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發生過宅基地審查審批項目，村集體經濟組織未設立村級宅基地協管員。

（四）閑置宅基地及農房盤活利用情況

經排查，承德街道無關于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

第7篇：流轉土地管理辦法范文

村集體土地流轉合同范文1甲方： 身份證號碼： 乙方： 身份證號碼：

根據《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《重慶市實施中華人民共和國農村土地承包辦法》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方本著平等協商、自愿、有償原則，就本宗土地承包經營權的流轉事宜達成一致，訂立本合同。

一、合同標的

甲方將其承包經營的 鎮 村 社 畝土地(詳情見下表)流轉給乙方從事 生產經營。

轉包土地詳細情況

二、流轉期限

自年月同期限不得超過 年 月 日。

三、土地流轉價款的支付

1、流轉價款的計算與支付：田坎計入田的面積內。

2、支付方式與時間：將此產量按當年9月20日至30日之間的______平均價折合現金于

四、雙方約定的權利與義務

1、甲方在簽訂合同后應報土地發包方備案，并按期將合同標的物移交給乙方經營使用，轉讓或互換須報發包方變更原土地承包合同和承包經營權證書。

2、甲方有權按期收取流轉費用，并承擔作為原土地承包方應履行的相應義務。

3、乙方應按期交納土地流轉費用，并在法律和政策允許的范圍內合法經營，不得擅自改變土地用途，不得荒蕪土地。

4、甲乙雙方不得未經對方同意將土地轉租給第三方。

五、其他約定

1、在流轉經營期間，如國家支持農業生產的政策性補助由甲方享受。僅限種糧直補，如遇由乙方原因取消直補，由乙方按當年標準補給甲方。

2、流轉經營期間，如遇開發征地，征地補償由甲方享受，種養殖及設施補償由乙方享受。

3、本合同到期后，甲方如需繼續流轉，在同等條件下乙方有優先權。

4、本宗流轉合同屬(轉讓、轉包、出租、互換、入股)合同，雙方協商是(否)請鄉鎮農村土地管理機構進行鑒證。

5、合同到期后，土地歸還及地面附著物和相關設施的處理：由雙方協商是否拆除不利于耕種的設施。

六、違約責任及爭議的解決

1、如違約，應由違約方支付給未違約方10000元/畝違約金，并承擔相關的違約責任。

2、如雙方發生爭議，可請求村組干部或鄉鎮農村土地管理機構調解，也可向法院起訴。

七、本合同未盡事宜由甲乙雙方協商解決。

八、本合同經雙方簽字后生效，一式三份，具有同等法律效力。甲乙雙方及 各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集體土地流轉合同范文2轉讓方(以下簡稱甲方)：

受讓方(以下簡稱乙方)：

見證方：

甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。

一、轉讓標的

甲方將其承包經營的位于 鄉(鎮) 村 組的 畝(具體面積以現場測量為準)土地的承包經營權轉讓給乙方依法占有、使用、收益、處分。

轉讓土地狀況：

地塊名稱及坐落：

四至界限：東至南至西至北至具體轉讓包括的承包農戶情況及各自土地、轉讓金清單及簽認詳見附后清單。

二、轉讓期限

轉讓的土地承包經營權年限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 (轉讓期限不得超過承包期的剩余年限)。期滿后，若國家法律和政策沒有明文禁止延長承包期限的，則轉讓期滿自動無條件無償延長至下輪承包期限屆滿，甲方及村組集體協助辦妥相關手續。

三、轉讓費

轉讓土地承包經營權的轉讓金為總計人民幣 元。(具體轉讓包括的承包農戶土地、轉讓金清單及簽認詳見附后清單)。

四、支付方式和時間

1、本協議簽訂后日內乙方支付元作為定金;

2、甲方收到定金后向乙方移交土地并著手辦理農村土地流轉的手續，移交完成及手續辦妥后，乙方按雙方約定分期支付給甲方轉讓金。

3、分期分紅付款辦法：乙方承諾甲方每五年進行一次分紅

第一次250/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第二次400/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第三次600/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第四次800/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

剩余合同時間按1000/畝計算，每5年分紅一次。

五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式：甲方應于 年日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為：甲方騰空地上一切附著物后由乙方直接占有并接手土地。甲方未按前款約定時間交付的，雙方約定乙方可以單方面直接自行占有接收土地及并自行處置地上一切附著物，甲方不得干預。甲方應因此承擔違約責任。

六、承包經營權轉讓和使用的特別約定：

1、甲方轉讓土地承包經營權須辦理轉讓認可手續，在合同生效后各農戶終止與發包方(甲方)的承包關系。

2、甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。

3、乙方依據合同獲得土地承包經營權后即與發包方甲方確立新的承包關系，辦理有關手續。附件清單內農戶直接適用本合同約定，不再另簽合同。

4、乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。

5、乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規定的費用和其他義務。

6、乙方必須管好用好承包土地。

七、違約責任

1、甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應承擔違約責任，向守約一方賠償經濟損失的同時，合同繼續履行。違約經濟損失的計算方法：

①乙方對土地未作任何投入之前，按照本合同總價款的10倍計算;

②乙方對土地進行任何形式的投入之后，則按照乙方委托評估的投資市場價值的10倍計算。

2、如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。

八、爭議條款 因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第3種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府、農業承包合同管理機關調解;

2、提請 仲裁委員會仲裁;

3、向有管轄權的人民法院提起訴訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經雙方在本合同上簽字或者蓋章，各承包經營農戶在附后清單上簽字捺印后生效，按規定報經轉讓承包經營權土地的所在地鄉(鎮)人民政府備案。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

本合同一式多份，由甲乙雙方、發包方等各執一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集體土地流轉合同范文3發包方： (以下簡稱甲方) 承包方： (以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關法律法規和政策規定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償的原則，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置 甲方將中梁村茶山依法流轉給乙方使用。

土地范圍：東至 ，西至 ，南至 ，北至 。

二、土地用途及流轉形式

1.土地用途為種植業和養殖業。

2.流轉形式：承包經營。承包范圍內現有茶園等附著物一并移交乙方使用、維護。

三、土地的流轉經營期限

該地流轉經營期限為 30年，自20xx年 月 日起至2045年 月 日止。

四、土地的流轉費標準及金額

該宗土地流轉費每年每畝14.44元，共計300畝合計每年流轉費金額4333.3元，30年共計金額 13 萬元。

五、土地流轉費支付方式及時間

乙方負責將土地流轉費一次付給甲方，于合同簽定時一次性付清流轉費13萬元。

五、特別約定

1、乙方如果需要修建道路必須從中梁村修建，不得從其他地點修建，若遇乙方從其他村修建公路甲方有權制止并解除合同。

2、甲乙雙方在簽訂合同后三年以內若沒有開發利用，甲方視為乙方自動放棄承包權，甲方有權無償收回土地。

3、在修建公路過程中甲方應協助乙方解決問題。

六、甲乙雙方的權利和義務

(一)甲方的權利和義務

1.依法擁有土地的所有權。承包到期后，甲方有權收回乙方的土地經營權。

2.有權監督乙方仿照流轉合同約定的用途合理利用土地。

3.按照合同約定時收取土地流轉費。在合同有效期內，如遇政策性調整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4.維護乙方的土地承包經營權，不得單方面解除流轉合同，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。

6.甲方按合同簽訂時的現有狀態交付乙方。

7.經營過程中，若發生土地權屬地界糾紛及當地群眾干擾、阻撓、破壞等情況，甲方應及時出面化解。

8.乙方如果發展政府鼓勵提倡的產業，甲方應當給予配合乙方相應的政府政策性扶持。

(二)乙方的權利和義務

1.按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經營所流轉的土地。

2.享有流轉土地上的收益及對公共設施的使用權。

3.乙方可在流轉的土地上建設與農業生產有關的生產、生活設施。

4.不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業、養殖業，決不允許用于搞工業廠房修建、辦企業用地。

5.乙方不得用流轉土地抵押貸款。

6.乙方不得用流轉土地抵償債務。

七、合同的轉包

1.在合同有效期內，乙方可以將流轉的土地全部或部分轉包給第三方。

2.轉包時簽訂轉包合同，不得擅自改變原來流轉合同內容。

3.本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原流轉合同的約定行使權利和承擔義務;乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除合同。經甲乙雙方協商一致簽訂書面協議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設征用該土地，征地補償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補償歸乙方所有。

4、如甲方重復發包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

5、本合同期滿，如繼續流轉，乙方無條件享有優先權，雙方應于本合同期滿前續簽流轉合同。

九、違約責任

1、乙方應當按照本合同約定的期限足額支付流轉費。如乙方不能按合同規定一次性支付土地承包費，則甲方有權解除本合同。

2、本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任，導致合同不能履行的應承擔相當于承包期所有流轉費的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發生的糾紛，由雙方協商解決，雙方協商不成的，請黑譚鄉人民政府調解;調解不成的，向南江縣農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向南江縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關法律法規及政策的規定，由雙方約定后作為補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經甲乙雙方簽章后生效，一式四份，甲乙雙方和見證人各執一份，黑潭鄉政府存檔一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

第8篇：流轉土地管理辦法范文

一、工作開展情況

(一)農村土地流轉

1、基本情況

近年來，我市各地在穩定家庭承包經營制度的基礎上，遵循“依法、自愿、有償”的原則，對農村土地承包經營權流轉進行了大膽實踐。統計顯示，我市土地流轉逐步推進，流轉規模日趨擴大。截止20*年12月底，全市共簽訂家庭承包土地流轉合同49938份，比20*年的34760份增加15178份;土地流轉面積2415*畝，比20*年的2*6*畝增加34901畝，占耕地總面積的10.25%比20*年的8.51%增加1.75個百分點。在全市農村土地流轉中，嵩明縣流轉61627畝,比20*年的43814畝增加17813畝，增幅達7.96個百分點，其次為尋甸增4.02個百分點，東川區增2.57個百分點，安寧增2.48個百分點，宜良增2.18個百分點。部份縣區由于城市化進程的加快，土地流轉比例呈現下降的情況，呈貢縣下降了2.03個百分點。

2、工作開展情況

加快推進農村土地承包經營權的流轉，是發展現代農業的客觀要求，是實現農業規模化，促進農業增效、農民增收的有效途徑，也是適應加快農村勞動力轉移，因“市”因“勢”利導，著力引進民間資本、工商資本、外商資本開發農業，推進社會主義新農村建設和構建社會主義和諧社會的必然選擇。近年來，在各級黨委、政府的重視和各有關部門的共同努力下，我市農村土地承包經營權流轉工作取得了一定的成效，但與農業產業化和現代農業的發展要求還不相適應。一些地方對農村土地承包經營權流轉尚未引起足夠的重視，土地承包經營權流轉進展較慢，規模較小，流轉行為不夠規范，流轉糾紛時有發生，土地的分散經營與產業化、市場化之間的矛盾比較突出。為認真貫徹現代農業“六抓”工程的總體要求，進一步把思想統一到黨的十七屆三中全會和市委九屆四次全會精神上來，根據市委、市政府的安排，我局于年初成立了土地流轉工作領導小組,并于20*年12月組織市縣和部分鄉鎮農經站長到中國農大學習農村土地經營權流轉的相關法律法規和理論，回來后迅速開展了大量的調研工作,20*年3月完成了“《*市農村土地經營權流轉情況的調查報告》”，初步摸清了*市土地流轉情況和存在的問題,針對調研發現的問題，我局依據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《*省實施〈中華人民共和國農村土地承包法〉辦法》等有關法律和政策的相關規定。

按照依法、自愿、有償的原則，于4月初代市政府擬定了《關于推進全市農村土地承包經營權流轉的實施意見》。在起草過程中，廣泛征求基層和市級相關部門的意見，根據我市實際，并借鑒了江蘇、濟南、鄭州、成都等外地經驗，形成了《實施意見(送審稿)》，黨的“十七屆三中全會”后，我們又根據黨的“十七屆三中全會”精神和仇和書記、李副市長的指示,參照“長沙等地扶持農村土地承包經營權流轉”的經驗進一步完善《實施意見》，形成了(送審稿)，《實施意見(送審稿)》于20*年11月20日上市政府第1*次常務會議研究，經常務會議研究認為，鑒于目前的經濟形勢，返鄉的外出務工人員增多，《實施意見》暫緩實施，今年3月初市政協組織政協委員對我市農村土地承包經營權流轉情況進行了為期5天的調研，充分肯定了我市農村土地承包經營權流轉工作。目前針對農民工返鄉的情況，我們對《實施意見》又進行了補充和完善，最近我們又再次向市政府上報，根據市政府的要求，再次向有關單位進行征求意見，爭取今年內通過政府審定并實施。

(二)農村集體資產與財務管理。

1、建立內部控制制度，主要包括：貨幣資金內部控制制度、銷售和收款業務內部控制制度、采購和付款業務內部控制制度、存貨內部控制制度、對外技資業務內部控制制度、固定資產內部控制制度、借款業務內部控制制度等。同時建立財產清查制度。規范農村財務管理的行為、加強村級財務人員培訓、強化農村集體經濟組織審計、積極推進農村會計委托服務和會計核算電算化、努力提高農村財務管理民主化程度。特別是經過近三年的努力《*市農村集體資產管理辦法》經市政府112次常務會審議通過，于09年2月1日施行。

2、于09年4月17日下發了“*市農業局關于進一步加強村級財務公開工作的意見”，進一步強調做好財務公開工作的重要意義和增強做好村級財務公開工作的自覺性，明確財務公開的基本原理與目標要求，

3、于09年5月19日與財政局、審計局聯合下發了“*市村級會計委托服務指導性意見的通知”，要求各縣市區于今年底前實現100%的村級會計委托代管。

第9篇：流轉土地管理辦法范文

關鍵詞: 農村宅基地；現狀；問題；管理

1農村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地使用權是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利；宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。宅基地的使用權也應及于地下。

1.1集體所有我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。

1.2使用主體特定即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓。

1.3 一戶一宅根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準?！睆淖置嫔峡催@條規定再明白不過了，如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。

1.4不可流轉性特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。

2我國農村宅基地的現狀

我國農村宅基地管理直接涉及農民切身利益，是關系農村社會穩定和經濟發展全局的大事，始終是基層土地管理的重點和難點。近年來，各地積極探索加強宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規范，秩序明顯好轉，地方法規制度建設成效較為顯著。但目前中國農村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點多面廣，戶均占地面積大，宅基地管理粗放等現象。具體表現為：

2.1村莊建設用地規?？偭看?，擴張快，集約、節約用地潛力大據國土資源部顯示，截至2004年10月31日，全國村莊用地2.48億畝，當年新增村莊建設用地38.20萬畝，村莊建設用地總量呈不斷增長趨勢。但中國農村人口在不斷減少，農村建設用地規模不降反增，農村人均居民點用地185m2，遠遠超過國家標準，農村宅基地利用粗放，集約、節約用地潛力大。

2.2宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢隨著土地使用制度改革的不斷深化，土地用途管制制度以及農用地轉用制度的嚴格執行，各地宅基地管理法規制度的不斷建立和完善，以及土地集約高效利用，城鎮化和城市化進程的加快。農村人口向城市轉移以及城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的開展，宅基地需求總量大大減少。同時，因為積極推進中心村建設，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相應地下降。

2.3宅基地流轉日益活躍，但表現出明顯區域差異隨著我國城市化和工業化進程的不斷加快，人口向經濟發達地區聚集。城郊結合部宅基地流轉空前活躍，但流轉活躍程度及流轉方式都表現出明顯的區域差異。主要表現為：近郊較遠郊更為活躍，離城市中心距離越近流轉越活躍；工業區、農場周邊的宅基地流轉較為活躍；同時近郊主要是以宅基地和農宅的短期租賃形式進行流轉，遠郊且風光秀麗區域主要是長期租賃及宅基地和農宅買賣形式進行流動。

2.4居民點布局混亂，村容較差個體上表現為占地規模大, 村內結構疏松, 布局混亂, 占用耕地較多, 環境質量低劣。多數村莊建設缺少科學合理的總體規劃, 村莊的數量、規模、平面布局、空間結構、功能組合都缺少科學性, 村莊建設不能合理控制和正確引導, 更不具有任何約束力和內控力。

2.5用地行為違法多選址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地審批不合法、一戶多宅、一戶占用多處房屋，這嚴重地違反《土地管理法》第62條和第81條的規定, 在干部、群眾中造成了很大的負面影響。

3農村宅基地管理中存在的主要問題

3.1相應的法律法規不完善，有關規定滯后，加大了宅基地管理難度關于農民宅基地管理的法律法規數量少，且效力層次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整，其中關于宅基地使用權流轉方面的規范性政策文件數量就更少。目前中國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律。近年來，部分地方雖然為了自身管理的需要，制定了相關的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內容上的不統一，且有的地方的管理辦法不夠規范，加上各地管理力度上的差異，宅基地的管理效果差異很大。法律法規的不完善進一步增加了農村宅基地的管理難度，對土地行政執法和民事司法工作造成了很大的困難。

3.2農村宅基地的市場流轉面臨體制性制約，但經濟利益驅使隱形交易的存在由于中國實行國家所有和集體所有的城鄉二元土地所有制，在現行城鄉分割的二元體制下，農村集體建設用地包括農民宅基地的市場流轉面臨體制制約。但因為經濟利益驅動，農民與市民需求互補，農村景觀和生態吸引力等原因，宅基地買賣，出租，抵押等形式流轉已大量存在，形成了以自發流轉為特征的農民宅基地隱形市場。隱形交易的存在反映了市場經濟的內在要求，反映了城市化、工業化和經濟發展的要求。但由于流轉長期處于隱蔽狀態，交易大多屬于暗箱操作，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加了土地管理的難度。

3.3“空心村”、空置住宅依舊存在從全國范圍來看，農村閑置宅基地，村內空閑地依然存在，一戶多宅比例不小，空置住宅面積將不斷增加。由于現行分戶條件嚴格，閑置宅基地數量較少；積極實施舊村改造，多數地方基本消滅“空心村”；申請宅基地審批條件更為嚴格，要求在原有宅基地和村內空閑地未利用完之前，不得批轉擴大村莊規模，大面積村內空閑地數量較少。但對一些零星的邊角空閑地消化利用難度較大。隨著城市化進程加快，在目前相關配套改革滯后的情況下，農村住宅空置現象較為普遍。其主要原因在于村莊規劃不合理，城鎮化進程加快，人口老齡化及宅基地流轉政策存在障礙等。

4如何規范宅基地的管理和制度建設，克服弊端

4．1加強宅基地法律、法規體系的建設和完善針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低的問題，應該加強宅基地立法體系建設，盡快出臺相關法律法規政策。以明晰宅基地產權，明確宅基地流轉，收益分配以及宅基地登記發證等問題。鑒于宅基地的市場流轉面臨的體制，我們必須建立農民宅基地使用權流轉制度，調整農村宅基地的產權設置。建立健康有序的農民宅基地流轉市場，允許農村宅基地在城鄉居民內自由流轉，徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制。明確農村宅基地流轉的形式包括買賣、租賃、抵押等。但土地流轉制度建設的關鍵環節是合理的土地流轉收益分配機制。農村宅基地流轉收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者利益關系，必須正確處理。即絕對地租應歸集體土地所有者，因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值歸政府收益，再次分配應歸宅基地使用人用于對地上房屋投資的補償。

4．2建立規范、有序的農村宅基地市場體系隨著社會主義市場經濟體制的建立，土地要素市場從無到有逐步建立起來，初步形成了土地市場體系的框架，但農村宅基地市場依舊是一片空白。為完善社會主義市場體系，協調大量潛在宅基地供需，必須建立農村宅基地市場。建立規范有序的農村宅基地市場，形成合理的價格體系，使價格在農村宅基地的有效配置中發揮基礎性作用。

4．3農村宅基地超占部分實行有償使用首先，通過對農用地的分等定級和農用地價格的評估，將農民實際使用的宅基地對號入座，確定其應向集體土地所有者交納的租金數額。這樣既消除了群眾心中的不平，又增加了集體收入。其次, 建立“宅田掛鉤”管理機制，其實質就是不交宅就交錢。這主要是針對采取行政手段強行收回大量的超占宅基地執行難，容易引起矛盾沖突而采取的一種經濟手段。對超過省、自治區、直轄市規定的宅基地使用面積標準的，一律交納超占費。具體標準應按各地人大制定的《農民宅基地使用權登記條例》規定的標準執行。通過運用上述經濟手段，宏觀調控農民建房，盡量利用村內空閑地和山坡荒地，不用、少用耕地，盡量使用劣等地，不用、少用優等地。這既有利于規范農民建房用地, 又能達到保護集體和國家利益的目的。

4．4 引進市場競爭機制，多渠道籌措資金在村莊建設用地上，充分引進市場競爭機制，用經濟杠桿來調節土地供給，促進村莊建設用地向高效、集約方向發展。宅基地整理資金可以是農民自籌，也可是通過向村民拍賣村內建設用地使用權所得收益；移民建鎮等大規模的宅基地整理還可爭取政府的財政支持和有關部門與企業的資助，對土地整理資金實行專款專用。宅基地整理除按規定由用地農民和單位負擔外，還可通過建立激勵機制，積極鼓勵有意參與的個人和單位投入到宅基地整理中來，讓農村宅基地整理成為全民性活動。

4．5對農村宅基地進行整理規劃農村宅基地整理必須堅持統一規劃、分步實施的原則。農村宅基地整理規劃指的是村莊整理規劃，即對某一村莊宅基地的利用進行重新安排，包括原有宅基地利用的調整，騰出宅基地的利用，規劃擴大宅基地的定位等。

在編制農村宅基地整理規劃工作中，要堅持高起點、高標準，認真貫徹建設新農村的指導思想。要以城鄉一體化規劃、農村現代化規劃和城鎮體系規劃為依據，明確村莊建設的長遠規劃格局，實行定位、定性、定規模。對進行宅基地整理的村莊規劃，要堅持以人為本，把改善農村居民的生活生產環境條件放在首位。要充分重視村內基礎設施的配套和建筑物的合理布局。同時，還要注意處理好與原有建筑物的關系，特別是一些竣工時間不長的建筑，可以保留的盡量予以保留。此外，規劃要走群眾路線，要依靠村民參與，集思廣益，充分尊重村民的意見。

參考文獻

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