商品房預售管理辦法精選(九篇)

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第1篇：商品房預售管理辦法范文

第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條 本辦法適用于我區鄉鎮商品房預售的管理。

第四條 區住房和城鄉規劃建設局(以下簡稱區住建局)負責我區鄉鎮商品房預售管理工作。

第五條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向區住建局申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

第六條 商品房預售應當符合下列條件

（一）已交付全部國有土地使用權出讓金，取得國有出讓土地使用權證書。

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

（三）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第七條 開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：

（一）商品房預售許可申請表原件1份。

（二）《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》。

（三）《土地使用權證》、《建設工程用地許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》。

（四）監理公司簽證的投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明（原件1份）。

（五）工程施工合同及質監部門關于施工進度的說明（房地產開發項目手冊原件1份）。

（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖（原件1份）。

（七）房屋主要樓層或戶型平面圖、剖面圖。

（八）各套住房預售幅度價格及花名冊。

（九）商品房預售方案（原件1份）。

（十）經審查合格的相關技術資料。

第八條 商品房預售許可依下列程序辦理

（一）受理 開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，區住建局應當當場出具受理通知書；材料不齊全的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

（二）審核 對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。

（三）許可 經審查，開發企業的申請符合法定條件的，區住建局應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，區住建局應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定，書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋區住建局的印章。

（四）公示 區住建局作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查詢。

第九條 房地產開發企業預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。

商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。

第十條 房地產開發企業預售商品房所得的款項，必須按照規定用于該房地產開發項目的建設。

商品房預售款監管的具體辦法，由區住建局制定。

第十一條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向區住建局、區國土局辦理商品房預售合同登記備案手續。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

第十二條 商品房的銷售價格，可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。

商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合 同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十三條 計算商品房的面積，應當執行國務院建設行政主管部門和有關部門公布的《房產測量規范》及其他有關規定。

第十四條 銷售商品房時，房地產開發企業必須將建設工程設計方案及住宅小區各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質量、面積、性能和周圍環境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第十五條 銷售商品房設有樣板房的，房地產開發企業應當說明實際交付商品房的質量、設施、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第十六條 商品房交付使用時，房地產開發企業必須向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

住宅質量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內容。商品房在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，房地產開發企業應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。

第十七條 商品房保修期內，房地產開發企業因對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第十八條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的建設工程質量檢測單位進行檢測。經檢測確認主體結構質量不合格的，購買人有權退房，其檢測費用由房地產開發企業承擔；經檢測確認主體結構質量合格的，其檢測費用由購買人承擔。

第十九條 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人依法到市房管局、土地管理部門辦理權屬證書的，開發企業應當協助，并提供必要的證明文件。

由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。

第二十條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由區住建局責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預售款1%以下的罰款。

第2篇：商品房預售管理辦法范文

1 國家為進一步加強商品房預售管理，先后出臺了一系列的法律法規及相關政策。

商品房預售制度，是我國房地產業最基本、最重要的制度之一。為規范商品房預售行為，保障交易雙方當事人的合法權益，先后出臺了一系列的法律法規及相關政策。

1.1 《中華人民共和國城市房地產管理法》中的規定：

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四十四條規定：商品房預售，應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四十五條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

1.2 《城市商品房預售管理辦法》中的規定：

《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

《城市商品房預售管理辦法》第九條規定：商品房預售，開發企業應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

1.3 建房[2010]53號《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中的規定：

該通知第一條規定：加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。

1.4 國發〔2010〕10號《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即《新國十條》中的規定：

該通知第九條規定：對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

2 從商品房預售的各個環節著手，進一步加強管理。

2.1 進一步建立健全規范商品房預售的法律法規，尤其是對開發企業非法預售行為的處罰方面的法律法規。

對于不符合預售條件，沒有取得《商品房預售許可證》而非法預售的行為，目前缺乏強有力的法律法規的支持。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十七條規定：違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

但此條沒有明確核定什么是違法所得以及罰款的處罰額度。

《城市商品房預售管理辦法》第十三條規定：開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預付款1%以下的罰款的規定較籠統，可操作性不強。

《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預付款1%以下的罰款的規定較籠統，可操作性不強。

2.2 嚴格商品房預售條件的審核。

2.2.1 要嚴格商品房預售條件的審核，除檢查是否持有土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證外，要現場勘察，對施工進度及投入開發建設資金進行審核。另外，還要審核工程項目是否嚴格按規劃部門所批進行施工，對違反規劃的行為，同樣要加大處罰力度。

2.2.2 目前，在很多城市，項目工程還沒冒出地面，就已經開始賣房，甚至有些項目“四證”不全，都敢收錢。因此，針對這種情況，住房城鄉建設部門要對非法預售行為進行定期的清理整頓，最大程度地規避開發企業卷款潛逃，維護交易公平，保障社會穩定。

2.3 核發《商品房預售許可證》后，對開發企業預售行為實施動態監管。

2.3.1 加強對商品房預售款的監管。

完善商品房預售資金監管制度。商品房預售資金要全部納入監管賬戶，由專門的監管機構負責監管，以確保預售資金用于商品住房項目工程建設。對于個別開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由住房城鄉建設部門責令限期糾正，并給予大力度的處罰，切實維護購房者的合法權益。

2.3.2 加強對商品房預售合同的監管。

應嚴格商品房預售合同的登記備案。各開發企業應在規定時間內，持商品房預售合同到住房城鄉建設部門辦理登記備案手續。各開發企業不得擅自更改購房者姓名，住房城鄉建設部門要嚴格預售商品房的退房管理，預防變相的倒房現象，維護商品房市場的正常交易秩序。

第3篇：商品房預售管理辦法范文

申請人：丁某，女，1976年2月26日出生，漢族，四川省榮縣人。聯系電話：座機：

請求事項：

請巴中市某房地產開發有限公司立即退還申請人購房誠意金5萬元。

事實與理由：

2008年2月26日，巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部與申請人丁某簽訂了《協議》。當日，申請人繳納了現金5萬元。并蓋有巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部財務專用章。截止今日（2009年2月18）近一年，貴司未與申請人簽訂《商品房預售合同》。2009年2月18日，申請人親自到巴中市某房地產開發有限公司市場營銷部詢問，告知1、可以退房，按協議退；2、以其它房源調換。同時，要2010年底才能交換。經查詢巴中市某房地產開發有限公司所開發的項目名稱某樓盤A區7幢。2009年1月15日才辦理（2009）房預售證第01號。而與申請人簽訂協議約定某樓盤D3項目部至今都未辦理其商品房預售許可證，也無權出賣根本不能確定的房屋。申請人所交的5萬元誠意金，長達近一年貴司都沒有通知申請人簽訂其正式商品房預售合同。實際上，貴司根本不能與申請人簽訂其商品房預售合同。不是申請人不誠意，相反，確是貴司不誠意，嚴重違反《中華人民共和國房地產管理法》、《商品房預售管理辦法》、民法通則及合同法的相關規定。

根據《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條第三款：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”“《城市商品房預售管理辦法》第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

綜上，2008年2月26日，申請人繳納了5萬元的誠意金。根據協議第2頁第十二、十三條約定，在近一年中，貴司既沒有通知簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有書面告知某樓盤D3項目部不能開發實施，現由貴司承擔。更沒有取得某樓盤D3組商品房預售許可證。其不誠信，顯爾易見。貴司不應扣除任何費用。故懇請貴司立即退還所交的5萬元現金。

此致

巴中市某房地產開發有限公司

巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部

申請人：

二00九年二月十八日

附：

第4篇：商品房預售管理辦法范文

1是否確認房主真實身份買賣雙方;

2、是否明確雙方違約責任;

3、是否標明付款過戶時間;

4、是否注明費用交接時間;

5、學會使用補充協議。

【法律依據】

第5篇：商品房預售管理辦法范文

關鍵詞：商品房預售;登記備案;預告登記

        一、我國現有法律對商品房預售登記的法律規定

        隨著土地有償轉讓制度在我國的實施，房地產市場得以迅速發展，商品房預售作為一種售房制度也由之產生。為規范商品房預售市場，目前我國相關商品房預售的法律規定主要如下：《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與預購方簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續?！钡?3條還規定：“開發企業未按本辦法預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可以處以已收取的預付款1%以下的罰款。”《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款也規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”上述這些條款是我國法律對商品房預售登記備案的相關規定，面對新興的房地產業，法律法規之所以如此規定，毋庸置疑是為了規范房地產交易市場，保護預購人的合法權利，因為在商品房預售買賣中，預購人和預售人因信息不對稱而導致地位的不對等，預售方向來處于強勢地位，預購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護預購人免遭預售房“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等侵害預購人權利的現象出現，法律法規規定了商品房預售登記備案制度，但是對商品房預售登記備案性質如何、以及預售登記備案到底對預售合同雙方當事人權利義務有何影響并未作出明確規定，這使得在現實的房地產交易中，預售方“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等違約現象并未減少，預購人的權利從而也沒有充分得到保護。

        二、商品房預售登記備案的法律性質

        登記備案是個關聯詞組。登記，其含義是當事人把有關事項向主管機關提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機關報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經過法定程序的有關處理事項存案歸檔，以備考察[1]。

        目前我國的法律法規、規章僅規定了開發商在預售商品房時負有對商品房預售合同的登記義務，卻并未規定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預售合同的效力在實踐操作中也是各不相同，難以達成統一的認識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規之中。如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第14條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效?！薄吨楹Ｊ蟹康禺a登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成預售合同無效……”《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利文件，當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人?！盵2]《廣東省高級人民法院關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實踐中對商品房預售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預售合同的生效要件，非經登記，商品房預售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預售合同的對抗要件，非經登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當事人自由意志的選擇，視當事人的約定而確定商品房預售合同的法律效力。

        筆者認為，雖然地方性法規規定了登記備案對商品房預售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規定登記備案的法律性質及其對商品房預售合同效力的影響，致使實踐中莫衷一是。從分析我國法律法規及規章對商品房預售合同登記備案的現有規定來看，筆者認為商品房登記備案具有很強的公法色彩，是行政機關為了方便對房地產市場的行政管理而作此規定，其和私法上的登記行為有著根本的區別，主要體現在以下四個方面：

首先從登記主體來看，目前我國法律法規及規章將登記備案義務作為預售方的一項法定義務，預售方與預購人簽訂商品房預售合同后，預售方即負有將商品房預售合同到法定部門登記的義務，這與民事權利登記有著根本的不同。民事權利登記建立在當事人協商的基礎之上，登記的主體是民事權利主體，經過雙方的協商，任何一方都有可能成為登記的權利主體，而商品房預售合同的登記主體法律則規定只是預售方的義務，排除了預購人要求進行登記的權利，這和民事登記是不相符合的。

        其次，從意思表示上來看，民法上的登記發端于當事人自由意志的表達，雙方通過自由協商來確定登記的行使，而商品房預售登記備案是由法律強行規定，使開發商負擔此種義務，并非預購人與開發商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。

第6篇：商品房預售管理辦法范文

2、建設工程規劃許可證，建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

3、建筑工程用地規劃許可證，建筑工程用地規劃許可證是辦理建筑工程用地規劃許可證后必須經過的程序。

4、建設工程施工許可證，建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。

5、商品房預售許可證，商品房預售證的主管機關是廈門市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印制、辦理登記審批和核發證書。

第7篇：商品房預售管理辦法范文

買二手房，只要辦妥了買賣手續就能搬進去。

【法律依據】

《城市商品房預售管理辦法》第四條，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。

（來源：文章屋網 ）

第8篇：商品房預售管理辦法范文

一、已經設定土地使用權抵押的土地上開發的商品房或者設定在建工程抵押的未完工商品房是否可以預售？如果可以，如何解決抵押權人和買受人之間的權利沖突？

為了籌集資金，房地產開發經營企業在向金融機構借款時，往往以土地使用權或者在建工程作為抵押物。根據《城市房地產管理法》第47條第2款和《擔保法》第34條第1款第3項的規定，是允許以土地使用權作為抵押物的。對在已經設定土地使用權抵押的土地上開發的商品房，無論是《城市房地產管理法》還是具體的行政法規《城市房地產開發經營管理條例》、行政規章《城市商品房預售管理辦法》都沒有關于禁止預售的規定，只是規定商品房預售人應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續（見《城市房地產管理法》第44條，《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款，《城市商品房預售管理辦法》第7條和第10條第1款）。關于在建工程，《城市房地產抵押管理辦法》規定在建工程可以用作抵押物，其第3條第5款規定，“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為?！辈⑶覜]有關于禁止房地產開發經營企業對已經辦理在建工程抵押手續的在建工程申請辦理商品房預售許可證的規定。而且在實踐中，房地產管理部門在這種情況下也都為房地產開發經營企業辦理了商品房預售許可證。在買受人與房地產開發經營企業簽訂預售商品房買賣合同并支付了絕大部分乃至全部房價款之后，但取得房屋所有權證和土地使用權證之前，如果因房地產開發經營企業沒有及時履行借款合同中的還款義務，債權人行使抵押權，則買受人享有的取得預售商品房所有權和土地使用權的期待權，也就不復存在。如果房地產開發經營企業的經營狀況已經發展到這種地步，買受人要收回已經支付的房價款，實際上已基本沒有可能。為了防止因商品房預售后交房時間過長、不確定因素多而大量發生的買受人風險大、權利受侵害情況多的問題，保障買受人的消費者權益，有些省市已經將房地產開發經營企業申請辦理商品房預售許可的條件提高。如從今年1月1日起，上海市和廣東省將申請商品房預售許可的工程進度標準規定為：七層以下（含七層）商品房項目，應完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層以上（含八層）商品房項目，應完成基礎工程并施工至主體結構2／3以上（不得少于七層）；這就意味著，房地產開發經營企業必須在完成總投資額的約50%后，才能進行商品房預售。但是，這并不能有效或者比較根本地解決問題。

平衡借款合同債權人和預售商品房買受人之間的這種權利或者利益沖突，考慮現行的法律規定和確定解決問題的價值取向是必須的。從現行法律規定上分析，《擔保法》第49條第1款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！钡?款規定：“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案?！?《城市商品房預售管理辦法》第10條第1款規定：“預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。” 《城市房地產抵押管理辦法》第37條第2款規定：“經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。”另外，國家工商行政管理局和國家建設部2000年制定的gf-2000-0171《商品房買賣合同》（示范文本）第12條規定：“出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛?！保ㄖ档脤Ρ群妥⒁獾氖?，國家工商行政管理局和國家建設部此前制定的gf-95-0171《商品房購銷合同》（示范文本）第23條規定：“甲方（房地產開發經營企業）保證在交接時該商品房沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交接時已清除該商品房原由甲方設定的抵押權。” -著重號系作者所加。）可以看出，立法的價值取向在于側重保護買受人的利益。但是，由于法律規定上的“應當”并不等于社會現實中的“必然”，這些規定就存在一些嚴重的問題。第一，在土地使用權或者在建工程已經抵押的情況下，作為出賣人的房地產開發企業，是難以在實質上保證預售商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛的。第二，商品房預售人應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續的行為具有什么樣的法律效力？如果商品房預售人沒有履行辦理登記備案的義務，買受人又能得到什么樣的法律保護？第三，如果房地產開發經營企業通知抵押權人并告知買受人土地使用權或者在建工程已經抵押的情況，買受人的權利又如何保護？從價值取向而言，作為消費者的買受人，其利益應當得到優先的保護。那么，現行的法律規定就需要予以完善，或通過國家的行政干預使買受人的利益得到切實有效的保障。筆者建議完善有關法律規定如下：已經設定土地使用權抵押的土地上開發的商品房或者已經設定在建工程抵押的商品房可以預售，但房地產管理部門應當要求房地產開發經營企業提交經土地管理部門或者房地產管理部門蓋章確認有效的、抵押權人關于商品房預售合同一旦簽訂其抵押權自行消滅的聲明。這樣規定并不一定會損害抵押權人的利益，因為完全可以通過買受人預購商品房抵押貸款（按揭貸款）或者約定房價款支付的方法，使抵押權人的債權得到有效的保障。

二、房地產開發經營企業與第三人發生債權債務糾紛時，人民法院能否對已經簽訂商品房預售合同的、但買受人尚未取得權屬證書的預售商品房予以查封或者執行。

一般而言，房地產開發經營企業與第三人發生債權債務糾紛時，人民法院對房地產開發經營企業享有所有權的財產或者具有財產權利的權利都可以予以查封或者執行，除非這種財產或者權利上已經設定了擔保權且其數額不大于擔保的債權數額。由于房屋所有權和土地使用權的轉移

以政府或其職能部門辦理登記手續為要件，而已經簽訂商品房預售合同的、但買受人尚未取得權屬證書的預售商品房的財產權利仍歸房地產開發經營企業享有，則依現行法律規定，人民法院當然有權對之予以查封或者執行，而不必顧及買受人的利益。一旦預售商品房被人民法院執行，買受人的權利只是要求房地產開發經營企業退還已經支付的房價款和支付違約金或者賠償損失，不能提出執行異議，其權利的實現是缺乏切實保障的。顯而易見，這對買受人而言，極不公平?！艾F代民法是建立在市場經濟的基礎之上，市場經濟的其中一個原則是公平公正。要實現這個原則，必須對社會成員中處于劣勢的人和特殊利益進行特殊的照顧和保護”。（蔡福華著：《民事優先權研究》，人民法院出版社2000年10月第1版，第211頁。）從保護消費者利益、推行住房體制改革、維護社會秩序穩定的公共利益的角度出發，筆者建議在法律上規定買受人對預售商品房及其占用范圍內的土地使用權的法定抵押權。具體可規定為：預售商品房合同一旦簽訂，買受人即自行具有對預售商品房（或者在建工程）及其占用范圍內的土地使用權的抵押權；買受人按揭貸款的，在按揭貸款合同約定的期間內，抵押權由按揭權人享有。有人可能會對此提出這樣的不同意見：在買受人沒有支付全部房價款的情況下，損害了第三人的權利。其實，人民法院完全可以通過協助執行的方法，通知要求買受人將未支付的房價款支付給第三人。

三、關于承包人的優先受償權與買受人的權利沖突問題的認識。

第9篇：商品房預售管理辦法范文

關鍵詞：經濟管理；房地產；商品房；預售；法律

商品房預售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當高的比例。預售房與現售房最大的區別在于商品不確定性和預期性。因此，高度重視和正確解決商品房預售中的法律問題，對于保護購房人的購房熱情，維護購房人的合法權益，以及促使開發商規范開發、維護整個房地產業的長期利益，具有十分重要的現實意義。

1　商品房預售許可證制度

商品房預售實行許可證制度，即開發經營企業進行商品房預售，應當向縣級以上房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預售管理辦法》第十條明確規定：商品房預售、開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益?！冻鞘蟹康禺a管理法》對商品房的預售作了明確的規定，按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規定，房地產開發經營企業預售商品，應當符合下列條件：　1.1取得土地使用權證書

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發經營企業只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發和房地產交易，所以取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。1.2持有建設工程規劃許可證

取得建設工程規劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規劃。根據《城市規劃法》的規定，在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。這是因為有的開發商如果尚未取得建設工程規劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發生損害預購人利益的現象。

1.3　房地產主管部門進行監督

按提供預售的商品房計算、投入開發的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規定的目的在于防止炒賣地皮，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產主管部門進行監督。

1.4取得商品房預售許可證

向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。只有取得商品房預售許可證，商品房開發經營企業才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案

2　商品房預售合同是否有效的確認

按照我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定，開發商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。筆者認為，不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權益，以促使開發商規范開發、依法預售，維護整個房地產業的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件，只是未向房產管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發經營企業所簽訂的合同，應如何確認其效力呢？筆者認為這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發生糾紛以后，但在前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權益，有利于社會穩定。在商品房買賣中有些開發商與承購人，由于對預售商品房要領的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據實際情況。審查開發商是否具備“五證”即《固定資產投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。3　預購商品房的轉讓問題

由于在立法上存在《城市房地產管理法》第三十七條第六款所規定的未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓與該法第四十五條規定的預購商品房可以轉讓的矛盾，導致有些房地產管理部門不允許預購商品房轉讓，拒絕為受讓人辦理房屋產權證書。造成部分人認為預購商品房不能轉讓。筆者認為預購商品房能夠轉讓，有關部門應當及時辦理房屋產權證書。預購商品房的轉讓包括以下兩種情況：

3.1　已付清購房款的預購商品房的轉讓

承購人已經按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務，對開發商不再負有義務，只享有合同權利。因此，此種情形下的轉讓屬于權利轉讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規定，購房人員只須通知開發商后轉讓就生效，不須征得開發商同意。

3.2　未付清房款或按揭預購商品房的轉讓。

購房人不但享有合同權利、還負有按照商品房預售合同或按揭貸款合同約定向開發商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務。因此，此種情形下的轉讓屬于債權債務的一并轉讓，按照《合同法》第八十八條的規定，購房人應事先告知開發商或銀行，由開發商或銀行對受讓人進行清償能力的審理，并決定是否同意其轉讓。否則，該轉讓行為無效。

參考文獻

[1]　丁志平.關于商品房預售問題[J].調查與研究，2011（3）