物業(yè)公司合同精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)公司合同范文

地址：

法定代表人：

乙方：____（以下稱“乙方”）

身份證號(hào)碼：

家庭現(xiàn)住址：_______

戶籍地址：________

聯(lián)系方式：________（固定電話）_______（移動(dòng)電話）

緊急聯(lián)系人：______聯(lián)系電話：_______

基于甲乙雙方現(xiàn)建立合法的勞動(dòng)關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》及有關(guān)的法律、法規(guī)和企業(yè)依法制定的規(guī)章制度，遵循自愿、平等、協(xié)商一致的原則，一致同意訂立本勞動(dòng)合同（以下簡(jiǎn)稱本合同），作為雙方履約依據(jù)，以資共同遵守。

第一章 合同的類(lèi)型與期限

第一條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同期限按照以下第 項(xiàng)執(zhí)行：

（1）固定期限勞動(dòng)合同：即合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

（2）本合同為以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同。本合同于 年 月 日生效，于_____工作完成時(shí)終止。

（3）無(wú)固定期限，自____年___月__日起至法律法規(guī)規(guī)定的終止情形出現(xiàn)時(shí)即行終止。

甲乙雙方同意試用期自____年___月__日起至____年___月__日止，共__個(gè)月，試用期工資為：___.

第二條 錄用條件為：

1.學(xué)歷文化：______.

2.身體狀況：______.

3.工作技能：______.

4.團(tuán)隊(duì)精神：______.

5.其他：______.

第二章 工作內(nèi)容與工作地點(diǎn)

第三條 乙方同意并服從甲方的工作安排 ，從事___工作，該崗位工作任務(wù)與職責(zé)如下：

該崗位的績(jī)效考核辦法為：

第四條 甲方因工作需要，依據(jù)乙方的專業(yè)、特長(zhǎng)、工作能力和表現(xiàn)，需調(diào)整乙方工作崗位及其工作報(bào)酬的，原則上應(yīng)協(xié)商一致，但以下情況除外：

a.甲方因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要，產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及組織機(jī)構(gòu)設(shè)置等情況發(fā)生變化需調(diào)動(dòng)乙方工作崗位時(shí)，乙方應(yīng)予接受；

b.甲方確因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要，可以臨時(shí)安排乙方從事其他崗位工作，工作期限由雙方協(xié)商確定；

c.乙方因技能、身體等因素達(dá)不到生產(chǎn)服務(wù)、工作質(zhì)量、產(chǎn)量等指標(biāo)，不能勝任工作的。

第五條 乙方應(yīng)認(rèn)真履行甲方制定的崗位職責(zé)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成其本職工作；未經(jīng)甲方允許，乙方不得在其他單位兼職。

第六條 乙方的工作地點(diǎn)為_(kāi)____，甲方因工作需要，有權(quán)臨時(shí)調(diào)動(dòng)乙方的工作崗位（3個(gè)月內(nèi)），乙方應(yīng)當(dāng)服從。如甲方需調(diào)整乙方的工作崗位或者派乙方到外單位工作（3個(gè)月以上），雙方應(yīng)協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議書(shū)加以確認(rèn)，該協(xié)議書(shū)將作為本合同的附件。

第三章 工作時(shí)間與休息時(shí)間

第七條甲乙雙方同意乙方崗位按照下列方式確定乙方的工時(shí)制度：

第八條甲方延長(zhǎng)乙方工作時(shí)間的，應(yīng)依法安排乙方同等時(shí)間補(bǔ)休或支付加班加點(diǎn)工資。甲方安排乙方延長(zhǎng)工作時(shí)間不能安排補(bǔ)休的，按照國(guó)家的規(guī)定支付乙方工資報(bào)酬。

乙方加班須征得甲方確認(rèn)同意，否則不視為加班。

第四章 勞動(dòng)報(bào)酬

第九條 乙方在正常出勤并付出正常勞動(dòng)后，有權(quán)獲得相應(yīng)得勞動(dòng)報(bào)酬。乙方崗位的薪酬制度雙方約定為：

第十條 雙方約定加班加點(diǎn)計(jì)發(fā)工資基數(shù)為_(kāi)__元/天，事假扣除標(biāo)準(zhǔn)為_(kāi)__元/天，病假扣除標(biāo)準(zhǔn)為_(kāi)__元/天，曠工扣除標(biāo)準(zhǔn)為 元/天。

第十一條 甲方以法定貨幣形式按月支付乙方工資，甲方每月 日支付乙方上月的工資。甲方按月將工資打到乙方帳戶上，乙方在指定銀行領(lǐng)取。第十二條 甲方不得隨意、無(wú)故克扣乙方工資；但有下列情況之一的，甲方可以代扣乙方工資：（1）甲方代扣代繳乙方的個(gè)人所得稅；（2）甲方代扣代繳的應(yīng)由乙方個(gè)人負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用；（3）法院判決、裁定中要求代扣的撫養(yǎng)費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)；（4）因乙方本人原因給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失需要賠償?shù)模追娇蓮囊曳奖救说墓べY中扣除；（5）法律、法規(guī)規(guī)定可以從乙方工資中扣除的其他費(fèi)用。

第五章 社會(huì)保險(xiǎn)和福利待遇

第十三條 甲方應(yīng)按規(guī)定及時(shí)為乙方辦理參加社會(huì)保險(xiǎn)的相關(guān)手續(xù)，按時(shí)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)個(gè)人繳納部分，甲方按規(guī)定從乙方工資中代扣代繳。

第十四條 乙方在孕期、產(chǎn)期、哺乳期應(yīng)享受的假期及相應(yīng)待遇，按生育保險(xiǎn)、女職工勞動(dòng)保護(hù)等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 乙方患職業(yè)病或因工（公）負(fù)傷（死亡）的待遇、患病或非因工負(fù)傷（死亡）的待遇

及醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放，均按工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 甲方為乙方另外提供以下福利待遇：

1、_______.

2、_______.

3、_______.

第六章 規(guī)章制度與勞動(dòng)紀(jì)律

第十七條 甲方依法建立和完善各項(xiàng)規(guī)章制度，甲方應(yīng)將制定、變更的規(guī)章制度及時(shí)告知員工，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。

第十八條 乙方自覺(jué)遵守國(guó)家的法律、法規(guī)、規(guī)章和社會(huì)公德、職業(yè)道德，維護(hù)甲方的聲譽(yù)和利益。

乙方不得從事其他任何與甲方利益沖突的第二職業(yè)或活動(dòng)，并保守甲方的商業(yè)秘密和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

第十九條 甲方有權(quán)對(duì)乙方履行制度的情況進(jìn)行檢查、督促、考核和獎(jiǎng)懲。乙方違反勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度的，甲方有權(quán)按國(guó)家和本單位的規(guī)定對(duì)乙方給予紀(jì)律處分或經(jīng)濟(jì)處罰，直至通知解除本合同。

第七章 勞動(dòng)保護(hù)、勞動(dòng)條件和職業(yè)危害防護(hù)

第二十條 甲方建立健全操作規(guī)程、工作規(guī)范和勞動(dòng)安全衛(wèi)生制度及其標(biāo)準(zhǔn)。乙方確認(rèn)，甲方對(duì)可能產(chǎn)生職業(yè)病危害的崗位，對(duì)乙方已經(jīng)履行了告知義務(wù)，并做好勞動(dòng)過(guò)程中職業(yè)危害的預(yù)防工作，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)操作流程與安全制度。

第二十一條 甲方為乙方提供符合國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)條件及安全衛(wèi)生的工作環(huán)境，并依照企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定為乙方提供勞動(dòng)防護(hù)用品，乙方應(yīng)嚴(yán)格按要求穿戴勞防用品。

第二十二條 甲方對(duì)乙方進(jìn)行職業(yè)技術(shù)、安全衛(wèi)生、規(guī)章制度等必要的教育與培訓(xùn)，乙方應(yīng)認(rèn)真參加甲方組織的各項(xiàng)必要的教育培訓(xùn)。

第八章 勞動(dòng)合同的變更、解除和終止

第二十三條 本合同履行中，在不違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的前提下，根據(jù)平等自愿、協(xié)商一致的原則，甲、乙雙方可以就工資、崗位、工作內(nèi)容等事項(xiàng)對(duì)本合同進(jìn)行變更；未經(jīng)與對(duì)方協(xié)商一致，任何一方不得對(duì)本合同約定事項(xiàng)進(jìn)行單方變更。

第二十四條 乙方在試用期內(nèi)被證明不符合甲方用人標(biāo)準(zhǔn)或錄用條件的，甲方可即時(shí)通知乙方解除本合同。

第二十五條雙方約定，乙方有下列情形之一的，甲方可立即與乙方解除本合同：

1.因乙方未能在5天內(nèi)提供其被錄用的相關(guān)資料，至使甲方無(wú)法辦理錄用及其他相關(guān)手續(xù)的。

2. 乙方被查實(shí)在應(yīng)聘時(shí)向甲方提供的其個(gè)人資料是虛假的，包括但不限于：離職證明、身份證明、戶籍證明、學(xué)歷證明、體檢證明等是虛假或偽造的；應(yīng)聘前患有精神病、傳染性疾病及其它嚴(yán)重影響工作的疾病而在應(yīng)聘時(shí)未聲明的；應(yīng)聘前曾受到其它單位記過(guò)、留廠察看、開(kāi)除或除名等嚴(yán)重處分、或者有吸毒等劣跡而在應(yīng)聘時(shí)未聲明的；應(yīng)聘前曾被勞動(dòng)教養(yǎng)、拘役或者依法追究刑事責(zé)任而在應(yīng)聘時(shí)未聲明的等。 3.嚴(yán)重違反甲方的勞動(dòng)紀(jì)律、員工手冊(cè)或規(guī)章制度。

4.嚴(yán)重失職、營(yíng)私舞弊給甲方利益造成1000元（含）以上重大損害的。

5.乙方系特種作業(yè)人員的，因其自身原因違章作業(yè)或造成物損100

0元以上事故的，除給予經(jīng)濟(jì)處罰或處分外，甲方還可以隨時(shí)解除合同。

6.乙方同時(shí)與其他用人單位建立勞動(dòng)關(guān)系的。

7.乙方被依法追究刑事責(zé)任、勞動(dòng)教養(yǎng)、公安機(jī)關(guān)收容教育的。

8.乙方向甲方辭職或者經(jīng)協(xié)商被甲方解除聘用的。

9.乙方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更合同的。

10.其他情形：

第二十六條 除甲方規(guī)章制度另有規(guī)定外，下列行為為嚴(yán)重違反甲方勞動(dòng)紀(jì)律的行為，乙方具有下列行為的，甲方可不經(jīng)預(yù)告給予解除勞動(dòng)合同并不給予補(bǔ)償：

1、連續(xù)曠工3日或一年累計(jì)曠工6日以上；

2、對(duì)別人惡語(yǔ)中傷、辱罵，造謠生事，詆毀公司或他人的名譽(yù)、信用的；

3、對(duì)主管和同事使用恐嚇、脅迫、暴行及其他不法行為，危害人身安全的；

4、挑撥是非，教唆、煽動(dòng)他人怠工或者罷工，參與打架斗毆的；

5、私自接受業(yè)主和客戶饋贈(zèng)的；

6、服務(wù)態(tài)度惡劣、損害客戶利益、影響公司聲譽(yù)的；

7、盜竊公私財(cái)物的；

8、連續(xù)兩次在群眾測(cè)評(píng)被排在后三位或被公司處理兩次以上仍不改正的；

9、利用社會(huì)不良力量解決公司內(nèi)部問(wèn)題的；

10、蓄意違抗公司或主管領(lǐng)導(dǎo)的合理安排或調(diào)遣，拒不服從工作分配的；

11、其他：

第二十七條 乙方因工作失職造成他人或自身人身傷害和經(jīng)濟(jì)損失的，由乙方自行承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。

第二十八條 乙方可以根據(jù)法律的規(guī)定解除勞動(dòng)合同。

第二十九條 乙方在試用期內(nèi)解除勞動(dòng)合同應(yīng)提前三日通知甲方，否則，甲方有權(quán)扣除乙方三天的工資作為補(bǔ)償。

試用期滿解一方提出解除合同時(shí)如未能提前30天書(shū)面通知對(duì)方的，應(yīng)當(dāng)按乙方當(dāng)年正常一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)，支付給對(duì)方作為代通知金。

第三十條 具有《勞動(dòng)合同法》第44條的情形的，合同終止。

第九章 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償與賠償

第三十一條 乙方在下列情形下給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（1）乙方因自身主觀過(guò)錯(cuò)，以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更勞動(dòng)合同，導(dǎo)致本合同被確認(rèn)為無(wú)效；（2）本合同訂立時(shí)，其尚未與其他用人單位解除或者終止勞動(dòng)合同的事實(shí)，給其他用人單位造成損失使甲方承擔(dān)連帶責(zé)任的；（3）本合同履行中，因乙方主觀過(guò)錯(cuò)或重大過(guò)失，給甲方造成損失；（4）乙方違反本合同約定主動(dòng)提出與甲方解除本合同，給乙方造成損失；（5）乙方因違反本合同中約定的保密義務(wù)而造成違約，給甲方造成損失；（6）乙方因違反勞動(dòng)合同中約定的競(jìng)業(yè)限制義務(wù)規(guī)定而造成違約，給甲方造成損失。

第三十二條 除按本合同二十五條第二十六條規(guī)定解除合同之外的，凡屬勞動(dòng)合同法規(guī)定應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，甲方應(yīng)按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金給乙方。

第2篇：物業(yè)公司合同范文

【關(guān)鍵詞】交通行業(yè)；黨務(wù)思想工作；

中圖分類(lèi)號(hào)：D63文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278(2012)04-061-01

黨務(wù)思想工作在企業(yè)的發(fā)展中，發(fā)揮著很極其重要的作用，交通行業(yè)的黨務(wù)思想工作更應(yīng)該從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)思想政治工作管理，為構(gòu)建和諧企業(yè)多做貢獻(xiàn)。近幾年，國(guó)有企業(yè)進(jìn)行了一系列重大改革，有些員工在思想、情緒、行為和價(jià)值取向上產(chǎn)生了很多的困惑，黨務(wù)思想工作者要根據(jù)實(shí)際出發(fā)，用科學(xué)的發(fā)展觀引導(dǎo)他們，讓他們走出誤區(qū)，用更積極的心態(tài)來(lái)面對(duì)工作和生活。

一、當(dāng)前黨務(wù)思想工作存在的主要問(wèn)題

要想使黨務(wù)思想工作能夠適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求，促進(jìn)企業(yè)物質(zhì)文明與精神文明的協(xié)調(diào)發(fā)展，我們必須解放思想，提高認(rèn)識(shí)，找出阻礙黨務(wù)工作的問(wèn)題，并認(rèn)真加以解決，做好交通行業(yè)的黨務(wù)思想工作。下面我們先談一談黨務(wù)工作存在一些的問(wèn)題：

（一）思想認(rèn)識(shí)不到位，忽視黨務(wù)工作的作用

現(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展，一些單位和部門(mén)只注重經(jīng)濟(jì)建設(shè)，不重視思想政治工作，認(rèn)為談思想政治工作已經(jīng)過(guò)時(shí)了，經(jīng)濟(jì)利益可以主導(dǎo)一切，還有一部分干部認(rèn)為，思想政治工作是領(lǐng)導(dǎo)和黨務(wù)、政工干部的事情，其他管理人員沒(méi)必要重視思想工作，黨務(wù)思想工作可以用物質(zhì)利益來(lái)代替，認(rèn)為物質(zhì)文明可以取代精神文明，物質(zhì)上給予更大的利益，同樣可以調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性，思想政治工作沒(méi)有太大的意義。

（二）黨務(wù)思想工作手段單一，不能夠與實(shí)際工作相結(jié)合

有些單位和部門(mén)，在做黨務(wù)思想工作時(shí)，不注重細(xì)節(jié)，只注重形式，思想政治工作方法單一，不能夠把黨務(wù)思想工作與實(shí)際工作相結(jié)合，更不能運(yùn)用思想政治工作來(lái)解決員工的實(shí)際困難，開(kāi)展黨務(wù)思想工作，只是為了應(yīng)付檢查，沒(méi)有把新形勢(shì)下的黨務(wù)工作，與企業(yè)的發(fā)展，員工的個(gè)人前途和命運(yùn)緊密的聯(lián)系在一起。

（三）對(duì)政策理解不深，對(duì)員工思想工作不到位

道路交通行業(yè)由于屬于國(guó)有企業(yè)，多年來(lái)穩(wěn)定的工資和優(yōu)越的待遇使一部分員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和憂患意識(shí)不強(qiáng)，習(xí)慣于養(yǎng)尊處優(yōu)，在新的形勢(shì)下，對(duì)于國(guó)有企業(yè)的一些改革措施理解不夠，難以接受新的思維理念，而黨務(wù)工作者也沒(méi)有正確貫徹落實(shí)黨的路線、方針和政策，使得部分員工思想認(rèn)識(shí)不足，擔(dān)心自身利益受到損害，從而影響了企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

二、新形勢(shì)下，做好交通行業(yè)黨務(wù)思想工作的建議

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)生活和精神生活的不斷改善，人與人之間的交流也發(fā)生了一些改變，交通行業(yè)員工的思想和文化素質(zhì)也出現(xiàn)了多層次性和不均衡性，這些都給我們黨務(wù)思想工作提出了更高的要求，下面就如何做好交通行業(yè)的黨務(wù)思想提出幾點(diǎn)建議和看法：

（一）發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題，解決新矛盾，認(rèn)真做好思想政治工作

隨著國(guó)有企業(yè)改革的不斷深化，損害了一些人的眼前利益，慢慢滋生了不滿的情緒以及失衡的心理，給企業(yè)帶來(lái)了一些不穩(wěn)定因素，影響了企業(yè)文化的建設(shè)以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此面對(duì)新形勢(shì)下的種種矛盾，我們黨務(wù)工作者更需要提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)思想政治工作建設(shè)，發(fā)揮黨務(wù)工作者思想政治工作的重要作用，解放思想，提高認(rèn)識(shí)，從企業(yè)發(fā)展和切身利益出發(fā)，做好各項(xiàng)思想政治工作。

（二）聯(lián)系實(shí)際、拓寬視野，提高思想認(rèn)識(shí)

就目前來(lái)說(shuō)，一些人對(duì)于企業(yè)改革認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為改革就會(huì)影響到企業(yè)的“和諧”，于是對(duì)于國(guó)有企業(yè)改革有抵觸情緒，這些思想在一定程度上影響了改革的進(jìn)程。作為黨務(wù)思想工作者，我們要加強(qiáng)思想政治工作，理論聯(lián)系實(shí)際，拓寬視野，從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)根本利益出發(fā)，使員工清醒的認(rèn)識(shí)到國(guó)有企業(yè)改革，能給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，從思想上解除員工的思想誤區(qū)，認(rèn)清形勢(shì)，明確發(fā)展目標(biāo)，為企業(yè)更好的發(fā)展，而履行自身的職責(zé)。

（三）實(shí)事求是，切實(shí)抓好思想政治工作

做黨務(wù)思想工作要實(shí)事求是，理論聯(lián)系實(shí)際，思想工作要從大局出發(fā)，著眼交通行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，為人民服務(wù)，為交通事業(yè)服務(wù)。黨務(wù)思想政治工作要貼近實(shí)際、貼近基層、貼近群眾。另外，黨務(wù)思想工作者，也要加強(qiáng)自身的鍛煉和修養(yǎng)，為企業(yè)多做一些實(shí)質(zhì)性的貢獻(xiàn)，黨務(wù)思想工作還要從實(shí)際出發(fā)，建立領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，制定相關(guān)的監(jiān)督制度和工作考評(píng)。思想政治工作要真正深入基層，與員工交心、交友，從思想上改變員工的落后意識(shí)，提高員工的政治覺(jué)悟，在群眾中堅(jiān)持講真話、辦實(shí)事，不搞形式主義和空中樓閣。在新形勢(shì)下，要求思想政治工作要謀在高處，做在低處，逐步引導(dǎo)員工的思想和情緒向著正確的方向發(fā)展，切實(shí)解決員工的思想、生活、工作中的實(shí)際問(wèn)題，使我們的黨務(wù)管理更加規(guī)范化、合理化、人性化，黨務(wù)思想工作在交通行業(yè)中獲得實(shí)實(shí)在在的效果，促進(jìn)企業(yè)的和諧發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)：

交通行業(yè)做好黨務(wù)思想工作，必須從實(shí)際出發(fā)，在思想上認(rèn)真貫徹黨的路線方針和政策，用科學(xué)的發(fā)展觀來(lái)解放思想，堅(jiān)持思想政治工作貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活，從群眾的根本利益出發(fā)，急群眾之所急，想群眾之所想，在思想和行為上換取群眾的信任和支持，使我們的思想政治工作真正做到理論與實(shí)際相結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)交通行業(yè)思想政治工作的新局面。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：物業(yè)公司合同范文

受商業(yè)利益的誘使，現(xiàn)在市場(chǎng)上提供網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的公司可謂是眾目繁多，但專業(yè)方面實(shí)在不敢恭維，層次不齊。關(guān)于什么是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，如何做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)這樣的大問(wèn)題在此，筆者就不做過(guò)多的談及。

同時(shí)，由于相當(dāng)一部分傳統(tǒng)企業(yè)自身對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)和理解還處于初級(jí)階段，因此對(duì)專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司把握不準(zhǔn)，更多的時(shí)候是任憑其胡吹亂談，在此，筆者給大家提供幾點(diǎn)個(gè)人建議，讓您能更清楚對(duì)方是不是就是你要找的人？

1、只要一聽(tīng)說(shuō)你想做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，他不是先詳細(xì)去了解你的現(xiàn)狀、你的具體需求，而是馬上說(shuō)他可以幫你搞定；

試想一下，都不知道你公司的現(xiàn)狀，不了解你的產(chǎn)品、人群，不了解你的實(shí)際需求，不了解你的投入力度，就夸下海口幫你搞定，實(shí)在不懂如何幫你制定合理的營(yíng)銷(xiāo)方案？

2、看看他們給你的建議或服務(wù)方案內(nèi)容是營(yíng)銷(xiāo)的層面居多，還是涉及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的居多？

這一點(diǎn)很重要，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)顧名思義：網(wǎng)絡(luò)＋營(yíng)銷(xiāo)，網(wǎng)絡(luò)只是一種手段，營(yíng)銷(xiāo)才是最終結(jié)果。但很多網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司在給客戶做服務(wù)的時(shí)候，往往卻沒(méi)有從營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，沒(méi)有對(duì)客戶的企業(yè)自身、產(chǎn)品、人群、市場(chǎng)等做詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)分析；而在網(wǎng)站推廣、網(wǎng)站開(kāi)發(fā)建設(shè)方面整一堆東西出來(lái)，欲蓋彌彰。

3、是否有系統(tǒng)性、策略性、有針對(duì)性的？

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，從前期的項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃、網(wǎng)站規(guī)劃到日常的網(wǎng)絡(luò)傳播推廣、數(shù)據(jù)分析、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理等一系列都要有系統(tǒng)的規(guī)劃和執(zhí)行。

沒(méi)有從項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃、策略規(guī)劃、傳播推廣、創(chuàng)意發(fā)散等方面全面權(quán)衡、綜合統(tǒng)籌，根本不清楚如何去構(gòu)建適合客戶的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)。相信作為企業(yè)主的你，在這一點(diǎn)上不會(huì)沒(méi)有這個(gè)高度，但請(qǐng)千萬(wàn)不能忽視這一點(diǎn)！

針對(duì)性：這一點(diǎn)比較明顯的就是體現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)推廣傳播上面。網(wǎng)絡(luò)推廣方法有很多，但不是每種都適合你。往往很多網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)公司給你做的方案中會(huì)列舉出十幾乃至二三十種，而且每一種看上去貌似也行。殊不知，傳統(tǒng)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)推廣的核心競(jìng)爭(zhēng)力是性價(jià)比，是轉(zhuǎn)化率，而不是像門(mén)戶網(wǎng)站那樣片面的追求瀏覽量。也只有是那些對(duì)你企業(yè)不太了解的人，才會(huì)做出這種廣撒網(wǎng)、無(wú)重點(diǎn)的推廣方案來(lái)！

4、100%的承諾效果

但凡100%承諾網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)效果的公司，建議你還是三思而后行。

盡管網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)確實(shí)有數(shù)據(jù)可以用來(lái)參考分析，就算前期規(guī)劃做得很完美，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)信息反饋、檢驗(yàn)，誰(shuí)都不可能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出你的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目最終結(jié)果。何況，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目最終的效果在另外一個(gè)層面上來(lái)講是需要企業(yè)方和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)商一起共同努力才能實(shí)現(xiàn)！效果不好，他說(shuō)了不算，也要看你的配合程度！

5、不要過(guò)于相信其成功案例

筆者曾遇到一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，相同的一個(gè)所謂成功案例，暫且不說(shuō)這個(gè)案例是否是真正的所謂成功，卻在不同網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)公司的官網(wǎng)上出現(xiàn)！

6、不要過(guò)于相信什么“國(guó)內(nèi)第一人、XX學(xué)院專家”等一些權(quán)威頭銜，殊不知，現(xiàn)在的大學(xué)等機(jī)構(gòu)的電子商務(wù)教材都是上一個(gè)世紀(jì)的，教出來(lái)的也都是理論專家，動(dòng)手能力接近為零的學(xué)生，至于是否有開(kāi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)這個(gè)專業(yè)，還不太了解！至少我是沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)！

第4篇：物業(yè)公司合同范文

各證券監(jiān)管辦公室、辦事處、特派員辦事處：

我會(huì)已將《關(guān)于證券公司從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》（證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2003]107號(hào)）通過(guò)交換方式抄送你辦。但是，目前大多數(shù)證券公司還未收到此通知。鑒于該通知事項(xiàng)的緊迫性，請(qǐng)你辦將該通知及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)轄區(qū)內(nèi)各證券公司，并督促其遵照?qǐng)?zhí)行。

附件：《關(guān)于證券公司從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》（證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2003]107號(hào)）

機(jī)構(gòu)監(jiān)管部

2003年5月15日

關(guān)于證券公司從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知

證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2003]107號(hào)

各證券公司：

近一時(shí)期，部分證券公司開(kāi)展了對(duì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新特別是受托投資管理業(yè)務(wù)創(chuàng)新的研究，少數(shù)證券公司還與商業(yè)銀行合作，向特定或不特定的投資者募集資金，設(shè)立集合投資計(jì)劃，開(kāi)展了集合性受托投資管理業(yè)務(wù)。為加強(qiáng)對(duì)證券公司從事的集合性受托投資管理業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理，維護(hù)證券市場(chǎng)的正常秩序，保護(hù)證券投資者的合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、集合性受托投資管理業(yè)務(wù)，是證券公司受托投資管理業(yè)務(wù)的一種新形式。與傳統(tǒng)的受托投資管理業(yè)務(wù)相比，這一形式涉及的當(dāng)事人較多，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，管理要求較高、難度較大，如處理不當(dāng)，極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。為此，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正在加緊制定規(guī)范證券公司集合性受托投資管理業(yè)務(wù)的管理辦法。在新辦法實(shí)施前，證券公司不得向特定或不特定的多數(shù)投資者募集資金設(shè)立集合投資計(jì)劃，從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)；自本通知之日起，正在募集的集合投資計(jì)劃，必須立即停止募集。

二、本通知前已經(jīng)開(kāi)展集合性受托投資管理業(yè)務(wù)的證券公司，應(yīng)當(dāng)自本通知之日起五日內(nèi)，將與集合投資計(jì)劃有關(guān)的合同、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、宣傳材料等報(bào)送中國(guó)證監(jiān)會(huì)審查（同時(shí)抄報(bào)注冊(cè)地中國(guó)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)），并立即按照以下規(guī)定，對(duì)已經(jīng)開(kāi)展的集合性受托投資管理業(yè)務(wù)中的不規(guī)范做法進(jìn)行糾正：

（一）、證券公司不得以書(shū)面或者口頭、明示或者暗示的方式向委托人承諾承擔(dān)投資損失、保證投資收益；向委托人提供投資收益預(yù)測(cè)的，應(yīng)當(dāng)有充分的根據(jù)，并以書(shū)面方式明確說(shuō)明所作預(yù)測(cè)僅供委托人參考，投資風(fēng)險(xiǎn)由委托人自行承擔(dān)。

（二）、集合投資計(jì)劃使用的證券賬戶和資金賬戶，應(yīng)當(dāng)由具有證券投資基金托管人資格的商業(yè)銀行托管。

（三）、集合投資計(jì)劃的投資范圍、投資比例、關(guān)于委托人與受托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的約定，應(yīng)當(dāng)符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范證券公司受托投資管理業(yè)務(wù)的通知》（證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2001]265號(hào)）的規(guī)定。

第5篇：物業(yè)公司合同范文

曹女士系Y市某小區(qū)A幢202室的業(yè)主，2011年11月30日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定了物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，包括對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)、對(duì)設(shè)施設(shè)備安全隱患的排查等。合同同時(shí)約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)時(shí)間等，合同有效期五年。曹女士按時(shí)交納了物業(yè)費(fèi)，于2014年11月21日發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻壁縫有污水流出，室內(nèi)被污染，還生出蛆蟲(chóng)。經(jīng)查，系排水管道漏水、防水層被破壞所致。

曹女士隨后要求物業(yè)公司進(jìn)行管道維修和防水整治，但物業(yè)公司以樓上住戶不予配合為由拒絕、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提訟，要求物業(yè)公司賠償租金損失16000元、有線電視費(fèi)用及寬帶費(fèi)用1600元、返還2014年12月繳納的物業(yè)費(fèi)用150元（物業(yè)管理費(fèi)1800元/年，2014年度一次納完畢）。

法院審判

法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行物業(yè)管理義務(wù)。曹女士作為業(yè)主，交納了物業(yè)管理費(fèi)，享有業(yè)利。本案中，曹女士房屋衛(wèi)生間滲水系衛(wèi)生間排水管道漏水、防水層破壞造成，衛(wèi)生間管道系物業(yè)共用設(shè)施，其維修與檢查屬于物業(yè)共同設(shè)施管理服務(wù)的內(nèi)容，因物業(yè)公司未盡到管理維護(hù)義務(wù)而造成曹女士房屋污染、無(wú)法正常居住，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)并賠償曹女士因此遭受的損失。曹女士因房屋無(wú)法居住而租住在外的損失應(yīng)當(dāng)為合理的可預(yù)見(jiàn)的損失，法院予以支持。但因此發(fā)生的有線電視費(fèi)用及寬帶費(fèi)用非必然損失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)但沒(méi)有按約履行義務(wù)，故對(duì)曹女士主張退還物業(yè)管理費(fèi)予以支持。

律師提醒

根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。衛(wèi)生間主管道屬于樓房共用部分，物業(yè)公司對(duì)主管道破裂造成的漏水應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)合同主張物業(yè)公司違約責(zé)任。

第6篇：物業(yè)公司合同范文

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)公司 關(guān)系

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理在我國(guó)得到了迅猛發(fā)展，但同時(shí)也暴露出許多問(wèn)題。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》澄清和解決了一些問(wèn)題，但有的基本性問(wèn)題即便在2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施以來(lái)仍然存在。正是由于這些基礎(chǔ)性問(wèn)題遲遲不能解決，因此，盡管《物權(quán)法》第84條、85條和第87條就物業(yè)管理進(jìn)行了專條規(guī)定，且《物業(yè)管理?xiàng)l例》已根據(jù)《物權(quán)法》進(jìn)行了相應(yīng)修訂，但物業(yè)管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對(duì)物權(quán)法規(guī)范下物業(yè)管理主體及其關(guān)系做一剖析，對(duì)于我國(guó)目前的物業(yè)管理乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均具有重要意義。

一、物業(yè)管理涉及的相關(guān)主體

物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理關(guān)系是一種典型的民事法律關(guān)系，這可以從修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中體現(xiàn)出來(lái)。從最微觀的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數(shù)量眾多以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在，客觀上決定了業(yè)主只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)表達(dá)自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居民委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業(yè)管理活動(dòng)，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)公司等也與業(yè)主發(fā)生著或近或遠(yuǎn)的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。

綜上，厘清物業(yè)管理主體關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是要厘清業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司這四者之間的關(guān)系，其中又以業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司間的關(guān)系在整個(gè)物業(yè)管理中最為重大。

二、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，是物業(yè)管理中最重要的主體。接受物業(yè)管理服務(wù)的是業(yè)主，交付物業(yè)管理費(fèi)用的是業(yè)主。然而，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般意義上的所有權(quán)不同，既包含了對(duì)專有部分完整的所有權(quán)，又包含了對(duì)共有部分的共有權(quán)以及由此派生的社員權(quán)即對(duì)物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。因此，眾多業(yè)主區(qū)分所有權(quán)相互搏弈的結(jié)果必然是業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的機(jī)構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)的指導(dǎo)下成立物業(yè)大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。可見(jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理制度下的業(yè)主大會(huì)是同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。然而，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業(yè)主大會(huì)決定并由其從事對(duì)外的各種活動(dòng)顯然不具有可行性，因此業(yè)主委員會(huì)也就應(yīng)運(yùn)而生。

業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主實(shí)行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因?yàn)橹挥忻鞔_業(yè)主委員會(huì)的法律地位，在對(duì)內(nèi)關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會(huì)在執(zhí)行公共物業(yè)管理事務(wù)時(shí)的位置，以至當(dāng)業(yè)主委員會(huì)或其成員由于過(guò)錯(cuò)或不作為給廣大業(yè)主造成損害時(shí)才能確定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任類(lèi)型。然而，如此重大的問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未對(duì)其加以明確。就實(shí)務(wù)中大量存在的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的糾紛，學(xué)界的主張也各不相同。有的主張應(yīng)賦予業(yè)主委員會(huì)以物業(yè)管理合同主體的資格，有的主張取消業(yè)主委員會(huì)，改由業(yè)主大會(huì)內(nèi)設(shè)的管理處或事務(wù)處行使目前由業(yè)主委員會(huì)履行的職責(zé)，有的則主張業(yè)主委員會(huì)盡管不具有實(shí)體法上的主體資格，但應(yīng)作為“其他組織”享有訴訟主體資格。

要正確認(rèn)識(shí)業(yè)主委員會(huì)的法律地位，就必須從物業(yè)管理實(shí)務(wù)出發(fā)，看業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)生活中是如何運(yùn)作，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)又是如何規(guī)定的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利并享有被選舉權(quán)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。由于業(yè)主委員會(huì)是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個(gè)機(jī)構(gòu)，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行一系列的活動(dòng)。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會(huì)的委員。從目前來(lái)看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業(yè)的“委員”，一般說(shuō)來(lái)，業(yè)主委員會(huì)委員的工作是無(wú)償?shù)模](méi)有相應(yīng)的報(bào)酬。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)中提取并由物業(yè)公司單列開(kāi)支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設(shè)施專用基金（由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納）和物業(yè)維修基金（由業(yè)主繳納）等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)只有在取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的活動(dòng)，而業(yè)主大會(huì)授權(quán)的基礎(chǔ)又來(lái)源于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)所從事的活動(dòng)包括代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，了解和反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同等。業(yè)主委員會(huì)的上述行為，其收益并不屬于業(yè)主委員會(huì)，而是屬于全體業(yè)主，當(dāng)然責(zé)任也歸于全體業(yè)主。

由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會(huì)具有自己?jiǎn)为?dú)的名稱，但是其完全不具有獨(dú)立性，它只是全體業(yè)主的授權(quán)人而非獨(dú)立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會(huì)理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當(dāng)。業(yè)主委員會(huì)作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢(shì)：首先，業(yè)主通過(guò)參與業(yè)主大會(huì)來(lái)選舉的業(yè)主委員會(huì)成員的訴訟權(quán)利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權(quán)。其次，一般說(shuō)來(lái)，管理規(guī)約可以明確約定業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動(dòng)，那么只要業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)未超越該范圍，均可以不再重復(fù)授權(quán)，保證了訴訟或仲裁活動(dòng)的效率。

綜上，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系其實(shí)是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被人與人的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)超越授權(quán)故意或過(guò)失給業(yè)主造成損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)就此承擔(dān)責(zé)任。

三、業(yè)主與物業(yè)公司

如前文所述，物業(yè)管理關(guān)系最終體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，二者以物業(yè)管理合同為紐帶。對(duì)于物業(yè)管理合同歸類(lèi)于哪種民事合同，目前學(xué)術(shù)界還存在著不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種新型的合同類(lèi)型，表現(xiàn)在合同一方的物業(yè)公司屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，而合同另一方的業(yè)主又是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)這個(gè)特殊的代表機(jī)關(guān)來(lái)從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規(guī)定的任何一種合同類(lèi)型。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同應(yīng)歸屬于承攬合同，它是物業(yè)公司按照業(yè)主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種委托合同，委托人是業(yè)主，受托人是物業(yè)公司，物業(yè)公司基于委托合同即其受業(yè)主之托處理相應(yīng)的事務(wù)就是物業(yè)管理。就這三種觀點(diǎn)而言，第一種顯然并不可取，點(diǎn)出物業(yè)管理合同是一種非典型合同，并無(wú)益于點(diǎn)明業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系。第二和第三種觀點(diǎn)說(shuō)出了物業(yè)管理合同的一些特點(diǎn)，但似乎都不能涵蓋物業(yè)管理合同的所有特性。而要真正把握物業(yè)管理合同的類(lèi)型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據(jù)該特征與《合同法》規(guī)定的有名合同進(jìn)行一一比對(duì)，才能得出最終的結(jié)論。

所謂物業(yè)管理合同，其實(shí)是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂的，有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務(wù)事項(xiàng)的協(xié)議。在物業(yè)管理合同中，業(yè)主大會(huì)選聘的某物業(yè)公司是基于對(duì)該公司的資信、管理能力、服務(wù)質(zhì)量的信任，并且只有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)才能最終選定。因此，物業(yè)管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業(yè)管理合同是一種提供服務(wù)的合同。物業(yè)公司要為業(yè)主提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，所有這些，均體現(xiàn)為物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務(wù)。最后，物業(yè)管理合同是有償、雙務(wù)合同。物業(yè)管理是物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的前提下向全體業(yè)主提供的一系列服務(wù)，且合同雙方均負(fù)有一定的義務(wù)。根據(jù)以上對(duì)物業(yè)管理合同的分析，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理合同應(yīng)該不是承攬合同，因?yàn)槌袛埡贤某袛埲嗽谝勒蘸贤瓿商囟üぷ骱筮€須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，而物業(yè)管理合同全然不具有這樣的性質(zhì)。

我國(guó)《合同法》規(guī)定的提供服務(wù)的合同包括了運(yùn)輸合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、委托合同、行紀(jì)合同、居間合同等合同類(lèi)型。兩相比對(duì)，物業(yè)管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務(wù)的合同。當(dāng)然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無(wú)償合同，而物業(yè)管理合同一定是有償合同。此外，對(duì)于物業(yè)管理合同來(lái)說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候物業(yè)公司與第三人從事行為的后果均由物業(yè)公司承擔(dān)，對(duì)于業(yè)主并不直接發(fā)生效力。

所以，業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個(gè)主體。

【參考文獻(xiàn)】

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第7篇：物業(yè)公司合同范文

·國(guó)外關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

1、大陸法系國(guó)家。德國(guó)法上稱之為一般安全注意義務(wù)，是法官依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所推導(dǎo)出來(lái)的符合社會(huì)道德的法律觀念。其將一般安全注意義務(wù)分為三種：一是危險(xiǎn)防免義務(wù)，即制造危險(xiǎn)或者控制危險(xiǎn)的人應(yīng)該采取安全措施防止危險(xiǎn)的發(fā)生。二是義務(wù)承擔(dān)。如建筑工地的施工人員不僅對(duì)于他的委托人負(fù)有契約上的義務(wù)，原則上還負(fù)有保護(hù)第三人生命、身體及財(cái)產(chǎn)不受侵害的一般安全義務(wù)。三是先危險(xiǎn)行為，即行為人的前一個(gè)行為具有危險(xiǎn)性，則應(yīng)保證其前一個(gè)行為所作用的對(duì)象不會(huì)出現(xiàn)因行為人的危險(xiǎn)行為而產(chǎn)生損害。法國(guó)稱為安全義務(wù)產(chǎn)生之初僅限于為工傷事故的受害人提供救濟(jì)。日本稱為安全關(guān)照義務(wù)。安全關(guān)照義務(wù)存在于特殊的法律關(guān)系當(dāng)事人之間，是法律關(guān)系之間的一種附隨義務(wù)。

2、英美法系。英美法系中，安全保障義務(wù)被稱之為注意義務(wù)。在判斷某人是否存在注意義務(wù)時(shí)，歸結(jié)為兩個(gè)問(wèn)題：一是當(dāng)事人之間是否存在近鄰性。如果存在近鄰性則義務(wù)人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，其行為可能會(huì)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生。如果存在近鄰性則說(shuō)明注意義務(wù)初步存在。二是是否存在有關(guān)的法規(guī)可排除、限制義務(wù)人的義務(wù)和責(zé)任。

·我國(guó)關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

安全保障義務(wù)是指行為人如果能夠合理預(yù)見(jiàn)他人的人身或者財(cái)產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實(shí)施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，則要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施，預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財(cái)產(chǎn)損害。這是學(xué)理上對(duì)安全保障義務(wù)的定義。我國(guó)用法律的形式對(duì)安全保障義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定。《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條第一款將承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體局限于從事經(jīng)營(yíng)、社會(huì)活動(dòng)的主體；法院只支持人身?yè)p害，而不支持財(cái)產(chǎn)損害。《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條規(guī)定：賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)該規(guī)定安全保障義務(wù)的主體包括公共場(chǎng)所的管理人和群眾性活動(dòng)的組織者。物業(yè)公司是否屬于公共產(chǎn)所的管理者呢？

公共場(chǎng)所是指提供公眾進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)、經(jīng)濟(jì)、文化、社交、娛樂(lè)、體育、參觀、醫(yī)療、衛(wèi)生、休息、旅游和滿足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、場(chǎng)所及其設(shè)施的總稱。住宅區(qū)就業(yè)主所擁有的空間而言是私人場(chǎng)所，但是物業(yè)公司所服務(wù)的住宅區(qū)內(nèi)的除私人空間以外的場(chǎng)所，如：小區(qū)內(nèi)的花園等是由所有的業(yè)主共有的場(chǎng)所。居民可在小區(qū)內(nèi)自由行走、出入，此時(shí)小區(qū)是個(gè)公共場(chǎng)所。物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的特定事務(wù)進(jìn)行管理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)公司有做好安全防范工作的義務(wù)，這就是對(duì)物業(yè)公司成為安全保障義務(wù)主體的肯定。

法律為何要賦予物業(yè)公司安全保障義務(wù)的主體資格？一般而言，業(yè)主與物業(yè)公司有物業(yè)合同，物業(yè)公司必須采取措施保障業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。就業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系而言，假設(shè)存在某種安全隱患，要求每一個(gè)業(yè)主都采取復(fù)雜的安全保護(hù)措施是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)槌杀竞芨摺Ｓ晌飿I(yè)公司來(lái)采取此種保護(hù)措施則可以大大地降低成本，防止損害的發(fā)生。如果一個(gè)損害可能發(fā)生，那么誰(shuí)能夠以最低的成本來(lái)避免該損害的發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)由其來(lái)承擔(dān)這項(xiàng)責(zé)任。因此這項(xiàng)責(zé)任落到了物業(yè)公司的身上。

物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的對(duì)象范圍

物業(yè)合同的主體是業(yè)主與物業(yè)公司。那其承擔(dān)安全保障義務(wù)的對(duì)象是否僅限于業(yè)主呢？答案是否定的。因?yàn)榧词刮飿I(yè)服務(wù)合同的沒(méi)有明確約定，物業(yè)公司安全保障服務(wù)的對(duì)象也應(yīng)是所有實(shí)際合法居住在小區(qū)內(nèi)的人。如：與業(yè)主同住的人、從業(yè)主手里合法取得物業(yè)使用權(quán)的物業(yè)使用人等。這里主要是分析一下第二種。

物業(yè)使用權(quán)人可否成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人？常見(jiàn)于房屋的承租人。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”從這條規(guī)定可推出，只要不違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主享有的服務(wù)都可通過(guò)約定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物業(yè)公司提供的服務(wù)也由其享受，物業(yè)費(fèi)自然由承租人支付。第二、物業(yè)公司的安保服務(wù)不會(huì)因?yàn)閷?shí)際享受人的變更而變化。小區(qū)的整體環(huán)境確定之后，物業(yè)公司的安保服務(wù)成本以及工作量并不會(huì)隨小區(qū)內(nèi)實(shí)際居住人員的變化而變化。業(yè)主房子的出租并不會(huì)影響小區(qū)的整體環(huán)境。

來(lái)訪客人及未經(jīng)允許進(jìn)入住宅區(qū)的人員物業(yè)公司是否負(fù)有安保義務(wù)？來(lái)訪客人一般都是經(jīng)過(guò)門(mén)衛(wèi)登記的，物業(yè)公司有義務(wù)保障其人身和財(cái)產(chǎn)安全。因此，可成為安全保障的權(quán)利人。對(duì)于那些未經(jīng)允許的人員，物業(yè)公司沒(méi)有保障其人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容與責(zé)任承擔(dān)物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的內(nèi)容

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)合同中一般有明確的約定。有人將內(nèi)容分為三種：一是最低限度的，即規(guī)定于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條、四十七條的。二是合同約定的安全保障義務(wù)。三是根據(jù)實(shí)際情況確定的安全保障義務(wù)。法律規(guī)定的最低限度的安全保障義務(wù)，我國(guó)法律沒(méi)有明確的規(guī)定，但一般認(rèn)為應(yīng)該要做到以下幾點(diǎn)：小區(qū)入口處需要有人值班，并不定時(shí)地進(jìn)行巡邏；物業(yè)工作人員發(fā)現(xiàn)形跡可疑之人應(yīng)及時(shí)采取合理的預(yù)防措施，對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告。

第8篇：物業(yè)公司合同范文

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭(zhēng)端日益增多，其中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害的問(wèn)題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對(duì)此，本文從物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡(jiǎn)介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類(lèi)號(hào)：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國(guó)，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對(duì)象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問(wèn)題，為社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實(shí)保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對(duì)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無(wú)定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國(guó)的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時(shí)向業(yè)主反映電梯等危險(xiǎn)性設(shè)施的真實(shí)情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問(wèn)題的發(fā)生。

 

2.對(duì)侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項(xiàng)義務(wù)是針對(duì)管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時(shí)制止犯罪分子實(shí)施的有損業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項(xiàng)義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門(mén)禁、監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)等，同時(shí)強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭(zhēng)端日益增多，其中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害的問(wèn)題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對(duì)此，本文從物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡(jiǎn)介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類(lèi)號(hào)：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國(guó)，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對(duì)象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問(wèn)題，為社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實(shí)保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對(duì)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無(wú)定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國(guó)的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時(shí)向業(yè)主反映電梯等危險(xiǎn)性設(shè)施的真實(shí)情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問(wèn)題的發(fā)生。

 

2.對(duì)侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項(xiàng)義務(wù)是針對(duì)管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時(shí)制止犯罪分子實(shí)施的有損業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項(xiàng)義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門(mén)禁、監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)等，同時(shí)強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實(shí)施相應(yīng)的行為，但是并未實(shí)施；二是實(shí)施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實(shí)，業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)遭受損害的事實(shí)也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說(shuō)沒(méi)有損害就沒(méi)有賠償，如房屋、動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實(shí)。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實(shí)的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實(shí)不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實(shí)。

 

4.存在過(guò)錯(cuò)，筆者認(rèn)為錯(cuò)誤的認(rèn)定包括下述幾點(diǎn)，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對(duì)可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對(duì)其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤(pán)查；最后是針對(duì)侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險(xiǎn)事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU(xiǎn)程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過(guò)錯(cuò)。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長(zhǎng)達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時(shí)被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時(shí)忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個(gè)案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在

安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過(guò)錯(cuò)，也是損害事實(shí)的原因，造成女孩受傷則是損害事實(shí)的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見(jiàn)類(lèi)型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實(shí)。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時(shí)，因部件活動(dòng)器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實(shí)。如果損害事實(shí)是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過(guò)錯(cuò)共同造成的，此時(shí)單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長(zhǎng)未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實(shí)。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實(shí)的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時(shí)物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對(duì)某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報(bào)警后，既未及時(shí)派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實(shí)施相應(yīng)的行為，但是并未實(shí)施；二是實(shí)施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實(shí)，業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)遭受損害的事實(shí)也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說(shuō)沒(méi)有損害就沒(méi)有賠償，如房屋、動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實(shí)。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實(shí)的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實(shí)不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實(shí)。

 

4.存在過(guò)錯(cuò)，筆者認(rèn)為錯(cuò)誤的認(rèn)定包括下述幾點(diǎn)，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對(duì)可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對(duì)其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤(pán)查；最后是針對(duì)侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險(xiǎn)事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU(xiǎn)程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過(guò)錯(cuò)。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長(zhǎng)達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時(shí)被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時(shí)忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個(gè)案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過(guò)錯(cuò)，也是損害事實(shí)的原因，造成女孩受傷則是損害事實(shí)的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見(jiàn)類(lèi)型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實(shí)。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時(shí)，因部件活動(dòng)器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實(shí)。如果損害事實(shí)是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過(guò)錯(cuò)共同造成的，此時(shí)單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長(zhǎng)未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實(shí)。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實(shí)的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時(shí)物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對(duì)某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報(bào)警后，既未及時(shí)派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

其實(shí)上述分類(lèi)中還涉及了物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，即直接賠償責(zé)任和補(bǔ)充賠償責(zé)任。

（三）業(yè)主范圍的界定

業(yè)主是物業(yè)公司的安保服務(wù)主體，當(dāng)物業(yè)公司未能履行安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害時(shí)，業(yè)主依法享有向其提出賠償?shù)臋?quán)利，但是我國(guó)對(duì)業(yè)主的范圍界定還存在不合理之處，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，顯然這具有一定的局限性，因?yàn)楫?dāng)前社會(huì)的房屋所有權(quán)人往往將房屋委托給他人，從中收取相應(yīng)的對(duì)價(jià)，同時(shí)目前我國(guó)的大部分住房是由公房改制而來(lái)的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，如借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以“住戶”界定業(yè)主的范圍。

 

三、近年來(lái)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的原因分析

（一）相關(guān)法律法規(guī)尚不完善

我國(guó)針對(duì)物業(yè)行業(yè)的法律條例明顯缺失，而且相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，缺乏行之有效的具體規(guī)定，致使物業(yè)公司在實(shí)際管理中往往憑主觀意識(shí)和自身經(jīng)驗(yàn)行事，摸石頭過(guò)河的情況較為普遍。如某小區(qū)四樓的王小姐因家中漏水反映到物業(yè)，然后發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主張先生不在家，為盡快解決漏水問(wèn)題，物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入張先生家，致使張先生與物業(yè)發(fā)生糾紛，那么在緊急情況下，物業(yè)私闖民宅是否屬于侵權(quán)行為，以及其判斷標(biāo)準(zhǔn)等法律并未作明確規(guī)定。

 

（二）安全保障義務(wù)解釋與歸責(zé)不明

雖然我國(guó)法律規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該履行安全保障義務(wù)，與業(yè)主簽訂的合同中也對(duì)這項(xiàng)義務(wù)作了注解，但是從實(shí)施效果來(lái)看，這兩者約束機(jī)制對(duì)義務(wù)的闡述比較表面化，對(duì)其規(guī)定和歸責(zé)也不明確，如某小區(qū)徐先生遵循了物業(yè)規(guī)定沒(méi)有安裝防盜窗，在沒(méi)有關(guān)窗的情況下家中財(cái)物被盜，此時(shí)的責(zé)任到底應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，讓人模棱兩可，最終導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生。

 

（三）物業(yè)公司的實(shí)權(quán)有待增強(qiáng)

雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故的情況下，物業(yè)公司具有及時(shí)采取有效措施的權(quán)利，但是這項(xiàng)規(guī)定過(guò)于寬泛和形式化，導(dǎo)致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施，如某小區(qū)的業(yè)主被三

名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語(yǔ)上的警告，但因缺乏實(shí)際權(quán)利不敢采取制止行為，發(fā)現(xiàn)業(yè)主危在旦夕時(shí)才不得已出手，最終業(yè)主因失血過(guò)多死亡。

 

（四）物業(yè)人員素質(zhì)較低

從我們生活中就可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)人員的素質(zhì)亟待加強(qiáng)，如59歲的王女士途徑小區(qū)內(nèi)的一條道路時(shí)，由于路面較滑導(dǎo)致摔傷骨折，其家屬要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)人員卻出言不遜，說(shuō)老人走路不長(zhǎng)眼睛與物管無(wú)關(guān)，導(dǎo)致矛盾升級(jí)。這是因?yàn)榇蟛糠治飿I(yè)人員并未接受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)意識(shí)和責(zé)任感，服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量更是不容樂(lè)觀，在爭(zhēng)端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監(jiān)守自盜。

 

四、完善物業(yè)公司安全保障義務(wù)的控制對(duì)策

（一）明確物業(yè)公司的性質(zhì)

優(yōu)化、深化，并明確其性質(zhì)、內(nèi)容，規(guī)定業(yè)主的范圍，以及物業(yè)公司的服務(wù)范圍、承擔(dān)責(zé)任的方式和范圍，并制定切實(shí)有效的具體措施，如推行過(guò)錯(cuò)推定的規(guī)則原則，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理工作。

 

（二）提高合同的可行性和操作性

物業(yè)管理合同是業(yè)主切實(shí)享受安全保障服務(wù)的另一重要保障，因此應(yīng)遵循《合同法》，參考《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確不同階段物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，量化和細(xì)化合同條款，特別是對(duì)實(shí)施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務(wù)不當(dāng)引發(fā)矛盾。

 

（三）完善管理制度，加強(qiáng)日常管理

物業(yè)管理者應(yīng)借鑒先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗(yàn)，完善管理制度，并在實(shí)踐中給予不斷的調(diào)整和優(yōu)化，尤其是要強(qiáng)化日常管理，定期對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，做到防微杜漸，同時(shí)加強(qiáng)巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。

 

（四）賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)臋?quán)利

權(quán)利是落實(shí)自身義務(wù)與責(zé)任的前提，因此國(guó)家應(yīng)賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)姆蓹?quán)利，并將規(guī)定細(xì)化和深化，使物業(yè)人員有法可依，保證其在危急時(shí)刻能及時(shí)有效的控制事態(tài)發(fā)展，最大限度的降低危險(xiǎn)度。同時(shí)國(guó)家還應(yīng)督促公安等部門(mén)加強(qiáng)與物業(yè)公司的合作，要求物業(yè)公司設(shè)置便捷的報(bào)警系統(tǒng)，便于其及時(shí)得到相關(guān)部門(mén)的援助，確保小區(qū)安全。

 

（五）提高物業(yè)人員綜合素質(zhì)

物業(yè)人員自身素質(zhì)與物業(yè)管理的質(zhì)量和水平有著直接聯(lián)系，因此從物業(yè)人員自身素質(zhì)抓起十分必要。可以實(shí)行競(jìng)聘上崗制，杜絕使用不合格員工，并通過(guò)法律、道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，促使物業(yè)人員樹(shù)立正確的法律意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，提高職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)水準(zhǔn)，妥善處理業(yè)主與物業(yè)的矛盾，在一定范圍內(nèi)為業(yè)主提供全面、人性化的安全保障服務(wù)。

 

總而言之，物業(yè)公司為保障業(yè)主安全做出的重大貢獻(xiàn)不容忽視，為了妥善解決業(yè)主與物業(yè)糾紛這一現(xiàn)實(shí)難題，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)安全保障義務(wù)的服務(wù)對(duì)象、范圍、責(zé)任等做出明確、具體的規(guī)定，同時(shí)賦予物業(yè)公司恰當(dāng)?shù)臋?quán)利，提高物業(yè)人員的整體素質(zhì)，促使安全保障義務(wù)能夠有效落實(shí)，以此提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧小區(qū)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1]洪偉，胡哲鋒.論物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù).浙江師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2011（2）.

[2]劉鴻.如何在物業(yè)管理中保護(hù)業(yè)主權(quán)利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）.

[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù).法制與社會(huì)，2010（17）.

第9篇：物業(yè)公司合同范文

目前，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)公司對(duì)外提高的服務(wù)費(fèi)用看成是無(wú)形的，將物業(yè)公司提供的合同服務(wù)作為成本進(jìn)行核算指標(biāo)，將物業(yè)公司成本分為營(yíng)業(yè)性成本和非營(yíng)業(yè)性成本。營(yíng)業(yè)成本主要是根據(jù)物業(yè)企業(yè)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，將服務(wù)合同的費(fèi)用歸為該服務(wù)合同的成本項(xiàng)目中。比如服務(wù)部門(mén)和管理部門(mén)共同使用一個(gè)不能計(jì)入服務(wù)合同成本，先把該成本歸結(jié)到間接費(fèi)用，然后運(yùn)用成本分?jǐn)偡ǎ瑢⑵溆?jì)入服務(wù)合同的成本中。

間接費(fèi)用主要指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由若干服務(wù)客戶與相關(guān)管理部門(mén)之間的一起承擔(dān)的費(fèi)用。主要包括勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、水電取暖費(fèi)、維修費(fèi)等共同費(fèi)用的匯集。目前，物業(yè)公司成本核算知識(shí)沒(méi)有將非營(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)入成本中。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)是根據(jù)成本核算管理制度，實(shí)行定額管理方式控制成本，但是根據(jù)物業(yè)公司服務(wù)產(chǎn)品的無(wú)形性，運(yùn)用定額方式核算成本較為困難。所以物業(yè)公司成本核算需要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理”原則，將物業(yè)公司收支費(fèi)用作為核算成本的指標(biāo)，分配任務(wù)、加強(qiáng)管理，最終實(shí)現(xiàn)控制成本費(fèi)用的目的。

二、我國(guó)物業(yè)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

（一）組織成本過(guò)高

在物業(yè)企業(yè)核算成本中，組織成本占據(jù)很大的份額，物業(yè)管理成本主要包括動(dòng)態(tài)成本和靜態(tài)成本，動(dòng)態(tài)成本主要指的是公司或企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中消耗的費(fèi)用；靜態(tài)的組織成本指的是公司或企業(yè)自身的組織結(jié)構(gòu)。由于物業(yè)企業(yè)或公司組織結(jié)構(gòu)不合理、管理者權(quán)利較為分散、管理層次復(fù)雜等方面造成企業(yè)靜態(tài)成本較高。同時(shí)由于物業(yè)企業(yè)組織者自身之間的素質(zhì)差距較大，具體的組織決策不能得到及時(shí)的落實(shí)。在物業(yè)企業(yè)不斷的發(fā)展，組織成本的居高不下，成本企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，影響了物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。

（二）社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，管理成本加大

物業(yè)管理企業(yè)伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而加快了步伐，過(guò)快的發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施的配備不能同步，導(dǎo)致了物業(yè)后續(xù)配備基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用加大，即物業(yè)公司成本加大。并且有的物業(yè)公司對(duì)社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，考慮物業(yè)管理費(fèi)用較少，造成社區(qū)配套設(shè)施不完備，不能滿足業(yè)主的需求，例如綠化不足、停車(chē)位不足。這就加大了物業(yè)管理難度，并且提高了物業(yè)管理成本，使得物業(yè)公司很難有效地控制管理成本。

（三）物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式單一

物業(yè)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得了很大的進(jìn)步，但是在其發(fā)展過(guò)程中缺乏創(chuàng)新、自身完善度不夠，主要表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)方式落后、單一，不能與現(xiàn)代企業(yè)管理制度同步。目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)范圍主要表現(xiàn)為社區(qū)的保安、清潔、小區(qū)設(shè)備等，不能滿足社區(qū)業(yè)主多樣化的需求，物業(yè)企業(yè)單一的經(jīng)營(yíng)方式制約其自身的發(fā)展，造成的物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用的加大，降低公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）物業(yè)管理方式簡(jiǎn)單

目前，我國(guó)物業(yè)管理隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正處于從簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)方式向集約完善的經(jīng)營(yíng)方式過(guò)度階段，并且物業(yè)企業(yè)管理水平仍然處于簡(jiǎn)單粗放的經(jīng)營(yíng)方式時(shí)期。由于簡(jiǎn)單粗放經(jīng)營(yíng)的管理手段較為落后、運(yùn)用科技含量程度低等問(wèn)題，這就必然消耗了大量勞動(dòng)力、財(cái)力等，不利于物業(yè)公司管理成本的控制。在勞動(dòng)力市場(chǎng)上，勞動(dòng)成本的不斷上升，同時(shí)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提高，物業(yè)公司滿足業(yè)主服務(wù)較難，這就使得物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)成本提高，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

三、解決上述問(wèn)題的對(duì)策

（一）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)組織化程度

控制物業(yè)公司組織成本主要從兩方面的入手，首先是控制靜態(tài)組織成本，完善企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，確保公司職權(quán)集中，保障企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策的準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性及合理性，通過(guò)組織決策的有效性，同時(shí)企業(yè)管理階層應(yīng)該向橫向化組織形式發(fā)展，減少管理垂直層次，加快了信息的快速傳播，發(fā)揮了物業(yè)企業(yè)員工的主觀能動(dòng)性，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。其次從動(dòng)態(tài)組織成本出發(fā)，物業(yè)公司要對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)，并且鞏固了員工遵守企業(yè)提出的要求，加強(qiáng)對(duì)公司的決策貫徹執(zhí)行。從降低組織成本的角度，完善和改進(jìn)了管理水平，有效的控制了物業(yè)企業(yè)的成本。

（二）完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)落實(shí)社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施，并且根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)要求的給予最好的答復(fù)，盡量滿足大多數(shù)業(yè)主對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的要求。完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施能夠提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了社區(qū)的發(fā)展，降低了不必要的費(fèi)用成本，增加物業(yè)公司的知名度，為物業(yè)企業(yè)控制管理成本提高了方便。

（三）轉(zhuǎn)變物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)方式

物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)方式的改變，適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低了物業(yè)公司的管理成本。在物業(yè)公司發(fā)展過(guò)程中，完善其服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，以滿足業(yè)主需求為目的，提高多樣化服務(wù)，并且根據(jù)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)新，推銷(xiāo)其特色服務(wù)，充分利用社區(qū)資源，豐富其內(nèi)容，通過(guò)提高滿意服務(wù)水平，進(jìn)而降低了自身的成本，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代化管理