地產基金方案精選(九篇)

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第1篇：地產基金方案范文

各科室：

據氣象部門預測和〖漣安委辦(2018）61號文件〗通知及漣源市衛計局安監辦要求，為切實做好低溫雨雪天氣安全生產防范應對工作，堅決杜絕各類生產安全事故發生，確保全院安全生產形勢穩定向好，以及做好防控和緊急救治工作，特成立防控和緊急救治工作領導小組。

一、領導小組具體安排如下

組  長： 

成   員： 

領導小組下設辦公室，后勤科主任xx同志兼任辦公室主任，主要負責日常工作安排及各項工作的協調。

二、辦公場所的安全

1、電烤爐遠離易燃易爆物品（比如棉桌布不要靠太近，以免溫度過高達到燃點自燃）；

2、嚴禁一個排插上連接多個電烤爐或大功率電器（如空調、飲水機等）；

3、發現排插及其他電器有燒焦痕跡或異味，請及時上報維修或更換；

4、一定做到辦公室人離電斷，以確保排除一切安全隱患。

5、如因疏忽大意而引起安全事故，將追究科室負責人責任。

 三、防控和緊急救治工作

1、中心衛生院要做好患者院內就醫時的安全防范工作，設置防滑設施、警示標志等，方便患者就醫，要切實做好醫療安全、消防安全、水電煤氣安全、行車安全等安全工作，確保天氣災害發生后，能確保本單位日常醫療衛生服務活動正常開展，保證人員自身安全，維護正常工作秩序。

2、加強疫情和災情監測、預警分析，及時、規范、有效處置突發事件。認真落實應對低溫雨雪天氣的人員、藥品、車輛、物資、預案準備，確保人民群眾正常就醫。

3、積極組織除冰掃雪活動，組織清潔工人每天對責任路段進行除冰掃雪，以防滑倒摔傷事故發生。

4、加強值守暢通信息，衛生院要加強應急和領導帶班值班工作，嚴格執行24 小時值班制度和領導帶班制度，確保信息聯絡暢通。密切關注雨、雪、冰凍受災災情，一旦發生災情，迅速報告，有效處置，做好災區傷、病情、傳染病疫情、突發公共衛生事件、衛生系統受損情況、災害衛生應急工作情況的信息報告。

5、向社會公示其小組聯系方式及醫療科室各值班醫生電話，確保以上人員在冰凍天氣期間電話24小時暢通，確保冰凍天氣期間需要醫療救援時，能夠在第一時間救援到位。

漣源市橋頭河鎮中心衛生院

第2篇：地產基金方案范文

在今年中央政府大力推進保障房建設的背景下，保障房REITs或將有所突破。最近幾個月，包括天津、上海等地保障房REITs方案已經初步得到管理層認同。

REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，屬于不動產證券化中的一種，即房地產開發商將其旗下部分或全部商業物業資產打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均分為若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，并由專業的基金公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。

天津版重在政府補貼

“作為中國第一個REITs概念產品，最先提上議程的可能是天津債券版REITs方案。”一位資深信托專家認為，這已經引起了地方政府、房地產業和金融信托業等多方面的關注。

早在今年5月，央行已將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院。國務院還要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。

從天津保障房REITs方案來看，具體落實都在濱海新區試點，由天津天房集團主導設計。其操作模式將是天房集團將其保障房的物業資產(持有并管理的4萬套廉租房，建筑面積200余萬平方米，假設出租率為100％)，以抵押的形式打包給信托公司，再由信托公司設計產品然后在銀行間市場流轉。

天房集團代表政府以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源。按照現在假定的收入模型，實際收取月租約為每平方米1.85元，但周邊租賃市場的可比租金約為每平方米27元左右。這一廉租房設計成REITs產品對外發售時，也以月租金27元為基礎給投資者計算回報。這意味著，在這一產品中，每平方米廉租房的月租金中隱含著25.15元的政府租金補貼。

天房集團將廉租住房委托給受托人設立房地產信托(債權REITs)，受托人將優先級受益權向銀行間債券市場發行受益券，轉讓給機構投資者(主要為國內商業銀行)。受益券發行規模可達信托資產總規模的80％，約38億元。

“天津版保障房REITs，表明將租賃型保障房這類公共品變成投資品，關鍵仍在于地方政府讓利，舍去(或說轉移)部分土地出讓收益。”上述信托專家認為。

上海版資產池

天津保障房REITs方案還未推出，就已經引起市場諸多遐想空間，作為中國金融中心的上海，顯然對這一金融創新產品也頗感興趣。

8月18日，上海市浦東新區金融服務局局長施海寧公開透露，浦東新區的房地產投資信托基金REITs方案也過會央行，并且已經上報國務院。施海寧介紹，REITs的資產池并沒有太大的變化，資金則將優先用于浦東的公租房、廉租房、人才公寓等的建設。

據了解，浦東版REITs資產池方面沒有變化。浦東四大開發公司金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團所持有的部分物業資產，將注入浦東版REITs的資產池，預計募集資金總額為354億元。

從資金具體的募集方式來看，四大集團將選擇旗下部分物業資產未來10年租金的收益權作為基礎資產打包，委托給信托公司發行信托受益憑證，將募集到的資金按比例分配給委托人。

據一位參與方案設計的人士介紹，“資產池的選擇曾經令浦東新區破費周折，踴躍參與試點的企業物業收益率不達標，擁有優質物業的企業又缺乏融資需求，不愿接觸REITs這個新事物。”

浦東版REITs最初曾有3個方案，前兩個為債權類方案，即物業的所有權人不發生變更，信托公司獲得受托人的租金收益權。除了上述四大集團發起的方案外，陸家嘴集團曾嘗試單獨發起REITs，發行期限為3年或5年。所涉物業僅為辦公樓，物業池包括渣打銀行大廈，陸家嘴軟件園八、九號樓。

第三個是交易所市場方案，浦東新區則嘗試將功能區各上市公司所屬資產和其他非國資持有的物業共同打包，物業所有權相應發生轉移。

前兩個方案中，陸家嘴集團的方案被否決，第三個方案由于涉及上市公司物業所有權的轉移，最終并未上報。

厘清層層關卡

“保障房REITs是對目前保障房建設資金難題的一種有益嘗試，但是它的發展還有一段很長的路要走。”著名信托專家、華銀匯興董事長孫飛認為。

首要問題是回報率問題。從普通商業地產REITs來看，在中國的推出被認為有兩大技術障礙：其一，目前國內商業物業的租金回報率較低(5％～6％)，難以滿足市場預期(凈回報率至少為7％-8％)；其二，國內尚無稅收優惠政策，以支撐REITs產品的凈回報率。

當前背景下，以保障房為突破口，已成為中國REITs破殼而出的最可能路徑，但最需要解決的還是回報率問題。在資產價格普遍偏高的情況下，商業與工業物業打包成REITs獲得市場的青睞都比較困難，而租金收益不高的保障房這一問題尤為嚴重。

孫飛認為，政府補貼將發揮重要作用，但如何補貼才算合理，需要產品設計和操作細節上的創新，亦是考驗中國初生REITs的關鍵。

在政府支持的前提下，對于保障房而言，包括商業和工業物業REITs推出時所面臨的其他阻礙――包括資產估值、稅收優惠設置以及推出時機，也將不再是問題。不難看出，中央以及各地政府對保障房的角色定位及保障房政策的連續性，將成為中國保障房REITs破題的關鍵。

二是從天津版本和上海版本來看，都只能在銀行間流通。孫飛認為，從國際上來看，REITs應該也可在股票市場流通，而且如果只能在銀行間流通，那么房地產信托投資基金募集資金有限，且市民不能參與，也不會有很大的吸引力。

關于REITs的發行市場，一種是依托信托公司在銀行間市場發行，一種是在交易所公開發行。銀行間市場主要由銀監會監管，僅面向機構投資者；優點是波動風險和障礙較小，直接、間接經營皆可，但流動性有限；目前尚無操作案例，只能通過改進現有房地產信托模式來推行試點。

第3篇：地產基金方案范文

《投資者報》：你自身并不缺錢，為何還要堅持做房地產基金？

閆宗成：在家族企業，我也曾幫忙拿地，幫忙融資，這是我的作用；做房地產基金，我發起設立基金，同時還負責資金的募集，我們改變的是一個企業的現狀，但是如果做基金聯盟，我們可能會改變這個行業的現狀，不管最終能否實現，我們都需要努力。這本身也是一個事業，也是一件有成就的事情，而且聯盟本身也會在基金管理方面有所涉及，也可以推動房地產基金在民生地產方面有所作為。想拿老百姓的錢，就蓋老百姓的房，聯盟將會推動更多的社會資金及力量參與到發起設立民生保障住房私募基金中來，而基金管理人，應老老實實為老百姓的錢、投資人的錢打工。

《投資者報》：那你以前的生意就徹底不做了？是否感覺可惜？

閆宗成：最近幾年做房地產基金，珠寶生意就徹底停了。我現在全部精力都放在房地產基金聯盟上面，希望能夠做點事情。我沒有感覺可惜，追求理想，現在的生活對我來說很幸福。

《投資者報》：房地產商設立的基金與你們倡導的房地產基金有何不同？

閆宗成：房地產商發起設立的基金在前兩年是房地產基金市場中的主流，主要是由他們發起并設立，而管理人也是他們自己，主要的投資對象即為他們自己的項目，比如萬通地產、遠洋地產和世茂地產，還有復地集團、金地集團等設立的基金，都是類似的。

而我們倡導的房地產基金，則是房地產開發商可以作為LP參與，但具體到基金的管理和運營，投資什么項目，則是由決策委員會做決定，而不是一定要投到這些房地產商的項目當中。GP更獨立，更自由和專業化。

這種房地產基金要堅持“三個代表”：始終代表地產投資模式的先進發展方向；始終代表地產金融的先進商業模式；始終代表最廣大地產投資人的根本利益。

地產基金聯盟正是去濁揚清，規范行業發展路徑。

《投資者報》：房地產基金聯盟是一個什么性質的組織？是否有官方背景？

閆宗成：沒有官方背景，而是幾個房地產基金發起來的有點類似于FOF（基金中的基金）機構。

基金聯盟是基于地產行業、地產基金、金融管理行業，以聯盟合作、資源共享為形式的合作組織。在今后的發展中，基金聯盟將設立以聯盟基金管理為形式的基金總部和基金聯盟商。通過聯盟總部在提供基金管理公司股權投資、資金募集、人才培訓、管理機制等方面的支持及綜合服務解決方案，形成品牌系列基金。

《投資者報》：成立以后，該聯盟做了哪些事情？

閆宗成：我們現在的一個任務就是通過自身資源孵化一些新興地產基金管理公司，目前我們已經孵化了華夏雙大這只房地產基金。

對于基金聯盟的未來發展，我們的工作主要是推進地產基金投資機構的差異化生存及細分市場戰略，塑造成員品牌效應、信用累積及信用評級，建立資金池及項目池，在信息共享、資金共享、人力共享、資源共享、優勢互補的基礎上，推進中小基金聯合投資及基金間的多元合作。

《投資者報》：房地產基金逐步發展，是否會侵蝕房地產開發商的利潤，促使房價下降？未來房地產業的發展形勢怎樣？

閆宗成：我覺得不能說是侵蝕，不過如果以后房地產基金成為投資主體，那么這個行業的利潤一定會回歸到合理區間。如果中國地產基金行業發展，一開始就以規范發展、謀求合作為前提，這對于促進地產行業的理性回歸肯定是有好處的。

第4篇：地產基金方案范文

另據了解，華夏基金的子公司申請也已獲批，但尚未公告。與其他幾家獲批的基金公司全資子公司不同，華夏基金計劃與大唐集團下屬資本管理公司成立合資子公司華夏資本管理有限公司，其中華夏基金以51%股份占控股地位，這也是業內首家合資子公司。

股權激勵說易做難

無論是全資還是合資，此前外界一直寄予厚望的股權激勵方案并沒有出現。“雖然政策放開了，但由于涉及利益輸送等各種問題，股權激勵對各家基金來說都很困難。”北京一家基金公司負責人告訴時代周報記者。據了解，天弘基金早在第一批就上報了，方案提到股權激勵卻被監管層馬上駁回。

11月1日，中國證監會公布實施修訂后的《證券投資基金管理公司子公司管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》），明確允許基金從業人員參股基金公司子公司。這也意味著，在基金公司股權激勵暫難成行的情況下，股權激勵可先從子公司開始。

此前有多家基金公司明確表示，“希望能在子公司考慮員工（股權）激勵的因素”，比如易方達、國泰等。“如果有很好的股權激勵機制，更有利于發揮專業子公司的作用，但這確實取決于股東、董事會的認可。”此前，國泰基金總經理金旭如此表示。

一直期待股權激勵的上海一家基金公司相關負責人告訴記者，目前公司正在籌劃子公司方案，但由于涉及加入股權激勵，進度相對緩慢。

在上述基金負責人看來，“關鍵看股東方的態度。如果股東方大力支持，很多事情處理起來就容易很多。”據悉，多家基金公司申請子公司的程序大多卡在股東層面。由于基金公司的股東大部分是國有控股企業，有些甚至涉及國資委批復，更麻煩。

此外，風險防范、政策障礙及流動性等也是重要影響因素。“現在的股權需要自己出資購買，沒有流動性可言。現在基金高管離職頻繁，萬一哪天被換掉了，投進去的錢如何回收就成了問題。”上述基金公司負責人告訴記者。

差異化競爭

按照《暫行規定》，基金公司可以介入PE、商品、藝術品、房地產等多種投資，從各個基金公司籌備子公司的情況來看，初期會重點布局類信托的“通道業務”，把規模做起來。

其實，早在子公司政策未出爐前，基金公司通過專戶業務為陽光私募提供通道業務，爭搶信托通道的情況就已存在。特別是一些中小型基金公司，通過專戶為陽光私募提供通道服務。

“剛開始應該還是會以信托類項目為主，一方面，公司股東有這方面的優勢；另一方面，做這類業務難度低收入穩定，短時間內就可以做大規模。以后隨著業務的發展，再慢慢拓寬。”一家獲批基金公司相關負責人告訴時代周報記者。

作為后來者，基金公司進入通道業務預計將開啟價格戰。有業內人士指出，“信托公司去年收2-3個點的通道費，現在部分基金子公司只收1個點的費用。”

對于更多新公司或是中小公司而言，過去由于在股票、債券投資上很難撼動大公司的地位，子公司正好提供了一個新平臺，所有公司都站在同一起跑線上，如何差異化突圍看各家能量。

值得注意的是，此次獲批的公司以新基金公司為主。在業內人士看來，新公司頻獲“準生證”，有利于其與老牌基金公司展開差異化競爭。

長安基金總經理黃陳表示，設立子公司對次新基金公司來說，拓寬了資產管理業務范圍，也將改變基金行業固有的經營管理理念和方式，走出一條差異化競爭的新路子。

據方正富邦總經理鄒牧透露，子公司初期業務會從集團內部展開。這意味著初期主要定位服務于股東方正集團與富邦金控內部。

博時基金相關人士透露，子公司業務方向主要在銀信合作、房地產投資信托基金和股權質押三方面；民生加銀子公司的重點則放在信托和私募股權業務；萬家基金總經理呂宜振透露，子公司將聚焦另類投資，并將采取合資形式，與合作方已達成初步意向。

在業內人士看來，類信托業務潛在風險不容忽視。比如一些房地產融資、PE類等風險比較大的產品如何風控以及能否“剛性兌付”值得關注。

此前，《暫行規定》要求基金公司與其子公司、受同一基金公司控制的子公司之間不得經營存在利益沖突的同類業務，并要求在他們之間建立有效的風險隔離墻制度，防止可能出現的風險傳遞和利益沖突。

人才匱乏

在當前的大環境下，信托、券商、基金管理和保險資產管理都已進入資產管理混業時代，基金公司通過子公司拓寬投資領域，與其他各機構開展正面競爭已是基金業當務之急。

統計數據顯示，自2007年以來，商業銀行個人理財規模增長12倍，保險公司增長了2倍多，信托公司理財產品增長了5倍；但公募基金規模卻幾近停滯，在很多業內人士看來，主要是其投資對象受太多局限所致。但《暫行規定》的實施，徹底改變了這一局面。

“隨著財富管理行業基金產品審核制的取消和資產管理業務的全面放開，未來投資人面對的投資產品無論從數量還是復雜程度都將使普通投資人更需要依賴專業投資顧問為其量身定做理財解決方案。”證監會基金部處長李瑩表示看好財富管理行業發展前景。

在方正富邦總經理鄒牧看來，向財富管理轉型的最大風險來自于人才的匱乏，單靠現有的人才卻無法實現轉型。

“基金公司的人才優勢更多體現在二級市場的投資，現在拓展到具有投行性質的子公司，人才的培養和轉變是首當其沖的問題，人才儲備不足成為整個行業的問題。”時代周報記者從獵頭公司獲悉，多家基金公司子公司在尋找有信托背景的人才。

第5篇：地產基金方案范文

了解資產配置的重要性

經過多年培育，人們一方面對財富的打理已經有了較為成熟的風險偏好，對財富目標的追逐也日益多元化，另一方面，市場經過不斷發展也推出了越來越符合客戶需要的投資產品。據招商銀行和知名的全球戰略咨詢公司貝恩資本的研究顯示，2009年初，在人們的財富資產配置中，現金和存款、股票、房地產和基金為代表的傳統投資產品占總資產的比例高達80%左右，但到了2011年，這四類資產的占比下降到70%左右。與此同時，陽光私募、私募股權投資和銀行理財產品在人們，尤其是高凈值人群中的財富資產組合中占比上升，分別增加了5個和4個百分點。但是，從統計數據中也看出，雖然越來越多的人已經開始重視資產配置，但是其配置的合理性及有效性未必真正達到資產的保值和增值目的。

統計數據表明，2009年到2011年，在人們的資產配置中，超過50%的資產以現金和存款的形式配置，房地產與股票型基金的配置比例也相對較高，而以信托，私募股權基金，陽光私募，保險，債權等其他類別的配置比例還不到30%。這樣的配置不適合過去幾年宏觀經濟和行業發展的特性，尤其是將大量的資產配置于現金存款，房產及股票基金中，這在過去通脹處于高位、樓市下滑的國內市場是極為不利的。很多財富擁有者并不清楚資金的價值，所以選擇了存入大量的現金于銀行。而更多的投資者，即使懂得投資卻不習慣把自己資產包里面的資產進行調整或者再配置。

很多人習慣于將投資主要投向同類資產。喜愛證券的人，其資產包里通常都是證券型資產，而喜歡投資地產的人也會把多數資金投入在地產項目中，或許再加上一些現金與存款。他們對于某一類資產的投資技巧可能非常高超，在熟悉的領域里獲得過成功。但即便如此，將投資過多地集中于同類資產，卻無法規避整個行業的系統性風險，就比如在股市低迷的時候，擅長投資于股票基金的投資者，難以獲得豐厚回報，結果不少投資在資產經歷了周期調整后又回到了原點。

資產配置既要“擇物”，

又要“擇機”

國外研究表明，選對投資標的只對投資業績貢獻不到5%，而資產配置如何卻能夠決定95%的投資收益。所以，資產配置才是投資理財制勝的關鍵策略。

資產配置可將資金分布在不同的投資領域，讓不同投資產品優勢互補，降低整個投資組合的風險以獲取更為安全的長期收益。比如證券類產品，收益可觀，但風險高、波動性大，多數投資者承受不了市場持續下跌的大額損失。債權類產品雖然穩健，但收益率則較為有限，過于集中在這類產品，獲利空間較小，理財“效率”過低。但若將這兩類資產做好組合配置，則可以取長補短達到風險與收益的平衡。因此，資產配置的第一步是“擇物”，即物色可以裝入“資產包”的合適投資品種。

相對于“擇物”來說，“擇機”也很重要。具體來說，就是在資產價值處于上升期時，買入該資產;在資產進入下跌期前，賣掉該資產。往往有不少資產，本身都是優質的，但是一旦進入下跌周期時，應該積極對此類資產進行置換或再配置。

一所非常漂亮的房子，本身沒有太大變化，但其市場價值會因時間、地域等因素變化而相差巨大，說明財富在時間與空間維度都在發生變化，選擇在不同時點對資產進行調整再配置就可使財富在兩個維度達到最優。

在資產組合包中，若都是流動性較差的資產，那么資產進行再配置的難度就大。比如，熱衷于房地產投資的人，如果將投資的大部分都置于地產方面，當市場發生變化時，往往來不及對所有物業進行變現，但是投資地產類的股票，變現的難度會減小，這會增加整個資產組合的流動性。

資產配置的藝術還不僅是組合的優化，更是對人生的合理安排。流動性合適與否不單純從資產組合的本身來看，更要針對個人或家庭生活規劃而言。一個企業或一個家庭，在不同時期會有不同程度的資金需求，在不同的階段安排不同的流動性的資產對于它們來說至關重要。所以，資產配置強調的“擇機”，不僅是對財富處置的時點問題，而是要在時間和空間維度中對財富資產作出整體計劃。

年度私人財富資產配置攻略

以上僅止于對私人財富的“論道”，打理好個人財富，還需要“實戰”。不過，資產配置因人而異，體現出極強的個性色彩。最優的資產配置對每個人來說都是唯一的，所以每個人都應根據自身情況個性化制訂自己的資產配置策略。

首先，考察年度宏觀環境對資產配置的要求。資產配置無論“擇物”還是“擇機”，都必須首先考慮資產所處的宏觀環境。

過去一段時間，“通脹”成為老百姓最熟悉的經濟術語。通脹影響民生，也侵蝕個人財富。為避免因通脹導致的財富縮水，出現了金融高利貸現象。金融高利貸使民營資本無力投資或者不愿投資，而地方財政壓力也降低了地方政府投資能力，二者共同構成投資進入低谷的主要成因。另外，中國每年新增2000萬就業人口，而投資可以有效提升就業。因此，未來保增長促就業的壓力將顯著上升。

基于對宏觀經濟的上述判斷，未來個人在資產配置中對行業的選擇，應當關注抗經濟波動能力較強的上游產業和大消費產業。具備這兩個產業特性的行業都是年度資產配置的標的物。

在經濟轉型期，市場波動較大，也會帶來財富價值的較大波動。在對個人財富進行資產配置時，要注意防波動和避風險，也要促進財富的增長。上游定價能力強或是能逆周期增長的項目都是較佳選擇，增加礦業，能源及一切有稀缺屬性資產的戰略配置；降低受政策調控影響較大的資產，比如降低房地產及其相關資產配置比例；小幅隨機增持證券類及證券相關結構化產品；適度持有現金、貨幣基金、債券或者短期變現能力強的資產；積極關注進入壁壘較高的優秀的私募股權類基金；嘗試增加一些藝術品、奢侈品投資基金配置。

鎖定個性化的資產配置方案

每個投資者要根據自身的條件和風險承受能力單獨設計資產配置方案。個性化的配置方案大體上可以區分為激進型，平衡型及保守型。

激進型配置

激進型的配置除較配置高比例的資源類產品外，還會配置60%的資產于證券、藝術品及私募股權基金類產品。資源類產品整體的收益風險比最高，所以在各類型的配置中的占比也最高;私募股權類基金、藝術品與證券類的產品的風險相對較高，所以在激進型的配置中，私募股權類基金、藝術品及證券類的產品的配置相對其他類型的配置比例也較高。

平衡型配置

在平衡型配置中，配置較高比例的資源類產品外，還會平均配置資產于房產、證券、藝術品及私募股權基金類的產品，從資產分布的角度來看最為平衡。

保守型配置

第6篇：地產基金方案范文

關鍵詞 登記 賠償 責任

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A

一、房地產登記機關承責方式的經驗

縱觀世界各國對房地產登記機關責任承擔方式的規定，歸納起來分為如下三種。（1）設定最高賠償限額。實施該種承擔方式的典型代表有澳大利亞新南威爾士州，其賠償責任的最高限額定為10萬美元。另外我國香港特別行政區的《土地業權條例》亦有相關規定：“因欺詐登記所引起的損害賠償最多只能從登記機關所設立的賠償基金中獲得3000萬港元的賠償。”（2）設立產權保險制度。為了減少房地產受讓人的風險，產權保險制度應運而生。產權保險是指由專門的產權保險公司向產權的受讓人出具保單，保證其擬受讓的產權無負擔，或除保單上列明的負擔之外無其他負擔，并由受讓人向保險公司支付保險金的行為。美國的文據登記制度就是建立在產權保險制度的基礎上。（3）設立登記賠償基金。該制度的設立主要是解決賠償基金的來源。所謂的登記賠償基金制度，就是登記機關登記機關把申請人繳納的一部分登記費用按一定比例，儲備起來作為賠償經費。當登記機關因登記錯誤給申請人造成損失時，登記機關從中抽取一定的金額賠償給權利人。如德國和瑞士就設立專門的登記賠償基金，另外我國臺灣地區《土地法》亦有相關規定。

二、我國房地產登記機關承責方式的現狀

由于我國房地產登記機關是行政機關，因此在房地產登記機關承擔賠償責任時，多采取行政賠償方式，賠償費用由國庫支出。對于那些由于登記機關工作人員故意或重大過失導致國家承擔賠償責任的，房地產登記機關在承擔責任后可以向有責任的工作人員追回。就拿深圳“870萬：最大國家賠償案”來說，登記機關某個工作人員的過失，就讓廣大納稅人承擔責任，表面上這種方式保護了房地產權利人的權利，可是卻損害了廣大納稅人的權利。由于房地產登記賠償數額巨大，所謂的向有故意或者過失的工作人員追回賠償往往不可能實現。

三、我國房地產登記機關承責方式的改進

參照國外的種種經驗，結合我國的具體國情后發現，設定最高賠償限額這種方式對我國并不適用，因為我國法律法規沒有如此的立法例。且我國《國家賠償法》第28條有明確規定，行政賠償主要賠償直接損失，沒有規定最高限額。且設定最高限額亦與我國憲法關于公民財產受到損害應登記賠償的精神相違背。雖然有像崔建遠那樣的教授提倡學習美國的產權保險制度。可是我國不具有文據登記制度的土壤。如對文據采取形式審查、文據登記記錄并不能明確反映房地產產權歸屬，必須經過檢索。而我國對房地產的登記時權利登記，具有公信力，查詢亦簡單便捷無需專業的律師或產權公司來處理。所以，如果我國適用產權保險制度那就要把整個房地產登記制度推到重來，顯然成本太高不可行。筆者認為因從如下兩方面改進：

第一，設立房地產登記專項賠償基金比較適合。一方面，專項賠償基金的設立減輕了國家機關財政部門的壓力，在發生侵權損害賠償是，先從專項基金中支付，不足時再申請從財政部門從中央統籌的預算資金或賠償基金中支付。另一方面，賠償與機關自身利益掛鉤能增強工作人員的危機意識和責任感，能有效的減少錯誤登記，更好地維護交易穩定。深圳市通過有關特區立法，已經率先采用了賠償基金的模式。它將登記費的收入分為兩個部分，業務經費和賠償基金，賠償費應該從賠償基金中列支。例如：《深圳經濟特區房地產登記條例》第54條規定“登記費的收入列作登記機關的業務經費和賠償基金，不得挪作他用。”第59條規定“登記機關及其工作人員因不當核準登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列支。”這為我國今后的不動產登記賠償在立法方面做了有益的探索，也為房地產登記賠償提供了范例。

第二，采取相關配套措施。為了使國家賠償能夠順利地進行，緩解“執行難”的困難，還有必要采取相關配套措施來保證賠償基金數額充足。其一，設立責任保險，可以向保險公司投保。每年從登記費用中提交一定的比例保費。這樣就分散了房地長登記機關的風險，保證了受害人能夠比較順利地得到賠償。豍其二，依法行使追償權，由于登記官員自己的過錯而造成當事人損失的，登記機關在先行賠付之后，應按一定賠償的比例要求登記官員承擔民事責任，其比例大小應按足以警示登記官員的標準確定。如果是登記官員與有關當事人惡意串通進行的錯誤登記，房地產登記機關應當在承擔賠償責任后，要求登記官員與有關當事人就全部賠償負連帶責任。因此，建立以賠償基金和投保責任險為主的房地產登記機關承責體系是符合我國國情，也是完全有可能的。

四、申請人和第三人的承責方式與承責能力之完善

作為普通的侵權人，申請人和第三人以個人的全部財產承擔賠償責任。可現實中往往出現申請人和第三人破產無財產可執行或失蹤等情況。對于此問題目前尚無成熟解決方案，筆者認為可以通過如下兩個途徑予以解決：第一，采取事前擔保。也就是在交易登記過程中，一方交易人感覺有危機時，可以要求另一方提供擔保，以保證其所提供的信息和其所屬的房產真實可靠。而登記機關也可以在法定情形下要求其提供。這樣無疑就加大了申請人和第三人侵權行為的風險成本，能使其望風險而卻步。第二：設立社會登記賠償基金。作為一種社會公益性的基金存在，可以在滿足一定條件的情況下申請賠償基金，從而減少權利人獲賠完全落空的危險。當然，之上的兩點建議尚缺乏理論的支持與實踐的印證，有待進一步深入探討。

（作者：重慶市巫山縣人民法院，研究生學歷，職務：書記員，研究方向：刑事實體法 程序法）

第7篇：地產基金方案范文

為進一步加大房屋專項維修基金征收力度，有效保障房屋售后維修管理，切實維護房屋業主和使用人的共同利益，不斷改善城市居民生活環境和居住條件，確保社會和諧穩定，特制定本方案。

一、工作目標

通過開展房屋專項維修基金清欠工作，有效遏制長期欠繳或拒不繳納房屋專項維修基金行為，進一步規范房地產市場秩序，促進全市房地產行業更好更快發展。

二、清欠對象

拖欠房屋專項維修基金的所有房地產開發企業，城市建成區內的單位集資房、商品房、經濟適用房的業主。

三、組織機構

成立**市房屋專項維修基金清欠工作領導小組，由市政府主管領導任組長，市政府辦公室、房管局、檢察院、法院、公安局、財政局、國土資源局、建設局、規劃局、國稅局、地稅局等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公地點在市房管局。在此基礎上，成立五個聯合工作組，共同開展清欠工作。各工作組單位組成及職責分工如下：

第一組：由市建設局、國土資源局、房管局等部門組成，負責20**年**月底前竣工商品房的專項維修基金清欠工作。

第二組：由市公安局、國稅局、地稅局、房管局等部門組成，負責20**年11月至**年12月竣工商品房的專項維修基金清欠工作。

第三組：由市法院、房管局等部門組成，負責**年竣工商品房的專項維修基金清欠工作。

第四組：由市財政局、房管局等部門組成，負責**年竣工商品房的專項維修基金清欠工作。

第五組：由市檢察院、規劃局、房管局等部門組成，負責**年元月至20**年6月底前竣工商品房的專項維修基金清欠工作。

市房管局負責為各個工作組提供拖欠房屋專項維修基金的房地產開發企業、業主的信息資料。

四、工作步驟

此次清欠工作自20**年**月15日開始，20**年1月31日結束，分三個階段進行：

（一）宣傳發動階段（20**年10月15日—31日）。組織召開動員會，安排部署房屋專項維修基金清欠工作。

（二）初步清欠階段（20**年11月1日—30日）。

1．對20**年**月底以前竣工的房屋補征房屋專項維修基金。此部分維修基金由現有房屋業主按時間段、按比例補繳：**年前所建房屋，按維修基金征收標準的75%繳納；**年—**年所建房屋，按維修基金征收標準的85％繳納；**年—20**年所建房屋，按維修基金征收標準的90％繳納；20**年—20**年**月底前所建房屋，按維修基金征收標準的95％繳納。

2．對20**年11月—20**年6月底前所建房屋，按實際拖欠金額征繳房屋專項維修基金。

3．20**年**月31日前主動補繳的，免交滯納金。20**年11月1日以后補繳的，按拖欠金額的2‰收取滯納金。新晨

（三）強力清欠階段（20**年12月1日—20**年1月31日）。對截至20**年11月30日未補繳房屋專項維修基金的房地產企業和房屋業主，依法提訟，適時向社會公示。對拖欠房屋專項維修基金的企業，依法施行市場禁入制度，暫停辦理各種證照、審批事項。

五、工作要求

（一）提高思想認識。房屋專項維修基金清欠工作，既是保證房地產業平穩健康發展的迫切需要，也是促進我市經濟快速發展、保持社會穩定的重要舉措。各有關單位要統一思想，提高認識，采取有效措施，加大工作力度，扎實做好清欠工作。

第8篇：地產基金方案范文

展騰投資集團是一家集金融投資、境外上市、基金管理、資產運營等服務為一體的綜合性跨國金融服務集團，在境內外擁有豐富的項目、市場及人脈資源，并與國內外多家投資銀行、資產管理公司、行業投資機構、律師事務所及會計事務所等專業服務機構建立了戰略合作伙伴關系，致力于為中國的高增長企業及高凈值人士在大中華地區及海外的投資活動提供全方位的投資銀行、資產管理及資本運營等服務，幫助企業客戶實現產業資本和金融資本的完美結合，幫助高凈值群體實現投資銀行服務和私人銀行服務的有效融合。

展騰投資集團總部位于北京，公司目前在香港、臺灣、悉尼等地設有分公司，業務范圍主要包括為企業提供海外上市、項目并購、股權投資、產業鏈整合、基金管理等各類資本增值服務，以及為高凈值人群提供專業財富管理服務和全球資產配置解決方案。

展騰投資集團所投資的領域涉及金融行業、房地產行業、礦產資源、文化傳媒、消費行業、現代服務業等多個領域，并擁有一支國家化的專業投融資團隊。展騰投資集團的高級管理層來自中國大陸、香港、臺灣、新加坡、澳大利亞等地，并在這些國家和地區擁有多年金融行業從業經驗。執行團隊由行業投資、法律及財務管理、風險控制等專業人才組成，90%以上的團隊管理成員擁有碩士以上學歷，70%以上的團隊成員擁有海外教育及從業經歷。

展騰投資集團有廣闊的人脈資源及政府合作關系，在海外擁有資本及項目資源優勢。展騰將立足國內的資本市場并著眼于國內資本與境外資本市場的對接，國內資本和境外項目資源的對接，幫助企業實現價值提升，并由此為投資者創造較高回報，實現企業和投資者的共贏。

展騰的業務范圍

投資銀行

海外上市

以澳大利亞資本市場為核心的海外上市業務是展騰投資集團投資銀行版塊的核心業務之一。展騰擁有大量的上市資源，并與境內外的行業投資機構、承銷商、會計事務所、律師事務所、資產評估機構及行業研究機構擁有戰略合作關系，致力于幫助境內企業通過首次公開發行，即IPO的方式，或者通過借殼等更為靈活的方式在海外資本市場上市。

展騰投資集團對澳大利亞資本市場及其主要證券交易所的成立背景、發展定位、上市條件、上市流程、審批政策和監管政策等具有深刻認識和理解，可以為擬上市企業提供最專業的全程上市財務顧問服務。在此過程中，展騰投資集團將依托專業、高效、國際化的精英團隊，強大的合作關系網絡，為企業提供完成IPO可行性分析和規劃、IPO一體化咨詢、上市前的資產及業務重組、財務及稅務整理、公司治理結構設計完善、指派并協調專業機構、出品投資研究報告等全程一站式的財務顧問服務。

并購業務

展騰投資集團投行業務版塊的另一個重點業務是并購投資顧問業務，集團發揮自身的國際化和專業化優勢，利用自身的國際網絡在全球范圍內根據客戶要求掃描標的物，并在項目執行過程中將行業知識和投資經驗相結合，為企業進行最大化的和最有效的資源整合。展騰的并購團隊為客戶提供專業的并購投資、買方與賣方財務顧問服務。

基金管理

股權投資基金

展騰投資集團在房地產、礦業資源、消費、服務、農業、節能環保等領域均有專業的投資團隊進行長期研究及跟蹤，擁有大量的成長期和成熟期企業儲備。展騰投資集團擁有專業的投資及投后管理團隊，這些團隊擁有強大的政策、技術、經濟、金融運作和管理優勢。同時集團外聘了包括金融、法律、財務、資產評估等多領域領軍專家作為顧問，進一步提升了展騰投資集團的專業水平和行業研究優勢。

展騰投資集團的管理團隊和專家顧問通過整合集團、外部投資人及各類合作機構的資源和經驗，為所服務的企業針對性地提供戰略梳理、治理優化、人才引進、管理設計、融資支持、業務拓展等增值服務，幫助已投企業實現價值提升，為投資者創造較高回報，實現企業和投資人的雙贏。

房地產基金

展騰投資集團在房地產金融領域經驗豐富，可以更深刻地了解房地產開發商的需求，并以最合適的金融服務方案匹配其需求。與此同時，也能為高凈值個人群體推薦最合適的房地產投資產品或房地產投資項目，助其獲得最大的價值和收益。展騰投資集團在行業內與政府主管部門、行業組織、地產與金融專家、房地產開發商、各類金融機構一直保持著密切的合作關系，力求廣泛整合社會資源，為企業和高凈值客戶實現價值最大化。

展騰投資集團結合自身團隊的境外從業經驗，長期跟蹤研究房地產金融創新型產品，長期關注澳大利亞、新加坡及美國的房地產開發市場、房地產投資基金（REITS）及房地產信托市場，助力房地產企業打通境內外資本市場的通道，拓寬投資地域及領域，利用國際化多元化資金，將房地產長期投資與短期投資、境內與境外投資、股權投資于債券投資相結合，利用國際經驗和創新思維最有效的滿足房地產企業的金融服務要求。

財富管理

全球資產配置

為高凈值客戶實現全球資產配置以及進行配置后的跟蹤服務是展騰投資集團財富管理業務的強項和重點。2013年《胡潤私人財富管理白皮書》明確揭示：中國的高凈值人士已超過105萬人，已配置離岸資產的比例已經達到33%，并且多是以房地產形式進行配置和儲備。

展騰投資集團是綜合性跨國金融服務集團，在香港、臺灣、澳大利亞、新加坡等地設有分公司或辦事處，在境內外擁有豐富的產品、市場及人脈資源，并與國內外多家投資銀行、資產管理公司、行業投資機構、律師事務所及會計事務所等專業服務機構擁有戰略合作伙伴關系，在幫助高凈值群體進行資產的全球配置以及提供海外高端增值服務等領域具有明顯優勢，致力于為高凈值客戶群體提供全球一體化資產配置理財規劃方案。

展騰能做什么

投資銀行團隊服務內容

展騰投資集團將在您上市過程中擔任上市總顧問角色，協助您進行從上市準備、過程執行以及上市后的一系列工作。內容包括：業務規劃、財務管理、法務規范、構架設計、澳大利亞境內的監管與合規、投資者關系、本土團隊搭建、承銷工作、路演活動及當地媒體關系等多方面。

上市前，展騰團隊將幫您進行周密籌劃，包括評估您的公司是否具備上市的條件，結合中澳兩地監管機構的要求及市場上的案例，關注未來可能影響上市過程的潛在問題，包括擬上市主題的股權構架、資產所有權的明晰及獨立性、財務規范性、是否存在重大關聯交易問題以及公司的持續盈利能力等問題。評估這些問題對上市過程的重要程度，與公司共同制定上市流程的可行策略，制作上市可行性方案和上市時間表。

在上市過程中，展騰團隊會在方提供全程顧問服務：

業務顧問

發現企業對投資人的價值

評估所處行業的成長性

評估公司在現有行業的市場地位

評估企業發展的優勢與劣勢

結合企業的上市愿景出具企業未來的發展策略建議書

編制切實可行的當地市場的業務發展建議書

財務顧問

合乎準則的良好財務記錄

根據對企業財務報表和內控的審計編制一系列特別報告

合理的財務預測

合理的資產價值評估

評估現有的融資結構

經過充分論證的資金投向

指導招股說明書中的最終披露信息

審計顧問

境內賬目的審計及合規

通過審計過程發現并解決可能對上市過程產生潛在影響的問題

滿足監管部門對歷史財務報表的獨立審計要求

編制審計的獨立詳盡調研報告

評估財務預測的充分性和準確性

編制招股說明書中所需的審計報告

法律顧問

歷史沿革的合規性

重組及架構的合法性

評估業務重組對上市的影響

評估公司運作的法律環境及保護公司的合法權利

就交易所上市規則問題和公司要求提供建議

參與或負責盡職調查過程和招股說明書的擬定

擬定和審查公司章程、員工股份方案、紅利再投資計劃、承銷協議書等重大合同的擬定和評估等文件

交易所上市申請的管理

股票經紀顧問

籌劃發行（IPO）的結構、規模、時間點并結合市場狀況進行公司估值

完成IPO盡職調查流程

通過本地的網絡關系，從潛在的機構客戶和零售客戶群眾確定投資者

通過已建立的渠道進行IPO營銷

協助上市時有積極且穩定的市場環境

協助進行IPO首發的后續發行（再融資）

公司治理及其他專業顧問

評估企業公司治理現狀

根據相關的監管要求完善企業公司治理結構根據對上市公司高管及獨立董事的配置及資格要求，協助企業建立上市公司的高管團隊

根據企業所處行業，協助推薦相關行業專家出任公司的獨立董事

協助公司通過謹慎的識別和計量進行風險管理

協助企業完成當地的稅務籌劃、薪酬籌劃

投資者關系顧問

組織投資者路演

潛在機構投資者和散戶投資者關系的建立和維護

公司的流通股發行引起投資者的注意和吸引媒體的報道

當地媒體顧問

公司上市掛牌日的媒體新聞會

公司上市后后續市場活動的本地新聞，增加企業在本地市場的活躍性

展騰投資銀行團隊全程服務

全面統籌

根據公司的特定情況，全程指派及統籌專業第三方服務團隊，包括會計師、審計師、律師、資產評估師、股份過戶登記處、承銷商、印刷商及公關公司等

制定上市流程的可行策略，建議上市工作的方案及時間，包括籌劃放行的機構、規模、時間及公司估值建議

具體執行

協助制定上市重組方案

進行IPO盡職調查的流程

撰寫《上市商業計劃書》

在合適的時間點任命及統籌第三方專業機構進場

公司治理結構建議

證券交易所申請建議及擬定招股說明書

推廣和承銷

根據資本市場情況，建議及參與制定股份發行價格范圍

建立并維護投資者關系

制作投資價值分析報告

組織發行路演及新聞會等

展騰投資銀行團隊的核心價值

參與海外上市的決策、上市地點的論證與選擇，幫助企業設計上市方案，進行深層次改制與重組，幫助企業建立內控制度，進行財務調整，使企業全面符合上市條件。

按照當地監管政策，全面制作包括上市可行性計劃書、財務及審計盡職調查報告、法律盡職調查報告等，并以此為依據制作招股說明或信息披露書。

與上市企業在保持一致利益的原則下，統籌安排最適合企業行業規模的第三方專業機構，并在整個規程中協助企業協調與第三方機構、上市審核機構及證券交易所，以及當地機構與個體投資人的關系。

第9篇：地產基金方案范文

摘 要 作為一種新型的金融工具，房地產投資基金在我國的發展尚處于初級階段，人們對它也并未產生明確的認識。本文將以現代金融理論為基礎對房地產投資基金的概念做出概括；對其需求、風險及投資對象進行分析并作出總結。

關鍵詞 房地產 投資基金 應用

近年來，隨著我國房地產行業的迅速發展，如何開拓新的融資渠道，解決資金缺口巨大的問題，成為房地產企業面臨的重要問題。于此同時，一種全新的金融工具——房地產投資基金，應運而生。作為一種全新的金融工具，房地產投資基金具有產權清晰、風險收益水平適中、專業化程度高等特點，而這些特點則決定了其在繁榮基金市場的投資品種上起到了重要作用，為各種國內外資本注入房地產業提供了可靠的渠道并在一定程度上有效地控制了投資風險。

一、發展房地產投資基金的意義

作為產業投資基金的一種，房地產投資基金是以房地產業為投資對象，由房地產業投資專家將通過發行受益憑證或基金份額，匯集到的資金用于專業投資的一種集合投資制度。

首先，我國當前房地產開發企業急需建立多元化的融資結構，而房地產投資基金恰好可以滿足這一需求。隨著房地產企業規模的不斷擴大，其資金壓力也在隨之增長。由于國家宏觀調控對房地產行業影響極大，而權益性的自籌資金在我國房地產開發企業資金來源中所占比例又較小，那么一旦企業過于依賴貸款融資，那么其對政策風險的抵抗能力就會較弱。在這種狀況下，運用房地產投資基金這一新型融資工具，更有利于房地產企業建立多元化的融資結構，也能使其在面對政策風險時的抵抗能力有所提升。

其次，房地產投資基金的優勢明顯，有利于引入市場規范的投資主體。其產權清晰，權責明確的特點能夠在一定程度上吸引投資者。

再次，做為一種專業化的投資制度，房地產投資基金可以有效的防范和控制投資風險。具有豐富行業經驗的基金管理人，能夠通過集中的對房地產行業的研究，把握房地產產業的發展趨勢。再次前提下，通過專業化的項目組合投資，能夠在一定程度上控制風險。

最后，作為一種集合投資制度，房地產投資基金具有規模效應，可在很大程度上促進市場資源的優化配置。作為一個高回報，高風險的資本密集型產業，房地產業對于其進入者的資本規模有一定的要求。在這種情況下，房地差開發資金匯集大量的資金，進行集中項目的規模開發，能大量的節約成本開支。而起強大的資金集合能力能使其在未來的房地產業競爭中處于有利地位。必然引起房地產業的重新洗牌，從而促進市場資源的優化配置。

二、對房地產投資基金的需求分析

（一）民間私人資本

隨著國民經濟的發展，在我國民間存在著一筆龐大的民間資產，由于缺乏投資渠道，這些民間資產大多留存在效率不高的銀行體系，對銀行造成極大壓力。而作為一種裝新型金融工具，房地產投資基金則具有較股票、期貨等投資工具風險性較小，而相對與銀行儲蓄而言其受益又較大的特性。

（二）社會保障基金與保險資金

隨著我國社會保障制度改革的深化，社會保障基金必然要進行市場化的運作。這樣一來，單靠銀行間的同業拆借和國債投資必然無法滿足基金持有人的必要需求，這就需要另外開辟更多的一些能夠滿足其要求的低風險而收益較高的投資渠道。那么房地產投資基金變成為其必然的選擇方向。

于此相同的，隨著我國的經濟發展，一些資金實力越發雄厚的商業保險公司，由于國內的投資渠道狹窄，使得其龐大的資金在投資組合中一直承擔著較大的風險。由于本身存在嚴重的收支倒掛問題，商業保險公司急需尋求新的投資渠道。

房地產投資基金具有的投資期限長、收益高、風險收益水平合理等特性在一定程度上都符合了省會保障基金和保險資金的投資需求。一旦政策上允許，這兩大機構的投資方向必然以此為投資轉移的重點。

（三）企業資本

隨著經濟的發展，企業隨之不斷發展壯大，必然擁有雄厚的資金積累。根據利潤最大化的原則，企業必然要以這些資金進行金融投資以謀求利益，而又沒有合適的投資項目，這時，房地產投資基金的特點必然能夠滿足企業的大部分需求。通過房地產投資基金，企業可以適當的擴展本省的業務領域，使其本身產業項目與基金投資相互扶助，形成一個有效的風險分散組合。

三、房地產投資基金的投資對象及方式

作為一種產業投資基金，房地產投資基金的投資方向必然與房地產業緊密相關。但其投資方向卻區別于傳統的房地產開發企業，并非以市場需求為中心，而是以資本為中心。這種區別導致房地產投資基金投資是以基金凈值最大化為主的，考慮其可持續性的投資方向。而符合這一條件的主要投資項目包括：新的房地產投資項目，提供股權融資，長期擁有并經營的房地產項目，并購重組業務等。

（一）開發新項目

這一方向主要包含兩重意義，一種是由基金管理人獨立發起的，在取得土地使用權后，將開發銷售的權力委托給專業的房地產開發企業，由基金獨自承擔項目風險，并且獨享剩余收益權的投資方案。另一種則是基金與其他資本及產業資源聯合，共擔風險，同時共享受益的開發方式。

（二）提供股權融資

可以說這種方式并非第一選擇，因為這種投資業務要求基金管理人參與到具體的企業經營決策之中，同時也大大降低了這一部分資本的流動性。但是受我國目前投資環境所限，這種投資方式仍然較為現實。

（三）長期擁有和經營房地產項目

由于具有穩定的現金流入，對于房地產投資基金而言，這種業務具有極其重要的意義，這就好比證券投資中的無風險國債投資一樣。這種在國外相當普遍發展模式在國內也正在發展興起中。

（四）并購重組業務

由于房地產項目的市場需求的難以把握，常會導致大量項目的爛尾，或由于資金供應的困難造成的項目停頓，這也導致了房地產投資項目的風險性的提高。這時，投資基金可以利用自身的額各項優勢，對這些企業或項目進行并購重組，發掘其潛力，重新擬定方向，實現資本增值。

四、風險分析

（一）運營風險

任何市場主體都會受市場風險的影響，這其中包括了市場本身的系統風險，以及其本身的非系統風險。而房地產投資基金所面臨的正是一個高收益，高風險的產業，于此同時，產業內的競爭又極為激烈，這就要求投資主體必須具有專業化的投資水準和極高的風險承受能力。雖然可以通過適當的投資組合將非系統風險有效的分散。但系統風險卻是每個市場主體所不可避免、無法分散、必須承擔的。

（二）流動性風險

由于房地產投資上屬于固定資產投資，其投資周期長，資金流動性差等特點導致了投資人在投資時可能面對資金流動性不足的風險。面對其資金流動性差這一缺點要首先分析器具體情況的不同，加以解決。在這里主要分為兩種不同情況：

第一種是基金持有人準備將基金權益進行永久性出售，這時，由于投資者數量所限，基金持有人想要出售手中的基金權益就必須通過柜臺外的協議轉讓。而在我國，這種柜臺外的市場顯然不夠成熟，很難提供良好的流動性。對這種問題的解決關鍵就在于：一方面要在投資中不斷地積累各方面的經驗，對房地產基金的平均流動性要求有足夠的認識，盡可能的規避風險；另一方面要充分利用社會信用體系，獲得審計，法律等各項方面的一致認同。以此幫助提高基金的流動性水平。

第二種是由于資金周轉問題基金持有人要求贖回基金份額的狀況。針對這一情況，為保障各方利益不受損害，可以嘗試由作為基金保管人的銀行向基金持有人提供優惠的質押貸款。這樣由于銀行對于投資基金的狀況尤其是先進狀況的了解更為全面，就能夠相對快捷、迅速且安全的而做出基于基金權益資產抵押的臨時貸款。

（三）利率風險

受利率，特別是無風險國債利率的影響，這是任何一種投資都不可避免地要承受的。由于投資的機會成本受這種利率影響，而投資者對于此項投資的風險收益又受到投資的機會成本的影響。因此一旦風險水平發生變化，就極有可能會產生利率風險。而投資者則只能通過外在對沖工具來最大程度上的規避這一系統性風險。

結論：隨著我國房地產市場的迅速發展，房地產開發資金的需求更加多元化。

作為一種創新型的投資工具，房地產投資基金已成為房地產市場的一大投資主體，在未來很長一段時期內，我國的房地產業必然會以發展房地產投資基金為主要方向。而其投資需求范圍的廣大，相對較小的投資風險，以及較高的風險收益等特點，則加速了房地產投資基金的發展速度。在實際操作中，要根據自身條件準確分析當前市場需求，并根據我國對房地產業的具體政策進行相關調整，及時規避風險，把握市場動態。只要妥善處理好資金持有人與資金管理人之間的誠信關系，相信在經濟飛速發展的當前環境下，相信房地產投資基金必然可以成為私人資本投資的更好選擇。

參考文獻：

[1]季敏渡.中國產業投資基金研究.上海：上海財經大學出版社.2000.

[2]林左裕.不動產投資管理.中國人民大學出版社.2010.

[3]厲以寧，曹鳳岐.跨世紀中國投資基金業.北京：經濟科學出版社.2000.

[4]李延榮.房地產管理法.中國人民大學出版社.2011.