房地產行業估值精選(九篇)

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第1篇：房地產行業估值范文

房地產市場降溫預期壓制估值

自2012年經濟和行業短周期復蘇以來，房地產景氣度始終處于繁榮期，2013年房地產投資金額和銷售面積增長約20%。但與此同時，地產股的表現卻不盡如人意。2013年，滬深兩市地產指數的跌幅分別為11.75和15.57%。

今年1月份以來，受多種因素的影響，整個金融市場出現了系統性風險釋放的過程。債券市場、大宗商品市場、A股市場都出現了一定幅度的下跌。房地產股票的調整明顯超過大盤，成為下跌的重災區。經過暴跌，房地產股的估值水平處于歷史最低位置。

分析人士認為，因為房地產股票對宏觀經濟和資金面的敏感程度明顯高于其他板塊，因此在市場系統性風險釋放階段，暴跌也在情理之中。

當前中國經濟正處于轉型過程中，產能過剩的矛盾日益凸顯。而市場利率的高企也給傳統行業帶來較大的壓力。在資金面緊張的背景下，房價繼續上行的動力不足。2014年房地產市場降溫的預期將持續壓制地產股的估值水平。

也有分析師對房地產行業前景表現得更加悲觀。長江證券分析師劉俊表示，2014年新增剛需量將開始下滑，而經濟增長模式和政府考核機制的轉變卻打開了土地供給端的瓶頸，因此行業銷售面積可能首次大于新增剛需面積，這既意味著房地產自此進入了供過于求的階段，也標志著行業大周期拐點即將到來。

“疊加考慮到政府保增長的需要和內憂外患的資金面困境，我們認為今年行業基本面穩中下行的概率較大。”劉俊認為。

政策調控影響微妙

與此同時，政策調控仍將是影響房地產行業的一個非常重要的因素。在過去的一年，無論是金融去杠桿導致流動性緊張，還是國五條等政策出臺導致調控加碼，都對行業基本面和估值面造成了嚴重的負面影響。而對于今年調控的影響，市場人士認為可能會比較微妙。

東方證券分析師楊國華指出，18屆三中全會和2013年中央經濟工作會議對房地產的態度與以往不同，“調控”字眼消失，“供應和保障”被更多提及，未來政策面將向“更市場化”、“更著重增加供應和保障”、“更趨區域性和靈活性”轉變。

“未來行政化手段如限購限價或將逐步淡化退出，而房產稅可能會逐步推行，成為調節需求以及地方稅源的重要工具。對需求更多采取疏而非以往堵，疏將有利于保持需求穩定釋放，保持房價和投資穩定。”楊國華表示。

劉俊認為，政府對于房地產政策的制定無非是考慮到房價和增長兩大因素，或者說是在公平與效率、虛擬與實體間實現短期平衡。作為影響短期基本面和估值的主要因素，2014年房地產政策主線將從調房價轉為保增長。

行業集中度有望提升

對于房地產行業未來格局的變化，業內人士普遍認為行業集中度將會上升，強者恒強的效應會繼續顯現。房地產市場的競爭將更加激烈，競爭激烈的市場將有利于優秀企業的生存和發展。而行業新進入者的門檻更高，小企業趕超大企業將越來越困難。以往“拿塊地就能做房地產，就能賺錢”的時代可能一去不復返。

此外，對于房企而言，以前可以主要依靠銀行貸款，只要能夠找到銀行貸款，就基本可以解決主要的資金需求，而現在甚至未來，非銀貸款、直接融資等渠道將越來越重要，一些融資能力較弱的房企將面臨被淘汰的命運，這也將促進房地產行業集中度的提升。

防御策略為主 安全邊際為王

對于即將到來的馬年，如何制定房地產行業的投資策略呢？

第2篇：房地產行業估值范文

我們都希望能在股市中抓到“價格與價值巨大差異”的瞬間――這樣的機會往往出現在“包裝”爛無可爛的時候。不過，是巧克力狀的屎還是屎狀的巧克力，還需要慧眼識之。

相比云計算、新能源、重組等概念圍繞的板塊，房地產行業這樣的國計民生行業很難被說成“神秘”，倒是容易被諸多“壞包裝”襲擊，政策打壓、資金短缺、炒房客拋盤、熱錢撤退⋯⋯

“壞包裝”的地產行業

國家統計局數據顯示，去年全國商品房銷售金額52478.72億元，同比增長18.3%。地產龍頭萬科A（000002）更是實現銷售額1081.6億元，一躍成為全國首個年銷售額達到千億級的房地產企業。業績表現不用說，多數企業還不差錢――房地產板塊在持續了一年一波又一波的調控下，盡管有越來越多的買房人加入觀望行列，但從投資角度來看似乎房地產板塊已經迎來擇時投資的良機。可以說“現在是房價的拐點，也是房地產股票的低點”。

市場往往會由于負面性事件為某一板塊或個股提供良好的投資時機。2008年，三聚氰胺事件讓整個乳品板塊進入歷史黑洞，龍頭股伊利股份（600887）曾一度跌至6元，隨著負面影響淡化，乳品板塊開始了漫長的“價值回歸”之路，經過兩年時間，伊利被視為高成長股，最高沖至46元。現在，同樣的狀況是否又要在雙匯發展（000895）重演？因為瘦肉精事件，復牌的雙匯一跌再跌，卻有券商認為雙匯的基本面并沒有重大改變，市場將對其進行重新估值，在經過階段性的下跌后，必然迎來進入的最佳時機。發生在雙匯上的單一事件畢竟不同于三聚氰胺的行業性打擊，“重估雙匯”究竟是價值回歸還是券商的一次“危機事件包裝”？還要看雙匯的股價究竟跌至什么價位、PE如何。

房地產的業績沒有問題

歷史上來看，對于周期性行業，最好的投資機會都是在投資增速最低點的時候。刨除保障房投資的板塊，我們能看到真實的房地產企業：

從今年一季度銷售來看，上市房企無論是資產規模和盈利能力都延續了去年的態勢。目前房地產行業的銷售額實現了27%的增長速度，萬科A、保利地產（600048）、金地集團（600383）、遠洋地產（3377.HK）銷售額同比增幅超過50%，但板塊估值接近歷史最低點。

第3篇：房地產行業估值范文

保障房投資促使行業運行穩定

保障房開工加速促使房地產投資增速回升

7月，受各地加快保障房開工建設推動，全國房地產累計開發投資達3.19萬億元，同比增長33.6%，比上月小幅回升了0.7個百分點。從單月情況看，7月，房地產開發投資完成額5622億元，同比增長36.55％，增幅比上月提高了7.67個百分點，比上月環比減少25.16%。

7月，全國住宅投資累計達2.28萬億元，同比增36.4%，增幅比上月小幅回升0.3個百分點。從單月情況看，7月住宅投資完成額4149億元，同比增37.53％，比上月增加5.4個百分點，比上月環比減少了22.46%。由于各地加大保障房開工建設，這使得全國住宅投資增速高于房地產投資增速，從而使住宅投資占房地產開發投資的比例71.5%繼續小幅回升。

“限購”擴展預期使商品房銷量增速放緩

7月，全國房地產開發企業完成購置土地面積累計達25089萬平米，同比增長15.4%，比上月繼續回落3個百分點。從單月情況看，7月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3179萬平米，同比下滑2.04%，下滑幅度有所收窄。總體上，在房地產調控不放松和持續信貸緊縮下，開發商拿地策略依然較為謹慎。

7月，全國累計土地購置金額6044億元，同比增長19.6%，比上月小幅回升0.8個百分點，增速有所企穩；從單月情況看，7月全國土地購置金額1029億元，同比增長23.43%（由于基數原因當月同比增幅上升了11.39個百分點），環比下滑了28.77％。

7月，代表一、二線城市的12個重點城市土地供應面積和成交面積均有所回落。從當月土地購置金額和購置面積進行推算，7月全國土地出讓均價為3236元/平，同比和環比分別上升了25.99%和18.11%。地方政府在土地溢價率回落的情況下提高土地掛牌價是7月全國土地出讓價格回升的主要原因之一。

7月，全國商品房銷售面積累計為5.20億平米，同比增長13.6%，比上月繼續微升0.7個百分點，增速回升有減緩跡象。7月全國商品房銷售額累計達2.88萬億元，同比增長26.1%，增幅較上月繼續回升2個百分點，增速回升也有減緩跡象。這反映前期開發商加大推盤量帶動的銷量回升受到了近期“限購”將向二、三線城市擴展預期的影響。

除廣州、重慶外，7月大多數重點監測城市商品房成交量均環比出現不同幅度的回升。這主要是由于這些受“限購”影響的重點監測城市前期積累了較多的剛性需求，從而促使這些城市的商品房成交量近期出現溫和回升。

估值隱含“限購”擴展預期

8月17日媒體報告稱，住建部已發文要求各省在8月20日之前上報所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況，并給出限購五大標準。

這是從溫總理7月14日表明“已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”以來，時隔一月并未有進一步政策落實。由于近期海外市場震蕩，外需仍有減弱趨勢，不同地方受影響程度也有不同。后期各省市是否會進一步出臺新限購政策，一方面取決于后期房價調控效果；另一方面取決于地方經濟健康程度。

從我們調研情況來看，目前市場需求依舊樂觀但能否順利取得貸款成為制約銷售的關鍵。許多城市購房人在取得房貸之前，銀行均要求其進行一定金額定存、或者購買理財產品。后期信貸能否放松將成為刺激市場的關鍵。考慮到當前估值已經隱含部分利空預期，后期利空消息使股價進一步下跌空間有限。與其過度恐慌限購，不如冷靜尋求后期買入時點。建議關注1）9月公布的8月CPI是否有效回落到6%以下、2）9月公布的房地產投資、銷售增速是否存在下滑3）一線藍籌個股8倍以下，仍是良好買入時點。

房地產板塊仍有估值修復優勢

當月房地產板塊超額收益率小幅回升

2010年全年房地產行業指數收益率為-20.31％，跑輸滬深300約8.8個百分點。從2011年初至2011年8月26日，房地產行業指數的累積收益率為2.79%，滬深300指數的累積收益率為-7.26%，板塊對滬深300指數的超額收益率為10.05%。今年房地產板塊已出現較好的相對收益，但從去年至今房地產業指數仍小幅跑輸滬深300指數。

由于房地產板塊估值有一定優勢，因此盡管今年年初房地產調控不斷加碼，但也僅使得1月、4月、5月和7月房地產指數微幅跑輸滬深300指數，而2月、3月、6月和8月房地產指數收益率分別為5.95%、3.84%、7.04％和1.17％，均分別跑贏滬深300指數0.65個百分點、4.35個百分點、5.62個百分點和3.55個百分點。8月房地產指數收益率再次較大幅度跑贏滬深300指數3.55個百分點。

今年以來房地產板塊在同期23個行業板塊中收益排名第3，排名比上月上升3位。

房地產板塊估值仍在歷史底部區域徘徊

從PE估值看，截至2011年8月26日，房地產板塊的整體估值（PE-TTM）為17.44倍。該市盈率水平在歷史波動中樞的低端區域，且低于行業近5年的歷史平均水平（31.44倍）。因此，房地產板塊仍有較強的估值修復需求。

對于我們重點跟蹤18家地產上市公司而言，目前對應2010年平均靜態市盈率14.5倍，對應2011年平均動態市盈率11.75倍；對應2012年平均動態市盈率8.68倍。

投資建議

8月中后階段，意西兩國國債危機、新一輪限購落地以及市場關于存款準備金繳存基數變化的相關傳聞使得A股出現連續震蕩。地產板塊由于估值較低，且存在博弈政策轉變的邏輯使得當月指數收益率再次跑贏滬深300指數3.55個百分點。

目前的限購常態化和平常化、收緊流動性無疑對行業后期銷售構成挑戰。從我們調研情況來看，目前市場需求依舊樂觀但能否順利取得貸款成為制約銷售的關鍵。許多城市購房人在取得房貸之前，銀行均要求其進行一定金額定存、或者購買理財產品。后期信貸能否放松將成為刺激市場的關鍵。如果今年“金九銀十”銷售不能如期擴大，行業四季度土地購置和新開工增速下滑將是大概率事件。

第4篇：房地產行業估值范文

從2013年中報看，142家上市房地產開發企業上半年共實現營業收入2746.65億元，共實現營業利潤511.15億元，其中凈利潤378.77億元，歸屬母公司股東凈利潤343.78億元，同比分別上升43.80%、34.16%、32.13%和34.16%，中期收入與利潤穩步提升創歷史新高。

數據顯示出，房地產行業整體經營狀況良好，后續行業整體利潤率將保持穩定甚至小幅提升。這對提升行業板塊估值水平將起正面作用。

分析師表示，目前市場剛性需求仍較充足，下半年開發商加大推盤力度，需求穩定釋放將是大概率事件。全年行業將能取得良好的銷售增長，未來業績有保障。同時，房地產行業集中度進一步提升，龍頭公司已經鎖定2013年下半年及2014年收入的68%，業績較為確定。

另一方面，房地產行業當前估值水平仍維持在歷史底部區間，行業景氣度回升后得以維持，同時行業利潤率提升、業績增長有保障等均足以支持板塊估值的修復。

不過，估值修復的空間顯然受到政策的影響。廣發證券建議，尋找房地產行業擁有超額收益的品種。兩種類型的企業將會持續獲得超額收益，一類是解決土地稀缺性的企業，比如華夏幸福；再有是基于高周轉、高杠桿下的企業規模快速增長，比如陽光城與泰禾集團。

分析師指出，要跳出傳統框架、探尋新型運營模式的房企，在新一輪經濟發展的周期中可能會率先受益，能夠協助地方政府一起推動地方發展的房企，將有機會分享區域經濟增長的成果，模式包括推動新型城鎮化的土地整理和城中村改造、拉動經濟發展的園區開發等。這類運營模式能夠幫助相關房企在一定程度上解決土地資源獲取的問題。如華夏幸福對于園區的前期投入集中在基建和土地整理，整理完成后，由于整體開發使得公司拿地方面基本上沒有競爭者，可以低價獲取土地儲備。再如外高橋，也將直接受益于上海自貿區的建設。

此外，在利潤率保持平穩的情況下，房企凈資產回報率的提升更多地將依賴于高周轉和高杠桿，這類房企的代表是陽光城以及泰禾集團。它們的主要特點是在擁有一定市場容量的區域進行深耕，強調快速周轉，同時借助高杠桿繼續擴大在深耕區域的市場占有率，實現規模增長。

近期，上海自貿區建設成為市場資金關注重點，自貿區園區基礎設施建設首先將拉動土地開發和地產投資，之后在政策支持下吸引企業和人員進入，使自貿區租金上漲、物業增值，進一步推動地產投資。申銀萬國建議關注真正存在直接受益于自貿區未來發展的公司，如外高橋、陽光城、浦東金橋和陸家嘴。

外高橋（600648）

總股本：10.1億股

每股凈資產：5.24元

2012年每股收益：0.44元

2013年中期每股收益：0.52元

動態市盈率：27.79倍

基本情況：

公司主營房地產經營開發，保稅區內的轉口貿易、保稅倉儲、國際貨運業務、外商投資項目的咨詢、國際經貿咨詢、承辦海運進出口貨物的國際運輸業務。

特別關注

今年起，公司正在加快森蘭項目進程，該項目是建設上海國際航運中心的重要配套項目，是上海國際貿易示范基地的功能載體。公司作為自貿區園區主要開發公司的優勢地位將得到進一步鞏固。

陽光城（000671）

總股本：10.2億股

每股凈資產：2.17元

2012年每股收益：1.04元

2013年中期每股收益：0.14元

動態市盈率：45.18倍

基本情況：

位于福建的房地產開發企業，公司的產品持續熱銷、項目開發周期不斷加快，并已于去年年底將管理總部從福州搬至上海。

特別關注：

陽光城是除外高橋外在自貿區擁有最多土地儲備的公司。今年上半年，公司累計在外高橋新市鎮取得建筑面積3.89萬平方米的商業地塊儲備，平均樓面地價6420元，后續開發將大幅受益于區域房價提升。

浦東金橋（600639）

總股本：9.29億股

每股凈資產：4.72元

2012年每股收益：0.36元

2013年中期每股收益：0.21元

動態市盈率：37.56倍

基本情況

浦東金橋成立于1992年5月，主營房地產開發、經營、銷售、出租和中介。

特別關注

在自貿區范圍內有1.78萬平方米倉庫，同時控股股東參與臨港建設，臨港地區有20萬平方米土地儲備。公司未來2年租金收入將保持15%穩健增長，具備較強的安全性。

保利地產（600048）

總股本：71.4億股

每股凈資產：6.21元

2012年每股收益：1.18元

2013年中期每股收益：0.48元

動態市盈率：11.32倍

基本情況

主營一級房地產開發、出租本公司開發商品房、房屋工程設計等。

特別關注

公司業績鎖定性強，上半年公司預收款已鎖定今年全部業績和明年部分業績。預計公司2013年～2015年的收入增速分別為28%、28%、25%，凈利潤增速分別為28%、22%、29%。

萬科A（000002）

總股本：110億股

每股凈資產：6.05元

2012年每股收益：1.14元

2013年中期每股收益：0.41元

動態市盈率：12.15倍

基本情況

一家實力雄厚的房地產開發企業。

第5篇：房地產行業估值范文

1994年2月，昆百大A（000560.SZ）上市，募集資金1.18億元。彼時的昆百大A號稱為大型商業零售企業，經營規模和經營領域都不斷擴大。募投項目也一片光明。

但上市之后，昆百大A的業績就一落千丈。到了1998年，凈利潤只有90.18萬元，1999年只有133.71萬元，雖然這兩年還盈利，但靠的是營業外收入。1994年至1999年累計盈利7320萬元，還填不滿一年的巨虧。2000年至2002年，昆百大A分別巨虧7741.69萬元、1.48億元、2.1億元。隨著超市、購物中心及專業連鎖店的崛起，傳統百貨業的日子越發艱難。

雖然中國零售業隨著經濟快速發展迎來爆發性增長的盛況，一批企業脫穎而出，昆百大A也是少數幸運地趕早登陸資本市場的公司之一，然而卻痛失了零售業的黃金時代。

此后轉型房地產行業，業績仍無起色。最近又進軍房地產中介行業，又將如何？

華夏西部入主

2001年10月起，成立于1994年的華夏西部投資有限公司（下稱“華夏西部”）開始陸續受讓昆百大A的股份，在辦理股份過戶手續期間，由華夏西部托管這些受讓股份，行使股東權利。2011年，華夏西部托管股份3086.38萬股（占總股本的22.96%），而第二大股東昆明百貨大樓持股2150.99萬股（占總股本的16%），雖然股權過戶尚未完成，但2011年12月，華夏西部法定代表人何道峰等人已經占據了昆百大董事會過半席位，何道峰成了上市公司董事長。

公司管理層已經大變樣，但業績還是沒有好轉，2002年巨虧2.11億元，凈資產-1.87億元。連續三年虧損，昆百大A暫停上市。

2003年實現凈利潤3757.60萬元，扣除政府補貼等非經常性損益后，凈利潤只有151.78萬元。2004年昆百大A順利恢復上市，當年年報稱，明確了以住宅開發作為基礎業務，并致力于提高規模化郊區住宅的開發能力。 昆百大此次豪賭房地產中介行業，能換來業績起色？

比起零售業，房地產行業的發展更加迅猛，是改革開放以來最賺錢的行業之一，催生一大批百億、千億級企業和一大批富豪。在互聯網巨頭崛起之前，房地產界的富豪長期霸占首富寶座，即使到今天，富豪榜大部分富豪都來自房地產行業。

如果說，國有體制僵化、機構臃腫及人員冗余等使昆百大A痛失零售業的發展良機，但通過大量裁員并改制為民營的昆百大A在房地產行業依然沒有撈到多少油水，雖然2003年之后一直實現盈利，但盈利不多，經常通過變賣資產才能維持盈利。

華夏西部入主后，截至2015年，昆百大A年均實現凈利潤3449.21萬元，扣除非經常性損益后凈利潤1360.57萬元。但昆百大A累計融資28億元（含IPO1.18億元），累計派現1.11億元。業績與融資金額，對比鮮明。

昆百大A無法獲得房地產行業的豐厚利潤，卻像房地產公司那樣債臺高筑。2011年至2014年，各年末資產負債率分別為75.43%、71.70%、74.55%和71.63%，2014年年末銀行借款余額13.81億元，超過凈資產。2014年年末非金融機構借款本金、利息為1.24億元。2011年至2014年，公司財務費用分別為7007.20萬元、9324.30萬元、1.02億元和1.22億元。

2015年4月，昆百大A成功完成23.4億元增發，其中約10億元用于償還借款，按公司實際平均借款年利率7.98%測算，公司每年可以節約財務費用約7980萬元，扣除所得稅影響后，每年可新增利潤約5985萬元。

如此一來，公司財務費用從2014年的1.22億元下降至4795.61萬元，2015年才得以實現凈利潤3083萬元，扣除非經常性損益卻只有1369.98萬元。沒有23.4億元巨額融資的雪中送炭，2015年昆百大A恐怕巨虧。

而且，昆百大A在2015年將原值3.37億元的固定資產轉為投資性房地產，可以不用計提折舊。在房地產業火爆情況下，可以增加不少利潤。如果一旦房地產下行，高達17.25億元的投資性房地產（截至2015年年末）屆時恐怕面臨巨額減值損失。

不過，大股東的日子過得有滋有味。2015年年報顯示，華夏西部是以資本運營和資產管理為主要業務的私營有限責任公司，截至2014年年底，總資產約為53.84億元，凈資產約為11.51億元，企業收益總額為18.68億元，凈利潤9258萬元（未審計）。

而大股東之所以過得滋潤，與高價賣資產給上市公司、讓上市公司接手巨額呆賬甚至壞賬存在一定關系。

高價收購新西南

2011年12月，昆百大A以10.47元/股向華夏西部子公司西南商業大廈股份有限公司定向發行3012.87萬股股份作為對價購買其持有的昆明新西南商貿有限公司（下稱“新西南”）100%的股權。新西南主要經營性資產為新西南廣場，其收入主要來源為向商戶收取租金。新西南經營糟糕，但估值暴漲。2008-2010年度以及2011年1-6月，新西南凈利潤分別為-295.99萬元、5053.89萬元、1777.51萬元和1881.73萬元，扣除非經常性損益后的凈利潤分別為-458.36萬元、61.52f元、846.58萬元和755.97萬元。但評估值為3.15億元，增值率約為313.61%。控股股東從轉讓中大賺一筆。

交易完成后，在業績承諾期間，新西南業績靚麗。但承諾期過后，新西南迅速變臉。2014年營業收入6238.74萬元，凈利潤-772.79萬元，2015年營業收入1.06億元，凈利潤646.86萬元。

昆百大A還為新西南在銀行的5億元固定資產抵押借款提供保證擔保，2014年期末新西南上述借款余額為4.67億元，直到2015年5月，昆百大A利用募集資金償還了該筆借款，擔保解除。

江蘇百大估值波動

江蘇百大成立于2004年6月，注冊資本為1億元，昆百大A出資4100萬元，持股41%。經營范圍為房地產開發與經營。2008年10月，江蘇百大增加注冊資本，此后Elliott方合并持有江蘇百大34.7%的股權，昆百大A持股比例下降至26.77%，江蘇百大不再納入昆百大A的合并報表范圍。

之后，為促進房地產業務收入和效益上升，同時為減少公司與控股股東華夏西部的關聯交易，昆百大A2009年12月以9200.47萬元受讓華夏西部所持江蘇百大25.47%的股權，江蘇百大估值3.61億元。2010年3月，又以7705萬元受讓ElliottNewcastle所持江蘇百大9.7%的股權，江蘇百大估值7.94億元。2012年9月，公司以1.68億元受讓ElliottNewcastle所持江蘇百大25%的股權，江蘇百大估值6.70億元。股權轉讓完成后，昆百大A持有江蘇百大86.94%的股權，后者自2012年6月納入合并范圍，并將江蘇百大歷次股權變更形成的資本公積―其他資本公積余額1978.3萬元轉入2012年投資收益。

接著，為實現戰略聚焦，集中優勢資源提升商業零售的經營能力，公司逐步對住宅地產業務進行收縮，2014年6月將所持江蘇百大86.94%的股權以4.17億元全部轉讓給無錫紫英投資管理有限公司。

從這一系列的股權轉讓中，Elliott方賺了6963.57萬元，回報率39.79%。控股股東華夏西部賺了3805萬元，回報率97.56%。而昆百大A累計耗資3.63億元，收回4.17億元，賺了5462.63萬元，回報率15.06%，由于昆百大A沒有多少自有資金，主要靠銀行借款，將利息算進去，昆百大A實際上賺的更少。昆百大A投入最大、投資時間最長、回報率卻最低，最終出售股權時，江蘇百大的估值只有4.8億元，遠遠低于昆百大A接手Elliott方的股份時的估值。而在房地產更加火爆的情況下，江蘇百大的估值為何卻大幅縮水？

換個法子接手燙手山芋

昆明百大集團野鴨湖房地產開發有限公司（下稱“野鴨湖房地產”）是昆百大A與華夏西部共同投資的企業，昆百大通過全資子公司云南百大房地產有限公司持有其60%的股權，華夏西部直接持有其40%的股權。截至2013年年末，野鴨湖房地產經審計的總資產為15億元，總負債為14億元，凈資產為1億元;全年營業收入1.85億元，凈利潤3104萬元;2014年1-6月營業收入2.98億元，凈利潤9008.15萬元。

看上去，野鴨湖房地產業績靚麗。不過，其巨額款項卻難以收回。

因合作協議開發項目，野鴨湖房地產與盤龍區國有資產經營投資公司（下稱“盤國投”）形成債務關系，野鴨湖房地產對盤國投兩筆債權金額合計4.41億元。由于款項難以收回，昆百大A與野鴨湖房地產于2014年9月簽署了《債權轉讓協議》，野鴨湖房地產將標的債權按賬面值轉讓給公司。

通過上市公司來接手呆賬、壞賬，相當于幫大股東華夏西部承擔另外40%的潛在壞賬損失。2016年6月末，該款項占上市公司其他應收款總額的85.71%，一直列示在“單項金額重大并單獨計提壞賬準備的其他應收款”，一直沒有計提壞賬準備，理由是“項目開發合作款及土地定金，預計可收回”。賬齡2-3年的為6858.74萬元，3-4年的7083.14萬元，4-5年的5853.6萬元，5年以上的24302.4萬元，昆百大A沒有計提壞賬準備的理由站不住腳。

野鴨湖房地產因運營資金需要，向控股股東華夏西部借款3000萬元，借款期限自2014年9月29日至2015年3月29日，年利率6%，借款期限屆滿時借款利息為90萬元。

野鴨湖房地產于2014年9月將其持有的百大新都會一層商鋪評估作價3.33億元，出資設立新都會商貿公司，當年年底，又將持有的新都會商貿公司100%股權轉讓給昆百大A，由此獲得巨額利潤。2014年全年野鴨湖房地產營業收入3.27億元，凈利潤高達2.75億元，下半年營業收入比上半年增加了0.29億元，凈利潤卻增加1.85億元。華夏西部也賺翻了。

而在2013年10月，昆百大A曾擬以每股9.49元的價格向大股東非公開發行3100萬股股份，購買其持有的野鴨湖房地產40%股權。同時，還計劃以不低于8.55/股的價格向不超過10名特定投資者非公開發行股份募集配套資金0.98億元。以2013年8月31日為基準日，預估值為2.94億元，增值2.71億元，增值率為1170%。資產負債率高達95.34%。明顯的利益輸送遭到市場大量質疑。一個多月后，昆百大A停牌表示，對重組預案進行調整。后來不了了之。

私募上位

2014年7月，昆百大A公告，擬收購珠寶商周大生100%股權。后者曾一度陷入“黃金摻銥”風波而令IPO計劃受阻。同年9月，昆百大A定增方案，2015年4月發行完成后，其中謝勇控股的太和先機認購9000萬股，持有昆百大A19.15%的股份，為第二大股東。何道峰直接及間接持股比例雖由41.97%降至34.68%，仍為公司實際控制人。

2015年11月，何道峰將其通過華夏西部控制的昆百大A8.55%股權以協議方式轉讓給謝勇，金額為7.5億元，股權轉讓后，謝勇通過直接和間接方式合計持有昆百大A27.88%股權，為第一大股東。昆百大A實際控制人及董事長變更為謝勇，控股股東變更為太和先機。入主14年后，何道峰退居幕后。

謝勇通過明珠148號資管計劃受讓股權，資金來源于富安達-昆百大資管計劃的委托管理資產，其中謝勇以自有資金2.5億元認購全部劣后份額，其他投資者出資5億元認購全部優先級份額。加上之前定增金額70380萬元，謝勇累計耗資14.54億元，相當于昆百大A估值52.14億元，相對于其2015年業績，市盈率為169倍，扣除非經常性損益后，市盈率更是高達381倍。本次股權轉讓價格為每股7.5元，比簽署協議前的收盤價8.93元折讓了16.01%，比2015年4月增發價格7.82元也便宜。

從謝勇履歷來看，擁有近22年的證券、期貨投資經歷。一位習慣于資本運作的董事長來了，昆百大A將面臨怎樣的發展前途？

豪賭我愛我家

2015年4月，昆百大A籌集資金23.4億元用于電子商務平臺項目、償還銀行借款和補充流動資金。新業務電子商務才剛起步，公司又瞄準新的目標。

2016年9月2日至今，一直停牌的昆百大A在2017年2月27日公告，擬支付3.78億元，受讓北京我愛我家房地產經紀有限公司（下稱“我愛我家”）6%的股權。另外，擬向其他17名我愛我家股東發行股份及支付現金購買其合計持有的我愛我家94%的股權，支付對價為61.82億元。昆百大A擬向包括太和先機在內的不超過10名特定對象非公開發行股票募集配套資金總額不超過25億元。

出讓方承諾，我愛我家2017年至2019年累積扣除非經常性損益后的凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。業績承諾非常誘人，但我愛我家2014年、2015年、2016年1-9月凈利潤分別為-6662.28萬元、1.43億元、2.65億元，并且還是未經審計的數據。不知道未來3年18億元凈利潤的底氣來自何方？

我愛我家負債巨大，2014年至2016年9月末各期末的負債總額分別為16.85億元、22.47億元、43.40億元，資產負債率分別為91.70%、85.11%、85.28%。

2017年1月，融創中國（01918.HK）全資子公司融創房地產向北京鏈家增資26億元，獲得后者6.25%股權，北京鏈家的估值高達416億元。北京鏈家2014年、2015年經審計的凈利潤分別為7444.58萬元、8.09億元。

我愛我家2015年未經審計營業收入51億元，凈利潤1.5億元。以此計算，昆百大A并購我愛我家的市盈率43.82倍，而融創中國入股北京鏈家的市盈率為51.42倍。從市盈率來對比，昆百大的并購更加實惠。但我愛我家的財務數據未經審計，到底有沒有水分不得而知。北京鏈家營業網點及人員數量約為我愛我家的3-4倍，我愛我家2017年要完成5億元凈利潤，相當于北京鏈家2015年凈利潤的61.80%，估計難度不小。

從公開信息看，我愛我家的合法合規方面隱患不少，過去3年累計被處罰98次，被處罰的原因五花八門。

是否規避借殼上市

根據昆百大A經審計的2015年度財務報告及我愛我家未審計的2015年度財務報表及預估作價情況，本次交易相關指標達到重大資產重組標準。是不是借殼上市？公告顯示，在不考慮非公開發行募集配套資金的情況下，謝勇及其一致行動人將合計控制上市公司19.45%的股份，仍為上市公司實際控制人。因本次交易前后不涉及實際控制人的變更，因此，不屬于《重組管理辦法》第十三條規定的借殼上市。

但是，19.45%的股份真的可以控制董事會嗎？從資本市場發生的股權之爭來看，不容易。為了本次重組第一大股東不發生變動，我愛我家早已做好了精心的準備。

2011年2月，我愛我家第一大股東為偉業策略，持股比例55.05%。長達4年多，股東結構沒有發生變動，但此后我愛我家股權轉讓突然變得活躍起來。2015年3月至今，我愛我家股東發生股權轉讓近10次。

2015年年末，偉業策略持股比例降至44.53%，依然為第一大股東。但到了2016年5月，偉業策略持股比例只有8.03%，變成第六大股東。2017年1月，偉業策略通過受讓股權，持股比例上升至12.03%，為第二大股東，而第一大股東東銀玉衡持股20%。總之，經過數輪股權轉讓，我愛我家股東結構分散，第一大股東持股比例降至20%。

本次重組，偉業策略只獲得現金對價7.58億元，而東銀玉衡獲得昆百大A8.70%股份。

昆百大A與我家我家股權變動幾乎同步，2014年9月定增預案，2015年4月完成定增，接著謝勇入主。

第6篇：房地產行業估值范文

事件：

住房和城鄉建設部副部長齊驥昨日接受采訪時說，計劃用三年時間，總投資9000億元人民幣通過廉租住房的方式解決城鎮747萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，其中287萬戶通過實物配租的方式解決，460萬戶通過貨幣補貼的方式解決；同時，根據各地經濟適用房建設規劃，今后三年，全國還將建設400萬套經濟適用房，并將進行國有林業、煤礦、農墾職工的棚戶區危舊房改造，大約解決220萬戶的住房問題。中央財政將給予一定的轉移支付，但主要還是依靠地方政府、住房困難戶本人以及所在單位等幾方面的共同出資。

點評：

我們認為這是建設部配合國務院四萬億投資拉動經濟的響應，該政策出臺會促進內需的拉動、改善房地產行業供給結構、促進商品房市場長期穩定發展，但短期內對商品房市場影響是負面的，房地產行業的調整周期將相應的拉長：

1、該政策是補課，有利于維持社會公平，拉低住房價格，促進房地產行業長期穩定發展；保障性住房是政府早就該做的工作，自從98年貨幣化分房以來，過去十年該政策缺失；從該政策的出發點來看，基本上與07年以來國家房地產行業政策導向一致，即10%廉租房加上20%經濟適用房加上30%的中低價中小戶型商品房，按照這個比例，廉租房超過計劃，經濟適用房符合計劃。

廉租房支出超預期：9000億重點用于747萬戶低收入家庭住房和220萬戶棚戶區改造家庭，以貨幣補貼為主（60%貨幣補貼，40%實物分配），所以對拉動租房市場需求有幫助；而另外287萬套的廉租房需要通過建設或購買來實現；

經濟適用房符合預期：而400萬套經濟適用房約占到商品房年銷售套數不到20%（07年約500萬套），基本上是按照20%的標準來做的，沒有過多的超出預期。另外隨著商品房市場的低迷，限價房供應出現萎縮，所以盡管經濟適用房規模超出很多城市的計劃（見表1），但加上限價房并沒有明顯的增加。

2、短期對商品房市場帶來負面沖擊，但沖擊有限：市場對9000億投入的解讀將在短期內進一步下降購房預期，市場普遍觀點將是對商品房市場需求帶來擠壓，而在房地產行業下降周期中，購房預期是關鍵，所以我們認為短期負面影響是存在的；但正如以往分析的，經濟適用房與商品房是對應不同的市場需求，對商品房市場沖擊有限，中長期來看，合理的市場結構有利于消化房地產泡沫促進商品房市場的健康發展。

第7篇：房地產行業估值范文

從房地產調控政策看，進一步收緊的可能性不大，而放松的可能性在增加。前段時期不少地方政府試探著給限購政策松綁，都被中央嚴厲制止。但從近期情況看，政府對首套房的剛性需求還是給予了信貸支持，政策出現一定微調空間。不可否認的是，對房產的剛性需求仍然很大，政策對此類需求還是會繼續網開一面，貫徹“有保有壓”的調控方針。而隨著房地產投資下滑，地方財政緊縮，以及房地產企業出現信貸風險甚至破產，調控或有放松的可能。

從房地產行業基本面看，隨著開發商采取以價換量的方式“去庫存”，銷售情況略有好轉，資金壓力得到一定的緩解。渣打（Standard Chartered）最近的研究報告表示，中國房地產市場已出現一些轉好跡象。自農歷新年以來，住房銷售已改善，開發商對銷售變得更有信心，10%～20%的價格折扣將明顯刺激剛性需求。

另外，積極推進保障房建設，為相關房地產企業開拓了新的業務領域。保障房建設雖然盈利空間受限，但在商品房利潤率不斷下降、經營風險上升的情況下，保障房帶來的收益相對穩定，也不失為一條好的生財之道。

從房地產股本身情況看，估值已處于歷史底部區域，價格相對便宜，因此存在一定的投資機會。 長城證券 認為，房地產板塊龍頭公司流動性、資金項目儲備狀態都非常好。研究顯示，房地產股票的估值大多處于歷史低位，2011年靜態市盈率9倍，2012年大約為7倍，不僅大大低于過去7年房地產板塊20倍的市盈率，也大大低于美國和中國香港這樣發達市場和成熟市場15倍的市盈率。與此同時，今年房地產上市公司的業績基本都已經鎖定，不存在太大的變數。

由于對房地產行業的預期轉好，投資者對房地產股的興趣大增。今年以來，截至4月10日，上證房地產指數上漲12.05%，遠高于上證綜指4.84%的漲幅。投資者比較感興趣的主要是一線龍頭股和銷售確定性較高的區域龍頭股。

招商地產（000024）

總股本 171730萬股

流通A股 68428.59萬股

2011年每股收益 1.51元

2011年分紅預案 每10股派2元(含稅)

4月10日收盤價 21.20元

公司是住宅類企業中較早走專業化商業地產開發路線的大型國企。2011年，為了進一步整合公司的商業地產資源，其以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業地產業務發展的全新平臺。商業地產業務將成為公司業務的重要組成部分，公司未來利潤來源更為多元，業績增長空間更廣闊。

2012年預測市盈率11倍左右，估值風險較小。

華夏幸福（600340）

總股本 58795萬股

流通A股 23252萬股

2011年每股收益 3.28元

2011年分紅預案 每10股派2元(含稅)送3股轉增2股

4月10日收盤價 23.43元

公司主營業務是綜合性園區的開發建設，2011年占主營業務收入的93.56%，開發區域主要集中在環北京區域，園區地產銷售前景較好。

公司目前簽約園區已增至10個，開發規模也從3個增至10個，原處在開發狀態的3個園區已進入了高速發展期。公司目前布局將充分受益北京在產業和住宅方面的溢出效應，以及整個環渤海區域的經濟發展。

該股2012年預測市盈率不到8倍，估值較低。

保利地產（600048）

總股本 594833萬股

流通A股 584323萬股

2011年每股收益 1.10元

2011年分紅預案 每10股派2.15元(含稅)轉增2股

4月10日收盤價 11.66元

作為中國保利集團控股的大型國有房地產企業，公司是中國保利集團房地產業務的運作平臺，具有國家一級房地產開發資質，主營業務是高端精品住宅開發和城市地標性商用物業，已形成廣州、北京、成都、上海等數十個城市的戰略布局，擁有豐富的項目資源。

公司3月份實現簽約面積93.61萬平方米，同比增長55.08%；實現簽約金額97.38億元，同比增長47.27%。在此基礎上，公司一季度共實現簽約面積143.89萬平方米、簽約金額148.66億元，較上年同期分別增長8.98%、6.07%。分析師認為，3月銷售數據創歷史次高,僅次于2011年6月。良好的銷售業績，顯示公司很好地把握了3月樓市回溫行情。作為地產行業龍頭，公司憑借“剛需產品為主”+“主動以價換量”+“商業物業銷售助力”,銷售穩步增長可期。

從2011年年報看，2012年業績已經鎖定。

據Wind資訊統計，分析師預期公司2012年每股收益可達1.39元，對應市盈率不到9倍，估值風險較低。

榮盛發展（002146）

總股本 186368萬股

流通A股 162497.8萬股

2011年每股收益 0.82元

2011年分紅預案 每10股派1.2元(含稅)

4月10日收盤價 10.30元

作為國家一級房地產開發企業，公司致力于中等城市商品住宅的規模開發、跨地區專業化經營。公司業務范圍圍繞京津冀和長江三角洲兩大經濟圈，開發項目遍及河北、江蘇、安徽等省的多個城市。

分析師認為，2012年公司的銷售金額有望達到160億元。2011年底預收賬款已達93億元，鎖定2012年業績60%。

2012年預測市盈率不到10倍，估值較低。

華業地產（600240）

總股本 64500萬股

流通A股 64500萬股

2011年前三季度每股收益0.27元

2011分紅預案 每10股轉增8～12股

4月10日收盤價 10.37元

目前公司主要業務集中在北京、長春、深圳、大連。2012年公司可售房源充足，銷售業績可能超出預期。

第8篇：房地產行業估值范文

通過對品牌房企新項目開發模式的統計，我們發現合作開發已然成為主流，通過股權合作的房地產基金模式有助于企業進一步擴大市場份額，在殘酷的行業競爭中脫穎而出。雖然房地產已過高速增長的“黃金時代”，但是作為國民經濟發展的支柱產業，行業的投資價值仍然巨大。站在“白銀時代”的風口，品牌房企正積極在物業、金融、娛樂等領域尋求轉型突破。下面，我們以萬科、保利、招商、金地為切入點進行分析，以此探知房地產行業的發展趨勢及未來機會。

銷售火爆 投資聚焦核心城市

受益于房地產市場的持續火爆，萬科、保利、招商及金地四家上市房企在本輪行業回暖中獲得靚麗表現。從銷售面積和銷售金額來看，2016年1-4月四家上市房企均實現高速增長，增速從高到低依次為金地、保利、招商、萬科。其中，規模較小的金地集團，2016年前四個月累計銷售面積187.9萬平方米，同比增長118%，實現銷售金額275.2億元，同比增長高達176%；而行業龍頭萬科A表現也可圈可點，累計銷售面積809.9萬平方米，同比增長49%，累計銷售金額1108.9億元，同比增長73%。

從土地購置方面來看，2016年1-4月四家房企新增土地數量的排名依次是萬科、保利、招商及金地。其中萬科48個新增項目中有43個在二線城市，比例接近90%；保利地產新增的24個項目中有21個來自二三線城市，占比87.5%。相對于這兩大房企龍頭，招商蛇口和金地集團的拿地策略則要謹慎很多。其中招商蛇口在可開發資源多的優勢下平滑、精細拿地，繼續聚焦主流一二線城市，合理補充庫存。而金地集團則更為低調，至今僅獲得杭州、武漢兩塊土地項目，公司拿地節奏的放緩，一方面與近期土地市場溢價率過高有關，另一方面則是可售項目資源較為充足。

基金模式搶市場 多元化謀轉型

從項目開發模式來看，2016年前4個月萬科新增的48個項目中，19個擁有項目100%權益，其余均為股權合作開發，占比高達60.4%。另一房企巨頭保利地產新增的24個項目中也有13個是合作開發，比例也超過50%。可以看出，通過股權合作的基金模式已經成為房企操作主流。

從投資的角度分析，該模式有以下幾點優勢：1.凈資產規模的降低帶來凈利潤率和權益乘數的雙提升，提高ROE水平。2.通過經營杠桿替代財務杠桿，實現輕資產化，提高了財務安全性；通過不同環節收益，使得收益實現更穩定。3.擴大市場份額，擺脫對股權融資的依賴。4.作為房企品牌輸出和輕資產運作的不斷嘗試，將提升其無形資產的盈利能力，進而帶動凈資產溢價率的上揚。當然，股權合作開發存在一定的風險及特殊性，在采用時應充分考慮自身條件及能力。

而隨著存量時代的到來，未來城市升級將是房地產行業發展的重心。在立足開發主業的基礎上，這四家品牌房企均加快多元化布局。其中萬科擬與深圳地鐵合作，運用“地產+物業”模式，積極轉型城市配套服務商；保利地產擬參股設立粵港證券，深化金融業務；招商蛇口整合后集合園區、社區、郵輪業務于一身，并積極拓展一線城市地鐵物業；金地集團旗下擁有的“穩盛投資”管理著多支房地產基金，募集資金能力較強。此外，這四家房企也積極迎合市場潮流，布局養老地產、社區020，搶占多元化轉型新高點。當然，轉型機遇是與風險并存的，我們需要保持謹慎的態度，合理評估其未來潛在的投資價值。

板塊重估 價值當立

對于A股房地產上市公司，由于PE偏短期但確認性強，NAV偏價值但可比性差，因此NAV結合PE仍是估值的最有效辦法。下面以上述四家房企上市公司進行對比分析：

第9篇：房地產行業估值范文

訊：三六五網立足于長三角地區8大主要城市的房地產和家居建材市場，自主運營第三方房地產家居網絡營銷服務平臺(365地產家居網)，在長三角地區的家具建材網絡用戶中享有較強的品牌知名度，是區域性房地產網絡營銷的龍頭公司。

房產網絡廣告市場伴隨著中國房地產行業的快速增長，以及互聯網用戶的爆發式增長，行業的規模經歷了大幅增長，截止2010年，我國的房產網絡廣告市場規模已經達到18億元。自2011年初以來，史上最嚴厲的房地產調控政策將樓市重新打入低谷，商品房的銷售增長更為依賴廣告投入，而傳統媒體的廣告投放耗資巨大，房地產商更多的開始將廣告投放在受眾更為廣泛，價格更為低廉，交互性更強的網絡媒體上。我們認為，網絡媒體對傳統媒體的不斷替代將是未來發展的重要趨勢。因此，我們看好房產網絡廣告及增值業務的市場前景。

未來公司主要的發展方向是繼續向中西部的二三線城市滲透擴張，憑借自身豐富的二三線城市房地產市場的網絡營銷經驗，力爭在2015年之前將覆蓋城市數量拓展到50個。本次募投項目公司計劃募集資金2.2億元左右，共投入4個項目的研發。募投項目圍繞公司的三大業務，進行了技術儲備，市場開拓，人才培養和平臺建設等。

綜合考慮我國房地產網絡營銷的市場容量和公司的市場拓展預期，我們預期公司2012-2014年實現EPS分別為1.68元、1.91元、2.44元。我們給予公司11年24-30倍估值，二級市場合理價格區間為32.64-40.8元。公司發行價格為34元，接近合理估值區間的下限，我們認為發行價格對應的估值水平具備一定的安全邊際，建議投資者積極申購，并在公司上市后擇時售出，以期獲得超額收益。(來源：華泰證券）