投資性房地產評估方法精選(九篇)
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第1篇：投資性房地產評估方法范文
關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討
一、地產評估行業發展現狀
房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。
(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。
(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
二、房地產評估的常用方法
根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：
待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產的使用年限。
對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。
三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
四、促進我國房地產評估行業發展的對策
（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。
（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。
第2篇：投資性房地產評估方法范文
【關鍵詞】：抵押房地產評估；形成機制；風險評價；風險管理；風險防范
一、房地產抵押存在風險的表現形式
1.1評估目的風險
評估的直接決定和制約著資產評估價值類型和方法選定，
以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值。《規范》要求：房地產抵押價值的評估，可參照設定抵押權時的類此房地產的正常市長價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產評估要注意以下風險：
1、1、1預測風險。因為房地產抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。
1、1、2市場變現能力風險。抵押權人實現抵押房地產回收時大多數是將抵押房地產變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經濟形勢、產業政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應變動。尤其對有價無市的房地產要進行分析，降低因不能及時變現的市場風險。
1、2抵押評估方法選擇帶來的風險
抵押房地產評估方法根據房地產具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設開發評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結果從本質上講是一致的，均能反映房地產公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業用途的房地產價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產評估價值結果很大的差異；以假設開發評估在建工程的價值時，建成的房地產價值、后續工程成本、銷售稅費等參數均需要進行科學的預測，預測結果的真實來自于要有一個完善透明的房地產市場才能實現，但由于房地產市場很不完善及行業內相關信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結果高低風險。
1、3評估人員執業風險
在我國，房地產估價是一項新興服務行業，也是對專業技術要求較高的行業。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業知識，而且要求評估師要具備廣泛的經濟、法律、金融、建筑、財務及管理等方面知識。由于行業的規范和管理正在探尋階段和估價人員執業水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術參數及相關因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執業能力和經驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結果的科學性和真實性，也都增加了執業風險。
1、4職業道德風險
房地產評估公司是公正性的中介服務機構，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產抵押評估過程中，評估機構和評估人員應恪守職業道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產價值，提供虛假評估報告，導致評估結果失真，職業道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。
2、房地產抵押的風險
2、1認識誤區。房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發，房地產抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而不注重對借款人的償付能力進行分析。
2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發房地產抵押貸款風險的重要原因。
2、2、1抵押物產權存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權證，但沒有相應完善的程序和手續；抵押物存在產權糾紛或債權債務糾紛；占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發生變動時，抵押房產的價值將滅失；抵押權被懸空。如開發商以無定著物的土地使用權作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空；抵押權滅失。如《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權難以實現。根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。顯然，面對這樣的土地使用權，銀行即使維權成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權如何處理。
2、2、3抵押物的價值風險。
（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區的企業以土地、廠房設備抵押，抵押物重置價值與市場變現價值相差大；另一種是外部環境變化引起的抵押物減值。如用城區土地抵押，由于城市規劃的調整或抵押物所處地區的功能環境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設備抵押的，由于技術進步和設備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。
（2）現行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。
2、2、4社會經濟環境不規范形成的風險。一是現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產權C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續；三是地方保護主義的影響，銀行在實現抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現的相關費用。
3、房地產抵押風險的防范及對策
3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規范不宜作抵押物的統一標準。房地產抵押物的選擇，應牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現；價值穩定，不易貶值"二十四字原則。
3、2加強銀行內部管理，規范業務操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。
3、4建立與規劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。
3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產管理法》等規定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業法人。
3、6嚴格完善房地產抵押登記手續。房地產抵押合同自登記之日起生效。在房地產抵押過程中，應嚴格核實抵押房地產的情況，在進行抵押房地產評估后，在縣以上地方人民政府規定的房地產產權管理部門辦理登記手續。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續，才能完善房地產抵押合同的法律延續性和有效性，保證債權人的合法利益和風險可控。
3、7加強法律、法規、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。
3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關資料。實地勘察是依據抵押房地產產權證明和相關資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產價值的主要因素，主要包括：房地產所出位置和交通條件、周圍環境質量及配套設施等區域因素；房地產的建筑結構類型、內外裝修、設施設備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當地房地產市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。
3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結果。明確了評估對象之后，應選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎數據是否準確、參數選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。
4.結語
綜上所述，本文針對在房地產抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應的防范措施，根據實際的房地產抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關部門的思考。
參考文獻：
[1]劉卓群 建設銀行佳木斯分行中間業務部
第3篇：投資性房地產評估方法范文
關鍵詞：房地產評估現狀 房地產評估方法
一、我國房地產評估行業發展概況
中國房地產評估行業是一個既古老又新興的行業，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當等活動的出現，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監管、行業自律和社會監督的監管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發揮著獨特的積極作用。
二、我國房地產評估市場現狀
在我國，房地產評估行業起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發展。但是，相對于西方發達國家，我國房地產評估行業仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價行業的發展
從我國目前管理體制來看，評估業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。
2.估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。
3.自律不夠
國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。
三、我國房地產評估方法
1.成本法
適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。
所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。
2.市場法
比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發生交易數量比較少的房地產。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。
3.4假設開發法
運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。
四、結論
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
參考文獻：
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第4篇：投資性房地產評估方法范文
1.應用公允價值的企業數量少
由于經濟發展和資本市場環境的原因，國內對于公允價值計量的經濟后果相關研究起步較晚，根據何建國等（2014）關于公允價值計量運用于投資性房地產中的規模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產的企業越來越多，但使用公允價值模式計量的企業非常少。許多擁有投資性房地產且所在地有活躍的房地產交易市場、公允價值能夠確定的企業也不釆用公允價值。有些同時在內地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價值，而是另有考慮。
2.公允價值確定方法不統一
我國投資性房地產準則規定了釆用公允價值模式的條件，但是對于公允價值的確定方法并沒有做統一的規定，所以在實際應用中，有的公司采用專業房地產評估機構的評估價格；有的公司釆用第三方公布的調查報告；有的公司參考類似市場價格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強的主觀性。所謂的公允價值是不是真正的公允價值值得商榷。
二、企業較少采用公允價值計量模式的原因
1.公允價值模式會加劇公司資產與利潤的波動
公允價值計量模式下，企業在每個會計期末編制報表時都需要按照投資性房地產的公允價值對其賬面價值進行調整。投資性房地產的公允價值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業經營業績和財務狀況的不穩定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會掩蓋管理層的能力和作為。通常企業都希望向投資者傳遞一個企業平穩增長的信號，如果釆用公允價值計量模式，一切都不在掌控之中，對于管理層來說壓力甚大。
2.公允價值難以取得且獲取成本高
釆用成本模式進行后續計量，企業只需要在初始成本的基礎上按期計提折舊或攤銷，且資產的賬面價格與計稅基礎一致，期末不需要為了納稅調整凈利潤。而采用公允價值模式進行后續計量，需要在每一個會計期末確定投資性房地產的公允價值。此外企業為了提高公允價值的可信度，需要聘請專業的評估機構來評估投資性房地產的公允價值并出具評估報告。企業每年需要支付較高的評估費用，增加經營成本。
3.公允價值操作指南的缺乏
我國會計準則盡管對公允價值的應用條件、確定方法有一定的規定，但準則對公允價值的實施和操作規定都過于簡單，缺乏詳細的操作指南。比如準則規定應用公允價值的條件之一是要有活躍的房地產交易市場，但怎樣的市場才算活躍，準則并未做詳細的說明。另一個條件中同類或類似房地產的市場價格，但影響房地產價格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價格都是有差別的。準則并未限定公允價值的計量依據，導致在實際中企業確定公允價值的方法各式各樣，有的采用評估價格，有的釆用市場類比價格，還有的釆用第三方調查報告。計量依據的不統一會降低公允價值的可比性。這些問題準則都沒有提到。
三、完善投資性房地產公允價值計量的建議
1.改進我國投資性房地產會計準則
準則應該完善公允價值應用條件的相關規定，對于什么條件下可以采用應用公允價值模式給予更清晰地界定。另外公允價值的確定方法也需進一步的完善，特別是在不活躍房地產交易市場下公允價值如何估計。對于公允價值的估值原則、具體模型、參數的確定等建立一定的標準，提高公允價值確定方法的可信度。
2.完善房地產評估制度
目前多數企業釆用評估價格作為確定公允價值的基礎，因此公允價值的完善離不開資產評估的發展。作為獨立的第三方，提供的信息更加獨立可靠，因此應引進第三方房地產評估機構。但對于第三方評估機構的設立、運營等應進行嚴格的監管，制定嚴格的準入制度，必須得到相關部門的認證方可開展業務。對于機構評估人員的專業資格定期進行審查。
3.規范信患披露制度
第5篇：投資性房地產評估方法范文
關鍵詞：房地產；抵押；價值評估；評估方法
隨著社會市場經濟的飛速發展，我國的房地產事業也日趨繁榮，為社會經濟水平的提高做出了較大的貢獻。而在銀行的發展過程中，其主要的經濟來源之一就是房地產抵押，因此在我國，受到了各界人士的關注和重視。隨著時間的發展，可以作為房地產抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產評估產業。我國相關法律明確規定房地產的抵押評估標準，但實際抵押評估過程中，還是存在一些特殊性的房地產，加大了房地產抵押價值評估工作的難度系數，影響到價值評估工作效率和質量的提高，因此在實際的價值評估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產抵押價值評估的合理性。
1 房地產抵押評估的現狀及特點
房地產也稱為不動產，這是因為房地產具備著顯著的不可移動、易于保管且實用的特征，這種特點也讓房地產有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產業相比較，房地產雖然沒有不存在流動資產的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會因為市場價格波動而出現變化。另外，房地產作為人們生活與生產活動中不可缺少的組成，人們對其的依賴性更為強烈，與那些五行資產相比較卻又存在著鮮明的流動特性。基于這一特征，房地產可謂是不動資產與流動資產的完美結合體，使其在商業銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔保物，被借、貸雙方所接受和認可。
2 房地產抵押價值評估的方法
2.1 不完全產權房地產的價值評估方法
不擁有房屋產權出讓土地的使用權，而擁有房屋的產權就是不完全產權房地產，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實現的，包括企事業單位的房產、廉租房和社會各界的經濟房等等。在評估這類房產抵押價值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對土地使用權的市場價值進行直接評估，還可以對這類房地產在假設出讓土地使用權所形成的市場價值進行評估，然后在此基礎上，把土地使用權出讓時所賺的租金或者是出讓使用權所賺的租金扣除的方式M行抵押價值評估。
2.2 完全產權房地產的價值評
通過購買和出讓等方式獲得的土地使用權，說的就是完全產權房地產。通俗來說話就是在一定期限內，對房屋土地的使用權和房屋產權的擁有，而在擁有產權期間可以任意轉讓、出租和出賣該當地產。各類商品房、自主經營的飯店以及娛樂場所等都屬于完全產權房地產。在具體評估該類房地產的抵押價值過程中，市場法是主要的評估方式方法之一，同時收益法和成本法也是可以應用的評估方法。也可以采用基準地價修正法評估通過單獨出讓方式所獲得的土地使用權所成為的抵押物，同時也可以應用假設開發評估方式和市場法對其進行抵押價值的評估。
2.3 局部房地產的價值評估方法
顧名思義，該類房地產就是指整體房地產當中的一個部分，可能是一個房地產當中的某層樓、某個單位或者是某個套件組合，也可能是具有綜合性質房地產當中的不同用途的部分房產。在評估已建成或者是已經使用的整體房地產當中的部分房產抵押過程中，應該對部分房地產在整體房地產當中所起到的作用進行高度重視，同時還應該重視部分房地產所具有的權益，其是否能夠獨立使用，是否能夠獨立出售等都應該有事先的了解，還應該分析和關注部分房地產對整體房地產土地當中公共配套設施和公用部分的合理使用。在評估該類房地產的抵押價值過程中，成本法、市場法和收益法是可以采用的價值評估方法。
2.4 在建工程房地產的評估方法
在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程，在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態和內部設施，還不具備驗收的條件，不能體現它原有的設計價值和使用價值。這類房產抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權和建筑開發資質，和發包承包資質等。其次就是要注意實際施工進度和相應的設計使用權益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設開發法。
2.5 成本評估法在房地產建設中的應用
工程建設離不開各種資源的支撐月配合，在房地產建設中，必然會消耗一定的物力、財力以及人力，這些都是房地產建設的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評估法來評估房地產建設費用。這種方法是通過工程建設開發成本作為依據，在評估師利用重置成本的方法對建筑單位的施工技術、所消耗的材料、價格水平進行評估，得出一個全新的物資耗費成本。在具體的應用中，首先是對房地產土地成本進行估量，通過用基準地價系數修正法或者市場比較法來獲取土地成本。其次對已經建設完成的部分建筑物的價值進行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價值進行整理，其總和就是當前房地產價值。具體來說，成本評估法在房地產建設中的計算公式為：在建工程價值=土地成本+本工程已經建成完工部分的價值（這里面又包含了前期設計、策劃費用，建筑安裝費用，管理費用，基礎設施費用，投資利息，開發利潤，銷售費用，稅金等。）
結束語
綜上所述，在房地產抵押價值評估工作開展過程中，掌握不同有效的價值評估方式方法對提高房地產抵押價值評估的合理性具有較大的影響，所以需要價值評估工作人員加強重視，保證借貸雙方的權益不受到侵害。本文從房地產抵押價值評估的現狀和特點入手探究房地產抵押價值評估的方式方法，對系統的建立一個有效的抵押價值評估體系具有良好的促進作用。為了保證抵押品價值評估的合理性，方式方法的掌握能夠對房地產貸款抵押風險具有一定的防范作用，規避不同程度的風險，從而有效保證借貸雙方的合法權益。為了使用社會經濟發展對房地產抵押價值評估工作質量的高要求，需要不斷創新抵押價值評估的方式方法。
參考文獻
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第6篇：投資性房地產評估方法范文
[關鍵詞] 國有資產 資產評估 資產流失
隨著改革開放的深入，涉及產權交易的經濟行為越來越多。產權交易往往需要資產評估，尤其國有資產的產權交易，根據有關規定，資產評估是不可缺少的程序。合資、并購、股份制改造等產權交易是國企改革的重要途徑。但在國企改革的產權交易過程中，國有資產流失的現象是觸目驚心的，其中低價出售國有資產，則是國有資產流失的一個重要方面。企業在資產評估中如何防止國有資產的流失成為了一項我們需要研究的重要課題。本文的旨在以國有資產占有單位――管理者的角度，審視評估機構對本企業進行資產評估的各個環節，指出每個評估環節中避免國有資產流失的關鍵之所在，從而杜絕或減少在資產評估中國有資產的流失。
一、資產評估前期
本階段是指資產占有單位已經決定進行資產評估至評估機構尚未進駐的這段時間。
1.資產評估的準備工作。首先，要對擬評估的資產進行全面的清產核資，“做到賬、卡、物、現金等齊全、準確、一致”。這是國資委《關于規范國有企業改制工作的意見》中明確規定的要求。這樣不僅有利于資產評估的順利進行，更主要的是能對擬評估的資產全面摸底，做到心中有數。其次，要對配合資產評估工作的相關人員進行必要的培訓，即使是小型的資產評估也要進行適當的有針對性的學習，了解資產評估的基本常識，學習相關的法律文件。
2.確定評估機構。目前，國內評估機構很多，魚龍混雜，因此，要根據已確定的經濟行為及擬評估的資產選取合適的評估機構。具體地說就是要聘請有相應資質評估機構。比如，企業是上市公司或涉及證券業務的，就要聘請證監會和財政部批準的具有證券業務評估資格的評估機構；而對于土地評估，要有土地管理部門批準的資格等。不然，由于評估機構競爭激烈，可能出現先攬下業務再出包的現象，企業要多花不少冤枉錢。
3.評估基準日的確定。評估基準日原則上應盡可能選擇會計期末或離經濟行為發生較近的時日。然而，新出臺的能使資產價值發生重大變化的國家有關政策法規之執行日也是應認真加以考慮的，應盡量避免由此產生的減值，而應享有由此產生的增值。另外，如匯率的變動、在建工程的竣工驗收日等對資產價值影響較大的因素亦應加以考慮。同時，還要考慮資產評估報告的一年有效期問題，經濟行為應在一年內完成。
4.簽訂資產評估業務約定書。中國資產評估協會早已出臺了資產評估業務約定書的固定格式范本，但不具備強制性，企業完全可以根據自己的意愿與所聘請的資產評估機構協商，添加具有維護本企業權益的追加條款，若無正當理由，資產評估機構當然不應拒絕。約定書的最后一項就是確定評估費用了，如果此項費用高出合理的范圍，當然就是國有資產流失的一部分。因此，了解評估機構如何收費也很重要。
實踐中一般采取以規定標準為基礎，由委托方與評估機構協商的方法來確定收費金額。企業最好事先到有關部門了解一下是否有新的收費標準或政策，再了解一下此項業務的收費行情，作到心中有數，在談判中才能處于有利地位。
二、資產評估中期
本階段是指資產評估機構進駐資產占有單位開始，至完成實物資產的實地勘察，賬面資產的核實確認，進行評定估算的這段時間。在這段時間里，資產評估的各項工作離不開資產占有單位的密切配合，所以企業正好可以利用此項便利，密切關注評估人員評估各項資產時所用的評估程序、評估方法以及各項資產的初步評估結果，如有不同意見可及時提出質疑，要求評估機構給以合理的解釋。
“質疑“和評估機構所尊崇的“獨立性”并不沖突，因為對評估機構還要求其具有客觀性與公正性，同時評估工作也要求具有科學性。況且，評估機構管理部門頒布的有關資產評估準則在許多條款中都明確要求注冊評估師應與委托方進行“溝通”。既然是溝通，一方對某事項提出質疑，另一方予以答復當屬理所當然。因此，要關注評估機構對各項資產的評估程序、評估方法、評估參數和評估結果，以便把國有資產流失的可能性消滅在萌芽中。對于各項具體資產的評估而言，主要是關注其選用的評估方法和對應此方法而選用的相應評估參數。
1.機器設備評估。機器設備的評估往往主要是采用重置成本法，重要的評估參數是設備的重置成本與成新率。而最了解本企業設備的重置成本與成新率這兩個參數可靠數據的人應該是本企業主管設備方面的工程技術人員與設備采購人員，即使評估機構聘請的專業人員也不見得趕上他們。所以，有經驗的評估師往往就此與他們溝通，求得他們的支持，以便評估值更能接近實際。反過來說，企業也應派出得力人員配合評估機構，同時也順便關注了設備評估中的少評與漏評問題。
2.房地產評估。房地產評估,尤其是土地使用權的評估，往往由于金額較大，所以一直是國有資產流失的一個重要方面，因此，國有資產占有單位及其上級領導機關必須對此項評估給予高度的關注。我曾參與一小型國有企業，該企業歷史包袱沉重，當地政府決定將其整體出售。
房地產評估的價值類型有公開市場價值與非公開市場價值。所謂“公開市場價值”是指在以產權變動為前提，被估房地產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下應該實現的交換價值。而除此之外受到某些限制的則屬于非公開市場價值。從保護國有資產的角度來說，在產權主體發生變動的情況下，房地產評估時就應該采用公開市場價值的價值類型來進行評估，這樣才能體現該項房地產的真實價值所在。
3.長期投資評估。長期投資包括長期股票投資、長期債券投資和其他投資。對于前二者，按評估基準日的價格與相應計價標準來評估即可。從國有資產的安全性來說，我們關注的是其他投資這一項。其他投資是指除了股票投資，債券投資以外的投資，主要是投資主體以現金、實物資產或無形資產投入到被投資企業，從而獲得投資收益，比如與其他企業合資，合作、聯營，設立全資、控股或非控股的子公司等。
對外投資，設立子公司往往為腐敗分子所利用 ，是國有資產流失的巨大黑洞之一。許多腐敗分子利用對外投資，設立公司手法轉移國有資產，據為己有，對此，投資方的上級主管部門必須高度重視。同時投資主體在涉及產權交易的資產評估中也有防止國有資產流失的問題。
那么怎樣防止國有資產流失現象發生呢？從根本意義上來說，長期投資的評估是對被投資企業獲利能力的評估，所以對于長期投資的評估方法應是首先對被投資企業進行整體資產評估，再根據投資比例計算出投資方長期投資這項資產的評估值。
三、資產評估后期
從資產評估程序來說，此階段是指評估機構完成現場勘測，初步評估測算后，進入評估匯總、撰寫評估報告及評估技術說明，到向委托方出具正式資產評估報告的階段。這個階段有一個評估機構與委托方反復交換意見的過程。在這個過程中，資產占有單位為了防止在資產評估中國有資產的流失，應要求評估機構提供簽字蓋章前的資產評估報告草樣，對其進行分析，發現有疑問之處，及時與評估機構進行交流。
1.對評估報告做邏輯性分析。包括對評估目的、評估中依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性進行分析；對評估范圍與評估目的之間的匹配性進行分析；對資產屬性作價的前提條件與作價依據之間的一致性進行分析。通過分析，可以對評估人員在評估中的基本思路和操作方法是否準確、合理進行判斷。
2.對評估中運用的價格信息及有關參數進行分析。在評估方法既定的情況下，評估中選用的價格依據和有關參數就成為影響評估結果的關鍵因素。因為評估中要求選擇在評估基準日時有效的價格信息和取價標準，因而分析中就要關注其出處和有效期兩方面。對于使用收益現值法時選用的折現系數和風險系數，要分析研究風險因素構成及技術處理方法的客觀性和合理性。
3.對評估計算、匯總情況進行分析。可結合評估報告中所舉案例，對評估中的計算公式、成本構成是否準確反映評估方法，計算結果是否正確，分項計算與匯總結果是否吻合，與文字說明是否一致進行分析、驗證。
如果國企的管理者與參與配合評估的相關人員認真做到本文所述各點，就可以杜絕或減少在資產評估中國有資產的流失。為此，前提條件應是:（1）改制中，國企方參與配合資產評估的領導者與相關人員不應與評估的結果有直接或間接的利益關系;（2）上述人員應公正廉潔，能自覺維護國家與人民的利益。第二條是一種理想化狀態，關鍵是第一條。這就需要國有企業的出資主體和產權主體研究出合理的委托模式與監督模式及對資產評估事項的配合模式，切實做到從根源上防止國有資產的流失。
參考文獻：
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第7篇：投資性房地產評估方法范文
在中國經濟正一步一步走向國際化的進程中，中國資本市場的國際化也提上了日程，它是中國經濟走向國際化的一個重要方面。在加入世界貿易組織的談判中，中國資本市場的對外開放，就是其中的一個內容。
中國證券市場的國際化是中國經濟的發展和國際化的需要，同時，中國資本市場的國際化將推動中國經濟的國際化。因此，資產評估參照國際慣例及采用國際標準就是我們評估界迫切需要解決的問題。
就評估方法本身而言，全世界都是一樣的。但由于各個國家的法規不同，商業習慣不一樣，會計制度存在著差異，因而其資本市場的環境、投資者的愛好、乃至評價的方法亦不相同。因此我們在評估理論的應用之中，應當根據中國法律法規的要求將國際通用的評估方法靈活地運用于中國的評估實踐。但靈活運用的前提是將其理論完整地運用而不是部分地運用，不是斷章取義。
James C.Bonbright于1937年在其經典著作《Valuation Of Property》描述到評估任何資產，工廠設備及用于商業或工業目的的無形資產只有三種方法。這三種方法被James C.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場法。從那時起，我們曾經修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質是一樣的。同樣的，市場法的另一種叫法，用于房地產評估時，現在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業和整體企業評估時，稱為指標公司對比法。無論我們賦予現代評估方法什么名字，其本質，當我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場法的修改和變形。
中國評估服務市場如同其他各個經濟領域一樣，其發展是由評估的需求而決定的。目前階段，在中國的評估服務市場中，一個重要的組成部分就是評估處于所有權變更過程中的國有企業所擁有的資產和工廠設備。根據中國國資局和財政部的要求，所有的國有資產在出售之前，無論出售給私人投資者還是有外國公司參與的合資企業，都必須經過評估。國有資產或企業所有權變更的評估需要許多詳細資料以及每一項資產的單獨評估。成本法，估量每一項資產的單獨評估非常適合于此類評估要求。其它通行的評估方法在國內的應用則僅限于作為參考。即使是這樣，成本法的應用在中國也是一種有選擇的應用。比如，功能性貶值的問題，經濟性貶值的問題，土地的作用及價值問題。造成這種狀況固然有中國資本市場不發達的原因，同時政策上的緣故、對評估工作在之作用方面的曲解也是造成中國評估市場混亂，人們評價不高的重要原因。
面對這些負面的報道和認識，業內的一些人對于資產評估市場的壽命究竟有多長產生了疑問。其實我們的這些疑問和疑慮完全是產生于我們對政府有關法規的有關規定的理解以及中國目前評估市場的現狀。改革開放以來，中國大陸已累計吸收外商投資三千五百多億美元，作為改革開放建立中國資本市場的標志，中國已有1000多家國有和民營企業經過股份制改造后掛牌上市。這些經濟體制改革的成果都離不開我們評估人員十年來的努力。資產評估工作為中國的國有企業轉變為多種經濟體制并存的企業奠定了基礎。但成績的顯著也會使我們在前進和發展的道路上迷失方向。這一點無論從我們對資產評估理論、方法的應用以及對于資產評估行業發展的方向上都可以看出來。首先是在評估方法上我們的評估手法單一，似乎除了成本法之外極少見到其它方法的應用；另外，評估報告的應用除了用于立項確認外很難在保險、訴訟等評估最初產生需求的領域中出現。因此我們可以看到，要想使中國的評估事業有所發展我們必須與國際評估界接軌。我認為，我們第一位要解決的問題是評估師的地位。
在西方國家，評估師的地位與我國的評估師不同。國外的評估師首先是一位專家，其專家地位是有它的工作經驗所決定而并非是由他所經歷的考試所決定。其次，國外的評估師是一位咨詢人員，任何評估報告的結論都是一種咨詢性意見，只能作為參考意見。它既不能決定交易的價格，也不能決定遭受損失的賠償金額。因此，評估師的評估報告往往是作為律師提供給法庭或政府部門的證據之一，法庭或政府部門可以全部或部分地采納評估師的意見。第三，國外的評估師工作嚴謹注重證據。由于西方市場經濟競爭激烈的緣故，以及法庭上經常需要評估師出庭作證的緣故，評估師為維護其聲譽，非常注意其工作的質量。評估師的聲譽往往是以其出庭的次數多少以及其證詞被法庭采納的多少來衡量。由此看來，中國評估事業的發展和評估師的成長應該經過類似于國外評估師所經歷的市場競爭和法庭質詢鍛煉。其次，中國資產評估事業的發展也有賴于在評估方法上與國際接軌。這里主要是指收益法和市場法的應用，以及成本法中關于功能性貶值和經濟性貶值的考慮。例如，外國投資者想知道一個整體企業的價值，不需要采取成本法，即，評估它的每一項資產，然后將它們的價值與流動資產相加，然后扣除負債，評估企業整體價值更直接的方法為收益資本化法、現金流量折現分析、指標公司對比法、以及收入倍數法。這些方法利用潛在收入，即投資者在投資中可能獲得的收入，估算投資的價值。然而，為了使用這些方法，評估師和他們的客戶會要求有權使用公司的經過審計的財務文件，就象公司的股票在股票交易所上市。這些財務文件會有一個重要的特點——公開性和透明度。
中國的資產投資者和他們的貸款人想知道，如果在公開市場上轉讓資產將得到多少回報。因此，類似的并已經出售的資產的相關數量的披露將變得日益重要。這就是銷售比較法或市場法所需數據。當這種評估方法應用于房地產評估時，該方法就隨之發展為房地產評估的主要方法，這種方式同樣適用于個人可移動資產。伴隨加入世貿，中國將會采取某種方式來記錄和披露那些用于銷售比較法或市場法的數據。
在評估過程中西方國家與中國的另一個不同在于對功能性和經濟性貶值處罰的應用。
功能性貶值是價值損失引起貶值的一種形式，由于效用缺乏或資產設計上的內在需求。功能性的缺乏或需求可以采取不充分或過于充分的形式，換句話說，與目標資產相關的，潛在買家認為其無價值，或對資產實施否定的處罰。某建筑項目可能存在功能性貶值包括：建筑大小，結構，層數，凈高，設計以及材料。
在確定功能性貶值，評估師必需決定應用重置成本還是復原重置成本。
復原重置成本是指估價數值要求復制一個副本或全部資產的復制品，以同樣的種類和材料，按照目前市場價格包括：材料，勞動力，生產工具，契約人的管理費和利潤，費用。但是不含加班規定，勞動分紅，材料或設備的額外費用。
重置成本是指估價數值要求以某現代新個體一次性取代全部資產，應用最新技術和材料復制存在個體的生產能力和效用，以目前材料，勞動力，制造工具，契約人管理費，利潤，和費用的市場價值，但是不含加班規定，勞動分紅，材料或設備的額外費用。
兩者概念上的重要差別是復原重置成本是指構造一個精確副本的成本，而重置成本是指構造相同效用建筑的成本。功能性貶值形式可以存在包括過分充分建筑，過度建筑，額外營運成本。
過于充分建筑是功能性貶值的一種形式，表示著目前不用于建造相同效用的設施的過去建筑實踐的存在；例如，固體磚墻將被金屬框架建筑代替。
額外建筑是功能性貶值的一種形式，表示目前不被利用并且將來也不太可能使用的建筑量的存在。例如，被閑置或放棄的建筑空間。
額外營運成本也是功能性貶值的一種形式，資產的設計造成營運無效率，因此，造成所有人或占有人的較高費用。這種處罰形式可以通過估算其現代替代物營運費用的增加來衡量。
例如，在建筑物之間反復挪動材料相關的額外處理材料成本；在替代設施，營運幾乎一致。
額外營運成本造成的功能性貶值可通過折扣每年額外營運成本，稅后凈利，進步達到目前價值標準的保留壽命。
經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。外部條件造成的經濟性貶值可以源自國際，國內行業基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經濟回報，因而，直接影響資產或物業的市場價值。
決定經濟性貶值是否存在，研究報告必需來自目標財產和行業的經濟性，極其即時的，評估基準日完成。研究可通過檢驗目標財產的收入史，以及任何地方或其他可以影響標的和其資產經濟表現的因素。對典型房地產，尤其是小型普通物業，地方市場條件的影響就十分重要。分區制，地方經濟，失業及行業因素都影響房地產價值。較大房地產物業可能不受地方經濟影響，但是，受到地區，國家甚至全球經濟的影響。代表性主要資產包括房地產和重要資本資產，以及相關影響（商業價值象有形和無形資產，流動資金）可被地方經濟因素影響，但是通常更重要的是被行業經濟條件影響。
行業經濟條件影響企業，許多資產通常作為企業評估，不僅僅是房地產或機器設備。代表性的資產，可歸入此類的包括水泥場，鋼鐵制造廠，造紙廠，生物醫藥和化工廠，以及其他加工廠；行業諸如石油，天然氣或采礦；以及其他在某特殊行業完成的裝配線。用于某行業經濟的典型數據包括此行業公司年度股東報告，證券交易委員會報告，討論產品和原料價格變動的行業出版物，投資銀行和經紀商報告以及政府研究。通過應用這些數據，評估師可以確定此行業收入，因而目標資產，過去，現在或將來被外部經濟影響其降低收入從而降低企業和其資產價值的因素所左右。
確定EO的第一步是調查影響企業和資產貶值的經濟條件的存在。然后，調查任何EO的原因之后，必需以某種客觀方式認證。EO存在于任何行業或資產，下面是其特性：
•； 公司產品需求減低•； 行業生產能力過剩•； 原料供應出現斷層
原料，勞動力，效用及交通成本上漲；同時，產品售價保持不變或上浮很小。
政府規定要求資本支出很少或新投資無回報。
環境考慮要求資本支出很少或新投資無回報。
當某投資存在較好經濟機會，EO出現。經濟供求規律及競爭造成相關價值流失。通過資金投資不能降低EO，但EO可以改變甚至通過改變行業條件降低為零。
總之，通過對上面所述問題的討論我們可以得出以下結論：
第8篇：投資性房地產評估方法范文
1投資性房地產盈余管理的空間分析
由于準則規定在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對已出租的建筑物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產盈余管理的空間主要集中在公允價值后續計量模式中。
1.1利用后續計量模式的可選擇性進行盈余管理
準則規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產價格呈現總體上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產滿足使用公允價值模式進行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價值模式應按會計政策變更處理，轉換無法立即產生收益，但企業在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的資產和所有者權益，降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組。轉換相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產不計提折舊，減少了企業每期的費用，同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產的轉換不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅盾”作用。
1.2利用資產類別的轉換進行盈余管理
準則規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。企業可以與關聯方簽訂租賃合同，將閑置的房地產從原先的固定資產轉換為投資性房地產進行核算。同時，如果滿足準則中的相關規定，便可以使用公允價值模式進行后續計量。同時，企業可以將原已計提的固定資產減值準備在轉換時轉回，從而規避了《企業會計準則第8號——資產減值損失》中資產減值損失一經確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉換，企業在轉換期間內減少了固定資產的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。
1.3利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理
根據準則的規定，資產負債表日企業應該從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這表明公允價值首先應該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產的市場價格時，可以使用估值技術取得公允價值。但由于我國市場經濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產評估機構或房地產評估機構的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產的市場價格獲取公允價值。現行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當的規定，企業可以根據自己的需要選擇對經營業績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關鍵參數的設定缺乏必要指導和規定。企業還可能選擇關聯方資產評估機構進行房地產評估，出具對自身有利的資產評估報告。這都給企業進行盈余管理提供了操作空間，使企業可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關者的利益。
2投資性房地產盈余管理的實例解析
2.1世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主營商業地產開發運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，公司根據準則規定進行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經營模式導致該企業擁有大量的投資性房地產，且其商業地產主要坐落于北京、上海等地區，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產價格普遍高企，發達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產企業而言，業績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現金流入的利潤將增加企業利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業使用公允價值模式的憂慮。
2.2海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，根據準則規定進行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6.8億元，減少營業成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變為3.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產的市場價值已經遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。
3投資性房地產盈余管理的防范措施
3.1重新規定后續計量模式的使用范圍
現行準則以能否持續可靠取得公允價值為依據進行投資性房地產后續計量模式的選擇，并且企業對所有投資性房地產只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或建筑物，企業獲得的是租金收入，與該項資產的市場價值并無太大的聯系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉讓的意圖。因此，對于這類資產使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產不計提折舊或攤銷，企業只有營業收入，卻沒有營業成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業持有的目的是待其增值后進行轉讓，需要及時了解資產的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規定企業應根據投資性房地產的業務類型選擇后續計量模式，且企業可以區別不同的投資性房地產同時使用成本模式和公允價值模式。
3.2增加不同類別資產二次轉換的限制條件
為了防止企業利用持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類操縱利潤和資產的賬面價值，進行盈余管理，《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類作出了明確的規定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產準則可以借鑒金融工具準則，規定企業將固定資產或無形資產轉換為投資性房地產且以公允價值模式進行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產或無形資產的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內不得再次轉換為以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業利用資產類別的轉換進行盈余管理的道路，又可以保護企業必要而合法的利益。
3.3加強投資性房地產的信息披露
第9篇：投資性房地產評估方法范文
內容摘要:我國財政部于2006年了新的企業會計準則,并于2007年開始實施。新準則中對計量模式進行了一定的拓展,引入了公允價值模式。公允價值的應用對于房地產行業產生了重大影響。本文將從公允價值計量模式改變對投資性房地產的會計處理入手,分析其對持有投資性房地產的企業的影響。最后,將就實施公允價值兩年來我國房地產企業面臨的新情況和新問題進行說明。
關鍵詞:新企業會計準則 公允價值計量 投資性房地產
投資性房地產作為一項帶有投資性質的非金融資產,其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業會計準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認,并首次在對非金融資產計量中引入了公允價值。本文就公允價值計量對我國投資性房地產的影響進行了探討。
公允價值計量模式下對投資性房地產的處理
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,并單獨以“投資性房地產”列示在資產負債表上。投資性房產是企業擁有并已出租的建筑物。投資性地產包括已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
我國投資性房地產準則中規定,允許企業在兩種后續計量模式中做出選擇,并規定公允價值模式計量應當同時滿足下列兩個條件:一是投資性房地產所在地活躍的房地產交易市場;二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理估計。公允價值模式所適用的范圍包括三類:一是已出租的土地使用權;二是持有并準備增值后轉讓的土地使用權;三是已經出租的建筑物。投資性房地產的最大特點是獨立產生現金流量。我國會計實務中,融資租賃的對象主要是動產,房地產等不動產的融資租賃很少見。但是,隨著我國銀行業資產證券化業務的不斷發展及市場主體投融資方式的轉變,我國會計準則將與國際準則進一步趨同。
新準則規定:企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著房地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定,不得隨意變更。已采用公允價值模式的,不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的,公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定,如果投資性房地產采用公允價值計量,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊,主要是因為折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。
公允價值計量模式下對房地產企業的影響
由于在投資性房地產的確認計量中引入了公允價值模式,因此,這對于我國房地產行業披露的財務狀況、經營成果、現金流都會產生十分重要的影響。主要表現在以下幾個方面:
第一,對于投資性物業企業的賬面凈資產有重大影響。根據我國新會計準則的規定,房地產開發類企業占有的土地、在建項目等均不屬于投資性房地產范疇。因此,新準則對公允價值計量模式的引入對單純性質的房地產開發類公司影響很小。而對于投資性物業比重較大的公司則影響較大。公允價值計量模式的特點是反映市場對企業資產價值的變動。因此,公允價值的引入不僅會對企業凈資產帶來正面作用,同時,在面臨不利市場環境的情況下,企業的價值將會減少。這也是房地產企業需要考慮的。
第二,加大了相關企業的利潤波動性。采用公允價值計量模式后,相關公司每年凈利潤的影響取決于投資性房地產的價值變動程度,成本法下的折舊與攤銷問題也由過去的顯性轉為隱性。這樣,凈利潤就會根據公允價值的變動而產生波動,從而一改過去我國房地產市場利潤較為穩定的特點。由于我國房地產市場近年來得到了較大的發展,因此,房地產企業的利潤受市場波動的影響更加明顯。公允價值引入后,房地產企業的利潤不僅能夠反映企業的經營狀況,同時,也能夠對房地產市場的價格走向進行反映。如果采用公允計價,投資性房地產物業是體現為持續的升值,則計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續的額外提升。這種由于增值帶來的利潤增加不同于企業盈利水平的提高,各種影響因素大大增加,重新在新的市場格局中產生作用,達到平衡,從而對企業利潤帶來一種不穩定。
第三,會對會計信息質量產生影響。財務會計理論的一個基本問題是,如何平衡會計信息的相關性及可靠性。賬面價值側重于解決會計信息的可靠性,而公允價值側重于解決會計信息的相關性。從決策有用性的觀點看,對于金融工具,投資性房地產等會計核算對象來說,用公允價值進行計量顯然要優于其它計量方法。用公允價值進行計量,企業的估值水平有可能因為新會計準則而發生變化,這種影響主要源于新會計準則對會計信息質量的改善。從這個角度講,新會計準則的實施將為投資者提供更高質量的會計信息,因而可能會改變之前對企業的判斷和預期,或者增強投資信心,導致對公司的估值發生變化。
公允價值計量模式的發展對策
這幾年,國內房地產市場投資過熱,政府不斷實施宏觀調控降溫,不少公司都出現了資金短缺的問題。一旦采用公允價值模式后續計量投資性房地產,雖會直接導致企業資產價值問題,但收益的增幅很難保證跟上相應的比例,也就是說,一旦采用公允模式,凈資產收益率很可能反受其累。除此以外,在公允價值計量模式引入房地產企業的實踐中,仍然存在很多問題。對此本文提出如下策略:
首先,公允價值模式應與歷史成本模式平等的作為企業可以選擇的計量方法,與國際會計準則接軌,配合金融市場改革開放。國際會計準則傾向于企業優先選擇公允價值模式,只有在特例的情況下,企業首次取得一項投資性房地產時,企業才采用成本法模式計量。
其次,在公允價值具體計量方法上,適時制定我國單獨的《公允價值計量》準則,解決新準則實施和運用過程中面臨的計量難題。
再次,指引第三方房地產專業評估機構進行評估計量。國內經濟正處于轉軌時期,市場經濟發展不成熟,房地產市場波動相對較大,應該謹慎地運用公允價值模式計量。引入第三方房地產評估機構,能增加公允價值計量的獨立性。建議上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構,對投資性房地產進行獨立評估,企業不能自己評估或聘請房地產經紀機構以及其他非專業評估機構,避免人為操縱企業利潤。
最后,上市公司應充分規范披露投資性房地產的信息。公開透明的信息披露是遏制企業利潤操縱的最有效辦法,企業應分類披露主要投資性房地產的區位、面積、初始價值、同類房地產的市場價格及其他相關信息。選用成本法計量的企業,應該披露投資性房地產的公允價值信息和增值情況;選用公允價值模式計量的企業,應該披露確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源及重要假設等要素。
結論
對企業而言,在會計方面,投資者和股東及企業職工更想了解企業當前經營狀況和未來經濟前景的信息,而以歷史成本為計量基礎不能很好的表達企業當前經營狀況和反映未來經濟前景。這在客觀上要求必須改革其計量體系,引入公允價值計量模式。
另外,從發展的眼光看,隨著我國經濟的市場化程度不斷提高,有關資產和負債的公允價值將更容易取得,因此按照公允價值進行計量將是未來的必然發展趨勢,我國的會計計量模式勢必會與國際慣例取得一致,并將其定位在合理的計量模式上。
參考文獻:
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