房地產論文精選(九篇)
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第1篇：房地產論文范文
物業(yè)管理概念是我國房地產業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項目物業(yè)管理水準的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。
為適應房地產業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業(yè)管理服務模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。
二、綠色生態(tài)概念
房地產業(yè)內綠色生態(tài)概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現(xiàn)公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業(yè)的營銷活動要保護環(huán)境，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。
這股綠色生態(tài)概念之風自然很快吹向房地產業(yè)。企業(yè)在房產營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。
三、歐式概念
歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。
四、品位概念
追求品位，是現(xiàn)代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。
有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。
五、人文概念
現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。
于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。
六、旅游休閑概念
現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發(fā)的項目，特別是別墅項目區(qū)，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區(qū)。
最近，著名經濟學家厲以寧公開發(fā)表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用。可見，學者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。
七、會所概念
從字面意思上講，會所就是項目業(yè)主或小區(qū)內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經營和如何經營等細節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。
然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會所概念在實際中存在著這樣的問題：
一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機構。那么，會所為入住的業(yè)主提供的服務如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業(yè)管理部門承擔。
二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發(fā)商經營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經營上出現(xiàn)問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機構來經營，以提高經營水平和服務水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實行封閉式經營，以享受優(yōu)越的服務，但這也會增加經營成本，提高會所消費代價。
八、親水概念
水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產界。不少開發(fā)商把項目用地由原來首選地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。
九、智能E化概念
智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數(shù)字時代。然而，對大多數(shù)市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網、寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠程抄表就是“智能E化”，也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。
第2篇：房地產論文范文
關于房地產經濟論文范文一：低碳經濟背景下房地產經濟管理創(chuàng)新
房地產業(yè)屬于高耗能、高排放量的行業(yè)，隨著近年來我國人民生活水平的提升，人們對生活質量的要求不斷升高，這種形勢下房地產業(yè)必然會朝著低碳化的方向發(fā)展，但是因為當前我國正處于經濟轉型時期，房地產業(yè)向低碳化發(fā)展的過程中始終有一些問題存在，因此必須加強對房地產經濟的管理，并實現(xiàn)管理工作的創(chuàng)新，從而促進房地產低碳化發(fā)展的實現(xiàn)。
【關鍵詞】低碳經濟;房地產;經濟管理創(chuàng)新
隨著近年來我國對新型經濟增長方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續(xù)發(fā)展觀念的引導下，低碳經濟得到了快速發(fā)展，實現(xiàn)了對科技與制度的創(chuàng)新，在減少廢棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動了環(huán)境和經濟的共同發(fā)展。近年來各行各業(yè)都開始關注低碳經濟，隨著低碳經濟的快速發(fā)展，我們的生存環(huán)境得到了有效保護，經濟結構也得到了有效的優(yōu)化與調整。因此，在低碳經濟背景下，急需進一步加快我國房地產經濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能切實保證經濟與環(huán)境的共同發(fā)展。
1我國房地產發(fā)展提倡低碳經濟
1.1制定了低碳地產發(fā)展政策
目前我國的經濟環(huán)境非常復雜，其經濟發(fā)展過程中具有一定的不確定性，在這種形勢下如果不能發(fā)展低碳地產發(fā)展政策，低碳房產發(fā)展將會面臨很多問題，例如法律法規(guī)不完善，違法行為發(fā)生的幾率將會增加，在低碳房地產發(fā)展的過程中，犯罪的成本比較低，而房地產利潤較高，因此造成犯罪率非常高，還會出現(xiàn)房地產價格虛假的問題。因此，在目前的低碳經濟背景下，繼續(xù)加快房地產相關政策與法規(guī)的健全與完善。
1.2大力倡導綠色與環(huán)保
在目前的低碳經濟環(huán)境中，要想實現(xiàn)房地產業(yè)的低碳目標，就要不斷加快在技術與材料方面的創(chuàng)新，充分利用環(huán)保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實現(xiàn)建筑材料的環(huán)保和綠色目標。在房地產業(yè)應該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達到良好的保溫效果，同時還能充分實現(xiàn)隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對煤炭需求量也會相應降低，最終達到綠色環(huán)保的目的。
1.3不斷提高環(huán)保意識
在全社會范圍內加大對低碳環(huán)保的教育和宣傳力度，提高國民的環(huán)保意識，這樣人們在生產與生活中才能樹立起低碳意識，在日常生活和工作中注意節(jié)能減排，積極利用節(jié)能減排產品，積極轉變人們的思想方式與生活方式，對人們的綠色生活進行引導，這樣才能為低碳房地產經濟發(fā)展奠定堅實基礎。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
傳統(tǒng)房地產開發(fā)與經營都使用粗放型模式，然而在低碳經濟背景下，很多地產企業(yè)不能適應新的發(fā)展方式，進而出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的現(xiàn)象。低碳經濟是保證我國房地產經濟發(fā)展的重要條件，引導房地產企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，這種情況下國家和企業(yè)應該共同努力，將房地產經濟管理創(chuàng)新發(fā)展工作做好，明確低碳經濟對房地產經濟帶來的影響，這樣才能使我國房地產行業(yè)更好的為我國經濟發(fā)展做出貢獻。
2.1大大增加房地產成本
當前我國的科學技術水平有限，這種情況下繼續(xù)進一步提高低碳技術，這種形勢下在房地產業(yè)中應用低碳技術，勢必會大大增加房地產成本，在技術研發(fā)過程中往往需要投入更多資金。低碳經濟實際上就是利用新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源，當時新能源的利用會大大增加成本投入，因此會極大的增加房地產企業(yè)中企業(yè)的資金投入。從目前我國房地產企業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分企業(yè)都是中小型的規(guī)模，他們沒有過多的資金投入到低碳經濟上，這無疑為低碳房地產發(fā)展造成了一些困難。
2.2低碳經濟的實行會使房價升溫
低碳經濟的目標要想得到實現(xiàn)，就需要再房地產發(fā)展過程中積極利用新能源和新技術，變相的增加了房地產企業(yè)在成本上的支出。當前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房價抬高，但是消費者只會認為只有房屋質量高，其價格才會提高，這在無形中使房價有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費能力較低的人群，根本不能承受地產升溫帶來的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對房地產行業(yè)的健康發(fā)展是非常不利的。
2.3阻礙房地產經濟的發(fā)展
房地產在發(fā)展過程中會使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據(jù)相關研究顯示，房地產產生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當前我國的房地產發(fā)展情況來看，房地產行業(yè)要想實現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的目標，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經濟的發(fā)展環(huán)境中，能源支持顯然受到了限制，同時房地產行業(yè)也會受到相應限制，這不僅會嚴重影響房地產業(yè)在一定范圍內的發(fā)展，同時對房地產經濟的整體情況也會造成一定影響。
3低碳經濟背景下如何做好房地產經濟管理創(chuàng)新
低碳經濟主要利用產業(yè)穿行、技術與制度創(chuàng)新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少廢氣的排放量，這樣經濟發(fā)展才能與環(huán)境保護實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。發(fā)展低碳經濟不僅可以有效保護環(huán)境，同時還能對經濟結構進行調整，促進能源利用率的提升。
3.1利用法律法規(guī)控制地產業(yè)碳排放
近年來我國房地產業(yè)獲得了比較大的發(fā)展，建立了一系列法律法規(guī)來促進其發(fā)展，但是從目前我國房地產經濟管理工作中可以看出，還有很多問題存在，特別是在低碳經濟發(fā)展的過程中，還缺少健全的制度監(jiān)管低碳經濟下的房地產業(yè)，這種情況下急需進一步完善法律法規(guī)，對房地產業(yè)高耗能與高排放進行有效控制，超過標注的房地產企業(yè)應接受嚴厲的懲罰，這樣房地產業(yè)才能得到健康發(fā)展。
3.2對企業(yè)成本進行合理控制
低碳經濟背景下要求使用新型的環(huán)保的技術與材料，這種情況下企業(yè)的成本必然會增加，怎樣將低碳經濟背景下房地產業(yè)成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術與材料選用過程中，應該結合最優(yōu)化原則選擇低耗能、低排放材料與技術;②在具體施工過程中要保證采用的技術能夠達到低排放的目的;③在開發(fā)低碳房地產的過程中使用的新材料通暢價位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統(tǒng)計，避免出現(xiàn)浪費現(xiàn)象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。
3.3制定長期的房地產業(yè)發(fā)展目標
隨著近年來我國體制改革的不斷加快，對房地產業(yè)經濟發(fā)展方式與經濟結構都提出了要求，經濟發(fā)展方式的轉變要求企業(yè)在發(fā)展過程中做到低排放和低耗能，因此國家不僅要對當前的經濟形態(tài)進行充分考慮，同時還要在發(fā)展房地產的過程中對其進行宏觀指導，保證房地產企業(yè)可以在低碳經濟背景下穩(wěn)步發(fā)展，避免因為低碳經濟影響而造成的房地產經濟萎縮。
3.4完善房地產經濟管理機制
顯然，當前我國房地產發(fā)展過程中還有很多問題存在，特別是進入低碳房地產經濟發(fā)展階段以后，市場形勢越來越復雜，這種情況下單純依靠行政政策已經很難實現(xiàn)對房地產經濟的有效調節(jié)，因此國家相關部門應該結合低碳經濟對房地產業(yè)的要求，針對房地產經濟進行一些干預，對當前的房地產經濟管理機制進行完善，這樣才能充分保證低碳經濟背景下房地產業(yè)可以得到穩(wěn)步發(fā)展。
3.5不斷調整房地產經濟財稅政策
在低碳經濟背景下企業(yè)要想實現(xiàn)發(fā)展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業(yè)必然會面臨更大的投資風險，因此國家應該采取相應的財稅政策，對發(fā)展低碳經濟的企業(yè)提供支持，可以對于高耗能房地產企業(yè)征收污染稅，通過這種方式可以為房地產轉向低碳經濟方向發(fā)展的企業(yè)提供機遇，同時還應該利用降低稅收、增加財政補貼的方式，針對那些實施低碳經濟的企業(yè)提供支持，以不斷促進房地產企業(yè)朝著低碳經濟方向發(fā)展。
4結語
綜上所述，近年來能源緊缺的現(xiàn)象越來越嚴峻，低碳經濟開始成為各行各業(yè)發(fā)展的主流趨勢。在低碳經濟背景下，房地產企業(yè)發(fā)展可以更加快速的實現(xiàn)降低能源利用、減少污染的目標，同時不斷提高節(jié)能環(huán)保的意識，進一步推動房地產業(yè)朝著低碳方向發(fā)展。目前房地產行業(yè)低碳發(fā)展中還存在很多問題，必須在經濟管理工作中實現(xiàn)創(chuàng)新，不僅加快房地產經濟發(fā)展，同時還要積極改善居民生活環(huán)境質量，最終保證經濟與環(huán)境協(xié)同發(fā)展得以實現(xiàn)。
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關于房地產經濟論文范文二：房地產經濟與市場經濟協(xié)調發(fā)展
引言
不可否認，房地產經濟在我國經濟發(fā)展中占據(jù)著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業(yè)崗位。然而，我國土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對房屋需求的猛增，開始出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，直接導致房價上漲。長期如此發(fā)展下去，必將影響到我國經濟的穩(wěn)定性，所以必須對房地產經濟加以規(guī)范，促進其與市場經濟的協(xié)調。
一、發(fā)揮政府宏觀調控的作用
房價居高不下、住房難是我我國當前備受關注的社會話題。在市場經濟中，經濟發(fā)展要遵循市場規(guī)律，而我國正處于經濟轉型期，加上市場環(huán)境復雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調控手段，合理控制房價，盡快把房價拉回與我國經濟水平相一致的軌道上，減少房地產泡沫帶來的危害。首先，政府需加強重視，并對當前房地產經濟有個明確的認識和科學的判斷，將控制和降低房地產市場風險作為重點工作來抓。其次，應加強監(jiān)督管理力度，時時掌握房地產市場動向，了解消費者的消費心理，予以科學地引導和調控。特別是地方政府的投資行為，和房地產業(yè)負債率過高的問題，應及時解決，確保房地產商能夠理性投資，避免較大金融風險的形成。地方政府過度干預，非但解決不了問題，反而可能會出現(xiàn)新的問題，所以必須對地方政府加以約束。同時，在巨大經濟利益的引誘下，房地產交易中難免會出現(xiàn)金融詐騙行為，如有必要，政府應采取強制性手段予以制止。如果資產價值不斷增長，而實體經濟跟不上，將影響到經濟的可持續(xù)發(fā)展，為防止這一現(xiàn)象繼續(xù)惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過征收房產稅等手段加以控制。
二、實現(xiàn)房地產業(yè)的科學發(fā)展
房地產業(yè)在我國國民經濟中的地位極其重要，對國家和社會的貢獻也不容小覷，然而市場環(huán)境復雜多變，隨著房地產業(yè)的進一步壯大，出現(xiàn)的問題也越來越多。比如在銀行信貸中占據(jù)著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當其沖，其他行業(yè)也會受到影響。我國房價上漲的原因與實際價值并不相符，主要是開發(fā)商和炒房團引起的，價格與價值相背離，與市場經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標不符。所以，房地產業(yè)應盡快回歸到均衡、科學、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。該行業(yè)不管是收縮還是擴張，都應尊重客觀事實，符合我國經濟發(fā)展水平，并綜合考慮社會、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國民經濟中能夠發(fā)揮平穩(wěn)支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線，房地產業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會受到影響，甚至會阻礙國民經濟的進步。所以，一方面，不管是房地產開發(fā)商，還是消費者，或是干預的地方政府，都應擺正心態(tài)，重新認識房地產業(yè)的優(yōu)勢和其可能帶來的風險，減少盲目性;另一方面，應結合經濟實際水平、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學均衡可持續(xù)發(fā)展的道路。
三、房地產經濟需要合理轉型
經濟在發(fā)展，市場在隨時變化，新時代、新的消費需求對房地產業(yè)提出了新的要求。傳統(tǒng)的房地產業(yè)在擴張過程中存在明顯的盲目性，競爭方式較為粗放，且運營模式單一，不利于該行業(yè)的長遠發(fā)展。而如今，市場競爭加劇，房地產業(yè)不但要競爭產品數(shù)量和質量，還要樹立自己的形象品牌，提高產業(yè)服務水平，只有提高綜合實力，才能在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。運營模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務運營。另外，過去的房屋產品耗能較高，污染嚴重，對人們的健康和環(huán)境都不利。當前時代提倡綠色、節(jié)能、環(huán)保，房地產業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著城鎮(zhèn)化水平加快，房地產也在經營理念上也應有所轉變，首先要重視產品的綜合性和多功能化，現(xiàn)代很多地產都兼具辦公、娛樂、居住、購物等多種功能。其次經營范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設施上增加投資。此外，相應的物業(yè)和服務水平也要跟上。低碳綠色房地產是今后的一個主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹，更多的是體現(xiàn)在房屋的材料上，應盡量使用環(huán)保、無毒害的材料。
四、建立起有效的相關政策
行業(yè)發(fā)展大都要經過起步、繁榮、飽和、轉型四個階段，房地產業(yè)亦然，我國各地經濟水平不同，房地產業(yè)發(fā)展程度也有差異，國家應根據(jù)各地實際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進一步完善土地產權制度，建立城市土地儲備制度，為調控土地總量和結構提供制度基礎和保障。加強土地管理，嚴格監(jiān)督，運用現(xiàn)代化高科技，在土地測量、規(guī)劃上提高工作效率，采用科學的的方法進行規(guī)劃。此外，還要明確城市增長邊界，界定農用地和非農用地的界限，并永久保護城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應保持房地產投資適度增長，進一步優(yōu)化房地產市場結構，包括市場結構、產品結構和產業(yè)結構的內容。同時保持適度的房價收入比，例如控制房價上漲速度，保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，大力發(fā)展住房二級市場，提倡住房梯度消費，推進住房金融的改革創(chuàng)新，為消費者提供更完善、更多樣的金融產品。
第3篇：房地產論文范文
關鍵詞融資渠道；銀行信貸；房地產信托；股權融資；債券融資
近年來中國的房地產業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產業(yè)，融資是房地產業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，當前，我國房地產開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產業(yè)和銀行業(yè)存在極大風險。如何突破房地產業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當前房地產融資渠道進行分析。
一、我國房地產融資渠道現(xiàn)狀
1．銀行貸款
目前，中國房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除以外的30個省(市)的調查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發(fā)商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發(fā)生波動，房地產企業(yè)的經營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2．房地產信托
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業(yè)務得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業(yè)務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現(xiàn)階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金總計115.?866億元，平均每個房地產信托募集1.?18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。
不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產企業(yè)的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質資產，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產企業(yè)多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4．海外房產基金
據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國相關法律法規(guī)的不完善，再加上國內一些房產企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》，《關十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。
5．債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來寬松很多。《試點辦法》施行之后，房地產證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國房地產融資渠道的對策和建議
1．建立多層次房地產融資體系
當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發(fā)育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。
2．加緊開發(fā)房地產金融投資產品
房地產融資渠道的多元化發(fā)展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業(yè)的金融產品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業(yè)投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。
3．完善房地產金融法律法規(guī)
第4篇：房地產論文范文
房地產廣告存在于所開發(fā)樓盤的四周、城市的鬧市區(qū)、居民的信箱、公交站臺、道路兩旁以及高速公路上，形式大多是張貼的廣告或者宣傳單頁，內容為圖形與相應的文案組合，圖形的內容有多為該樓盤的設計藍圖、實景圖或者是其他創(chuàng)意圖形，文案包含廣告語以及隨文等部分。
二、創(chuàng)意房地產廣告
消費者每天從一睜眼到晚上睡覺前一天所接觸到的各種類型的廣告可達上千，面對如此多的視覺刺激，對很多缺乏吸引的廣告會進行自然忽略。大多數(shù)廣告無法吸引到大眾眼球，也就沒有起到廣告宣傳的作用。其實并不是因為這些平面宣傳品設計的拙劣，是因為信息量巨大，如果不能第一眼就將消費者的注意力吸引過去，那么這些廣告就隨之沒有了意義。
（一）以創(chuàng)意的平面形式來吸引人的注意
近日，杭州城西某小區(qū)每戶居民的信箱里都收到了這么一封有著名校logo的“哈佛錄取通知書”！能收到這樣一封世界名校錄取通知書的可謂是鳳毛麟角，其家庭必定是欣喜若狂。一頭霧水的居民打開信件，才發(fā)現(xiàn)原來是城西某樓盤富有創(chuàng)意的促銷廣告。其實這便是這個廣告搞的一個營銷概念，該樓盤也有哈佛大學的元素，比如大門建筑會按照哈佛大學仿照，里面的雕塑也和哈佛的類似。該廣告把收信人稱之為“親愛的同學”，稱“請憑本通知書，攜帶有效證件前往新生報到處報到。”這樣的廣告形式能給人以極大的驚喜，而且新意十足，在收到這樣的廣告之后，人們肯定不會輕易就扔進垃圾箱，當人們閱讀這封“通知書”時，廣告的宣傳目的自然也就達到了。
（二）摒棄圖形以純文字形式來表現(xiàn)廣告內容
一般而言，房地產廣告是由平面文案以及創(chuàng)意圖形組成，但是現(xiàn)在也出現(xiàn)了很多富有創(chuàng)意的房地產平面廣告是由純文字構成，這里面的圖形就是文案，文案就是圖形，沒有隱晦的幽默、沒有絕美的樓盤圖片，直接以簡單直白甚至“粗暴”的語言文字來告知消費者自己的優(yōu)勢，有很多這樣的地產廣告所使用的廣告文案往往語不驚人死不休，這樣的廣告往往目的性更強，因為想要在商業(yè)類廣告投放的地點快速吸引受眾目光，甚至在非常短的時間內脫穎而出，要的往往不是隱晦與含蓄之美，而是快速抓地獲受眾的眼球，除了文案內容之外，在文案字體設計上選擇使用超大醒目的美術體，人們在接觸到這樣的廣告的時候，不由自主的會被碩大的文案與創(chuàng)意的文字所吸引，想不記住都難。例如某房地產廣告，簡單直接用醒目的大字提醒觀看者“這個廣告與您有關”，語氣似乎客氣中帶有一定的命令性，讓人不由自主去關注他，再如某廣告上直接寫著這樣一句話“再甜蜜的情侶，也渴望做片刻的光棍”以一句敘述性略帶幽默的語言提醒人們再甜蜜的兩個人也需要有屬于自己的獨立小空間，讓自己享受片刻獨自安靜的時光，突出自己樓盤的特點是36-60平米高層戶型，獨立空間隨心支配。
（三）以反常的創(chuàng)意圖形來吸引注意力
反常的圖形往往能夠吸引人們的注意力，某售樓廣告，廣告設計師使用了一個反常的圖形，一個大肚子的男士，配以文案：這次，真的搞大了，讓人忍俊不禁。在驚訝于這種反常圖形的同時也同時記住了該樓盤的特點，那就是戶型大。再如某廣告的目的是想推銷樓盤，但是整個廣告上都看不見任何樓盤的影子，只有詩人杜甫的搞笑形象占據(jù)主要位置，該廣告中杜甫穿越到了近代，穿著警服騎著摩托車忙著代言樓市。廣告語寫著“警察很忙，哈士奇變成大灰狼”畫面反常且非常幽默搞笑，不少見到此廣告的受眾表示“很有意思”，“挺有趣的”。“連杜甫都要買房了，這樓盤還真是招人喜歡啊。”
三、結語
第5篇：房地產論文范文
隨著房地產市場競爭日趨激烈，房地產企業(yè)提升自身營銷能力變得至關重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進行準確評價以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進行改善。為了準確的分析房地產企業(yè)的營銷能力，論文以一房地產企業(yè)為案例，在對房地產市場營銷的特點和影響因素分析的基礎上，嘗試建立完整的房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，并采用層次分析法確定指標的權重，綜合運用模糊綜合評價法對房地產企業(yè)營銷能力進行評價。論文的主要內容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國內外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產營銷能力評價的基本理論。主要對房地產市場營銷、房地產企業(yè)營銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評價法和德爾菲法的主要內容和實施步驟。第三章，房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的建立。主要闡述了評價指標體系設立的目的、原則、邏輯框架、構建方法等內容。第四章，西華房地產公司營銷狀況分析。通過實地調研、收集資料，對西華房地產公司的營銷狀況進行分析評價。第五章，房地產營銷能力模糊綜合評價法的實施過程。以西華房地產公司為案例，詳細介紹了模糊綜合評價法在房地產企業(yè)營銷能力評價中的應用過程。第六章，提升西華公司營銷能力的對策及建議。針對西華房地產公司市場營銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應的對策和建議。本論文提出了房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，為房地產企業(yè)定量評價營銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進企業(yè)經營效益，提高房地產企業(yè)決策和管理的水平。
關鍵詞：房地產企業(yè)；營銷能力；評價指標體系；模糊綜合評價法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目錄第一章導言
1.1選題背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國內外相關研究的動態(tài)綜合
1.3.1國外研究動態(tài)
1.3.2國內研究動態(tài)
1.3.3關于國內外研究的評述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要內容
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
第二章房地產企業(yè)營銷能力評價的基本理論
2.1房地產企業(yè)營銷相關概念界定
2.1.1房地產營銷
2.1.2房地產企業(yè)營銷能力
2.2房地產企業(yè)營銷能力綜合評價法介紹
2.2.1層次分析法
2.2.2模糊綜合評價法.
2.2.3德爾菲法.
第三章房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的建立
3.1評價指標體系構建的目的
3.2房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系設立的原則
3.3房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的邏輯框架
3.4指標構建的方法
3.5房地產企業(yè)營銷能力評價指標的設定
第四章西華房地產公司營銷狀況分析
4.1公司的基本概況
4.2項目概況
4.3公司營銷戰(zhàn)略分析
4.4項目的營銷環(huán)境分析
4.5項目的定位
4.5.1該項目的市場細分
4.5.2項目的定位
4.6項目的營銷策劃
4.6.1產品策略
4.6.2價格策略
4.6.3營銷推廣策略
4.7項目的營銷實施保障
4.8該公司營銷工作中存在的問題
第五章房地產營銷能力模糊綜合評價法的實施過程
5.1運用層次分析法確定各層次的權重
5.2建立房地產企業(yè)營銷能力評價集V
5.3構造模糊綜合判斷矩陣
5.4進行二級模糊綜合評判
5.5進行一級模糊綜合評判
5.6結論分析
5.7影響該企業(yè)營銷能力的主要因素分析
第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議
6.1選擇合適的營銷發(fā)展戰(zhàn)略
6.2提高營銷策劃的實施能力
6.3培養(yǎng)企業(yè)文化
6.4建立科學的營銷管理體系
6.5塑造優(yōu)秀的營銷組織團隊
后記
參考文獻
致謝
作者簡介
第一章導言
1.1選題背景
房地產行業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè)，在現(xiàn)代社會經濟生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實行強有力的宏觀調控政策，對房地產市場進行規(guī)范和整頓，以控制房價的快速增長和房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產企業(yè)之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產企業(yè)更是進入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產企業(yè)提升自身營銷能力變得至關重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進行準確評價，以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進行改善。營銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個重要分支,有理論和實證兩個研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場定位、營銷網絡建設、促銷宣傳、營銷隊伍建設、改進和加強市場服務等方面對企業(yè)營銷能力進行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營銷流程各個階段的基礎上,建立分析模型和指標體系,并運用數(shù)學、統(tǒng)計學等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價的研究尚處于探索階段，一些學者已經嘗試著將一些定量分析的方法應用到營銷能力評價中，但關于房地產營銷能力評價的理論指導仍存在空白，導致實踐中房地產企業(yè)在評價營銷能力時缺乏科學的理論指導。在實踐中，房地產營銷市場已進入全程營銷階段，大多數(shù)房地產企業(yè)尚不能從定量分析的角度來科學的衡量企業(yè)的營銷能力，僅僅依靠財務指標片面地判斷企業(yè)的營銷能力，不能及時發(fā)現(xiàn)營銷各個環(huán)節(jié)存在的問題，從而進行改進。當前，我國的房地產市場從總體趨勢和國家的政策導向來看，已經進入科學正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學的決策引領和指導。鑒于此，本文結合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產公司為案例詳細說明了多層次模糊綜合評價法在評價房地產企業(yè)營銷能力中的具體應用。
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
本文在分析房地產營銷能力各評價指標要素的基礎上，結合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價法，并以一定的案例為依托，設計評價房地產營銷能力的模糊綜合評價模型，為房地產企業(yè)科學的評價企業(yè)營銷能力提供相應的指標體系和模型參考。
1.2.2研究的意義
(1)嘗試建立完整的房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，將模糊綜合評價法引入到房地產企業(yè)營銷能力評價中，填補目前房地產企業(yè)營銷能力評價的理論空白。
(2)房地產企業(yè)營銷能力評價是在房地產全程營銷實施完成的基礎上進行的，對企業(yè)開展營銷的戰(zhàn)略、實施策略和營銷保障等情況進行全面而又系統(tǒng)的分析與評價，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進企業(yè)經營效益，提高房地產企業(yè)決策和管理的水平。
(3)在評價過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問題，通過科學分析，提出解決方案，對以后開展營銷工作將起到調整、改進的作用，增強房地產企業(yè)綜合競爭實力。
1.3國內外相關研究的動態(tài)綜合
1.3.1國外研究動態(tài)
國外對企業(yè)營銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競爭力、組織競爭力、組織能力或企業(yè)動態(tài)能力等。20世紀80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨特競爭能力與戰(zhàn)略產業(yè)和績效的關系。到20世紀80年代后期,以波特為代表的競爭戰(zhàn)略理論風靡一時。波特認為，產業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進入，替代品的威脅，買方的討價還價能力，賣方的討價還價能力，以及相同行業(yè)競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價值鏈，提示了企業(yè)為增強競爭力，獲取長期競爭優(yōu)勢的關鍵因素。在此基礎上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業(yè)競爭力重要的構成要素之一，慢慢地就引起了一些學者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競爭力的基本構成入手，對營銷競爭力的構成進行垂直細分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認為企業(yè)自身競爭力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個人運用自己的專業(yè)知識去解決[2]。
1.3.2國內研究動態(tài)
由于在過去一段時期內，我國企業(yè)處于粗放型增長過程中，企業(yè)營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關于市場營銷的研究才有所發(fā)展。國內對營銷能力評價的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎上逐漸發(fā)展起來。早期“職能式”營銷理論強調的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強調的是企業(yè)的短期營銷能力,無法適應復雜多變的營銷環(huán)境。進入21世紀，越來越多的學者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎上詳細的提出了營銷能力的概念和內涵。之后，很多學者投入到企業(yè)營銷能力的評價中，企業(yè)營銷能力評價逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營銷能力綜合評價》中將企業(yè)營銷能力評價指標體系包括產品市場競爭力，銷售活動能力，新產品研究開發(fā)能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營銷能力評價指標體系的研究》中將營銷能力評價指標體系設為銷售業(yè)績指標，營銷基礎要素指標，營銷決策能力指標，營銷執(zhí)行能力指標；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場營銷能力評價指標研究》中將營銷能力評價指標體系的設定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰(zhàn)略、營銷決策、營銷執(zhí)行、營銷業(yè)績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業(yè)營銷能力模糊綜合評判中》將企業(yè)營銷能力評價指標體系設定為營銷理念、營銷組織、營銷業(yè)績三方面[5]；寧振宇在《淺析我國企業(yè)營銷能力現(xiàn)狀及衡量指標》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標設定為市場預測、銷售渠道、售后服務、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場營銷能力評價指標體系的研究》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標體系設定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰(zhàn)略、營銷策略、創(chuàng)新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價法運用到企業(yè)營銷能力評價中，為定量研究企業(yè)的營銷能力提供了科學的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運用到企業(yè)營銷能力評價中[6]。陳成程最早將營銷能力評價的方法運用到房地產企業(yè)中，并結合房地產營銷所固有的特性建立了房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，為進行房地產企業(yè)營銷能力評價提供了理論支持[7]。當前國內很多關于營銷能力的研究文獻仍然把營銷能力簡單地等同于產品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質量、成本、技術、推銷和網絡等能力，而沒有將營銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒有探求到營銷能力真正的持續(xù)內涵和其內在要素結構以及各要素的作用機理,很難真正引導企業(yè)的營銷實踐工作長遠的發(fā)展[8]。
1.3.3關于國內外研究的評述
綜上所述，國外對企業(yè)營銷能力評價的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學者研究的基礎上，與我國的實踐結合。目前對企業(yè)營銷能力的評價研究正由定性研究向定量研究過渡，國內對企業(yè)營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學者在理論上提出了企業(yè)營銷能力評價的指標體系，設立了評價模型，但對于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文從介紹房地產企業(yè)營銷能力的基本概念和相關理論入手，結合房地產全程營銷的特性和房地產企業(yè)自身的特點，建立房地產營銷能力評價指標體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價法，設立評價模型，定量分析房地產企業(yè)營銷能力。
1.4.2研究方法
本論文在形成過程中，在大量查閱國內外文獻和調研的基礎上，結合理論與實踐經驗，進行定性與定量相結合的分析方法。
（1）理論和實證相結合的方法本文在闡述房地產營銷能力評價指標體系建立的基礎上，以西安一房地產公司為案例，從實證的角度闡述房地產營銷能力模糊綜合評價法的具體應用。
（2）定性和定量相結合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價法建立模型，以進行房地產企業(yè)營銷能力的定量評價分析。在定性分析方面，除了使用標號段落以外，對于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內容，使用了表格的形式以顯示其內在關系。
（3）比較分析法本文通過對評價結果與設立的房地產企業(yè)營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產企業(yè)的營銷能力等級。
1.5研究的主要內容
（1）闡述房地產企業(yè)營銷能力的概念和內涵以及層次分析法、模糊綜合評價法、德爾菲法的具體內容和實施步驟。
（2）闡述房地產全程營銷中評價指標體系建立的原則、邏輯框架、指標體系確定的方法和確定評價指標體系的具體內容以及衡量因素。
（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產營銷能力評價指標的權重，并建立多層次模糊綜合評價模型對選定公司的營銷能力進行評價。
（4）根據(jù)營銷能力評價的結果，分析該企業(yè)營銷能力中存在的問題，并提出提高企業(yè)營銷能力的具體措施。
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
第6篇：房地產論文范文
1．資產證券化融資的基本概念
國內外專家學者對于資產證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化資產必須能夠從原始持有人的總資產池中剝離出來，通過一些運作安排實現(xiàn)證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認為資產證券化融資是指具有某種未來可預見的資產或者資產組合匯集起來．通過結構性重組實現(xiàn)與原權益人的風險隔離，再輔以獨特的信用增級和信用評級，發(fā)行基于資產價值和未來收益的資產支持證券進行融資從信用關系的角度分析，資產證券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業(yè)的資產證券化融資屬于“二級證券化”的范疇。
2．資產證券化融資的運作模式
資產證券化融資的運作模式核心在于證券化資產的真實轉移、風險隔離和信用增級的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個運行主體：融資發(fā)起機構、特殊目的載體、資產管理機構、資產托管機構、信用評級機構、信用增級機構、證券承銷機構等。
3．資產證券化融資的核心內容
一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是通過證券化的“真實轉移”來實現(xiàn)的。信用級別是專業(yè)信用評級機構通過一整套簡單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。
4．資產證券化的價值分析
(1)從融資者的角度，其價值實現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：增強資產流動性，降低融資成本；分離信用風險，拓寬融資渠道；改善負債結構，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。
f2)從投資者的角度．是價值實現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動性：具有較低的投資風險：突破投資限制，拓寬投資渠道。
二、房地產資產證券化在我國發(fā)展的可行性分析
我國改革開放2O多年來．房地產的迅速崛起與證券市場的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產資產證券化成為可能。
（一)實施房地產證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟
1．宏觀經濟需要房地產有效投資和有效需求進行拉動。房地產作為國民經濟新的積極增長點，發(fā)展資產證券化的融資模式有利于促進房地產市場和房地產業(yè)的發(fā)展：我們在上海、深圳、北京等發(fā)達城市進行資產證券化領域的初步嘗試，并取得了一定成效。
2．土地產權和房地產權改革為房地產資產證券化提供了前提條件。產權明晰是房地產證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產權益的分割提供了條件，為推廣房地產資產證券化做l『積極的準備。
3．快速發(fā)展的房地產市場和金融市場是經濟基礎。從整個國家的宏觀經濟基礎看，我國的金融體制改革不斷深化，經濟運行狀況良好，發(fā)展勢頭強勁。
4．國家針對房地產金融領域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進金融市場健康發(fā)展的房地產金融政策，繁榮的房地產市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產資產證券化提供了經濟基礎。
(二)初步具備實施房地產證券化的微觀基礎
1．房地產市場存在巨大的資金缺口。只有推行房地產證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好的解決房地產開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款，住房消費的直接融資勢在必行．推行房地產證券化成為一種必然
2．住房抵押貸款證券化業(yè)務基本成熟。我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模
3．龐大的房地產證券化投資需求群體
4．日趨規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發(fā)展不僅為房地產證券化提供了市場規(guī)模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產融資形式有多樣化的選擇。
(三)政府的推動作用
證券化是一種市場行為．但也離不開政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進方面上。綜上所述，房地產資產證券化在我國雖不具備大規(guī)模推進的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發(fā)展是非常必要的。
三、房地產資產證券化融資模式的分析
(一)國外房地產資產證券化融資平臺的基本模式
在國外，已逐漸形成了兩種房地產資產證券化的融資模式；分別是以股份制項目公司為平臺的公司型模式和以第三方信托機構為平臺的信托型模式。不同平臺開展的資產證券化融資有不同的核心運作，不同平臺也會有不同的優(yōu)勢。房地產企業(yè)設立股份制項目公司是為了使后者成為項目資產的載體并充當特殊目的機構開展資產證券化融資，是國外房地產資產證券化融資普遍采用融資平臺，適用于大型或者特大型的長期房地產項目融資。從制度功能上講，信托具有的財產隔離機制能夠很方便實現(xiàn)資產證券化融資要求的風險隔離，因此它在國外房地產資產證券化融資實踐中使用得很普遍。
(二)對我國實行房地產資產證券化的難點分析
1．體制的制約
我國現(xiàn)行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革．專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項目業(yè)主負責制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標的真正實現(xiàn)還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國房地產證券化進程。
2．資本市場的制約
（1)現(xiàn)階段．國證券市場雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級階段，市場容量和市場規(guī)模十分有限：
(2)目前我國證券市場很不規(guī)范，難以識別證券的優(yōu)劣；
f3)房地產證券流通市場要承受證券市場和房地產市場的雙重風險：
f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權威性的評級機構；
(5)缺乏專門的政府擔保機構和保險公司和推行房地產證券化所需的專門人才：
3．房地產法律及其監(jiān)督的滯后性
我國現(xiàn)行《證券化》的相關條款中，缺乏對資產證券化在房地產融資業(yè)務應用的規(guī)定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風險隔離機制的相關法律有《破產法》和《信托法》，但因為在國內出現(xiàn)的時間還不長．實施過程中難免存在種種困難。4．信用制約
現(xiàn)階段．我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對信貸業(yè)務的前的貸前調查和對貸款風險的評價顯的困難重重。
5．房地產金融市場一級市場欠發(fā)達
我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展．尤其是國有四大銀行在金融市場的壟斷地位，決定了我國房地產金融市場以非專業(yè)性房地產金融機構的商業(yè)銀行為主體。
四、國外房地產資產證券化融資模式對我國的啟示
（一）國外房地產資產證券化的融資模式對我國房地產證券化的啟不
1．創(chuàng)造良好的房地產汪券化的制度環(huán)境
繼續(xù)深化房地產制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運作，加快制定和健全相關法律法規(guī)，為我國房地產證券化創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境．實現(xiàn)房地產權的獨立化、法律化和人格化
2．建立房地產金融體系特剮是抵押貸款及其擔保體系，培育多元化的投資主體
建贏專門的政府擔保機構；積極開展各種信托業(yè)務；成立由國家控股或政府擔保的抵押證券公司，收購各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎發(fā)行抵押貸款證券。
3．創(chuàng)造適宜的房地產資產證券化需要的環(huán)境
加快商業(yè)銀行的轉制步伐；組建全國性的住房銀行；完善一級市場的風險控制機制：規(guī)范發(fā)展我國的資產評估業(yè)和資信評級業(yè)。
4．構建房地產信托投資資金
借鑒美國模式，由金融機構組織發(fā)起，具體資產管理由專業(yè)的投資顧問操作。
（二）我國房地產資產證券化融資模式的選擇
不同的房地產證券化模式，其運行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國家或地區(qū)。這種不同會更加明顯。在我國還是半空白的情況下運作．可以嘗試從以下幾個方面來探索房地產資產證券化的道路：
1．確定證券化資產，組成資產池。原始權益人在分析自身融資需求的基礎上，確定需要證券化的資產，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產分類匯集形成一個資產池。基礎的資產的選擇直接關系到以后證券化的成功與否。
2．資產轉移：這是證券化過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，在典型的資產證券化模式中，會通過一個專門的中介機構，也稱特殊目的機構(SPV)，通過對原始資產的“真實轉移”，實現(xiàn)基礎資產和原始權益人之間風險隔離和破產隔離。
3．信用增級和信用評級；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對資產支持證券進行信用增級，以提高所發(fā)行的證券的信用級別。
4．發(fā)行證券及支付價款；專門機構將經過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發(fā)行成功，專門機構就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價格支付給原始的權益人。
5．資產的管理與證券的清償；資產池的管理必須由專業(yè)的服務商來進行，這個服務商可以外請，也可以由原始權益人來擔任，因為原始權益人已經比較熟悉基礎資產的情況，一般也具備管理基礎資產的專門技術和充足人力。至此，整個資產證券化過程告結束。
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第7篇：房地產論文范文
[論文摘要]新經濟時代的到來，使我國的支柱產業(yè)——房地產業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。我國的房地產業(yè)向何處去，備受世人的關注。文章從房地產經濟對我國經濟的拉動作用，房地產經濟中存在著非理，新經濟時代我國房地產經濟發(fā)展的未來走向等方面進行分析和思考，以期對我國房地產經濟的健康發(fā)展有些許的借鑒意義。
新經濟不同于傳統(tǒng)經濟，它呈現(xiàn)出很多特征。首先，新經濟的社會網絡化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷。其次，在新經濟時代，人們的生活習慣開始改變，如電子商務的發(fā)展，使得人們逛商場購物的習慣將會逐漸改變。再次，新經濟時代的資本運作、資金流動趨向數(shù)字化、虛擬化、迅速化。
傳統(tǒng)房地產行業(yè)的特點是：生產周期長、資金投入大。傳統(tǒng)的房地產業(yè)，在項目開發(fā)前往往需預測一年后甚至若干年后的市場，并且一旦資金投入，就必須頂著各種風險，繼續(xù)投入下去，其中，成本的風險，往往難以約束。因為無法確定現(xiàn)在的產品是否符合一年后市場的要求，所以面對一年后的市場風險，更是形同于賭博。在其漫長的開發(fā)過程中一旦社會公眾形象出現(xiàn)問題，項目就可能陷于危機。
新經濟時代的核心是產業(yè)信息化、信息產業(yè)化。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網絡來進行時，勢必對我國的房地產經濟產生巨大的沖擊。我國的房地產經濟向何處去，怎樣才能步入一個健康、正規(guī)的軌道?有必要進行理性的分析和思考。為此，筆者從以下三個方面提出自己的看法。
一、房地產經濟對我國經濟的拉動作用
近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調控不力論；三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究和分析中，必須要清醒地認識到房地產業(yè)在近十年國民經濟發(fā)展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業(yè)在促進經濟特別是地方經濟發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發(fā)展過程中存在的問題是前進中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經濟社會發(fā)展中，房地產業(yè)仍然是我國基礎性、支柱性產業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：
(一)房地產業(yè)發(fā)展需要國民經濟中許多部門和行業(yè)提供物質資料。
發(fā)展房地產業(yè)需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業(yè)的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算，在我國當前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關產業(yè)70—220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加10個百分點，可望帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出，房地產業(yè)對推動國民經濟發(fā)展的重要作用。
(二)房地產業(yè)提供的產品，為國民經濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。
(三)住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方方面面
房地產的消費特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展自然會帶動經濟快速向前發(fā)展。
二、房地產經濟中存在著非理性的行為
我國地產市場中存在著的非理，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理具體表現(xiàn)為：
(一)以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場化進程．
在市場經濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引風”是違背市場經濟規(guī)律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產者(企業(yè))和消費者(家庭)的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)，從而促進國民經濟向前發(fā)展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”，其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發(fā)，基本建設的投資效益大大下降。
(二)片面追求高層次產業(yè)結構，產業(yè)結構調整脫離市場化導向
在市場經濟中，產業(yè)結構的變動是平均利潤規(guī)律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現(xiàn)其一定經濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產業(yè)結構，發(fā)揮城市集聚經濟的功能。現(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業(yè)。我國是一個發(fā)展中國家，正處于社會的轉型時期，產業(yè)結構的調整應該是一個循序漸進的過程。所以在以后相當長的時間內，產業(yè)結構的特點是：第一產業(yè)仍是基礎，第二產業(yè)還將占主要比例，然后慢慢地由以第一、二產業(yè)為主的結構向以第三產業(yè)為主的結構過渡，由中低技術產業(yè)、中低消費結構向高新產業(yè)、高消費結構過渡，需要經過多次產業(yè)結構調整才能實現(xiàn)，何況各地經濟發(fā)展很不平衡。另外，各種城市集聚經濟的功能是不同的，有工業(yè)帶動型城市、經貿匯聚型城市、港通樞紐型城市、消費服務型城市、文化風光旅游型城市，還有各種因素的相互交叉滲透，這就對產業(yè)結構、就業(yè)結構、消費結構、交通實施、建筑風格、環(huán)境保護、文化教育等提出了不同的要求。
(三)地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價
土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響。現(xiàn)在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù)。可是，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費，這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經濟發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經濟增長并不利，是一種非理。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應市場經濟發(fā)展的要求。
(四)政府對自由市場的干預，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱在地產經濟中，由于政治體制、權力結構、經營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現(xiàn)象。現(xiàn)在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有i：第一，“地方保護主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造福”，或利用國家在吸引外資投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地。第二，“經濟集團”的尋租。通過優(yōu)先占有土地使用權獲得額外收益，以“增強企業(yè)活力”，其實它們的活力相當程度上來自本該屬于全民所有的地產收益，其中以形形的房地產開發(fā)公司為最。另外一些“三資”企業(yè)、國有、集體企業(yè)以及機關事業(yè)性單位也在積極“尋租”。第三，“個人”尋租。主要是國家機關、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務之便，庇護親屬、裙帶關系、分配偏愛，給予特定戶優(yōu)惠合同和價格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。盡管這種“尋租者”的目的、性質和程度不同，但最終都是有資源流失，地產市場機制被扭曲，分配不公，將成為腐敗重要滋生地。
三、房地產經濟發(fā)展的未來應然走向
城市房地產業(yè)的健康發(fā)展對國民經濟的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理，用科學發(fā)展觀引領房地產業(yè)的發(fā)展是我國房地產經濟發(fā)展的未來應然走向，下面主要談四點。
(一)合理規(guī)劃建設用地，搞好“城市經營”
很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發(fā)展觀。房地產開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發(fā)，以科學發(fā)展觀看待城市建設。
(二)強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化
綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發(fā)是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發(fā)展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業(yè)進入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產品，市場將逐漸走向成熟化。
(三)加強政府宏觀調控，地價將趨于合理水平
如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業(yè)，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因為，房地產業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業(yè)深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰。自然將會給關聯(lián)產業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的經驗教訓。
第8篇：房地產論文范文
關鍵詞房地產廣告區(qū)域性注意力消費
房地產作為一種特殊的商品兼具了解決人們基本居住要求的實用功能和金融投資產品的保值與增值的特點,加上中國人對置地購房獨有的情節(jié),是否擁有房產是社會衡量一個人是否成功的重要指標。在眾多因素的催生下,房地產市場欣欣向榮、異常活躍,同時,這一市場的逐漸成熟帶來了競爭的加劇。“廣告是推動和表現(xiàn)這場消費革命最重要的文化力量之一”,而把這種競爭反映得最充分的就是房地產市場的廣告競爭。房地產商是媒介的重要資金來源,各種各樣的房地產廣告充滿了大大小小的媒體,據(jù)統(tǒng)計,有50%以上的廣告投入來自房地產行業(yè)。在這種由巨大的廣告投入蓄積成的廣告信息的大海之中,如何才能清晰明確表達自己的訴求,如何才能讓消費者發(fā)現(xiàn)你的廣告,并產生興趣,在“注意力經濟”時代,怎樣把“注意力”轉換為“經濟”,是我們關注的問題。
“廣告根本的源作用就是形成注意力”,有人總結房地產廣告的發(fā)展時指出:“房地產廣告運動越來越注意從綜合、細微和軟性的差異入手,實現(xiàn)更加有效的市場區(qū)隔,廣告作品越來越注重創(chuàng)意的巧妙性、文化意味和分眾化”。這表明在對“注意力”精耕細作的同時,大多數(shù)的廣告在創(chuàng)作表達上又有了趨同性,當大家都在同一個管道中爭取注意時,也可能讓注意力喪失。
在此我們不得不重新回到一些簡單的議題上來思考如何找回“注意力”,回到廣告效果的研究。對房地產這種特殊的商品從營銷學和文化學的特點重新認識,只有找到內在的規(guī)律才能有方向的突破和創(chuàng)新。
當人們在消費房屋時,這種消費行為并不簡單,從最初只是解決“居者有其屋”的簡單生存行為到現(xiàn)在是選擇一種生活方式和文化價值觀念的復雜混合體。并且,房屋具有保值或升值特點。又被人們當作“準金融產品”來投資理財。這些諸多因素的交合影響消費者的決策,而絕不會只聽廣告的一面之辭沖動購買,他們會對多個方面的信息反復比較綜合分析,并帶動親戚朋友參與決策,這會是一個比較長的過程。
初期的房地產客戶主要是針對一些急于改善居住條件。或顯示其身份地位的人,這個階段的消費者關心的是房子的大小和位置,他們對房屋的要求也就停留在“住哪里”和“住什么”的要求上,而不是“怎么住”的問題上,當人們對居住的認識不斷加深。人們的文化意識,知識水平不斷提高以及外來居住概念的進入,人們對房屋的要求開始豐富起來。由對房屋的檔次、品質的要求增加到休閑環(huán)境,文化品味的追求。人們對一個樓盤的價值評估更多元更理智,有調查表明,購房者購房時依據(jù)關注內容和程度排序分別是地段、景觀、戶型結構、升值潛力、周邊配套、環(huán)境交通、物管。因此,在樓盤的規(guī)劃設計、廣告宣傳中,以上的利益點必不可少,并且需要豐富的信息和數(shù)據(jù)資料做支撐。
我們知道,房產和地產是兩個不同的概念,房產是地產之上的建筑物,這就決定了房產與地產在形態(tài)上的歸屬性,帶有明顯的地域文化特征。建筑的風格造型帶有各自不同區(qū)域、不同民族的特色,與各自不同的風土民情、地理環(huán)境形成不同的居住方式,經過千百年的歷史文化熏陶,形成獨具個性的本土建筑文化。不管是外來的開發(fā)商還是本土的開發(fā)商在做規(guī)劃之前一定會融入本土文化,以親近本地的購房者。
房產的廣告不像普通商品。房產的“不動產”特征決定了消費者是受區(qū)域活動限制的,廣告的策略當然也針對區(qū)域市場,帶有鮮明的地域色彩,從當?shù)氐臍v史文化背景出發(fā)挖掘和提升項目的價值。在傳播上也是主要針對當?shù)厥袌鲞M行傳播。所以地產廣告的媒體選擇都以地方性的媒體為主,特別是戶外媒體的運用最廣泛。
建筑包含了比其它任何商業(yè)產品都更多的文化內涵,許多廣告都會在文化和歷史上尋找淵源,與建筑發(fā)生關聯(lián),藝術審美的解決居住問題是當今藝術化生存的重要表現(xiàn)。它滿足了人們對房屋作為“物”以外的人生觀、價值觀、品位、地位等一切精神附加。當人們以消費者的身份對建筑進行關照時,不管房地產廣告營造了怎樣的詩意生活、尊貴顯赫、異國情調,在最終付款時還是更看重它的“物”的價值構成。也就是地段、環(huán)境、戶型、升值潛力等等。“一個人掌握相關決策信息越多,他(她)作出決策的時間就相對越短”。對于房產的高關注度。廣告中必須是盡可能多的傳達信息量,將項目的情況介紹得盡可能清晰。因此在媒介選擇上,平面媒體中的是樓書和報紙廣告是主要的媒體形式,它們不僅能包含相當大的信息,而且還具備可被收藏、查閱方便、易于研究和反復比較、重復傳播等特點。
廣告是以產品為基礎的,人們在接受廣告或購買的時候大多能接觸到產品,房產的銷售和普通的商品銷售卻不一樣,我國的房地產實行的是預售房制度。也就是廣告推廣階段人們看到的是效果圖而不是成品房。引導消費者購買的是廣告公司的創(chuàng)意人員,而不是建筑設計師。廣告文案為建筑融入文化觀念,消費分析,為建筑的環(huán)境、戶型等賦予更多的審美想象,為建筑增加思想和概念,這一過程慣稱為“造夢”或者叫“情景營銷”。“造夢”是房屋實現(xiàn)快速銷售的重要辦法,是多數(shù)開發(fā)商和廣告公司慣用的手法,一方面調動購房者的欲望,另外,也想通過這種造夢行動提升房產價值。絕大多數(shù)房地產都是項目性的開發(fā),開發(fā)時間短,項目延續(xù)性差,并且購房者重復消費的可能性也較少,品牌忠誠度差,所以開發(fā)商一般也不太重視公司企業(yè)文化和樹立長久的品牌戰(zhàn)略,廣告投放會與銷售直接掛鉤。
房產的開發(fā)和銷售幾乎同時進行,一般要求項目完工前銷售就要結束,時間性強、銷售周期短,往往房地產商更注重廣告短期的傳播效果和對銷售促進的影響,因此開發(fā)商更希望通過給產品提供更高的審美包裝,兜售概念制成的“虛擬成品”創(chuàng)造“擬象”的現(xiàn)實,實現(xiàn)快速銷售。
房地產廣告無法脫離社會的文化和生活,是歷史文化、經濟發(fā)展、消費觀念的典型表現(xiàn)之一。但廣告首先是產品實現(xiàn)銷售的重要力量。其次它才是豐富社會文化。所以我們除了談廣告的文化現(xiàn)象外還要回到廣告的原始動機上,廣告如何吸引人們的眼球,產生興趣,并促進銷售。
房地產廣告絕大多數(shù)的表現(xiàn)形式主要是訴諸視覺刺激。廣告的審美不同于藝術品的“純粹審美”,它有一套完全不同的價值體系和判斷標準——吸引更多的人注意,引起興趣、調動欲望,形成差異等等。這種“功利審美”并不在乎“平衡”、“節(jié)奏”這些抽象的美學原則。大衛(wèi)·奧格威認為這些形式并不能促銷。
中國社會進入消費時代,從房地產廣告用西方文化彰顯身份和檔次到中國傳統(tǒng)思想的回歸與崛起及崇尚自由的生態(tài)居住。在整個的廣告歷程里展現(xiàn)的是廣告語匯的變化及流行的趨勢。從泛濫著“歐陸風情”“歐美情調”到隨處可見“傳世典藏”“傳世臻品”感覺是大一統(tǒng)的精致與繁華,大多的畫面都充滿唯美的詩意。以達到“純粹審美”要求而缺乏亮點和讓人耳目一新的廣告創(chuàng)意。當我們翻開報紙,無不被很多美輪美奐的圖片所吸引。但當關上報紙。除了記得那些華麗的辭藻和畫面外,對其它的信息一無所知,樓盤的訴求點、地段、案名等重要的信息元素被唯美的畫面淹沒了。
一般一個房地產項目從開發(fā)到結束也就一年左右的時間,銷售期也就兩三個月,要讓消費者在兩三個月的時間從認識到產生興趣必須要訴求明確,減少干擾,廣告表現(xiàn)簡單有效。但在談訴求時往往很多人都忽略了廣告引導消費的步驟。“認知(awareness)一了解(comprehension)一確信(conviction)一行動(action)”這一過程中,首先是項目名稱的認知,然后是地段、賣點等,太多廣告強調意境,對高關注的信息卻只字不提。比如:把項目的logo名稱放在最邊上不起眼的位置,如同中國畫的題詞落款,一些定位與訴求也含混不清。
“廣告是對商品的一個再加工過程”,它是“包裝了情感的最的欲望”。它的傳達被認為需要“借助一定的符號來實現(xiàn),找到了理想的核心符號廣告就成功了一半”,這種符號最好是有人們熟悉的“舊元素”,于是“舊元素新組合”成了廣告創(chuàng)意的不二法則,90%的廣告用到了這一實踐。這種方法可以把毫無關聯(lián)的事物聯(lián)系起來,試圖建立“存在物和客體之間的神秘互滲”。當這種方式被廣泛用于廣告領域時,由此實際產生的廣告效果也在逐漸降低。
當新的方式和習慣對舊次序的否定、更新以確立新的標準,然而一定的時期、一定的作用下又會逐漸回到舊的規(guī)范上去,廣告的這一“歷史反撥”現(xiàn)象,不停地調整著廣告的審美變化、風格趨勢。當帶有各種邏輯關聯(lián)寓意豐富的廣告形式大行其道時,原始而粗獷的叫賣式的廣告又煥發(fā)了生機。
當今房地產廣告更強調簡單的原則,這種原則也是滿足了房產廣告的媒體投放的要求,房產的媒體策略多以戶外媒體和報紙為主。特別是戶外的路牌、站牌、公交車身廣告等。戶外的人群處于活動狀態(tài),停留在廣告上的時間只有5-10秒,廣告一定要做得“簡單、直接、快速、有效”。用最短的時間抓住受眾,并傳遞明確的訴求,要讓受眾知道你的項目叫什么,是什么,做什么,并依此能保持記憶。廣告中的訴求的內容太多,容易形成混亂的記憶,并且記憶度會下降。
房地產廣告的訴求點一定要精準,特別是在戶外媒體的表現(xiàn)上,雖然消費者關心的利益點較多,但戶外媒體解決的是知曉度的問題,不要什么都想說,從有效性的角度來講一定要舍得“瘦身”,所謂“少就是多”的原則即是這個道理。
“廣告在創(chuàng)造一個烏托邦世界”,房地產廣告更是為人們制造一個想象中的烏托邦,把“世界的理想化的意象”推到了極致,廣告的創(chuàng)作人員把最漂亮的語言詞匯無不用至其極,歪曲和虛構充實著說服力,這是時下的一種潮流,因為人們對這些流光溢彩的營銷說辭充滿了審美期待。在這些文字語境中分享哲學化的人生境界。廣告文案人員適應這個潮流在進行文字比拼時,忘掉了這種絢美后面的隱患,當受眾帶著審美的心情看廣告時,“絢美”卻成了不切實際的華而不實,我們把這稱之為過渡宣傳,廣告言說的遠遠超出了樓盤的品質對銷售是無益的。從調查的結果來看,消費者對房產廣告的信任度不斷降低,廣告對購買決定的影響只占到了7%。
第9篇：房地產論文范文
針對房地產銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產商品的供應方--房地產企業(yè)應該從樓盤前期策劃、綜合質量和服務等方面做好銷售工作。
一、充足的前期策劃與市場調查。在金融危機和國家宏觀調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產企業(yè)開發(fā)的產品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時有些企業(yè)則一直保持較好的營銷態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的市場信息導致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準和市場定位不當。實踐已充分證明，房地產市場調查對幫助房地產企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。通過市場調查，企業(yè)可以比較準確地掌握市場供求狀況，據(jù)此制定出銷售計劃；有助于房地產企業(yè)實施正確的價格策略，依據(jù)消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的市場價格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調查需要做得更充分、更科學，通過調查全面把握社會經濟與發(fā)展形勢、房地產市場發(fā)展態(tài)勢，了解房地產政策法規(guī)和政府有關措施，并對項目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調查了解，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。
二、創(chuàng)造值得信賴的地產品牌。在當前市場形勢下，地產品牌對于房地產企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產品品質、服務品質、企業(yè)文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產品的一種企業(yè)商譽。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數(shù)地產品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產服務品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統(tǒng)地從購房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對短缺的時代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價值。當?shù)禺a投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價值。只有把居住看作是生活的前提下，既生活價值，開發(fā)商只有真正關注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產品牌，開發(fā)商應向廣大業(yè)主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗，主動接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會讓消費者對企業(yè)品牌產生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過程。
