建筑工程質量糾紛適用法律精選(九篇)
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第1篇：建筑工程質量糾紛適用法律范文
中圖分類號：TU723.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）05-0170-01
1 建筑工程質量概述
建筑工程質量的概念分廣義和狹義兩個層次，從廣義上講，建筑工程質量包括建筑物的實體質量、經濟價值、美觀性、功能性、適用性的要求以及服務方面的質量要求。從狹義上講，建筑工程質量僅指其符合安全性、功能性的質量要求，也就是說能夠保證建筑物的安全并能發揮預計的使用功能。
2 合同中約定的質量責任認定
2.1 建設工程中常見質量問題
以普通民用房屋建設工程為例，通常容易出現的質量問題主要有：
（1）混凝土構件裂縫。這是一種比較常見的質量問題，形成原因錯綜復雜。有可能是混凝土成型后，受到風吹日曬，養護不良，表面水分快速蒸發、收縮變形，并且受到內部混凝土的約束，在拉應力作用下，引起混凝土表面干裂。
（2）屋面滲漏。民用房屋的屋面滲漏一般發生在山墻、檐口、天溝或者變形縫處，產生的原因也是多種多樣。防水屋面一般有結構層、隔氣層、保溫層、找平層、防水層等組成。溫度變化破壞防水層；冷熱變化造成接頭錯動；卷材保溫層內積水，氣溫上升時水蒸氣壓力增加，卷材起泡、鼓起、破裂造成滲漏。
（3）地面起砂、起殼。引起這種質量問題的原因主要有：水泥標號低、水泥受潮結塊或者超過使用期；水灰比過大之類的配比不當；砂的含泥量大、粒徑偏小；未按規定遍數成活等。基層表面澆水不足或者未作清潔處理、留有積水；在初凝前未予適時壓光；水泥砂漿結合層粘結力不夠；爐渣墊層質量不好；地面施工時受凍或未達強度即在地面走動；養護天數不夠等。
2.2 建設工程質量問題成因
（1）勘察、設計原因。地質勘察是整個工程建設的第一個環節，也是設計、施工的基礎環節，如果地質勘察資料不準確，就會直接導致設計產生缺陷，設計不合理就會造成施工錯誤，因此建設工程是環環緊扣相互配合的活動。比如勘察單位在勘察時未勘測到軟土層，設計單位根據勘察資料在設計文件中也不可能對軟土層做出處理方案，雖然施工單位嚴格按照設計文件去施工，但由于軟土層客觀存在，其承受力有限，必然會導致基礎不牢固、基礎沉降的發生，嚴重時就會發生建筑物塌毀[1]。此時，勘察單位的勘察錯誤就是建筑質量缺陷的主要成因。
（2）施工原因。其中又分為技術工人的原因，偷工減料的原因，選材方面的原因。首先，目前施工單位的技術工人中農民工、合同工占了相當大的比例，但是施工單位對于農民工的技術培訓工作卻沒有做到位，導致了個別工人對其施工部位在整體建筑中的受力原理和功能作用根本不懂，難免違反規范規程操作，有時甚至南轅北轍將工序做反，比如在簡支梁的施工中將鋼筋位置綁反，造成梁的抗拉力和抗壓力大打折扣，不能達到設計要求的承壓標準，最終導致質量不能達標。其次，現有的建筑企業眾多而市場有限，為了爭奪市場便產生了許多不正當競爭的現象，許多建筑企業壓低承包價格，甚至以低于成本的工程造價低價中標，中標企業往往用偷工減料的手段獲得不正當利潤。最后，個別企業為了節省成本開支，在選購建筑材料時選擇價格低廉品質不能保證的產品，材料進場時也不嚴格按照材料入場檢驗制度進行取樣檢驗。以上不論哪種情況，都是發生在施工階段的施工單位的原因造成的質量問題。
（3）監理原因。法律賦予監理單位以監督管理工程的權力，規范建設工程過程中各個主體的行為，對于不嚴格按照國家法律或者技術規范標準操作的行為予以制止，以達到保證建筑物質量安全的目的[2]。但是現實中，監理單位疏于日常的監督管理，對施工單位的錯誤視而不見、置之不理，也是導致建筑質量問題的關鍵原因。
3 對策和建議
3.1 完善立法
1.提高建筑法律的立法水平
隨著國家的發展以及經濟建設的加快，我國建筑類法律法規也逐步建立健全起來了。法律不可能預知未來，法律的誕生總是擔負著調整一些不規范社會現象的使命，尤其是建設工程領域，我國建筑行業本身方興未艾，又具有專業性較強的特點，加之法律制度本身就有落后于實踐發展的滯后性，我國的建筑法律法規需要根據社會現實狀況調整和完善。在立法時，明確調整社會現象往公平合理的方向發展的目的，比如為了解決我國建筑行業中一些建筑企業拖欠農民工工資的問題，最高人民法院于 2004 年了《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，但對于該《解釋》的，作者認為還有許多不妥之處，不利于建筑工程質量的保證。
2.細化合同約定強化承包方的質量責任
建議合同擬定中對質量責任細化，嚴格以質量約定作為支付工程款的標準。利用合同約定工程款的結算，如果因施工單位未能嚴格按照設計單位的設計要求施工錯誤造成質量問題采取補救措施加大成本的，建設單位對其不予認可。
3.2 對責任主體適用連帶責任
工程建設的目的是要建設集安全性、適用性、耐久性于一體的建筑產品，并且在這一建設過程中又是由多方主體共同參與完成的。當然，在各個階段由各個主體分別對建設工程質量缺陷承擔各自的責任。但是鑒于我國的實際情況，許多工程質量事故發生后，對于工程質量責任的界定無法完成，所以作者建議在這種背景下，立法上不但應當做到明確責任主體，還應當在無法明確責任主體的時候，對可能的相關責任主體適用連帶賠償制度。使建設工程的每個參與者都對其承擔的分部工程、分項工程負責起來。
3.3 加強合同管理提高法律意識
目前，我國建筑市場的現狀是，雖然都要求責任主體做到“質量第一”，但企業往往對經濟利益即企業效益的重視超過了對質量的重視。加之工程建設的各方參與者缺乏法制觀念和誠信意識，在市場經濟中，不能嚴格遵守市場的規律，而是時常發生不正當競爭的行為，承包方和發包方雙方缺乏相應的自律行為，這也暴露了法律規范還有諸多不完善之處，從而多方因素共同導致了建筑市場秩序的混亂。因此，建議公法加強對建設工程合同的干預，規范工程建設各參與主體的行為，促進建筑市場的健康穩定和諧發展。建設工程合同通常界定了承包方和發包方雙方基本的權利義務關系，可見合同是承包方和發包方雙方享有權利和履行義務以及承擔責任的法律基礎。只有通過明確承包方和發包方雙方的職責、權利和義務，合理分攤雙方的責任風險，才能保證建設工程項目的順利實施。我國的建設工程合同屬于要式合同，但是現實中，合同文本不規范，社會上還有大量的“黑白合同”造成的遺留問題。
參考文獻
第2篇：建筑工程質量糾紛適用法律范文
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第
八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第
八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂。《中華人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅質量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
主要參考資料
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耿丹丹：《商品房預售合同登記制度研究》，北大法律信息網。
第3篇：建筑工程質量糾紛適用法律范文
論文關鍵詞 合同管理 意思自治 合同風險 策略控制
業主方的項目管理工作涉及項目實施階段的全過程，建設工程由于項目投資巨大、建設周期較長、涉及合同當事人眾多，并對業主方的建設項目管理工作帶來了風險，加強合同管理工作，通過運用合同的規范、約束效力，有助于維護建設工程各方的正當利益。
一、合同法律原理在建設工程管理中的作用
一個大型建設項目的合同數量可能成百上千份之多。而建設工程項目合同管理工作包括了對于每個合同的簽訂、履行、變更和接觸等過程的控制與管理，同時也涉及到對所有合同進行統籌規劃管理的過程。建設工程項目合同管理工作包括了前期合同結構的選擇、合同文本選擇、合同計價方法和支付的方法、合同履行過程的管理與控制、合同索賠、合同訴訟等內容。
合同意思自治是合同法律原理的一項最基本原則，意思自治原則要求合同雙方在簽訂合同時基于雙方的真實、自由愿意，并不受其他主體的非法干涉，該原則的核心是充分尊重當事人在進行合同活動中對外表述的內心真實意愿即合同自由。合同意思自治原則為建設工程合同相對人選擇、合同條款的達成以及合同履行方式提供了自由的空間。充分利用合同意思自治原則，業主方可以在合同簽署之前，在市場范圍內自由選擇適合的當事人，以完成相應的建設工程項目。這一原則也為業主方合同條款的擬定提供了基本的理論基礎。特別是對于在合同簽署過程中分歧較大、難以達成一致的內容，合同雙方通過充分的意思表示，經過討價還價式的談判與妥協，最終達成相應的合同條款，而這些最終達成的合同條款也被視為雙方真實、自由的合意達成，并對雙方產生相應的法律約束力。
二、業主方合同管理中的風險及其法律控制
業主方合同管理的風險可以劃分為合同管理意識淡薄的風險、合同違約追責風險、合同條款陷阱風險等方面。
（一）業主方合同管理意識淡薄的風險
在業主方的合同管理中，由于對于相關建設工程法規的不重視，缺乏對于合同管理工作重要性的認識，對于應當簽訂正式合同的項目沒有簽訂合同，往往通過口頭協議、事后補簽合同等方式來達成協議，一旦發生爭議對合同雙方都十分不利，缺乏有力地合同作證，造成問題糾紛難以解決，影響工程建設的順利進行。而“陰陽合同”在工程建設項目中仍十分普遍，建設工程大多通過招標形式來確定施工單位，而建設單位、施工單位按照《招標投標法》的規定，依據招投標文件簽訂的在建設工程管理部門備案的建設工程施工合同被稱為“陽合同”。而在招標之后業主方擅自變更合同內容，與對方當事人私下通過“補充協議”等方式再次簽訂與原合同內容不一致，甚至原合同條款內容。對于“陰陽合同”最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條明確規定：“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。”那么，業主方在編制或者委托編制招標文件時，應當事先對與招標文件所附合同內容進行嚴格審查，一旦招標文件中的合同被確定，對方當事人簽署備案之后，再試圖通過“陰合同”的行為改變原合同內容，意味著違反了法律的要求，對于業主方十分不利。
合同管理工作更不規范，往來函件、工程簽證缺乏必要的記錄和保管，發生問題后扯皮不斷，相互推委。
（二）合同條款及變更的風險
合同文本應當盡量將雙方的權利義務責任劃分清楚，業主方簽署的多數合同文本都由對方單位提供，部分合同文件中對于雙方的權利義務約定往往顯示公平，違背了合同要求公平、公正的原則要求，合同對方當事人如過多地強調了自己的權利，對于業主方的權利涉及較少。一般在建設工程中的業主方責任主要是合作責任，一般包括業主方雇傭人員并委托其在授權范圍內履行業主職責的部分合同責任，及時對于對方當事人履行合同必須的決策、手續、答復指示下達溝通責任，及時提供相關的資料、圖紙、場地、道路以及支付工程款，及時驗收接受責任。
一般對于業主方的不利的合同陷阱主要是對于有失公平和公正，履約雙方的責權嚴重不對稱，缺乏對于對方當事人的制裁條款以及違約金制裁的約定。
對于業主方合同管理而言，合同變更的風險較大，由于業主方新的變更指令、設計方、監理方的導致圖紙修改、工程環境變化、業主方要求承包商改變施工方案，由于業主方、政府部門要求、環境變化、不可抗力、原設計錯誤導致的設計修改等原因引起的工程變更，由業主承擔合同責任。由此造成的施工方案變更以及工期的延長和費用的增加，都將由業主方承擔。所以，業主方所提出的變更請求，需要慎之又慎，重視并論證變更的必要性與可行性，加強前期的勘察、準備工作，盡量減少工程變更，杜絕無謂地變更。
三、業主方合同管理中的策略運用
（一）專門合同管理部門或人員的設立為業主方合同管理的提供制度保證
業主方在建設工程項目合同管理工作中，可以根據建設工程項目的周期長短和資金投入情況，專門設立合同管理部門或專門合同管理工作人員。任選具備熟悉建設工程法規與合同法律制度、政府采購、招投標法律法規方面的人才進行專門合同管理，建立合同管理工作流程，設立合同管理賬目，及時跟進合同執行進度，做好合同的系統化與專業化管理工作。比如，在編制招投標合同文件時，由專門合同管理人員進行合同條款的診斷、擬定。招投標完成后，簽署合同過程中的合同管理人員的再審核，最后再與建設項目監審部門形成最終合同文本，交由業主方蓋章簽署。完備的合同管理制度與工作流程，能夠在制度上保證業主方合同管理工作的規范性與持續性。
另外，業主方合同管理工作中的合同資料的歸集、建檔制度也有助于開展合同管理工作，對于合同文本以及相關文件、資料、法規的系統建檔，系統、科學、完整的合同資料既能防止合同資料的遺失，對于后續結算工作、糾紛處理、審計備查及咨詢參考提供良好的輔助證明作用。
（二）根據項目情況選取不同的合同計價方式以及合同文本
建設項目中的施工承包合同常見的主要有總價合同、單價合同以及成本補償合同。不同的合同計價方式各有其利弊，單價合同以單價優先為原則，業主方提供的工程量清單的數字是參考數字，實際工程款則按照實際完成的工程量和合同確定的單價計算。而單價合同的不足之處對于業主方來說，核實工程量需要花費巨大的精力，同時還要防止施工方增加工程量。固定總價合同的一次包死方式雖然對于業主來說最簡單易行，但忽視了因為環境變化和工程量增加的變化。對于固定總價合同業主方可以在工程量小、工期短，施工環境條件穩定，圖紙完整、清楚，工程任務范圍明確的情況下采用。而變動總價合同對于變動的影響因素進行了規定，對于客觀原因引起的變化導致的方進行調整。對于工程特別復雜、工程技術、結構方案不能預先確定的情況，成本加酬金合同有其優越性，承包商風險低，利潤有保證，但對業主方來說，合同不確定性以及合同無法準確將工程內容、工程量以及合理的終止時間等進行合理安排，對業主方合同履行與監督不利。
因此，在建設項目中，根據工程的總體情形，工程量的大小、風險的高低、施工周期、施工影響因素等，選擇不同的合同計價方式，通過不同的計價方式達到以合同的方式控制投資目標、進度目標、質量目標的實現。
此外，我國為規范建筑市場，出臺了一系列的合同示范文本，建設工程施工合同示范文本、建設工程勘察合同文本、建設工程設計合同文本等，這些合同文本對于明確雙方的權利義務關系以及糾紛解決提供了指導性的內容。但合同示范文本也存在一些問題。在選擇合同示范文本時應結合工程項目的實際情況選用，將合同示范文本與非示范文本合同相結合，否則即使選用合同示范文本，也會造成訂立合同流于形式，訂立合同簡單，但內容具體條款卻是，權利、責任劃分不明確，合同文本形同虛設，帶來合同履行風險。對此業主方應靈活選取合同示范文本，同時結合項目實際，運用非示范合同文本形式準備表達雙方的合同意思。
（三）合同文本條款的巧妙擬定可以約束制裁對方當事人行為的目的
合同法律制度的最根本之處在于合同的訂立必須雙方根據自身的真實意思表示達成某種合意。在建設項目中，業主方在合同條款的設定時，應當充分利用合同法律制度這一根本宗旨。特別是對于一些沒有工程經驗、工程人才缺乏的單位，巧妙設定合同條款，有助于維護業主方的投資利益。
對于合同條款的約定技巧可以從以下幾個方面進行設定：
1.擔保條款的合理運用。我國擔保法規定了保證、抵押、質押、留置和定金五種擔保方式。而在建設項目中常用的擔保種類則包括了投標擔保、履約擔保、支付擔保、預付款擔保、工程保修擔保等。而對于業主方來說，合理設定投標擔保條款、履行保證條款、工程保修擔保條款，則能夠起到約束、督促對方當事人的目的。如，關于工程保修擔保，在合同條款中擬定：“每次支付工程進度款時扣除5%，作為工程質量保證金，保留金扣除總額不超過合同總價的10%，該部分保證金在工程質量保修期期滿之日一個月內，施工單位取得業主方出具的完成質量保修期工作證明進行支取，業主方收到施工單位的支付請求后，無息支付保留金。” 《建筑工程質量管理條例》對于質量保修期做了規定，利用保留金條款則有助于業主方制約施工單位積極按時履行保修義務，達到督促施工單位履行后合同義務的目的。
