投資性房地產(chǎn)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

2009年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《保險(xiǎn)法》第一百零六條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；(三)投資不動(dòng)產(chǎn)；(四)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式?！迸c之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)部的理解。不動(dòng)產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。

新《保險(xiǎn)法》雖然對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司還要依據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》及《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

作為保險(xiǎn)資金運(yùn)用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過(guò)的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢(shì)更加謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計(jì)的10％的投資比例上限不同，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在此法規(guī)出臺(tái)之后，涉及險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對(duì)投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進(jìn)行具體規(guī)范，同時(shí)確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強(qiáng)化信息披露。

與保監(jiān)會(huì)的審慎態(tài)度不同的是，多家保險(xiǎn)公司對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)持積極態(tài)度：在實(shí)踐層面，多家保險(xiǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始積極行動(dòng)，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺(tái)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)仍然在運(yùn)轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險(xiǎn)公司標(biāo)志的高樓大廈越來(lái)越多。中國(guó)人壽集團(tuán)以及股份公司，各自在金融街購(gòu)入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫(xiě)字樓，太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)也在2009年以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬(wàn)平方米，以自用名義購(gòu)入投資性物業(yè)成為保險(xiǎn)公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。

此外，2009年底中國(guó)人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國(guó)平安亦通過(guò)旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對(duì)上述房企的具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)股權(quán)信托計(jì)劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。

二、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司自身的影響

(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資渠道，分散投資

與國(guó)外相比，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險(xiǎn)資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險(xiǎn)資金投資的收益都依賴(lài)于資本市場(chǎng)的漲跌，波動(dòng)幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險(xiǎn)資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9中國(guó)整理％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場(chǎng)的表現(xiàn)基本契合。而不動(dòng)產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過(guò)金融工具(如REiTS)投資不動(dòng)產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類(lèi)和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)方面的好處，以減少對(duì)資本市場(chǎng)的依存度。

(二)有助于提高保險(xiǎn)資金對(duì)抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。目前，保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險(xiǎn)資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險(xiǎn)資金還不能通過(guò)購(gòu)買(mǎi)與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買(mǎi)賣(mài)黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來(lái)對(duì)沖通脹。在不能有效對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來(lái)臨時(shí)會(huì)面臨浮虧風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)，不失為對(duì)沖通脹的一種可行手段。

(三)有助于提高投資收益

一方面，在低通脹的環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資可以作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不考慮房?jī)r(jià)本身變化?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。另一方面，保險(xiǎn)資金投資保監(jiān)會(huì)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是廉租房、養(yǎng)老實(shí)體等國(guó)家重點(diǎn)支持的項(xiàng)目，既能得到國(guó)家的支持，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小，又能獲得可觀的收益，可以說(shuō)是一個(gè)雙贏的合作。

(四)有助于改善保險(xiǎn)資產(chǎn)錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)企業(yè)通過(guò)投資房地產(chǎn)，不僅可以拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，更重要的是有助于保險(xiǎn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。從目前來(lái)看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，可以匹配長(zhǎng)期負(fù)債的資產(chǎn)主要為金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期金融債券，但這類(lèi)金融債券的規(guī)模有限且流動(dòng)性不高，因此，長(zhǎng)期性負(fù)債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資所具有的投資周期較長(zhǎng)、抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險(xiǎn)公司資產(chǎn)錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)，可以成為一種匹配長(zhǎng)期負(fù)債的新選擇。

第2篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

王臺(tái)貝來(lái)自臺(tái)灣，先后在大陸多家金融機(jī)構(gòu)就職，曾經(jīng)擔(dān)任興業(yè)銀行財(cái)富管理部總經(jīng)理和諾亞財(cái)富董事，在信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和運(yùn)作上擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。如今王臺(tái)貝是上海極元投資管理咨詢(xún)有限公司的總經(jīng)理，專(zhuān)業(yè)植根于信托產(chǎn)品市場(chǎng)。不妨看看他為信托產(chǎn)品的投資者們帶來(lái)怎樣的建議。

提防房地產(chǎn)融資型信托風(fēng)險(xiǎn)

“與2009年相比，今年信托產(chǎn)晶的市場(chǎng)出現(xiàn)了比較大的變化?！痹谕跖_(tái)貝看來(lái)，首先在于融資型信托產(chǎn)品的比例大幅增加，其中主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資需求。事實(shí)上，從去年年中以來(lái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模都在整個(gè)信托產(chǎn)品市場(chǎng)上占據(jù)了較大的比例。與2009年相比，今年由于嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的推出，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款有了很多的限制，很多房地產(chǎn)公司都把發(fā)行融資型信托產(chǎn)品作為了一種重要的融資手段，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資型信托產(chǎn)品的收益也有水漲船高的趨勢(shì)。

王臺(tái)貝認(rèn)為，與此同時(shí)，投資者也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，趨緊的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策至少會(huì)在短期內(nèi)對(duì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)影響，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目融資型信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)?！斑@一類(lèi)型的信托產(chǎn)品收益相對(duì)較高，風(fēng)險(xiǎn)也高，在今年的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者還是應(yīng)該更加謹(jǐn)慎，并通過(guò)篩選機(jī)制加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制?！蓖跖_(tái)貝強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

首先，優(yōu)質(zhì)的信托公司應(yīng)當(dāng)成為投資者的首選。信托行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，優(yōu)質(zhì)的信托公司對(duì)于項(xiàng)目的選擇、風(fēng)險(xiǎn)的把控都勝出一籌?！巴顿Y者們可以通過(guò)一些專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)站了解更多信托公司的分級(jí)分類(lèi)信息，了解信托公司的背景與既往的投資業(yè)績(jī)?！彼ㄗh道。

其次，在房地產(chǎn)融資項(xiàng)目中，投資者可以更多考慮優(yōu)質(zhì)的、大型房地產(chǎn)商，因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)政策調(diào)控中出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)的幾率更大?！爱?dāng)然，對(duì)于大型的房地產(chǎn)商，投資者也不能迷信。”王臺(tái)貝建議，投資者可以重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，“資產(chǎn)負(fù)債率越高，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)越大，一些企業(yè)甚至采用發(fā)新債償舊債的手段?！币话銇?lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率最好保持在行業(yè)平均水平或是以下，“如果有股權(quán)擔(dān)保的條款，也能夠保障投資者的利益?！?/p>

同時(shí)，投資者不能忽視房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的細(xì)節(jié)?！氨热缧磐许?xiàng)目的資金主要投資于哪些地產(chǎn)、工地的位置、預(yù)計(jì)的售價(jià)等等。”王臺(tái)貝說(shuō)，做到明明白白投資對(duì)于投資者非常重要，對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，獲取這些信息或許有一定的難度，但是可以向信托公司、信托產(chǎn)品的銷(xiāo)售公司要求提供這些信息?！叭绻麄儾辉敢馓峁┻@些信息，或是只給一些含糊的結(jié)論，那么投資者倒不如干脆放棄這種產(chǎn)品”。

私募型信托今年“力道”減弱

私募型信托產(chǎn)品是市場(chǎng)的另外一大熱點(diǎn)。尤其是去年以來(lái)，私募型信托依靠其運(yùn)作上的優(yōu)勢(shì)，如投資范圍廣、投資限制少等，不少產(chǎn)品的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了同期的公募基金產(chǎn)品。不過(guò)，王臺(tái)貝認(rèn)為，今年私募型信托產(chǎn)品的“力道”會(huì)有所減弱?！霸蜻€是在于二級(jí)市場(chǎng)今年出現(xiàn)了較大的變化”。

同時(shí)，王臺(tái)貝覺(jué)得，由于私募型信托產(chǎn)品間的區(qū)別非常大，投資者在選擇產(chǎn)品時(shí)往往很容易出現(xiàn)盲從，因此在選擇這一類(lèi)型的產(chǎn)品時(shí)往往更需要一些技巧。

一是關(guān)注私募型信托產(chǎn)品的投資范圍，“私募型產(chǎn)品的一大特點(diǎn)就在于投資范圍比較廣泛，但從具體的產(chǎn)品合同來(lái)看，還是有一些差異?！蓖跖_(tái)貝說(shuō)，“投資范圍和投資限制上的規(guī)定，可以幫助投資人了解產(chǎn)品的激進(jìn)程度和風(fēng)格，有利于投資人更好地選擇適合自己的產(chǎn)品?！?/p>

其次是私募型信托產(chǎn)品的費(fèi)用問(wèn)題。產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)費(fèi)用，固定的管理費(fèi)、托管費(fèi)，以及私募型信托產(chǎn)品的報(bào)酬條款等等，在進(jìn)行產(chǎn)品投資之前，就務(wù)必要做到心中有數(shù)。

“投資者也可能比較關(guān)注管理團(tuán)隊(duì)的既往業(yè)績(jī)。”他覺(jué)得，既往業(yè)績(jī)往往體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)的管理能力。但歷史有時(shí)候并不一定能夠代表未來(lái)。私募團(tuán)隊(duì)的高流動(dòng)性有時(shí)候也會(huì)對(duì)產(chǎn)品的實(shí)際業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。所以投資者有必要了解這方面的信息，“但不能因此而迷信?！彼a(bǔ)充說(shuō)。

政策利好有望今年破題

談及信托產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，王臺(tái)貝認(rèn)為T(mén)OT(信托中的信托)的產(chǎn)品形式將越來(lái)越多地出現(xiàn)在市場(chǎng)上。

“從目前的市場(chǎng)狀況來(lái)看，民間投資資金的力量還很充沛，證券、房地產(chǎn)兩大市場(chǎng)今年的表現(xiàn)又較為疲軟。因此，人們對(duì)于信托產(chǎn)品的需求還是比較大的，很多信托產(chǎn)品剛剛推出時(shí)就銷(xiāo)售一空，基本上屬于供不應(yīng)求的局面?！蓖跖_(tái)貝介紹說(shuō)。

第3篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 換地權(quán)益書(shū) 特點(diǎn) 適用范圍

一、換地權(quán)益書(shū)產(chǎn)生的歷史背景

1998年底，當(dāng)時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的朱容基視察海南時(shí)提出要將處理積壓房地產(chǎn)作為一件大事來(lái)抓，要求海南省進(jìn)行處理積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)。隨后，海南省、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行組成了專(zhuān)門(mén)的工作小組，提出了解決海南省積壓房地產(chǎn)的一系列政策措施，形成了《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，提出了處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則、方法步驟和相關(guān)的政策措施。1999年7月以來(lái)，海南省根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，堅(jiān)持以盤(pán)活金融資產(chǎn)、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，研究制定了《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》等十多個(gè)政策法規(guī)，為促進(jìn)閑置土地的流轉(zhuǎn)提供法律依據(jù)。根據(jù)1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作實(shí)施辦法》相關(guān)規(guī)定可以知道，該辦法所稱(chēng)閑置土地是指:土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)同意，超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地;國(guó)有土地有償使用合同沒(méi)有規(guī)定動(dòng)工日期的，自國(guó)有土地有償使用、合同生效之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地;開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的土地。對(duì)于閑置土地可以通過(guò)有償收回和無(wú)償收回，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第八條規(guī)定了閑置土地的無(wú)償收回，“依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書(shū)”，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第三條了閑置土地的有償收回“以換地權(quán)益書(shū)收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無(wú)償收回使用權(quán)的閑置土地，適用本辦法”。其中對(duì)于閑置土地的有償收回引起了人們的關(guān)注，這在我國(guó)關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定上還是第一例，所以說(shuō)在海南房地產(chǎn)處置過(guò)程中，閑置土地的換地權(quán)益書(shū)處置方式受到廣泛關(guān)注，可以說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)使用制度的一大創(chuàng)新，其對(duì)于完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度具有特別重要的意義，同樣也是將接受歷史的考驗(yàn)。如果能夠使得其健康發(fā)展，將有可能為我國(guó)其它地方這一問(wèn)題產(chǎn)生積極影響，提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。所以，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第一條明確規(guī)定“為處置積壓房地產(chǎn)，加強(qiáng)土地宏觀管理，保護(hù)土地使用者合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本辦法”，由此不難發(fā)現(xiàn)換地權(quán)益書(shū)所承載的歷史重任。

二、換地權(quán)益書(shū)概述

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第二條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)是政府收回土地使用權(quán)時(shí)，核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證。依法核發(fā)后的換地權(quán)益書(shū)不與原批準(zhǔn)的用地相聯(lián)系。換地權(quán)益書(shū)持有者可以憑該證從政府換回與換地權(quán)益書(shū)面值等價(jià)的土地權(quán)益。”由此可見(jiàn)，換地權(quán)益書(shū)就其實(shí)質(zhì)而言，是一種債權(quán)憑證，換地權(quán)益書(shū)持有人在一定條件下以換地權(quán)益書(shū)從政府換回等價(jià)土地權(quán)益的法定權(quán)利，為債權(quán)人，政府負(fù)有一定條件下按照換地權(quán)益書(shū)面值支付換地權(quán)益人土地權(quán)益的法定義務(wù)，為債務(wù)人。他使政府以負(fù)債的方式收回閑置土地的使用權(quán)。但他是以債權(quán)憑證換取土地使用人的物權(quán)憑證，因而他不同于一般的債權(quán)憑證，這種債權(quán)債務(wù)的產(chǎn)生具有法定的強(qiáng)制性，一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的意思自治原則受到限制。表現(xiàn)在以下方面：一是換地權(quán)益書(shū)是在一定條件下產(chǎn)生的;二是土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級(jí)人民政府對(duì)土地權(quán)益人對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán);三是換地權(quán)益書(shū)依法可以在海南流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)氖菗Q地權(quán)益書(shū)的流轉(zhuǎn)價(jià)格受到政府行政行為的限制。產(chǎn)生于特殊社會(huì)背景，試圖發(fā)揮特殊功能，并將產(chǎn)生對(duì)未來(lái)土地制度產(chǎn)生特別意義的換地權(quán)益書(shū)除了具有一般債券的特征，比如換地權(quán)益書(shū)持有者可以與政府換回與換地權(quán)益書(shū)面值等價(jià)的土地權(quán)益，換地權(quán)益書(shū)更具有以下獨(dú)特的特點(diǎn)：

1.換地權(quán)益書(shū)是在特定歷史背景下的產(chǎn)物。《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》主要是為了解決海南20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫所遺留的歷史難題，而采取強(qiáng)有力的政府行為試圖恢復(fù)原有的土地狀況，通過(guò)這一做法為海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的環(huán)境。換地權(quán)益書(shū)主要適用于依法不能無(wú)償收回使用權(quán)的閑置土地。

2.政府主導(dǎo)的行政行為。換地權(quán)益書(shū)作為海南省“處置停緩建”的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，從他的產(chǎn)生到具體實(shí)踐，海南省政府始終扮演著主要的角色，可以說(shuō)，換地權(quán)益書(shū)完全是一項(xiàng)出于政府利益考慮的制度設(shè)計(jì)，兼有政府抽象行政行為和具體行政行為。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第五條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)經(jīng)省人民政府核準(zhǔn)后，由市、縣、自治縣人民政府簽發(fā)?！钡诹鶙l規(guī)定“市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書(shū)簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作。省人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)換地權(quán)益書(shū)核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書(shū)的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷(xiāo)毀工作的監(jiān)督檢查?！碑a(chǎn)生于海南這一特定環(huán)境的換地權(quán)益書(shū)，從一開(kāi)始就與海南各級(jí)政府密切相互聯(lián)系，市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門(mén)主要負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書(shū)簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作，而省人民政府土地行政主管部門(mén)主要負(fù)責(zé)換地權(quán)益書(shū)核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書(shū)的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷(xiāo)毀工作的監(jiān)督檢查，堅(jiān)持效率的前提下，充分保護(hù)國(guó)家、個(gè)人的合法利益。

3.換地權(quán)益書(shū)的強(qiáng)制性和自愿性相互結(jié)合的特點(diǎn)。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》的規(guī)定，土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級(jí)人民政府對(duì)土地權(quán)益人對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán)。這區(qū)別于傳統(tǒng)債權(quán)債務(wù)的協(xié)商原則，強(qiáng)調(diào)政府的意志。換地權(quán)益書(shū)是政府收回土地使用權(quán)時(shí)核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第九條關(guān)于換地權(quán)益書(shū)按照下列程序發(fā)放的規(guī)定，體現(xiàn)了自愿原則，“土地權(quán)益人依據(jù)本辦法，交回土地使用權(quán)，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書(shū)面申請(qǐng)核發(fā)換地權(quán)益書(shū)，并提交有關(guān)證明材料”?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》關(guān)于換地權(quán)益書(shū)流轉(zhuǎn)或者抵押的登記制度體現(xiàn)了其強(qiáng)制性特點(diǎn)，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)流轉(zhuǎn)或者抵押的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在流轉(zhuǎn)或者抵押后15日內(nèi)辦理變更登記，并在辦理變更登記后15日內(nèi)報(bào)省土地行政主管部門(mén)備案。未按照規(guī)定辦理變更登記和備案的，其流轉(zhuǎn)或者抵押無(wú)效”。

4.換地權(quán)益書(shū)可流通性和其區(qū)域限制性，換地權(quán)益書(shū)依法僅限于在海南流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒艹降赜蛳拗?。根?jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》的規(guī)定，依法核發(fā)后的換地權(quán)益書(shū)不與原來(lái)批準(zhǔn)的用地相互聯(lián)系，換地權(quán)益書(shū)可以在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、償還債務(wù)等形式流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)可以在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)，也可以依法抵押。換地權(quán)益書(shū)可以整體流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)”。

5.換地權(quán)益書(shū)的流轉(zhuǎn)定價(jià)價(jià)格的行政性，換地權(quán)益書(shū)的流轉(zhuǎn)價(jià)格受到政府行政行為的限制，沒(méi)有政府的規(guī)定，任何人不得隨意定價(jià)。這樣做有利于政府統(tǒng)一控制土地市場(chǎng)，將分散的閑置土地重新規(guī)劃利用，同時(shí)還可使換地權(quán)益書(shū)的持有者重新?lián)碛锌闪鲃?dòng)又可升值的資產(chǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第十六條規(guī)定，“核發(fā)換地權(quán)益書(shū)，必須對(duì)擬收回的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)省人民政府批準(zhǔn)公示的基準(zhǔn)地價(jià)和評(píng)估宗地條件，依照土地估價(jià)規(guī)程和國(guó)家、本省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。土地權(quán)益人對(duì)土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，對(duì)市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)鑒定結(jié)論仍有異議的，可以向省土地估價(jià)鑒定委員會(huì)申請(qǐng)核定，由省人民政府最終裁決。省土地行政主管部門(mén)在受理核準(zhǔn)換地權(quán)益書(shū)工作中，認(rèn)為市、縣、自治縣土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果顯失公平的，責(zé)成其糾正，必要時(shí)可以委托省土地估價(jià)鑒定委員會(huì)重新核定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，不得弄虛作假。土地評(píng)估辦法由省政府制定”。

6.換地權(quán)益書(shū)價(jià)值的有償性。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》的規(guī)定，對(duì)于閑置土地可以通過(guò)煥發(fā)土地權(quán)益書(shū)的形式有償收回土地使用權(quán)。這是換地權(quán)益書(shū)在行政行為主導(dǎo)下的一大特色，也是其值得關(guān)注的意義所在。

三、換地權(quán)益書(shū)適用范圍

海南是房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。在建省初期，由于炒買(mǎi)炒賣(mài)土地以及以地產(chǎn)抵押貸款、抵債等現(xiàn)象十分普遍，加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)不規(guī)范，導(dǎo)致有23788.5公頃土地產(chǎn)權(quán)不清、閑置棄用，嚴(yán)重制約了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第三條規(guī)定，“以換地權(quán)益書(shū)收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無(wú)償收回使用權(quán)的閑置土地”，海南省對(duì)因政府原因造成的閑置土地和抵債給銀行的閑置土地采取核發(fā)換地權(quán)益書(shū)的辦法收回使用權(quán)。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第七條規(guī)定了可以通過(guò)采取核發(fā)換地權(quán)益書(shū)的辦法處置的閑置土地的范圍：“1998年12月31日前縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)出讓的以及與土地權(quán)益人簽訂用地協(xié)議、合同，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發(fā)換地權(quán)益書(shū)，收回土地使用權(quán):依法批準(zhǔn)出讓?zhuān)蛘蛘哒块T(mén)原因造成閑置的;市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)出讓的閑置土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報(bào)批手續(xù)但已實(shí)質(zhì)性占用的土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金但未實(shí)質(zhì)性占用的土地;依法作價(jià)抵償國(guó)有金融機(jī)構(gòu)和國(guó)有控股金融機(jī)構(gòu)債務(wù)的土地。停建、緩建工程的土地使用權(quán)持有者，可以交回用地，申請(qǐng)核發(fā)換地權(quán)益書(shū)?！痹摴芾磙k法第八條規(guī)定“依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書(shū)?！卑凑論Q地權(quán)益書(shū)管理辦法的規(guī)定，閑置建設(shè)用地為以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限兩年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地，連續(xù)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；從開(kāi)發(fā)區(qū)或者其他成片開(kāi)發(fā)的土地中以有償方式取得單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)，自土地有償使用合同生效或者用地批準(zhǔn)文件頒發(fā)之日起滿(mǎn)兩年投資額占投資總額不足25%的，或者動(dòng)工建設(shè)面積未達(dá)到項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地總面積三分之一的;已取得國(guó)有土地使用證，但土地使用人違反合同約定，欠繳地價(jià)款。對(duì)這類(lèi)閑置建設(shè)用地，縣級(jí)以上人民政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部門(mén)原因閑置滿(mǎn)兩年以及其他不屬于無(wú)償收回的閑置滿(mǎn)兩年的建設(shè)用地，由縣級(jí)以上人民政府依法以核換發(fā)地權(quán)益書(shū)方式或者其他合法方式有償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。對(duì)已完成基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)屬于開(kāi)發(fā)區(qū)或者其他成片開(kāi)發(fā)的閑置建設(shè)用地，收回時(shí)由政府核定基礎(chǔ)設(shè)施投資額，感覺(jué)具體情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)任何一宗閑置兩年以上的建設(shè)用地，只要符合城市規(guī)劃，均可以由所在地市、縣、自治縣人民政府作為綠化用地、公益場(chǎng)所（停車(chē)場(chǎng)、市民廣場(chǎng)）等用地處理。

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》 第十四條規(guī)定，對(duì)于“停建、緩建工程的土地權(quán)益人交回的用地，區(qū)分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)后，核發(fā)換地權(quán)益書(shū)， 收回土地使用權(quán)”?？梢?jiàn)，換地權(quán)益書(shū)具有廣泛的適用范圍，對(duì)于海南沉淀的閑置土地的重生將具有重要的意義。

四、換地權(quán)益書(shū)產(chǎn)生的社會(huì)意義

隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)法的價(jià)值目標(biāo)已由“歸屬”轉(zhuǎn)向“利用”，設(shè)定于不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利也進(jìn)入了流通領(lǐng)域。如《德國(guó)民法典》設(shè)定了土地債務(wù)制度、證券式抵押制度以及證券土地債務(wù)制度。通過(guò)這些制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流通已非常靈活?！度鹗棵穹ǖ洹芬?guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押債務(wù)與定期債務(wù)也有類(lèi)似特征。所以說(shuō)，《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》對(duì)于閑置建設(shè)用地采用的換發(fā)換地權(quán)益書(shū)的做法，對(duì)于閑置土地可以通過(guò)換發(fā)土地權(quán)益書(shū)有償收回土地使用權(quán)是有重要的實(shí)踐意義，在全國(guó)范圍內(nèi)也是比較有意義的嘗試。首先，投資者通過(guò)取得換地權(quán)益書(shū)，保護(hù)了其利益，降低投資的總體風(fēng)險(xiǎn)；換地權(quán)益書(shū)將大價(jià)值量的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為小價(jià)值量的可流通的債券，同時(shí)也將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分散，轉(zhuǎn)移到眾多的投資者手中，從而降低了投資的總體風(fēng)險(xiǎn)。再次，換地權(quán)益書(shū)通過(guò)資本市場(chǎng)和金融衍生工具進(jìn)行操作，較為規(guī)范，使投資和融資手段標(biāo)準(zhǔn)化。在所有權(quán)的形式及其流通性方面，采用受益憑證方式，可以上市流通，增強(qiáng)房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。但是，在這樣美好景象的背后往往潛藏著一些沒(méi)有被大家所重視的風(fēng)險(xiǎn)，正確認(rèn)識(shí)和防范這些不和諧的因素將對(duì)于海南房地產(chǎn)的未來(lái)產(chǎn)生重要意義。

第4篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)第五十二條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅包括土地使用權(quán)出讓、出租，而且應(yīng)該包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通俗地說(shuō)就是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。房屋租賃市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的三級(jí)市場(chǎng)。加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理的重要性主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

首先，房屋租賃市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺。缺少了房屋租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將使大部分購(gòu)房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購(gòu)房者將大大減少。而隨著我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，雖然有效地抑制了以投資和投機(jī)為目的的購(gòu)房行為，但是存量房市場(chǎng)受到了一定影響。這時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就更需要租賃市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場(chǎng)不完善，就會(huì)不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國(guó)的投資渠道中房地產(chǎn)是公認(rèn)的保值、升值投資渠道，因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競(jìng)相投資的對(duì)象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，以期實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場(chǎng)、存量房交易市場(chǎng)，以及房屋租賃市場(chǎng)的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極的推動(dòng)作用。一個(gè)城市或地區(qū)的房屋租賃市場(chǎng)活躍，勢(shì)必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會(huì)刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”的推進(jìn)，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶(hù)換購(gòu)、租賃房屋不僅帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)的發(fā)展，也促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮一方面帶動(dòng)了建筑、運(yùn)輸、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，但不可避免的也引發(fā)了房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等供需及權(quán)益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強(qiáng)房屋租賃管理，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)正常秩序，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面發(fā)展尤為重要。加強(qiáng)房屋租賃管理應(yīng)從四個(gè)方面入手：

1 制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對(duì)房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時(shí)，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細(xì)則卻始終沒(méi)有配套出臺(tái)，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對(duì)滯后，就會(huì)直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實(shí)際情況，在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺(tái)有針對(duì)性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場(chǎng)走上法制化、制度化的道路上來(lái)。

新出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)房屋租賃管理提供了強(qiáng)有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時(shí)出臺(tái)。

2 建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系，通過(guò)價(jià)格的透明化，帶動(dòng)房屋市場(chǎng)的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類(lèi)型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。

房屋租金指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個(gè)合理租賃價(jià)格的參考，也為政府稅收提供了價(jià)格參照依據(jù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場(chǎng)的正常秩序，有效維護(hù)了國(guó)家利益。

3 確立各相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門(mén)是房屋租賃管理的主管部門(mén)，但是房屋租賃管理又是一項(xiàng)綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門(mén)，因此需要各部門(mén)之間的相互配合。公通字[2004]83號(hào)國(guó)家六部委辦局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》第二條特別強(qiáng)調(diào)了部門(mén)之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門(mén)；工商部門(mén)在辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)、公安部門(mén)在辦理暫住戶(hù)口登記及暫住證時(shí)，對(duì)于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住場(chǎng)所為出租房屋的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的房屋租賃登記備案證明。對(duì)沒(méi)有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門(mén)。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門(mén)應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公安部門(mén)辦理暫住戶(hù)口，地稅部門(mén)在征收房屋租賃稅時(shí)，都應(yīng)該檢查是否在房管部門(mén)辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門(mén)共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4 強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

第5篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型

2003年6月央行出臺(tái)了121號(hào)文件，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等4個(gè)方面提高了信貸門(mén)檻；2004年4月國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，“將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例從20%提高到35%及以上”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，尋求新的融資渠道成為亟待解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)投資基金作為間接金融工具，不失為一個(gè)好出路。2006年頒布實(shí)施了新的《公司法》和《證券法》，放寬了房地產(chǎn)投資基金的限制條件，這對(duì)我國(guó)建立房地產(chǎn)投資基金有著政策和法律框架的指導(dǎo)作用。

一、房地產(chǎn)投資基金概述

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

1.美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（REITs）

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展

日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣(mài)土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個(gè)階段。信托標(biāo)的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

3.我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議

1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系

房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

2.開(kāi)放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉

從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來(lái)看，我國(guó)居民現(xiàn)在高達(dá)14萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)吸收各類(lèi)社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，如保險(xiǎn)公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類(lèi)房地產(chǎn)投資基金與銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。

第6篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

天津?yàn)I海版廉租房REITs方案破繭待出,上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批……雖然坊間屢次傳來(lái)獲批的傳言,但是房地產(chǎn)信托基金(REITs)在中國(guó)始終是雷聲大雨點(diǎn)小。本刊從相關(guān)方面獲悉,由于監(jiān)管層始終沒(méi)有正式公布REITs的相關(guān)管理辦法,雖然目前已有多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)上報(bào)了REITs的相關(guān)方案,但REITs正式亮相還尚待時(shí)日。

今年初,由中國(guó)人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》發(fā)放到相關(guān)機(jī)構(gòu)和人士手中征求意見(jiàn)。根據(jù)該管理辦法,在發(fā)行模式上,首批REITs試點(diǎn)將采取債權(quán)版模式:REITs的委托方即房地產(chǎn)商將物業(yè)委托給受托方(信托公司),并通過(guò)信托公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時(shí),委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格收購(gòu)受益券。

除了央行版方案之外,由證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的股權(quán)版方案也在展開(kāi)研究。

業(yè)內(nèi)人士分析,REITs之所以遲遲未能推出,主要是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高。根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn),REITs比較適宜在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷的時(shí)候推出,因?yàn)榇藭r(shí)可以用較低的成本收購(gòu)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目,而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較高的時(shí)候,成本也會(huì)隨之水漲船高。另一方面,REITs的設(shè)立和發(fā)展需要一系列稅收政策和流通渠道的支持,這些國(guó)內(nèi)目前都欠缺。所以,一些有志于此的人士感嘆:REITs看上去很美,做起來(lái)很難。

我們有必要探究一下REITs的本質(zhì)及其在發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),據(jù)此預(yù)測(cè)REITs的中國(guó)路徑。

唯一具有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股票金融業(yè)務(wù)雙重功效的金融工具

REITs是唯一具有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股票金融業(yè)務(wù)雙重功效的金融工具。

REITs,房地產(chǎn)投資信托(RealEstatelnvestment-Trusts,縮寫(xiě)為REITs)是集合投資者的資金,由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理,投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的出租型房地產(chǎn)資產(chǎn),并將所產(chǎn)生的現(xiàn)金收入以派息的方式及時(shí)進(jìn)行分配,為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的信托型或者公司型基金。房地產(chǎn)投資信托最重要的優(yōu)勢(shì)之一是避免雙重征稅。稅收驅(qū)動(dòng)是REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動(dòng)力。

根據(jù)所投資資產(chǎn)的類(lèi)型,REITs可分為三大類(lèi)。

權(quán)益類(lèi)(equltyREITs)――投資并擁有房地產(chǎn),主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金,必須將至少90%的凈收益作為股息發(fā)放給投資者;

抵押貸款類(lèi)(mortgageREITs)――投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券MBS,收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的利息;

混合類(lèi)(Hybrid),投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)也包括房地產(chǎn)貸款。

REITs產(chǎn)品的投資特性介于股票和債券產(chǎn)品之間,具有與其他資產(chǎn)低相關(guān)性、低波動(dòng)性、有限的投資風(fēng)險(xiǎn)以及高派息等特征。

截至2008年6月底,全球REITs市值高達(dá)6800多億美元,其中美國(guó)和澳大利亞是最主要的REITs市場(chǎng),美國(guó)占有全球50%左右的市值份額。

雖然本次次貸危機(jī)導(dǎo)致REITs基金指數(shù)持續(xù)下跌,但與股票和結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品相比跌幅仍然相對(duì)較小。從2007年4月到2008年6月,標(biāo)準(zhǔn)普爾REITs基金指數(shù)的跌幅在20%左右,遠(yuǎn)小于旁地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指數(shù)40%與10年期權(quán)益房產(chǎn)抵押債券指數(shù)的跌幅33%。

關(guān)于REITs的美國(guó)經(jīng)驗(yàn)――這些數(shù)字需要留意

提到REITs,就邁不過(guò)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)――一家在這方面玩得最Higll。

美國(guó)是REITs的發(fā)源地,也是全球規(guī)模最大、產(chǎn)品最為豐富和成熟的REITs市場(chǎng)。

REITs的基本理念就起源于19世紀(jì)中葉美國(guó)馬薩諸塞州波士頓市設(shè)立的商業(yè)信托。1960年9月的《房地產(chǎn)投資信托法案》標(biāo)志著美國(guó)REITs的正式設(shè)立。~_35t四五十年的發(fā)展,REITs在美國(guó)已經(jīng)大成氣候。目前大約有300個(gè)在運(yùn)作之中,管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元,而目其中有近2/3在全國(guó)性的證券交易所上市。

在美國(guó),REITs已被視為股票、債券及現(xiàn)金以外的第四類(lèi)重要資產(chǎn)配置選擇。2005年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)法案,將REITs產(chǎn)品推薦為企業(yè)年金、社會(huì)保障基金、退休基金、保險(xiǎn)基金的投資產(chǎn)品。

我們來(lái)看看設(shè)立REITs的美國(guó)條件:

REITs所籌集的資金大部分必須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù),75%以上的REITs資產(chǎn)必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;

REITs至少有75%的毛收入來(lái)自于租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷(xiāo)售:

REITs至少90%的收入必須來(lái)源于房地產(chǎn)投資分紅、利息或資產(chǎn)增值;

REITs每年95%以上的收益要分配給其股東;

REITs年收入構(gòu)成中,為了避免房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)把自己投資興建的物業(yè)賣(mài)給自己以牟取不法收入,來(lái)源于房齡不到4年的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入。不得超過(guò)30%的比例;

通常REITs一旦成立,政府為了防止股份過(guò)于集中,對(duì)于股東人數(shù)和持股份額有嚴(yán)格的限制,至少100人持有不同股份,同時(shí)在應(yīng)納稅的下半年期間,5名或5名以?xún)?nèi)的個(gè)人不得持有超過(guò)50%的股份。

除了稅收優(yōu)惠外,REITs與其他共有公司一樣,可以發(fā)行股票,對(duì)公司進(jìn)行改革,可以進(jìn)行債券兌換,設(shè)立董事會(huì)以保證廣大股東的權(quán)益等。

在稅收法規(guī)方面,美國(guó)國(guó)會(huì)于上世紀(jì)七十年代通過(guò)修訂《國(guó)內(nèi)稅收法》,正式開(kāi)創(chuàng)了REITs。在此后的40多年時(shí)間里,美國(guó)通過(guò)1976、1986、1993、1997、1999、2001年一系列的稅法調(diào)整,使得REITs,得到不斷發(fā)展。可以說(shuō),從美國(guó)REITs發(fā)展的歷史來(lái)看,每一次法律的修訂都反映了市場(chǎng)的需求,都為REITs注入了新的動(dòng)力,加速了REITs市場(chǎng)的成長(zhǎng)。

當(dāng)REITs未滿(mǎn)足收入要求、資產(chǎn)要求或其他資格要求,但該結(jié)果是因?yàn)楹侠砝碛啥枪室馐韬鲈斐蓵r(shí),REITs,需為每項(xiàng)未滿(mǎn)足資格要求的情形繳納5萬(wàn)美元罰金方可保住REITs資格。當(dāng)REm,失去資格時(shí),必須作為國(guó)內(nèi)公司法人對(duì)全部應(yīng)稅所得繳納公司所得稅,已向股東或受益權(quán)憑證持有人支付的股息或收益不得扣減。同時(shí)該實(shí)體在此后的4個(gè)納稅年度中不得再次選擇申請(qǐng)REITs資格。

機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與,是美國(guó)REITs行業(yè)健康發(fā)展的保證。目前美國(guó)REITs中50%以上為機(jī)構(gòu)投資者持有。研究表明機(jī)構(gòu)投資者的引人大大提升了REITs公司管理決策的質(zhì)量,提高了REITs的績(jī)效和市場(chǎng)透明度,減少了反常的投資波動(dòng),促進(jìn)了REITs行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)于REITs的投資范圍,美國(guó)一般限于能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的成熟物業(yè)(權(quán)益型REITs)或房地產(chǎn)抵押債券(抵押型REITs),以消極持有和管理為特征。后續(xù)發(fā)展REITs的國(guó)家和地區(qū)也基本上允許投資成熟物業(yè)、有價(jià)證券和其他房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)等,各國(guó)和地區(qū)的同類(lèi)型 REITs的差異主要來(lái)自資產(chǎn)組成比例規(guī)定的區(qū)別――目前一些發(fā)達(dá)國(guó)家的分歧在于是否允許REITs涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。美國(guó)、日本和澳大利亞的REITs,對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完全沒(méi)有限制。加拿大、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、中國(guó)香港地區(qū)則完全限制REITs介入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié);新加坡、韓國(guó)限制REITs中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例。這可能也與各國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度以及REITs產(chǎn)生的動(dòng)因有關(guān)。為了保證REITs的收入來(lái)源主要來(lái)自穩(wěn)定的租金收益,而不是頻繁的房地產(chǎn)投資或投機(jī)交易,美國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)對(duì)REITs持有房地產(chǎn)物業(yè)的期限都有明確的限制。中國(guó)香港地區(qū)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)投資后至少要持有二年。美國(guó)也特別規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)投資信托持有的不動(dòng)產(chǎn)期限,若在四年內(nèi)出售,其出售的收人不得超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資信托總收入的30%。

可見(jiàn)美國(guó)的REITs是始終圍繞著稅法來(lái)發(fā)展的,其起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征,其發(fā)展也非常迎合市場(chǎng)的要求,所以可以說(shuō)非常市場(chǎng)化。話說(shuō)回來(lái),其REITs市場(chǎng)化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì),以及其成熟的金融體系。

美國(guó)REITs發(fā)展的中國(guó)啟示

首先需要完善相關(guān)法規(guī)。目前中國(guó)這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》,缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金的相關(guān)法律,《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動(dòng)。在這種情況下中國(guó)還難以設(shè)立美國(guó)式的REITs。因此。進(jìn)一步完善《公司法》或制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)就顯得非常必要了。REITs由于其運(yùn)作流程設(shè)計(jì)比較復(fù)雜,本身不可以直接經(jīng)營(yíng)管理所屬的資產(chǎn),要委托專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)管理,具有雙重關(guān)系,這樣進(jìn)一步加大信息不對(duì)稱(chēng)的程度,而且由于REITs的投資領(lǐng)域被要求限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域,其透明度遠(yuǎn)不如證券市場(chǎng),其價(jià)值的確定、財(cái)務(wù)狀況等難以被真正的了解。這些都對(duì)監(jiān)管提出了更高的要求,需要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系――只有法律法規(guī)完善方可使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就能以較規(guī)范的形式發(fā)展。

其次,建立健全稅收優(yōu)惠政策。稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉。目前,中國(guó)還沒(méi)有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái)。這就給國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出了一道大題。

第7篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 信托

1、引言

房地產(chǎn)信托（Real Estate Investment Trust）簡(jiǎn)稱(chēng)REIT，一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資的公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同后將所得資金（委托人資金）用于進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

REIT是一種金融創(chuàng)新，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融投資，最早起源于美國(guó)，1965年首只REITs 在紐約證券交易所上市交易，截至2011年7月31日，美國(guó)REITs的總市值為4610億美元左右，其中權(quán)益型REITs約為4150億美元，占比約為90％。

2.中國(guó)房地產(chǎn)信托模式

我國(guó)的房地產(chǎn)信托首先由信托公司從投資人手中籌集資金，然后按照信托計(jì)劃選擇合適的房地產(chǎn)商及其項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，在投資獲得收益之后，房地產(chǎn)商獲得利益并還本付利，信托公司再將收益及本金回饋給信托投資者，同時(shí)對(duì)于投資人提供適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目購(gòu)房?jī)?yōu)惠以吸引投資者。

中國(guó)的房地產(chǎn)信托模式與國(guó)外的成熟模式不同之處在于，中國(guó)的房地產(chǎn)信托再近幾年飛速發(fā)展的原因在于國(guó)家收緊銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)下隨之而來(lái)的緊急融資方式。

由于資金需求量巨大，信托公司所能融資的投資人相對(duì)于銀行又過(guò)于有限，因此在中國(guó)逐漸轉(zhuǎn)變成了由信托公司轉(zhuǎn)托銀行進(jìn)行信托業(yè)務(wù)的代售，通過(guò)銀行的融資渠道來(lái)尋找更多的投資人獲得利益。在這樣的模式下，由于房地產(chǎn)商對(duì)資金需求的緊迫性，往往會(huì)不惜一次次提高利率來(lái)進(jìn)行融資，而整個(gè)融資過(guò)程中，信托公司、代售銀行、投資人層層獲得利息，也使得融資成本很高，大大增加了房地產(chǎn)商融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展

我國(guó)的房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)重新開(kāi)展后逐漸發(fā)展起來(lái)的。房地產(chǎn)信托發(fā)展初期，是以應(yīng)急性貸款的姿態(tài)出現(xiàn)在大眾面前，開(kāi)始時(shí)并未能引起房地產(chǎn)商的重視，也并未發(fā)揮其應(yīng)有的作用和力量。

2003年6月13號(hào)，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即央行121 號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等多個(gè)方面提高了信貸門(mén)檻。這意味著曾作為房地產(chǎn)商主要資金來(lái)源渠道的銀行貸款受到更加嚴(yán)格的審核和審批。商業(yè)銀行貸款困難使不少房地產(chǎn)商都面臨資金鏈斷裂的困境，這時(shí)不少房地產(chǎn)商將目光投向了信托資金，作為銀行貸款的緊急替代，房地產(chǎn)信托成為了“救命稻草”，由此房地產(chǎn)信托產(chǎn)品伴隨著一路走高的房市快速發(fā)展。

截止2011年第2季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.6億元，房地產(chǎn)信托達(dá)到6051.9億，占資金信托總規(guī)模16.91%。房地產(chǎn)信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長(zhǎng)24.3%。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規(guī)模擴(kuò)張最快的產(chǎn)品類(lèi)型。與此同時(shí)，信托的融資成本也急劇升高，同比至少升高超過(guò)50%[ ]。

4.中國(guó)的房地產(chǎn)信托遇到的問(wèn)題

4.1房地產(chǎn)信托缺乏流通的二級(jí)市場(chǎng)

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)缺乏流通的二級(jí)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)的存在給房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的價(jià)格發(fā)現(xiàn)和流通提供重要場(chǎng)所，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)將手中的信托產(chǎn)品售出，投資人可以通過(guò)觀察二級(jí)市場(chǎng)中信托產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì)來(lái)判斷、分析信托產(chǎn)品的質(zhì)量與價(jià)值。由于我國(guó)對(duì)信托產(chǎn)品有一條規(guī)定--不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳。這使得我國(guó)房地產(chǎn)信托的二級(jí)市場(chǎng)不夠完善，從而導(dǎo)致信托產(chǎn)品的公眾認(rèn)知程度比銀行儲(chǔ)藏、國(guó)債、證券投資基金都要差很多，如果一旦需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)杀緯?huì)非常高。這給信托產(chǎn)品的流通帶來(lái)很大障礙，同時(shí)影響了投資者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)信息的了解。

4.2缺乏有效信息披露與監(jiān)管制度

在信托公司對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，特別是如今房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多重困境而不惜高利率大幅融資時(shí)，由于信托公司與房地產(chǎn)商之間會(huì)存在信息不對(duì)稱(chēng)，因此會(huì)導(dǎo)致劣質(zhì)的項(xiàng)目為了融資提高利率，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目由于利息回報(bào)率低于劣質(zhì)項(xiàng)目而逐漸淡出市場(chǎng)。同樣的，由于投資者與信托公司間存在信息不對(duì)稱(chēng)，劣質(zhì)項(xiàng)目提供的高利率會(huì)更加吸引投資者，最終導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)會(huì)由于利率的作用而使大量投資人會(huì)將資金投入劣質(zhì)項(xiàng)目，最終承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)有關(guān)REITs的法律體系框架相較于美國(guó)目前還不夠完善， 目前已經(jīng)有的REITs的法律包括：在信托法領(lǐng)域，有《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》以及《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》等；在證券法領(lǐng)域，有《證券法》和《證券投資基金法》等證券法規(guī)。對(duì)于房地產(chǎn)信托，我國(guó)的現(xiàn)有法律缺乏有效的針對(duì)性，在面對(duì)信息不對(duì)稱(chēng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)無(wú)法通過(guò)法律對(duì)信托項(xiàng)目進(jìn)行合理的約束從而來(lái)保護(hù)投資人的利益。

5.美國(guó)的房地產(chǎn)信托簡(jiǎn)析

自1965年發(fā)展至今，美國(guó)的房地產(chǎn)信托從1960年的《房地產(chǎn)信托法(REIT Act）》開(kāi)始，經(jīng)歷了從萌芽到、興旺、沒(méi)落、復(fù)蘇和快速發(fā)展五個(gè)階段，如今正以迅猛的勢(shì)頭快速發(fā)展。

美國(guó)的房地產(chǎn)信托是封閉式的，可以在二級(jí)市場(chǎng)流通。美國(guó)房地產(chǎn)信托主要是面向中小投資者，并且完善的二級(jí)市場(chǎng)體制讓REITs具有高流動(dòng)性，這樣就使得信息公開(kāi)程度更高，市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定，在REITs所帶來(lái)的高利息下降低了其風(fēng)險(xiǎn)，并且作為一個(gè)創(chuàng)新性的金融工具，可以被合理有效的用于投資組合管理，而房地產(chǎn)商又能較為方便的獲得融資。

同時(shí)，美國(guó)REITs在歷經(jīng)了近50年的發(fā)展，具有較完善的約束機(jī)制。通過(guò)組織形式的混合性，以及美國(guó)法律對(duì)REITs的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定， 加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸中的各方權(quán)益做到保護(hù)，同時(shí)REITs可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅，促進(jìn)了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

6.如何借鑒美國(guó)模式改變中國(guó)房地產(chǎn)信托的問(wèn)題

6.1立房地產(chǎn)信托流通的二級(jí)市場(chǎng)

在美國(guó)REITs擁有流通的二級(jí)市場(chǎng)，從開(kāi)始之初到發(fā)展至今，美國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)成為了信托產(chǎn)品的晴雨表，投資者通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)，可以對(duì)信托產(chǎn)品有合理的評(píng)判和選擇，相對(duì)于現(xiàn)在的信托產(chǎn)品，流通的二級(jí)市場(chǎng)更加透明，更能通過(guò)市場(chǎng)的自由選擇讓劣質(zhì)的信托產(chǎn)品逐漸被優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品替代，促進(jìn)資金流通向有效發(fā)展的方向流通。對(duì)于投資者而言，流通的二級(jí)市場(chǎng)降低了中國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品周期長(zhǎng)、流通差、信托項(xiàng)目信息不全所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，吸引更多的投資者進(jìn)入REITs,讓其在中國(guó)信托市場(chǎng)上有更大的發(fā)展空間。

6.2法律制度的完善及信息披露的加強(qiáng)

我國(guó)有關(guān)REITs的法律體系框架相較于美國(guó)等REITs已經(jīng)發(fā)展成熟的國(guó)家，目前還不夠完善，美國(guó)在1976年頒布實(shí)施的《1976年稅制改革法》對(duì)REITs納稅條款進(jìn)行了重大調(diào)整，為REITs提供了一定的靈活性； 1981年的《經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法》以經(jīng)營(yíng)虧損結(jié)轉(zhuǎn)和縮短折舊年限的形式，為房地產(chǎn)投資者提供了巨大的優(yōu)惠政策，促進(jìn)了REITs行業(yè)的復(fù)蘇，同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)有限合伙公司（Realestate limited partnerships, RELPs）和業(yè)主有限合伙公司（Master limited partnerships, MLPs）的產(chǎn)生，，《1993年綜合預(yù)算調(diào)整法》改變了養(yǎng)老基金對(duì)REITs投資股權(quán)方面的要求；1997年納稅者減免法》和1999年的《REIT現(xiàn)代化法》大大降低了REITs享受稅收優(yōu)惠的要求，進(jìn)一步增強(qiáng)了REITs在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力[ ]。

相比之下，為了增強(qiáng)監(jiān)管、增加法律約束及信息披露，我國(guó)可以借鑒美國(guó)的法律制度或?qū)⒁延械男磐蓄I(lǐng)域法律與房地產(chǎn)法律等結(jié)合中國(guó)REITs的情況:1.制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)REITs審核的法律制度，加強(qiáng)信托產(chǎn)品的初步篩選，排除劣質(zhì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)；2.學(xué)習(xí)美國(guó)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)的法律要求信托產(chǎn)品要向公眾報(bào)告和披露信息，防止信息不對(duì)稱(chēng)對(duì)投資者造成的影響；3.設(shè)立相關(guān)鼓勵(lì)條款，通過(guò)一定的優(yōu)惠政策增強(qiáng)REITs的競(jìng)爭(zhēng)力，使其成為類(lèi)似債券、股票的一種投資方式。通過(guò)進(jìn)一步地完善法律法規(guī)的約束，降低由于法律體系不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)，REITs將會(huì)更好的中國(guó)金融市場(chǎng)的歡迎。

7、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都有著重要的地位，而在如今的中國(guó)，房地產(chǎn)引來(lái)了最輝煌十年，作為一個(gè)投資巨大、高回報(bào)率同時(shí)又具有風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，融資成為了房地產(chǎn)業(yè)中重要的一環(huán)。中國(guó)的房地產(chǎn)信托還處于起步階段，必然會(huì)暴露出許多的問(wèn)題和不足，但是REITs在美國(guó)的合理使用下具有：面向中小投資者、流動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)價(jià)值的穩(wěn)定性、高現(xiàn)金回報(bào)、有效地分散風(fēng)險(xiǎn)和投資組合管理、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)管理化專(zhuān)業(yè)化等等諸多優(yōu)點(diǎn)。因此借鑒美國(guó)成熟的RTFs模式進(jìn)行有效的改進(jìn)，可以對(duì)我國(guó)金融產(chǎn)品匱乏進(jìn)行了補(bǔ)充的同時(shí)促進(jìn)金融市場(chǎng)更加有效的發(fā)展。

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第8篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)投資基金 REITs 公司型

我國(guó)在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動(dòng)后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項(xiàng)有效的間接金融工具對(duì)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善是條好出路。

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專(zhuān)家組成的專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開(kāi)辦了信托業(yè)務(wù)。1923 年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個(gè)法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢(qián)信托為主，不動(dòng)產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。 日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣(mài)土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對(duì)資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)資金供給問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國(guó)內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿(mǎn)足大眾資本的投資需求。我國(guó)金融市場(chǎng)中，社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大，周期長(zhǎng)和專(zhuān)業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類(lèi)新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問(wèn)題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來(lái)了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專(zhuān)業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專(zhuān)業(yè)性和對(duì)區(qū)域性知識(shí)領(lǐng)域，而我國(guó)在這些專(zhuān)業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場(chǎng)上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)外囤積了大量場(chǎng)外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴(lài)銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專(zhuān)業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問(wèn)題。我國(guó)為了降低投資基金風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80 %，投資國(guó)家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20 %”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會(huì)束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

開(kāi)放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來(lái)看，我國(guó)居民現(xiàn)在高達(dá)14萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)吸收各類(lèi)社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，如保險(xiǎn)公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類(lèi)房地產(chǎn)投資基金與銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。

拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)中有問(wèn)題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)人士多元化經(jīng)營(yíng)和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤(pán)活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場(chǎng)化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

第9篇：投資性房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)融資；組織模式；管理模式；法律制度

文章編號(hào)：1003－4625（2009）02－0107－05中圖分類(lèi)號(hào)：F833.49文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、REITs的基本含義

（一）REITs的概念

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）是一種以公司或商業(yè)信托的形式，以發(fā)行股票或收益憑證的方式集合多個(gè)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)收購(gòu)并持有收益類(lèi)房地產(chǎn)或?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)行融資獲取收益并享受稅收優(yōu)惠的金融投資產(chǎn)品。

（二）REITs的特征

1.高派息、低成長(zhǎng)

由于REITs必須將大部分利潤(rùn)以分紅形式支付給投資者，因此REITs股利回報(bào)普遍高于其他金融產(chǎn)品。同時(shí)，該規(guī)定也使得REITs自由現(xiàn)金流減少?gòu)亩绊慠EITs未來(lái)的成長(zhǎng)性。

2.收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小

REITs投資的標(biāo)的為具有可以預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)，因此具有收益穩(wěn)定、抗通脹能力較強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)較小的特點(diǎn)。

3.專(zhuān)家管理、風(fēng)險(xiǎn)分散

REITs下的房地產(chǎn)資產(chǎn)由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)化管理，可以有效提高資本效率；同時(shí)通過(guò)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)房地產(chǎn)的組合投資有效分散風(fēng)險(xiǎn)。

4.較高流動(dòng)性和安全性

REITs將房地產(chǎn)從不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為可以流動(dòng)的證券資產(chǎn)，具有較高的流動(dòng)性。此外，REITs的實(shí)物房地產(chǎn)權(quán)益特征和高流動(dòng)性也為投資者帶來(lái)了較高的安全感。

5.透明度高、可預(yù)見(jiàn)性強(qiáng)

REITs的資產(chǎn)組成都比較單純，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較簡(jiǎn)單，租金收入、利息收入比較透明，支出方面有章可循，利潤(rùn)分配有明確法律規(guī)定，而且有著嚴(yán)格的信息披露制度。因此投資者通過(guò)分析把握REITs經(jīng)營(yíng)情況的難度不大，便于投資決策。

6.享受稅收優(yōu)惠。

（三）REITs的分類(lèi)

1.按組織形式分類(lèi)

按照組織形式，REITs可以分為公司型和契約型。公司型REITs指通過(guò)成立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司，由投資人認(rèn)購(gòu)公司股份而享有權(quán)利，投資收益以股利的形式分配給投資人的方式設(shè)立的REITs。契約型REITs指采用信托的方式由委托人和受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的基礎(chǔ)上將收益權(quán)加以分割，使投資者取得表示這種權(quán)利的收益權(quán)憑證而設(shè)立的REITs。

2.按資金運(yùn)用方式分類(lèi)

REITs按照資金運(yùn)用方式可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類(lèi)。權(quán)益型指直接經(jīng)營(yíng)具有收益性的房地產(chǎn)投資組合，其收入來(lái)源主要為房地產(chǎn)租金及買(mǎi)賣(mài)收益，投資者依其持有股份分享收益。抵押型將募集的資金以發(fā)放各種抵押貸款或投資于購(gòu)買(mǎi)抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運(yùn)用，具有金融中介的性質(zhì)?；旌闲褪菣?quán)益型和抵押型的綜合，兼有上述二者的特征。

此外，REITs按照募集方式的不同，可分為公開(kāi)上市交易、非上市交易和私募；按照投資標(biāo)的確定與否可以分為專(zhuān)屬型與非專(zhuān)屬型；根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方式的不同可以分為內(nèi)部管理型和外部管理型。

二、REITs發(fā)展概況

截至2006年6月，全球共有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)立了各自的REITs產(chǎn)品，總規(guī)模超過(guò)了7200億美元，其中美國(guó)占據(jù)大多數(shù)①。因此，美國(guó)REITs的發(fā)展史可以說(shuō)是全球REITs發(fā)展的縮影。

（一）美國(guó)REITs市場(chǎng)

美國(guó)REITs雛形的出現(xiàn)最早可以追溯至1880年的馬薩諸塞商業(yè)信托。1960年9月的《房地產(chǎn)投資信托法案》標(biāo)志著美國(guó)REITs的正式設(shè)立。同年《國(guó)內(nèi)稅收法》（Internal Revenue Code）的通過(guò)賦予了REITs稅負(fù)優(yōu)惠，將REITs作為利潤(rùn)傳遞的特殊稅收條例推動(dòng)了REITs的發(fā)展。截至2006年底，美國(guó)REITs總數(shù)達(dá)到183家，總市值達(dá)到4380.71億美元。

1.美國(guó)REITs的法律環(huán)境

（1）美國(guó)REITs的法律定義

《國(guó)內(nèi)稅收法》對(duì)REITs做了極為細(xì)致的定義（見(jiàn)表1）。

（2）美國(guó)REITs的納稅規(guī)定

根據(jù)美國(guó)稅法規(guī)定，取得REITs資格的公司、信托或組織等經(jīng)濟(jì)實(shí)體對(duì)于向股東和受益權(quán)憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅，經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)按規(guī)定繳稅并享受有條件優(yōu)惠。

（3）美國(guó)證券法規(guī)對(duì)REITs的要求

公開(kāi)上市的REITs必須按《證券法》的規(guī)定完成注冊(cè)程序后才能上市交易并應(yīng)按照《證券交易法》的要求提交公眾報(bào)告和披露信息并遵守SEC制定的上市規(guī)定、準(zhǔn)則和要求。

2.美國(guó)REITs市場(chǎng)現(xiàn)狀及表現(xiàn)

（1）美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大

從歷史上看，REITs的市值在20世紀(jì)90年代以前呈低水平徘徊，此后迅速壯大。

從資金投向來(lái)看，幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是REITs的投資對(duì)象。

（2）美國(guó)REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況

從股利回報(bào)來(lái)看，REITs的平均股利回報(bào)率高于其他投資產(chǎn)品，并且在市場(chǎng)不斷變化的情況下保持相對(duì)穩(wěn)定。

在過(guò)去20多年來(lái)，REITs收益中大約三分之一是來(lái)自股票價(jià)格的中長(zhǎng)期增長(zhǎng)。這個(gè)增長(zhǎng)率與消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）基本保持一致或高于CPI。

實(shí)證研究證明REITs股票能夠?yàn)橥顿Y組合提供較高的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率，因此其更接近于效率邊際線。REITs與股票、債券的相關(guān)系數(shù)較低，使之成為較好的分散風(fēng)險(xiǎn)的工具。

從REITs的流動(dòng)性來(lái)看，隨著投資者對(duì)REITs的認(rèn)同和機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REITs產(chǎn)品的積極配置，美國(guó)REITs的平均日交易金額快速增長(zhǎng),表現(xiàn)出了較高的流動(dòng)性。

（二）美國(guó)REITs發(fā)展對(duì)我國(guó)的借鑒意義

1.REITs的發(fā)展需要完善的法律法規(guī)提供良好的外部環(huán)境

美國(guó)REITs是一種稅收推動(dòng)型的發(fā)展方式，通過(guò)不斷的立法改善和調(diào)節(jié)投資環(huán)境使其作為新的金融商品能夠客觀地、理性地成長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了REITs的健康快速發(fā)展。

2.REITs的發(fā)展需要機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

目前美國(guó)REITs中50%以上為機(jī)構(gòu)投資者持有，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REITs越來(lái)越關(guān)注。機(jī)構(gòu)投資者的積極參與加速了REITs市場(chǎng)的繁榮。研究表明機(jī)構(gòu)投資者的引入大大提升了REITs公司管理決策的質(zhì)量、提高了REITs的績(jī)效和市場(chǎng)透明度，減少了反常的投資波動(dòng)、促進(jìn)了REITs行業(yè)的健康發(fā)展。

3.REITs的長(zhǎng)期健康發(fā)展需要完善的投資者保護(hù)措施

美國(guó)在收益分配、股權(quán)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、信息披露等多方面對(duì)REITs作出了嚴(yán)格要求。這些措施有效保證了REITs的規(guī)范運(yùn)作，降低了大股東侵犯小股東利益的風(fēng)險(xiǎn)，為投資者的利益提供了保障，從而使得更多投資者參與到REITs當(dāng)中。

三、境外房地產(chǎn)信托對(duì)我國(guó)的啟示

（一）組織模式的選擇

從國(guó)際上來(lái)看，各國(guó)或地區(qū)根據(jù)其實(shí)際情況選擇了最適合的REITs類(lèi)型，如美國(guó)、日本和歐洲部分國(guó)家均采用了公司型，而加拿大、澳大利亞和亞洲大多數(shù)國(guó)家則選擇了契約型發(fā)展方式。根據(jù)我國(guó)目前的法律基礎(chǔ)和市場(chǎng)現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為封閉模式的契約型REITs在我國(guó)REITs發(fā)展初期最為可行。

首先，以信托方式發(fā)展契約型REITs面臨的法律障礙最小。目前我國(guó)還未出臺(tái)REITs專(zhuān)項(xiàng)法案。在這種情況下《公司法》、《基金法》都不能支持公司型REITs的運(yùn)作，而《信托法》和2007年新出臺(tái)的《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》則明確了信托型 REITs的法律基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)可操作性。

其次，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性為REITs的發(fā)展提供了保障。信托制度的核心在于信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性和破產(chǎn)隔離功能，因此采用信托型REITs可以從根本上保障REITs投資者的合法利益。

再次，信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的成功為信托型REITs提供了借鑒。REITs作為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種與我國(guó)目前信貸資產(chǎn)證券化有著許多共性。2005年《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》及相關(guān)配套制度的頒布實(shí)施使得該類(lèi)業(yè)務(wù)在我國(guó)取得了一定程度的發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)管理、監(jiān)管要求、會(huì)計(jì)制度、登記制度和稅收優(yōu)惠等方面都為信托型REITs的設(shè)立和發(fā)展提供了良好的借鑒意義。

此外，從制度優(yōu)勢(shì)上來(lái)看，封閉型REITs期限固定、不可贖回的特征不僅有利于REITs的健康穩(wěn)定發(fā)展，也便于REITs的管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)管。

（二）資金運(yùn)用方式的選擇

從我國(guó)目前情況來(lái)看，采用權(quán)益型REITs直接收購(gòu)物業(yè)操作簡(jiǎn)便、周期短、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但是要承擔(dān)較高的稅費(fèi)；通過(guò)收購(gòu)持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)問(wèn)題，降低稅費(fèi)成本，但可能面對(duì)信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)原有股東需要承擔(dān)高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型REITs購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款可以降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，此外抵押型REITs還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)MBS取得固定收益并增加MBS的流動(dòng)性。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)REITs初期，資金可以通過(guò)以權(quán)益型為主抵押型為輔的方式運(yùn)用。

在資金投向上，專(zhuān)屬型REITs可以提高REITs的專(zhuān)業(yè)化水平，有利于優(yōu)化資源配置；非專(zhuān)屬型REITs可以通過(guò)資金在不同物業(yè)類(lèi)型間的配置提高收益率，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)發(fā)展REITs初級(jí)階段可以鼓勵(lì)專(zhuān)屬型REITs，提高專(zhuān)業(yè)能力，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)允許REITs通過(guò)多樣化投資分散風(fēng)險(xiǎn)。

（三）管理模式的選擇

首先，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)在REITs管理模式上均選擇了內(nèi)部管理型模式。研究表明，REITs的管理模式與公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有著高度的相關(guān)度（Dennis R．Capozza，Paul j．Seguin，2000)；內(nèi)部管理型的REITs在市場(chǎng)中的表現(xiàn)更具競(jìng)爭(zhēng)力，保持著較少的管理費(fèi)用比例和更高的收益率（Ambrose，Linneman，2001)；采取內(nèi)部管理模式的REITs在業(yè)績(jī)和管理層薪酬結(jié)構(gòu)等方面的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于外部管理模式的REITs (Cannon，S．E．，S．Vogt．，1995)。

其次，內(nèi)部管理型REITs符合我國(guó)法律制度要求。根據(jù)新兩規(guī)的要求，信托公司作為受托人必須親自履行信托義務(wù)，即使因客觀條件需要委托他人代為處理時(shí)，信托公司也應(yīng)履行監(jiān)督義務(wù)并對(duì)信托事務(wù)承擔(dān)最終責(zé)任。因此，采用內(nèi)部管理模式的信托型REITs更能夠滿(mǎn)足我國(guó)法律法規(guī)的要求。

此外，我們應(yīng)當(dāng)看到，由于我國(guó)物業(yè)管理水平較低，尤其是在大型商業(yè)物業(yè)上優(yōu)秀的管理人才匱乏，因此在REITs初期應(yīng)適時(shí)引入符合一定資質(zhì)條件的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)提供服務(wù)支持。

（四）發(fā)行流通渠道的選擇

REITs作為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品可以在資本市場(chǎng)上上市流通，在美國(guó)三分之二的REITs在主要的證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通

REITs上市可以規(guī)范其治理結(jié)構(gòu)，也可以通過(guò)嚴(yán)格的信息披露制度達(dá)到信息透明，減少不對(duì)稱(chēng)程度，提高市場(chǎng)的外部監(jiān)督水平的目的。但由于REITs在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，國(guó)內(nèi)中小投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還不強(qiáng)。因此，REITs試點(diǎn)期間可以參考信貸資產(chǎn)證券化，以機(jī)構(gòu)投資者為主先在銀行間債券市場(chǎng)上市流通，待運(yùn)作成熟后再到證券交易所上市流通，放開(kāi)對(duì)中小投資者的投資限制。

四、我國(guó)發(fā)展REITs的政策建議

（一）建立完善的法律制度

1.出臺(tái)REITs專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)

為了規(guī)范REITs市場(chǎng)發(fā)展，我國(guó)必須盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的REITs專(zhuān)項(xiàng)法案，對(duì)REITs的設(shè)立、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)分配等方面作出具體規(guī)定。在現(xiàn)行金融市場(chǎng)環(huán)境下，由信托公司作為受托人和管理人設(shè)立REITs最具有可行性。因此，相關(guān)部門(mén)可以以專(zhuān)項(xiàng)管理辦法或業(yè)務(wù)指引的方式確立信托公司在REITs業(yè)務(wù)中的地位及各參與主體在REITs業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)中的運(yùn)作規(guī)范。

2.修改稅法相關(guān)規(guī)定

稅收優(yōu)惠是REITs發(fā)展的巨大推動(dòng)力。國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)合格REITs免征所得稅；對(duì)REITs合格投資所承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅予以減免；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對(duì)相同物業(yè)的交易一次征稅，避免重復(fù)納稅；對(duì)REITs進(jìn)行的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為免征印花稅；同時(shí)也可以考慮在REITs發(fā)展初期對(duì)投資者減免所得稅以培育REITs投資群體。

3.完善登記制度

REITs以收購(gòu)成熟物業(yè)為主要運(yùn)營(yíng)方式，物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是REITs運(yùn)作的核心環(huán)節(jié)。建議建設(shè)部對(duì)REITs中不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記制定專(zhuān)門(mén)辦法，明確房地產(chǎn)投資信托在產(chǎn)權(quán)登記上的合法地位，簡(jiǎn)化當(dāng)前的所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，制定具體的操作程序，為提高REITs的運(yùn)行效率提供一個(gè)良好的環(huán)境。

（二）規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境

REITs的投資被嚴(yán)格限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，該領(lǐng)域的透明度遠(yuǎn)低于證券市場(chǎng)，其價(jià)值確定和財(cái)務(wù)狀況很難被真正了解；同時(shí)REITs運(yùn)營(yíng)的雙重關(guān)系有可能加大信息的不對(duì)稱(chēng)。因此，規(guī)范REITs的市場(chǎng)環(huán)境，包括REITs的治理機(jī)制、監(jiān)督管理、建立發(fā)達(dá)的REITs二級(jí)市場(chǎng)是保證REITs持續(xù)健康發(fā)展的重要基石。

治理機(jī)制：第一要完善和規(guī)范房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)作，以便為REITs的運(yùn)行提供良好的運(yùn)行環(huán)境；第二要在REITs內(nèi)部建立全面的風(fēng)險(xiǎn)管理流程和內(nèi)部控制制度、嚴(yán)格的信息披露制度，為REITs提供良好的內(nèi)部環(huán)境；第三要建立一系列完整的經(jīng)理人聲譽(yù)評(píng)價(jià)、REITs治理機(jī)制評(píng)價(jià)方法，激勵(lì)和約束管理者的行為，為REITs提供良好的配套體系。

嚴(yán)格監(jiān)管：嚴(yán)格按照法律規(guī)定約束受托機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商的行為；執(zhí)行信息披露制度，嚴(yán)格按照要求披露季度、年度財(cái)務(wù)報(bào)告。

建立發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)：由于REITs具有長(zhǎng)期性，除了個(gè)別機(jī)構(gòu)投資者，真正能將REITs產(chǎn)品持有至到期的投資者較少。因此建立發(fā)達(dá)的交易平臺(tái)，提高REITs的流動(dòng)性、降低交易成本是REITs生存與發(fā)展的重要保證。

（三）培育合格的機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍

目前，我國(guó)保險(xiǎn)公司、社?；稹⑵髽I(yè)年金基金、投資基金、銀行理財(cái)產(chǎn)品已經(jīng)具有一定規(guī)模并表現(xiàn)出了強(qiáng)大生命力。REITs風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)能夠滿(mǎn)足此類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者的要求。同時(shí)實(shí)證分析表明，在投資組合中加入REITs能夠降低投資風(fēng)險(xiǎn)、提高收益率。因此政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)年金基金、投資基金、銀行理財(cái)產(chǎn)品積極配置REITs產(chǎn)品。

（四）培養(yǎng)REITs專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人才

培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的受托機(jī)構(gòu)：受托人在REITs 結(jié)構(gòu)中起著核心作用。培養(yǎng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家組成，能夠識(shí)別成熟的房地產(chǎn)物業(yè)，挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)，熟悉項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)是REITs健康發(fā)展的重要因素。

加快專(zhuān)業(yè)人才的培育：REITs作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)化極強(qiáng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，需要一批精通金融、稅務(wù)、管理和房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)并擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才。因此，通過(guò)國(guó)際業(yè)務(wù)協(xié)作交流培養(yǎng)REITs專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，積極引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的REITs管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的管理人才能夠?yàn)镽EITs的發(fā)展不斷注入活力。

參考文獻(xiàn)：

[1]Alvaro Rodrigo Lopez Astaburuaga, 2006. REITs,A Replicable Model for Chile.

[2]Brent Ambrose，Peter Linneman.REIT Organizational Structure and Operating Characteristics.