房地產的開發策略精選(九篇)

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第1篇：房地產的開發策略范文

[關鍵詞]新時期；房地產開發；經營；策略；轉變

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。

1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因

1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵

空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能。現階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。

1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用

我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。

2 房地產開發與經營中的土地利用問題

首先，房地產投資不合理。現階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。

3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略

3.1 有效結合土地資源管理和資產管理

新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。

從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。

3.2 提升房地產企業市場競爭力

在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。

4 結 語

近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。

主要參考文獻

[1]劉衛東，袁華寶.城市土地集約利用――房地產開發與經營策略的轉變[J]. 同濟大學學報：社會科學版，1999（2）.

[2]李麗欽.調控形勢下房地產開發企業的經營策略分析[J].中國科技信息，2011（12）.

[3]施蕓卿.增長與道義：城市開發的雙重邏輯――以B市C城區“開發帶危改”階段為例[J].社會學研究，2014（6）.

[4]余娟，丁建龍.金融危機下中國房地產企業戰略調整能力――基于萬科的案例研究[J].管理案例研究與評論，2010（6）.

第2篇：房地產的開發策略范文

關鍵詞：房地產開發；風險；應對

Abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development activities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.

Keywords: real estate development; Risk; Deal with

中圖分類號： F235 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用是難以避免或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生較大背離，因而使企業有蒙受經濟損失的風險。

一、房地產開發存在風險

在房地產開發過程中存在諸多因素影響著開發最終結果，改善經營管理、增強競爭能力、強調風險管理有的放矢，是提高企業經濟效益的關鍵。

1.1 政策風險

毋庸置疑，國家政策對產業發展的影響是全面的，行業政策的變化可以給房地產項目開發帶來有利影響，也可以造成嚴重的經濟損失。尤其在市場經濟環境尚未完善的情況下政策風險對房地產市場的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財政政策。

由于房地產市場狀況關乎民生，其發展的波動不可避免吸引輿論的關注推動政策按照中央和諧發展的要求不斷進行宏觀調控。其手段必然遵過金融財政和土地政策的變動來落實。

1.2 經營風險

眾所周知房地產項目基本依靠銀行貸款進行開發，國家金融政策的調整使依靠銀行貸款進行投資的企業面臨著經營風險。銀根緊縮使開發企業融資困難經營壓力增大，房價波動導致市場觀望程度增加。銀行利率的波動也影響著房地產市場變化。當利率上升時房地產開發的資金成本增加消費者的購買欲望降低，生產成本增加市場需求降低開發利潤風險增加。

1.3 技術風險

項目建設施工階段設計理念落后導致的商品房實用性差、承包商技術和施工管理落后、偷工減料以及項目監管責任心不強、監督不夠、失職瀆職、濫用權力等導致建筑物存在質量和安全隱患也是伴隨房地產開發過程的風險。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產市場狀況與項目策劃時相比可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售會承擔逾期交付的違約損失信譽損失，還會加大資金成本增加管理費。在建設期間隨著建筑科學的進步，消防標準提高和節能環保要求的深化，國家和項目當地政府調整產業政策，會要求未竣工項目采用新的或更高的技術標準、施工方法，如禁止施工現場攬拌砂漿、強制推行商品預拌砂漿、提高節能環保要求、強制實行外墻外保溫系統和采用太陽能供熱水，提升消防設計和材料防火等級等都會使項目開發成本增加。除此之外建設過程中人工費上漲建材價格上漲和施工中意外事故等都是速一階段將要面臨的風險。

當然，影響房地產開發風險的因素還有市場風險、財務風險等，在這里由于篇幅有限作者就不一一具體介紹。

二、房地產開發項目風險產生的原因

房地產開發項目風險應對策略應該首先分析其產生風險的原因，從而制定恰當的策略。房地產開發項目風險產生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。

主觀的原因有：企業信息不靈，開發出來的產品不夠好，或只是本地區先進，這樣就失去了設計上的優勢。有的企業在開發上由于設計障礙產品遲遲研制不出，造成開發時機過遲，市場已被競爭者占領；過分重設計輕市場。既過分重視設計的先進性而忽視對市場需求的分析，結果開發出來的項目產品盡管設計水平和性能均比較高，但因不符合當地居民的需求或超過消費者承受能力而缺乏市場需求。集中表現在售價太高。產品投放市場后，企業沒能熟練運用促銷手段進行宣傳，價格過高或過低。缺少配件，售后服務跟不上，沒能掌握好產品推出的時機等。

另外，房地產銷售階段也容易產生法律風險。第一，與銷售中介公司相關的風險，因銷售合同簽訂及履行產生的法律風險或因銷售公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險；第二，與廣告策劃相關的法律風險，因廣告策劃合同簽訂及履行產生的法律風險；因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產權的法律風險；因虛假廣告帶來的法律風險；因廣告內容不當的法律風險。第三，與銷售行為相關的法律風險，違規銷售產生的法律風險；取得商品房預售證書的相關法律風險；預售房款的收取和使用的相關法律風險；促銷方案的相關法律風險；銷售現場布置和樣版房相關的法律風險；銷售人員違規操作、擅自修改認購書、購房合同產生的法律風險；認購書、購房合同書相關的法律風險。第四，與購房者相關的法律風險，因房屋質量問題產生的法律風險；因延期交房、延期辦理房地產證產生的法律風險；因設計方案變更產生的法律風險；因公共設施使用等相關問題的法律風險；因按揭貸款合同產生的風險。在房地產市場低迷、經濟衰退的時候，這類風險特別突出。

三、加強風險管理的必要性分析

房地產開發風險管理是房地產開發企業采用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產開發風險管理對房地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利于房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。

四、加強房地產開發風險管理的對策

房地產開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理：

4．1正確對待開發風險

風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其后果，使“風險與收益對等”。

4．2主動進行風險識別

風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。

4．3科學進行風險評估

對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。

4．4強化風險防范與控制

在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防范風險措施有利于開發商管理業務、優化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防范開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。

合理安排項目資金。根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案

的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。

加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。

加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標，職責和權限，事先約定各個部門在工作中的相互關系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應全局需要。在外部關系協調中，開發商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領導牽頭并整合工程管理、開發、銷售、物業管理等內部人員組成的工程項目臨時機構，與工程項目現場人員分工。

4．5靈活進行風險分散與轉移

房地產開發企業可通過調整開發結構，實行開發類型多元化、開發區域多元化、開發時間差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產，如住宅房地產、商業房地產等。用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發風險，最終獲取平均的投資收益。

房地產開發企業可以采用以下形式進行風險轉移：①通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的；②用外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人；⑦通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。

參考文獻

[1]王麒.我國房地產金融風險及防范.遼寧經濟，2007.8.

第3篇：房地產的開發策略范文

關鍵詞：房地產項目開發；開發全程；價值工程；成本控制

一、概述價值工程與房地產項目開發全程的成本控制

所謂價值工程，就是將產品的功能分析作為核心，將產品價值的提高作為目的，盡可能的靠最低壽命周期成本達到產品使用的全部功能的具有組織創造性的活動。應用價值工程于房地產項目開發全程成本控制中，既能優化工程設計方案而將工程成本降低，又能在對房地產產品相關功能深入分析的前提下探究如何提高房地產產品的增值服務，助推我國房地產事業的可持續發展。但需要注意的是，價值工程并不是適用于房地產項目各階段的成本控制，必須結合實際，有時需要借助常規控制策略進行成本控制，才能實現成本控制的最優化和企業經濟效益的最大化。

二、淺談房地產項目開發全程的成本控制策略

1.房地產項目投資決策階段的成本控制策略

投資決策階段包括選擇投資機會和決策分析以及獲取土地三方面的工作。企業應充分考慮全部因素分析項目可行性，在此基礎上獲得土地開發權，并結合土地自身因素利用價值工程進行成本控制，但企業要想改變土地自身因素受諸多限制，因而在此階段的應用價值工程控制成本的空間較小，這就需要企業采取常規手段進行成本控制。首先是加強市場調查與預測分析，對當前市場銷售現狀進行分析，就未來的銷售趨勢進行判斷，針對性的確定適銷房產項目，實現項目定位；然后是加大調查力度，尤其是同類房產項目的功能和方案的調查分析和比較，加上可靠的技術論證與經濟評價，從而確定最佳的項目投資建設方案，為確定設計階段的成本奠定基礎；最后結合項目實際及相關研究編制科學的建設項目方案設計書。

3.房地產項目產品策劃階段的成本控制策略

產品策劃階段不僅是整個房地產項目開發的核心階段，而且是應用價值工程控制成本的主要階段，因而在這一階段應優先采用價值工程進行成本的控制。根據已經得出的可行性研究報告，對調查研究進行深化，準確把握目標市場及其需求，在此基礎上應用價值工程控制成本：首先是注重市場資料的搜集與整理，并應用科學方法開展市場調查和研究，并將其作為應用價值工程進行分析和比較的根據；然后就是價值工程核心，即對功能進行分析，確定產品必要功能；最后是按照公式就產品價值進行計算，并在此基礎上對價值工程活動方向及目標進行確定。

3.房地產項目招投標階段的成本控制策略

價值工程的實施主體應變成投標人，投標人會盡最大努力滿足招標人的要求。將價值工程引入評標機制中，使經濟標和技術標評審有機地結合，有效地防止評標過程規范性不強，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。

4.房地產項目設計階段的成本控制策略

（1）根據中標方案精心確定設計單位，并對中標方案進行優化，確保功能滿足、使用安全、技術先進、經濟合理；（2）通過對工程量和投資的分解實行限額設計，在確保功能的原則下嚴防“三超”現象的出現，不僅技術先進和合理，又不超過投資限額，并盡可能的減少由于設計變更導致的工程造價的變動；（3）加強施工設計圖紙的審核與管理，并盡可能的確保設計質量的提高，預防因設計導致施工階段的浪費；（4）利用價值工程優化項目設計方案，采取是方式是首先對每種方案中的每種功能的達標成不進行打分，再對每種方案功能的評價分進行計算，最后對各種方案的價值系數進行計算，且將價值系數最大的方案作為最佳方案；（5）利用價值工程對這一階段的造價進行控制，且通常將對造價影響最大的項目作為研究對象，首先對設計的各項功能和現實成本進行分析和評價，其次是將得出的功能評價系數作為依據，在各項功能中分攤項目成本，并與其現實成本相對比，最后確定改進成本的期望值，且對期望值大的改進成本著重改進，引導設計人員和投資方充分發揮潛能，采取新工藝技術和材料進行創新設計，并對資源配置進行優化，但這一切的前提就是確保項目功能不被降低的情況下節省成本。

5.房地產項目施工階段的成本控制策略

應用價值工程控制施工階段成本的工作內容有優化施工組織設計、優選項目工程材料和機械設備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實現該項目所需要的功能。并應注重工程承包企業和監理單位的選擇，明確承包合同內容、控制工程變更簽證、材料設備價格的控制。例如在原材料和設備方面，不僅要貨比三家，還要確保原材料的質量；承包企業方面，應選擇技術實力雄厚、社會信譽高和價格合理的企業等等。

6.房地產項目結算階段成本控制策略

（1）按照設計圖紙及合同規定全部完成且驗收合格，如有撤銷或甩項應有手續，并在結算中予以扣除。（2）準確計量工程量的增減，嚴格執行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。（3）嚴格按合同及相關協議的規定，合理確定工期獎、優質獎等相關費用。（4）認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算的質量。（5）正確處理索賠費用。

三、結語

總之，在房地產項目開發全程中，采取價值工程與一般常規成本控制策略是企業實現經濟效益最大化的主要路徑。作為新時期背景下的房地產企業應緊跟時展的需要，在項目開發全程采取針對性的成本控制措施，并加強風險的規避和防范，以實現企業的完美轉型和升級。

參考文獻：

[1]李麗欽：價值工程與建設項目成本控制淺析[J].中國科技信息.2011（11）.

第4篇：房地產的開發策略范文

[關鍵詞]旅游度假房地產；營銷策略；整合營銷；重慶仙女山

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630214

1旅游度假房地產的概念

旅游房地產目前在學術界還沒有形成統一的概念，在歐美學界也沒有將“旅游房地產”作為概念給予定義，在學術刊物和大眾媒體中也幾乎很少出現類似的名詞術語。我國旅游房地產起步晚，其研究也起步較晚，國內旅游房地產的產生是受到歐美國家的“分時度假”概念的影響產生的。對“旅游度假房地產”概念的界定著重從以下幾個方面認定：①旅游度假房地產以“度假休閑”為核心，與住宅地產和商業地產不同的是，旅游度假房地產帶有很強的度假休閑功能。②旅游度假房地產的主要消費人群是旅游者。當然，旅游度假房地產業不排除當地居民的消費，但是其主要消費人群仍然是以度假為目的的旅游者。③旅游度假房地產要以旅游資源為依托。旅游度假房地產與住宅房地產不同的是，開發及營銷活動對項目所在地的景觀資源、環境配套都有很強的依賴性，其主要吸引點就在于其所處的旅游景點，顧客的度假體驗更為重要。

2重慶仙女山旅游度假區營銷現狀

21營銷策略創新不足

目前，仙女山旅游度假房地產在營銷策略上主要以主題營銷、體驗營銷和產權度假營銷為主，營銷賣點主要借助“地段+配套”的傳統單一模式為主。因此，營銷策略整體上比較單一，缺乏創新。

22營銷主題雷同

當前，仙女山旅游度假房地產項目推廣主題主要局限于原生、度假、養生等概念上，項目與項目之間比較雷同，主題較為單一。旅游度假房地產項目是一個綜合性很強的商品，包括其地段、建筑設計、環境配套、文化塑造、生活方式塑造等方面。現實生活中，在同一地段，銷售情況完全不同的項目比比皆是。因此，在進行旅游度假房地產項目的營銷過程中，應從多個方面深入挖掘項目的獨特賣點，而不僅僅是只關注其地段這一個要素。

23區域整合營銷缺乏

旅游度假地產項目最重要的特點就是區域性，對區域的依賴程度很大，因此，旅游度假地產項目的營銷的成功與否與區域整體營銷情況也有很重要的關系。從目前的仙女山旅游度假地產營銷現狀來看，在戴斯大衛營、仙女山1號、依云美鎮、21度洋房等項目中雖然引入了主題營銷、體驗營銷等營銷形式，但在這些營銷策略的運用中，都是以項目各自的獨特位置、項目自身的配套，項目設計等進行營銷，以個體項目為主營銷對象，區域整合營銷觀念缺乏。

3仙女山旅游度假房地產營銷優化策略

基于旅游度假房地產本身特點，結合仙女山旅游度假房地產營銷現狀，現提出仙女山旅游度假房地產營銷首先需要樹立基于4C理論的營銷理念，同時有效地利用整合營銷等相關理論，構建基于區域整體利益的旅游地產整合營銷模式，從整合營銷等多種營銷策略入手，開展仙女山旅游度假房地產的營銷。

31樹立基于4C理論的營銷理念

仙女山旅游度假房地產須要樹立4C理論的營銷理念來指導營銷工作，不是單純的根據自己項目的特點進行灌輸式營銷。仙女山旅游度假房地產項目的主要目標人群是重慶本地人，重慶旅游度假房地產需求比較旺盛，購買的主要目的是養生、避暑和養老等，因此仙女山旅游度假房地產商須要從重慶本地的消費者需求入手，對消費者的購買動機，影響決策的因素等都應該進行科學的分析，在此基礎上制定適合的營銷策略。

32構建整合營銷模式

構建基于仙女山整個區域的整合營銷模式要從建立旅游地產營銷組織體系和營銷模式的構建等方面來進行實際操作。

構建基于仙女山整個區域整體利益的旅游度假房地產整合營銷模式創新，首先必須要建立完善的旅游地產營銷組織體系。從營銷主題、營銷客體和營銷對象進行整合。

基于區域整體利益的旅游度假房地產整合營銷是一個系統工程，包括公共規范、組織結構設立、利益相關者的參與等諸多方面。

旅游度假房地產整合營銷各主體應根據自身職責，明確自身責任。仙女山政府應明確旅游地產的營銷組織管理主體，如由政府牽頭，并形成由旅游業和房地產業等部分共同形成區域旅游地產管理委員會；該委員會主要從制定旅游地產營銷規范和規則；整合區域旅游資源，確定區域旅游形象、發展戰略等方面開展工作。

重慶仙女山旅游度假房地產發展在確定了共同的價值觀和定位后，整合營銷的組織體系的構建是十分重要的。首先是政府的運籌，武隆政府憑借武隆仙女山豐富的旅游資源，在旅游戰略的制定、商旅結合的營銷模式等方面起主導作用。

其次是旅游度假房地產商的推動。武隆仙女山由多家開發企業跟進，并對景區資源后天重塑。對區域旅游市場進行了較好的二次開發和包裝。

33恰當運用營銷策略

根據旅游度假房地產營銷的性質和特點，基于區域（仙女山）整體利益的整合營銷策略主要從以下幾個方面考慮：社會營銷策略。該策略強調社會因素對旅游地產營銷起著重要作用，如社會觀念、社會組織等要素。該策略主要針對旅游度假房地產區域（仙女山）內部市場開展營銷活動。文化營銷策略。該策略側重通過文化因素，如文化產品、文化媒介、文化活動等因素去影響和促進旅游度假房地產的銷售。這一策略的利用須要深入挖掘區域具有特色的文化，并對文化進行策劃與包裝，使其成為吸引目標消費人群的重要。會展策略。一方面須要利用本地或區域的會展；另一方面要積極組織或參加外地會展。該策略主要通過利用節慶活動、大型事件、會議、展覽等要素，制造轟動效應，吸引目標消費人群，口碑營銷策略。旅游度假房地產整合營銷要利用當地旅游資源吸引旅游者，通過口口相傳的方式，將旅游地產的營銷信息對外宣傳。

參考文獻：

[1]祝曄，黃震方旅游景區房地產開發模式研究[J].農業科學，2006（21）：75-77

[2]陳衛東區域旅游房地產開發研究[J].經濟地理，1996（9）：86-90

第5篇：房地產的開發策略范文

隨著我國經濟的快速發展，我國的房地產行業也不斷進步，并取得了碩大的成果。房地產作為我國經濟發展的支柱產業，與人們的生活息息相關，對我國整體經濟發展具有很大的促進作用。但是隨著時間的推移，我國房地產的經濟存在著一些問題，影響了我國房地產行業健康平穩的發展。文章主要分析了我國房地產業經濟管理出現的問題，并提出有效的策略，以此使我國房地產行業的更好更快的發展。

關鍵詞：

房地產；經濟管理；問題；對策

引言

我國房地產行業在我國整體經濟發展中發揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動了地方政府財政的收入。但是在房地產的繁榮發展中，其中經濟管理出現諸多問題，如管理目標不明確、管理過于形式化、管理機制不夠完善等，嚴重阻礙了我國房地產的良好發展。因此，對房地產經濟管理中存在的問題與應對策略進行探討十分有必要。本文就對我國房地產經濟管理的現狀進行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國房地產經濟管理的現狀

（一）管理目標不明確，出臺的政策沒有落到實處

房地產發展不僅關系到我國的經濟發展，而且還與我國的社會生活緊密相連。因此，房地產經濟管理出現的問題應值得重視。根據實際調查，發現房地產中的問題主要有以下幾點。

1.管理目標不明確

為了使我國房地產市場實現供需平衡，使價格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調整。但是由于我國當前正處于經濟發展階段，對房地產中的問題還不是特別了解。對房地產的規劃還不夠清晰，這就使我國房地產經濟管理的目標不夠明確。其中規劃的策略存在不合理的現象，直接影響房地產健康平穩的發展。

2.政策缺乏連續穩定性

近年來，我國房地產在政策調控房價上進行了調整，但是房價并未下降，反而出現上升的現象。雖然在這個過程中出現過下降的，但是之后還是隨之增長。從整體上來看，還是呈現出增長的趨勢。這就對房地產的發展造成了很大影響。

3.政策調控沒有從根源處解決問題

由于我國的政策調控不但沒有解決我國的房地產出現的問題，反而使房價上漲。這是由于調控的手段太過單一，沒有從根本上解決房價上漲的問題。這樣不僅對我國的資源有很大浪費，而且之前出臺的降稅費的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會造成消費者打消買房的念頭。對于國家的一系列調控，對房地產的發展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產問題的實質。照這種形勢發展，未來房地產將無法吸引消費者的眼光。

（二）管理過于形式化，管理機制有待提升

1.管理太過形式化

我國的房地產發展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產經濟管理出現的問題成為了熱點話題。尤其在最近幾年的房地產開發，房地產的經濟管理也引起了政府的重視，并出臺了一系列政策。但是需對規定與正常都沒有真正落實，導致出現管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產的現狀，其規則與實施的原則存在一定的差異，引起房地產界的出現很大的爭議。我國經濟管理策略實施按照由上到下的原則進行，這就使地方政府、中央政府房地產出現各自實施政策，而兩者沒有進行有效的溝通。其中導致其職責沒有明確。這就影響了我國房地產行業的政策無法落實到位。

2.過分依賴房地產業

房地產作為我國國民經濟發展的主要行業，對我國經濟發展發揮了有力的促進作用。尤其在國際金融危機中，政府出臺了一系列的政策推動房地產的發展。推動了我國經濟發展。因此，政府將房地產的發展作為我國經濟的發展的主體。但是由于房地產行業具有不穩定的現象，過于依賴房地產業來拉動經濟的發展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關法規體系還不夠完善

房地產的法律法規的不健全是影響房地產行業發展的原因之一。我們從其他國家房地產發展來看，要保障房地產市場的健康運行，其最主要的是制定相關的法規體系。但是隨著房地產經濟的快速發展，我國的法律法規還存在著不完善的問題。房地產市場管理系統應考慮到整體性，不但要考慮前期的開發、建設與交易，還應對后期的管理引起重視。當前，隨著房地產的不斷發展，我國房地產經濟管理對后期的管理還存在著不足，與其發展速度明顯不相符，從而導致房地產無法良好的發展。

二、我國房地產經濟管理的有效對策

（一）資金成本進行控制

控制開發成本解決房地產經濟管理的有效措施中的一種，開發成本與房地產的經濟效益有著緊密的聯系，其關系到經濟效益的產生以及價值。在項目確定之后，要對項目的成本進行控制，主要是根據公司的實際情況來實施。一般的資金控制是較為簡單的，其中對業務費用的支出很難掌握，對其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強經辦人的主人翁感，節約開支；制定相關的制度來控制成本，其中要考慮到項目的實際情況實施，實施責任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學合理的發展規劃

要使房地產良好的發展，制定長期的發展規劃是最為關鍵的內容。首先需要明白發展目標的意義，隨著市場經濟體制改革的不斷深入，房地產發展方式上也發生了一些改變。房地產發展關系到人們的生活居住以及我國整體的經濟進步。因此，制定房地產長期發展規劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經濟發展初級階段，明確發展的思路與方向是主要的一點，制定長期的發展目標對我國的城鎮發展以及國民經濟發展有著很大作用。因此，要對我國經濟管理的目標進行深入的分析，為制定我國長期的發展目標奠定基礎，從根本上解決我國房地產發展的問題。

（三）不斷完善相關法律法規體系

由于我國房地產正處于發展階段，不夠完善的法律法規對我國房地產的發展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經驗，不斷的完善法律法規，才能使我國房地產能夠健康平穩的發展。要根據房地產的實際情況制定有效的法律法規，使其更加科學合理。首先需要約束政府經濟管理政策，防止政府對房地產市場的正常運行造成干擾，同時，對我國房地產宏觀調控體系落實到位，不斷完善相關的法律法規，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產市場經濟的管理更加全面。

（四）建立健全管理機制

要認識到宏觀調控所發揮的作用，要想解決我國房地產的問題，不能只靠簡單的行政命令調控，最主要的是改革房地產的管理體制，才能從根本上解決房地發展的問題。這就需要我們根據房地產的實際情況出發，制定出有效的、科學的、合理的運行管理機制。其次，還需要明確地方政府房地產與中央政府房地產的責任主體，只有這樣才能使管理以及監督工作落實到位。同時，在實施政策的過程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現負面影響。

三、結語

總而言之，我我國房地產發展取得了碩大的成果，但是在經濟管理中還存在一些問題，影響了房地產健康平穩的發展。因此，解決房地產經濟管理的問題顯得異常艱巨。為了使房地產能夠良好的發展，需要建立有效的長期發展目標，不斷完善相關法律法規體系，同時還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產經濟管理的問題，才能推動我國房地產行業良好的發展。

作者：王斌 單位：山西運城市住房公積金管理中心

參考文獻：

[1]趙潔.房地產經濟管理中存在的問題與應對策略[J].經濟師,2015(01).

[2]韓貴金.試析管理人員教育培訓過程中存在的問題與應對策略[J].石油教育,2015(02).

第6篇：房地產的開發策略范文

【關鍵詞】房地產 價格上漲策略

一、影響房地產價格上升的因素

1、從房地產企業資金運營影響上看：房地產業是資金密集型的，在我國房地產業發展中，由于多數企業本身實力不足，好多房地產企業發展是玩空手道開始的，靠銀行貸款的，靠社會集資，資金成本高，這很大增加了房地產商成本意識及房地產的成本價格，又資產負債率高，即資金風險大，按風險理論必須要高利潤的，高風險高收益的，故房地產的價格是高漲的。

2、從房地產建筑成本生成影響上看：市場經濟運行的基本形式有壟斷和競爭，競爭是指相互可計量比較的，否則不叫競爭。

行業的成本由固定成本和可變成本構成，在廠商理論中，市場價格恰好等于可變成本時便是廠商的“停業價格”邊際成本，此時營業與否對廠商而言是無差異的，不管如何，廠商此時的損失都將等于它的固定成本，一旦市場價格高于停業價格，廠商營業的損失要小于停業的損失。

因此我們必須認識到，房地產業因行業成本結構的特征而造成的一般競爭降價機制失效，確實提示了很多問題：房價并不會隨產業的成熟、競爭的激烈而得到平抑。房地產的成本價格競爭空間少。

3、從房地產的銷售對象及產品特性及其利潤影響上看：房地產是人們生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人們傳統思想家的概念，是人們的歸縮，有房就有家，家是唯一的，不可比較的，又房地產的銷售受到其對象的環境地段經濟資源價值等不同影響，其價格構成不具備相互間比較的，如相同建筑的房子在上海市房產價1萬多元/平方米和金華市的房產僅3000元/平方米是受不同地利用途影響大，房地產不象工業產品受品牌影響大，又工業上不同生產的產品地利用途是一樣的，各房地產價格不可比，故房地產難以公允價格競爭，僅其獨家的售價，房地產生成的利潤空間上帶有壟斷利潤式的，其一般不會輕易調整的。

4、從房地產受地方政府土地財稅成本影響上看：現在國家及人們非常關注房地產價格，并擔心房地產的泡沫，出臺系列調控政策，但在房地產中土地掛招拍地價成本高，土地增值大屬國家利益所有，現在房地產的稅收占地方財政的比值很大，其占房地產成本的10%多，又國家對炒房交易的稅收成本提高等，這樣會增加相關房地產相應成本，如果房地產價格下降則關系到土地價格升跌、稅收減少等將影響國家地方經濟利益的。

5、從國家的城市化經濟建設戰略等影響上看：

房地產業是國民經濟的支柱子產業，房地產環節復雜，是一業興百業旺的，如果一個行業虧損是不可能發展的，也就不會帶動其他產業的，國家不可能對其調控過大的，這些不會過大影響房地產價格的，又國家大力發展國民經濟，使經濟集聚，和城市化建設使大量的人口從四面八方積聚，造成相對土地資源及房地產不相適應，又絕對上講土地資源是不可再生資源，這樣使房地產價格不會輕易下降。

二、房地產市場營銷價格策略的選擇

1、加強國家對房地產價格的指導

我國房地產商開發房地產的利潤率達到30%左右,而發達國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產市場的開發商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。

2、發揮國有房地產開發公司的引導作用

由于房地產業應該算是自然壟斷行業,與人民的生活息息相關,因此國家應對該行業進行控制。利用行政手段,如果發揮不好,政府失靈,那么調控的目的也難以達到。因此采用經濟手段,利用國有房地產開發公司,符合國家政策進行房地產的開發。同時和其他房地產公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產開發商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發政策的實施。

3、發揮好中央政府對地方政府的監督和指導作用。

應正確處理好中央和地方的關系,中央政府作為全國和社會利益的代表,應當以社會利益為重,對地方政府加強監管和引導的力度,建議多制定一些剛性的政策。

4、 采取有效措施,抑制房地產投資過熱

我國房地產價格居高不下的很大原因是我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,國家不僅應在交易稅方面進行規范,還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為,真正發揮城市房地產的住房保參考。

第7篇：房地產的開發策略范文

【關鍵詞】房地產；銷售資源；管理；控制

前言：

房地產的發展影響著越來越多的城市和行業，越來越多的資源涌向房地產行業，從事房地產銷售的工作人員隊伍也在迅速壯大，對房地產的銷售資源的管理控制是很重要的工作，本文就房地產行業的銷售資源進行探討，希望能夠對相關行業的資源管理提供理論支持。

1.房地產銷售管理

狹義的房地產銷售資源管理是指以銷售人員為中心的管理，是房地產企業的營銷組合中促銷策略的一部分，廣義的房地產銷售資源管理是指房地產行業所有的銷售活動進行管理，涉及到房產價格的制定、相關工作人員的銷售、對房產的推廣、對房地產的分銷渠道等。房地產的銷售管理是房地產企業經營活動的中心內容，重在實施和控制。

2.房地產銷售的程序

對房地產的銷售管理程序主要包括：根據經營環境和市場狀況，確立房地產企業的目標，這是進行房地產銷售管理的前提；依據市場狀況和公司發展的目標，制定企業的銷售規劃；依據銷售規劃的要求，設計銷售組織；對房地產銷售活動進行指揮和協調，這是房地產銷售活動中的管理過程；對房地產的相關銷售活動進行控制，這是對銷售成果的結果管理。

2.1定制房地產企業銷售計劃

銷售規劃是房地產企業營銷戰略管理的最終體現，是指對房地產企業銷售活動的計劃和安排。一般來說，銷售規劃是在銷售預測的基礎上，設定房地產企業的銷售策略和目標，編制銷售配額和銷售預算，具體內容包括：

2.1.1制定銷售目標

對于房地產企業而言，銷售目標包括階段性銷售目標和銷售總目標。

2.1.2選擇銷售策略

銷售策略包括租售方案，如：建成的房地產產品是出租還是出售，租售的速度以及租售的價格和調整等、銷售的渠道（直接銷售或者是間接銷售）、租售促成策略、房屋租金或者出售售價的回收策略、租售的遠景規劃、銷售部門或者銷售渠道的整體目標。

2.2設定房地產企業銷售組織

企業在設計銷售組織時應該行房地產企業的整體營銷戰略和現有營銷組合字、企業資源以及其經營環境出發，但更應該以已經指定的銷售規劃為前提。如果房地產企業認為有能力由自己來承擔銷售任務并且選擇直接銷售方式，那么企業就應該擁有一套屬于自己的營銷方案和營銷隊伍，其規模和人員素質應該能夠滿足完成銷售目標任務的需要，或者具備選拔、培訓和激勵銷售人員的合理機制，在銷售隊伍內有責、權、利的適當劃分。如果企業經過權衡之后考慮采用銷售的方式，那么企業就不需要擁有自己的營銷隊伍，但任然應該有專門負責經營業務的人員或者部門，其職能與直接銷售方式下有很大的不同，經營人員或者部門的主要任務就是協調與商之間的關系，對商實施監督和控制的權利。

2.3智慧和協調房地產企業的銷售活動

銷售活動以團隊形式展開，一個銷售團隊一般分為三個層次，即負責經營業務的高層管理人員、銷售經理和普通銷售人員，有時在后兩者之間還會設置項目銷售經理。對這些銷售資源的十幾分工包括，銷售經理負責對企業營銷策略的實施進行統籌控制，銷售經理和項目銷售經理具體負責對普通銷售人員的管理，普通銷售人員展開對具體房地產產品的銷售。

2.4評價和改進房地產企業的銷售活動

銷售經理或者項目銷售經理必須關注銷售人員以及其業務的發展狀態和動向，制定各種事宜的考核標準，建立評估與考核體系，適時對銷售人員及其業務進行評估和考核，并根據實際情況對銷售計劃與目標、銷售策略作必要的調整和修改，不斷地提高銷售人員的工作效率，控制企業產品銷售和整體服務質量。

3.房地產價格管理

3.1房地產價格的構成

房地產的價格構成主要包括：土地取得成本。是指取得房地產開發用地所需要的費用和稅金等，目前，土地取得的途徑也比較多，不同的途徑，獲得土地的成本也不同；開發成本。是指在開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必須的直接費用或者稅金等，主要包括勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費用以及開發建設過程中的稅費等；管理費用。是指為組織和管理房地產開發經營活動多必須的費用，包括房地產企業人員的工資以及福利、辦公費等。

3.2影響房價的因素

3.2.1宏觀因素

是對幾乎所有地區房價水平有所影響的因素，比如：人口數量，分布和結構以及物價水平和財政政策等。

3.2.2中觀環境

是對某個地區房地產價格水平有所影響的因素，比如城市的基礎設施狀況，城市的規劃以及城市居民收入水平等。

3.2.3微觀環境

是房地產自身狀況或者條件對其價格水平有所影響的因素，如項目的區位，景觀以及建筑物本身的特征等。

3.3房價的制定

房價制定有很多因素影響的同時，也有很多種房價制定的理論依據和計算方法，包括：

3.3.1生產費用價值論

生產費用價值論認為，商品的價格是商品價值的貨幣表現形式，而商品的價值是由其生產所必須的費用所決定的，必須的費用得到補償是房地產企業獲得利潤的前提，也是房地產企業進行開發投資額前提。

3.3.2預期原理

預期原理認為，決定房價當前價值的，是基于購買者對其未來所能帶來的收益現金流或者能夠從中獲利的效用的預期。與生產費用價值論不同的是，預期原理是以消費者為基礎的定價形式。

3.3.3替代原理

一代原理揭示的是房地產企業或者商品之間的競爭關系，在同一市場上，相同的商品具有相同的價值，即價格具有替代性。

4.房地產銷售資源的管理

4.1房地產品牌管理

房地產說白了也是一種盈利性質的行業，對房地產品牌的追求是必不可少的。品牌效應能夠幫助房地產企業在人們心目中樹立良好的企業形象，為房地產的銷售建立渠道，因此，對房地產品牌的管理是房地產企業日常工作的重點之一。

4.2應該有自己的特色

不管是哪個行業的產品，打出品牌之后增加銷售業績最好的方式就是宣傳自己產品的特色。房地產也不例外，房地產的銷售離不開對房地產產品特色的推廣，企業可以將房地產本身所具有的價值，比如：地理位置、日照時間、交通方便性等作為房地產產品特色進行推廣銷售。

4.3房地產與住戶關系的建立于維護

對于房地產企業與住戶關系的建立而言，必須是基于良好的房地產質量之上，有一個好的基礎，才能構建一個好的關系。建立起關系以后，對房地產企業與住戶關系的維護也是重要的日常工作之一，企業可以采取通過舉辦小區聯歡會以及過年過節送福利的方式來增加與住戶之間的關系，為房地產企業營造一個好的口碑，這樣也能間接的幫助房地產企業的銷售

5.總結

房地產行業的興起，吸引了各方面資源的涌入，包括人力、物力、財力等。對于房地產行業當中對銷售資源的管理和控制，需要房地產企業自身或者合作伙伴擁有完善的管理和控制體制以及房地產企業需要對房地產進行綜合考量和投入以及定價銷售方案。面對房地產行業的快速開發、快速建設，房地產企業的營銷管理是房地產企業必須做的功課。

參考文獻：

[1]鄭偉.房地產企業人力資源管理困境和對策研究[J]，城市建設理論研究，2012.

第8篇：房地產的開發策略范文

【關鍵詞】房地產；開發項目；全面風險管理；措施

Abstract: Real estate development is a complex and long process, and time-consuming and require more characteristics of funds, real estate development related to the economic growth of China's housing market and people's living standards improve, but, due toreal estate generally taken a long time, and real estate prices and their vulnerable to national policies, the changes of market supply and demand, and customer preferences tend to the influence of other factors, therefore, the development of real estate from an objective inevitably has a largerisk. The late start of China's real estate market, the rapid development of the real estate market as a whole, our real estate there are very serious problems and defects, real estate risk management theory is still not perfect. China there are many real estate developers, but these developers are only to strengthen the construction of real estate construction, focusing on the development, have been ignored in the overall management of the project, many real estate companies to the lack of scientific and rational system of risk management, risk management awareness poor, to explore methods of risk management controls is not enough, these problems, many risk factors in the development of real estate projects is difficult to get prevention and control, which also increased the probability of failure of the real estate development projects. In this paper the author a comprehensive risk management status from China's real estate began to explore the importance of implementation of risk management on the real estate and real estate comprehensive risk management approach to make explore.

Keywords: real estate; development projects; comprehensive risk management; measures

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

前言

房地產行業是我國一個重要的經濟增長點，一度為我國的經濟快速增長做出了巨大貢獻。但由于我國房地產行業起步較晚，雖然發展迅速，但在對房地產項目管理尤其是全面的風險管理中，還存在著很大的不足，這些不足，不僅直接關系到我國房地產市場的穩定和繁榮，更對房地產企業的生存發展提出了挑戰。基于房地產項目的全面風險管理，是指在受到來自國家政策變化，消費者的喜好變化，和市場供需狀況的變化等一系列不確定因素的影響下，房地產企業或者投資方將要面臨的損失或者挫折，而對房地產實施全面的項目風險管理，就是要針對各種不穩定性因素做出科學合理的判斷分析，并對各種可能造成損失的后果加以分析，評判，并采取措施預防，加以控制的全面過程。

二．我國房地產實施全面風險管理的重要意義

1.實施全面的風險管理，有助于對風險的認識和處理。要想加強對房地產項目的風險控制，就必須對風險有著很清楚深刻的認識，要在對房地產各種風險科學分析的基礎上，嚴格把握住房地產市場的風險狀況，要做到對風險的精確估算，嚴密的判別，科學的分析，從而對整個房地產項目的風險識別，風險管理奠定一定的基礎，同時，有助于房地產企業可以用多種方式對房地產項目將要面臨的風險進行對比，從而做出最合理最科學的決策。

第9篇：房地產的開發策略范文

    論文摘要：旅游房地產是由旅游業和房地產業交叉而產生的綜合性學科。近年來,旅游房地產作為一種可以實現經濟效益和生態資源可持續發展的創新經營模式，發展前景廣闊。本文在此背景下分析了成都旅游房地產的發展現狀及對策。 

一、旅游房地產概述 

1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目，其開發模式與旅游業密切相關，常以景區或旅游接待作為其開發的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。 

2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產開發現狀 

目前成都市旅游房地產的開發熱點主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發主要集中在郊區，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉村度假村的主要形式，現狀是規模小而分散，產品形式趨于雷同。 

3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發展可仍存在投資陷阱等問題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業，當公園環境出來后再開發住宅，然后利用主題公園的環境和資源提升住宅的品質和價格。 

5. 主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區商業街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業區等。 

三、成都旅游房地產發展對策 

1.樹立正確的旅游房地產的觀念。旅游業的發展與相關部門和行業的發展是一個互動的過程。旅游業的發展在帶動和刺激相關部門和行業發展的同時，還依賴著相關部門和行業。成都市在旅游房地產發展的過程中，應將旅游房地產視為綜合性產業，將其發展納入到區域社會經濟發展的總體之中。同時要把旅游房地產的開發作為城市建設和發展的組成部分，成立專門的旅游房地產管理部門，負責指導全市旅游房地產的開發和經營。同時房地產開發商應轉變觀念，正確看待旅游房地產。面對競爭激烈的市場，房地產業必須找到可以發展的結合空間，找出新的開發題材。 

2.開發與原有旅游資源保護相得益彰。旅游開發的前提必須是加強對作為旅游業基礎的旅游資源的保護,特別是對那些具有不可替代性的旅游資源的保護。旅游資源進行相關開發時,如措施不當,易遭受到不同程度的破壞。在資源遭受破壞后,有些資源如植被,經過相當長的時間,付出相當大的代價后,可以自然恢復，但有些資源,一經破壞便根本不可能恢復。比如說人文資源,即使重建,往往其歷史價值已不復存在。因此，在進行旅游地產開發時,不能只顧眼前的經濟利益，只注重開發不注重保護。 

3.培養高素質的旅游房地產項目管理人才。成都旅游房地產的開發和旅游景區開發緊密相關，但旅游房地產的開發往往只關聯房地產商。房地產開發商雖然熟悉房地產項目的開發與運作，但缺乏旅游業的相關專業知識，沒有把其作為一種旅游產業來經營和管理，未能積極參與旅游規劃。為了成都市旅游房地產的健康發展，要大力加強對人才的培養。培養目標主要為旅游房地產的管理人才、策劃人才和營銷人才 

4.完善旅游房地產市場監管體系。要完善宏觀的旅游房地產市場監管體系。就必須明確政府及旅游主管部門的職責，擺正其地位，將原來的政府部門全包全管改交為政企分開，宏觀調控，權責明確“政府宏觀監管調控，市場主導開發經營”的新模式。政府部門主要不是通過直接參與的方式，而是通過營造環境、創造條件、建立市場、規范秩序、加強監管等手段推動旅游業的發展。除了政府宏觀監管和旅游主管部門的行業監管外，還應通過并發揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動作用來加強對旅游房地產市場的監管。 

 

參考文獻： 

［1］ 王贊強:旅游房地產初探[j].閩西職業大學學報,2001年04期