房地產中介法律法規精選(九篇)
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第1篇：房地產中介法律法規范文
洗錢風險可以通過不同類型來衡量。利用風險分類可以讓房地產中介對不同客戶適用恰當的控制和監督，為管理潛在風險提供戰略支持。最常見的風險類型包括：國家地域風險、客戶風險和交易風險。由于自身情況的不同，不同房地產中介機構在評估整體潛在洗錢風險時賦予每類風險的權重可能各不相同。此外，房地產中介機構還需根據從特定主管部門、自律組織或其他可靠來源獲得的信息，調整其對特定客戶的風險評估。
一、房地產中介機構洗錢風險分類
為了實施合理的洗錢風險管理，房地產中介機構應識別不同類別的風險并對不同的風險類別進行評估。通過對客戶、客戶類型、服務、地域所帶來洗錢風險的識別，房地產中介機構再確定和實施緩釋這些風險的政策、程序和控制措施。
1.國家/地域風險
國家風險，結合其他風險要素，是反映有關潛在洗錢風險的有用信息。洗錢風險與特定地域存在高度的相關性，例如委托人的住所、交易場所和資金來源地等。具有較高風險的國家與地區包括：被FATF（金融行動特別工作組，國際反洗錢權威組織）聲明認定為反洗錢體系薄弱，金融機構要對其開展業務和交易特別關注的國家、地區；受聯合國、FATF或其他政府制裁、禁運或類似措施的國家、地區；被可靠來源認定為缺乏適當反洗錢法律法規和相關措施的國家、地區；被可靠來源認定為特定恐怖活動或為已被指定的恐怖組織提供資金和支持的國家、地區；被可靠信息來源認定為腐敗或其他犯罪活動十分嚴重的國家、地區；對房地產中介沒有強制性注冊登記要求的國家。
2.客戶風險
客戶的行為和動機可能是洗錢風險的來源之一。確定某個或某類客戶潛在的洗錢風險對制定和執行一套完整的風險為本框架至關重要。房地產中介機構應根據自身的標準，判斷特定客戶是否屬于較高風險，確定可能對評估產生影響的因素。預示較高洗錢風險的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋常或非傳統情況下要求開展業務關系或服務；客戶實體或關系的結構、性質導致房地產中介機構難以及時確認實際收益人或利益控制者；現金密集行業；受特定主管部門或自律組織監測的慈善團體和其他非營利組織（特別是跨境運作的組織）；客戶所在地與房地產中介機構存在難以解釋的遠距離且無業務關聯性。
3.交易風險
這一類風險與財產、交易融資方式、資金來源以及交易參與方的具體因素密切相關。這些因素具體包括：交易速度（沒有合理理由的過快交易可能有較高風險）；財產類型（住宅或商業、空地、投資、高周轉率物業，用于出租或租賃的多單元物業）；連續交易，特別是同一物業在短期內以難以解釋的不同價格進行連續交易；將物業轉換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實所有人；低估或高估價格；出售物業后很快受到制裁或破產；物業價格對客戶沒有營利性；客戶所處地點和客戶資金來源異常；用大量現金購買；來自非正常途徑或那些被認為具有國家地域風險的現金存款或匯票；使用復雜的貸款安排或其他深奧的融資方式，而不是從受監管的金融機構獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。
4.可能影響風險的變量
房地產中介機構風險為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關的風險變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機構、律師和公證人是否受反洗錢法規監管；客戶是如何被引薦給房地產中介的；客戶與房地產中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產中介有業務關系的人，例如與自然人相比，法人或沒有清晰結構的法律安排可能具有更高風險；使用允許非面對面以及有利于匿名的新技術所帶來的風險。
5.高風險情形的控制
房地產中介機構應當根據風險為本的方法，對高風險客戶帶來的洗錢風險，采取適當控制措施，以降低潛在風險。這些控制措施包括：與房地產中介機構有關的洗錢方法和相關風險的一般性培訓；對高風險事項開展有針對性的培訓；增強高風險情形下的客戶盡職調查水平；在建立業務之初，房地產中介機構要進行強化的或額外的審查；對提供的服務進行定期審查，以判斷洗錢風險是否增加；經常審查業務關系，以判斷洗錢風險是否增加。
二、房地產中介機構洗錢風險管理
房地產中介機構為了有效管理洗錢風險，必須以風險為本加強內控體系，認真開展客戶盡職調查、客戶和交易監測、可疑交易報告及培訓和教育工作。
1.內部控制體系
特定非金融機構在規模方面與金融機構存在很大不同。與多數金融機構相比，很多特定非金融機構只有少量員工。這就限制了小型機構可投入打擊洗錢犯罪的資源。對于很多特定非金融機構而言，一個人可能就同時負責前臺、后臺、反洗錢報告以及高級管理層的功能。包括房地產中介機構在內的特定非金融機構的這種特殊性，在設計風險為本反洗錢內部控制體系時必須予以考慮。
為使房地產中介機構擁有有效的風險為本反洗錢方法，風險為本程序必須是房地產中介機構內部控制的一部分。高級管理層領導和參與反洗錢計劃是房地產中介機構風險為本方法的重要方面，高級管理層要對確保組織有效的內部控制結構負最終責任。
受制于房地產中介機構的規模和范圍，以風險為本的內部控制框架通常包括：擁有適當的管理系統以判斷客戶、潛在客戶或實際受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對易被洗錢分子濫用的業務環節的關注；依據房地產中介機構經營環境和市場活動變化，定期對風險評估和管理流程進行審查；在管理層指定一個人或幾個人負責反洗錢的合規管理；根據組織規模和中介職業的性質，在適當情況下，規定反洗錢合規功能和審查計劃；向負責人報告合規建議，發現的合規缺陷、已采取的糾正措施；無論管理層或雇員組成結構是否發生變化，要保持程序的持續性；要滿足反洗錢監管要求，并根據監管要求變化及時調整反洗錢政策；執行風險為本的客戶盡職調查程序；必要時對較高風險的客戶、服務實施諸如審查、管理層批準等充分的控制措施；作為反洗錢計劃的一部分，為雇員行為提供充分的監管和支持；在相關人員的職位描述和表現評價中，融入反洗錢合規要求；給所有相關員工提供適當的培訓。
2.客戶盡職調查
客戶盡職調查旨在使房地產中介機構能夠形成對客戶背景的合理判斷，真正識別客戶。房地產中介機構客戶盡職調查程序應包括：（1）及時識別和核實每個客戶身份。（2）識別實際受益人，并采取合理措施核實實際受益人的身份。識別實際受益人的目的，在于確定通過所有權、投票權或其他方式對客戶實施有效控制的自然人。（3）獲取適當的額外信息以了解客戶的具體情況和業務，這取決于所提供服務的性質、范圍和持續時間。這些信息可以在客戶對房地產中介機構提出要求的過程中獲得。
房地產中介機構對風險的評估是其客戶盡職調查及其他反洗錢措施的基礎。房地產中介機構要根據其對客戶的了解確定適合每個委托人的客戶盡職調查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調查標準。（2）在考慮適當的風險變量以及已知低風險情況下簡化的客戶盡職調查標準，例如上市公司、受到FATF反洗錢標準監管的金融機構、政府主管部門和國企（受制裁國家除外）。（3）被房地產中介機構合理判定為高風險的客戶要采取強化的客戶盡職調查標準。高風險一般歸因于客戶的業務活動、所有權結構、特別是所提供服務涉及較高風險國家，或被有關法律法規界定為高風險。
3.監測客戶和特定業務，報告可疑交易
房地產中介機構反洗錢監測的程度、性質取決于房地產中介機構的規模、地理分布、識別出的洗錢風險、受監管活動的性質。考慮到房地產中介機構與客戶間的咨詢關系以及頻繁與客戶接觸這一性質，反洗錢監測最好由受過訓練、與客戶有聯系的員工來實施。監測的目的在于清醒認識潛在洗錢風險變化，預防洗錢活動。
對于這種主要針對中介業務的反洗錢監測，不可能僅依靠自動化系統，更多依賴的是律師的人工判斷。自動化系統是否適用，取決于房地產中介機構開展業務的性質及其可以合理獲取的資源。不能期望一個小的房產中介如大中型房地產中介機構一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產中介可以開發與其職業實踐范圍和形式相適應的監測方式。房地產中介機構最好選擇與客戶有直接聯系并具備反洗錢知識的員工進行人工監測。在達到適當業務規模時，監測工作可以逐步依靠自動化系統的開發投入。
風險為本的方法同樣適用于房地產中介機構識別可疑交易活動，例如，將更多分析資源分配給房地產中介機構已識別出的高風險領域。作為風險為本方法的一部分，房地產中介機構還應積極使用主管部門提供的信息來完善自身對可疑交易或活動的識別。房地產中介機構還應定期評估其可疑交易識別和報告系統的有效性，并根據外部變化作適當調整。
4.培訓和教育
第2篇：房地產中介法律法規范文
為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章 中介業務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。
第3篇：房地產中介法律法規范文
關鍵詞：房地產中介；宏觀環境；服務質量
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07 文章編號：1672-3309（2012）06-16-03
房地產交易與一般商品交易有很大的不同，其交易的對象是作為特殊商品的房地產，交易的形式包括房地產的轉讓、抵押和房屋租賃。這一特征決定了房地產中介在房地產業中具有舉足輕重、不可替代的地位和作用。20世紀房地產業的發展客觀上要求房地產中介企業迅速發展。然而，我國房地產中介的發展在觀念、制度建設和經營管理上都存在問題，對行業發展產生不利影響。因此，研究我國房地產中介發展存在的問題并分析其產生根源，已成為進一步發展房地產中介所必須解決的首要任務。行業發展的生命周期特點、產業環境的制度設計及服務質量和經營模式應該是房地產中介經營發展態勢研究的重點。
一、我國房地產中介行業尚處于成長早期
中介是包括信息服務、技術咨詢、價格評估、經紀等活動的中間介紹行為。中介行業則是由各種經紀人及其中介活動集合而成的系統，其載體組織包括中國房地產估價師協會等全國性或地區性統一的中介業協會或學會。因此，可以認為房地產中介是聯結房地產與消費者，房地產與社會各經濟部門之間，專門為房地產市場交易主體服務的活動。廣義的房地產中介，就是在房地產經濟中從生產到消費一切為房地產運行服務的活動。狹義的房地產中介，就是專門為房地產市場交易主體服務的活動。依據我國《城市房地產中介服務管理規定》 ，房地產中介是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
梅森海爾最早使用生物學中的“生命周期”觀點描述產業發展狀態。市場增長率、需求增長率、產品品種、競爭者數量、進入壁壘及退出壁壘、技術變革、用戶購買行為等指標是識別行業生命周期所處階段的主要指標[1]。通常，行業處于幼稚期時，市場增長率較高，需求增長較快，技術變動較大，行業中的用戶主要致力于開辟新用戶、占領市場，但此時技術上有很大的不確定性，在產品、市場、服務等策略上有很大的余地，對行業特點、行業競爭狀況、用戶特點等方面的信息掌握不多，企業進入壁壘較低。行業處于成長期時市場增長率很高，需求高速增長，技術漸趨定型，行業特點、行業競爭狀況及用戶特點已比較明朗，企業進入壁壘提高，產品品種及競爭者數量增多。
我國房地產中介行業在發展過程中一直存在著下列問題：
第一，產業的劃分范圍、經營范圍的界定是變動的和欠穩妥的。產業發展的階段性不同，產業中企業的經營范圍也不同。在產業發展的早期，企業所提供的服務因企業規模的大小、人員狀態以及需求狀況的不同而有所不同。學者們在這方面的探索有較多的內容。從產業發展的角度看，廣義的房地產中介的定義更加有利于產業范圍的發展界定。如果我們認為“房地產中介是房地產市場運作的介質體系，是由專業中介人在國家法律、政府規章以及行業自律組織規則框架下所從事的一系列中間介質活動的集合和系統[2]。”那么，可以從三個層面界定房地產中介的內涵與外延，第一個層次對應微觀層次的房地產市場，它是房地產市場中介活動的核心部分；第二個層次是我國有關法律和法規界定的“房地產中介服務”，對應宏觀層次上的房地產市場，是房地產市場一級和二級市場活動以及絕大部分三級市場活動的咨詢、評估、經紀等服務活動的集合；第三層次的房地產中介服務不僅包括房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀，而且還包括房地產物質要素市場、房地產金融市場（包括消費信用市場）、房地產人力資源市場等調節和規范房地產經濟關系的中介服務活動[2]。
我國房地產中介企業在發展過程中存在著業務范圍變動頻繁和欠穩態的現象。小規模的房地產企業的經營范圍和業務范圍通常會限定在不同的領域，缺少一定的穩定性，其業務范圍在最大程度上受到消費需求的影響。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》 規定房地產中介服務機構是擁有自己的名稱和組織機構、固定的服務場所、必要的財產和經費、足夠數量的專業人員和法律行政法規規定的其他條件的基本組織。可采用合伙制和有限責任制兩種組成方式。但是現有的房地產中介服務由于業務范圍的不同，通常分化為房地產銷售公司，房地產評估公司，房地產經濟公司等多種類型，有專業化的特點，隨著公司的發展和消費需求的變化，不同的公司會在發展戰略上做出業務范圍的調整，從而演變為服務較為多樣化的公司。
第二，市場增長率較快，競爭者數量激增，且未形成規模效益。房地產中介的業態具有明顯的規模上的差異：小中介一般是單店注冊，“一間房子加一張桌子加一部電話”，一張小黑板可以作為信息的平臺，抗風險能力很差。部分大中介通過連鎖形式獲得規模效應，但是發展過程中忽視品牌形象等問題時有發生。盲目擴張會導致資金及人才的缺乏使企業承擔更大的風險。北京信一天、長河地產、中大恒基等企業在遭遇市場疲軟后瞬間瓦解[3]。我國上海地區的房地產企業發展相對較快，也擁有數量較為龐大的房地產經紀企業，但絕大多數企業服務同質性強，規模效應不明顯；盡管有一些特色企業，但總體仍處于相對初級的發展階段；市場集中度低，規模優勢不明顯[4]。
第三，企業規模小，從業人員素質低，企業進入壁壘較低。這一點與行業發展狀況受到需求多樣化和行業發展階段的影響有關。以北京為例，截止到2006年底，房地產經紀機構共有2675家，其中963家注冊資金不足50萬人民幣，占總數的36%，余下的企業中，30家注冊資金不足10萬人民幣，占總數的1.1%左右， 493家注冊資金在10萬人民幣至30萬人民幣之間，占總數的18%，剩下的450家注冊資金在30萬人民幣至50萬人民幣之間，占總數的17%。而每年中介行業至少經手上千萬元的資金，如果出現問題，就可能出現中介公司卷款出逃的不法現象。而且，無照經營、超越經營范圍和非法異地經營的現象也極為普遍。2001年上海市工商管理部門對房地產經紀機構開展了專項檢查，查出企業86戶無照經營， 109戶異地經營、擅自設立分支機構， 5戶越級經營， 45戶有營業執照而未辦理資質認證或從業人員未具備經紀人資格證書[3]。
二、宏觀環境對房地產中介的發展有較大影響
產業的發展受到多方面因素的影響，不僅包含產業內部企業的規模結構，產業發展中潛在進入者的行為方式，替代產品的影響力，供應商和消費者不斷提高的議價能力，也包括，產業發展過程中外部環境帶來的重要影響力。這種外部環境既包括制度法規層面的因素，也包括經濟、社會和技術層面的因素。我國房地產中介行業的發展相對來說存在制度建設落后、經濟需求強勁、社會認知度低、技術手段落后等問題。
第一，制度建設的落后是導致房地產中介行業發展遲緩的重要因素。房地產中介發展不完善的原因在于無監管下的逆向選擇和道德風險形成的中介行業不良行為[5]。我國房地產中介方面的法律法規正處于建立框架的過程中，較高級別的法律政策文件只有《城市房地產管理法》和《城市房地產中介服務管理法》，并且規定過于原則化，不易于執行。法律法規的不完善直接導致了房地產經濟人的誠信狀況令人擔憂、難于依法管理、無監督機制、行業協會監管不力等問題。行業亂象是影響行業發展的重要原因[6]。我國房地產經紀人掌握著買賣雙方的交易信息，處于雙重的現象十分普遍，由此帶來了導致交易的道德風險和法律風險（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地產中介自律制度的建設，如企業承諾，法人責任制和業務失誤賠償制，完善財務制度及建立業務記錄幾個方面都是亟待解決的[7]。
第二，經濟環境的發展與變革是促進房地產中介行業發展的重要因素。伴隨著住房需求的迅速增加，中國的房地產業開始迅速發展，受到火爆的房地產市場的影響，二手房市場在各地的交易量也大幅上漲。房地產中介市場得益于此，在全國各地大量涌現。隨著我國房地產市場供求關系的深刻變化，在出現買方市場的態勢下，房地產中介行業不僅符合現代大生產的客觀要求，而且滿足了擴大房地產市場需求的緊迫需要，從而實現供求平衡。但我國房地產中介行業發展依然薄弱，整體上與中國市場經濟的不成熟有關，也與房地產業本身“重開發、輕經營”密切相關[8]。
第三，社會滿意度低是影響房地產中介行業發展的社會因素。在我國房地產業的發展中，中介服務尚沒有成為重要的組成部分。房地產投資因金額大，回收期長，其發展過程中影響因素很復雜。而發育不充分的房地產市場夾雜著大量非市場因素，市場在資源配置方面的作用十分有限。不完善的市場配置制度使房地產市場主體不善于利用中介服務，這種情況在一定程度上制約了房地產中介行業的發展[9]。實際上，房地產產銷分離可以提高銷售效率，節省銷售成本，滿足消費者的個性化需求，這種優勢互補、合理分工的業態發展模式會使市場進入一個有序的狀態。因此，大力發展房地產中介機構的服務體系不僅有社會的需求，也有現實的意義。規模小、分散性大的房地產中介服務效率和效益都很低，這種弱勢的發展不利于行業本身的成長性。
第四，信息化程度差是影響房地產中介行業發展的技術因素。我國房地產中介服務的信息化程度滯后，難以實現信息共享與資源整合[10]，信息化建設設施落后、技術水平低的問題在一些初級市場中亦普遍存在。
三、產業發展應注重以提高服務質量為目的的技術創新
房地產中介行業發展的應該依托于技術的先進性、人員素質的提升和以提高服務質量為目的的技術創新。
第一，網絡技術是提高服務質量的技術依托。房地產中介行業的發展要跟上時代的步伐，通過網絡和商業工具的引進和改造，進行以提高服務質量為目的的技術創新，使房地產中介行業在房地產市場更好的生存和發展。
信息時代的消費者對網絡的利用率不斷提高，建立房地產中介網絡，通過房地產開發商公布的樓盤的地理位置、戶型面積、周邊配套、工程進度、當前價格、優惠信息等，讓購房者獲取樓盤的信息。通過網絡廣告，和公布樓市政策項目信息擴大宣傳提高樓盤形象；通過業主論壇，使開發商及時了解購房者的需求[11]。這些成為大多數房地產中介企業需要建立的技術平臺和手段，也是他們獲取競爭優勢和形成差異化的主要渠道。部分企業還引入MLS多重上市系統，建立覆蓋整個區域的房地產市場中介信息的網絡平臺，通過信息公示、交易流程、客戶管理、服務支持、行業監督和內部管理等系統，構建“在線樓市”，達到信息共享，資源優化配置，解決信息不對稱問題[8]。部分較大規模房地產中介企業建立了基于GIS的房地產中介系統的技術戰略。增強了數據管理和分析能力，可以對房地產周邊的空間信息、客戶的管理信息、房屋的具體交易信息進行儲存，通過地圖管理、視圖管理、客戶和房產注冊信息的編輯機房屋信息空間的查詢幾大模塊來實現系統功能的運作[12]。
第二，人力資源是提高服務質量的人才保證。房地產中介是一項專業性和技術性極強的職業，從業人員的素質和水平直接影響到行業服務質量的提高和房地產市場的運行效率。而人才缺乏是制約房地產中介企業管理水平的提高重要因素[10]；通常意義上，消費者不僅要求經紀人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供房地產政策、房地產投資、房地產建筑、房地產價格、房地產手續辦理等相關的專業咨詢，因此，房地產中介的從業人員要有較強的專業基礎知識和很高的專業化操作水平，而我國現階段房地產從業人員還沒有達到這個水平。在制度設立上也沒有建立包括資格審查、業務考試、登記注冊、發放執照等一系列嚴格程序化的管理措施規范的房地產中介從業人員的認證制度，僅有的房地產估價師認證制度， 也分為土地估價師與房地產估價師，兩個體系間相互獨立，違背了房、地產統一原則，存在成本高、實際操作不便、市場壟斷等問題（李恒光，2003）。部分研究表明，經紀人入職門檻的提高可以顯著提高房地產中介的服務質量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通過建立網上的認證體系改善現有人員素質低的問題。
第三，誠信建設是提高服務質量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平規范的市場環境是十分必要的，清晰界定房地產產權關系，建立市場交換的基礎；建立結構合理覆蓋面廣的法律條款，保障房地產市場的有序發展；保持法律系統的統一性、協調性、針對性，易于執行。
發展大型、專業房地產中介機構，走集約化、規模化道路，用良好的信譽、較強的實力及規范的服務使開發商放心，使消費者滿意；樹立專業的優良形象；強化交易規范化管理，實現交易清晰化，讓客戶明明白白購房；利用網絡技術，結合品牌創新、廣告營銷，低成本直銷；建立專業的營銷隊伍，不斷為員工提供專業培訓，確立自身優勢；堅持“綠色”經營原則和科學管理理念；為顧客提供切合客戶自身狀況的一站式服務[13]。這些經營理念和發展方向將是房地產中介行業發展的戰略目標。
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第4篇：房地產中介法律法規范文
第二條凡從事城市房地產中介服務的，應遵守本規定。
本規定所稱房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
本規定所稱房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本規定所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
本規定所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條國務院建設行政主管部門歸口管理全國房地產中介服務工作。
省、自治區、直轄市建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的房地產中介服務工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）管理本行政區域內的房地產中介服務工作。
第二章中介服務人員資格管理
第四條從事房地產咨詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員。
房地產咨詢人員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。
第五條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
第六條房地估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得，并經注冊登記取得的人員。未取得的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價師的考試辦法，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同制定。
第七條房地產估價員必須是經過考試并取得的人員。未取得的人員，不得從事房地產估價業務。
房地產估價員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。
第八條房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得的人員。未取得的人員，不得從事房地產經紀業務。
房地產經紀人的考試和注冊辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。
第九條房地產中介服務人員的資格考試，由國務院建設行政主管部門統一制定考試大綱，指定培訓教材。省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂的考試辦法和試題，報建設部核準后，方可實施。
第十條嚴禁偽造、涂改、轉讓*。
遺失*的，應當向原發證機關申請補發。
第三章中介服務機構管理
第十一條從事房地產中介業務，應當設立相應的房地產中介服務機構。
房地產中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經濟組織。
第十二條設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有自己的名稱、組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50％以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。
設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應由當地縣級以上房地產管理部門進行審查，經審查合格后，再行辦理工商登記。
需要跨省、自治區、直轄市從事房地產估價業務的機構，應報國務院建設行政主管部門審查。經審查合格后，再行辦理工商登記。
第十三條設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
設立有限責任公司、股份有限公司從事房地產中介業務的，還應當執行《中華人民共和國公司法》的有關規定。
第十四條房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。
第十五條房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按照核準的業務范圍從事經營活動；
（四）按規定標準收取費用；
（五）依法交納稅費；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章中介業務管理
第十六條房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。
第十七條經委托人同意，房地產中介服務機構可以將委托的房地產中介業務轉讓委托給具有相應資格的中介服務機構，但不得增加傭金。
第十八條房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）當事人姓名或者名稱、住所；
（二）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；
（三）合同履行期限；
（四）收費金額和支付方式、時間；
（五）違約責任和糾紛解決方式；
（六）當事人約定的其它內容。
第十九條房地產中介服務費用由房地產中介服務機構統一收取，房地產中介服務機構收取費用應當開具發票，依法納稅。
第二十條房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明業務活動中的收入、支出等費用，以及省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門要求的其他內容。
第二十一條房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場。委托人應當協助。
第二十二條房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十三條房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第二十四條因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償。
第五章罰則
第二十五條違反本規定，有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門會同有關部門對責任者給予處罰；
（一）未取得房地產中介資格擅自從事房地產中介業務的，責令停止房地產中介業務，沒收非法所得，并可處以罰款；
（二）違反本規定第十條第一款規定的，吊銷資格證書，并可處以罰款；
（三）違反本規定第二十二條規定的，吊銷資格證書，沒收非法所得，并可處以罰款；
（四）超過營業范圍從事房地產中介活動的，沒收非法所得，并可處以罰款。
第二十六條因委托人的原因，給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。
第5篇：房地產中介法律法規范文
第二條本規定適用于我市城市規劃區和鄉鎮中心集鎮規劃區范圍內的房地產開發、房地產交易、房屋租賃、房地產中介活動和物業管理。
第三條市房產管理局（以下簡稱房管部門）負責全市范圍內的房產市場的監督、管理工作。各相關部門依據國家相關法律法規及政策對應履行房地產管理相關職責。
第四條房地產開發企業必須具備資質，按照核定的資質等級，承擔相應規模的房地產開發項目；嚴格資質管理，杜絕無照、無證從事房地產開發經營行為。房地產開發企業必須取得《工商營業執照》和《稅務登記證》，凡無營業執照從事房地產開發經營的，由工商部門責令停止開發經營行為，凡無資質證書或超越資質等級從事房地產開發經營的，由房管部門責令限期改正，并處以5—10萬元罰款；騙取資質、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質的，由房管部門處以1—3萬元罰款。
第五條開發項目的確定，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城鄉規劃，在土地使用權出讓和劃撥前，規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當按國家規定的事項提出書面意見，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。
第六條房地產開發項目必須嚴格執行資本金和項目手冊管理制度。資本金占項目總投資的比例不得低于20%。開發企業應將項目手冊及項目建設的其它相關資料報送房管部門備案。項目竣工后，應辦理竣工驗收備案手續。未經驗收的房屋交付使用的，由房管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦的，則處以10—30萬元罰款；驗收不合格的房屋交付使用的，責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重，造成重大傷亡事故的，吊銷營業執照和資質證書，依法追究刑事責任。
第七條商品房預售必須辦理預售許可證。商品房預售應簽訂預售合同，同時使用地稅部門監制的房屋預售款收據收取預售款，并報房管部門登記備案。房管部門應嚴格監管開發企業預售資金。未取得許可預售商品房的，沒收違法所得，并處已收取的預付款1%以下的罰款；騙取預售許可的，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。
第八條商品房現房銷售，開發企業應將開發項目手冊和符合商品房現售條件的有關證明文件報房管部門備案；必須使用《商品房買賣合同示范文本》，并向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；面積誤差率不超過3%。凡違反上述規定的，由房管部門責令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下罰款。利用虛假告宣傳、欺詐、誤導公眾的，由工商部門按相關法律規定予以處罰。商品房銷售實行明碼標價制度，對違反明碼標價規定，或不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購的，由物價部門依據《價格違法行為行政處罰規定》進行處罰。
第九條在城鎮規劃區內嚴格實行“統一規劃、限制身份、占新退舊、一戶一基”的原則，嚴禁利用集體土地從事商品房開發，嚴禁假借新農村建設名義，以聯合建房、合作建房的形式，出讓、轉讓或者出租集體土地使用權；嚴禁非法銷售在集體土地上建設的房屋。違反上述規定的，國土資源部門沒收違法所得并處罰款；房管部門依據有關規定予以處理。
第十條對具有下列房地產開發行為之一的，房管部門按無資質從事房地產開發經營處以5—10萬元罰款；國土資源部門按土地基準地價補收土地出讓金，并處以罰款；稅務部門根據相關部門移送的證據依法予以處理。
（一）未經規范程序購買破產、改制、重組的企（事）業單位房地產進行商品房開發，或以企（事）業單位名義建房向外出售的；
（二）以危房改造名義改、擴建住宅，銷售給申報家庭共同生活成員以外業主的；
（三）以其它理由新建、擴建私人住房銷售給申報家庭共同生活成員以外業主的。
第十一條嚴格執行審批辦證程序，嚴禁超越政府審批范圍發放土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗收備案證和房屋產權證。城市危房改造和拆遷建設，嚴格執行初始業主申報認定制度，嚴禁在辦理土地、規劃等相關證件過程中提前分戶、一證多戶。
第十二條房地產轉讓登記按房管等相關部門在市行政服務中心窗口設定的程序辦理。房地產權利人轉讓房地產，應如實申報成交價格，提交合法的房屋銷售發票，以成交價格作為交納稅費的依據；成交價格明顯低于正常市場價格的，依評估價格作為繳納稅費的依據。
第十三條房地產抵押應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則；房地產抵押由房管部門實行登記制度，抵押合同簽訂30日內應當到房管部門辦理抵押登記手續，依法設定的房地產抵押受國家法律保護。但法律、法規禁止抵押的，不得設定抵押。抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產估價機構評估確定。
第十四條用于出租經營的房屋必須符合法律、法規的規定。房屋租賃實行登記備案制度，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內到房管部門辦理登記備案手續。租賃房屋經登記備案后，房管部門依法核發《房屋租賃證》。偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》的，由房管部門注銷其證書，并處以罰款；對不按期申報、領取《房屋租賃證》的，房管部門責令限期補辦手續，并處以罰款。《房屋租賃證》應作為有關部門辦理相關證件的要件之一予以出示。房屋出租人應依法繳納相關稅費，否則，稅務部門依法予以處理。
第十五條房地產中介服務機構實行登記備案制度。房地產中介服務從業人員實行資格管理。設立中介服務機構，應當在工商部門領取營業執照30日內到市房管部門備案并申請資質。實施收費前應到市物價部門辦理《服務價格監審證》，嚴格實行機構資質年檢制度，對不合格和不規范操作的機構予以清除。未取得房地產中介資格和資質，擅自從事房地產中介服務的，由房管和物價部門依照相關法律法規的規定予以處罰。
第十六條房地產中介機構和人員承辦業務應當與委托人簽訂中介服務合同；中介服務費應按市物價部門核定標準和核發的《監審證》收取服務費用；中介服務人員在房地產中介活動中不得有違法違規行為。否則，房管部門收回資格證書或公告資格證書作廢，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；物價部門依據《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》對中介機構進行處罰。
第十七條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。未取得資質證書從事物業管理的，由房管部門沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第十八條物業服務實行服務等級收費制度。物業服務費由物價部門會同房管部門制定政府指導價，服務企業與業主委員會依據政府指導價協商確定具體的收費標準。報市物價部門備案，并在物業服務合同中予以明確。
第十九條國家機關工作人員在房地產市場監督管理工作中，、、的，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條對本規定前的歷史遺留問題，按照下述原則處理：
（一）個人建房違規開發經營房地產行為的，房管部門在辦理房屋產權轉移登記前，區分不同區域不同情況，依據相關規定予以處罰。
（二）凡拆遷改建房屋辦理產權登記時，應提供原拆遷房屋的產權證件，由房屋產權登記機構在辦理新證的同時予以注銷，按新建面積辦理產權初始登記，不予處罰；辦理產權轉移登記的，視不同情況區別對待。
1、政府統一拆遷改建舊城房屋及市政府征用土地涉及的拆遷異地安置新建的房屋，憑戶口簿和拆遷補償協議書及征地補償協議書認定后，對被拆遷人及家庭成員按規定程序審批新建的房屋，在轉移登記時免予處罰。
2、凡臨道路立面改造拆除房屋退出規劃紅線按規定程序審批重建的房屋銷售時，憑拆除前的房產證、改建前房屋現狀圖和道路規劃圖認定后，免予處罰。
3、未占用規劃紅線的拆除重建房屋對外銷售，在拆除面積（以原產權證登記面積為準）兩倍以內轉讓的不予處罰；超出兩倍的部分面積，轉讓登記前應予處罰。
（三）占用臨道路空地及其它空閑土地興建住房對外銷售的，按相關規定處罰。
（四）企業利用工業用地，建造住宅對外出售的，一律視作違規從事房地產開發予以處罰。
第二十一條違反城鄉規劃，私自建房或非法從事房地產開發的，所建房屋一律拆除。
第6篇：房地產中介法律法規范文
摘要：
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
第7篇：房地產中介法律法規范文
1 目前房產中介發展現狀
隨著房地產市場的不斷發展，房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。
2 房產中介市場現實存在的欺詐行為
2.1 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
現實當中，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.2 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
2.3 濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
2.4 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
2.5 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
3 關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？提供下面幾個建議：
3.1 在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
3.2 購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
3.3 對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
3.4 達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻:
[1]《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
第8篇：房地產中介法律法規范文
第二條 在本市城鎮規劃區范圍內國有土地上的房地產交易及其相關活動，適用本條例。
第三條 房地產交易應遵循平等自愿、誠實信用、公平公正和房屋所有權與其占用范圍內的土地使用權主體一致的原則。
房地產交易管理應遵循集中管理與分級管理相結合、依法保護房地產權利的原則。
第四條 市房地產行政主管部門負責全市房地產交易的監督管理和本條例的組織實施。
區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門負責本條例規定范圍內房地產交易的監督管理。工商、建設、規劃、財政、物價、稅務等部門應當按職責分工，協助房地產行政主管部門做好房地產交易管理工作。
第五條 房地產交易管理機構按照本條例的規定及市和區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門委托的權限，負責房地產交易管理的日常工作。
第二章 房地產轉讓
第一節 一般規定
第六條 房地產轉讓是指房地產權利人通過法定程序，將其房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權轉移給他人的行為。主要包括：
（一）買賣（含以房地產清償債務，下同）；
（二）贈與、繼承、劃撥；
（三）產權調換；
（四）以房地產合資合作、作價入股，房地產權屬發生轉移的；
（五）因收購、兼并或合并企業，房地產權屬發生轉移的；
（六）房屋拆遷中，房屋所有權人以產權調換形式獲得的期房權利轉移的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第七條 有下列情形之一的房地產，不得轉讓：
（一）按有關法律、行政法規規定，不得轉讓的；
（二）權屬證明文件與標的物不符的；
（三）權屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的；
（四）屬拆遷凍結通知書確定的時效范圍的。
第八條 同幢房屋分割轉讓的，各房地產權利人按相應比例占有土地使用權。
建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。
配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、共用部位不得單獨分割轉讓。
第九條 房地產轉讓應簽訂書面合同。房地產轉讓人在轉讓合同簽訂之日起三十日內，應持相關的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權證明文件和書面合同到所在地的房地產交易管理機構申辦房地產轉讓登記手續。
對符合轉讓登記條件的，房地產交易管理機構應自受理之日起五個工作日內辦結轉讓登記手續；對不符合轉讓登記條件的，應自受理之日起三個工作日內作出不予登記的決定并書面說明理由。
第十條 房地產轉讓，與轉讓人具有共有關系的房地產權利人、與轉讓人具有租賃關系的承租人依次享有優先購買權。房地產轉讓人應當在房地產轉讓書面合同簽訂前三十日通知共有權人或承租人。
對涉及共有關系的房地產轉讓，轉讓人在申辦轉讓登記手續時，應當出具其他共有人同意轉讓或者放棄優先購買權的書面意見并對其真實情況負責。
第十一條 房地產轉讓，轉讓人應當向受讓人如實告知房地產權屬、質量安全現狀和有關抵押關系、共有關系、租賃關系等情況。
第十二條 房地產轉讓當事人在申辦轉讓登記手續時，應當如實申報房地產交易價格，并按國家及本市的有關規定繳納稅費。
除法律、法規另有規定的外，房地產轉讓價格由交易各方協商議定。
第二節 商品房銷售
第十三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。
商品房銷售以套內建筑面積作為計價依據。商品房買賣合同及商品房權證應載明共用部位及設施。
商品房現售，按國家及本條例的有關規定執行。
商品房預售，預售人應當取得房地產行政主管部門核發的《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十四條 取得《商品房預售許可證》，應當具備下列條件：
（一）持有營業執照和房地產開發資質等級證書；
（二）持有土地使用權批準文件；以出讓方式獲得土地使用權的，已按照土地管理法律法規的規定，交付了全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
（四）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到建設總投資的百分之二十五以上，且擬預售的房屋屬多層的，完成主體建筑封頂，屬高層的，已建房屋面積應達到規劃批準的擬建房屋面積的三分之一以上；
（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、施工進度和竣工、交付使用時間、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并附有專業資質的房地產測繪機構出具的《商品房預售面積預測繪報告書》；
（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶并簽訂了監管協議；
（七）涉及房屋拆遷的，已取得房屋拆遷行政主管部門核發的拆遷許可證書；
（八）擬預售商品房及其占用范圍內的土地使用權未設定抵押權；
（九）法律、法規規定的其他條件。
進行小區建設的，預售人可以分期向房地產行政主管部門申辦《商品房預售許可證》。
第十五條 渝中區、江北區、南岸區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區的《商品房預售許可證》由市房地產行政主管部門核發，其他地區的《商品房預售許可證》由所在區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門核發，有關具體事項可以委托房地產交易管理機構辦理。
房地產行政主管部門收到申請后，應當依照本條例規定的條件對項目進行核實，自受理申請之日起七個工作日內，對符合條件的項目核發《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當在三個工作日內書面通知申請人并說明理由。
第十六條 《商品房預售許可證》應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的座落位置、棟號、房號、樓層、用途、建筑面積。
準予預售的商品房總面積不得超過國有土地使用權出讓合同約定的商品房總面積。
第十七條 商品房預售，預售人應向預購人提供下列資料或其復印件：
（一）法人營業執照；
（二）土地使用權批準文件；
（三）《商品房預售許可證》；
（四）《商品房預售面積預測報告書》；
（五）項目及其配套設施的平面示意圖；
（六）商品房的結構、戶型、裝修標準；
（七）施工進度和竣工交付使用時間；
（八）預售商品房價格、付款方式和商品房預售款專用帳戶。
第十八條 商品房預售，預售人與預購人簽訂書面的商品房買賣合同。預售人應當在簽約之日起十日內持商品房買賣合同，向核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理登記備案手續。
未經登記備案的商品房買賣合同，不能對抗第三人，由此造成的損失，由預售人承擔。
預售合同未登記備案的，按下列順序確定預購人的權利：
（一）已交付價款及預購商品房的；
（二）已交付價款未交付預購商品房的；
（三）未交付價款及預購商品房的，以簽訂合同的時間為序。
第十九條 商品房預售時，預售款應當由預售人委托設立預售款專用帳戶的商業銀行代為收取，預購人憑銀行繳款憑證向預售人換領發票。
代收預售款的商業銀行有監督預售款的義務。
第二十條 預售款應當專款專用，由具備合法資質的工程監理機構根據建筑工程承包合同規定的進度計劃和工程實際進度，書面通知代收預售款的銀行向預售人劃款。未經工程監理機構書面通知，代收預售款的銀行不得直接向預售人劃款。
工程監理機構和代收預售款的銀行對預售資金監管不當，給預購人造成損失的，應當與預售人承擔連帶賠償責任。
一個預售項目只能開設一個商品房預售款專用帳戶；多個預售項目應當分別設立商品房預售款專用帳戶。
第二十一條 預售人將已經抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人書面同意并書面告知預購人；已經預售的商品房不得進行抵押。
第二十二條 預售人改變已經預售商品房項目的建筑容積率或改變已預售商品房的戶型、結構、環境整體布局，須經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，并委托原測繪機構對預售面積進行重新測算，辦理《商品房預售許可證》變更手續。
非因基礎設施建設或公共利益需要，規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門不得對已預售的商品房項目的建筑容積率或戶型、結構、環境整體布局作變更審批。
經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，預售人改變已預售商品房的建筑設計，涉及合同約定的預購人權益的，預售人應當在有關部門批準之日起十日內，書面通知預購人，與預購人協商變更或者解除商品房買賣合同，并在變更或解除合同之日起十五日內，向原核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理變更或注銷手續。
預售人未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，擅自提高建筑容積率或改變商品房買賣合同約定的商品房戶型、結構、裝修標準、環境整體布局，損害預購人權益的，預購人可以解除合同，并由預售人承擔相應的賠償責任，預購人未解除合同的，可不承擔所購商品房改變后所獲增值部分的價款。
第二十三條 預售人轉讓已部分預售的在建商品房項目的，應自批準轉讓之日起十五日內書面告知預購人。預購人在被告知之日起三十日內，有權解除商品房買賣合同，收回已付購房款及其利息，預售人應當在解除合同之日起十五日內到原合同登記備案部門辦理注銷手續；預購人愿意繼續履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預售人的權利義務全部轉移給項目受讓人，預購人和項目受讓人應當向原核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理商品房預售變更登記。
第二十四條 轉讓在建商品房項目的預售人，應自簽訂項目轉讓合同之日起，停止預售商品房并公示項目轉讓情況；受讓人未換領《商品房預售許可證》的，不得預售商品房。
第二十五條 預購的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉讓。
預購商品房再轉讓的，預購人應當書面告知預售人，再轉讓雙方應在原合同上記載有關合同權益轉讓事項，并向原登記機關辦理合同登記備案手續。
預購商品房再轉讓的，原合同約定的權利、義務隨之轉讓。超出原合同約定范圍內的補充約定，再轉讓人應與再受讓人簽訂補充條款。
第二十六條 預售商品房項目竣工后應經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門驗收合格后才能交付使用。預售人應在預售商品房項目交付使用后十五日內到房地產行政主管部門交回該項目的《商品房預售許可證》。
預售人應自預售商品房交付使用之日起六十日內，為預購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；屬現售商品房的，房地產開發企業應自銷售合同簽訂之日起三十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
對具備登記條件的，有關權屬登記部門應當自受理申請之日起十五個工作日內，核發土地使用權和房屋所有權證書；對不符合登記條件的，作出書面決定并說明理由。
因預售人的原因，致使預購人無法辦理房地產權屬登記超過六個月的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預購人可以退房，并要求預售人承擔賠償責任。
第三章 房地產抵押
第二十七條 房地產抵押，當事人應簽訂書面抵押合同，并向所在地的房地產交易管理機構申請辦理抵押登記手續。其中，以跨區、縣（自治縣、市）的多處房地產設定同一抵押權的，應向市房地產交易管理機構提出抵押登記申請。
房地產交易管理機構應自收到申請之日起二個工作日內提出受理意見，并送房地產行政主管部門辦理登記。房地產行政主管部門應對抵押合同涉及的房地產權屬的真實性、合法性及是否可以設定抵押關系進行審查，對符合條件的，應自受理之日起五個工作日內辦理登記手續；對不符合條件的，應在三個工作日內作出不予登記的決定并書面說明理由。
房地產抵押合同自登記之日起生效，抵押合同登記記載的內容與抵押合同約定內容不一致的，以登記確認的內容為準。
第二十八條 共同共有人以其共有房地產設定抵押，必須經其他共有人書面同意；未經其他共有人書面同意設定的抵押權無效。
第二十九條 兩宗以上房地產設定同一抵押權時，該抵押權為不可分擔保物權。
第三十條 抵押已出租的房地產的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
出租已抵押的房地產的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
第三十一條 貸款購買房地產并以擬購房地產作為抵押物的，購買者、金融機構、開發商應當共同簽訂房地產抵押貸款合同。
第三十二條 尚未到期的抵押房地產因城市建設需要被拆遷的，抵押人應當及時通知抵押權人，債務人可以提前清償債務或由抵押人提供其他擔保。
債務人無法提前清償債務或抵押人不能提供其他擔保的，拆遷安置取得的房地產為抵押財產。
第三十三條 已設定抵押的房地產，抵押人如需對房屋翻建、擴建或改變用途時，必須取得抵押權人的書面同意，對抵押合同的內容作相應變更，并到原登記部門辦理抵押合同變更登記手續。
第三十四條 抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，應當書面通知抵押權人并書面告知受讓人轉讓房地產已抵押的情況；抵押屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞槊嬙ㄖ盅喝ㄈ嘶蛘呶詞槊娓嬤莧萌說模瞇形扌В紗爍莧萌嗽斐傻乃鶚В傻盅喝順械！Ⅻbr>
轉讓房地產的價款低于其擔保債務的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押房地產。
第三十五條 下列房地產不得設定抵押：
（一）法律、法規規定不得轉讓的房地產；
（二）作為文物保護的建筑和有重要紀念意義的其它建筑物；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體用于公益目的的房地產，但以用于非公益目的的房地產為自身債務設定抵押的除外；
（四）已出售給他人但尚未辦理權屬登記的現房；
（五）法律、法規禁止抵押的其他情形。
第四章 房地產租賃
第三十六條 房地產租賃，是指出租人基于房屋所有權將其房地產出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。房地產租賃包括房地產現房租賃和商品房預租。
商品房預租是指房地產開發企業或商品房預購人以預售（購）房的租賃期權讓渡給預租人并收取租金的行為，包括以在建的商場、鋪面、市場攤點或辦公用房向社會公開招租和以在建商品住宅、公寓樓預約出租。
房屋所有權人、使用權人以聯營、承包、入股等名義讓渡房地產使用權的，視為房地產租賃。
第三十七條 有下列情形之一的房地產不得租賃：
（一）未依法取得房地產權屬證明文件的；
（二）共有房屋未經全體共有人書面同意的；
（三）未經批準擅自改變房地產用途的；
（四）已被鑒定為危險房屋的；
（五）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（六）權屬有爭議的；
（七）違法建筑；
（八）依法以出讓方式取得的國有土地使用權未達到法律、法規規定的轉讓條件的；
（九）以劃撥方式取得國有土使用權的建設項目按經批準的規劃設計方案尚未竣工的；
（十）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第三十八條 房地產租賃雙方應依法簽訂書面合同，租賃合同應當載明房屋用途，房地產租賃雙方應自合同簽訂之日起三十日內持房地產權屬證明文件、身份證明文件和租賃合同向所在地房地產行政主管部門或其委托的交易管理機構申請辦理合同登記備案手續。未經登記備案的租賃合同，不能對抗第三人。
符合條件的，房地產行政主管部門或其委托的房地產交易管理機構應自受理申請之日起三個工作日內辦理租賃合同登記備案手續。
第三十九條 租賃期內，承租人與他人互換房地產使用權或轉租房地產的，必須征得原出租人書面同意，重新簽訂租賃合同，并到原租賃合同登記備案部門辦理合同變更登記備案手續。
第四十條 以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租或以劃撥方式取得土地使用權的已竣工建設項目的空地出租的，出租人應當依照有關規定向土地行政主管部門繳納租金中所含土地收益。
土地收益收繳的具體標準和辦法，按市人民政府的有關規定執行。
第四十一條 出租公有住房，應當執行國家和市人民政府規定的租賃政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃事項，但國家和本市另有規定的，從其規定。
公有住房使用權及被拆除公有房屋使用人的安置權利，在征得房屋所有權人同意后，可以依照有關規定轉讓，原租賃關系同時終止，由受讓人與房屋所有權人重新簽訂租賃合同。
抵押人出租已抵押的房地產，應經抵押權人書面同意并書面告知承租人。
第四十二條 租賃住宅從事生產經營活動的，須按照有關法律法規的規定，報請所在地土地、房屋行政主管部門批準，并按規定繳納土地收益。
第五章 房地產中介服務
第四十三條 從事房地產中介服務的機構應持有工商營業執照和相應的房地產中介服務機構資質證書。
房地產評估機構的資質管理，按市政府有關規定執行。
第四十四條 設立房地產中介服務機構，須持市房地產行政主管部門提出的資質初步審查意見，到工商行政主管部門辦理登記注冊。
第四十五條 申請房地產中介服務機構資質初審，應當提供下列資料：
（一）有自己的名稱、組織機構、章程；
（二）有三十萬元以上的注冊資金的驗資證明；
（三）有固定的服務場所；
（四）從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的百分之五十以上。從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師。從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人；
（五）房地產專業中介服務人員的資格證書和聘用合同。
市房地產行政主管部門應自收到房地產中介機構資質初審申請之日起十個工作日內發出書面審查意見。
第四十六條 房地產中介服務機構應自領取法人營業執照之日起三十日內持工商營業執照副本到市房地產行政主管部門申請核發資質等級證書。
符合條件的，市房地產行政主管部門應自受理申請之日起十個工作日內核發房地產中介服務機構資質證書；不符合條件的，應在五個工作日內作出不予核發資質證書的決定并書面說明理由。
資質管理的具體規定由市房地產行政主管部門另行制定。
第四十七條 房地產中介服務機構變更或終止，應自工商行政主管部門核準之日起三十日內向市房地產行政主管部門申請辦理資質證書的變更或注銷手續。
第四十八條 房地產中介機構承辦業務時，應當與委托人簽定書面合同，明確規定雙方的責任，也可以按照國家規定辦理相應的保險。
第四十九條 房地產中介從業人員管理實行資格認證制度。
從事房地產中介服務業務的人員，應當取得專業資格證書并經市房地產行政主管部門注冊。取得資格證書的房地產中介服務人員不得以個人名義從事房地產中介業務。
第六章 法律責任
第五十條 未按規定申辦房地產預售合同登記備案的，由房地產行政主管部門責令責任人補辦登記備案手續，給予轉讓價款百分之五以上百分之十以下的罰款；給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五十一條 未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由房地產行政主管部門責令其停止交易活動、退還預售款，并處已收取的預售款百分之五以上百分之十以下的罰款。
第五十二條 不按套內建筑面積計價銷售商品房或者將未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門驗收以及驗收不合格的商品房交付使用的，由房地產行政主管部門責令改正，并處違法行為所涉商品房交易金額百分之五至百分之十的罰款。
預售人未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，擅自提高建筑容積率或改變商品房戶型、結構、環境整體布局的，由有關行政管理部門依照有關規定予以查處。
第五十三條 因房地產經營者的責任，致使房地產交易合同解除的，經營者應退還購房者已付的購房款及其利息，賠償購房者已支付的有關稅費等損失。
第五十四條 未取得房地產中介服務機構資質證書從事房地產中介業務或超越執業范圍從事房地產中介業務的，由市房地產行政主管部門責令其限期改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。
第9篇：房地產中介法律法規范文
房地產中介常常利用不平等格式條款侵吞購房者訂金。工商部門由此提醒消費者，警惕不法房地產中介用這種“霸王條款”坑害消費者利益，
一些法房地產中介在格式《房產中介協議》中做出這么一種條款約定：“本《房產中介協議》簽訂后，乙方(買方)支付丙方(中介方)房屋承購意向金1萬元，并同意以約定的房價、付款方式，在丙方通知成交后當日內簽訂房屋買賣合同，如乙方反悔，不予退還。”
專家解答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，意向金(或認購金、預訂金、訂購金)是乙方與甲方(賣方)就訂立商品房買賣合同的擔保金，且應由甲方收取，如因乙方原因未能訂立買賣合同的，該意向金應作為定金由甲方取得，而不應由丙方取得。房地產中介利用不平等格武條款侵吞意向金的做法也明顯違背《合同法》第三十九條第一款規定的公平原則。屬于違反法律規定，限制一方消費者獲得違約金及其他合理賠償權利。消費者如果遇到這種情況，可以向工商行政管理部門投訴。
如何規避購房風險
1、怎樣避免被廣告誤導?
專家解答：對開發商在售樓書或是廣告中承諾或描述的內容，一定要向開發商或銷售人員進行核實。對于能夠影響您作出購買決定的因素或內容需要堅持簽入合同的補充協議之中，方能使該內容具備合同效力。
2、如何了解開發商的信譽?
專家解答：購房前應了解開發商的信譽和所開發的樓盤，實地查看他們開發的樓盤，了解已入住業主的意見，必要時可以自己或委托律師到相關部門對開發商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進行查詢和了解。
3、售樓書的內容是否有法律效力?
專家解答：售樓書在法律上的定義是要約邀請，而要約邀請的內容不構成法律上的約束力，因此，建議您將售樓書上對您至關重要的內容簽入買賣合同或其補充協議，以使該內容具備合同效力。
4、與開發商簽了認購書，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂購金嗎?
專家解答：如因買賣雙方對合同條款未能達成一致而不能簽署買賣合同的，不視為買賣雙方的任何一方違約，開發商應將收取的訂金或訂購金全額退還，但業主在此過程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據，必要時可聘請公證機關對此進行公證，進行證據保全。
5、沒有業主入住，只在工地公示的小區規劃更改公示是不是有效公示?
專家解答：公示的本意是公之于眾，保證業主對小區的規劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進入的，因此在小區工地的公示并不能起到有效告知的作用，其公示的效力有極大瑕疵
怎樣從條款內容來鑒別購房合同是否無效
一般消費者如何從購房合同內容來鑒別購房合同是否無效?
專家解答：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個合同無效，因為合同中其他條件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當事人仍具有約束力。購房者鑒別自己所簽的合同是否無效，可以從以下方面來鑒別：
