房地產交易精選(九篇)
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第1篇：房地產交易范文
摘 要：房地產交易規定事項由交易雙方定制房地產交易應符合法律、法規的規定，只有合法的房地產交易才受法律的保護等。房地產交易的特點還有很多，需要尋求房地產交易中的風險以及做好風險防范。必須從房地產交易特點出發，為風險的防范做鋪墊。
關鍵詞 ：房地產交易 風險防范
普通老百姓購房者來說，購房是他們人生中的大事，要花費多年甚至幾十年的積蓄，一旦被騙，很有可能陷于絕境中，嚴重甚至轉變成社會問題，因此分析房地產交易中存在的風險且指出規避的方法對于廣大購房者具有關鍵積極意義。
1、房地產交易中的相關風險
1.1 房地產開發商引起的相關風險
我國城市規劃可利用土地資源較為緊缺，房地產企業在對土地進行拍賣工作時往往出現物非所值的現象，而房地產企業出于經濟利益方面的考量，在當前市場行情的壓力下，通過與地方官員進行暗箱操作，把城市的規劃進行更改，在本來規劃為綠地、公共設施以及緩沖地帶等地方進行建筑項目，導致樓房整體開發不合理，給人住居民在生活、健身與其他活動上帶來諸多的不便。而部分房地產開發商甚至把觸角伸到房屋建設的項目建設上，通過偷工減料，沒有將房屋的環保規格降低在消防要求、水電配套工作上，進而導致建筑頻頻出現相關質量問題。另一方面，部分開發商在進行房屋銷售時，利用虛假廣告夸大信息，導致有時業主在付款后出現貨不對板與不能入住等情況出現，有時即使是入住后由于相關手續問題遲遲不能拿到房屋產權。
1.2 不良中介組織方面引起相關風險
國內房地產中介組織大多數會在房地產咨詢、價格評估與經紀等方面向業主提供相應的服務，其在一定程度上可以利用本身知識體系與對市場的把握能力為業主提供最全面的信息，以便于業主在房地產的購買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場上卻存在著部分的不良中介，通過業主在房地產知識上與政策上認識的缺乏，在進行合同簽訂的過程中加入部分對中介有利的服務條款，從而減少部分交易業主的權利，使交易方出現經濟與服務等方面的損失。還有部分從事房地產中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關服務工作時以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價格與第三方進行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價;當然，由于市場經濟的弊端，往往還會出現無照經營、超越經營范圍以及非法經營等問題的出現。
2、房地產交易中買方對風險的防范
2.1 在進行房屋選購前，買方可以通過網絡與傳媒信息、其他買家評價與我國相關房地產部門等方式進行房地產信息與政策的了解工作，而對于房地產的市場信息，買家要通過本身對實際情況的調查來掌握，避免出現盲目購買的現象，在進行購買前，一定要親身到所在樓盤進行核查。而對于房屋質量，國家未來政策與未來市場等自身無法把握的方面，可以采納相關職業人員的意見。
2.2 買方在進行購買的過程中，切忌出現定金先交的現象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對房地產的信息進行全盤的了解，降低受置業顧問的誘導，而對于合同不了解的部分要向開發商企業詳細詢問，如果涉及國家政策方面的有必要向我國相關房地產部門進行咨詢(如產權產籍管理所等)，在合同簽訂后，再根據相關條文規定提交定金。
2.3 在所簽的合同中，一定要把交樓時間、辦理房地產證書以及違約責任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細的條文列舉，例如在房物的質量保期上，一般要將房屋的整套設施與其他配套設施進行一一列舉，避免出現認為麻煩而一眼簽合同的現象。
3、防范房地產交易風險的相關方法
3.1 建立健全房地產法制制度
目前，我國房地產業與其他產業相比還較為年輕，在相關法律法規的配套工作上還相對落后。因此，我國政府要發揮主導作用，提高與市場、企業等方面的合作力度，在根據市場實際需要與相關問題的前提下，通過聽證會、網絡建言與傳媒監督等各種形式建立健全我國房地產的相關法制制度，而在制度的執行工作上，一定要要求我國相關部門做到“有法必依，執法必嚴與違法必究”等，對于出現違規現象的事業單位與房地產開發企業還要加大懲罰力度，力爭相關制度在實際工作上發揮最大的作用。
3.2 樹立誠信觀念體系
我國政府與相關部門，在對房地產企業進行“批復入市”的工作中可以提高相關審核力度，對于在道德方面有前科的企業一定要做好把關工作。而在實際的工作上，可以對相關房地產機構進行道德講座與培訓工作，加強從事人員的職業素質與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監督力量來促使相關人員樹立誠信觀念。
3.3 加強我國房地產市場信息體系的建設工作
目前，從房地產市場的層面出發，一定要加強我國房地產市場信息系統的建設工作，提高對我國房地產在市場上實際運行的監測力度。例如，我國房地產相關監管的部門要提高對信息溝通與整合工作，定時對土地供應、商品住房市場供求情況以及土地與住房價格變動等信息的公布工作，通過必要的手段引導輿論方向，在相關的政策實施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩定我國房地產市場，促進市場朝理性的方向發展。
4、結束語
房地產交易風險是多因素導致的，房地產交易風險防范是一項綜合性較強的工作。絕大多數房產交易者都是誠信者，也不排除別有用心的交易人。事先如果能有效防范可能會出現的風險問題，得以交易圓滿完成，對雙方來講都是好事。一旦把交易圓滿完成寄托在交易雙方及中介都誠信的僥幸心理上，即使是萬一的概率，也會有不幸者，而這個不幸者要挽回損失所要付出的時問、精力都遠遠大于事先簽定一個沒有風險的合同。
參考文獻：
第2篇：房地產交易范文
第一條為規范城鎮房地產交易行為，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律和行政法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條在本市城鎮規劃區范圍內國有土地上的房地產交易及其相關活動，適用本條例。
第三條房地產交易應遵循平等自愿、誠實信用、公平公正和房屋所有權與其占用范圍內的土地使用權主體一致的原則。
房地產交易管理應遵循集中管理與分級管理相結合、依法保護房地產權利的原則。
第四條市房地產行政主管部門負責全市房地產交易的監督管理和本條例的組織實施。
區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門負責本條例規定范圍內房地產交易的監督管理。工商、建設、規劃、財政、物價、稅務等部門應當按職責分工，協助房地產行政主管部門做好房地產交易管理工作。
第五條房地產交易管理機構按照本條例的規定及市和區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門委托的權限，負責房地產交易管理的日常工作。
第二章房地產轉讓
第一節一般規定
第六條房地產轉讓是指房地產權利人通過法定程序，將其房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權轉移給他人的行為。主要包括：
（一）買賣（含以房地產清償債務，下同）；
（二）贈與、繼承、劃撥；
（三）產權調換；
（四）以房地產合資合作、作價入股，房地產權屬發生轉移的；
（五）因收購、兼并或合并企業，房地產權屬發生轉移的；
（六）房屋拆遷中，房屋所有權人以產權調換形式獲得的期房權利轉移的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第七條有下列情形之一的房地產，不得轉讓：
（一）按有關法律、行政法規規定，不得轉讓的；
（二）權屬證明文件與標的物不符的；
（三）權屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的；
（四）屬拆遷凍結通知書確定的時效范圍的。
第八條同幢房屋分割轉讓的，各房地產權利人按相應比例占有土地使用權。
建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。
配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、共用部位不得單獨分割轉讓。
第九條房地產轉讓應簽訂書面合同。房地產轉讓人在轉讓合同簽訂之日起三十日內，應持相關的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權證明文件和書面合同到所在地的房地產交易管理機構申辦房地產轉讓登記手續。
對符合轉讓登記條件的，房地產交易管理機構應自受理之日起五個工作日內辦結轉讓登記手續；對不符合轉讓登記條件的，應自受理之日起三個工作日內作出不予登記的決定并書面說明理由。
第十條房地產轉讓，與轉讓人具有共有關系的房地產權利人、與轉讓人具有租賃關系的承租人依次享有優先購買權。房地產轉讓人應當在房地產轉讓書面合同簽訂前三十日通知共有權人或承租人。
對涉及共有關系的房地產轉讓，轉讓人在申辦轉讓登記手續時，應當出具其他共有人同意轉讓或者放棄優先購買權的書面意見并對其真實情況負責。
第十一條房地產轉讓，轉讓人應當向受讓人如實告知房地產權屬、質量安全現狀和有關抵押關系、共有關系、租賃關系等情況。
第十二條房地產轉讓當事人在申辦轉讓登記手續時，應當如實申報房地產交易價格，并按國家及本市的有關規定繳納稅費。
除法律、法規另有規定的外，房地產轉讓價格由交易各方協商議定。
第二節商品房銷售
第十三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。
商品房銷售以套內建筑面積作為計價依據。商品房買賣合同及商品房權證應載明共用部位及設施。
商品房現售，按國家及本條例的有關規定執行。
商品房預售，預售人應當取得房地產行政主管部門核發的《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十四條取得《商品房預售許可證》，應當具備下列條件：
（一）持有營業執照和房地產開發資質等級證書；
（二）持有土地使用權批準文件；以出讓方式獲得土地使用權的，已按照土地管理法律法規的規定，交付了全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
（四）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到建設總投資的百分之二十五以上，且擬預售的房屋屬多層的，完成主體建筑封頂，屬高層的，已建房屋面積應達到規劃批準的擬建房屋面積的三分之一以上；
（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、施工進度和竣工、交付使用時間、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并附有專業資質的房地產測繪機構出具的《商品房預售面積預測繪報告書》；
（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶并簽訂了監管協議；
（七）涉及房屋拆遷的，已取得房屋拆遷行政主管部門核發的拆遷許可證書；
（八）擬預售商品房及其占用范圍內的土地使用權未設定抵押權；
（九）法律、法規規定的其他條件。
進行小區建設的，預售人可以分期向房地產行政主管部門申辦《商品房預售許可證》。
第十五條渝中區、江北區、南岸區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區的《商品房預售許可證》由市房地產行政主管部門核發，其他地區的《商品房預售許可證》由所在區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門核發，有關具體事項可以委托房地產交易管理機構辦理。
房地產行政主管部門收到申請后，應當依照本條例規定的條件對項目進行核實，自受理申請之日起七個工作日內，對符合條件的項目核發《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當在三個工作日內書面通知申請人并說明理由。
第十六條《商品房預售許可證》應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的座落位置、棟號、房號、樓層、用途、建筑面積。
準予預售的商品房總面積不得超過國有土地使用權出讓合同約定的商品房總面積。
第十七條商品房預售，預售人應向預購人提供下列資料或其復印件：
（一）法人營業執照；
（二）土地使用權批準文件；
（三）《商品房預售許可證》；
（四）《商品房預售面積預測報告書》；
（五）項目及其配套設施的平面示意圖；
（六）商品房的結構、戶型、裝修標準；
（七）施工進度和竣工交付使用時間；
（八）預售商品房價格、付款方式和商品房預售款專用帳戶。
第十八條商品房預售，預售人與預購人簽訂書面的商品房買賣合同。預售人應當在簽約之日起十日內持商品房買賣合同，向核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理登記備案手續。
未經登記備案的商品房買賣合同，不能對抗第三人，由此造成的損失，由預售人承擔。
預售合同未登記備案的，按下列順序確定預購人的權利：
（一）已交付價款及預購商品房的；
（二）已交付價款未交付預購商品房的；
（三）未交付價款及預購商品房的，以簽訂合同的時間為序。
第十九條商品房預售時，預售款應當由預售人委托設立預售款專用帳戶的商業銀行代為收取，預購人憑銀行繳款憑證向預售人換領發票。
代收預售款的商業銀行有監督預售款的義務。
第二十條預售款應當專款專用，由具備合法資質的工程監理機構根據建筑工程承包合同規定的進度計劃和工程實際進度，書面通知代收預售款的銀行向預售人劃款。未經工程監理機構書面通知，代收預售款的銀行不得直接向預售人劃款。
工程監理機構和代收預售款的銀行對預售資金監管不當，給預購人造成損失的，應當與預售人承擔連帶賠償責任。
一個預售項目只能開設一個商品房預售款專用帳戶；多個預售項目應當分別設立商品房預售款專用帳戶。
第二十一條預售人將已經抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人書面同意并書面告知預購人；已經預售的商品房不得進行抵押。
第二十二條預售人改變已經預售商品房項目的建筑容積率或改變已預售商品房的戶型、結構、環境整體布局，須經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，并委托原測繪機構對預售面積進行重新測算，辦理《商品房預售許可證》變更手續。
非因基礎設施建設或公共利益需要，規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門不得對已預售的商品房項目的建筑容積率或戶型、結構、環境整體布局作變更審批。
經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，預售人改變已預售商品房的建筑設計，涉及合同約定的預購人權益的，預售人應當在有關部門批準之日起十日內，書面通知預購人，與預購人協商變更或者解除商品房買賣合同，并在變更或解除合同之日起十五日內，向原核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理變更或注銷手續。
預售人未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，擅自提高建筑容積率或改變商品房買賣合同約定的商品房戶型、結構、裝修標準、環境整體布局，損害預購人權益的，預購人可以解除合同，并由預售人承擔相應的賠償責任，預購人未解除合同的，可不承擔所購商品房改變后所獲增值部分的價款。
第二十三條預售人轉讓已部分預售的在建商品房項目的，應自批準轉讓之日起十五日內書面告知預購人。預購人在被告知之日起三十日內，有權解除商品房買賣合同，收回已付購房款及其利息，預售人應當在解除合同之日起十五日內到原合同登記備案部門辦理注銷手續；預購人愿意繼續履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預售人的權利義務全部轉移給項目受讓人，預購人和項目受讓人應當向原核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理商品房預售變更登記。
第二十四條轉讓在建商品房項目的預售人，應自簽訂項目轉讓合同之日起，停止預售商品房并公示項目轉讓情況；受讓人未換領《商品房預售許可證》的，不得預售商品房。
第二十五條預購的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉讓。
預購商品房再轉讓的，預購人應當書面告知預售人，再轉讓雙方應在原合同上記載有關合同權益轉讓事項，并向原登記機關辦理合同登記備案手續。
預購商品房再轉讓的，原合同約定的權利、義務隨之轉讓。超出原合同約定范圍內的補充約定，再轉讓人應與再受讓人簽訂補充條款。
第二十六條預售商品房項目竣工后應經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門驗收合格后才能交付使用。預售人應在預售商品房項目交付使用后十五日內到房地產行政主管部門交回該項目的《商品房預售許可證》。
預售人應自預售商品房交付使用之日起六十日內，為預購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；屬現售商品房的，房地產開發企業應自銷售合同簽訂之日起三十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
對具備登記條件的，有關權屬登記部門應當自受理申請之日起十五個工作日內，核發土地使用權和房屋所有權證書；對不符合登記條件的，作出書面決定并說明理由。
因預售人的原因，致使預購人無法辦理房地產權屬登記超過六個月的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預購人可以退房，并要求預售人承擔賠償責任。
第三章房地產抵押
第二十七條房地產抵押，當事人應簽訂書面抵押合同，并向所在地的房地產交易管理機構申請辦理抵押登記手續。其中，以跨區、縣（自治縣、市）的多處房地產設定同一抵押權的，應向市房地產交易管理機構提出抵押登記申請。
房地產交易管理機構應自收到申請之日起二個工作日內提出受理意見，并送房地產行政主管部門辦理登記。房地產行政主管部門應對抵押合同涉及的房地產權屬的真實性、合法性及是否可以設定抵押關系進行審查，對符合條件的，應自受理之日起五個工作日內辦理登記手續；對不符合條件的，應在三個工作日內作出不予登記的決定并書面說明理由。
房地產抵押合同自登記之日起生效，抵押合同登記記載的內容與抵押合同約定內容不一致的，以登記確認的內容為準。
第二十八條共同共有人以其共有房地產設定抵押，必須經其他共有人書面同意；未經其他共有人書面同意設定的抵押權無效。
第二十九條兩宗以上房地產設定同一抵押權時，該抵押權為不可分擔保物權。
第三十條抵押已出租的房地產的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
出租已抵押的房地產的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
第三十一條貸款購買房地產并以擬購房地產作為抵押物的，購買者、金融機構、開發商應當共同簽訂房地產抵押貸款合同。
第三十二條尚未到期的抵押房地產因城市建設需要被拆遷的，抵押人應當及時通知抵押權人，債務人可以提前清償債務或由抵押人提供其他擔保。
債務人無法提前清償債務或抵押人不能提供其他擔保的，拆遷安置取得的房地產為抵押財產。
第三十三條已設定抵押的房地產，抵押人如需對房屋翻建、擴建或改變用途時，必須取得抵押權人的書面同意，對抵押合同的內容作相應變更，并到原登記部門辦理抵押合同變更登記手續。
第三十四條抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，應當書面通知抵押權人并書面告知受讓人轉讓房地產已抵押的情況；抵押人未書面通知抵押權人或者未書面告知受讓人的，轉讓行為無效，由此給受讓人造成的損失，由抵押人承擔。
轉讓房地產的價款低于其擔保債務的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押房地產。
第三十五條下列房地產不得設定抵押：
（一）法律、法規規定不得轉讓的房地產；
（二）作為文物保護的建筑和有重要紀念意義的其它建筑物；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體用于公益目的的房地產，但以用于非公益目的的房地產為自身債務設定抵押的除外；
（四）已出售給他人但尚未辦理權屬登記的現房；
（五）法律、法規禁止抵押的其他情形。
第四章房地產租賃
第三十六條房地產租賃，是指出租人基于房屋所有權將其房地產出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。房地產租賃包括房地產現房租賃和商品房預租。
商品房預租是指房地產開發企業或商品房預購人以預售（購）房的租賃期權讓渡給預租人并收取租金的行為，包括以在建的商場、鋪面、市場攤點或辦公用房向社會公開招租和以在建商品住宅、公寓樓預約出租。
房屋所有權人、使用權人以聯營、承包、入股等名義讓渡房地產使用權的，視為房地產租賃。
第三十七條有下列情形之一的房地產不得租賃：
（一）未依法取得房地產權屬證明文件的；
（二）共有房屋未經全體共有人書面同意的；
（三）未經批準擅自改變房地產用途的；
（四）已被鑒定為危險房屋的；
（五）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（六）權屬有爭議的；
（七）違法建筑；
（八）依法以出讓方式取得的國有土地使用權未達到法律、法規規定的轉讓條件的；
（九）以劃撥方式取得國有土使用權的建設項目按經批準的規劃設計方案尚未竣工的；
（十）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第三十八條房地產租賃雙方應依法簽訂書面合同，租賃合同應當載明房屋用途，房地產租賃雙方應自合同簽訂之日起三十日內持房地產權屬證明文件、身份證明文件和租賃合同向所在地房地產行政主管部門或其委托的交易管理機構申請辦理合同登記備案手續。未經登記備案的租賃合同，不能對抗第三人。
符合條件的，房地產行政主管部門或其委托的房地產交易管理機構應自受理申請之日起三個工作日內辦理租賃合同登記備案手續。
第三十九條租賃期內，承租人與他人互換房地產使用權或轉租房地產的，必須征得原出租人書面同意，重新簽訂租賃合同，并到原租賃合同登記備案部門辦理合同變更登記備案手續。
第四十條以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租或以劃撥方式取得土地使用權的已竣工建設項目的空地出租的，出租人應當依照有關規定向土地行政主管部門繳納租金中所含土地收益。
土地收益收繳的具體標準和辦法，按市人民政府的有關規定執行。
第四十一條出租公有住房，應當執行國家和市人民政府規定的租賃政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃事項，但國家和本市另有規定的，從其規定。
公有住房使用權及被拆除公有房屋使用人的安置權利，在征得房屋所有權人同意后，可以依照有關規定轉讓，原租賃關系同時終止，由受讓人與房屋所有權人重新簽訂租賃合同。
抵押人出租已抵押的房地產，應經抵押權人書面同意并書面告知承租人。
第四十二條租賃住宅從事生產經營活動的，須按照有關法律法規的規定，報請所在地土地、房屋行政主管部門批準，并按規定繳納土地收益。
第五章房地產中介服務
第四十三條從事房地產中介服務的機構應持有工商營業執照和相應的房地產中介服務機構資質證書。
房地產評估機構的資質管理，按市政府有關規定執行。
第四十四條設立房地產中介服務機構，須持市房地產行政主管部門提出的資質初步審查意見，到工商行政主管部門辦理登記注冊。
第四十五條申請房地產中介服務機構資質初審，應當提供下列資料：
（一）有自己的名稱、組織機構、章程；
（二）有三十萬元以上的注冊資金的驗資證明；
（三）有固定的服務場所；
（四）從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的百分之五十以上。從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師。從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人；
（五）房地產專業中介服務人員的資格證書和聘用合同。
市房地產行政主管部門應自收到房地產中介機構資質初審申請之日起十個工作日內發出書面審查意見。
第四十六條房地產中介服務機構應自領取法人營業執照之日起三十日內持工商營業執照副本到市房地產行政主管部門申請核發資質等級證書。
符合條件的，市房地產行政主管部門應自受理申請之日起十個工作日內核發房地產中介服務機構資質證書；不符合條件的，應在五個工作日內作出不予核發資質證書的決定并書面說明理由。
資質管理的具體規定由市房地產行政主管部門另行制定。
第四十七條房地產中介服務機構變更或終止，應自工商行政主管部門核準之日起三十日內向市房地產行政主管部門申請辦理資質證書的變更或注銷手續。
第四十八條房地產中介機構承辦業務時，應當與委托人簽定書面合同，明確規定雙方的責任，也可以按照國家規定辦理相應的保險。
第四十九條房地產中介從業人員管理實行資格認證制度。
從事房地產中介服務業務的人員，應當取得專業資格證書并經市房地產行政主管部門注冊。取得資格證書的房地產中介服務人員不得以個人名義從事房地產中介業務。
第六章法律責任
第五十條未按規定申辦房地產預售合同登記備案的，由房地產行政主管部門責令責任人補辦登記備案手續，給予轉讓價款百分之五以上百分之十以下的罰款；給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五十一條未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由房地產行政主管部門責令其停止交易活動、退還預售款，并處已收取的預售款百分之五以上百分之十以下的罰款。
第五十二條不按套內建筑面積計價銷售商品房或者將未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門驗收以及驗收不合格的商品房交付使用的，由房地產行政主管部門責令改正，并處違法行為所涉商品房交易金額百分之五至百分之十的罰款。
預售人未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，擅自提高建筑容積率或改變商品房戶型、結構、環境整體布局的，由有關行政管理部門依照有關規定予以查處。
第五十三條因房地產經營者的責任，致使房地產交易合同解除的，經營者應退還購房者已付的購房款及其利息，賠償購房者已支付的有關稅費等損失。
第五十四條未取得房地產中介服務機構資質證書從事房地產中介業務或超越執業范圍從事房地產中介業務的，由市房地產行政主管部門責令其限期改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。
第五十五條未取得房地產中介服務資格或者取得資格證書的房地產中介服務人員以個人名義從事房地產中介業務的，由市房地產行政主管部門責令改正，沒收違法所得，可處二百元以上一千元以下的罰款；逾期不改正的，吊銷其資格證書。
第五十六條違反本條例規定將預售商品房預售款挪作他用的，由市或區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門責令其限期改正，處挪用款額百分之五以上百分之十以下的罰款；逾期不改正的，注銷《商品房預售許可證》，并可由建設行政主管部門降低或取消其開發資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十七條房地產行政主管部門及其工作人員有、、、索賄、受賄等違法違紀行為的，視其情節輕重，由所在單位、行政主管部門或行政監察機關依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。給管理相對人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十八條房地產交易管理機構及其工作人員在房地產交易登記工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地產行政主管部門責令改正，并可視其情節輕重給予行政處分。
房地產交易登記機構及其工作人員在房地產交易登記工作中因工作失誤給房地產權益人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條當事人對房地產等行政主管部門的具體行政行為不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。
第七章附則
第六十條房地產交易合同、預售資金監管協議的示范文本，由市房地產行政主管部門、市工商行政主管部門統一印制。
第3篇：房地產交易范文
推進規范化和標準化建設提高依法行政水平
北海房地產交易中心作為政府窗口單位，始終堅持以推動全市房地產市場持續健康發展為目標，以提高服務水平，優化投資環境，方便廣大群眾為工作重點，不斷完善服務管理體系建設，全面實施規范化和標準化管理，制定了服務承諾制，首問責任制，限時辦結制，一次性告知制，政務公開制等一系列規章制度，建立了科學管理長效機制。通過加強法制教育和人員培訓，提高隊伍素質，規范服務行為，提高行政效能，依法行政水平明顯提高，法制建設躍上新臺階。2006年被廣西建設廳授予“全區建設系統‘四五’普法依法治理先進單位”稱號。
加強服務環境建設提高服務管理水平
近年來，北海房地產交易中心加大了服務硬件設施的投入，改善了服務基礎設施，建成服務區、辦公區、檔案查詢區、信息區四位一體的服務場所，建立了自動化電腦網絡管理系統。通過理順房地產一、二級市場的關系，實現了房產交易、權屬登記、檔案管理、信息服務一體化管理，提供“一站式”服務。
在北海市房地產交易中心主任、北海市房地產信息預警預報工作領導小組辦公室主任鄒文同志的帶領下，通過自主創新，自主研發，自籌經費，節約近100萬元資金，開發建立了以樓盤表為核心的房地產信息管理系統和房地產信息預警預報系統，并于2005年7月通過了由建設部組織的對全國40個重點城市的考核驗收，成為廣西首批通過驗收的2個城市之一。同時通過加強商品房預售管理，實現了商品房網上樓盤表的房屋權利狀況實時數據同步標識，建立和完善了以動態更新樓盤為基礎的商品房買賣合同網上備案管理系統，開通了北海市房地產信息網，并依托房地產市場信息系統定期形成市場監測報告，及時分析和房地產信息，為政府對市場的調控和政策引導提供決策依據，為各界群眾和廣大投資者提供了最權威的房地產信息平臺。
強化社會責任創建文明窗口
北海房地產交易中心作為政府窗口單位，近年來，積極協助政府部門做好盤活積壓房地產工作，先后參加了盤整閑置土地、處置停緩建工程等重點工作，配合政府部門做好項目的跟蹤、督辦、協調工作，使全市積壓房地產得到有效盤活，昔日無人問津的“爛尾樓”，經處置盤活后已成為城市形象的新亮點。
交易中心還時刻不忘回饋社會。自2003年以來，多渠道籌措資金累計16.3萬元，向貧困災區捐款捐物，慰問困難群眾，添置教學設施，修建校舍和進村公路，解決農村入學難和出行難問題。2006年被北海市支教工作領導小組表彰為“支教工作先進后援單位”。
近年來，交易中心精神文明建設不斷推進，在參加市建委系統舉辦的歌詠、演講等比賽中均取得優異成績，文明單位建設取得歷史性突破，2005年被市委、市政府授予北海市文明單位稱號。
第4篇：房地產交易范文
現行稅收制度中，與房地產交易相關的稅種主要有：房產稅、契稅、營業稅、所得稅(個人或企業)、土地增值稅、固定資產投資方向調節稅以及營業稅的各種附加等。在房地產業發展過程中現行交易稅收制度對于調控市場、規范交易行為曾經發揮過重要作用。但隨著社會經濟的發展，稅收制度本身的缺陷逐漸暴露出來。征稅的法律、法規依據多在1994年以前制定。過去，我國城鎮居民中擁有房的極少，社會對于擁有房產者和出租、轉讓房產的行為存在嚴重的偏見，出租房屋收取租金在一定程度上被視為不勞而獲。這些偏見在稅收制度中反映明顯。房產自用稅負較輕，轉讓出租則課以重稅。具體表現為稅種重復，稅率偏高。詳見附表。
二、現行房地產交易稅制存在的問題
過去的十多年里，房地產業發生了巨大變化。房產總量成倍增加，房價與1985年相比上漲了4―5倍。房改的推行使住房私有程度大幅度提升。購置房產出租已成為城鎮居民正常投資渠道之一。各類房產交易的活躍程度遠非十多年前的狀況可以比擬。現行的從計劃經濟年代稅收體系中演變而來的房地產交易稅收制度已日漸落后于房地產業的發展?，F行房地產交易稅收制度的弊端越來越明顯地暴露出來，主要表現為：
1、稅種繁多，程序復雜，辦事缺乏透明度。
對于房地產買賣，賣方要征營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅。買方要征契稅、固定資產投資方向調節稅、印花稅。房產出租要征房產稅、營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等等。稅種繁雜，計算程序復雜、辦事效率低下。對于名目繁多的稅種，專業工作人員操作起來都感覺頗為棘手，當事人更是似懂非懂，不甚了了。
2、稅率偏高，稅負沉重。
商品房交易中單位購房或個人購買非住宅要繳納契稅3％、固定資產投資方向調節稅5％、印花稅0.03％，合計8.03％；二手房交易中單位售房或個人轉讓高檔住宅及非住宅要繳納營業稅及其附加6％，印花稅0.05％，合計6.05％，此外，如有所得和增值，還須繳納所得稅和土地增值稅。房產出租稅率達18％以上，據測算，非住宅出租稅率最高可達30％。過重的稅負使得許多房地產交易行為轉入地下，逃避管理，反而導致稅收流失。如房屋出租主動申請辦理租賃合同登記備案的極少，房屋租賃管理工作只有深圳、溫州等少數幾個城市開展得比較好，大部分城市工作情況都不理想，其主要原因之一就是房屋租賃稅負太重。
3、稅種交叉，重復征稅。
對于房地產轉讓，賣方征收營業稅，買方征收契稅，同一標的交易的雙方都要課稅，是雙重征稅。另外買方既征收契稅，又征收印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，屬稅種交叉，重復征稅。
4、流通環節稅負沉重，忽視占有、使用環節的稅收。
對于私有住宅，自用不征稅，出租即課以重稅。非住宅自用只征房產稅，出租則要征產稅、營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等，稅負成倍增加。流通環節稅負繁重，占有、使用環節的稅收尚未受到重視。
5、政策調整不均衡，不同標的之間的稅負相差太大。
幾年來，國家對房地產稅收政策作了多次調整，但未以全面促進房地產業發展考慮。財政部、國家稅務總局財稅字(1999)210號文件下調了普通住宅交易的稅負，對于非普通住宅沒有作相應調整(普通住宅的概念不明確問題在下文討論。為便于敘述，筆者暫以非普通住宅一詞指代普通住宅以外的包括別墅、度假村等高檔住宅以及商店、寫字樓、車庫等非住宅在內的各類房產)。政策調整不均衡，使得不同標的房地產交易稅率相差很大，若再考慮價格差別因素，稅負差距更大。
三、海外國家和地區的房地產稅制比較分析
作為調控經濟運行的手段和財政收入的重要來源，房地產稅在各個國家和地區都受到了極大的重視。各國(地區)的房地產稅制有諸多不同之處，但綜合來看，房地產稅可分為以下三類：
1、房地產取得稅類。在國外取得房地產時必須向政府交納各種房地產稅。該稅類主要包括：(1)登記許可稅費。它是在不動產登記時，政府課征的一種稅。稅基為登記時的價格，稅率因登記的內容不同而不同。日本、德國、比利時、意大利都開征此稅。(2)不動產取得稅。不動產無論是原始取得還是繼承取得，均需向政府交納不動產取得稅，計稅依據為取得不動產時的評估價格。(3)印花稅。納稅人是領受特殊文件、合同、公證和稅法上列舉的其他憑證的人。芬蘭對不動產等的轉讓行為及有關證書征收印花稅，稅率不等，最低1．5％，最高6％； 日本房地產買賣合同應繳印花稅，稅率根據合同的交易價值確定。
2、房地產保有稅類。對房地產保有征稅的目的在于合理調節政府與房屋或土地實際占有者之間的收益分配。在這一階段，目前世界上通行的主要稅種是財產稅，包括了一般財產稅和個別財產稅。(1)將房地產稅納入一般財產稅中課征。操作方法是將不動產和其他財產捆在一起，依據財產的評估價值課稅，以美國為代表。(2)對土地或房屋所有或占有者征收個別財產稅。個別財產稅按不同財產分別課征，而不是將所有的財產合并課征一般財產稅?，F今各國課征的有關房地產的個別財產稅主要包括：對房屋征收的房產稅，如法國的房屋稅：對土地征收的土地稅，如日本的地價稅(屬日本國稅)；巴西的農村土地稅等；對土地房產一起征收的房地產稅或不動產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住房建筑稅及巴西、芬蘭的不動產稅。計稅依據為土地、房屋或者不動產的評估價值，對特殊用途的，如公共、宗教和教育等物業實行減免措施。
3、房地產流轉稅類。房地產流轉稅是在土地或房屋發生轉移、買賣時征收的。其主要稅種有：(1)所得稅。房地產的所有者、經營者，由房地產有償轉讓獲得的收入，都必須向政府交納所得稅。大多數國家把房地產收入作為企業或個人總收入的一部分，合并其他所得課征綜合所得稅。為了抑制房地產投機、合理分配土地增值，日本、法國和韓國對短期性土地轉讓加重收稅。(2)資產利得稅。世界許多國家對具有投機性的資產利得，開征“資產利得稅”。征稅目的在于控制地價上漲，調節土地收益分配。法國、英國、愛爾蘭等國都開設了“資產利得稅”，美國也設置了類似“資產利得稅”的，“資產增益稅”。(3)不動產轉移增值稅。有些國家和地區將房地產轉讓收益分離出來，單獨作為征稅對象，征收增值稅。如意大利和我國臺灣地區的土地增值稅等。
從上述分析中可以發現，海外國家和地區的房地產稅收體系具有兩個共同特點。一是在稅種設計方面“重保有、少流通”，即從稅收的分布結構來看，重視對房地產保有階段的征稅，而在房地產權屬轉讓方面設計的稅種則相對較少。這樣的稅種結構極大地鼓勵了不動產的正常流轉，很好地調控了市場供求關系。另一個特點是在稅負水平方面堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則。所謂“寬稅基”是指海外的國家和地區，除了對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免稅措施外，凡擁有或占有不動產者均要向政府繳納房地產稅，為房地產稅收入提供了穩定充足的物質基礎： “少稅種”是指有關房地產稅的稅類較少。這樣，既可以避免因稅種復雜而導致重復征稅等稅負不公現象的發生，又可以降低稅收征管的成本，提高稅收效率；“低稅率”是指各稅種的稅率普遍水平都不高，從而減少了納稅人的心理恐懼。這些海外國家和地區的房地產稅雖然稅率不高，卻能在稅基較寬、征收效率較高的條件下，創造相對穩定和豐厚的財政收入。
四、對我國現行房地產交易稅收制度改革的幾點建議
中國已經加入WTO，今后，會有更多的外資投入我國的房地產市場，投資領域除房地產開發經營領域外，投資二級市場買賣租賃也會大量增多。要對現行房地產交易稅收制度進行改革，構建與國際慣例接軌的房地產交易稅收體系。要改變目前的限制流通的做法，降低流通環節的交易稅負，激活市場，促進流通，優化資源配置，促進房地產業全面健康發展。1994年以后有過幾次稅收政策調整，大抵是調整稅率，沒有涉及稅種歸并精簡，力度太小，應當增大稅制改革力度。根據我國實際情況，參照部分WTO成員國房地產稅收制度，并提出以下幾點建議。
1、簡化流通環節稅種，提高辦事效率。
目前流通稅種繁多，辦理房產轉讓、租賃手續，僅各種稅單就要打印許多張，辦事效率低下，根本談不上透明度。要歸并精簡稅種。除房地產開發經營企業外，其他單位和個人的房產轉讓行為，不征營業稅；取消對個人征收固定資產投資方向調節稅；將契稅改名為房地產取得稅；將所得稅、增值稅合并。簡化后流通環節除印花稅仍雙方繳納外，轉讓方、出租方只繳納所得稅，購買方只繳納房地產取得稅。
2、降低流通環節稅率，促進流通降低流通環節的稅負，以達到活躍交易市場，促進房地產行業發展的目的。住宅、非住宅轉讓的稅率應當大體一致。按合并后的稅種，印花稅稅率取0．05％，稅基應為轉讓、出租合同金額、出租的按年計征。轉讓出租所得稅的稅率取5％左右，稅基應為房地產轉讓、出租的凈所得額。房地產取得稅的稅率住宅取1．5％，非住宅取2％，稅基為房地產價值。固定資產投資方向調節稅稅率應根據社會經濟結構的現狀及發展趨勢研究確定。
3、全面開征房產稅
為優化資源配置，擴大稅源、保證房地產稅收總收入不因流通調節稅率的下調而大幅度下降，同時為便于稅收征管和房產管理，應全面開征房產稅。即不論住宅或非住宅，也不論出租或自用全面征收房產稅。非住宅稅率取1％；考慮到目前有相當多的居民購買房改房、經濟適用房仍靠銀行貸款支持，擁有私人住宅的多數居民屬中低收入者，住宅房產稅可暫采用低稅率，取0．5％左右，逐步過渡到與非住宅相同。同時采取優惠政策，減輕低收入家庭的稅收負擔，如每個家庭可享受80―100平方米住宅房產稅免稅優惠，或低收入家庭通過申報、公示、審批等公開程序，免交一處住宅房產稅。
全面開征房產稅后，城鎮土地使用稅應作相應調整，以避免重復征稅。
4、開征遺產稅和贈與稅，調整社會分配不均。
房產繼承或贈與，均比照房地產取得稅的有關規定，對房產承受人征收遺產稅和贈與稅，同時對房產承受人征收所得稅。稅基為房產的評估價值，稅率及起征點應廣泛聽取各界意見后確定。
第5篇：房地產交易范文
關鍵詞:房地產交易市場;現狀;對策
近幾年來,我國房地產業蓬勃發展逐漸成為國民經濟和社會繁榮發展的支柱產業。然而,房地產市場卻屢屢出現房地產違規銷售、利用虛假合同套取銀行貸款、房地產交易虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價行為,社會反響強烈,房地產市場備受詬病。房地產交易行為是房地產市場存在的根本,其重要性不言而喻。一旦發生房地產交易違規行為,直接影響到銀行資金安全以及各方面的經濟利益;影響到社會的穩定和社會主義和諧社會的構建;關系到國家行政機關的形象和聲譽;關系著房地產市場健康、穩定、有序地發展。因此,規范房地產交易行為將有利于社會穩定,維護國家行政機關形象,促進房地產市場發展,對房地產交易行為的研究具有重要的現實意義。a
一、我國房地產交易市場的現狀
房地產市場發展的關鍵環節是建立規范的房地產市場運行機制,通過加強房地產交易市場監管,規范交易行為可以促進房地產市場的健康發展。我國的房地產交易市場發展晚于國外,相應的運行機制還相對不完善。但是,隨著近幾年來房地產市場的迅速發展,圍繞著培育和發展房地產市場。規范市場交易行為,國家和各級政府、房地產部門進行了積極的改革、探索和實踐,逐漸建立起一套適合房地產交易市場的運行機制。
國家建立規范的房地產市場運行機制主要是從以下幾方面進行的:首先,在法制建設方面:國家根據實際的房地產市場發展,在不斷發現問題和解決問題的過程中建立起一套較為完善的用以規范房地產市場的法律、法規和規章,這一法律規范的形成在當前房地產市場發展過程中發揮了重要的指導和監督作用。
其次,在房地產市場管理體系方面:房地產市場發展初期整個市場處于混亂狀態,沒有相對成形的管理體系,顯然不利于房地產企業長遠發展。現在通過不斷地摸索逐浙建立起了涵蓋房地產企業的設立和管理、房地產項目開發、商品房預售和房地產交易、房地產登記和發證等市場運行環節的房地產市場發展操作機制。而且,房地產市場的信息化管理也逐漸開始盛行,這一舉措的實施極大地提高了信息傳遞的時效性和完整性。
再次,在執法力度方面:房地產市場逐漸升溫的后果是一系列違規行為的產生,為了規范市場交易行為,深化改革房地產交易市場運行機制,很多地方政府采取房產與工商聯手的方法,加大執法力度,定期開展房地產經紀組織專項執法檢查,強力監管.嚴格懲處。最后,誠信體系方面:將以往的交易流程透明化和程序化。房地產交易方面實行分級管理方式,市、區分級負責登記房地產交易,進一步完善房地產市場信息數據庫和預警預報指標體系;建立房產樓盤表、GIs地籍圖庫和權籍管理系統“三庫合一”的交易登記權屬管理信息系統,完善交易中心、受理大廳和服務窗口設藍;統一服務項目、辦件流程、收件內容、辦事時限、收費標準、制定文明守則,公開監督電話,推進服務承諾。
二、規范房地產交易市場的對策
(一)樹立正確認識
樹立正確的認識主要是針對房地產企業來說的.作為房地產交易市場上不可缺少的一方.房地產企業對規范房地產交易行為的正確認識是促進房地產交易行為規范化的一個關鍵環節。隨著房地產市場的迅速發展,人們對房地產市場的評價褒貶不一, 尤其是近幾年房價攀升的同時,房地產市場遭受的指責也在逐漸增多。究其原因,無怪乎房地產市場上存在著太多不規范行為.無可置疑的是在發展初期這種不規范行為造就一了一大批房地產企業的出現甚至成功,然而,這種現象在當時可以算得上是合理,但是在全球經濟化、購房者日趨成熟的現在無疑將成為致命的打擊.房地產企業作為行業中的一員必須樹立只有規范,才能發展的正確認識。我國的房地產業正步入一個轉型期,房地產企業的新的游戲規則正在逐漸形成,房地產市場要獲得長遠的發展必須規范化。
(二)強化法制建設
“無規矩不成方圓”,要規范房地產市場不是單純的思想上樹立正確認識,口頭上說說就可以的.要保證交易行為規范化,必須強化相應法制的建設。一方面完善立法.近幾年,房地產市場上頻現“炒房熱”“捂盤惜售”等問題,房產投機者更是層出不窮,社會影響極為惡劣,雖然相關的管理部門也做過相應的調查和處理。但是卻經常因為缺少相應的法律法規、房地產市場上取證較為困難、處罰力度過小、操作麻煩等問題,經常是不了了之,管理者處于相對尷尬的境地,心有余而力不足。因此,必須建立完善房地產市場交易法規,簡化操作過程,加大懲處力度,做到有法可依;另一方面要強化執法。當前房地產市場的地方保護主義色彩過于濃重,某些地方甚至國家的發展主要依賴于房地產業,必然會出現過于強調保護和發展房地產企業的現象,直接后果是房地產企業有恃無恐違規行為時有發生。因此,要規范房地產交易市場行為,政府首先要端正態度,加強執法力度,切實負起責任。
(三)規范道德行為
從思想上筑牢違法違紀的防護堤思想是行為的根源,行為是思想的反應。正確的思想是規范行為的根本,只有擁有正確的思想才可以有效預防和杜絕違法交易行為的出現。為了規范房地產交易行為,房地產交易從業人員首先要從思想上筑牢違法違紀的防護堤。具體來講,要求從業人員樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀。秉持服務大眾,維護消費者利益的思想;就交易機構而言,可以組織交易從業人員定期接受先進思想教育,加強思想政治修養。
(四)規范市場行為
從技術上防范各種違法交易行為對當前房地產交易行為的監管過于滯后“治標不治本”。要規范市場行為,必須將規范的位置前移。加大對交易行為源頭的管理,從根源上進行監管。一方面,推行房產權證加密措施.加大該措施的宣傳力度,使購房者明白此種方式是為了保護其正當權益進而接受該措施。另一方面,完善房地產交易的信息化平臺的建立。引導各房地產交易市場信息平臺的完善,設立專門的機構和人員負責信息平臺的建立和完善,確保房產交易信息及時正確錄入。通過上述兩種方式可以增強整個交易市場的防范能力,有效避免房地產交易市場上的虛假登記、虛假登記現象的發生。
(五)規范從業行為
從提高從業人員綜合素質著手房地產交易的從業人員作為市場行為的主要實施者,其綜合素質的提高有助于進一步規范從業行為 提高從業人員的綜合素質可以從以下方面進行:一是從業人員嚴格依法辦事。市場經濟法制化的現在,房地產市場也不例外,從業人員要嚴格樹立法律意識,按照相關的法律、法規辦事,做到有法必依,違法必究。二是從業人員要嚴格自律。房地產從業人員要牢記自己的職責,注意自身形象,切實做到服務群眾,恪盡職守。三是相關機構設定相應的獎懲制度。對遵守法規、切實履行自身責任的從業人員予以津貼補助、發放獎金等:對那些懲罰,以損害消費者利益為代價牟取私利的人員則予以警告、處分、甚至吊銷其從業資格等。
(六)規范監管行為,不斷推進房地產交易市場的體制和制度創新
當前房地產交易市場的運行體制還不夠完善,需要不斷推進房地產交易市場的體制和制度創新。首先,發揮人民群眾的監管作用。房地產市場之所以備受詬病,很大程度是由于未能發揮廣大人民群眾參與其中發揮其監管作用。建立房地產交易服務網,實行房地產登記資料公開查詢機制,確保廣大人們群眾能夠實時了解到房地產交易的情況,從而發揮人們群眾的監督作用;其次,充分發揮紀檢、檢查機關的監督作用。紀檢、檢查機關要切實關注房地產交易市場的行為,一方面,采取措施預防違法行為的發生;另一方面,嚴格打擊市場上的欺詐活動,一旦確定行為損害了群眾的利益堅決依法處理,并且實行責任追究,絕不包庇。通過推進和完善房地產交易市場的體制和制度,遏制房地產交易中的違法行為,促進房地產市場的健康有序發展。
三、結束語
房地產市場交易行為規范化是房地產市場發展的趨勢,房地產市場要發展必須規范交易行為。房地產市場交易行為的規范不是一朝一夕就能完成的,必須得到社會各界的廣泛支持,只有這樣才能實現房地產市場的長遠發展,使房地產業作為支柱產業長久地存在下去。
參考文獻:
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第6篇：房地產交易范文
第一條、為加強城市房地產交易管理，維護房地產市場秩序，規范房地產交易行為，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條、凡在本市市區、縣城、建制鎮、開發區、獨立工礦區、國有農場等城市規劃區國有土地范圍內進行房地產交易活動的，均適用本條例。
第三條、本條例所稱房地產是指合法房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地。
本條例所稱房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第四條、市、縣（市）人民政府房產行政管理部門負責本行政區域內的房地產交易管理工作。
市、縣（市）人民政府土地管理部門負責本行政區域內的房地產交易中土地使用權管理工作。
工商、物價、財政、稅務、國有資產等行政管理部門按照各自的職責，配合房產行政管理部門和土地管理部門做好房地產交易管理工作。
第二章、一般規定
第五條、房地產交易應當遵循自愿、公平、等價、誠實信用的原則。禁止私下交易和其他損害國家、集體利益和他人合法權益的行為。
第六條、房地產交易當事人應當使用國家規定的制式契約或者合同文本，并在簽訂之日起三十日內持下列證件到房屋所在地的房地產交易管理機構進行交易登記、審核：
（一）房屋所有權證、土地使用權證；
（二）當事人身份證或者法人資格證明及上級主管部門出具的證明文件，屬于國有資產的，需提交縣級以上人民政府國有資產管理部門的批準文件；
（三）房地產交易契約或者合同文本；
（四）贈與、分家析產、繼承房地產的，應當提交具有法律效力的證明文書；
（五）交易共有房地產的，應當提供其他共有人同意交易的書面證明；
（六）法律、法規規定應當提供的其他證明文件。
對符合登記條件的，房地產交易管理機構應當自受理當事人登記之日起十五日內辦結審查核實手續；對不符合登記條件的，應當說明理由。
第七條、房地產交易實行價格評估制度。
房地產價格評估業務，由依法設立的具有房地產估價資格的機構辦理。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，遵守有關的法律、法規，執行國家規定的估價辦法、標準和程序。
第八條、房地產交易實行成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產應當如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產權利人轉讓房地產時，以評估價格作為交易底價，其中涉及國有資產的，其評估結果應當經縣級以上人民政府國有資產行政管理部門確認。
第九條、房地產交易當事人應當按照有關規定交納稅費。房地產交易成交價格低于評估價格，又無正當理由的，按評估價格計征稅費；成交價格高于評估價格的，按成交價格計征稅費。
第三章、房地產轉讓
第十條、房地產轉讓是指房地產權利人將其房地產以買賣、贈與或者其他合法方式轉移給他人的行為。
下列情形視為房地產轉讓行為：
（一）交換房地產的；
（二）以房地產作價出資（入股）的；
（三）企業兼并、合并或者企業破產使房地產權屬發生變更的；
（四）以房地產抵債的；
（五）分家析產、繼承房地產的。
房屋轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
同一幢房屋分割轉讓的，受讓人享有所受讓房屋建筑面積占該房屋總建筑面積相應比例的土地使用權。具體范圍由房屋轉讓人與受讓人協商界定。
第十一條、下列房地產禁止轉讓：
（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（二）依法收回土地使用權的；
（三）共有房地產未經其他共有人書面同意的；
（四）房地產權屬有爭議的；
（五）未依法登記領取權屬證書的；
（六）依法公告列入拆遷范圍的；
（七）法律、法規禁止交易的其他情形。
第十二條、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府審批，獲得批準的，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當將房地產所獲收益中的土地收益上繳同級財政。
第十三條、轉讓共有房地產時，在同等條件下其他共有人享有優先受讓權。
第十四條、轉讓租賃期內的房地產，應當提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先受讓權。
第十五條、轉讓享受政府或者單位補助購買、自建的房地產時，應當經原補助單位或者房產行政管理部門同意。轉讓人應當取得轉讓收入中個人原投資占綜合造價比例部分，其余部分歸原補助單位或者房產行政管理部門。
第十六條、轉讓房地產，應當到房產行政管理部門辦理房屋權屬變更登記，憑變更后的房屋所有權證書，到土地管理部門依照有關規定申請辦理土地使用權變更登記。
第十七條、房地產開發企業預售商品房，應當到房產行政管理部門辦理預售登記，領取《商品房預售許可證》后，方可進行預售。預售時，應當向預購人出示《商品房預售許可證》。
房地產開發企業商品房預售廣告應當持有《商品房預售許可證》，廣告中應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十八條、市、縣（市）人民政府房產行政管理部門應當定期公布《商品房預售許可證》發證情況。
第四章、房屋租賃
第十九條、房屋租賃是指房屋所有權人在約定的時間內將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十條、出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并到房地產交易管理機構辦理租賃登記，由承租人領取《房屋租賃證》。
房屋租賃期限、價格、用途，房屋修繕責任和雙方權利義務及違約責任，由出租人和承租人通過合同約定。但不得違反國家有關規定和侵害他人的合法權益。
第二十一條、房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成房屋出租的，應當將租金中的所含土地收益上繳同級財政。
第二十二條、從事房屋出租經營的單位和個人（居民個人居住房屋租賃除外）應當到工商行政管理部門領取營業執照后，方可從事房屋租賃活動。
第五章、房地產抵押
第二十三條、房地產抵押是指抵押人以不轉移房產所有權和土地使用權的方式向抵押權人提供債務、履行擔保的行為。
房地產抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂書面抵押合同，并分別到房產行政管理部門和土地管理部門辦理房屋產權抵押和土地使用權抵押登記手續。
第二十四條、同一房地產設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產的評估總價值。
第二十五條、房地產抵押期內，抵押人未取得抵押權人書面同意，不得將已抵押的房屋轉讓、出租或者改建、擴建及改變用途。
第二十六條、房地產抵押期內，因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關系即告結束，由抵押人清償債務或者由抵押雙方重新設定抵押權。
第二十七條、房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結，當事人應當在十五日內分別到房產行政管理部門和土地管理部門辦理抵押注銷登記。
第二十八條、房地產抵押期滿，抵押人不能按照合同約定償還債務的，抵押權人有權依法或者按雙方約定處分房地產。處分房地產所得價款，依下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押房地產的稅費；
（二）以行政劃撥方式取得的土地使用權應當繳納的土地使用權出讓金；
（三）按抵押合同償還債務；
（四）剩余部分歸還抵押人。
價款不足清償債務的，抵押權人有權另行追索。
第六章、房地產中介服務
第二十九條、下列行為屬房地產中介服務：
（一）進行房地產價格評估；
（二）從事房地產交易咨詢；
（三）從事房地產經紀活動；
（四）法律、法規允許的其他房地產中介行為。
第三十條、房地產中介活動應當在中介機構內進行，設立房地產中介機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費，能夠獨立承擔民事責任；
（四）有具備相應資格的專業人員；
（五）法律、法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應當由房產行政管理部門進行審查。
第三十一條、設立房地產中介服務機構，應當向當地工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照并到物價管理部門申辦《收費許可證》后方可營業。
房地產中介服務機構在領取營業執照后一個月內，應當到登記機關所在地的房產行政管理部門備案。
第七章、法律責任
第三十二條、違反本條例第五條、第六條規定，未經登記、審核進行私下交易的，由縣級以上人民政府房產行政管理部門責令限期補辦手續，繳納稅費并對當事人雙方各處以房產交易額2％以下罰款。
第三十三條、違反本條例第十二條、第二十一條規定，未繳納土地使用權出讓金或土地收益的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金或者土地收益，可以并處違法所得50％以下的罰款。
第三十四條、違反本條例第十七條第一款規定，未取得商品房預售許可證而預售商品房的，由縣級以上人民政府房產行政管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第三十五條、違反本條例第二十條第一款規定，未辦理租賃登記擅自租賃房屋的，租賃無效，由縣級以上人民政府房產行政管理部門限期補辦租賃手續。
第三十六條、違反本條例第二十二條、第三十一條規定，未取得營業執照擅自經營房屋出租和擅自從事房地產中介服務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止經營房屋出租活動和房地產中介業務活動，沒收違法所得，可以并處違法所得3％以下的罰款。
第三十七條、房地產交易當事人違反物價管理、稅務管理、國有資產管理等法律、法規的，由縣級以上人民政府物價管理部門、稅務管理部門、國有資產管理部門依照有關規定給予處罰。
第三十八條、當事人對行政處罰決定不服的，可以在收到處罰決定書之日起十五日內向作出處罰決定部門的同級人民政府或者上一級主管部門申請復議，或者向人民法院提起訴訟，逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。
第三十九條、房地產交易管理人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，未構成犯罪的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章、附則
第四十條、房產管理部門直管公房和機關、團體、企業、事業單位自管公房向居民、職工出售、出租住宅的，不適用于本條例，按照國家有關政策執行。
第四十一條、城市規劃區以外國有土地上的房地產交易參照本條例的規定執行。
第四十二條、市、縣（市）可以設立房地產交易市場，提供信息，展示行情，提供服務。
第7篇：房地產交易范文
【關鍵詞】房地產交易檔案；功能；利用；社會化服務
【Abstract】This article discusses the function of real estate transaction files， analyzes the real estate transaction files using the key， to enhance the real estate transaction files indicated level of social services the best route.
【Key words】Real estate transaction files；Function；Use；Social service
1. 前言
（1）隨著房地產市場的飛速發展和完善，房產交易已成為房地產管理的重中之重，對于房產走向、制定調控房產政策、規范產權屬管理、建立系統有序的房地產市場管理體系等方面，都是十分必要的而且有著深遠的影響。這就需要好的房地產管理體系，房地產管理包括房地產交易檔案，也是管理的重要組成部分，房地產權屬管理的前提和基礎是房地產交易檔案，當前房地產交易檔案管理工作是一個非常重要的課題。作者結合多年的管理與工作實踐經驗，談談針對這個課題的看法和意見，希望能給大家提供好的幫助。
（2）對于預測房地產市場的走向、制定房地產調控政策、規范房地產權屬管理、建立統一有序健康的房地產市場體系等方面，都有著十分重要的作用和影響。如何充分發揮房地產交易檔案的多重功能、提升其社會化服務水平，是當前房地產交易檔案管理工作中的一個重要課題。筆者結合多年的工作實踐，談些看法和意見。
2. 定位
對房地產交易檔案多重功能的定位是非常重要的，房地產交易檔案具有著檔案的基本功能，和檔案功能具有同樣的效力：
2.1保管作用。通過收集、整理、歸類、裝訂，把零散的資料收集起來，集中統一管理，具有相應的保密性。
2.2鑒證作用。通過查閱、復制檔案，對某事件、某一物品提供相關證明的作用，此證明有真實性。
2.3編研作用。通過對相關的檔案進行分類整理、研究，能夠對曾經發生過的事情起到證實，有正確認識，對以后相關的事情起到引導和借鑒作用。
2.4各種類別的檔案，由于其性質、內容不盡相同，功能各異，有的具有基礎上的延伸，功能獨特。房地產交易檔案就是如此，功能多重性主要表現為以下幾點：
（1）保護功能。房地產交易是依法依規、按權利人的真實意愿進行的，其交易行為受法律保護，交易完成后各種資料統一歸檔保管，既使權利人的交易資料得到安全管理，又為權利人提供一定程度的保密服務，是國家和政府主管部門對房地產產權人合法權益的有效保護。 所以此交易行為具有保護功能 。
（2）鑒證功能。如果權利人的房地產權屬受到他人的質疑、侵害或糾紛時，房地產交易檔案可提供具有法律效力的原始憑據；房地產交易檔案可提供合法的權益證明，當權利人的房地產用于質抵、擔保、融資或是轉讓時。與此同時，司法、紀檢監察機關辦案提供有力的證據。
（3）服務功能。在房地產交易之前，交易雙方可對交易有關政策和權屬情況進行了解、查詢，根據要求準備一些必備資料或復制有關資料，為順利實現交易達成共識，做好準備。同時，通過一定的信息平臺，為更多人群提供房地產交易檔案公開查詢的服務（在保護大家隱私的情況下）。
（4）監測功能。市場的活躍程度高，房地產交易會相應增大。某一類房地產（如集資房、二手房等）交易的大小，反映了某一類房地產在政策調控下的現實情況，運行狀態；房地產抵押量直接反映了金融政策的變化。我們可以通過對房地產交易檔案作做相應的統計分析，從而調整市場運行，這些都為制定房地產發展宏觀政策和規范房地產市場運行起到一定的參考作用。
3. 當前房地產交易檔案利用中的主要問題
隨著房地產交易檔案管理的不斷完善，我們對檔案利用有了一定的基礎。但是，還是不能徹底使用，我們在房地產交易檔案的功效，特別是社會化服務水平而言，問題較大。主要表現為：
（1）缺乏統一的檔案利用規范要求。盡管住建部門實行了房地產檔案管理規范化考核，但仍然偏重于管理，突顯的是"保管作用"和"保護功能"，對檔案的利用則缺乏剛性要求。比如，公開查詢和保密，沒有硬性標準和準確范圍；具體到每一次交易，什么需要保密、什么當事雙方都能查詢、什么可公開查詢、哪些檔案可以給司法機關人員和紀檢監察部門查詢或復制，沒有成文的詳細規定；哪些查詢、復制是無償提供，哪些服務應該屬于有償服務，界限標準，目前沒有統一的規定。
（2）缺乏對房地產市場的動態監測。在房地產交易檔案上，直接反映了房地產市場運行的好壞。從當前房地產市場的監測可以看到，大家都是從商品房銷售價格來看問題，分析問題，基本上不會有人從房地產交易檔案方面分析問題；調控房地產政策也是靠行政措施更多一些，交易數據只能做參考，不能完全反映市場動態的全部，必須全面，深入市場分析。事實上，我們沒有要求檔案管理人員進行統計分析，也沒有建立動態監測機制和信息平臺。
（3）缺乏提供社會化服務的平臺。服務是雙向的，你對服務有什么需求、我能為您提供哪些服務，有了交流服務平臺，服務才能發輝其作用?，F在房地產交易檔案服務主要就是交易雙方辦手續時查閱、復制資料，出于保密，為其他人提供的信息量很少，此功能沒有能與房屋買賣、租賃等中介服務融合在一起。
（4）缺乏與土地交易檔案的有效融合。當前管理體制下，大城市和小城市管理體制不盡相同，在一些較大城市和土地房屋統一管理的地方，房地產交易是整體進行的，但在中小城市，由于發展較落后，房產與土地整體交易嚴重受阻，各自所管理的交易檔案都不能反映出該宗房地產的全部交易內容，房產交易與土地交易是由不同的管理部門負責的，各自按本身的交易程序進行，形成各自的交易檔案，把本不應分割的一宗房地產人為分割，連交易內容都不能及時完整的反映，發揮交易檔案的功能和作用就更談不上了。
4. 提升房地產交易檔案社會化服務水平的最佳路線
我們通過對房地產交易檔案的功能進行定位，分析當前房地產交易檔案管理和使用中存在的問題，通過分析結論如下：要充分發揮房地產交易檔案的多重功能，提升其社會化服務水平。作者結合多年的工作實踐認為，當前本著積極探索為目的，最佳路線如以下幾點：
4.1制定并實施合理的統一的房地產交易檔案利用規范。堅持以"管用并重、服務社會"為標準和"保護中利用、利用中提升"的指導路線，由省級以上制定并實施房地產交易檔案利用規范。原則如下：一是安全保密的原則。利用檔案必須在保護權利人隱私的前提下進行，不得泄露權利人個人信息。二是分類界定的原則。應在規范中明確哪些檔案、哪些內容可逐級公開，哪些數據應定期向社會公布，哪些檔案的查詢或復制是有償服務。三是權責法定的原則。應當明確對于權利人或交易雙方而言，涉及本人房地產權屬的內容，可以隨時或多次有償或無償查閱，對于司法機關、紀檢監察部門可憑有效證明調閱檔案；對于其他人憑有效證件可查閱無特定權利人的檔案。目的就是，讓查閱檔案成為查閱人的一種法定權利，提供檔案成為檔案管理部門的一種法定義務。四是方便快捷的原則。設定的檔案查閱或復制等利用程序，應便民利民、高效快捷，提高檔案利用效益。
4.2完善統一的房地產交易動態監測和信息平臺。立足于民服務于民的原則，建立安全、全面、準確、及時、開放的房地產交易檔案信息管理系統，并做好相應切實可行的規范，綜合保護、鑒證、監測、服務功能于一體，面向社會提供更全面、更及時更準確的服務。也就是說：
（1）電子系統化，對房地產交易檔案進行掃描。在交易申請受理時，即把申請人提供的各種資料進行掃描，辦理中形成的審核資料和辦理后提交的成果資料同步掃描，既完成紙質檔案，也要建立電子檔案，實行雙軌制并用。
（2）建立房地產交易檔案電子信息庫。對交易檔案進行分類歸檔、電子編目，并歸檔房地產權屬調查測量圖形，實現坐標定位、圖庫一致。
（3）實現房地產交易檔案公開查詢。根據房地產交易檔案利用規范的程序和要求，查閱人通過登陸系統網站查閱相關資料，有償服務需付費后可下載。
（4）交易信息定期制度。對當日交易情況進行，對每月、每季、每年交易情況進行系統分析，定期分析報告。
（5）對某類房地產交易進行專題分析，為交易雙方以及主管部門提供參考信息。
4.3建立和推行統一的房產與土地交易協調機制。從當前現狀出發，房地產管理體制需因地制宜，逐步完善推廣。辦法有以下幾種：
（1）強化前置要件審查。嚴格按房地產管理法的要求，規范房產和土地登記程序，堅決制止和懲處不依法定程序登記發證行為，要按規范程序走，哪個部門先登記，哪個部門后登記要有合理順利，杜絕房產部門不管土地是否登記、土地部門不管房產是否登記現象，該哪個部門先登記的，后登記的部門必須作為強制性要件，按順序登記，否則不得登記。
（2）實現房產交易與土地交易的聯網。在同級政府的統籌下，按照"數據共享、平臺共建"的原則，實現房產交易與土地交易的網上同步運行，進而構建快捷式房地產交易網。
第8篇：房地產交易范文
關鍵詞：房地產交易、物權行為、區分原則、公示公信原則
房地產交易是人們對房地產轉讓、出租、抵押等活動的總的稱謂。在我國現行土地制度下房地產交易是指以房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權為對象而進行的一種商品交換活動。
房地產交易制度是房地產法律制度的重要內容。房地產交易是否規范有序直接關系到我國房地產市場的健康發展和社會秩序的穩定。但是我國的房地產法已明顯滯后于房地產業的發展，例如立法尚不健全，房地產轉讓和抵押制度有待完善，法律規范缺乏系統性、協調性、科學性等。這也給法律實務帶來了難度。因此，完善我國房地產立法刻不容緩。
物權行為是法律創造物，但它是客觀存在的，是與債權行為相對應的法律行為。它規定了物權變動規則，有利于保護交易安全，維護當事人的利益平衡。借鑒該理論對于解決房地產交易中的有關問題具有重要的理論意義和實踐意義。
一、問題的產生
根據我國《合同法》的規定和立法解釋，合同是指債權合同，因而我國法律沒有承認物權合同。
我國《合同法》第51條關于無權處分的規定是目前爭議較大。一般認為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權合同。也就是合同的成立、生效要附加一個條件，即行為人在訂立債權合同時必須具有處分權，否則合同效力待定。這種觀點會引發理論上和實踐中的難題：即把一些本來有效的合同解釋為效力未定合同。
另外，按照債權合同，在買賣契約中，由于法律規定買賣標的物的所有權自債權契約成立時起移轉于買受人，即買受人自買賣合同成立之時起就已經取得買賣標的物的所有權，但未經登記或交付不具有對抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時起就已經取得了標的物的所有權，但其取得的所有權未經登記或交付卻不能對抗第三人。然而所有權是對世權，因此這顯然是互相矛盾的。
由于立法和理論上的缺陷，在我國的司法實踐中，長期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產管理機關辦理產權過戶手續的，法院往往判決房屋買賣合同無效，而不是判決強制出賣人補辦產權過戶手續或判決出賣人承擔違約責任。訂立抵押權設立合同后，未向登記機關辦理抵押權登記的，法院往往判決抵押權設立合同無效，而不是判決抵押人補辦抵押權登記或判決抵押人承擔出賣責任。其結果，往往使無辜的買受人、債權人遭受損害而得不到救濟。按照物權變動與其原因行為的區分原則，未辦理登記手續的，只是不發生物權變動，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過戶手續，或者判決出賣人依買賣合同承擔違約責任。抵押權設定合同成立后，未辦理抵押權登記手續的，只是抵押權不成立，抵押權設定合同并不無效，債權人可請求法院判決強制債務人辦理抵押登記手續，或者判決抵押人依抵押合同承擔違約責任。[1]
物權的變動通過物權行為發生法律效果。屬于物權行為組成部分的交付或登記使物權的變動具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權的人受公示之公信力的保護，即可取得標的物的所有權。從以上分析可以看出，否定物權行為的存在會帶來理論和實踐上的矛盾。
二、 房地產交易中的行為性質區分
區分原則是指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，他們的成立生效分別依據不同的法律根據。在原因行為中，當事人享受債法上的權利，并承擔債法上的義務；在結果行為中，當事人完成物權變動，使得物權能夠產生請求權的負擔行為，而能夠發生物權變動效果的結果行為是處分行為。
區分原則在房地產交易中的運用就是要求法律上區分房地產權屬和債權合同之間的關系。房地產過戶登記、抵押登記、使用權登記和他物權登記實質是物權變動的一種公示形式，是法律法規中的強行法，登記使房地產權屬得到確認。權屬登記與債權合同的關系說到底就是物權與債權的關系，二者權能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現象的法律實務中應嚴格區分標的物的移轉和所有權的移轉。如果買受人已實際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續，只能是說明標的物（房屋）的移轉，而不是房屋產權的移轉。
我國《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”該條沒有明確區分這里的登記是物權變動登記還是合同登記，由于法律法規沒有在二者之間作出明確區分或者明確規定是否影響合同效力，故在現實中最易導致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續或者辦理批準登記等手續才生效的，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后才生效的，當事出有因未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”根據這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在，并不受過戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過戶登記，這只決定房屋的所有權是否轉移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據我國《城市房地產管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規定，房地產租賃合同實行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。
此外，我國民法典草案物權法編第9條規定：“依照法律規定，土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的，可以不經登記，自法律施行之日起享有物權。除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變動、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力?！痹摋l規定體現了區分原則。
由于我國的物權法還未制定出來，不動產登記制度尚不完善，各種規定散見于法律法規及行政規章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認識。在目前施行的《城市房地產管理法》中，只規定了商品房預售合同應當報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案，也沒有規定登記后生效。如果將過戶登記作為買賣合同的生效要件，其負面效應是很大的，大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態，若一方不按約定履行過戶業務，另一方將無法主張對方承擔違約責任，只能要求對方承擔并不明確的締約過失責任，合同中的各種擔保也因主合同無效而隨之無效，不履行義務一方可以不受合同約束，被損害方的合法權益得不到相應的法律救濟，而不履行義務一方也得不到法律的懲罰，交易安全無法保障。這與
民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。
三、房地產權利變動公示公信原則
物權行為理論指導下的物權變動規則，被稱為物權形式主義，其主要內容是僅僅有物權變動的合意是不夠的，對此還必須有一個外在的形式：不動產的登記和動產的交付。本文通過對不動產權利的外部公示方法（登記）的分析來揭示不動產權利登記制度的規范功能。因為物權變動的合意或意思表示主要是通過公示行為來體現，它符合人們的交易習慣。當然這里并沒有否定物權合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區分物權行為和債權行為為前提，在維護原權利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實踐中的問題提供一種思路。
物權公示原則，指的是物權的各種變動必須以可以公開的能夠表現這種物權變動的方式予以展示、并進而決定物權變動效力的原則。登記或交付作為物權變動的生效要件，目的主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當事人之間的利益，法律根本沒有必要設立登記或交付制度，因為雙方當事人之間的約定足以明確雙方的權利、義務關系。不經登記或交付只依當事人之間的意思表示就發生物權變動的效力，反而更有利于交易的便捷。物權公示，對第三人來說，公示告知作用是使第三人明確權利歸屬的指示器。公示內容具有正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，推定公示的事實就是正確的。在完成公示行為之前，物權變動效力僅在交易當事人之間有效力，而對世人不發生效力；只有完成公示，取得表征物權的手段后，才真正使受讓權利具有對抗世人效力。[2] 物權行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權利正確性推定效力將受到質疑。
物權公示包括行為方式（交付或登記）和靜態的表征（占有狀態或登記簿）。交付或登記是靜態的表征手段，二者當然不能截然分開。公示原則是產生公信力的前提。物權的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質的權利不符，對于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。
目前，我國不動產登記制度尚不完善，也不盡合理。我國已經頒布了一些法律法規，特別是眾多的司法解釋，部門規章，地方法規，對不動產轉讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規定，沒有統一的登記法律和登記機關。我國不動產登記法規屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實現行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質并不是一種行政行為。各國的登記機關并不相同，例如，在我國是行政機關，在德國是地方普通法院系統的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無必然聯系。借鑒外國經驗，梁慧星教授主持起草的物權法草案第一章第三節專設第20條規定：“不動產登記，由不動產所在地的縣級人民法院統一管轄?！?/p>
根據有關法律法規的規定，我國的不動產登記效力主要采登記要件主義立法模式?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條第1款規定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續?！蔽覈冻鞘蟹康禺a管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記?！?《擔保法》第41、42條規定，以土地使用權、城市房地產或鄉鎮、村企業的廠房等到建筑物抵押的應當辦理抵押物登記手續，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規定可以看出，在我國的房地產轉讓制度中，權屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強制執行、取得時效、法院判決、添附、婚姻關系等非法律行為而引起的不動產物權變動的場合下，采取登記對抗主義。登記要件主義在法國的意思主義和德國的形式主義之間尋求折衷立場，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動產物權變動本身結合為一體，對不動產物權變動采取了公示的態度。但在法律實務中登記主義立法模式的弊端顯而易見，如易助長一物多賣現象。它偏向于對原權利人的保護，卻忽略了對第三人利益的關注，有損交易安全。
物權變動規則在不動產變動中的運用，就意味著物權變動所涉及的登記均為物權變動的公示，它只影響物權變動效力，而不影響合同效力。實際上，過戶登記、抵押登記等均是權利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認原權利人權利喪失，新權利人取得權利，或者原權利人的權利內容發生變化，并向新權利人頒發產權證書的過程。這種登記屬于權利登記，它獨立于債權合同，發生物權變動的法律效果。
關于房地產登記的公信力問題。德國、瑞士等國在立法中明定了登記的公信力，法國、日本等國沒有規定。[3] 這種區別源于各國立法模式的不同。在我國主要有兩種觀點，一種認為我國房地產登記未體現公信力；[4] 另一種認為通過申請、注冊、登記發證等手續實際上已承認了公信力。[5] 本文認為公信力是公示原則的應有邏輯和基本價值取向。我國《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《土地登記規則》等具體規定了房屋所有權、抵押權和土地使用權、抵押權等的登記手續、登記程序、登記機關、登記種類等。不動產登記在我國是由當事人的登記意思和行政機關的登記行為來完成的，因此它是通過法律的方式來表示權利的合法存在，這是一種客觀事實，那么對通過不動產登記所表現出來的權利信賴就具有正當性。善意第三人就可以根據登記簿所表征的內容進行權利推定，從而決定與他人是否進行交易?？梢赃@樣認為，對這種善意的保護也就是對市場的有力維護。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第61條規定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的以登記記載的內容為準?！睂嶋H上本條解釋賦予了抵押權登記的公信力。但是我國在采登記要件主義的立法模式下，不區分物權行為和債權行為，將物權變動效果系于債權行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護，公信力受到影響。因此我國應盡快完善房地產法律制度，規范房地產交易活動，弱化房地產登記的行政色彩，注重權利的保護和交易秩序的維護。為保護房地產交易的安全，物權立法應明確規定房地產登記的法律效力：發生房產產權的有效轉移；推定不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確的不動產權利；具有社會公信力，給予善意第三人以有效保護。
四、房地產權利變動中的利益衡平
無因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權行為，不問其是否基于某項有效的負擔行為，而自行發生效力。原因行為的無效或者撤銷不能導致轉移物權的履行行為的當然無效和被撤銷。物權變動是物權意思表示的結果，如果物權法上的意思沒被撤銷，債權法上的意思被撤銷，物權已發生轉移，可以借助不當得利理論來解決債權上意思表示的瑕疵引起的后果。
物權行為無因性對交易安全的保護是絕對的，如果物權移轉符合法律規定的要件，
即當事人合意加交付或登記公示行為，那么即產生物權效力，即產生對抗世人的效力。正因為如此，無因性原則成了否定論者對物權行為理論持否定態度的一個主要理由，如認為貫徹無因性原則損害了原權利人的利益等等。其實，無因性原則并不是物權行為理論的全部，而且也對原權利人進行債權保護及物權保護，如通過不當得利制度和異議登記制度達到保護的目的。無因性原則正是登記公信力的邏輯結果。
關于我國對無因性原則的態度。根據我國《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地登記規則》等的規定，我國房地產權屬登記制度屬于強制性登記，不是自愿登記，屬義務規范。不登記者其權屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。登記部門對登記申請實行實質性審查，無異議時方予以登記，這也是產權的證明方式。《城市房屋權屬登記辦法》第37條《土地登記規則》第71條規定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細的規定了更正登記制度。這也就是要維護不動產的靜的安全，保護真正的權利人。因而，這里對善意第三人的權利的保護并不明確。我國法律并未貫徹絕對的公信力，也即無因性原則。
另外，我國民法典草案物權法編第7條規定：“物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。記載于不動產登記薄的權利人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人，但有相反證據的除外?！钡?2條規定：“不動產登記簿記載的事項，是權利人及其物權內容的根據?！钡?4條規定：“不動產權屬證書，是權利人享有該物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致。記載不一致的，以不動產登記簿為準?！钡?5條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自不動產登記簿記載之時發生效力?！币陨弦幎▍f調了原權利人與交易安全的保護的平衡問題。舉例來說，雖然處分人沒有處分權或后來沒有處分權（比如原合同關系被宣布無效），但若在處分時給予受讓人以有效的表征其有物權的外觀（如物權登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權（如房屋產權），此為保護善意第三人的利益（原權利人受到不當得利制度的保護）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒有涉及第三人利益（比如有處分權人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對抗與其有直接交易關系的原所有權人。也就是原所有權人仍可基于無效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無因性原則的相對化。
由于物權行為無因性對交易安全的保護的絕對性，德國學說和判例提出了物權行為無因性的相對化，使物權行為效力受債權行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統一和瑕疵一致。[6]
這種對無因性原則的修正旨在減少物權行為無因性的僵硬性所導致對所有權人保護的不利，也就是努力把無因性規則的適用局限于保護交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無例外地適用分離原則。物權行為無因性理論相對化的目的是實現對民事法律關系的公平調整，以期能在原所有權人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權行為的獨立性。由此可以說，無因性原則是一般性規定，其相對化具有個案意義。
參考文獻
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第9篇：房地產交易范文
關鍵詞：房地產；三層架構；價格參考
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2013）23-5223-04
房地產價格是指建筑物連同其占用土地的價格，房地產價格高低直接關系到老百姓的生活水平。房地產交易信息系統的研制為地方政府制定房地產政策提供決策依據，避免由于決策失誤造成重大損失；建成的房地產交易信息系統可以為地方房地產企業提供信息查詢服務，也為老百姓購買商品房和二手房提供權威的價格參考，建立的房地產交易信息信息庫，為地方房地產市場長期良性發展提供支持。
1 系統分析
房地產交易信息系統主要為房屋交易信息管理和土地交易信息管理。系統功能如圖1所示：
1.1 房屋交易信息管理
房屋交易信息分為基本信息、區域因素和個別因素?；拘畔⒂凶?、所處樓層、總樓層、建筑面積、土地面積、建筑結構、用途、裝修、土地剩余使用年期、交易情況、建成年代、交易時間、付款方式、總價、單價、幣種/單位、面積內涵。區域因素有自然環境和景觀、人文、社會環境、治安狀況、交通便捷度、繁華程度、城市規劃限制、商業配套設施、教育配套設施、醫療配套設施、其他生活配套、基礎配套設施完備度、物業管理。個別因素有朝向、建筑規模、設施設備、新舊程度、工程質量、平面布置、容積率、房地產權屬狀況。
房屋交易信息管理在功能上房屋交易信息添加，交易信息修改，交易信息刪除，交易信息查詢，交易信息導出等。
1.2 土地交易信息管理
房屋交易信息分為基本信息、區域因素和個別因素?；拘畔⒂械貕K編號、地塊名稱、行政區域、地塊位置、土地用途、土地面積、出讓年限、容積率、建筑密度、綠地率、土地使用年限、交易日期、交易方式、交易情況、土地單價、土地總價。區域因素有距公交站點距離、距火車站距離、距長途汽車站距離、距商業中心距離、基礎設施狀況、繁華程度、環境質量。個別因素有土地形狀、地形地基狀況、臨街狀況、基礎設施狀況、規劃限制。
土地交易信息管理在功能上土地交易信息添加，交易信息修改，交易信息刪除，交易信息查詢，交易信息導出等。
2 系統設計
2.1 總體架構
本系統主要采用三層架構進行開發，將系統劃分為數據訪問層、業務邏輯層和表示層。數據訪問層是系統的最底層，直接負責對數據庫的操作，使用LINQ技術實現。業務邏輯層是中間層，主要負責系統業務邏輯處理。表示層負責數據的顯示及系統與用戶的交互。三層架構層次清晰，隔層之間相互訪問，降低系統的耦合性，提高了程序的可維護性和可擴展性。
2.2 房屋交易信息管理模塊設計
1）房屋交易信息管理模塊類協作圖如圖2所示：
2）房屋交易信息管理模塊各層類設計
2.3 土地交易信息管理模塊設計
1）土地交易信息管理模塊類協作圖如圖3所示：
2）土地交易信息管理模塊層類設計
3 結束語
房地產交易信息管理系統基于.NET平臺采用三層架構進行設計，使用SQL Server作為系統數據庫，基于LINQ技術進行數據訪問。房地產交易信息管理系統的研究可為地方政府制訂房地產政策提供決策依據，也可為購買房地產的企業和老百姓提供價格參考。
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