房地產估價精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產估價主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產估價范文
關鍵詞：房地產估價；技術路線；估價方法
中圖分類號：F27文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.025
江夏區原為武昌縣，是武漢市的南大門，素有“楚天首縣”之美譽。1995年，經國務院批準，撤縣設區，現為武漢市新型城區，總面積2009平方公里，人口68萬人。江夏城區現行的基準地價是2009年完成的，江夏區紙坊城區、大橋新區、廟山、藏龍島四區域基準地價更新工作于2008年開始實施，成果于2010年4月通過湖北省國土資源廳和武漢市國土資源與規劃局的聯合驗收，并經過江夏區社會各方面的聽證。隨著經濟的快速發展，城區建設的逐步完善，一方面，城區作為全區的政治、經濟、文化中心，要求土地利用、城市規劃更趨合理；另一方面，為適應經濟的發展，要拓寬城市骨架加快基礎設施建設及舊城區改造的步伐。為使土地定級成果符合客觀實際，保持定級成果的現勢性，2011年7月20日，根據武漢市國土資源和規劃局《關于開展新一輪基準地價更新工作的通知》（武土資規發[2011]173號）文件，對江夏區紙坊城區成果進行第二次更新。
1擬定實施計劃相關條件
此次更新工作原則依據《定級規程》、《估價規程》和《技術規范》，同時我們又結合江夏區實際情況補充了以下原則：
（1）根據江夏區在武漢市和省域內的地位作用、城市性質和規模以及當地土地與房產市場的發育程度，選擇并確定適合當地實際情況的技術路線。
（2）注重靜態與動態相結合，充分考慮江夏區城市建設現狀以及近期內規劃建設將對土地質量和土地價格產生的影響，從時間、空間和市場供求三方面綜合評定土地級別和測算基準地價。
（3）在保證土地定級估價遵循國家規程要求的同時，注重對定級估價理論方法的研究探討，在一些難點問題上力爭取得突破和創新。
（4）理論與實際相結合，在保證定級估價成果科學性和規范性的同時，注重成果的實用性和可操作性，使其更易于根據市場的變動實現動態監測和適時更新調整。
（5）在技術手段上，充分利用科技含量高的土地定級估價信息系統實現對土地級別和基準地價的動態更新，提高成果精度，建立起圖形、數據庫和文檔的一體化系統，以便于政府公布和基準地價以及提供公眾咨詢服務，實現數字土地的目標。
2擬定調查收集的資料
資料收集的一般方法和要求，這里只說明具體收集的情況。
此次基準地價更新收集的內容主要包括土地使用權出（轉）讓、商品房出售、房屋買賣、房屋出租、征地、拆遷等樣點資料；建筑成本費用、有關土地房屋的稅收種類、稅率及相關收費標準依據等參數指標；土地開發與經營的政策法規、條例、規定及相關法律、法規等文件資料；歷史地價資料；有關經濟指數；城鎮規劃等有關資料。
3預計所需的時間，人力，經費
本次土地定級及基準地價更新工作，在江夏區政府的領導下，成立江夏區基準地價更新領導小組，下設辦公室。在領導小組監督指導下由江夏區國土資源和規劃局負責組織實施，項目實施單位為武漢吉諾凱立德數碼技術有限公司。
為了確保江夏區土地定級與基準地價評估工作的順利進行，江夏區政府成立了領導小組及各工作組。
4確定基準地價評估步驟
4.1土地定級的技術路線
本次土地定級的技術路線可概括為：在全面收集影響江夏區城區土地質量的因素因子資料的基礎上，應用地理信息系統（GIS）技術和方法，以網格為基本定級單元，采用多因素綜合評定法確定基本定級單元作用總分值，根據模糊聚類原理，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，初步劃分綜合土地級別、商業用地土地級別、住宅用地土地級別、工業用地土地級別。最后根據土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充，確定土地級別。
4.2土地定級的工作流程和工作內容
根據中華人民共和國國家標準《定級規程》（GB/185072001），土地定級的工作內容為：
（1）建立土地定級評價因素因子體系。
（2）確定定級因素因子權重。
（3）根據定級因子編制資料調查表格，進行定級資料調查。
（4）建立土地定級數據庫系統。
（5）按照各定級因素的分布變化規律，計算各因素的規模指數、功能分和服務半徑；根據土地定級因素因子調查表數據和圖件，采用《定級規程》規定的方法對定級因素因子進行量化，并確定其作用分，對其中的點線狀因素因子根據其影響方式和強度，確定其服務半徑。
（6）劃分單元并計算其總分值。
（7）劃分土地級別。
（8）土地級別的驗證與確定。
（9）土地定級圖件編制。
（10）土地級別面積量算。
（11）編制土地定級報告。
編制土地定級工作報告和技術報告。
5確定工作進度安排
（1）8月份完成編制實施方案。
（2）9月和10月份完成資料收集和實地考查。
（3）10月份完成資料整理與分析。
（4）10月和11月份完成內業處理。
（5）11和12完成撰寫專題報告。
（6）12月份完成成果論證并組織驗收。
參考文獻
[1]于新穎.淺談房地產估價技術路線[J].中國鄉鎮企業會計，2009，（2）：22.
[2]李永秀.房地產估價研究[D].天津：天津大學，2005.
[3]劉卯釗.保定市土地定級與基準地價更新項目研究[D].保定：華北電力大學，2008.
[4]常青.地產估價基本理論問題研究[J].蘭州大學學報，2010，（12）：3.
[5]常青.房地產估價的基本問題及其關系研究[J].建筑管理現代化，2006，（5）：6.
[6]陸克菲.論房地產估價實踐中的法律風險識別與控制[J].科技信息，2010，（8）：2.
[7]安義兵.林市基準地價研究[D].西安：長安大學，2008.
第2篇：房地產估價范文
一、房地產成交價格的特點
1、從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響。
房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售價僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產開發量猛增的原因。又如最近開始的經濟適用住房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。
2、從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點。
依據經濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發現。房地產實際成交價格并非如此，相間房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發商的預期目的，開發前就可以出售房地產；從購買者的角度出發，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發商的預期目的、預期的收益率、購房人的經濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素。具體表現在以下幾個方面：（1）房地產成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產數量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。
（2）房地產成交價格受房地產現狀的影響房地產開發商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發風險，在建設期就升始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。
（3）房地產成交價格受付款方式的影響開發商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優惠（從理論上講，優惠價格應該是分期付款價格的貼現值）。
（4）房地產成交價格與房地產銷售速度的關系房地產開發商為了迅速出售房地產，也經常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。
（5）房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯營、聯建、聯合開發的形式變相買賣房地產。
二、房地產評估價格的定義
綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是4000元／平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格？其期房價格是4000元／平方米還是現房價格是4000元／平方米？如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元／平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義、房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點：1、不同的評估目的具有不同的價格定義例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險回素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。
2、房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。
3、在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。
三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結
綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下幾個方面；1、同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。
2、市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。
3、房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。
4、房地產的具體價值體現，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產評估價格與實際成交價格應較為接近，不應大相徑庭。
四、采用市場比較法進行房地產價格評估時應注意的問題
筆者在閱讀了較多的房地產評估報告后發現，在采用市場比較法評估時，眾多的評估報告把重點放在了對比準實例進行區域因素、個別因素等修正上，而忽略了對比準實例及評估對象進行價格定義的統一。從而造成了評估價格在理論上的模糊不清。因此，本文認為，評估人員一定要對比準實例的實際成交價格特點進行分析，對實際成交價格進行適當的調整。使其達到評估要求的價格定義，然后用正常的市場比較法評估。
五、不同目的時房地產價格定義的探討
房地產估價的目的主要有房地產轉讓價格評估、房地產抵押價格評估、房地產分割析產評估、企業合資股份制改造等價格評估，本文對不同目的時房地產價格評估的定義做簡要分析；房地產轉讓價格評估：因該價格評估為房地產轉讓提供依據，大宗房地產評估價格應是整宗出售、一次性付款時的價格，該價格應適當低于零散出售時的價格。
房地產抵押價格評估：房地產抵押評估價格應是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優惠條件時的價格，評估結果趨于保守。
第3篇：房地產估價范文
【關鍵詞】房地產估價；估價方法
自改革開放房屋開始作為商品進行市場流通至今，房地產行業以其迅猛的發展形勢越來越吸引眾多方面的關注，尤其是在我國入世后，房地產的流通已經成為重要的經濟產業，因此房地產估價作為房地產流通的重要推手也應有長足的進步和發展。
1 房地產估價概述
1978年“改革開放”政策的全面推行使我國的國有土地使用制度和城鎮住房制度有了新的發展方向，房屋被作為一種商品開始在市場流通。房地產估價活動也正是在這樣的背景下應運而生，雖然起步較晚，但發展很快，一方面大膽借鑒西方發達國家以及我國臺灣、香港地區的估價理論和方法成果，另一方面積極集合國內自身實際情況，發展出一套適合我國國情需要的房地產估價方法。由于受英國估價體系的影響較深，因此我國的估價方法更傾向于經驗與理論結合。
房地產估價的概念正式提出于1999年頒布實施的《房地產估價規范》并被廣泛沿用至今。該規范指出，房地產估價是專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動體。本文中所提及房地產均為狹義上的房地產概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分，以及與土地和建筑物有關的權力和利益等。
房地產估價行為一直是以房地產屬性為基礎、以市場經濟為導向，以理論規范為支撐的、不以主觀意識為轉移的客觀活動。然而影響房地產價格的因素復雜多變，估價行為必須依賴于科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須結合估價人員的經驗。
2 房地產估價的基本方法
我國房地產估價常用的方法有以下五種：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、路線價法。其中市場比較法、收益法、成本法是最基本的三種估價方法，其他方法都是他們的派生。現將前三種基本的估價方法進行簡要介紹：
2.1 市場比較法
市場比較法是指在求取估價對象房地產的價格時，將估價對象與近期內已經發生交易的類似房地產加以比較對照，從已交易的類似房地產的已知價格，經比較修正而得出估價對象估價時點的房地產價格的估價方法。
經濟學中的替代原理表明市場中具有等同的使用價值和效用的商品具有相同價格，是完全的替代關系。同樣，這一原理是市場比較法的理論基礎，房地產能夠根據其典型的物質屬性（包含土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分）、法律屬性（即為房地產的權屬）和經濟屬性（房地產財產內涵）進行同等價值和效益的劃分，形成這種替代關系，從而將同類型待估房地產進行一定的因素修正，最終做出價值評估，完成房地產估價。
2.2 收益法
收益法評估房地產商品的價格，就是應用科學的預測方法預測估價對象在未來經濟壽命年限內每年能給投資者帶來的純收益，并選擇合理的資本化率，將之折現到估價時點，即得估價對象在估價時點的價格。
收益法的估價原理為預期原理，這一原理建立在房地產使用壽命耐久性和經濟效用長久性的特點之上，本質為房地產未來所能獲得的純收益與現在的貨幣價值的等量表達。由于純收益的獲取是一個長期積累的過程，因此我們房地產在整個收益過程中存在一個資本化率，那么房地產本身具有的價格與資本化率的積就是純收益，同理純收益與資本化率的比即為房地產價格。
2.3 成本法
成本法也稱成本逼近法，它是一種通過求取在估價時點重新建造全新的估價對象所需的各項費用總額減去估價對象的減價修正額來估算估價對象價格的方法。
成本法估價的理論依據是經濟學上的生產費用價值論，該理論旨在尋求供需雙方的共同利益點，維持供需雙方利益的平衡。換言之，如果房地產出售價格超出重置或重造所需全部成本額，就意味著需求方自行建設優于直接購買，那么需求方將放棄購買權；如果房地產出售價格低于重置或重造所需全部成本額，那么供給方將造成虧損，同樣不具備成交條件。因此房地產價格下限，即開發成本，才更容易促成房地產交易，是供需雙方的共同利益點。
3 房地產估價基本方法的比較分析
3.1 適用范圍的比較
市場比較法是參照同類型房地產的交易資料而對待估對象進行估價的方法。市場比較法主要針對交易性較強的房地產，如商品住宅、辦公樓、商場、倉儲用地、工業廠房等項目，而對于學校、體育場館、文化展館等交易性較差的房地產則不適用于本方法。
收益法以房地產預期收益為基礎，因此該方法適用于具有收益或者具有潛在收益且這種收益可以被定量表達的房地產項目，如普通商品住宅在出租的的情況下具有收益，在自用的情況下節省了租房成本，為潛在收益，并且這些收益都直接以貨幣形式表現；而對于機關辦公場所、學校、綠化用地、公共設施等房地產估價則大多不適用。
成本法是以建造成本為著眼點的估價方法。每一個房地產都存在建造成本，因此此項方法適用范圍最為廣泛，尤其是在交易性不強或者無法將收益貨幣化的房地產項目估價中表現尤為突出，彌補了其他兩種方法適用范圍的局限性。
3.2 特點分析
在市場比較法中用以參照的同類型房地產交易資料質量將直接影響估價水平，一方面用以參照的交易資料應具備一定的數量，即具有較為成熟的房地產交易市場，確保在相似供需范圍內有足夠的資料對比參照，保證數據的準確性；另一方面參照資料應具備優質的質量，即保證交易資料數據合法，保證待估對象的可靠性。
收益法主要借鑒和沿用了西方國家的成果，可以說是“起步晚、起點高”，雖然在評估原理、指標體系的建立等方面的認識基本上相同，但在評估實踐中對于收益法的應用卻存在巨大差異。這是因為收益法在應用中對純收益的概念缺乏足夠的說明，因此，采用該方法估算也應高度重視成交記錄的收集和整理工作，以保證純收益計算的可靠性。
成本法的關鍵在于對成本的理解，一方面在房地產估價中提出的成本為社會成本，其中不僅包含單純的人工、材料、管理等顯性費用，還包含開發商合理的利潤及繳納稅金等隱性成本；另一方面成本為估價時點的重置成本，而非歷史建造成本。
3.3 影響因素分析
由于房地產獨一無二的特性，使得即使在房地產用途、結構、所處地點、價格類型、交易時間等對比條件均統一的情況下，常常受到交易雙方乃至估價人員的主觀影響而產生差異。
而收益法做出的評估結果準確與否在很大程度上取決于純收益和資本化率兩個參數的確定。一方面，純收益的累積是在一種較為平均的狀態下進行的，排除了具有特殊經營能力者和缺乏經營能力者產生的特殊的收益；另一方面，在房地產投入使用的若干年中，資本化率不斷發生改變。因此影響收益估價法的兩個關鍵因素均較難控制，容易在實際應用中摻雜估價人員主觀判斷，導致估價結果的偏離。
在成本法中采用的重置成本與建造時的歷史成本是截然不同的兩個時間段，兩者存在著巨大的差異，因此該估價過程中減價修正額的確定是估價合理的關鍵，其中減價修正額包含折舊、成新率兩個影響因素。
3.4 本質的同一性
三種方法無論是在適用范圍還是經濟學原理，亦或者是在影響因素等方面多存在著很大的差異，但經過總結和分析后發現，他們都是借用不同的方法途徑，找出房地產與價值、貨幣之間的紐帶，最終體現出房地產在估價時點的市場價格或價值。
4 房地產估價的改進措施與建議
4.1 規范估價程序
從以上三種估價方法的分析中不難看出，在整個估價過程中依然有相當一部分的主觀因素存在，由于房地產是典型的不完全市場，這樣的主觀因素無法避免，因此就需要通過規范房地產估價程序提高估價過程的可操作性，盡量回避由人為因素引起的不必要估價偏差。
4.2 建立完善的估價市場資料庫
由于房地產估價方法的本質最終均表現為房地產向市場價值甚至貨幣化的轉換，在轉換過程中牽涉的數據資料就是成就估價準確性的關鍵因素，因此建立完善的估價市場資料庫能夠更進一步的幫助估價的可靠性和合法性。
4.3 引入新的計算方法
通過對三種估價方法的分析中得知，三種方法中均存在不同的關鍵影響因素，而這些影響因素指標在確定方面都存在一定困難，因此適當引入新的計算方法對基礎估價算法進行補充，能夠在一定程度上挽回計算中的誤差情況。
4.4 科學確定估價結果
由于三種基本的估價方法都存在各自的適用范圍和使用條件，因此在估價結果上必然存在差異，因此應注重三種方法的綜合應用，達到相互驗證結果的目的，降低由于交易資料不完善或者關鍵影響因素取值不明確帶來的結果偏差。
參考文獻
[1]柴強.房地產估價[M].北京:首都經濟貿易大學出版社, 2005.
[2]方晟,何柳.不同評估目的下房地產估價方法的選擇[J].法制與社會,2007(6):74 7-748.
[3]項昀.房地產估價市場比較法的改進研究[D].黑龍江:東北林業大學碩士學位論文,2006,6.
第4篇：房地產估價范文
第一條為了規范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質，從事房地產估價活動，對房地產估價機構實施監督管理，適用本辦法。
第三條本辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。
本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。
第四條房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執行房地產估價規范和標準。
房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國房地產估價機構的監督管理工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。
市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。
第六條房地產估價行業組織應當加強房地產估價行業自律管理。
鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業組織。
第二章估價機構資質核準
第七條房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。
國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受國務院建設行政主管部門的指導和監督。
第八條房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。
第九條各資質等級房地產估價機構的條件如下：
（一）一級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；
2.從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上；
3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上；
4.有15名以上專職注冊房地產估價師；
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；
6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；
9.有固定的經營服務場所；
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
（二）二級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；
2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上；
3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業的出資額人民幣60萬元以上；
4.有8名以上專職注冊房地產估價師；
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；
6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；
9.有固定的經營服務場所；
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
（三）三級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；
2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業的出資額人民幣30萬元以上；
3.有3名以上專職注冊房地產估價師；
4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；
5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；
8.有固定的經營服務場所；
9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
第十條申請核定房地產估價機構資質等級，應當如實向資質許可機關提交下列材料：
（一）房地產估價機構資質等級申請表（一式二份，加蓋申報機構公章）；
（二）房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件；
（三）營業執照正、副本復印件（加蓋申報機構公章）；
（四）出資證明復印件（加蓋申報機構公章）；
（五）法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件（加蓋申報機構公章）；
（六）專職注冊房地產估價師證明；
（七）固定經營服務場所的證明；
（八）經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件（加蓋申報機構公章）及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息；
（九）隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構公章）。
申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。
第十一條新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的，應當提供第十條第（一）項、第（三）項至第（八）項材料。
新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。
第十二條申請核定一級房地產估價機構資質的，應當向省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交本辦法第十條規定的材料。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務院建設行政主管部門。
國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。
第十三條二、三級房地產估價機構資質由設區的市人民政府房地產行政主管部門初審，具體許可程序及辦理期限由省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門依法確定。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內,將準予資質許可的決定報國務院建設行政主管部門備案。
第十四條房地產估價機構資質證書分為正本和副本，由國務院建設行政主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。
房地產估價機構遺失資質證書的，應當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。
第十五條房地產估價機構資質有效期為3年。
資質有效期屆滿，房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的，有效期延續3年。
在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規、規章、技術標準和職業道德的房地產估價機構，經原資質許可機關同意，不再審查，有效期延續3年。
第十六條房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發生變更的，應當在工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到資質許可機關辦理資質證書變更手續。
第十七條房地產估價機構合并的，合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。
房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質，但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協商確定；其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。
第十八條房地產估價機構的工商登記注銷后，其資質證書失效。
第三章分支機構的設立
第十九條一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十條的規定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。
分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章。
第二十條分支機構應當具備下列條件：
（一）名稱采用“房地產估價機構名稱＋分支機構所在地行政區劃名＋分公司（分所）”的形式；
（二）分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師；
（三）在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師；
（四）有固定的經營服務場所；
（五）估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。
注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。
第二十一條新設立的分支機構，應當自領取分支機構營業執照之日起30日內，到分支機構工商注冊所在地的省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當在接受備案后10日內，告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產行政主管部門，并報國務院建設行政主管部門備案。
第二十二條分支機構備案，應當提交下列材料：
（一）分支機構的營業執照復印件；
（二）房地產估價機構資質證書正本復印件；
（三）分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明；
（四）擬在分支機構執業的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。
第二十三條分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構，應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續后30日內，報原備案機關備案。
第四章估價管理
第二十四條從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。
一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。
二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。
三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。
暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。
第二十五條房地產估價業務應當由房地產估價機構統一接受委托，統一收取費用。
房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務，分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。
第二十六條房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的，應當回避。
第二十七條房地產估價機構承攬房地產估價業務，應當與委托人簽訂書面估價委托合同。
估價委托合同應當包括下列內容：
（一）委托人的名稱或者姓名和住所；
（二）估價機構的名稱和住所；
（三）估價對象；
（四）估價目的；
（五）估價時點；
（六）委托人的協助義務；
（七）估價服務費及其支付方式；
（八）估價報告交付的日期和方式；
（九）違約責任；
（十）解決爭議的方法。
第二十八條房地產估價機構未經委托人書面同意，不得轉讓受托的估價業務。
經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。
第二十九條委托人及相關當事人應當協助房地產估價機構進行實地查勘，如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。
第三十條房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產行政主管部門查詢房地產交易、登記信息時，房地產行政主管部門應當提供查詢服務，但涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容除外。
第三十一條房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。
第三十二條房地產估價機構不得有下列行為：
（一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書；
（二）超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務；
（三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；
（四）違反房地產估價規范和標準；
（五）出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告；
（六）擅自設立分支機構；
（七）未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業務；
（八）法律、法規禁止的其他行為。
第三十三條房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。
房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。
第三十四條除法律、法規另有規定外，未經委托人書面同意，房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。
第三十五條房地產估價機構應當加強對執業人員的職業道德教育和業務培訓，為本機構的房地產估價師參加繼續教育提供必要的條件。
第三十六條縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當依照有關法律、法規和本辦法的規定，對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業務及執行房地產估價規范和標準的情況實施監督檢查。
第三十七條縣級以上人民政府房地產行政主管部門履行監督檢查職責時，有權采取下列措施：
（一）要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書，有關房地產估價業務的文檔，有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件；
（二）進入被檢查單位進行檢查，查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料；
（三）糾正違反有關法律、法規和本辦法及房地產估價規范和標準的行為。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當將監督檢查的處理結果向社會公布。
第三十八條縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監督檢查時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，并出示執法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經營活動，不得索取或者收受財物、謀取其他利益。
有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合，不得拒絕或者阻撓。
第三十九條房地產估價機構違法從事房地產估價活動的，違法行為發生地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當依法查處，并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。
第四十條有下列情形之一的，資質許可機關或者其上級機關，根據利害關系人的請求或者依據職權，可以撤銷房地產估價機構資質：
（一）資質許可機關工作人員、作出準予房地產估價機構資質許可的；
（二）超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的；
（三）違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的；
（四）對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的；
（五）依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。
房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，應當予以撤銷。
第四十一條房地產估價機構取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質。
第四十二條有下列情形之一的，資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質：
（一）房地產估價機構資質有效期屆滿未延續的；
（二）房地產估價機構依法終止的；
（三）房地產估價機構資質被撤銷、撤回，或者房地產估價資質證書依法被吊銷的；
（四）法律、法規規定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。
第四十三條資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。
房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。
房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。
房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執行合伙人的不良行為記入其信用檔案。
任何單位和個人有權查閱信用檔案。
第五章法律責任
第四十四條申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的，資質許可機關不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十五條以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，由資質許可機關給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十六條未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第四十七條違反本辦法第十六條規定，房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續的，由資質許可機關責令限期辦理；逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。
第四十八條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：
（一）違反本辦法第十九條第一款規定設立分支機構的；
（二）違反本辦法第二十條規定設立分支機構的；
（三）違反本辦法第二十一條第一款規定，新設立的分支機構不備案的。
第四十九條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任：
（一）違反本辦法第二十五條規定承攬業務的；
（二）違反本辦法第二十八條第一款規定，擅自轉讓受托的估價業務的；
（三）違反本辦法第十九條第二款、第二十八條第二款、第三十一條規定出具估價報告的。
第五十條違反本辦法第二十六條規定，房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十一條違反本辦法第三十條規定，房地產行政主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產行政主管部門責令改正。
第五十二條房地產估價機構有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十三條違反本辦法第三十四條規定，房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條資質許可機關有下列情形之一的，由其上級行政主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的；
（二）對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的；
第5篇：房地產估價范文
【關鍵詞】房地產評估；特征因素；指標量化
1 特征因素的分析
在房地產估價實踐中,對于特征因素的選取和量化主觀性很大,嚴重影響了估價結果的客觀性,可能會造成不同估價人員對同一宗房地產的估價結果有較大差異。特征因素就是是反映異質性商品的特征的因素,例如,建筑面積是反映房地產的一個特征,那么建筑面積就是房地產的一個特征因素。房地產的價格水平,是眾多影響房地產價格的特征因素相互作用的結果,或者說是這些因素交互匯聚而成的。房地產估價主要難點是,影響房地產價格的特征因素極其復雜,而且難以把握。本文將著力分析各特征因素對房地產價格的貢獻,并盡可能的對其進行量化,以減少人為因素的影響。
2 特征因素的選取
對于不同的房地產估價對象,根據估價目的不同,特征因素的選取也不同,而且在眾多的影響因素中,要確定具有代表性的主要特征因素。選取的原則是選擇對房地產價格影響大,對估價結果有重要作用的因素為特征因素。這里的影響大是指對估價結果具有舉足輕重的影響,如果缺乏這些因素,即使其他次要因素再多,也不能客觀評價估價對象。要有針對性地適用于估價對象,對估價結果各因素都有一定的影響,必須針對估價對象和可比案例的差異選取。特征因素的選取一般請專家評定,用德爾菲(Delphi)調查法。
利用德爾菲(Delphi)調查法選擇特征因素,在選擇重要性因素時,雖說影響因素比較多,但是由于因素的外延在概念上比較清楚,使得其中的協調就相對容易一些,專家們一般都可以得到比較統一的結果。表1是通過專家打分法收集資料、整理、歸納核計出來可采用的房地產特征變量。
3 特征因素的量化
3.1 硬指標的量化
硬指標是指易得到數據,可以定量的指標。
3.1.1 模糊數學法
常用的有模糊數學的方法,而模糊數學的方法又有很多種,本文根據模糊分布函數來量化硬指標。
模糊分布可以分為三種類型:偏小型、中間型以及偏大型。而常見的模糊分布又分為矩形分布、梯形分布、拋物線分布、Γ形分布、正態分布、柯西分布六種類型。考慮到房地產狀況特征因素的特點以及操作的簡便性,本文硬指標的量化選擇的是梯形分布。對于硬指標梯形分布,先按有關規定確定其取值范圍[e,g],a
（1）偏小型,指標越小越好,a
（2）中間型,指標越在中間越好,a
（3）偏大型,指標越大越好,a
如:公交條數的計算,適用于硬指標計算的式(3),確定其取值范圍為最小值0,代表住宅房地產附近沒有公交經過,最大值取20,代表小區附近有20條以上公交線路經過。小區附近有20條以上線路經過,說明被評估資產的交通情況很好,增加公交線路對評估價格影響已經較小,故取最大值為20。將被評估房地產所在小區的公交條數代入式(3),若公交條數為10條,那么交通情況的賦值為:。
3.1.2 按實際數據量化
房地產狀況特征因素的具體數據,就采用它本身的數據,如面積、成交價等。比如說某小區的生活配套設施,有銀行、醫院、超市、停車場、公園各一個,一個1分,那么就賦值4。建筑面積為80 m2,就賦值80。
3.2 軟指標的量化
軟指標則難以得到確切數據,只能定性的指標,但可以對不同指標考評的分析評判級別,考核指標標準細分進行量化。可采用專家意見法,先對房地產的軟指標進行定級量化,把房地產的特征因素分為5個等級,“優”“較優”“一般”“較劣”和“劣”。
本文是在征詢了多家評估公司的房地產評估專家的基礎上,確定軟指標的等級標準的。根據專家對3個區域特征因素、2個個別特征因素的級別標準給出的意見,整理歸納得到表2軟指標的評級標準。簡稱評級的標準是立足于大城市,若是對中小城市的評估,要在繁華程度、社區居民文化程度和物管上適當的作出調整。然后對5個等級的軟指標賦值,我們可以用級差評分法來量化軟指標,確定軟指標的函數值,其賦值方式有兩種:一種賦值區間為[0, 1],另一種為[0. 1, 0. 9],各等級賦值見表3.
如某被評估房地產的物管一級物管資質,有24 h保安巡邏、安裝錄像監控,那么確定其等級為優,即可賦值1或者0. 9。
第6篇：房地產估價范文
關鍵詞: 房地產估價;風險;防范;回避
中圖分類號: F293.3
隨著社會主義市場經濟的發展,房地產估價在城市房地產市場中扮演著非常重要的角色,越來越多的經濟活動需要進行房地產估價。巨大的市場需求催生了大量的房地產估價機構,同時,越來越多的人才投身于房地產估價行業,使得房地產估價師隊伍日益壯大,著實令人欣慰。但是,房地產估價師的執業風險時刻存在,近幾年業界也確實有房地產估價師承擔相應責任的事件發生。因此,充分認識房地產估價的風險成因及風險體系,并積極防范和規避風險,是房地產估價工作的一項重要課題。本文主要從房地產估價師個人和估價機構的角度,提出一些房地產估價執業過程中常見的可控風險與防范的看法。
1 業務承接方面的風險點
1.1 委托方未能真實告知估價對象狀況所帶來的風險
對估價對象的認識,一方面可以通過估價人員現場查勘,另一方面由委托人予以提供。估價對象有時會存在著某些方面的缺陷,如實體性的缺陷或權益性的缺陷,都有可能會對房地產的價格造成很大的影響,有時委托方為了達到某種目的,故意隱瞞實情,這就給估價人員的估價工作帶來了較大的風險。因此,在業務洽談的過程中估價師應認真聽取委托方的介紹,運用專業知識分析其邏輯性,判斷其合理性,有疑惑的地方可以加強現場查勘,或到有關部門進行查詢,或要求委托方對所提供的信息和資料的合法性和真實性負責,要求委托方予以簽字或蓋章,以此來降低自身的風險。
1.2 委托方出于某種目的要求高評或低評房地產價值的風險
在以抵押、拆遷為目的的估價活動中,委托方往往要求估價人員給予高評,以納稅、改制為目的估價活動中,往往要求估價人員給予低評。當前估價行業競爭激烈,市場人員為了獲取估價業務,往往會遷就委托方的不合理要求,這就給估價人員帶來了很大的風險。將來利益當事人可能會追究估價機構和估價人員的責任,輕者給予經濟賠償,重者要承擔相應的法律責任。針對這類風險,估價人員應謹慎行事,盡可能明確委托方的意圖,有必要時可與另一方利益當事人進行溝通,從專業人士的角度給委托方作出合理的解釋,說服委托方接受正常的估價結果。確實風險太大,無法滿足委托人的要求時,估價機構可采取風險回避的策略,避免未來的潛在損失。這樣短期內可能會損失部分利益,但有利于估價行業的長遠發展,最終會得到社會的認可。
1.3 簽訂委托估價合同中的風險
《委托估價合同》是明確委托人與估價方權利和義務關系的法律文件,一旦簽訂,雙方必須共同遵守。現實中由于估價行業處于買方市場的地位,市場人員在訂立合同時,往往不能很好的考慮估價方的利益,訂立了不平等條款,如付款方式、違約責任等對估價機構不利的條款。針對此類風險,應事先向法律人士咨詢,擬定高質量的委托合同書,盡量避免由于條款約定不明確而導致的日后糾紛。訂立合同時應本著平等、友好、協商的原則,充分考慮合同雙方的利益。
2 估價技術方面的風險點
2.1 估價方法選取不當或參數選擇不合理所帶來的風險
估價人員應熟知市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等估價方法的理論依據、適用條件和對象,根據不同估價目的和估價對象的類型選取合理的估價方法,確定估價的技術路線。這是估價活動的重點工作,一旦選錯,就會使估價結果產生很大的誤差,使估價工作面臨風險。不同的估價方法有著不同的技術參數,技術參數選擇不當,即使估價方法正確,也會得出錯誤的結果,造成風險。技術參數的確定歸根到底來自于市場,是根據大量的市場調查數據進行測算并結合以往的估價經驗得出的。如果只憑經驗數據或借用他人的數據,不根據估價對象的類型、市場條件等具體情況進行測算,就不可避免由于估價參數的選擇不當而造成估價結果偏離市場價值的風險。
2.2 估價信息獲取與使用方面的技術風險
估價所需的資料信息很多,如當地的基準地價資料、當地同類物業市場交易信息、當地房地產市場的變化趨勢等。資料信息的取得和使用對估價方法的選擇和估價結果的確定起著重要的作用。估價活動中,往往會因為資料信息收集量不足、不夠細致、不夠真實、實用性不強或加工質量不高而造成技術風險。針對此類風險。估價機構應注重平時資料的收集工作,建立專人收集資料信息的制度,建立相應的信息資料庫 ,以備需要時選用,提高工作效率,降低信息獲取和使用過程中的風險。
2.3 估價報告撰寫方面的技術風險
估價報告是估價方提供給委托方的最終產品,在估價報告的撰寫過程中,估價人員往往對價值內涵把握不準確,有時濫用估價假設和限制條件,對重要信息的披露有重大疏漏,價值測算過程缺乏取值標準或依據,估價時點和估價報告的有效期未合理限定,對估價對象的描述和市場分析部分與估算取值和估價結果不一致,這些都會成為估價報告撰寫過程中的技術風險。
針對估價技術方面的風險,估價人員應從自身的素質入手,注重平時的繼續教育,加強估價師之間的交流,不斷的學習和更新知識,估價機構內部也應建立質量管理體系和質量評審制度,從獲取估價業務,擬定估價作業方案一直到項目完成向用戶提供估價產品的全過程中,采取一系列檢驗、核查、驗證等措施,保證估價的真實、客觀、科學、公正。如先由估價人完成報告,再經復核人復核,最后經審核人批準通過后方可加蓋公章才能交付報告,這樣可以減少報告中可能出現的技術錯誤,提高估價報告的內在質量,同時正確、合理地運用估價報告中的假設和限制條件,注明權責的劃分,降低估價機構和估價人員的技術風險。
3 估價報告使用不當的風險點
3.1 未能按估價目的正確使用估價報告及估價結果的風險
估價目的是房地產估價項目估價結果的期望用途。不同的估價目的對應不同的用途,不可以隨便濫用。如法院委托的評估價項目,委托評估時要求評估估價對象的公開市場價值,而法院在執行時需要對估價對象進行拍賣,房地產拍賣應設定底價,法院委托拍賣公司拍賣時則是以估價機構的評估價值為依據來設定底價。這就造成了估價目的與估價結果的不一致,給房地產估價機構帶來了風險。作為專業的估價人員應事先與委托人交流溝通,明確其評估的真實意圖,告知估價報告的具體用途。
3.2 房地產市場劇烈波動導致估價報告使用錯誤的風險
估價報告的有效期通常為一年,有些委托方不了解,在估價報告過期的情況下還繼續使用估價報告及估價結果。或房地產市場劇烈波動,雖然估價報告仍在有效期內,但現時價值與原估價結果已相差很大。這種情況下繼續使用原估價報告造成損失后會給估價機構和估價人員帶來風險。估價機構在提交估價報告時應提示報告使用者如何正確使用估價報告。
以上為估價機構和估價人員所面臨的可控性風險,歸根到底到要通過對風險源的有效控制才能達到防范各類風險的目的。估價師和估價機構主觀上必須慎重對待,強化風險意識,樹立重風險、重質量的觀念,不斷學習提高自身業務素質和職業道德,學法、知法、依法執業;當然,估價機構、行業協會、政府主管部門等方面也應多加努力,加強估價機構資質管理,完善相應制度,經常搭建估價師交流的平臺。只有這樣才能使估價行業長遠生存和發展。
參考文獻
第7篇：房地產估價范文
【關鍵詞】收益法 房地產 評估 應用
收益法與成本法、市場法是價值評估的三種基本方法。而收益法對評估收益性房地產的價值，具有顯著優勢，也更加符合報告使用者的心理需求，因而成為評估收益性房地產價值的主要方法。
一、收益法簡介
收益法理論依據為效用價值論，即房地產價值在于未來該房地產所帶來的收益，因而可通過折現未來收益的現值之和求取該房地產的價值。其基本計算公式為：
其中：V-收益價格（元，元/O）；
Ai-未來第i年的凈收益（元，元/O）；
R-資本化率（%）；
n-未來可獲收益的年限（年）。
二、收益法在房地產評估應用中存在的問題
（一）收益法適用的范圍
中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》（GB/T 50291―1999）（以下簡稱《房地產估價規范》）規定“收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”。收益法適用于有收益性的房地產的評估，例如商場、寫字樓、公寓、旅館等；排除如政府機關、公園、廣場等不以盈利為目的的公益性房地產。收益法是以房地產的預期收益為基礎，因而它不僅適用于有現實收益的房地產，而且適用于沒有現實收益、卻有預期收益的房地產，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地產，雖然沒有現實收益，但可以用同一供求圈內、類似房地產的客觀收益作為估價對象的可比租金實例，采用市場比較法來求取估價對象的客觀收入。
（二）房地產的凈收益的確定
房地產的凈收益是房地產的客觀收入減去相關費用后的凈額。《房地產估價規范》界定“出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金”。房地產的客觀收入應在市場上同一供求圈內收集類似租賃案例，根據房地產的實際情況，綜合考慮市場因素、區域因素、個別因素等因素，采用市場比較法確定，對有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金；此外，房地產收入還包括押金的利息收入；同時，要考慮空置率和租金損失。房地產成本費用是指與房地產收入相關的預計應發生的經營成本、經營費用、稅金和損失。
（三）折舊費用的扣除問題
就房地產單項資產評估而言，其現金流出中是沒有折舊的，或者說折舊只是會計核算中的配比原則下的一種會計處理方式，并不因為企業計提了折舊，就造成了現金流出。因此，收益法評估房地產價值時是不考慮折舊的。
（四）確定資本化率相對困難
資本化率是將房地產的未來預期凈收益折算成現值的比率，也稱折現率、還原利率。一般來說，資本化率應包含無風險報酬率和風險報酬率。無風險報酬率是指資產在沒有風險和沒有通貨膨脹情況下的平均獲利水平；風險報酬率則是冒風險取得報酬與資產的比率。《房地產估價規范》規定，房地產資本化率以市場提取法、安全利率加風險調整值法、復合投資收益率法和投資收益率排序插入法確定。
⑴市場提取法：搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。在評估工作中，如果可以搜集到3個以上類似房地產的租賃和產權交易資料，則可以直接采用市場比較進行評估確定折現率。當然，在市場法提取資本化率計算過程中，除需對可比案例的區域因素以及面積、樓層、裝修、物業類型等個別因素外，還需十分注意租期、付款方式、押金數額等因素的影響。
⑵安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測，估價對象的用途及新舊程度等確定。由于風險調整值一般根據經驗判斷，主觀隨意性大，不同人員的取值范圍可能會跨度較大。
⑶復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率。但是抵押貸款收益率與自有資本收益率以及兩者的權重均不容易確定。
⑷投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。這要求估價人員對資本市場具有豐富的經驗，并充分了解當地的房地產市場，才能求出適當的資本化率。
三、加強收益法在房地產評估過程中應用的具體策略
（一）建立健全房地產估價的標準體系
應進一步完善和提高我國房地產估價理論和方法，組織行業專家抓緊修訂新版《房地產估價規范》及相關理論教材；同時，制訂房地產估價相關資料及參數的數據庫，利用網絡平臺，規范相關參數取值范圍，防止參數取值畸高或畸低。政府有關部門在不侵害公民隱私權的前提下，應在一定的范圍內公開房地產租賃、產權交易等相關數據，方便估價人員采用。
（二）合理確定有關參數
應用收益法評估房地產價值，估價結果主要取決于凈收益、資本化率和收益年限等3個關鍵因子。上述3個因子的取值只要稍微變動，估價結果就會有顯著的變化，因此，估價人員在評估過程，應恪盡職守，嚴格遵守相關估價規程，科學計算，不得隨意調整參數。
（三）加強估價人員的專業技能和職業道德培訓
房地產估價師每3年須接受120個學時的繼續教育，這可以讓估價師了解行業新動態、學習新知識，從而提高職業道德水平和執業能力。但是，在估價行業中，特別在中小估價機構，大量工作是由估價助理人員完成的，有些助理人員對估價行業的許多規定知之甚少，導致無知無畏，盲目聽從委托人的建議，隨意修改估價參數，致使估價結果嚴重偏離。因此，在做好估價師的繼續教育的同時，應加強對估價助理人員的教育和管理力度。
第8篇：房地產估價范文
關鍵詞：房地產估價 還原率 復合調整法
房地產估價是一項復雜的經濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須注重活動過程的嚴謹性與科學性。房地產估價收益法，是目前國際上流行的資產評估方法之一，該法是利用資金時間價值原理，將房地產未來收益折現求其現在市值的一種評估方法。但在實際操作中，收益法有一定的難度，集中難點是未來純收益和資本化率的確定，特別是資本化率的準確與否，將極大地影響到采用該方法所得出評估結論的真實性和客觀性。因此在運用收益還原法評估房地產的價值時，還原率確定的準確與否對估價結果的準確性具有重要影響。
還原率實質
由于房地產具有位置固定性、不可再生性、個別性、永續性等特性，且具有投資和消費的雙重屬性，使得使用者在占有某房地產時，房地產不僅能為其提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷的繼續取得。因此可以把購買房地產作為一種投資，房地產價格作為購買若干年房地產收益而投入的資本，房地產價格高低取決于可以獲取的預期收益高低，由此產生了房地產估價收益法。收益還原法的基本公式為：
收益價格=年純收益/還原率(年純收益相等，且為無限年期的情形)
還原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。還原利率的實質體現為以下幾方面：
還原率會隨著所投資房地產的地段、用途的不同而不同，隨時間的變化而發生變化。
還原利率其值必須為正值。如果還原利率小于零，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算是無意義的。
還原利率其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則投資收益將不高于將資金存入銀行或購買國債，因此不合算。
還原率與投資風險的大小成正比。若預期未來會產生高通貨膨脹率，或該收益性房地產未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。
在采用收益還原法評估房地產價格時估價結果的準確性，取決于估價師對純收益和還原率的確定，尤其是還原率，它的微小變化都將產生很大的影響。選擇一個適當的還原率對估價人員來說更為重要。確定合理的還原率是準確計算房地產價格的關鍵問題。
還原率求取的常用方法
對確定還原利率有許多觀點，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、安全利率加風險調整率、資本增值率（機會成本率）、抵押與自由資金組合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點各有其特點，其利率的求取各有所側重。從理論上看，房地產估價人員根據不同的估價項目合理選擇，即可以得到滿意的結果，但在實際運用中它是建立在估價人員對市場的充分了解基礎之上，因此真正做到這一點并不容易。
在還原率的確定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所占比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產增值和收益增加、還貸后自有資金的增加。另外，風險的補償、免稅政策以及房地產類型、位置、年代、租約、結構等也影響還原率，因此房地產還原率的影響因素是很復雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價人員充分運用自己的專業知識和智慧確定一個與房地產市場價格最接近的還原率。
本文將對實踐中常用的幾種還原率的求取方法及其比較進行系統闡述。
（一）市場提取法
此法適用于房地產市場發育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法直觀容易理解和被人接受，準確度比較高，一般計算分為有限年期還原率和無限年限還原率。有限年期還原率計算較為復雜，可用逐漸趨近迭代法求取。值得注意的是，運用市場租金（收益）／價格比法求取還原利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發生的，在用途、結構、功能、權益等方面是相同或相似的實例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產，并求其純收益與價格之比的算術平均值或加權平均值作為待估房地產的還原率。
這種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實例眾多，并且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應用，計算比較繁瑣。而且每個可比實例的建筑條件、經營時期都可能不同。此外，市場上出售的房地產的未來收益年限不可能完全一致，而還原利率又和未來收益年限相關。假如估價對象和可比實例的未來收益年限不相同，則所得到的還原利率實用性不大。而且對于該法，我國許多估價師都認為，既然有市場可比實例，倒不如用市場比較法，毋需用收益法。
（二）累加法
累加法又稱安全利率加風險調整值法，是評估實務中采用較多的一種方法。其理論基礎是投資者為了投資，須獲得相應的補償；其出發點是選擇一種近于無風險的投資的收益率，稱為安全利率。如國外認為美國國債的利率是接近無風險的，我國則經常使用一年定期銀行的存款利率為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產生安全利率的調整額，一般加總的因素有額外投資風險、缺乏流動性、管理負擔三項，求得投資者要求的回報率再減去預期的收益增長率，便可得出房地產的還原率。
安全利率加風險調整值法的不足之處是：其一，安全利率的選擇缺乏一定的準則；其二，在我國存、貸款的利率經常發生變化，這給房地產的價格帶來一定的影響；其三，影響投資因素的加數大小的確定帶有一定的主觀成分，并且房地產市場的實際風險水平大小通常是很難確定的，加上不同地區、不同類型、同一個房地產的不同權益，實際得到的風險利率是有所不同的，因而結果也就存在著差別。
（三）投資收益率排序插入法
投資收益率排序插入法即找出相關投資類型及其收益率，按風險程度進行比較、判斷，依據經驗判斷風險性的高低將各種利率排序分析后獲取收益率。如銀行一年期存款利率為2.52%，一年期國債的利率為2.72%，企業債券收益為5%，一年期貸款利率為5.85%，投資股票的收益率為12%，考慮投資房地產的風險大于銀行一年期貸款而低于投資股票，其收益率應高于一年期貸款利率而低于投資股票的收益率，故可以確定還原率在5.85%－12%之間。
該法從宏觀層面來把握房地產與其他投資資產（銀行存款、貸款、政府債券、保險、企業債券、股票及有關領域的投資收益率）的收益與風險關系，其前提須確定其他投資資產的收益率，筆者將其歸結到各種投資資產的收益與風險問題。在競爭有序的投資市場環境下，投資收益率排序插入法是種可取的方法，但當房地產投機因素增加，出現房地產泡沫的時候應該謹慎地把握還原利率在各類投資收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之間數據的范圍還是比較寬的，對估價結果的影響很大，所以此法對估價人員的經驗依賴性較大，對于估價人員的素質要求較高，并且對其最終取值也難以作出科學的解釋。
（四）收益風險倍數法
收益風險倍數法是在參照投資收益率排序插入法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法，即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高于同期國債年利率。其的具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a。同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：
V=a/r×[1-1/(1+r)n]
P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n
由于房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：
a=(1+b)×A
因V=P，故有：
(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]
該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r。此法的關鍵是要確定一個合理的倍數，而倍數的確定則取決于估價人員的經驗判斷。
（五）復合投資收益率法
此方法是將購買不動產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為還原率，按以下公式計算：
R＝MRM＋（1－M）RE
第9篇：房地產估價范文
一、法規制度落實情況。凡在我縣行政區域內從事房地產估價活動的房地產估價機構，要求自覺接受房地產主管部門的監督管理。房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，認真執行《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價規范》。
二、估價機構資質審批情況。局行政服務股受理估價機構的備案。目前，我縣只有“福地房地產土地評估咨詢有限公司” 于2015年9月4日通過省住建廳電子政務大廳房地產估價機構管理系統的網上審批，取得了全國統一的房地產估價機構三級資質。對在我縣執業的估價機構和估價人員進行動態考核，并根據房地產估價機構和估價人員在我縣執業情況，將逐步建立、健全我縣房地產估價行業信用檔案。
三、行業監管情況。在我縣執業的估價機構中，沒有一級資質的房地產估價機構在我縣設立分支機構，沒有出現行政干預房地產抵押業務，強制評估、制定評估等問題，也不存在阻礙和排斥外地機構進入本地市場的情況。
四、估價機構執業情況。異地來我縣執業的估價機構目前有2家，我們要求異地估價機構應委派熟悉我縣房地產市場情況且相對固定的三名估價師執業，對首次來我縣開展估價業務的機構，應持估價機構的營業執照、資質證書以及估價師的執業證書原件來我局行政服務股辦理備案登記手續后，才能從事房地產估價工作。
