商業(yè)經(jīng)營方案精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

【關(guān)鍵詞】 互聯(lián)網(wǎng)電視 CDN 跨運(yùn)營商固定寬帶網(wǎng)絡(luò)接入

一、前言

家庭寬帶類應(yīng)用是基于家庭網(wǎng)關(guān)及寬帶網(wǎng)絡(luò)，為用戶提供如互聯(lián)網(wǎng)電視、家庭高清視頻通話，以及其它增值服務(wù)的應(yīng)用。互聯(lián)網(wǎng)電視應(yīng)用是指基于寬帶應(yīng)用型家庭網(wǎng)關(guān)的應(yīng)用設(shè)備（機(jī)頂盒）和寬帶網(wǎng)絡(luò)，以電視機(jī)為顯示終端，向用戶提供高清、可點(diǎn)播的互聯(lián)網(wǎng)電視節(jié)目等內(nèi)容服務(wù)。隨著網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)的用戶數(shù)量和使用與日俱增，互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)的粘性極強(qiáng)，用戶服務(wù)涉及的環(huán)節(jié)包括終端家庭內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、小區(qū)寬帶接入、網(wǎng)絡(luò)匯聚、骨干傳輸、平臺服務(wù)多個環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)的質(zhì)量某種程度取決于寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的運(yùn)行質(zhì)量。

二、互聯(lián)網(wǎng)電視應(yīng)用系統(tǒng)結(jié)構(gòu)概述

互聯(lián)網(wǎng)電視應(yīng)用系統(tǒng)結(jié)構(gòu)見圖1。家庭網(wǎng)關(guān)管理平臺包括針對互聯(lián)網(wǎng)電視應(yīng)用的認(rèn)證模塊、訂購關(guān)系管理模塊、計費(fèi)管理模塊、終端管理以及屏幕管理模塊。家庭網(wǎng)關(guān)管理平臺分別與集成播控平臺、支撐系統(tǒng)、CDN平臺、寬帶應(yīng)用型家庭網(wǎng)關(guān)的應(yīng)用設(shè)備（機(jī)頂盒）接口，提供終端開通、用戶/終端認(rèn)證、用戶訂購業(yè)務(wù)并轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)務(wù)訂購/退訂請求、業(yè)務(wù)訂購關(guān)系管理、終端管理、屏幕管理等功能。

分發(fā)控制平臺包括訪問控制模塊和CDN平臺，與集成播控平臺接口獲得內(nèi)容元數(shù)據(jù)、內(nèi)容實體并進(jìn)行分發(fā)。訪問控制模塊負(fù)責(zé)接收用戶的訂購/退訂、訂購關(guān)系查詢、視頻點(diǎn)播請求并進(jìn)行相應(yīng)用戶認(rèn)證、業(yè)務(wù)鑒權(quán)處理，CDN平臺負(fù)責(zé)用戶調(diào)度和提供實際的流數(shù)據(jù)服務(wù)。終端是指寬帶應(yīng)用型家庭網(wǎng)關(guān)分體機(jī)中的應(yīng)用設(shè)備（機(jī)頂盒）以及預(yù)置的互聯(lián)網(wǎng)電視應(yīng)用客戶端。機(jī)頂盒中需預(yù)置家庭網(wǎng)關(guān)管理平臺地址，與家庭網(wǎng)關(guān)管理平臺交互實現(xiàn)用戶認(rèn)證、終端管理等功能。客戶端中需預(yù)置集成播控平臺地址，通過集成播控平臺獲取EPG頁面；客戶端通過訪問控制模塊完成訂購/退訂、訂購關(guān)系查詢、點(diǎn)播鑒權(quán)處理；并通過訪問CDN平臺獲取視頻流服務(wù)。集成播控平臺向家庭網(wǎng)關(guān)管理平臺和分發(fā)控制平臺提供內(nèi)容元數(shù)據(jù)和內(nèi)容實體，并向互聯(lián)網(wǎng)電視應(yīng)用客戶端提供EPG頁面（如欄目列表、節(jié)目列表、書簽、收藏等）。

CDN系統(tǒng)架構(gòu)主要包含全局調(diào)度（GSLB）、內(nèi)容中心（CCS）、服務(wù)節(jié)點(diǎn)（SNS）、運(yùn)營管理（OMS），各系統(tǒng)主要功能如下：全局調(diào)度系統(tǒng)實現(xiàn)CDN系統(tǒng)的全局控制與調(diào)度功能，是終端用戶訪問的統(tǒng)一入口。該子系統(tǒng)應(yīng)包含用戶請求調(diào)度、調(diào)度策略管理、節(jié)點(diǎn)資源管理等功能模塊。內(nèi)容中心系統(tǒng)負(fù)責(zé)從上一級內(nèi)容源獲取內(nèi)容、存儲內(nèi)容并為下級節(jié)點(diǎn)提供服務(wù)。本子系統(tǒng)應(yīng)包含內(nèi)容注入、內(nèi)容刪除、內(nèi)容處理、內(nèi)容存儲、內(nèi)容管理以及內(nèi)容分發(fā)等功能模塊。根據(jù)實際運(yùn)營部署需求，可在全網(wǎng)內(nèi)容中心下層部署區(qū)域內(nèi)容中心，其中全網(wǎng)內(nèi)容中心存儲CDN系統(tǒng)內(nèi)的全量內(nèi)容，區(qū)域內(nèi)容中心僅存儲該區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)內(nèi)容。服務(wù)節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)緩存熱點(diǎn)內(nèi)容，并為終端用戶提供媒體服務(wù)；當(dāng)本地緩存沒有內(nèi)容時，服務(wù)節(jié)點(diǎn)應(yīng)向上級節(jié)點(diǎn)回源獲取內(nèi)容并提供給終端用戶。本子系統(tǒng)應(yīng)包含內(nèi)容分發(fā)、內(nèi)容緩存、本地調(diào)度、內(nèi)容處理、媒體服務(wù)以及訪問控制等功能模塊。

三、互聯(lián)網(wǎng)電視CDN組網(wǎng)部署方案

3.1 互聯(lián)網(wǎng)電視CDN組網(wǎng)部署方案

CDN應(yīng)提供靈活、可擴(kuò)展的組網(wǎng)方案滿足互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)運(yùn)營需求，滿足網(wǎng)絡(luò)無縫演進(jìn)需求，具體包括支持多點(diǎn)、分級內(nèi)容注入；支持CDN節(jié)點(diǎn)分布式組網(wǎng)，包括分布式內(nèi)容存儲、分布式流服務(wù)等；可擴(kuò)展支持標(biāo)準(zhǔn)化、開放的架構(gòu)實現(xiàn)CDN級聯(lián)組網(wǎng)，以及多廠家混合組網(wǎng)；可擴(kuò)展支持TV、PC及移動終端視頻業(yè)務(wù)的統(tǒng)一組網(wǎng)。

互聯(lián)網(wǎng)電視CDN部署方案重點(diǎn)關(guān)注CDN中的架構(gòu)、功能、組網(wǎng)、接口等。外部接口保證業(yè)務(wù)模塊的標(biāo)準(zhǔn)化對接，內(nèi)部接口確保內(nèi)部組件模塊化，對接接口保證異構(gòu)CDN系統(tǒng)之間的互通，并可支持多廠家方案組網(wǎng)和升級，降低采購成本。業(yè)務(wù)層面需要支持流媒體服務(wù)能力，支持多種流媒體協(xié)議，如HLS，HHTTP PD，下載等，支持WEB頁面的緩存能力，支持WEB業(yè)務(wù)和流媒體業(yè)務(wù)的統(tǒng)一管理和調(diào)度。

圖4 互聯(lián)網(wǎng)電視應(yīng)用CDN內(nèi)部接口拓?fù)鋱D

CDN組網(wǎng)包括單點(diǎn)部署和分布部署，其中分布部署又分為二級組網(wǎng)和三級組網(wǎng)架構(gòu)。單點(diǎn)部署：所有設(shè)備集中部署向用戶提供媒體服務(wù)，可以不提供內(nèi)容分發(fā)功能，等同于媒體服務(wù)集群。適用于小規(guī)模流媒體服務(wù)提供或?qū)觾?nèi)容存儲CDN提供面向用戶的流媒體服務(wù)的場景。分布部署：內(nèi)容庫存儲在內(nèi)容中心，區(qū)域中心和服務(wù)節(jié)點(diǎn)可根據(jù)用戶規(guī)模和服務(wù)性能等需求進(jìn)行分布式部署。對于分布部署的CDN系統(tǒng)應(yīng)支持多個CDN之間的對等互聯(lián)和上下級互聯(lián)，實現(xiàn)跨域方式的內(nèi)容分發(fā)和用戶調(diào)度。

3.2 互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)質(zhì)量測試方案及結(jié)果

以北京、上海、深圳、廣州跨運(yùn)營商固定寬帶網(wǎng)絡(luò)接入環(huán)境下的終端進(jìn)行測試，家庭用戶共享4M-20M。（1）廣東移動、上海鐵通、上海移動測試點(diǎn)與家庭網(wǎng)關(guān)管理平臺直連，在發(fā)生網(wǎng)絡(luò)異常時，對視頻源進(jìn)行判斷；（2）廣東聯(lián)通、廣東電信、廣州聯(lián)通、深圳電信、上海電信各測試點(diǎn)均連接到藍(lán)汛CDN出口，以觀測跨運(yùn)營商固定寬帶網(wǎng)絡(luò)接入環(huán)境下產(chǎn)品體現(xiàn)出來的用戶體驗差異性；（3）北京聯(lián)通連接到藍(lán)汛CDN出口，保障出口帶寬穩(wěn)定，且從路由上比其它測試點(diǎn)距離CDN更近，以測試CDN出口情況；（4）北京電信通10M共享；（5）小眾網(wǎng)絡(luò)，ip138網(wǎng)站查詢結(jié)構(gòu)顯示，網(wǎng)絡(luò)出口在國外。

根據(jù)一個月的測試結(jié)果，產(chǎn)品體驗包括直播緩沖時間、切臺時間、EPG刷新時間、直播/點(diǎn)播流暢程度呈現(xiàn)高度一致性趨勢，即4M帶寬條件下，標(biāo)清回看/點(diǎn)播的視頻播放流暢、EPG刷新流暢，8M以上帶寬條件下高清節(jié)目播放流暢，時移響應(yīng)時間均值各地都能保證在2秒以內(nèi)；異常情況下，比如，晚高峰時期（晚8點(diǎn)半至10點(diǎn)半，各地均有偶現(xiàn)播放卡頓現(xiàn)象），出現(xiàn)卡頓的同一時間點(diǎn)各地表現(xiàn)均一致。廣東區(qū)域各測試點(diǎn)相較北京聯(lián)通整體各項時間性能稍慢0.3秒左右，從路由跟蹤結(jié)果來看比較合理，普遍比北京聯(lián)通采樣點(diǎn)多經(jīng)過兩個網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)。視頻播放趨于流暢、穩(wěn)定，連接到藍(lán)汛的各播放檢測點(diǎn)播放效果回看和點(diǎn)播播放質(zhì)量均比較穩(wěn)定，未出現(xiàn)視頻播放卡頓的現(xiàn)象。.EPG信息刷新流暢、穩(wěn)定，訪問高峰時，EPG各網(wǎng)絡(luò)檢測點(diǎn)均未有報出EPG刷新較慢的現(xiàn)象。部分小眾網(wǎng)絡(luò)用戶體驗差，從北京電信通測試點(diǎn)的查詢可見其網(wǎng)路出口在國外，其路由表過長，從而導(dǎo)致視頻卡頓、EPG刷新慢現(xiàn)象明顯高于移動、聯(lián)通、電信網(wǎng)絡(luò)下的測試點(diǎn)。（表1）

3.3 互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)質(zhì)量測試典型問題解決

在互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)質(zhì)量測試過程中出現(xiàn)了EPG頁面刷新時間不穩(wěn)定、偶現(xiàn)直播臺切臺慢、CCTV-3、5、6、8無法播放和盜鏈導(dǎo)致服務(wù)器過載，引發(fā)全網(wǎng)卡頓現(xiàn)象的典型問題，通過策略及配置優(yōu)化均得到有效解決，以上典型問題的解決對保障互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)大規(guī)模商用的業(yè)務(wù)質(zhì)量有重要的作用。

（1）EPG頁面刷新時間不穩(wěn)定，即在訪問高峰時，EPG各網(wǎng)絡(luò)測試點(diǎn)均有報出EPG刷新較慢的現(xiàn)象（重點(diǎn)為電影詳情等圖片多的頁面，能夠看到圖片一張一張陸續(xù)顯示），由于當(dāng)時EPG圖片加載都需要到家庭網(wǎng)關(guān)管理平臺中央服務(wù)器進(jìn)行請求，通過對EPG圖片加載策略進(jìn)行優(yōu)化解決該問題。

（2）偶現(xiàn)直播切臺慢，在網(wǎng)絡(luò)情況相對穩(wěn)定時，偶現(xiàn)切臺8-10秒現(xiàn)象（高于平均時間――2.3秒），發(fā)生概率1%，發(fā)生頻道對象無規(guī)律。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，終端存在網(wǎng)絡(luò)丟包現(xiàn)象，通過終端優(yōu)化并升級軟件版本解決該問題。

（3）CCTV-3、5、6、8無法播放，而同一時間，其它頻道均可正常播放。經(jīng)各方配合分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時時移服務(wù)器發(fā)生故障，而CCTV-3、5、6、8的播放機(jī)制與其它頻道不一致（直播自動切換到時移），從而導(dǎo)致這些頻道無法正確獲取視頻源播放，通過優(yōu)化終端處理機(jī)制解決。

（4）盜鏈導(dǎo)致服務(wù)器過載，引發(fā)全網(wǎng)卡頓現(xiàn)象，晚高峰時間段，全網(wǎng)均發(fā)生播放卡頓現(xiàn)象，后經(jīng)后臺流量及日志分析，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)內(nèi)存在同一序列號同一時間從海量不同IP地址向服務(wù)器發(fā)起數(shù)據(jù)包請求的現(xiàn)象，通過后臺實時測試流量數(shù)據(jù)，確立了防盜鏈規(guī)范，管控盜鏈現(xiàn)象，禁止各問題序列號訪問權(quán)限后全網(wǎng)播放均得到恢復(fù)。

四、小結(jié)

2013年8月，國務(wù)院“寬帶中國”戰(zhàn)略實施方案，寬帶正式從部門行動上升為國家戰(zhàn)略，寬帶成為戰(zhàn)略性基礎(chǔ)設(shè)施。家庭寬帶類應(yīng)用內(nèi)容也將越來越豐富、高清視頻電話、親情通、家庭安防、教育、健康、無線城市、電商購物等都對寬帶效率，特別是網(wǎng)間流量效率提出更多的需求。在家庭寬帶類應(yīng)用越來越豐富的情況下，有效的CDN組網(wǎng)將持續(xù)對提升用戶體驗、降低網(wǎng)間結(jié)算成本發(fā)揮更重要的作用。參考文獻(xiàn)

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第2篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

關(guān)鍵詞 旅游 商鋪經(jīng)營型住宅合理性

中圖分類號：F59 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一 引言

建設(shè)社會主義新農(nóng)村是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一環(huán)，2006年中央1號文件對這一發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了全面而系統(tǒng)的闡述。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)以種植銷售為主體的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)不能滿足解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力的客觀需求。在當(dāng)前旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的形勢下，因地制宜地開發(fā)有地域風(fēng)貌的鄉(xiāng)村旅游成為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的新思路。近年來，以體現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)情和自然風(fēng)光為主題的“鄉(xiāng)村游”成為很多地方的特色產(chǎn)業(yè)。

旅游業(yè)的發(fā)展要求村鎮(zhèn)的整體環(huán)境得到全面的提升，這涉及到原始自然風(fēng)貌的保護(hù)，特色旅游資源的開發(fā)，新建建筑的協(xié)調(diào)等等。在旅游型村鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，村鎮(zhèn)住宅建設(shè)是其中重要的一環(huán)。旅游業(yè)所帶來的餐飲，住宿，娛樂等需求促使傳統(tǒng)的村鎮(zhèn)住宅必須發(fā)生適應(yīng)性的改變。

二 商鋪經(jīng)營型住宅的特點(diǎn)

商鋪經(jīng)營型住宅是中國傳統(tǒng)建筑文化的延續(xù)，俗稱的“路邊店”，就是這種住宅的原型。直到今天，這種傳統(tǒng)的商住形式至今仍在很多地方得以保留。現(xiàn)代住宅，從最初原始洞穴產(chǎn)生的為人們擋風(fēng)遮雨的居住功能延伸至今，結(jié)合了生產(chǎn)，生活，學(xué)習(xí)，娛樂等愈加豐富的功能要求。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，特別是在一些特色的旅游型村鎮(zhèn)，住宅增加了新的經(jīng)營型功能，由此衍生的新的住宅模式順應(yīng)村鎮(zhèn)旅游業(yè)的發(fā)展要求，為各種旅游特產(chǎn)提供銷售場所，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，愈加受到廣大農(nóng)民的青睞。

相對于傳統(tǒng)村鎮(zhèn)住宅，旅游型村鎮(zhèn)商鋪經(jīng)營型住宅主要有以下幾方面的特點(diǎn)：

建筑選址的不同

經(jīng)營戶型住宅選址除需綜合考慮溫度、濕度、降水等氣候特點(diǎn)之外，還要從經(jīng)營戶型的特殊性來分析，充分考慮其商業(yè)經(jīng)營所需的各項條件。交通是否便利，是經(jīng)營者首先要評估的因素。周所周知，對于任何有商業(yè)性質(zhì)的建筑而言，選址即地段，是具有決定性意義的一步，對于其商業(yè)價值的開發(fā)起著舉足輕重的作用。針對旅游型村鎮(zhèn)可從兩個方面進(jìn)行考慮，一，可將經(jīng)營型住宅置于村鎮(zhèn)的主要道路邊，一方面便于主人進(jìn)貨、運(yùn)輸；另一方面便于游客選購商品。二，可將經(jīng)營型住宅選址于村鎮(zhèn)的中心區(qū)，或是入口處等人流集散處，在游人等候及游覽的過程中把握商機(jī)。另外在旅游型村鎮(zhèn)的整體規(guī)劃中可以考慮將經(jīng)營戶型住宅集中布置，造就有一定規(guī)模和特色的商業(yè)街。各種不同經(jīng)營項目分類設(shè)置，形成合力，既方便游客選擇，又實現(xiàn)了商業(yè)效益的最大化。

室內(nèi)空間布局的不同

傳統(tǒng)村鎮(zhèn)住宅普遍缺乏前期的精心設(shè)計，其特點(diǎn)是建筑面積大，但功能布局不夠合理，使用不便。由于經(jīng)營型住宅在居住的基礎(chǔ)上增加了商業(yè)需求，在設(shè)計中一般將商業(yè)空間置于住宅的前部或是下層，居住空間置于住宅的后部或上層。這樣兩者之間既相互隔離，又聯(lián)系緊密。在經(jīng)營管理中，可對外出租，也可以自己經(jīng)營，十分靈活方便。

3)建筑造型設(shè)計不同

建筑造型問題，傳統(tǒng)的村鎮(zhèn)住宅是基本沒有納入考慮范圍的。因為其建造過程大都依賴家族式操作，建造之前基本沒有圖紙規(guī)劃，完全依賴施工者自身的建造經(jīng)驗和有限的結(jié)構(gòu)知識來完成。住宅朝向全部根據(jù)地勢形態(tài)，建筑高低錯落，形態(tài)風(fēng)格迥異，與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重缺乏整體規(guī)劃。在科學(xué)合理的促進(jìn)旅游型村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針下，村鎮(zhèn)住宅，特別是和游客接觸密切的商鋪經(jīng)營型住宅，作為一個對外的窗口，尤其需要進(jìn)行整體的詳盡的造型設(shè)計和規(guī)劃管理。上文已經(jīng)提到，商鋪經(jīng)營型住宅在選址上適宜集中布置形成商業(yè)街的形式，那么在整體造型規(guī)劃中，不妨就借鑒成熟的商業(yè)街立面的設(shè)計模式，在材質(zhì)，色彩，細(xì)部形式上加以統(tǒng)一。當(dāng)然，在設(shè)計中尤為重要的一點(diǎn)是，務(wù)必結(jié)合該旅游型村鎮(zhèn)的歷史人文特點(diǎn)和當(dāng)?shù)氐湫偷慕ㄖ问剑诶^承傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新提煉，形成“中而新”的設(shè)計風(fēng)格。

二 商鋪經(jīng)營型住宅的設(shè)計分析

商鋪經(jīng)營型住宅，顧名思義，要滿足居住和經(jīng)營兩個方面的要求。在實際生活中，“上住下店”的設(shè)計模式以其使用上的方便性和對于建筑占地面積的節(jié)省等優(yōu)勢，在工程中較多采用。下面我們以筆者自繪的“上住下店”式商鋪經(jīng)營住宅為例，對該種類型的設(shè)計特點(diǎn)加以分析：

“上住下店”，簡而言之就是商鋪經(jīng)營空間位于建筑底層，居住空間位于上層。底層經(jīng)營空間可做較大規(guī)模的商業(yè)銷售如小超市等，亦可劃分成不等的小空間分開出租經(jīng)營。

1 平面布局

該建筑共三層，一層為商業(yè)經(jīng)營空間，二、三層為居住空間(圖1，2,3)。建筑平面采用規(guī)整的矩形建筑平面，節(jié)約土地便于施工，符合農(nóng)村建設(shè)的現(xiàn)狀。住宅功能分區(qū)明確，商業(yè)空間與居住空間在樓層上相分離，互不干擾。建筑整體通風(fēng)良好，各個房間都有直接采光。底層經(jīng)營空間直接臨街，被分割成大小不一的三個空間，可根據(jù)需要分別出租，適應(yīng)各類型銷售需求。(圖1)。

居住空間由于對私密性要求較高，設(shè)計中全部置于二三層，并在底層設(shè)置單獨(dú)的出入口，與商業(yè)經(jīng)營空間使用流線完全分開，避免打擾。住宅內(nèi)的起居廳、主要臥室均位于南向，通風(fēng)采光良好。廚房衛(wèi)生間等輔助空間均置于北側(cè)，不占用較好朝向。本著提升居住品質(zhì)的原則，主臥室設(shè)計了單獨(dú)的衛(wèi)生間(圖2)，方便主人使用。客廳位于二樓正對樓梯處，形狀規(guī)整采光良好，方便主人會客休閑及家庭交流等。客廳上部兩層通高，上下通透，便于交流，營造舒適的室內(nèi)小環(huán)境 (圖3)。

2 立面造型

立面造型方案力求樸素、大方，采用傳統(tǒng)的坡屋面，借鑒了山村原有的建筑形式，簡介質(zhì)樸，力求體現(xiàn) “農(nóng)家小院”的親合自然。二層平臺局部坡面的形式，與建筑整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。底層商業(yè)經(jīng)營空間采用落地門窗，便于采光及展示，上層空間開窗面積較小，形成對比。建筑采用青磚青瓦，以傳統(tǒng)的色調(diào)體現(xiàn)古風(fēng)古韻。 (圖4)。

三 結(jié)語

旅游型村鎮(zhèn)的開發(fā)是一項綜合的工程，涉及到村鎮(zhèn)建設(shè)的各個方面。目前很多此類型的村鎮(zhèn)，自然資源豐富但缺乏整體規(guī)劃監(jiān)管。依靠農(nóng)民自發(fā)分散的開發(fā)和經(jīng)營，極易形成重復(fù)建設(shè)和惡性競爭，以及建筑風(fēng)格雜亂無章的局面。旅游型村鎮(zhèn)的特色住宅模式作為其中的一項重要內(nèi)容，必須緊跟不斷變化發(fā)展的旅游需求，在保證舒適性合理性的前提下進(jìn)行有目的有組織的開發(fā)和建設(shè)。從建筑選址到內(nèi)部布局再到建筑整體立面設(shè)計，進(jìn)行科學(xué)而詳細(xì)的考察和規(guī)劃，設(shè)計出既方便經(jīng)營管理，又提升居住品質(zhì)的村鎮(zhèn)住宅。將傳統(tǒng)民居形式與現(xiàn)代村鎮(zhèn)住宅的需求相結(jié)合，再現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)營方式中小店鋪的人情味特征，創(chuàng)造現(xiàn)代的旅游型村鎮(zhèn)新風(fēng)貌。

參考文獻(xiàn)：

1. 建設(shè)部、國家旅游局聯(lián)合調(diào)研組著[J]．建設(shè)好旅游型村鎮(zhèn)是促進(jìn)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化的又一坦途——浙江省旅游型村鎮(zhèn)建設(shè)調(diào)研的感悟[J]．小城鎮(zhèn)建設(shè)2006（7）

2. 凌 申.海島旅游村鎮(zhèn)建設(shè)芻議——以劉公島為例.小城鎮(zhèn)建設(shè)2004（3）

3. 駱中釗著．小城鎮(zhèn)現(xiàn)代住宅設(shè)計[M]．2006.2第1版

4.圖片均為作者自繪

作者沈 輝 （1978-）男，河南省建設(shè)工程設(shè)計有限責(zé)任公司 工程師

第3篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

    城市綜合體的特點(diǎn)城市綜合體作為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式,它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。所謂“城市綜合體”,是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛等城市生活的三項以上功能在空間上進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體,它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì),是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果,同時,城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系,與外部空間有機(jī)結(jié)合,交通系統(tǒng)有效聯(lián)系,延展城市的空間價值。城市綜合體模式在成本管理方面的作用城市綜合體通過綜合性的開發(fā),結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求,獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。城市綜合體模式對項目成本管理起到巨大的促進(jìn)作用。城市綜合體帶來巨大的商業(yè)效益城市綜合體體現(xiàn)了商業(yè)配套和生活服務(wù)雙軌模式的與時俱進(jìn),是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。城市綜合體對一個城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)設(shè)施的完善將起到極大的推動作用,它絕不是幾種產(chǎn)業(yè)的簡單疊加,其有機(jī)的組合必將釋放出巨大的能量,創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)。城市綜合體模式有利于項目成本運(yùn)作城市綜合體在規(guī)劃階段,要進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃與建筑格局規(guī)劃。在一定程度上,商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要。科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)整體戰(zhàn)略,即更注重商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。一個大型的購物中心包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài),但是圍繞著這些功能配置該如何來進(jìn)行布局,使各個功能主題明確,互相促進(jìn),互不干擾,同時達(dá)到最有利于商場旺場和實現(xiàn)租金收入最大化的目的,這正是城市綜合體模式的優(yōu)勢所在。如萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)項目,都是遵循這一個原則,先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃,再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃。如萬達(dá)在長沙黃興南路步行街開設(shè)的萬達(dá)購物廣場二、三層開設(shè)18000平方米的大型超市;從項目開始策劃之初,沃爾瑪超市就深度介入其中,就其專業(yè)的細(xì)節(jié)與發(fā)展商達(dá)成一致意見,這樣一來,就確保了商業(yè)項目建成之后就成為一個一步到位的產(chǎn)品。采用城市綜合體模式,進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局,有利于實現(xiàn)低成本的運(yùn)營,能縮短整個項目的開發(fā)周期,構(gòu)成整體效益對散件效益的優(yōu)勢。

    貴陽市匯金廣場成本管理

    匯金廣場概況“匯金廣場”位于貴陽市的延安西路上,地處貴陽市中心紫林庵區(qū)域,是貴陽雙核的重要節(jié)點(diǎn),隨著“大貴陽”的形成,該區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。距目前的貴陽市核心商圈噴水池約1公里、距傳統(tǒng)商圈大十字、小十字近1.5公里。該項目的優(yōu)勢體現(xiàn)在:①項目地處貴陽市一級主干道,交通條件十分便利;②項目周邊是貴陽市傳統(tǒng)的政府辦公的密集區(qū)域,有建設(shè)廳、農(nóng)業(yè)廳、商務(wù)廳等省級單位,市政配套完善,商業(yè)氛圍濃厚;③項目所處區(qū)域及鄰近的三橋片區(qū)是貴陽市高密度居住區(qū)域,大量新高端住宅項目相繼開發(fā),商場潛在客流非常充足;④隨著2010年5月客車站的正式搬遷,政府對此區(qū)域商業(yè)、居住環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃,客車站原址已規(guī)劃為市內(nèi)一個大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并且是連接新區(qū)的一個重要輕軌換乘站所在。匯金廣場成本管理模式的設(shè)計為進(jìn)行有效的項目成本控制,結(jié)合匯金廣場的地理優(yōu)勢,從全壽命周期出發(fā)控制項目成本,前期策劃階段就統(tǒng)籌考慮項目最終運(yùn)營,結(jié)合“城市綜合體”的概念,設(shè)計匯金廣場成本管理模式,即“匯金廣場綜合體”。該模式應(yīng)用系統(tǒng)工程的思想,將建設(shè)項目全壽命周期作為成本管理的對象,從項目經(jīng)營的角度考慮項目成本管理,實現(xiàn)成本管理的系統(tǒng)控制。匯金廣場綜合體定位分析對上述貴陽市各類業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行分析并總結(jié),從整個城市商業(yè)競爭上看,貴陽缺乏真正的購物中心。打造貴陽中心城區(qū)的SHOPPINGMALL的商業(yè)物業(yè)形態(tài),對匯金廣場能起到確立商業(yè)地位,引領(lǐng)城市商業(yè)升級的作用。從區(qū)域市場競爭而言,匯金廣場處于一個相對弱勢的大西門商圈邊緣。可以通過提升檔次、豐富業(yè)態(tài),成為區(qū)域商業(yè)的龍頭與旗艦,提升大西門商圈影響力,并促成貴陽中心商業(yè)的融合。從規(guī)模上看,匯金廣場并無規(guī)模上的競爭優(yōu)勢。其他各大型商業(yè)的檔次跨度從低到高一應(yīng)俱全。對于匯金廣場而言,只有建成有特定主題特色的復(fù)合型MALL,而非大而全的綜合購物場所,才能凸顯商業(yè)價值。匯金廣場所在區(qū)位為市級政務(wù)、商務(wù)、居住、商業(yè)混合區(qū),具有成熟消費(fèi)人群,尤其是中高端家庭消費(fèi)人群密集,從這部分人群的需求出發(fā),確定匯金廣場的定位為家庭型購物、生活、娛樂為一體的復(fù)合型商業(yè)體系。而貴陽現(xiàn)存商業(yè)基本沒有瞄準(zhǔn)家庭消費(fèi)客群,基本都是以購物為主的品種有限單一的臨街商業(yè)。以家庭生活為中心構(gòu)建品種齊備的復(fù)合型MALL商業(yè)體系,從目前來看是一大空缺,這必將成為匯金廣場的獨(dú)特競爭優(yōu)勢。從區(qū)位、規(guī)模、人群構(gòu)成、所面對的競爭現(xiàn)實等方面來看,家庭主題購物中心是匯金廣場的最佳定位目標(biāo)。對匯金廣場進(jìn)行的市場定位為:滿足貴陽市中產(chǎn)階層家庭的餐飲、娛樂消費(fèi)需求;滿足大量新生代及兒童的購物、娛樂、教育消費(fèi)需求;滿足年輕人消費(fèi)得起的“快速時尚”國際品牌購物需求。根據(jù)以上分析,設(shè)計匯金廣場的商業(yè)業(yè)態(tài):①高檔時尚購物:滿足年輕、時尚一族和高收入消費(fèi)人群的消費(fèi)需求;②休閑娛樂:舒適休閑的購物環(huán)境,豐富的娛樂設(shè)施,滿足個性潮人及家庭的休閑向往;③餐飲:充足的特色餐飲和高檔商務(wù)餐飲,滿足了家庭消費(fèi)和高檔商務(wù)消費(fèi)的面面俱到。匯金廣場綜合體定位方案“匯金廣場”總建筑面積近30萬平方米,以近7萬平方米的大型購物中心及6萬余平方米超高層頂級寫字樓作為主體,另配備了3萬余平方米的時尚國際公寓以及4萬余平方米高檔住宅。購物中心為6.7萬平方米,從地下一層到八層共九個樓面,單層面積近9000平方米,相當(dāng)于目前貴陽市現(xiàn)有百貨單店的3倍規(guī)模。辦公式公寓為3萬平米的國際時尚辦公式公寓。超高層寫字樓高達(dá)202米,總體量6萬余平方米的頂級寫字樓,簡約現(xiàn)代并獨(dú)具氣勢。單層面積近2000平方米,14部高速名牌電梯,頂級寫字樓配置。1)整體方案。雄踞貴陽傳統(tǒng)市中心、連接金陽新區(qū)行政中心,匯金廣場以充足的業(yè)態(tài)功能組合、整合內(nèi)外資源發(fā)揮其協(xié)同效應(yīng)、以服務(wù)高端商務(wù)及生活需求為目的,打造引領(lǐng)貴陽市區(qū)高品質(zhì)綜合性物業(yè)的新地標(biāo),2)平面業(yè)態(tài)規(guī)劃.負(fù)一層規(guī)劃為生活配套、精品超市、美食廣場;一、二、三層規(guī)劃為精品時尚服飾;四層規(guī)劃為兒童服飾、家居生活用品;五層規(guī)劃為時尚、特色餐飲、電子游藝;六層規(guī)劃為商務(wù)餐飲、KTV;七層規(guī)劃為電影院、KTV;八層規(guī)劃為商務(wù)餐飲、書城、SPA。匯金廣場綜合體的規(guī)劃,突破了貴陽市目前僅有的傳統(tǒng)百貨商場模式,以實施全過程的項目成本控制,提高商業(yè)價值為最終目的,立足項目自身優(yōu)勢,借鑒國際先進(jìn)購物中心模式對匯金廣場的市場定位、平面布局及硬件配套設(shè)施進(jìn)行設(shè)計。

第4篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；財務(wù)管理；成本管理；管理措施

商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀(jì)初深圳有了第一家購物中心以來，歷經(jīng)短短十余年時間，預(yù)計到2015年年末，全市商業(yè)中心可達(dá)70余個，商業(yè)地產(chǎn)總體面積可達(dá)500萬，且目前仍有在建購物中心工程。但因政府長期以來都以住宅地產(chǎn)作為開發(fā)重點(diǎn)，加上商業(yè)地產(chǎn)在我國的歷史尚短，社會各界對于這一行業(yè)的認(rèn)識程度依然較為薄弱，導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也沒有明確此種新興房地產(chǎn)行業(yè)和傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的差異，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商直接將住宅地產(chǎn)的財務(wù)管理思路套用在商業(yè)地產(chǎn)財管工作上。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異性就決定了此種生搬硬套的財管模式必然存在很大的局限性。

一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特殊性

根據(jù)用途進(jìn)行劃分，可將房地產(chǎn)分成商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)，其中商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，主要是用于商業(yè)用途，如購物中心、休閑娛樂性消費(fèi)場所等。而住宅地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品則主要是用于居住。雖然商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)同屬房地產(chǎn)行業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)存在以下幾點(diǎn)特殊性，這些特殊性都也會對商業(yè)地產(chǎn)成本管理造成一定影響。

（一）選址和設(shè)計方面的重要性

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最主要的差異是商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，因此兩者在開發(fā)成本方面存在很大差異。通常住宅地產(chǎn)只要設(shè)施齊全、環(huán)境好，再配合優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，即便是建設(shè)在城郊也會具有良好的市場。然而基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，要想取得商業(yè)收益，實現(xiàn)高效的商業(yè)經(jīng)營，選址就成為了決定性的因素。對于商為地產(chǎn)來說，地段、地段、還是地段。目前中國大多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，選址通知有兩類，一類如恒隆，選址必在城市中心；一類如萬達(dá)，選址通常建設(shè)在新城區(qū)，政府也愿意在新城區(qū)或衛(wèi)星城引入城市綜合體。兩種選址最關(guān)鍵的因素是商業(yè)體的定位和成本，第一類在城市中心地段選址，地價貴成本高，但后期的運(yùn)營風(fēng)險相對較低；第二類選址在新興城區(qū)，地價便宜后期運(yùn)營風(fēng)險較大。但對企業(yè)來說，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購物中心投資成本，因此后期的運(yùn)營壓力大降。選址同時還要結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)、交通、政治、文化等多方面因素，科學(xué)合理的選址無疑是利于商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)收益及成本回收的有效途徑。因此應(yīng)當(dāng)將選址歸為商業(yè)地產(chǎn)成本管理的一項重點(diǎn)工作內(nèi)容。設(shè)計也是一個非常重要的環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的、符合業(yè)態(tài)要求設(shè)計，將大大減少后期的運(yùn)營成本，如節(jié)能環(huán)保的通風(fēng)設(shè)計能減少后期空調(diào)能耗支出，不同的人流動線設(shè)計引吸人流減少后期招商成本，適當(dāng)?shù)碾娞輸?shù)量和分布能減少運(yùn)營能耗并能增加人流走動從而增加銷售等等。

（二）運(yùn)營方式的特殊性

住宅地產(chǎn)的客戶群體主要是購房者，住宅地產(chǎn)通過滿足購房者的居住要求獲取利益，實現(xiàn)成本回收，但作為商業(yè)和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面對的客戶人群及利益相關(guān)體就相對復(fù)雜的多。項目投資者、商鋪經(jīng)營者、商業(yè)運(yùn)營方及終端消費(fèi)者都是商業(yè)地產(chǎn)的重要客戶人群。住宅企業(yè)的成本回收途徑主要是賣房，然而商業(yè)地產(chǎn)要想獲得高的成本回報，不僅要賣，還需要經(jīng)營，并且著重在經(jīng)營。消費(fèi)者購買商品，購物中心商鋪的經(jīng)營者得到來自消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)收益，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益后才能向投資者上繳租金。由此可見商業(yè)地產(chǎn)的成本回收不但要考慮選址、商鋪租賃，還要考慮到消費(fèi)者的購物需求、消費(fèi)特點(diǎn)及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營差異性所致，住宅地產(chǎn)的成本回收模式比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的成本回收過程則相對復(fù)雜，且需要考慮的因素也更多。

（四）融資的特殊性

商業(yè)地產(chǎn)可看作是一種以實現(xiàn)商業(yè)價值為目標(biāo)的金融產(chǎn)品，因此大型商業(yè)項目為了構(gòu)建商業(yè)氛圍，往往是一次性投資構(gòu)建。而住宅項目開發(fā)可采取分期建設(shè)的模式，緩解成本投入的壓力，在通過分期銷售實現(xiàn)資金回籠與累積，之后再進(jìn)行下一期建設(shè)。相比之下商業(yè)地產(chǎn)的融資任務(wù)則更為嚴(yán)峻，且為了吸引具有競爭優(yōu)勢的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優(yōu)惠的形式甚至?xí)簳r免租，這都為商業(yè)地產(chǎn)帶來了嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)就必須采取如合作開發(fā)、債權(quán)、預(yù)租、信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金等多種融資模式來應(yīng)對龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業(yè)地產(chǎn)面臨著更大的融資風(fēng)險。但同時也催生了比住宅地產(chǎn)更多樣化的融資結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)運(yùn)營方式。

（五）成本收益與財務(wù)風(fēng)險的特殊性

住宅地產(chǎn)的成本收益主要是通過產(chǎn)品銷售，即賣房來實現(xiàn)的，可在短期內(nèi)回收成本。然而通過前文的經(jīng)營模式分析也可看出，商業(yè)地產(chǎn)的成本回收周期長，最快也要幾年時間，但成功的經(jīng)營可為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來高額收益，靜態(tài)成本回報可達(dá)50%以上，大型地產(chǎn)企業(yè)可達(dá)80%甚至更高，遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)。然而風(fēng)險和收益是成正比的，收益越大，背后的風(fēng)險也越大。住宅地產(chǎn)成本回收快，而商業(yè)地產(chǎn)回收慢，周期長，市場變化不定，后期的招商與經(jīng)營都可能受到影響，從而增加財務(wù)風(fēng)險。

二、完善商業(yè)地產(chǎn)成本管理的措施

（一）重視前期的市場調(diào)查及項目的選址及招商工作

商業(yè)地產(chǎn)的項目選址對項目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優(yōu)勢，會對投入使用后的招商、經(jīng)營帶來積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會嚴(yán)重影響投入使用后的各項工作，影響成本投資效率，甚至出現(xiàn)血本無歸等嚴(yán)重情況。因此商業(yè)地產(chǎn)的成本管理工作，必須以科學(xué)的選址與定位作為前提。開發(fā)前期階段需進(jìn)行完善的市場前期調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需先后深入研究當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)劃布局，并結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃，分析具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。同時對周邊客戶群體、交通、收入水平、人口、消費(fèi)習(xí)慣等方面進(jìn)行充分考慮。在招商方面，住宅地產(chǎn)的開發(fā)思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的實際情況。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)價值與成本回收主要依靠后期的商業(yè)經(jīng)營，因此必須對招商工作加以重視。為確保投入使用后經(jīng)營工作的順利開展，避免商鋪空置，影響經(jīng)營效益，應(yīng)當(dāng)在施工之前也做好招商工作，根據(jù)客戶的事先達(dá)成的協(xié)議，進(jìn)行商鋪規(guī)劃與設(shè)計，如果投入使用后再招商，很容易出現(xiàn)商戶不滿意設(shè)計規(guī)劃，而不和開發(fā)商合作的情況。

（二）優(yōu)化運(yùn)營方式

雖然商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式與成本回收方式都和住宅地產(chǎn)存在較大差異，但無論是售后租賃還是產(chǎn)權(quán)商鋪，其實質(zhì)都與住宅地產(chǎn)相同，都是在建成后通過意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，沒有認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)由的價值，忽略了商業(yè)經(jīng)營的作用。此外，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了快速收回成本，采取分散產(chǎn)權(quán)的銷售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業(yè)的統(tǒng)一性。因為購物中心往往存在成百上千的店鋪，而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割后，開發(fā)商將無法實現(xiàn)統(tǒng)一管理，出現(xiàn)基于各自利益博弈的經(jīng)營混亂，嚴(yán)重危害成本管理效率。因此類問題影響后期經(jīng)營的情況在國內(nèi)屢見不鮮，因此企業(yè)必須轉(zhuǎn)變住宅地產(chǎn)的運(yùn)營思想，采取只租不售的形式，雖然短期來看，成本回收速度可能會相對較慢，但從長期發(fā)展角度來看，對于統(tǒng)一招商以及統(tǒng)一的財務(wù)成本管理有著積極的促進(jìn)作用。還可增加經(jīng)營的靈活性，隨著市場變化，企業(yè)可及時調(diào)整經(jīng)營方案策略。例如國內(nèi)很多開發(fā)商已經(jīng)開始意識到這一問題，做出如回購產(chǎn)權(quán)等措施。目前很多高端商業(yè)地產(chǎn)項目也均明確提出不會考慮產(chǎn)權(quán)出售。

（三）拓寬融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)的成本資金投入大，資金占用時間也相對較長，因此單一的融資渠道顯然無法滿足實際需要。基于投資大、成本回收周期長等特點(diǎn)，開發(fā)商往往會多采用如貸款、債券融資等財務(wù)杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會大大增加財務(wù)風(fēng)險，影響成本。這就需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商積極拓寬融資渠道，以應(yīng)對融資風(fēng)險。目前國際上很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都通過信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點(diǎn)優(yōu)勢：1.首先可拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，緩解開發(fā)商的成本壓力；2.除提高資金儲備意外，此種融資模式還可確保產(chǎn)權(quán)不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統(tǒng)一管理。通過優(yōu)勢分析可以看出，此種融資模式十分商業(yè)地產(chǎn)的實際情況，我國商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)可借鑒此種模式。現(xiàn)階段已經(jīng)陸續(xù)引進(jìn)了房地產(chǎn)REITs模式，隨著相關(guān)流程的規(guī)范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會為商業(yè)地產(chǎn)商帶來更多的經(jīng)濟(jì)實惠。

（四）實施專業(yè)化的經(jīng)營成本管理

商業(yè)地產(chǎn)項目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結(jié)，相反卻只是開始。商業(yè)地產(chǎn)的自身特性決定著后期商業(yè)經(jīng)營的成本管理才是重中之重。只有在經(jīng)營中的高效成本管理才會促進(jìn)商業(yè)價值以及投資成本回收效益的提升。為提升經(jīng)營階段的成本管理效率。地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先組建一支具備專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊，團(tuán)隊中的管理人員必須具備專業(yè)的成本管理相關(guān)知識與經(jīng)驗，同時他還要明確商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式與特殊性，并具備商業(yè)靈敏度。通過高素質(zhì)的管理人才開展專業(yè)化的成本管理。在成本管理實際操作中，一定不能直接照搬住宅地產(chǎn)的投資模式，重視經(jīng)營過程中的財務(wù)資金管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理的專業(yè)性與針對性。

三、結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在運(yùn)營模式、成本回收、財務(wù)風(fēng)險等多個方面均存在差異，因此商業(yè)地產(chǎn)在成本管理過程中絕不能沿用住宅地產(chǎn)的模式與理念。針對商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，本文從優(yōu)化選址、更新運(yùn)營模式、融資方式創(chuàng)新以及強(qiáng)化經(jīng)營過程中的專業(yè)性管理等幾個角度探討了商業(yè)地產(chǎn)的成本管理措施，希望能為相關(guān)人士提供些許參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡挺，吳慧強(qiáng)，袁毓敏.房企跨界經(jīng)營動因、產(chǎn)業(yè)選擇與經(jīng)濟(jì)后果——以恒大地產(chǎn)為例[J].中國房地產(chǎn)，2014（22）.

[2]許葉紅.從財務(wù)核算視角看商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)管理會計體系建設(shè)[J].中國總會計師，2015（05）.

第5篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn) 主要特征

伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā),以期獲得相對較高的投資收益,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目之間的競爭日顯激烈。本文以零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所地產(chǎn)項目為例,闡述其主要特征。

總所周知,房地產(chǎn)項目有位置的固定性、項目的差異性、資金需求大、開發(fā)周期長、建設(shè)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn),而商業(yè)地產(chǎn)除此之外,因其用途和客戶群體的不同,而有其不同于其他類房地產(chǎn)的特征,以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、目標(biāo)定位、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險、城市功能及社會效益等方面進(jìn)行分析。

一、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費(fèi)者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者,因為廣大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項目收益。

二、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項目的運(yùn)營直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項目可達(dá)到的市場目標(biāo)。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運(yùn)營所可能面對的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對項目發(fā)展影響巨大。

一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。

三、目標(biāo)定位的多方需求與整體性

對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,潛在的直接顧客包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu)。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。

四、經(jīng)營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、租售混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。

經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。

五、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性

商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值,而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。比如大連萬達(dá)集團(tuán)和世紀(jì)金源集團(tuán)在開發(fā)項目中都建有自己的五星級酒店和大型賣場,其目的就是基于以上所述。

六、高風(fēng)險性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對象,項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險相對較高。

七、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益

一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映,不僅可以滿足人們居住生活需求,還能促進(jìn)人口集聚和資源流動,催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目對所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響,具有顯著的輻射帶動效應(yīng),直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動周邊房地產(chǎn)的增值。

此外,商業(yè)房地產(chǎn)項目可以產(chǎn)生良好的社會效益。商業(yè)本身具有對勞動力較強(qiáng)的吸納能力,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運(yùn)營后,能為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會,促進(jìn)所在地區(qū)充分就業(yè)。

綜合以上商業(yè)地產(chǎn)特征的分析,我們在實際工作中可以有針對性的對項目策劃和定位,以實現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

參考文獻(xiàn):

第6篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

市場定位在中小企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著不可忽視的作用，近年來中小企業(yè)也充分利用市場定位的優(yōu)點(diǎn)得以充分發(fā)展，不管是從企業(yè)的萌芽階段期到走向成熟階，還是從企業(yè)虧損階段走向盈利階段，都離不開市場定位。本文在對相關(guān)理論進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，對中小企業(yè)市場定位存在的問題進(jìn)行了分析，并有針對性的提出了可行改進(jìn)策略。

【關(guān)鍵詞】

市場定位;市場分析;市場定位策略

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深化，各個國家和地區(qū)之間的相互聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)方面的合作也更加緊密頻繁，各個企業(yè)為順應(yīng)市場環(huán)境變化，積極對生產(chǎn)要素實行優(yōu)化配置和加大對資源自由流動的力度，對市場定位也日益重視。在我國這個社會主義經(jīng)濟(jì)群體經(jīng)濟(jì)體系中，中小企業(yè)是十分活躍的經(jīng)濟(jì)主體，也是我國經(jīng)濟(jì)的一大支柱。中小企業(yè)進(jìn)行市場定位有利于在產(chǎn)品生產(chǎn)方面得以創(chuàng)新，解決產(chǎn)品同質(zhì)化問題;有利于我國中小型企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題，及時采取措施改進(jìn)，提高企業(yè)實力與核心競爭力;有利于我國中小型企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高利潤率，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo);有利于提高中小企業(yè)的整體素質(zhì)，培養(yǎng)企業(yè)科學(xué)，全面，正確地進(jìn)行決策的能力;有利于中小型企業(yè)避免盲目定位，防止在低水平上重復(fù)建設(shè)，防止不切實際地實行價格競爭策略，防止盲目與大型企業(yè)進(jìn)行高度競爭的錯誤行為發(fā)生。

一、中小企業(yè)市場分析概述

1、中小企業(yè)市場分析的內(nèi)容。

在對任何一個企業(yè)進(jìn)行市場定位之前首先要做的就是對該企業(yè)進(jìn)行市場分析，而企業(yè)的市場分析無外乎三個方面，即對企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行分析，對與企業(yè)經(jīng)營環(huán)境有關(guān)的信息進(jìn)行收集分析，對企業(yè)的行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境主要分為宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境，宏觀環(huán)境又細(xì)分為政治環(huán)境，法律環(huán)境，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，科技環(huán)境，社會文化環(huán)境以及自然環(huán)境。微觀環(huán)境細(xì)分為用戶的產(chǎn)品需求環(huán)境，競爭環(huán)境，分銷環(huán)境和直銷環(huán)境。而總的這些環(huán)境按照又可以從機(jī)會與風(fēng)險的角度來劃分為四大類型。對企業(yè)行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析時要全面掌握影響競爭的因素。

2、中小企業(yè)市場分析方法。

企業(yè)對市場進(jìn)行分析時的方法主要采用模型分析法，包括市場細(xì)分分析，地理因素分析，消費(fèi)者行為分析，競爭者情況分析，戰(zhàn)略種群分析，產(chǎn)業(yè)演變分析，SWOT分析等。其中，企業(yè)采用最多的市場分析方法為SWOT分析。中小企業(yè)在經(jīng)營環(huán)境分析后進(jìn)行SWOT分析，即對企業(yè)的機(jī)會，風(fēng)險，優(yōu)勢，劣勢進(jìn)行科學(xué)的分析總結(jié)，首先要找出企業(yè)自身和競爭對手在這四個方面的異同點(diǎn)。其次對企業(yè)內(nèi)外部各因素進(jìn)行分析匯總。

二、目前中小企業(yè)市場定位存在的問題

1、市場定位理解和方式問題。

市場定位理解偏差，一些企業(yè)在市場定位前未作好市場調(diào)研工作，對企業(yè)實際情況不了解，從而對市場定位不準(zhǔn)確性。市場定位方式不成熟;企業(yè)制定的市場定位方案不明確，涉獵范圍較廣泛，重點(diǎn)不突出，對產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營無具體規(guī)劃，市場競爭中處于被動位置。

2、市場定位時目標(biāo)及經(jīng)營模式問題。

市場定位時目標(biāo)需求不夠明確;企業(yè)對目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，分析和總結(jié)的工作存在一定的偏差，不能快速準(zhǔn)確地察覺到目標(biāo)客戶群體的需求變化，同時對企業(yè)自身實力不能做到準(zhǔn)確的評估。缺少企業(yè)經(jīng)營模式的相關(guān)經(jīng)驗;各行各業(yè)運(yùn)營中都存在一些特殊的規(guī)律，企業(yè)在市場定位模式中不能全面地了解把握這些規(guī)律及商業(yè)經(jīng)營所需要的要素，致使企業(yè)在后期的經(jīng)營中產(chǎn)生問題。

3、市場定位時目光不夠長遠(yuǎn)。

一些中小型企業(yè)在進(jìn)行市場定位時只考慮到企業(yè)的自身利益，缺乏市場定位的系統(tǒng)性與重復(fù)性，在管理模式與經(jīng)營理念中同樣存在誤區(qū)，沒有充分考慮和重視企業(yè)的后期經(jīng)營，甚至一些企業(yè)銷售商業(yè)項目，這些都不利于企業(yè)準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位。

三、中小型企業(yè)市場定位的策略

1、對市場進(jìn)行深入分析。

企業(yè)進(jìn)行市場定位之前，務(wù)必要對產(chǎn)品市場進(jìn)行深入分析，調(diào)查了解企業(yè)產(chǎn)品市場營銷情況，分析產(chǎn)品的不同銷售渠道，不同銷售方式的特點(diǎn)，以及每種銷售渠道和銷售方式歷年的營銷情況。還要對企業(yè)自身的同行競爭者的商業(yè)動向進(jìn)行觀察，分析其市場的特點(diǎn)，銷售額及變化趨勢，產(chǎn)品使用者數(shù)量及所占比重，產(chǎn)品的銷售價格，銷售的渠道和生產(chǎn)所用的原材料及技術(shù)。

2、選擇恰當(dāng)?shù)亩ㄎ徊呗浴?/p>

企業(yè)的常規(guī)定位策略為直接對抗定位戰(zhàn)略，市場補(bǔ)缺式定位戰(zhàn)略，另辟蹊徑式定位戰(zhàn)略和重新定位戰(zhàn)略。中小型企業(yè)要根據(jù)自身情況特點(diǎn)完善對市場定位理論的研究工作，綜合考慮商業(yè)經(jīng)營與企業(yè)特征，明確企業(yè)的市場定位方式，重視定位前對市場實際情況的調(diào)研工作，在細(xì)分市場層次時注意細(xì)分的合理化，科學(xué)化，準(zhǔn)確地對目標(biāo)市場中消費(fèi)者需求進(jìn)行定位。

3、充分考慮非市場因素的影響。

企業(yè)進(jìn)行市場定位過程中不僅要能夠準(zhǔn)確地了解掌握產(chǎn)品市場需求情況，包括該產(chǎn)品消費(fèi)人群對品類的要求，對產(chǎn)品的需求量及消費(fèi)者針對產(chǎn)品所提出的意見建議，而且還要考慮非市場因素的變化。非市場因素包括文化因素、社會因素、個人因素、心理因素等。

綜上所述，市場定位戰(zhàn)略在企業(yè)生產(chǎn)，銷售與發(fā)展中起到關(guān)鍵的引導(dǎo)作用，企業(yè)只有確保準(zhǔn)確科學(xué)地對目標(biāo)市場進(jìn)行定位，制定合理的并且有利于企業(yè)發(fā)展的市場定位策略，才能確保后期的經(jīng)營工作能井井有條，目標(biāo)明確，工作高效。

【參考文獻(xiàn)】

［1］吳濤．市場營銷學(xué)教程［M］．中國發(fā)展出版社，2010

［2］陸國紅．中小企業(yè)問題及對策［J］．江海學(xué)刊，2013(6)

第7篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

乙方：

大廈（以下簡稱“__大廈”）是由__投資開發(fā)公司投資興建、物業(yè)管理公司承接物業(yè)管理的一個新型綜合樓宇，一期工程由二座層歐式建筑及裙樓組成，優(yōu)越的地理位置以及區(qū)域結(jié)構(gòu)、區(qū)域環(huán)境為乙方企業(yè)、企業(yè)產(chǎn)品宣傳構(gòu)筑了一個全新的媒體平臺。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就商業(yè)廣告位租賃事宜達(dá)成以下協(xié)議：

第一條 物業(yè)的基本情況

大廈位于大街8號，樓高層，設(shè)客運(yùn)電梯臺，為商、辦、住宅綜合樓宇。

第二條 商業(yè)廣告位租賃項

位于大廈北樓與北裙樓過道路燈桿，數(shù)量根，尺寸為：（米）。

第三條 商業(yè)廣告位租賃期限

第四條 合同期間費(fèi)用支付

廣告位租賃費(fèi)計人民幣2000.00元（大寫：人民幣貳仟元整）。

第五條 甲方工作

a） 協(xié)助乙方進(jìn)行廣告體安裝；

b） 協(xié)助乙方負(fù)責(zé)廣告體的日常檢查工作；

第六條 乙方工作

a）將廣告內(nèi)容制作效果圖，報甲方審核；

b）將公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件提供給甲方備案；

c）負(fù)責(zé)廣告體的安裝、及日常維護(hù)；

d）負(fù)責(zé)廣告期間載體安全工作；

d） 廣告內(nèi)容應(yīng)符合國家相關(guān)法律之規(guī)定，因廣告內(nèi)容失實或違法、違規(guī)行為而引發(fā)的法律糾紛，乙方自行承擔(dān)一切直接和間接責(zé)任。

第七條 關(guān)子影響原狀及補(bǔ)救措施的約定

廣告體安裝會對所在物業(yè)的原狀造成一定影響，乙方應(yīng)在施工前將方案報送甲方審批備案：合同期滿后如雙方不再續(xù)約，應(yīng)將物業(yè)恢復(fù)原樣：如不能恢復(fù)，應(yīng)另行制定裝修方案報請甲方同意，并按方案實施，以上所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

第八條 合同期滿

合約期滿后，本合同即行終止，屆時，乙方按第七條之相關(guān)規(guī)定完成有關(guān)善后工作后撤場；如乙方需繼續(xù)租用，則需提前一個月向甲方提出申請，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂有關(guān)合約，費(fèi)用另行約定。

第九條 提前終止合同的約定

合同執(zhí)行期間，任何一方不得隨意提前終止本合同；如因城建、規(guī)劃以及甲方商業(yè)經(jīng)營等需要必須終止合同時，甲方需提前15天通知乙方；

乙方在廣告期間如有違法或違反本合約的行為，甲方有權(quán)終止合同的執(zhí)行。

第十條 違約責(zé)任

合同執(zhí)行期間，雙方必須信守合同；如在合同履行中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，雙方同意由南通市仲裁委員會仲裁。

第十一條 其 它

本合約未盡事宜，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。

第十二條 本合同共二頁，一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

第8篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

近年來，我國電力行業(yè)迎來了快速的發(fā)展期，發(fā)電規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、營業(yè)收入也在不斷增加，以火電、水電、核電等發(fā)電技術(shù)在我國得到了大面積應(yīng)用。經(jīng)濟(jì)形勢的變化，使電力企業(yè)面臨更復(fù)雜的市場態(tài)勢，同時也增加了經(jīng)營中的不確定性。電力行業(yè)在全面深化改革的背景下逐步發(fā)展和變化，發(fā)電企業(yè)間由原來的粗放發(fā)展模式變成集約化、精細(xì)化發(fā)展模式。為適應(yīng)這種形勢，提升生產(chǎn)經(jīng)營的效率，發(fā)電企業(yè)需要強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險的管理體系，在預(yù)防財務(wù)風(fēng)險過程中不斷提升競爭力，才能為長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。發(fā)電企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險可以定義為企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程中，由于財務(wù)資金、財務(wù)數(shù)據(jù)、財務(wù)人員以及財務(wù)控制等方面原因?qū)е碌娘L(fēng)險。而作為企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的“安全隱患”，財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)會產(chǎn)生嚴(yán)重后果，使企業(yè)面臨經(jīng)營困難甚至是破產(chǎn)和倒閉。因此，就發(fā)電企業(yè)來說，強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險的管理，從事前管理的思路入手，做好財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防工作，使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險處于可控范圍內(nèi)，能夠為企業(yè)的健康發(fā)展提供支持。本文將從財務(wù)風(fēng)險的概念和類別出發(fā)，分析當(dāng)前導(dǎo)致發(fā)電企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因，并針對不同的風(fēng)險類型提出風(fēng)險預(yù)防和控制的措施。

二、財務(wù)風(fēng)險的概念與分類

（一）財務(wù)風(fēng)險的概念

財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)由于財務(wù)結(jié)構(gòu)的不合理、融資行為不適當(dāng)而導(dǎo)致的償債能力下降或是預(yù)期收益降低問題。

在市場競爭環(huán)境下，發(fā)電企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)決策時面臨的信息和環(huán)境存在較大程度的不確定性，因而相應(yīng)所做的決定也意味著一定的風(fēng)險，同時企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險在很大程度上制約企業(yè)持續(xù)發(fā)展的能力。因此，防范和控制發(fā)電企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，是財務(wù)管理部門的重要工作，現(xiàn)實意義重大。

（二）財務(wù)風(fēng)險的分類

發(fā)電企業(yè)面臨的主要風(fēng)險包括如下幾類：

1.籌資風(fēng)險。企業(yè)籌集資金以拓展規(guī)模、獲得經(jīng)濟(jì)效益，增大了還本付息的壓力，在資金利潤率低于借款利息的情況下，會出現(xiàn)貸款籌資風(fēng)險。

2.投資風(fēng)險。企業(yè)使用實物、現(xiàn)金、債券等獲得投資的行為，可能由于內(nèi)外環(huán)境變化而出現(xiàn)財務(wù)損失，這種沒有獲得預(yù)期投資收益的情況被視為投資風(fēng)險。

3.資金運(yùn)營風(fēng)險。主要是指企業(yè)對資金配置沒有優(yōu)化，使資金流入和流出不順暢、甚至出現(xiàn)資金斷裂而導(dǎo)致的風(fēng)險。

4.收益分配風(fēng)險。收入分配風(fēng)險是指由于稅率變動或企業(yè)收入分配的不太合理的對未來的生產(chǎn)經(jīng)營活動的不利影響，種影響表現(xiàn)在對股東利益和償債能力的影響方面。

（三）發(fā)電企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因

1.對財務(wù)風(fēng)險預(yù)防的重要性缺乏清晰認(rèn)知。隨著市場競爭的日益激烈，發(fā)電企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)將主要精力用于安全生產(chǎn)和日常管理上，從而對財務(wù)工作關(guān)注較少，缺乏對財務(wù)管理制度的制定、工作設(shè)備的配備、人員安排以及人員薪酬待遇的嚴(yán)格管理，使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制缺乏力度。另外，部分財務(wù)人員對財務(wù)風(fēng)險管理重要性認(rèn)識不足，片面認(rèn)為發(fā)電企業(yè)不會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。

2.預(yù)防和控制財務(wù)風(fēng)險的能力較為欠缺。財務(wù)風(fēng)險控制工作不僅需要高度的責(zé)任心，也需要豐富的經(jīng)驗和科學(xué)的風(fēng)險控制技術(shù)。在目前的發(fā)電企業(yè)中，部分財務(wù)人員素質(zhì)和能力不高，財務(wù)風(fēng)險意識淡薄，工作中不能按照財務(wù)管理制度進(jìn)行工作，而發(fā)電企業(yè)財務(wù)崗位相對比較固定，工作人員很少輪崗，一些政治素質(zhì)、職業(yè)操守低的財務(wù)人員會內(nèi)外勾結(jié)，通過各種隱蔽手段來盜取公司財產(chǎn)，產(chǎn)生職務(wù)犯罪行為。

三、發(fā)電企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)防與控制措施

（一）籌資風(fēng)險的預(yù)防控制

籌資行為是企業(yè)開展生產(chǎn)和經(jīng)營的起點(diǎn)，如果不能對籌資風(fēng)險進(jìn)行有效控制，可能會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)很大的不確定性。發(fā)電企業(yè)籌資方式主要包括兩種：有權(quán)益籌資和債務(wù)籌資，前一種包括增資擴(kuò)股，使用留存收益等，后一種則包括發(fā)行債券、利用銀行貸款、采取融資租賃等方式。由于采取籌資活動需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，如果風(fēng)險和最終收益之間沒有對應(yīng)的關(guān)系，就很有可能出現(xiàn)財務(wù)損失，采用財務(wù)杠桿操作時會降低企業(yè)的償債能力和盈利能力。

在具體工作中，發(fā)電企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過測算，確定一個較為合適的資本結(jié)構(gòu)，通過管理債務(wù)規(guī)模，使企業(yè)的籌資成本、資金風(fēng)險以及經(jīng)營收益之間建立合理配比關(guān)系，實現(xiàn)風(fēng)險和收益之間的平衡，克服籌資風(fēng)險帶來的不良影響。

（二）投資風(fēng)險的預(yù)防控制

發(fā)電企業(yè)使用籌資獲得的資金開展生產(chǎn)經(jīng)營、證券市場操作和商業(yè)貿(mào)易等活動，都可以看作是投資行為，與籌資風(fēng)險相一致，此處對投資風(fēng)險的管理和預(yù)防，也需要準(zhǔn)確測算企業(yè)面臨的風(fēng)險和最終收益間的關(guān)系，通過有計劃的管理和控制，盡可能提升投資收益，降低投資風(fēng)險來使投資行為更加可行、更加有益。

結(jié)合上述分析，在發(fā)電企業(yè)實際的投資中應(yīng)當(dāng)注意以下兩個方面：

一是在做與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的決策時，應(yīng)當(dāng)更傾向于采納資金使用量小、投資風(fēng)險較低的方案；二是財務(wù)管理部門在開展工作時，如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)險狀況超出了原有方案的預(yù)期，需要馬上暫停原方案，重新評估方案的可行性和后續(xù)的結(jié)果，通過再比較和再分析，判斷方案的可行性，是否需要調(diào)整和修改并確定在后續(xù)步驟中如何實施，確定最優(yōu)的風(fēng)險后果和投資收益組合。

（三）資金回收風(fēng)險的預(yù)防控制

企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要重視資金回收問題導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。資金回收是財務(wù)活動中的重要部分，意味著銷售的最終實現(xiàn)。所以，企業(yè)在經(jīng)營中如果對應(yīng)收賬款管理不善，可能會降低企業(yè)的現(xiàn)金總量，使企業(yè)擁有的現(xiàn)金快速流出，導(dǎo)致資金回收風(fēng)險的出現(xiàn)。

針對上述情況，可從三個角度來強(qiáng)化應(yīng)收賬款的管理和改進(jìn)資金回收工作：一是企業(yè)的信貸規(guī)模要合理，產(chǎn)品和服務(wù)的折扣和優(yōu)惠政策要保持穩(wěn)定；二是要對客戶信用進(jìn)行持續(xù)的評估和跟蹤管理，對于企業(yè)自身償債能力的變化也要不斷進(jìn)行評估；三是要控制應(yīng)收賬款的總額和所占比例，強(qiáng)化銷售人員的責(zé)任制度。

（四）收益分配風(fēng)險的預(yù)防控制

對于企業(yè)收益分配的風(fēng)險控制，需要關(guān)注留存收益和股息分配兩種方式帶來的具體風(fēng)險。因為留存收益有助于企業(yè)資金回流和規(guī)模擴(kuò)大，而股息分配則是股東財產(chǎn)權(quán)利的實現(xiàn)，這兩種分配形式存在相互關(guān)聯(lián)和一定的矛盾關(guān)系，發(fā)電企業(yè)需要在收益分配中實現(xiàn)兩者平衡，既不留存過高比例的資金，也不派發(fā)太高比例的股息。

四、結(jié)束語

第9篇：商業(yè)經(jīng)營方案范文

一、企業(yè)開展電子商務(wù)的必要性

改變競爭模式。在電子商務(wù)方式下,能夠充分獲取有效信息,了解市場需求,快速做出反應(yīng)。利用internet建立intranet,經(jīng)營和發(fā)展虛擬企業(yè),還可把網(wǎng)絡(luò)延伸到供應(yīng)商和合作伙伴建立extranet。因此,在當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營管理中,基于網(wǎng)絡(luò)平臺開發(fā)的三類解決方案erp(企業(yè)資源計劃)、scm(供應(yīng)鏈管理)、crm(客戶關(guān)系管理)被稱為企業(yè)在競爭中克敵制勝的三大法寶。

增強(qiáng)競爭基礎(chǔ)。電子商務(wù)活動的空間是電子虛擬市場(electronicmarketplace),這一市場突破國與國的界限,以全新的時空優(yōu)勢,把全球的消費(fèi)者和企業(yè)連接起來,給企業(yè)帶來很好的機(jī)遇。主要表現(xiàn)在:第一,提供internet網(wǎng)絡(luò)在線瀏覽、產(chǎn)品選擇和電子貨幣的支付。第二,創(chuàng)造公共網(wǎng)絡(luò)上的新產(chǎn)品和新服務(wù)。第三,提供公共網(wǎng)絡(luò)上的安全傳輸信息。費(fèi)用比專線傳輸大幅下降,據(jù)預(yù)測,未來十年全球1/3的國際貿(mào)易將通過網(wǎng)絡(luò)形式完成。

增強(qiáng)競爭力。企業(yè)應(yīng)用電子商務(wù),將有力改變企業(yè)的發(fā)展空間,提高競爭力。具體有以下幾方面:第一,擴(kuò)大競爭領(lǐng)域,使企業(yè)從常規(guī)的廣告競爭、促銷手段、產(chǎn)品設(shè)計與包裝等領(lǐng)域的競爭擴(kuò)大到無形的虛擬競爭空間。第二,促進(jìn)企業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品和提供新服務(wù)的能力,電子商務(wù)可以使企業(yè)迅速了解到消費(fèi)者的偏好和購買習(xí)慣,同時可以將消費(fèi)者的需求及時反映到?jīng)Q策層,從而促進(jìn)企業(yè)針對消費(fèi)者需求而進(jìn)行的研究與開發(fā)活動。第三,減輕物資的依賴,通過internet發(fā)展虛擬企業(yè),不需要很多的物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施,同時還可將節(jié)省用電子商務(wù)則可解決企業(yè)中信息不確切和不及時的問題。如戴爾公司,充分了解市場行情,估計原材料的價格每星期下降1%,通過減少庫存和加快庫存流動速度,相對競爭對手而言,有效降低了物料成本,反映到產(chǎn)品價格上,意味著戴爾擁有了更大的競爭空間。

二、企業(yè)實現(xiàn)電子商務(wù)的階段

企業(yè)要實現(xiàn)電子商務(wù)并不是一蹴而就的,我國企業(yè)信息化起步晚,程度低,因此電子商務(wù)發(fā)展需循序漸進(jìn)。在企業(yè)e化的過程中,筆者將企業(yè)開發(fā)和應(yīng)用電子商務(wù)分為以下四個階段。

1.基礎(chǔ)階段,主要是加強(qiáng)基礎(chǔ)管理。進(jìn)行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作,整理基礎(chǔ)數(shù)據(jù),改善業(yè)務(wù)流程,進(jìn)行必要的體制變革,為企業(yè)信息化提供一個堅實的后盾。企業(yè)信息化素有“三分技術(shù),七分管理,十二分?jǐn)?shù)據(jù)”之說,可見基礎(chǔ)之重要。

2.整合階段,主要是做到資源共享。不少企業(yè)做了基礎(chǔ)工作,建立了大量的數(shù)據(jù)庫,但這些資源的價值不一定能有效發(fā)揮出來,究其原因主要是各個部門平臺各異,數(shù)據(jù)格式不一,這種由于組織和技術(shù)上的原因,形成了信息孤島,使得資源無法共享。要解決此問題必須成立一個權(quán)威的信息決策和管理機(jī)構(gòu),統(tǒng)一規(guī)劃,充分利用已有資源,對已形成的信息孤島進(jìn)行整合。

3.內(nèi)部信息化階段。在前兩個階段的基礎(chǔ)上,建立起各個部門相互連通,相互共享,能進(jìn)行信息交換的系統(tǒng),即intranet。企業(yè)建立時要統(tǒng)一規(guī)劃,根據(jù)企業(yè)條件分階段實施。

4.電子商務(wù)階段,形成完整的企業(yè)電子商務(wù)環(huán)境,分為以下幾個步驟:第一信息;第二建立自己的門戶網(wǎng)站;第三實現(xiàn)網(wǎng)上交易。主要采用以下戰(zhàn)略發(fā)展:第一,通過電子方式實現(xiàn)在線銷售、在線購物、在線服務(wù),從而達(dá)到擴(kuò)大市場、增加銷售和降低成本的目的。第二,把有關(guān)市場和客戶的信息進(jìn)行統(tǒng)一管理、共享,并能進(jìn)行有效分析,從而為企業(yè)的營銷、客戶服務(wù)等提供全面的支持。第三,通過電子交易的方式,買賣雙方能夠在網(wǎng)上完成整個業(yè)務(wù)流程,減少工作手續(xù)和管理費(fèi)用,降低企業(yè)經(jīng)營成本。

三、企業(yè)應(yīng)用電子商務(wù)的分析

電子商務(wù)是商務(wù)活動的一種新模式,為了更好地應(yīng)用電子商務(wù),提出以下幾點(diǎn)分析建議:

1.必須樹立正確的經(jīng)營理念。隨著市場和技術(shù)的發(fā)展,對這種理念需要不斷的進(jìn)行更新。在當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營中,如何盡可能的降低成本,減少中間環(huán)節(jié),快速了解市場需求的變化并做出及時的反應(yīng),以及盡可能地利用行業(yè)已有的強(qiáng)勢技術(shù)和產(chǎn)品優(yōu)勢確定自身的主業(yè)范圍,都對企業(yè)有著至關(guān)重要的意義。而正確的商業(yè)經(jīng)營理念,又必須與企業(yè)所在地的文化背景緊密相聯(lián),如hp與compaq兩大巨頭合并后,經(jīng)營要適應(yīng)雙方的企業(yè)文化。

2.現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營理念最終要在網(wǎng)絡(luò)平臺上付諸實施,因此,解決方案的質(zhì)量和可行性將成為取得成功業(yè)績的基礎(chǔ)。要做出成功的解決方案,方案提供商和生產(chǎn)企業(yè)之間的交流非常重要。方案提供商必須對生產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展?jié)摿?以及企業(yè)本身的運(yùn)營狀況有深刻的了解。目前,我國許多解決方案耗費(fèi)大量人力、財力最終卻以失敗結(jié)束,重要的原因主要是由于方案提供商對行業(yè)缺乏深刻的認(rèn)識,企業(yè)本身缺乏明確的經(jīng)營理念而被動的接受。