房地產(chǎn)評估精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)評估范文
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟外部性房地產(chǎn)評估效用函數(shù)
房地產(chǎn)評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產(chǎn)估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
房地產(chǎn)評估的概念
房地產(chǎn)價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產(chǎn)商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產(chǎn)評估是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價格的估計、推測或判斷應(yīng)依賴于一套科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價人員的經(jīng)驗。因為影響房地產(chǎn)價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學公式就能計算出來的。房地產(chǎn)評估不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產(chǎn)估價是估價人員基于對房地產(chǎn)客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給估價對象。
評估方法及評價
房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
經(jīng)濟外部性
經(jīng)濟外部性的概念
外部性最早是由英國經(jīng)濟學家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟外部性可用消費者的效用函數(shù)表示：
Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)
在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟主體j進入消費者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0,則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部負效應(yīng)。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。
經(jīng)濟外部性的特點
經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。
經(jīng)濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導致了某種結(jié)果，而消費者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產(chǎn)的個人效用。
經(jīng)濟外部性的評估
由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟外部性問題。
由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務(wù)時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：
U=ΣxiUi(3-1)
因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。
假設(shè)有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。
可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。
根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，
則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟外部性，評估結(jié)果較為符合實際。
經(jīng)濟外部性的存在，會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對待估房地產(chǎn)價格的影響。
參考文獻：
1.盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學出版社，2002
2.王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟學.上海財經(jīng)大學出版社，1997
3.黎詣遠.西方經(jīng)濟學.高等教育出版社，1999
第2篇：房地產(chǎn)評估范文
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟外部性；房地產(chǎn)評估；效用函數(shù)
一、房地產(chǎn)評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產(chǎn)估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
二、房地產(chǎn)評估的概念
房地產(chǎn)價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產(chǎn)商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產(chǎn)評估是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價格的估計、推測或判斷應(yīng)依賴于一套科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價人員的經(jīng)驗。因為影響房地產(chǎn)價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學公式就能計算出來的。房地產(chǎn)評估不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產(chǎn)估價是估價人員基于對房地產(chǎn)客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給估價對象。
三、評估方法及評價
房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
四、經(jīng)濟外部性
1.經(jīng)濟外部性的概念
外部性最早是由英國經(jīng)濟學家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟外部性可用消費者的效用函數(shù)表示：
Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）
在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟主體j進入消費者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設(shè)Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部負效應(yīng)。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。
2.經(jīng)濟外部性的特點
經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。
3.經(jīng)濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導致了某種結(jié)果，而消費者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產(chǎn)的個人效用。
4.經(jīng)濟外部性的評估
由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟外部性問題。
由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務(wù)時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：
U=ΣxiUi（3-1）
因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。
假設(shè)有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨
根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，
則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟外部性，評估結(jié)果較為符合實際。
經(jīng)濟外部性的存在，會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對待估房地產(chǎn)價格的影響。
參考文獻：
1.盛承懋等，房地產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)基礎(chǔ)，東南大學出版社，2002
2.王洪衛(wèi)等，房地產(chǎn)經(jīng)濟學，上海財經(jīng)大學出版社，1997
3.黎詣遠，西方經(jīng)濟學，高等教育出版社，1999
第3篇：房地產(chǎn)評估范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；風險；解決對策
1 房地產(chǎn)評估中的風險
1.1 委托方提供虛假信息
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)被越來越充分的認識到。特別是《物權(quán)法》頒布實施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會造假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估失真，導致評估風險。而這種結(jié)果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。
1.2 評估技術(shù)使用不當
房地產(chǎn)估價規(guī)范對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預防了房地產(chǎn)評估中存在的風險。但是，也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。因此，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，或與實際情況不太相符。于是在具體評估操作過程之中，這就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產(chǎn)生評估風險。
1.3 評估方素質(zhì)欠缺
房地產(chǎn)評估的結(jié)果，在很大程度上取決于評估機構(gòu)和評估方的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德水平。對于中國來說，房地產(chǎn)評估還是一項比較新、但專業(yè)性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產(chǎn)評估方的專業(yè)素質(zhì)比較高，在進行評估的過程中就能夠憑借較高的專業(yè)素質(zhì)進行相對專業(yè)的評估，對于標的物的估價就能夠更加符合實際，房地產(chǎn)評估的風險就會小； 反之，如果房地產(chǎn)評估方的素質(zhì)不高，那么，進行房地產(chǎn)評估的能力就不夠強，在評估過程之中，就不能有效控制評估的誤差，甚至會出現(xiàn)失誤，嚴重影響評估的客觀公正。另一方面，房地產(chǎn)評估中涉及到的房地產(chǎn)經(jīng)濟利益比較多，有的委托方為了達到提高標的物的價值從而獲取更多經(jīng)濟利益的目的，就會采用經(jīng)濟誘惑等手段，故意讓評估方作出有利于自己的評估報告。如果評估方的職業(yè)道德水平不高，就容易受到委托方的經(jīng)濟誘惑，而使房地產(chǎn)評估產(chǎn)生風險。此外，中國目前的評估機構(gòu)比較多，而且存在行業(yè)條塊分割現(xiàn)象，在不同的評估機構(gòu)之間又存在著競爭，導致許多房地產(chǎn)評估機構(gòu)不注重長遠發(fā)展，只顧眼前利益，采取不正當競爭等手段開展評估業(yè)務(wù)，破壞了行業(yè)規(guī)則，造成了房地產(chǎn)評估的潛在風險。
1.4 政策變動
一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大； 另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。再如，當前政府為了控制房地產(chǎn)過熱而先后出臺的一系列政策措施，都會在不同程度上影響到房地產(chǎn)的價格。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響其對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風險。
2 防范房地產(chǎn)評估風險的對策
2.1 強化房地產(chǎn)評估的風險意識
房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風險的產(chǎn)生。特別是在當前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在的潛在風險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風險的可能性，以及風險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的負面影響，在此基礎(chǔ)上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態(tài)度，科學、嚴謹?shù)剡M行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風險。
2.2 謹慎選擇客戶，加強與客戶的溝通
加強與客戶之間的聯(lián)系溝通，是一個房地產(chǎn)評估機構(gòu)控制風險十分重要的方面。評估進行的時候，評估人員與客戶進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強與與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評估創(chuàng)造一個比較好的基礎(chǔ)； 評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行； 評估之后進行地溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托方提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風險。
2.3 強化對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管
加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，又可以進行不定期抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為、或在評估過程中的違法違紀等行為，應(yīng)及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護公開、公平的經(jīng)濟環(huán)境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。
2.4 加強房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)
不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強對相關(guān)評估人員的培訓。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構(gòu)交流學習等多種手段，加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。并根據(jù)中國市場經(jīng)濟發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強化評估人員的職業(yè)道德意識。此外，房地產(chǎn)評估師也要加強學習，既要通過學習房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，又要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展。
第4篇：房地產(chǎn)評估范文
【關(guān)鍵詞】市場法；適用范圍；房地產(chǎn)；評估體系
隨著我國國民經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐愈加迅速，房地產(chǎn)評估工作也逐漸成為了業(yè)界人士重點關(guān)注的焦點。目前房地產(chǎn)評估方法有很多，主要包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法等，其中市場法是最為常用的評估方法。市場法是通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并調(diào)整類似的市場價格，從而確保被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法，具有操作方便、效率高和適應(yīng)性廣等優(yōu)點，能夠較為直觀地反映出房地產(chǎn)評估的價值標準，其評估的說服力容易為估價人員、委托者和社會認識所認可。本文通過探討市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，提出了一些個人觀點，以期確保市場法能夠綜合運用于資產(chǎn)評估工作當中。
1、市場法的理論依據(jù)
從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產(chǎn)評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價格來求取。當然，由于在現(xiàn)實交易中存在著交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。
2、市場法的適用范圍及應(yīng)用條件
2.1 適用范圍
（1）適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場法具有使用基礎(chǔ)。
（2）適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。
2.2 應(yīng)用條件
（1）具備充足的市場交易資料
市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質(zhì)量保證。
（2）具備豐富的評估經(jīng)驗
市場法的正確運用對評估主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與待估房地產(chǎn)進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經(jīng)驗。
3、市場法評估的程序
3.1 搜集交易實例
運用市場法評估房地產(chǎn)價格，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實例。
3.2 確定可比交易案例
選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中，選取與評估對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數(shù)量一般為3個以上。
可比實例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結(jié)果，因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取的交易實例具體應(yīng)符合下列標準：（1）與待估房地產(chǎn)的用途相同；（2）與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；（3）與待估房地產(chǎn)交易類型相同；（4）交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；（5）交易時間與待估房地產(chǎn)的評估時點應(yīng)盡量接近；（6）處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。
3.3 建立價格可比基礎(chǔ)
在選好了可比的參考實例后，首先，需要對所選擇的可比參考實例的實際交易價格作換算整理，從而使這些參考實例具有一致的可比性和價格單位，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。這主要包括：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用的單價；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。
3.4 修正各項因素
建立價格可比基礎(chǔ)，主要是為進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。這主要包括：
（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）土地使用年期修正。
3.5 確定房地產(chǎn)價格
當交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實例的修正價格（比準價格）。通常的公式為：
可比實例修正價格=可比實例成交價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)
通過計算后，根據(jù)每個交易實例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產(chǎn)的評估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計學方法，如：簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。
4、市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中的重要地位
市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點已得到國際評估界的公認。市場法在發(fā)達國家房地產(chǎn)評估中處于主導地位。市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中所占據(jù)的重要地位，我們可以從以下兩點加以分析：
4.1 公開市場價值標準與各種評估方法
“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應(yīng)該怎樣確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成或成立的價格呢？當然，最好就是參照與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種評估方法。
經(jīng)過進一步分析，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品在假設(shè)完成后的市場價值中減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費、利潤等，以求得該未完成的房地產(chǎn)的價值，如果評估對象的狀態(tài)逐漸接近最終產(chǎn)品，這時的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場法了。
4.2 各種評估方法與“替代”原理的關(guān)系
前文已經(jīng)闡明，市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理；收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的預期原理；成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的生產(chǎn)費用價值論；而假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。經(jīng)過進一步研究發(fā)現(xiàn)：
（1）收益法中對待估房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的正常純收益的預期，對還原利率等參數(shù)的確定都具有相當?shù)闹饔^性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據(jù)的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數(shù)據(jù)，尋找類似房地產(chǎn)，通過選擇類似房地產(chǎn)進一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)有比較的運用到待估房地產(chǎn)上，求出待估房地產(chǎn)的未來收益和還原利率，最后用待估房地產(chǎn)的未來收益還原來/替代0待估房地產(chǎn)在評估時點的價格，從而確定待估房地產(chǎn)的價格。可見應(yīng)用收益法的評估過程中處處體現(xiàn)著“替代”原理；
（2）成本法對待估房地產(chǎn)在評估時點重置價格（或重建價格）和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構(gòu)成待估房地產(chǎn)的所有組成部分按照該房地產(chǎn)所在地區(qū)在評估時點的各種單價為基礎(chǔ)，累計估算直接成本費，加上間接工程費及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產(chǎn)重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產(chǎn)價格要素的各組成部分價格的形成依據(jù)實際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產(chǎn)所在地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)中相類似的房地產(chǎn)的直接成本費、間接費等評估所需的數(shù)據(jù)資料，然后對這些資料進行詳細分析，將不屬于標準的費用項目加以適當修正，求得類似房地產(chǎn)的造價，然后與待估房地產(chǎn)相比較，最后求得待估房地產(chǎn)的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結(jié)構(gòu)的房屋所需的標準單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現(xiàn)著“替代”原理。后者，即待估房地產(chǎn)折舊的估算（房地產(chǎn)的折舊主要體現(xiàn)在建造在土地之上的建筑物的折舊）可采用市場資料法，其操作步驟是：
①搜集在評估時點不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟性的價值貶損程度與待估房地產(chǎn)相似的交易實例；
②估算每個實例中建筑物的重置價格；
③估算每個實例中土地的價值（盡可能用空地的市場交易實例，采用市場法）；
④從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；
⑤用每個實例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據(jù)此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率；
⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額。可見，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。
（3）假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場法，又應(yīng)用了成本法，比如在預測待估房地產(chǎn)預期開發(fā)后的價值是要用到市場法，在估算開發(fā)費用時要用到成本法。并且假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。
通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據(jù)又都可以歸結(jié)到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結(jié)到理論依據(jù)為替代原理的市場法“一”個方法之中。結(jié)合對公開市場價值標準與各種評估方法的關(guān)系的分析和研究，我們可以認為上述四種主要房地產(chǎn)評估方法的“龍頭”應(yīng)該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中占據(jù)主導地位。
5、結(jié)束語
綜上所述，市場法與其他評估方法相比具有諸多的優(yōu)點，在房地產(chǎn)評估工作的作用也是明顯的。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)交易案例數(shù)量也日益增加，市場法在我國今后房地產(chǎn)評估工作中的應(yīng)用將會更為廣泛。因此，業(yè)界人士應(yīng)結(jié)合市場法的基本原理，通過進一步的探索與實踐，使其更為靈活地應(yīng)用于房地產(chǎn)評估中。
參考文獻：
第5篇：房地產(chǎn)評估范文
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟外部性；房地產(chǎn)評估；影響因素
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近年來，在進行房地產(chǎn)評估的時候，對房地產(chǎn)的評估結(jié)果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個標的物，不同的評估機構(gòu)會給出不同的評價結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。因此了解經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響是很有必要的。
房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
外部性最早是由英國經(jīng)濟學家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110 多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。
經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。
經(jīng)濟外部性的影響：外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導致了某種結(jié)果，而消費者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產(chǎn)的個人效用。
經(jīng)濟外部性的評估：由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟外部性問題。
由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務(wù)時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui 表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用 xi 表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：
U=ΣxiUi (3-1)
因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以 100 可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。
假設(shè)有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。
可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣。
根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權(quán)重，即 x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值 λmax=3.0328 小于 3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)
計算公式求出該消費者的總效用值：即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格 P=40×1.0653=42.612 萬元。此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟外部性，評估結(jié)果較為符合實際。經(jīng)濟外部性的存在，會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對待估房地產(chǎn)價格的影響。
參考文獻
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第6篇：房地產(chǎn)評估范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估，市場法，評估
Abstract: Market approach is one of the most direct and the most evaluation methods of persuasion, the evaluation method is simple and easy to understand, the result is most easily understood and accepted. In this paper,combined with China's national conditions, through the concept of market method,the applicable conditions and the basic procedures, and uses the case analysismethod to study the market in the real estate appraisal.
Keywords: real estate appraisal, Market approach, Assessment
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
市場法是參照市場上近期發(fā)生的交易案例，結(jié)果具有較強的現(xiàn)實性，能夠綜合反映房地產(chǎn)市場的實際情況，己經(jīng)被國際評估界公認為是評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法。隨著房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易案例日趨增多，人們的觀念也得到解放，市場法逐步成為我國房地產(chǎn)評估實務(wù)的主導性和基礎(chǔ)性的評估方法，因此社會必將對市場法的研究提出更高的要求，本文就是在這種背景下展開的。
1市場法的概念
市場法是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚?以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法[1]。市場法是基于房地產(chǎn)價格形成的替代原理，估價對象的價格可以利用與估價對象具有替代關(guān)系的比較案例的價格，來推測和判斷估價對象的市場價值。
2市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。市場比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并存在估價時點的較多的類似房地產(chǎn)的交易，且要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況。也就是說即滿足充分發(fā)揮交易活躍的房地產(chǎn)市場，有滿足于參照物及其與被評估房地產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。房地產(chǎn)類型特殊、交易實例極少、房地產(chǎn)市場發(fā)育不充分或房地產(chǎn)市場為有限市場的情況下，不適合采用市場法。
3市場法的基本程序
運用市場法進行評估一般分為搜集交易實例、選取可比實例、建立價格可比基礎(chǔ)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整和求取比準價格四個步驟。
3.1搜集交易實例
運用市場法評估房地產(chǎn)價格, 首先需要擁有充足且真實的交易實例。如果只能找到一兩個交易案例，是不能反映市場行情的。交易實例與被評估的房地產(chǎn)要盡可能類似，成交價必須是實際成交價且成交價是正常交易的結(jié)果，成交時間應(yīng)盡可能接近評估基準日[2]。
3.2選取可比實例
選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中, 選取與評估對象條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的3個以上10個以下的交易實例。
可比實例選擇的合適與否, 將直接影響市場法評估出的最終結(jié)果, 因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是：(1)可比實例應(yīng)是已經(jīng)發(fā)生了交易的真實的房地產(chǎn)；(2)可比實例應(yīng)是與估價對象的類似房地產(chǎn)；(3)可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；(4)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；(5)可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。
3.3建立價格可比基礎(chǔ)
選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理，使它們與估價對象之間的口徑一致 相互可比，并統(tǒng)一到估價對象的價值內(nèi)涵上來，為后續(xù)的成交價格修正與調(diào)整建立一個共同的比較基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)包括：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，統(tǒng)一為現(xiàn)房價格，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位。
3.4房地產(chǎn)狀況調(diào)整
房地產(chǎn)被估對象與類似交易之間的差異因素修正主要包括實例交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正四個方面。
3.5求取比準價格
交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實例的修正價格(比準價格)。通常的公式為：可比實例=可比實例成交價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)× 容積率修修正系數(shù)×土地使用年期修正價格修正系數(shù)
4案例分析
為評估某商品住宅2010年10月30日的正常市場價格，在該住宅區(qū)附近調(diào)查了A、B、C三宗類似住宅的交易實例，有關(guān)資料如下：
可比實例的成交價格和成交日期，見表4.1。
表4.1
可比實例A 可比實例B 可比實例C
成交價格 4000元/m2 4200元/m2 3800元/m2
成交日期 2010年5月30日 2010年7月30日 2010年9月30日
2.交易情況的分析判斷結(jié)果，見表4.2。
表4.2
可比實例A 可比實例B 可比實例C
交易情況 -2% 0 +1%
3.該住宅2010年5月至10月的價格指數(shù)，見表4.3。
表4.3
月份 5 6 7 8 9 10
價格指數(shù) 92.4 97.6 98.7 100.5 106.8 105.8
4.該住宅的區(qū)域情況的比較判斷結(jié)果，見表4.4。
表4.4
區(qū)域情況 權(quán)重 評估對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C
因素1 0.5 100 105 100 90
因素2 0.4 100 100 105 110
因素3 0.2 100 120 100 100
解：
1.交易情況修正系數(shù)：
可比實例A的交易情況修正系數(shù)==1.02
可比實例B的交易情況修正系數(shù)==1
可比實例A的交易情況修正系數(shù)==0.99
2.交易日期修正系數(shù)
可比實例A的交易日期修正系數(shù)==1.145
可比實例B的交易日期修正系數(shù)==1.072
可比實例C的交易日期修正系數(shù)==0.991
3.區(qū)域因素修正系數(shù)
可比實例A的區(qū)域因素修正系數(shù)==0.858
可比實例B的區(qū)域因素修正系數(shù)==1.086
可比實例C的區(qū)域因素修正系數(shù)==0.917
4.求取比準價格VA、VB、VC
VA=4000×1.02×1.145×0.858=4008（元/平方米）
VB=4200×1×1.072×1.086=4889（元/平方米）
VC=3800×0.99×0.991×0.917=3418（元/平方米）
5.評估對象價格的計算
評估對象價格==4105（元/平方米）
6結(jié)論
市場法是相對最具有客觀性的評估方法，是根據(jù)同一供求范圍內(nèi)且成交日期與估價時點接近的類似房地產(chǎn)的成交價求取估價對象的客觀合理價格或價值。其評估值比較容易為交易雙方理解和接受，對產(chǎn)權(quán)交易市場成熟度的要求和被評估房地產(chǎn)應(yīng)具有一定的通用性是市場法運用的前提，適用于在市場上交易活躍房地產(chǎn)的評估。
參考文獻
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第7篇：房地產(chǎn)評估范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)評估價格，特征因素，量化
一、房地產(chǎn)評估價格的定義
在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價格是一個較為模糊的概念。但是在實際估價過程中，采用市場比較法等方法進行房地產(chǎn)價格評估時，對其評估價格應(yīng)有明確的定義，否則房地產(chǎn)價格評估就失去了意義。房地產(chǎn)評估價格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調(diào)整，以使其達到要求的價格定義的價格。
二、 影響房地產(chǎn)評估價格的特征因素
1、一般因素
一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格和評估價值的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會在較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)對各宗房地產(chǎn)的價格和評估價值產(chǎn)生全局性的影響。這類因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素、行政因素和心理因素等。
2、區(qū)域因素
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。這些區(qū)域性特征具體表現(xiàn)為：區(qū)域繁華程度、道路通達程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀況，以及區(qū)域環(huán)境等。上述各因素都會對區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格及評估價值產(chǎn)生影響，但影響的程度與房地產(chǎn)的種類有關(guān)。
3、個別因素
個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。土地個別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價格的影響。土地的個別因素具體包括區(qū)位因素、面積因素、臨街寬度、臨街深度、土地形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、土地使用年限等。
三、不同類型的房地產(chǎn)估價影響因素的量化
1、影響居住房地產(chǎn)評估價格的因素的量化
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。基于我國目前的住房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)造的臺播協(xié)構(gòu)成；后者會成本價格與不完全成本價格。我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。影響住宅評估價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：一是建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；二是裝修；三是設(shè)施與設(shè)備；四是質(zhì)量；五是朝向；六是樓層；七是地段；八是環(huán)境；九是住宅樓的公用面積數(shù)；十是交易時間；此外還有交易情況等。
2、影響商業(yè)房地產(chǎn)評估價格的因素的量化
商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素可以量化為以下兩點：一是地段繁華程度，這也是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素。二是交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經(jīng)營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。而影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素則分為以下幾點：
一是臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。二是內(nèi)部格局。三是樓層。四是面積。五是凈高。六是儲存空間。七是裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。八是轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。九是使用年限和折舊情況。
3、影響工業(yè)房地產(chǎn)評估價格的因素的量化
工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素可以量化為3個點：一是交通條件。二是基礎(chǔ)設(shè)施。三是地理位置。
對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素可以量化為以下幾點：一是用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。二是地質(zhì)和水文條件。三是房地產(chǎn)用途。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。四是廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。
4、影響其他用途房地產(chǎn)評估價格的因素的量化
其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機關(guān)辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。在對其他用途房地產(chǎn)進行估價的過程中需要注意以下要點：一是要考慮構(gòu)筑物造價方面的因素。由于其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構(gòu)筑物造價方面的知識。二是要考慮用途對價值的影響。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受到相應(yīng)的影響。三是要考慮評估方法的選擇對評估結(jié)果的影響。估價對經(jīng)驗和知識要求高，其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價格。
5、影響土地評估價格的因素的量化
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準地價修正法評估。在這個過程中，影響宗地價格的主要因素可以量化為以下幾點：（l）坐落位置；（2）面積大小；（3）形狀；（4）周圍環(huán)境；（5）土地權(quán)利狀況；（6）土地利用現(xiàn)狀；（7）規(guī)劃設(shè)計要求；（8）生熟地程度；（9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（10）其他。
參考文獻：
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[2]賈書新. 論房地產(chǎn)評估價格的本質(zhì)[J]. 價格理論與實踐.2009,9.
第8篇：房地產(chǎn)評估范文
1、商業(yè)用房與住宅、辦公類相比，成交的案例較少，搜集資料的渠道不暢通，可搜集的成交價格、租金方面的價格資料有限。
2、商業(yè)房地產(chǎn)市場受多方面的影響，價格波動較大，敏感性強，如國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整、商業(yè)的繁華度、經(jīng)營者決策等諸多因素都會對其價值造成較大影響。
3、商業(yè)用房的個體特征較強，比如一條街的商鋪，由于商業(yè)繁華度的不同、商鋪開間的大小不同，會使兩商鋪的價格差異巨大。
一、評估機構(gòu)應(yīng)加強商鋪資料信息數(shù)據(jù)庫的建立
1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場信息，如通過中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料；通過拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)上查詢等多種途徑搜集商輔相關(guān)資料。
2、掌握政策法規(guī)，并注重搜集城市發(fā)展方向的相關(guān)信息。如政府頒布的城市規(guī)劃發(fā)展方向，如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、市政及公建配套，專業(yè)性市場等。這也需分門別類加以整理，方便查找。
二、認真作好估價對象現(xiàn)場查勘及周邊市場調(diào)查工作
1、估價對象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內(nèi)部格局(布局的合理性)、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)(出租、自用還是閑置)。
2、估價對象的權(quán)利狀況及現(xiàn)時的租金水平：如商鋪證載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、土地使用權(quán)剩余使用年限、土地使用權(quán)是出讓還是劃撥；估價對象如果為出租，是簽訂中長期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調(diào)查租金時；有些業(yè)主在購買商鋪后，又由開發(fā)商統(tǒng)一的返租幾年，協(xié)議租金不能代表客觀市場租金，要注意此類情況。
3、重視對周邊的區(qū)位情況調(diào)查，如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場的消費群體、交通情況(如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無交通管制如單行線等)、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套條件等；周邊市場商鋪類用房的租、售面積及價格水平等。并在此基礎(chǔ)上認真填寫現(xiàn)場查勘記錄表；對估價對象拍照留證。
三、遵循房地產(chǎn)評估的基本原則
房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價時點原則，在此結(jié)合實例談一談合法原則、最高最佳使用原則。
l、合法性原則，比如有的商鋪證載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區(qū)的商業(yè)區(qū)，其租金的水平很高，這里需指出的是，應(yīng)遵循合法性原則，當然也應(yīng)適當考慮現(xiàn)時的用途對其價值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評估，在按商鋪評估的前提下，要假設(shè)能通過補繳相應(yīng)的地價及稅費，順利轉(zhuǎn)換用途，在報告中加以披露，評估結(jié)果應(yīng)充分考慮補繳的相關(guān)費用，并做相應(yīng)的扣除。
2、最高最佳使用原則不能脫離房地產(chǎn)的實際狀況。假如為劃撥用地，在剩余年限的選用時，通常取40年，但要注意建筑物的耐用年限，如估價對象為磚木結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)為劃撥，已使用60年，在剩余收益年限時要考慮建筑物不可能再使用40年(或者在年維修費用中考慮的比例大一些)；另外在測算出市場價值的基礎(chǔ)上應(yīng)扣除劃撥土地應(yīng)補繳的地價款。
四、對商鋪的評估一般用市場比較法和收益法兩種方法，這里分別介紹
(一)在應(yīng)用市場比較法中應(yīng)注意的問題。
1、對可比案例的選取。應(yīng)選用同一樓層、同一區(qū)域、近期成交的商鋪。在交易價格的選用時、注意是大面積還是小面積成交的單價，有無返租現(xiàn)象。在交易情況修正時，注意是拍賣成交還是正常交易價格。在交易時間的修正時，對價格指數(shù)的修正，應(yīng)在平時多注意搜集政府公布的宏觀數(shù)據(jù)。
2、在區(qū)域因素及個別因素修正中，可以考慮以下可比指標：區(qū)域因素可比指標：如地理位置、商業(yè)繁華度、交通便捷度、人口密度及消費習慣、基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套、區(qū)域規(guī)劃前景、經(jīng)營品種的專業(yè)化程度等。個別因素可比指標：所在樓層、臨街狀況、臨街寬度及寬深比、層高、平面布置、裝修情況、內(nèi)外部的設(shè)施設(shè)備、成交面積、內(nèi)部使用率、剩余可使用年限、物業(yè)管理狀況、樓宇知名度等。
3、如果該區(qū)域可搜集的商鋪成交價格為深度比較淺、面積比較小、單價比較高的小鋪，但估價對象為一深度很大，面積又非常大的商鋪，在評估時，不能盲目進行比較，應(yīng)參照路線價評估的技術(shù)思路，按照離馬路面越深，價值呈遞減的規(guī)律，可以考慮先在估價對象中“割”一間臨街的與可比案例有可比性的“小鋪”，計算出比準結(jié)果后，以此為比準價格，綜合考慮其它部位建筑面積、進深等因素，測算估價對象其它部位的市場價格，最后再相加計算估價對象總的市場價值。
(二)運用收益法應(yīng)注意的幾方面問題
出租類商鋪收益和經(jīng)營類商鋪收益，扣除時的計算口徑有較大差異，這里以出租的商鋪租金為例。
1、首先談一下客觀收益的問題，如一高層的樓宇，六層商鋪；七層以上為辦公樓，現(xiàn)因抵押貸款的需要，需對第四層的商銷單獨進行評估。估價師經(jīng)過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該層經(jīng)營高檔名牌女裝，商鋪出租率為98％，每月平均租金為350元／平方米，比一樓的租金高。如用此價格來測算；會發(fā)現(xiàn)收益價格非常高，但這一思路是錯誤的；這因為商場是六層整體經(jīng)營，首、二層的房地產(chǎn)價值已部分轉(zhuǎn)移至第四層。這很大程度上依賴經(jīng)營者的主觀定位。只有認識到這一點，才不會被表面現(xiàn)象所迷惑。正確的做法是用該區(qū)域具有可比性物業(yè)的四樓客觀租金。
2、其次在計算有效收人時要考慮押金的收人，在計算扣除項目時要考慮管理費是否包含在租金收人中、空置率、租金回收的壞帳比例、裝修階段的免租期等。
3、在土地使用權(quán)剩余年限的選取時，如果為劃撥用地，一般按最高剩余使用年限，但要注意載體房屋可使用的剩余年限。
4、在公式模型的選取時，注意如果有中長期租約，且該租約是合法的；這一時間段內(nèi)應(yīng)選用實際租金，剩余年限選用客觀市場租金。
五、最終結(jié)果的計算及調(diào)整事項
第9篇：房地產(chǎn)評估范文
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