房地產(chǎn)行業(yè)分析報告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　融資　信托機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)投入大，周期長的特點(diǎn)決定了單純依靠商業(yè)銀行單一融資渠道來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將大量資金積壓在房地產(chǎn)投資上，加大商業(yè)銀行的風(fēng)險，適應(yīng)不了房地產(chǎn)的快速發(fā)展,卻迫切需要依靠多種融資途徑。

1.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1中國房地產(chǎn)市場總體概況

當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)總體上與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展要求相適應(yīng)，但局部地區(qū)出現(xiàn)了投資過熱等問題。中國住房制度改革所期望的個人購房的局面已成為事實(shí)，商品住宅市場價格的增長有收入增長的支撐。從總體上看，由于2011-2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍然保持了一定的增長速度，尤其是主要大中城市的商品住宅開發(fā)，繼續(xù)保持地旺盛的發(fā)展勢頭，同時，房地產(chǎn)開發(fā)過快所帶來的調(diào)整壓力已初步顯現(xiàn)。

1.2中國房地產(chǎn)業(yè)總體效益水平分析

1.2.1負(fù)債狀況

房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠負(fù)債經(jīng)營，其資產(chǎn)負(fù)債率較高，近幾年維持在68%左右，除金融業(yè)外房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)所有產(chǎn)業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率最高的。這也說明我國房地產(chǎn)的發(fā)展前景很好，用較高負(fù)債經(jīng)營以獲得更多的收益；更主要的原因是我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道有限，企業(yè)的自有資金嚴(yán)重不足，對銀行資金的依賴非常嚴(yán)重。

1.2.2盈利狀況

房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）近兩年一直保持在40%左右，最近幾年由于受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營收入雖有增加，但利稅率有所下降，較高的盈利水平使得房地產(chǎn)商非常看好該行業(yè)，紛紛舉債進(jìn)入。

1.3中國房地產(chǎn)市場投資價值與來源分析

我國金融市場上的金融工具很少，目前普通投資者能夠投資的品種有儲蓄、國債、股票加上房地產(chǎn)。儲蓄利率的不斷下降，股市的持續(xù)低迷，再加上債券市場的不發(fā)達(dá)使得中國百姓的投資渠道非常狹窄，迫切渴望新的投資工具。房地產(chǎn)也是一項(xiàng)投資品種，尤其在通脹較高的時候，以房地產(chǎn)的形式保存資產(chǎn)，可以使資產(chǎn)價值得以保存。

2.利用信托機(jī)制發(fā)展中國房地產(chǎn)業(yè)的必要性

2.1中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生的融資問題

作為產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)篆h(huán)的融資渠道一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸。之前國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資渠道非常單一，一般只有自籌和貸款兩種，連集資都比較少見。而房地產(chǎn)開發(fā)所需的巨額資金，一般開發(fā)企業(yè)難以承擔(dān)，所以銀行貸款成為最主要的渠道。銀行對房地產(chǎn)業(yè)資金支持的減少會對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高，而沒有金融資本的支持，房地產(chǎn)開發(fā)幾乎不可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。

2.2信托機(jī)制運(yùn)用于房地產(chǎn)發(fā)展的必要性

在西方發(fā)達(dá)國家，作為最具國際語言的財產(chǎn)管理制度，幾乎所有的社會財產(chǎn)都可以通過信托方式來管理。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀從某種意義上揭示了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。我國金融監(jiān)管部門出臺的一系列政策，限制銀行資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，也給出了強(qiáng)烈的信號——我國房地產(chǎn)金融應(yīng)該向國際方向轉(zhuǎn)變，盡量使用直接融資。在這個房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性轉(zhuǎn)折過程中，信托投資公司被越來越多的人所看好，將歷史性地承擔(dān)房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型的載體。

3.信托機(jī)制在房地產(chǎn)發(fā)展中的運(yùn)用

3.1信托貸款

相比商業(yè)銀行貸款，信托貸款具有期限較短但對資金及收益安全性要求較高的特點(diǎn)；貸款利率較高；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動式開發(fā)形式等。信托貸款的操作流程和商業(yè)銀行貸款類似，所不同的是資金來源不同。信托投資公司的資金主要通過發(fā)行集合資金信托計(jì)劃籌集。由信托投資公司設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品向社會募集閑散資金，和投資者簽訂信托合同，以貸款方式運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3.2股權(quán)信托

股權(quán)信托在合同中具有擁有表決權(quán)的優(yōu)先股的性質(zhì)，作為股東每年的回報率在合同中是固定的，不參與利潤分成。在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求也較高。重慶國投推出的“世紀(jì)星城股權(quán)信托計(jì)劃”是個典型例子。

3.3財產(chǎn)受益權(quán)信托

信托公司以受托的信托財產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)。這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險隔離功能發(fā)揮得淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)不參與對債權(quán)人的分配。對于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時下首推的一種方式。

3.4房地產(chǎn)投資信托(REITs)

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。房地產(chǎn)投資信托是致力于持有和經(jīng)營收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。它通過組合投資和專家理財實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。它具備如規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)范化管理、透明度高、專業(yè)化管理、股權(quán)大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等優(yōu)勢，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要的推動作用，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制；促進(jìn)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)、有助于房地產(chǎn)購買力積累和市場價格發(fā)現(xiàn)；有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制；利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性和抗風(fēng)險的能力。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步規(guī)范以及信托投資公司本身能力的不斷增強(qiáng)，利用信托機(jī)制的獨(dú)特性，信托投資公司必將為房地產(chǎn)行業(yè)提供更好、更強(qiáng)的金融服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]2010中國房地產(chǎn)金融行業(yè)分析報告

[2]邢成：《房地產(chǎn)信托模式的再選擇》

[3]魏國雄．信貸風(fēng)險管理.北京：中國金融出版社.2008

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫 監(jiān)測方式 預(yù)警 產(chǎn)生原因

現(xiàn)在很多國家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，這種現(xiàn)象會對一個國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大影響，如果不加以制止，甚至?xí)：σ粋€國家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。接下來，我們就來研究一下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因，以及具體的解決措施。

1. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的具體含義

在生活中我們經(jīng)常聽見房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫這個詞，而我們所說的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫可以定義為在一個連續(xù)的時間內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。這種房地產(chǎn)價格的上漲會造成人們對房價預(yù)期價格的上漲，并且還會不斷的增加新買主的數(shù)量。因?yàn)閮r格預(yù)期比較高，所以很多人都進(jìn)行房產(chǎn)投資，這樣就會增加投機(jī)資本的數(shù)量。使房地產(chǎn)的價格比其真正的內(nèi)在價值高出很多。這樣就產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。如果出現(xiàn)泡沫過度膨脹，那么會產(chǎn)生很嚴(yán)重的后果，比如說高空置率以及房產(chǎn)價格的暴跌、預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象就是泡沫破裂。房產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是它是不可持續(xù)的。所以，房地產(chǎn)泡沫只是一種價格現(xiàn)象，在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外作用下產(chǎn)生了這種現(xiàn)象，尤其是投機(jī)性因素。這種現(xiàn)象會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和整個國民經(jīng)濟(jì)造成不良影響，必須要得到重視。

2. 造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的原因

2.1銀行的信貸過度

造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)中的過度擴(kuò)張。如果大量的房地產(chǎn)或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)被銀行持有，那么如果房地產(chǎn)價格不斷上漲的話，就可以擴(kuò)大銀行資本的數(shù)量和規(guī)模，使銀行的資本更加充足，資產(chǎn)質(zhì)量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤。所以，對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴(kuò)大信貸規(guī)模，這樣就會使房地產(chǎn)價格更高。這個過程的循環(huán)發(fā)展，就造成了房地產(chǎn)價格的不斷升高，并且與實(shí)際均衡價格偏離的越來越大，這樣就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。然而，這個問題只是造成房地產(chǎn)泡沫破裂的一個原因。在房地產(chǎn)泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對銀行在房地產(chǎn)泡沫問題所產(chǎn)生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產(chǎn)泡沫破裂問題。

2.2消費(fèi)者的預(yù)期

一般來說消費(fèi)者會對某種商品產(chǎn)生價格預(yù)期，這種預(yù)期會在一定程度上對消費(fèi)者的需求產(chǎn)生影響，這種需求變化又會影響商品價格。而影響消費(fèi)者預(yù)期價格變化的因素有很多，尤其是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價格發(fā)生變化的過程中，沒有產(chǎn)生不符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況的預(yù)期，則市場價格就會由，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的不均衡狀態(tài)逐浙調(diào)整到均衡價格上來；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大的變化時，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導(dǎo)致市場產(chǎn)生不符合實(shí)際情況的預(yù)期。而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。所以，消費(fèi)者對商品價格的不合理預(yù)期也會在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

2.3調(diào)控措施的不協(xié)調(diào)

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)調(diào)控措施是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，如果房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，就會加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。調(diào)控措施不協(xié)調(diào)主要體現(xiàn)在一下兩個方面，一個是嚴(yán)格控制土地的政策，使房地產(chǎn)用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強(qiáng)了地價上漲帶動房價上漲的預(yù)期。這樣就會因?yàn)橥恋貎r格上漲，而使房地產(chǎn)價格不斷上漲，最終偏離其實(shí)際價格，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。第二個是由于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力小，控制信貸的措施直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)的活動。而對需求增長缺乏有效的調(diào)控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。這個問題就需要國家制定合理的信貸制度，不要過分的控制對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸數(shù)量，這樣才能解決房地產(chǎn)市場供給之間的矛盾。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的防范措施

3.1要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測力度，預(yù)防和限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作。建立健全城市基準(zhǔn)地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調(diào)查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，加強(qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。

3.2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過監(jiān)測體系，可以及時發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題，并且可以采取相應(yīng)的措施解決。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過這種及時的信息采集，才能真正了解房地產(chǎn)市場的動向，從而制定更加合理的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。

3.3建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制。各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控；通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運(yùn)行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。并通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。

通過以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)泡沫的破裂問題，對于這三種措施來說，還需要政府的大力支持，需要政府轉(zhuǎn)變相關(guān)的政策和制度，這樣才能真正發(fā)揮這三種措施的作用。

結(jié)語

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；后金融危機(jī)時代；銅陵市

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危機(jī)時代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國爆發(fā)了次貸危機(jī)，世界的金融體系危機(jī)迅速惡化，緊接著眾多國際大金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產(chǎn)、美林被收購、AIG危機(jī)，強(qiáng)勢震撼美國金融市場，連鎖反應(yīng)下世界迅速陷入危機(jī)恐慌，世界各國經(jīng)濟(jì)主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國和國際性、區(qū)域性機(jī)構(gòu)迅速采取措施，重新協(xié)商，拯救經(jīng)濟(jì)。到2009年中期，世界經(jīng)濟(jì)由經(jīng)濟(jì)危機(jī)恐慌進(jìn)入到“后金融危機(jī)時代”（The financial crisis after The Times）（沈長豐，2011），而銅陵市房地產(chǎn)行業(yè)怎樣在后金融危機(jī)時代背景下得到科學(xué)發(fā)展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和案例支持。

一、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產(chǎn)業(yè)的上市受國家宏觀調(diào)控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預(yù)售許可證發(fā)放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環(huán)比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預(yù)售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環(huán)比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產(chǎn)的過熱勢頭有所降溫。

2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現(xiàn)反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達(dá)到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達(dá)到35.62%、3.73%和52.86%，環(huán)比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達(dá)到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環(huán)比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現(xiàn)類似情形。

3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產(chǎn)的存量房交易量在一定程度上出現(xiàn)小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數(shù)分別達(dá)到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達(dá)到3.96萬平方米，交易套（間）數(shù)為410套，交易面積相對8月和9月有所下降，交易套（間）數(shù)與7月、8月有所回落。

二、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

1.供求關(guān)系解讀失靈。市場經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系是決定價格的一個十分重要的因素。然而，針對房地產(chǎn)行業(yè)中的許多投機(jī)行為，僅靠供求關(guān)系的解讀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠甚至是失靈的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，供求關(guān)系只是輔助作用，至少在現(xiàn)行的市場背景中，風(fēng)險收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項(xiàng)目或投資的融資成本有多高，風(fēng)險有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報的投資項(xiàng)目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預(yù)期，投資固定資產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的變得動力十足。

2.投機(jī)動機(jī)滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報告中可以看出，房地產(chǎn)的投機(jī)行為司空見慣。面對財富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導(dǎo)向，加大投機(jī)行為，只要房價漲幅達(dá)到預(yù)期價值就會拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機(jī)失公平的現(xiàn)象。以政府為主導(dǎo)的房價暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機(jī)行為便有了生存和發(fā)展的溫床。所以只要存在政府以房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去尋求GDP的高速增長，并且用金融杠桿去發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)行為的滲透催化便會促使房價上漲。

3.房地產(chǎn)金融調(diào)控乏力。雖然近期多數(shù)一線城市的房價出現(xiàn)幅度不小的回落，并且二三線城市的房價由以前的居高不下也出現(xiàn)了不同程度降價。但政府對房地產(chǎn)的金融調(diào)控也出現(xiàn)乏力。房價的回落主要是政府對保障房的強(qiáng)有力實(shí)施與建設(shè)和宏觀調(diào)控帶來的消費(fèi)者預(yù)期的影響，金融調(diào)控的作用力顯得相對次要。加之現(xiàn)行的金融制度安排與風(fēng)險控制，房地產(chǎn)的貸款對商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)還是很有誘惑力，一方面房地產(chǎn)所需資金量大，金融機(jī)構(gòu)貸款量達(dá)，盈利空間相對較大；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)往往資金雄厚，還貸能力強(qiáng)，信用等級較高，風(fēng)險相對較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國家為保證民有所居、促進(jìn)和諧社會的發(fā)展而實(shí)施強(qiáng)有力的金融調(diào)控，加大對房地產(chǎn)的控制和對投機(jī)行為的打壓，雖有一定成效，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)所涉及的主體較為廣泛，產(chǎn)業(yè)鏈較長，貨幣金融調(diào)控相對乏力。

4.房地產(chǎn)出現(xiàn)壟斷趨勢。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團(tuán)的資質(zhì)和氣候，但過早的壟斷現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)卻顯得有恃無恐。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，相應(yīng)政策法律法規(guī)還不完善的背景下，過早的房企壟斷現(xiàn)象不僅不利于企業(yè)個體的市場定位而且還會對整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問題的解決埋下隱患。加之地區(qū)發(fā)展的差異，過早的壟斷行為會消耗過高的投資成本和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。

5.現(xiàn)行住房公積金制度缺陷。房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展與其市場銷售密切相關(guān)。然而，很多消費(fèi)者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實(shí)施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對房地產(chǎn)的銷售影響頗深，然而，針對公積金制度出現(xiàn)缺陷，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現(xiàn)在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營企業(yè)誤解公積金，認(rèn)為會加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，繳存被動并影響覆蓋率。第二，公積金執(zhí)行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區(qū)發(fā)展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風(fēng)險和信用風(fēng)險較大。

三、對房地產(chǎn)發(fā)展的建設(shè)性意見

1.發(fā)展是硬道理。（1）端正發(fā)展思想，形成科學(xué)理念。主要靠投資、出口和消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)的增長成為中國的主要發(fā)展模式，借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，西方發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)拉動率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費(fèi)增長差距還很大，消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長空間很大，然而在實(shí)現(xiàn)消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的征途中，會出現(xiàn)許多阻礙。除了收入分配的不公，房價的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費(fèi)水平總有個上限，房地產(chǎn)的價格居高，又加之購房支出的增加，必然導(dǎo)致消費(fèi)者其他支出減少，消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)的后勁不足。所以發(fā)展房地產(chǎn)，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，要形成科學(xué)的發(fā)展理念。（2）在發(fā)展中解決問題。 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，把蛋糕做大，這是發(fā)展的重要理念。但在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一系列問題要用科學(xué)的方法在發(fā)展中去解決。

2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規(guī)，提供法律保障。鑒于中國住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規(guī)，為解決買房購房中出現(xiàn)的一系列問題十分必要和急切，同時為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。第二，建立有效的住房專項(xiàng)儲蓄渠道，充分挖掘房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ哟蠼鹑诠ぞ叩膭?chuàng)新，同時擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模，金融機(jī)構(gòu)要加大市場調(diào)研力度，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、研究對策，為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展提供金融支持。第三，優(yōu)化貨幣政策，熨平房地產(chǎn)波動周期。首先，優(yōu)化金融資源配置，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，建立全國性的個人信用評定系統(tǒng)。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風(fēng)險，增加房地產(chǎn)市場資金量。

3.加強(qiáng)政府科學(xué)引導(dǎo)和調(diào)控。加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)的科學(xué)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定位，避免壟斷趨勢愈演愈烈。首先，完善法律法規(guī)，制定相關(guān)的法律政策，為規(guī)范房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展提供保障。其次，積極發(fā)揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學(xué)發(fā)展，積極培育住房抵押二級市場。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機(jī)構(gòu)，憑借政府信用，減少信用風(fēng)險和違約風(fēng)險，并增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的放貸信心；另一方面等時機(jī)成熟，積極穩(wěn)步引進(jìn)民間資本，增加供資主體，擴(kuò)大供資渠道，擴(kuò)充市場資金量。最后，規(guī)范生產(chǎn)，合理量化生產(chǎn)資料。針對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“投入生產(chǎn)資料與效益反向”問題，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的差異，對市場生產(chǎn)資料的所有量進(jìn)行審核變的十分必要。

4.完善公積金制度。第一，要加強(qiáng)公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強(qiáng)公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點(diǎn)，分主流，有計(jì)劃、分步驟地各個擊破，解決存在問題。逐步擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍，嚴(yán)格執(zhí)行國家的歸集，對高收入者公積金的繳存額實(shí)行限高封頂政策，減少不同社會階層公積金繳存差距，促進(jìn)公積金制度和諧發(fā)展。第二，規(guī)范公積金執(zhí)行制度，防范和化解潛在風(fēng)險，提高公積金的效用。首先，建立標(biāo)準(zhǔn)化的公積金運(yùn)營管理制度，加強(qiáng)公積金執(zhí)行的內(nèi)部控制，規(guī)范公積金歸集等方面的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)流程。其次，加強(qiáng)公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對預(yù)售樓盤和購房者的調(diào)查，貸中加強(qiáng)對其審核力度，貸后提高對其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學(xué)合理制定公積金貸款運(yùn)作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協(xié)調(diào)性，減少風(fēng)險并保證其安全性、流動性和增值性（注：文中數(shù)據(jù)來源于省略/和作者的整理）。

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第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)貸款金融風(fēng)險財政風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樽杂匈Y本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業(yè)做擔(dān)保，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險已緊緊地與銀行、政府、廣大的購房者牢牢綁在了一起，具有很大的風(fēng)險性。一方面，貸款過分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，不僅會降低對其他行業(yè)的支持，更會造成資金的盲目追捧，引起房地產(chǎn)虛假繁榮和生產(chǎn)過剩，加劇風(fēng)險的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過來使得房地產(chǎn)融資運(yùn)作的抗風(fēng)險能力很弱，很容易使房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散化。以土地和房地產(chǎn)為載體的銀行貸款主要有三種：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款、土地儲備（抵押）貸款。分析這三類貸款的風(fēng)險性也就緊緊抓住了土地財政帶來的財政金融風(fēng)險的核心。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長、風(fēng)險大的特點(diǎn)，僅靠開發(fā)商自有資金是無法完成大規(guī)模的投資的，需要大量的融資。從國際上看，融資手段主要有股權(quán)融資、債券融資及銀行貸款。我國目前有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三萬多家，但整體素質(zhì)不高，中小規(guī)模的企業(yè)占了大多數(shù)，市場結(jié)構(gòu)松散，資源利用率低，企業(yè)資信條件不高，責(zé)任能力不足，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券融資也有很多限制，因此房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依賴銀行貸款。過多的依賴銀行貸款等于將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險綁在了銀行一輛戰(zhàn)車上，對于整個金融系統(tǒng)具有很大的風(fēng)險性。也許從表-1中我們看到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源于國內(nèi)貸款的比例并不高，但后文我們將會發(fā)現(xiàn)事情并非如此。

表-11999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表（單位：%）

1999200020012002200320042005

國家預(yù)算資金0.210.120.180.120.090.070.06

國內(nèi)貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

債權(quán)0.210.060.000.020.000.001.03

利用外資5.352.811.761.611.291.330.12

自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

資料來源：《房價與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶著機(jī)械工業(yè)出版社

注：其他項(xiàng)的主要是指購房者所付定金和預(yù)售款

首先讓我們分析在我國整個房地產(chǎn)開發(fā)中都有哪些環(huán)節(jié)需要開發(fā)商動用自有資金。一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金，但也有連拿地也是通過暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協(xié)議出讓方式獲得土地。在一系列國家關(guān)于經(jīng)營性土地必須實(shí)行招拍賣后，這種狀況有所好轉(zhuǎn)。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證（簡稱“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動資金，在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金，而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。從下表可以看出，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在70%以上，根據(jù)2003－2004年度《中國房地產(chǎn)市場報告》提供的材料，香港前五大上市公司負(fù)債率基本在30％－40％。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)償債能力和抗風(fēng)險能力的重要指標(biāo)，一般限額為50%到60%。我國基礎(chǔ)行業(yè)平均為50%左右，加工業(yè)平均65%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如此高的資產(chǎn)負(fù)債率顯然風(fēng)險很大。[1]

注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)年鑒

圖-12000-2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

2004年4月28日國務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行信貸資金，缺少相應(yīng)的風(fēng)險分散機(jī)制，增加了潛在信貸風(fēng)險，根據(jù)相關(guān)資料，與我國形成了鮮明對比的是，美國70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金是通過直接融資實(shí)現(xiàn)的，銀行貸款只占10%-15%，風(fēng)險承擔(dān)者是分散的。[3]可見我國房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行貸款的狀況沒有得到根本的改善。此行業(yè)需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長久之計(jì)，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

我們再從中央銀行的角度看一下目前房地產(chǎn)行業(yè)給金融系統(tǒng)帶來的風(fēng)險，據(jù)央行公布的2006第一季度貨幣政策執(zhí)行報告稱，3月末，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.2萬億元，占房地產(chǎn)貸款余額的37.8%。我們知道房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額巨大，投資期長，影響因素復(fù)雜，歷來就是一個高風(fēng)險的行業(yè)。目前這種高負(fù)債率，大規(guī)模經(jīng)營的環(huán)境，又客觀上加重了風(fēng)險程度。一旦某一項(xiàng)目市場定位錯誤，或經(jīng)營上出現(xiàn)某些嚴(yán)重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災(zāi)。而開發(fā)公司對銀行資金的依賴較大，一旦出現(xiàn)大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發(fā)金融風(fēng)險。

中國人民銀行的報告指出：房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險留給銀行。

于是中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在撰寫的2004中國房地產(chǎn)金融報告中建議：“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”但是央行的這一建議在全社會引起了強(qiáng)烈震動，與百姓和專家的普遍叫好相比，多數(shù)開發(fā)商表示現(xiàn)房銷售將對開發(fā)商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)大佬任志強(qiáng)寫下“萬言書”，痛陳取消房屋預(yù)售制度的危害。建設(shè)部9天后表態(tài)，稱國家近期不會取消商品房預(yù)售制度。

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了商品房預(yù)售許可制度，自此預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。據(jù)有關(guān)專家介紹，根據(jù)測算，預(yù)售項(xiàng)目資金比現(xiàn)售項(xiàng)目資金的動態(tài)回收期約縮短10個月。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例提高了，但是同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達(dá)到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。[4]但如果取消了預(yù)售制度，在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)不高的情況下，將會使大量的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困頓，從而影響整個房地產(chǎn)市場的供給，給余下的開發(fā)商更多漲價的理由。世界上也許根本就沒有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權(quán)取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的比例，一方面可以淘汰規(guī)模小的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，減少這些企業(yè)憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個房地產(chǎn)市場的供給，維護(hù)整個市場的穩(wěn)定。

二、個人住房貸款

我國2005年的城鎮(zhèn)化率是43%，在未來約三十年內(nèi)將保持高速增長的態(tài)勢，而且我國城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，將有一千多萬人從鄉(xiāng)村移居城市。我國2005年城鎮(zhèn)人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮(zhèn)居民對居住條件的要求也將越來越高，因此我國的房地產(chǎn)行業(yè)將是一個獲得大發(fā)展的持久行業(yè)。住房在一個人的生活消費(fèi)中是一項(xiàng)很大的支出，特別是對于年輕人來說，一般沒有一次性支付整個房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個人住房消費(fèi)信貸。1998年，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開展個人消費(fèi)貸款的指導(dǎo)意見》，消費(fèi)信貸的發(fā)展從此步入快車道，當(dāng)年房貸余額就達(dá)到426.16億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，8年間個人住房貸款余額增長了近43倍，平均年增長率達(dá)到60.02%。個人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個人房貸的不良貸款率很低。而據(jù)央行研究局課題組研究，個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險，目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。同時，我國個人誠信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。近年來房價漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現(xiàn)代生活的高流動性和高風(fēng)險性，下崗失業(yè)、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過,并已于2005年1月1日起實(shí)施。其第六條引起了銀行界的普遍關(guān)注:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”這一司法解釋的出臺意味著一旦房屋抵押者無力償還貸款且房產(chǎn)抵押者有充分證據(jù)證明該房是其惟一可居住房產(chǎn),銀行就不能因此變賣其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對房屋的處置權(quán),既不能進(jìn)行拍賣,也不能強(qiáng)行將住戶趕走。這樣,銀行對抵押者房屋的抵押權(quán)即被懸空,其勢必增加房貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險。另外一些開發(fā)商自有資本金不足，就動員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補(bǔ)充資本金，更有一些不法之徒，利用國家法律和銀行規(guī)定的漏洞，騙取銀行貸款來從事其他高風(fēng)險業(yè)務(wù)，如炒股或者炒房，由于信息不對稱，也會給銀行帶來風(fēng)險。

三、土地儲備（抵押）貸款

土地儲備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資單位作為承貸主體，將一個城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來作為一個整體項(xiàng)目，即“打捆項(xiàng)目”，向銀行申請貸款。如果這類打捆方式用于房地產(chǎn)開發(fā)，所謂的一級土地運(yùn)營商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財政中用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金非常有限，特別是對于中西部地區(qū)來說更是如此。于是漸漸的就導(dǎo)致了“銀政合作”的產(chǎn)生，那就是“打捆貸款”。我國自推行政企分開以來，政府就不允許直接從事企業(yè)方面的工作。于是，地方為了搞建設(shè)就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設(shè)投資中心，被稱為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來作為一個整體項(xiàng)目向銀行貸款的一種融資。對于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)能發(fā)揮重要作用。而對于銀行來說，因?yàn)橛姓抛u(yù)擔(dān)保和大量的土地做抵押，往往把這類貸款看作優(yōu)質(zhì)貸款。但是由于借款人為財政所屬或控股的企事業(yè)法人單位，沒有穩(wěn)定的經(jīng)營收入來源，因此還款來源得不到保障。雖然財政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無效的擔(dān)保形式，而且《擔(dān)保法》第八條明確規(guī)定：“國家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或者國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外”。2005年1月26號財政部已出臺過一項(xiàng)《財政部關(guān)于規(guī)范地方財政擔(dān)保行為的通知》(財金[2005]7號文件)，要求地方財政應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律規(guī)定，禁止違規(guī)擔(dān)保。因此一旦財政資金發(fā)生問題，貸款將無法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強(qiáng)、銀行貸款被動運(yùn)作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風(fēng)險。對于地方政府來說，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內(nèi)承擔(dān)，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒有法定的政府負(fù)債額度約束的情況下，這種償還責(zé)任對地方政府來說是標(biāo)準(zhǔn)的“軟約束”，它不但導(dǎo)致地方政府債務(wù)風(fēng)險的無限膨脹，也會給下任政府帶來更大的財政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。

實(shí)際上央行早就注意到了這類貸款的風(fēng)險性，早在2003年6月13日，中國人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》就規(guī)定對要控制土地儲備貸款的發(fā)放，對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。2006年5月，國家發(fā)改委、財政部、建設(shè)部、中國人民銀行和銀監(jiān)會五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。在這份名為《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》中，五部委明確規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，并且嚴(yán)肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔(dān)保或者是變相擔(dān)保，自此土地儲備貸款的閘門完全關(guān)上。但以前的土地抵押貸款已經(jīng)有一個很大的存量，據(jù)報道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發(fā)揮更大作用”,另外農(nóng)發(fā)行給了300億元,國開行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國建設(shè)銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協(xié)議金額高達(dá)1800億元,刷新了此前所有的紀(jì)錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業(yè)等項(xiàng)目(有關(guān)資料表明,僅僅是建設(shè)銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過了一萬億元)，這些貸款的風(fēng)險有多大？現(xiàn)在看來還沒現(xiàn)出大的差池，但其后續(xù)效應(yīng)將有待觀察。

注釋：

[1]上海名駿房地產(chǎn)咨詢有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產(chǎn)市場分析報告》

[2]中國人民銀行．《2004中國房地產(chǎn)金融報告》

[3]曹旭特．《行業(yè)高速增長引發(fā)宏觀調(diào)控-房地產(chǎn)行業(yè)研究報告》

[4]馬國川．爛尾樓里藏著金融風(fēng)險[N]．中華工商時報2006-11-01

[5]房產(chǎn)機(jī)構(gòu)看樓市．個人住房貸款進(jìn)入風(fēng)險釋放期[N]．中國經(jīng)營報2006-8-7

[參考文獻(xiàn)]：

[1]陳燦煌．房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因及防范[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2006,(03)

[2]張宏雷,徐琮,張銀鎖．淺談房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].當(dāng)代經(jīng)理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黃小虎．中國土地管理研究[M].北京：當(dāng)代中國出版社，2006

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

如今房地產(chǎn)形勢不樂觀，對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)水平不斷向前提高，政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀控制，制定一系列政策；同時，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入庫存時代，房源數(shù)量供大于求，阻礙房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，企業(yè)必須要制定科學(xué)的營銷策略和建立現(xiàn)代化營銷模式。

二、房地產(chǎn)業(yè)營銷方面存在的問題

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策略在不斷更新變化，但仍然出現(xiàn)一些棘手的問題，幾個問題表現(xiàn)如下：

1.產(chǎn)品市場定位不合理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在做市場定位時，沒有進(jìn)行前期的市場調(diào)查，不了解消費(fèi)者的心理需求，所以會導(dǎo)致對產(chǎn)品定位時不準(zhǔn)確，影響整個后期銷售情況。其次，產(chǎn)品定位出現(xiàn)同質(zhì)化，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)和創(chuàng)新的地方，和其他公司開發(fā)的產(chǎn)品十分相似，沒有突出的賣點(diǎn)，無法與其他企業(yè)進(jìn)行競爭，無法吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致房子閑置率上升。

2.營銷方式落后。由于房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，開發(fā)周期長，大部分的開發(fā)商不愿意進(jìn)行長時間的拉鋸戰(zhàn)，所以只能依靠傳統(tǒng)的廣告進(jìn)行宣傳與轟炸。同時，企業(yè)提供的營銷策劃方案，全都是一些老套的理念和方法，投入大量地資金在營銷推廣上，然而并沒有產(chǎn)生效果。目前采用的營銷渠道比較單一，缺乏創(chuàng)新，雖然能夠及時準(zhǔn)確的了解市場的變化，但對銷售人員的專業(yè)知識要求高，如果采用這種模式的話，新產(chǎn)品面向大眾的時間會很漫長。

3.營銷中缺少品牌意識。如今的消費(fèi)者更加注重品牌。品牌象征著企業(yè)成功與否的關(guān)鍵因素，是企業(yè)文化的體現(xiàn)。什么是企業(yè)品牌？品牌就是社會公眾提供舒適的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值。大部分企業(yè)很少注重品牌形象，僅僅以盈利為最終目的，有可能一開始企業(yè)是在盈利，但是沒有自己的品牌和特色，必將面臨著經(jīng)營狀況差和破產(chǎn)的危險。

4.物業(yè)管理制度不夠健全完善。房地產(chǎn)企業(yè)把大部分時間與精力放在銷售期，只想要把房子賣出去，沒有做好售后服務(wù)。消費(fèi)者在居住時會遇到各種各樣物業(yè)問題，而開發(fā)商只會逃避推脫責(zé)任，與銷售期的熱情形成反差，最后只會破壞自己的長期在公眾面前樹立的良好形象，喪失今后的市場。

三、房地產(chǎn)營銷策略分析

通過對房地產(chǎn)營銷方面存在的現(xiàn)狀的分析對此提出解決措施，以適應(yīng)市場新變化和新需求。

1.進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)消費(fèi)者的購買行為是一種非常理智型的行為，一般不會出現(xiàn)沖動型特征。因此，在進(jìn)行定位時，我們一定要進(jìn)行市場調(diào)研，了解掌握消費(fèi)心理需求和心理變化，編制項(xiàng)目可行性研究分析報告，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行目標(biāo)市場定位和產(chǎn)品定位。營銷工作人員應(yīng)該去同業(yè)周邊樓盤看看，分析優(yōu)點(diǎn)和劣勢，挖掘產(chǎn)品的特別之處。

2.傳統(tǒng)直銷模式與現(xiàn)代化營銷手段相結(jié)合。在進(jìn)行項(xiàng)目銷售期時，我們應(yīng)該對我們銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，講解產(chǎn)品的特點(diǎn)和理念，提升他們對產(chǎn)品更深層次的認(rèn)識。同時，我們要利用現(xiàn)代化多媒體技術(shù)，進(jìn)行宣傳與推廣；我們也可以利用明星效應(yīng)，通過明星代言，讓產(chǎn)品面向公眾，時時刻刻都出現(xiàn)在公眾的視野里，樹立品牌形象。我們也可以通過互聯(lián)網(wǎng)傳播我們的企業(yè)文化，用高品質(zhì)、真實(shí)的、獨(dú)樹一幟的廣告詞進(jìn)入千家萬戶。

3.實(shí)施品牌策略。隨著人民生活水平的提高和對質(zhì)量要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹立品牌意識，為企業(yè)后期發(fā)展與經(jīng)營提供保障。品牌戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場和參與市場競爭的重要手段，應(yīng)塑造本企業(yè)品牌以求企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)與升級必須整合市場、研發(fā)、營銷、建設(shè)和物管等各方面力量，把控好理念導(dǎo)人、產(chǎn)品定位、規(guī)劃布局、建筑和景觀、戶型、示范區(qū)、樣板房等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提高產(chǎn)品的附加值和性價比。一個項(xiàng)目的結(jié)束并不意味著品牌運(yùn)營的終結(jié)，品牌要真正集知名度、美譽(yù)度、忠誠度三位一體，還必須持續(xù)優(yōu)化維系現(xiàn)有顧客的關(guān)系。

4.聘請專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在物業(yè)管理方面，聘請專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來管理小區(qū)的治安、環(huán)境、衛(wèi)生清潔等方面，這樣不僅贏得業(yè)主的掌聲和認(rèn)可，還為企業(yè)后期發(fā)展積累客戶資源，同時也樹立良好的企業(yè)形象。開發(fā)商應(yīng)該協(xié)助配合物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理?xiàng)l例，規(guī)范小區(qū)民眾的行為，增強(qiáng)民眾責(zé)任意識，樹立主人意識。

5.完善售后服務(wù)。秉承簽約只是服務(wù)的開始的理念，為客戶跑完后續(xù)工作，為客戶詳細(xì)的介紹說明房屋買賣過程中需要注意的為題。除了本職工作之外，竭盡全力的幫助可能會困擾客戶的方方面面：如果是精裝交付的給客戶介紹裝修材料的來源，以及除甲醛的方法：如果是毛坯的，為客戶推薦物美價廉的裝修公司等等方面。

四、結(jié)論

通過對房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀的分析，初步了解房地產(chǎn)業(yè)的情況，消費(fèi)者對其關(guān)注度持續(xù)上升，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，尤其對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。在嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身的實(shí)際出發(fā)，根據(jù)自身的現(xiàn)狀所引導(dǎo)出的問題制定科學(xué)的營銷決策，生產(chǎn)滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機(jī)會。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

“救不救市跟我有什么關(guān)系？房價降了10%我們就不活了嗎？”在“斷供”報道紛至沓來，“救市論”甚囂塵上之際，“救市派”主將任志強(qiáng)在接受采訪時，一如既往地強(qiáng)硬。

樓市不景氣、房價陰跌，是不是意味著中國已經(jīng)站在金融危機(jī)的門口？任志強(qiáng)的回答是，“中國現(xiàn)在還遠(yuǎn)沒到產(chǎn)生金融危機(jī)的地步。”

地產(chǎn)商尋找“救市主”

但不是每一個開發(fā)商都能像任志強(qiáng)那樣“嘴硬”。河南的一些地產(chǎn)開發(fā)商最近就忙于到北京找“救市主”，以緩解自己的資金饑渴。

進(jìn)入2008年，河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會會長趙宏延發(fā)現(xiàn)，他掛帥的這個房地產(chǎn)開發(fā)商商會屢屢有成員單位出現(xiàn)“錢荒”，急于尋找外援。形勢所迫，趙宏延想起了多年的老朋友，北京盛諾金公司董事長馬世杰。

“他們急于找錢，我們有錢。”馬世杰告訴記者，他的公司決定成立一個“華豫盛諾金基金”，專門投資河南省房地產(chǎn)企業(yè)。北京盛諾金這么做，當(dāng)然不是只為了友誼。

馬世杰向記者介紹，“華豫盛諾金基金”以股權(quán)和債權(quán)兩種形式向河南的房地產(chǎn)公司投資，債權(quán)投資利息根據(jù)償還時限決定，短期投資利息高一點(diǎn)，長期的利息低一點(diǎn)，年利息在25%到40%之間。這個利息水平，遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，也比多數(shù)公開發(fā)行的公司債要高。

即便是這樣，馬世杰仍然偏重于股權(quán)投資，說明他仍然看好樓市未來，希望能在今后的高利潤中分一杯羹。

“華豫盛諾金基金”發(fā)起不到1個月，已有20多家河南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)表達(dá)了合作意向。

“政府救市”論

除了把“救市”的希望寄托在北京盛諾金這類市場力量上，需要付出高額利息或者出讓股權(quán)的代價，房地產(chǎn)開發(fā)商們最想看到的是政府出面“救市”。

7月9日，深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在深圳市國土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站上了《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》，這份報告建議，政府應(yīng)該適度放松從緊的貨幣政策，支持首次購房和90平米以下的住房需求，減免交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅，降低交易門檻，恢復(fù)市場信心。

這些建議，被媒體解讀為政府研究機(jī)構(gòu)公開倡導(dǎo)“救市”。王鋒本人對自己被扣上“救市論”發(fā)起人的帽子，非常不滿。他告訴記者：“我的報告根本談不上救不救市的問題，我只是講了正在深圳發(fā)生的事實(shí)而已。每個月我都在國土房產(chǎn)局官網(wǎng)上發(fā)一個報告，為什么以前沒有人說我主張救市呢？”王鋒把自己被扣上“救市論”帽子的原因歸結(jié)為“媒體為了吸引讀者眼球，人為地劃分出敵對陣營”。

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也承認(rèn)，“眼下不可能救市。”任志強(qiáng)告訴記者，他之所以這樣判斷，是因?yàn)槟壳俺霈F(xiàn)在深圳的斷供，并不是中國房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。“全國住房貸款壞賬率只有1.6%，一般城市都只在0.5%到0 . 8 5 %之間。”即便是王鋒報告中提供的深圳各商業(yè)銀行的壞賬率也不到1%。盡管任盡任志強(qiáng)不承認(rèn)房地產(chǎn)商面臨困難，但仍然急切盼望政策轉(zhuǎn)變。任志強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在還沒到產(chǎn)生金融危機(jī)的地步，但如果房價持續(xù)低迷到9月份以后，嚴(yán)重的后果就會出現(xiàn)。

救與不救各有一套

一些學(xué)者表示，問題不在于該不該救市，而在于房地產(chǎn)市場低迷發(fā)展到什么程度，政府才該出手？

“房價下跌本身就是宏觀調(diào)控的目標(biāo)，但如果力度把握不好，一直收縮銀根，下半年是會出問題的。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌解釋說，“房地產(chǎn)市場不能垮，這不是出于對開發(fā)商的同情，而是出于對中國經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)直接連帶了12個行業(yè)，間接連帶了40幾個行業(yè)，牽一發(fā)而動全身。”

在“ 救市”爭論中，中國社科院金融所研究員易憲容堅(jiān)定地站在反對救市的一邊。易憲容認(rèn)為， 所謂“房價下跌銀行會比開發(fā)商先死”的論調(diào)純屬危言聳聽。中國銀行體系的住房貸款既沒有發(fā)達(dá)國家比重那樣高，也沒有住房按揭貸款的證券化與衍生品化。

一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)商也表示，在中國，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的風(fēng)險傳導(dǎo)關(guān)系并不明顯，他透露，2007年境內(nèi)銀行系統(tǒng)共發(fā)放貸款30萬億，給房地產(chǎn)行業(yè)貸款5萬億，其中開發(fā)商拿到的貸款不過2萬多億，在整個信貸規(guī)模中占比不高。

樓市低迷中重新洗牌

北京新華聯(lián)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理陳海旭則向記者透露，最近在與銀行打交道的時候，他感到銀根已經(jīng)有所松動，“而且動作很快，比如，招商銀行2008年上半年的貸款額度還有10多個億沒用完。銀行也著急啊，也希望能早一點(diǎn)貸出去，只不過是要找條件比較好的企業(yè)放貸。”

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 預(yù)算控制 管理

一、引言

如今，在管理控制中使用最廣泛的控制方法便是預(yù)算控制。預(yù)算，從其形式來看，就是一整套預(yù)計(jì)的財務(wù)報表及其他附表，按照其不同的內(nèi)容可以分為經(jīng)營預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算，而預(yù)算控制則能夠很清楚地表明計(jì)劃與控制之間的緊密聯(lián)系。首先，地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從取得土地的所有權(quán)之后經(jīng)過的每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，投資額巨大。其次，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模大，對企業(yè)管控能力要求很高。地產(chǎn)項(xiàng)目都是根據(jù)城市規(guī)劃及開發(fā)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)實(shí)施經(jīng)營，且企業(yè)征用的土地、開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都受到地方規(guī)劃與企業(yè)規(guī)劃、地方經(jīng)濟(jì)的制約，要求企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，不僅要考慮經(jīng)濟(jì)因素，還要考慮若干非經(jīng)濟(jì)因素。最后，周期長，不確定因素多。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)普遍需要很長時間，其間也很容易受到諸多因素的制約，如通貨膨脹或者法規(guī)政策調(diào)整的影響。預(yù)算管理就是通過財務(wù)的手段，對于企業(yè)擁有、控制或能夠影響的經(jīng)濟(jì)非經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行整合、配置，使企業(yè)的運(yùn)營在可控、高效地進(jìn)行。針對地產(chǎn)行業(yè)的這諸多特點(diǎn)，如何更好的進(jìn)行預(yù)算管理并且建立適合其自身的預(yù)算控制體系就顯得尤為重要。

二、地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算控制面臨的主要問題

（一）缺乏對預(yù)算控制的清晰認(rèn)識

如前所述，由于我國改革開放以來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，特別是21世紀(jì)第一個十年，房地產(chǎn)迎來了高速暴發(fā)時期，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)量、銷售量、儲地量屢創(chuàng)新高，其他非房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在此背景下，很多地產(chǎn)企業(yè)管理者對于預(yù)算管理沒有正確的認(rèn)識，在實(shí)際工作中也不夠重視，認(rèn)為只要市場好，房地產(chǎn)企業(yè)就能賺錢，預(yù)算管理并不重要。因此，尚未將預(yù)算控制與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)有效結(jié)合起來，預(yù)算控制沒有達(dá)到其應(yīng)有的效果。并且，除企業(yè)財務(wù)部門之外，其他部門很少直接參與預(yù)算編制工作，大部分時候，只是由財務(wù)部門根據(jù)經(jīng)驗(yàn)編制預(yù)算，成本部門、銷售部門卻根據(jù)工程進(jìn)度與銷售計(jì)劃各行其是，這樣的預(yù)算往往因其缺乏可操作性與現(xiàn)實(shí)性，導(dǎo)致效能低下。

（二）缺乏全面的預(yù)算控制標(biāo)準(zhǔn)

首先，地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常比較多種多樣，這就使得預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的制定變得極度困難。如，開發(fā)城市綜合體與單純的居民小區(qū)，甚至當(dāng)前受政府委托開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，其開發(fā)條件、地理位置、功能匹配都不盡相同，因此，要設(shè)置一個通用性較強(qiáng)的預(yù)算管理模式與指標(biāo)并不現(xiàn)實(shí)。由于目前并沒有形成適用于各種類型企業(yè)的預(yù)算控制標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算的準(zhǔn)確性受到極大挑戰(zhàn)。

其次，預(yù)算的不同指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（權(quán)重）是否科學(xué)存在問題。預(yù)算工作中的另一種風(fēng)險則是企業(yè)目標(biāo)被預(yù)算目標(biāo)所取代。由于制定了過于嚴(yán)厲的制裁規(guī)則以保證遵守，或者制定了有較大吸引力的節(jié)約獎勵措施，以刺激主管人員盡可能地壓縮開支，這些情況下，都會導(dǎo)致企業(yè)目標(biāo)被預(yù)算目標(biāo)取代。譬如，用銷售指標(biāo)而不是回款指標(biāo)考核銷售業(yè)績，則往往可能出現(xiàn)企業(yè)銷售良好，但現(xiàn)金流緊張的不正常情況。

再次，很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制還處于松散狀態(tài)，尚未建立系統(tǒng)的預(yù)算控制體系，各相關(guān)部門沒有執(zhí)行預(yù)算的動力與考核機(jī)制，以至于企業(yè)無法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)，預(yù)算控制的作用得不到充分發(fā)揮。

（三）缺乏有效預(yù)算控制考核機(jī)制

如今，許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏系統(tǒng)完整的預(yù)算控制考核激勵機(jī)制，從而導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算控制目標(biāo)無法很好的實(shí)現(xiàn)，這樣一來，預(yù)算考核成為了預(yù)算控制工作中最薄弱的一環(huán)。比如，從已經(jīng)實(shí)行預(yù)算控制的房地產(chǎn)企業(yè)來看，較普遍地存在著考核不力的現(xiàn)象，概括起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面：考核部門的職責(zé)不明確、考核的內(nèi)容不夠具體、考核工作未能制度化、考核標(biāo)準(zhǔn)難以規(guī)范化。如，對于成本超支，不從企業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位上找出根本原因，卻將責(zé)任歸結(jié)到成本部。對于現(xiàn)金流短缺，不從企業(yè)整體資金規(guī)劃上找原因，如不顧企業(yè)實(shí)際情況拿地，卻將責(zé)任歸結(jié)到財務(wù)部門融資能力不強(qiáng)等。這些現(xiàn)象，既影響了各部門、人員的工作積極性，也直接影響了企業(yè)的正常發(fā)展。

三、地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算控制建立與實(shí)施

（一）樹立全面的預(yù)算控制意識

全面預(yù)算管理要符合企業(yè)遠(yuǎn)期規(guī)劃，服務(wù)于總體經(jīng)營目標(biāo)。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從外部講，要依據(jù)準(zhǔn)確的市場分析報告，在內(nèi)部，則要重點(diǎn)籌劃資金計(jì)劃，分析資金來源，測算好資金成本。

首先，地產(chǎn)企業(yè)各管理層須給予預(yù)算控制工作足夠的重視。預(yù)算控制工作的有力實(shí)施需要領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力的推動和大規(guī)模的宣傳，這就需要領(lǐng)導(dǎo)的全程參與以及監(jiān)督，使得預(yù)算控制意識更加深入人心；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制需要所有經(jīng)濟(jì)活動圍繞著企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)而展開，放眼長遠(yuǎn)，將企業(yè)戰(zhàn)略與預(yù)算控制有效結(jié)合，切忌偏離最初航向，從而使得預(yù)算控制體系發(fā)揮其最大正面效應(yīng)。如房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)在所在地區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，合理穩(wěn)妥制定拿地方案，并結(jié)合城市規(guī)劃逐步實(shí)施。如華潤24城在這方面就是一個極好的例子；第三，積極調(diào)動企業(yè)員工的參與意識。要充分發(fā)揮企業(yè)所有員工的主觀能動性，使其主動參與到預(yù)算的策劃、編制和控制中來，統(tǒng)一觀念和目標(biāo)，增強(qiáng)凝聚力，從而更好的推動預(yù)算控制的進(jìn)行。譬如：簡單地說，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展部或產(chǎn)品研發(fā)部，要對擬拿地項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)可行性研究，結(jié)合房地產(chǎn)市場專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行討論，對項(xiàng)目定位、開發(fā)周期、產(chǎn)品初步定價等進(jìn)行討論，并符合企業(yè)長期規(guī)劃（如三至五年）。在此基礎(chǔ)上，制定項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算。財務(wù)部要結(jié)合當(dāng)前資金情況與信貸政策，對于未來的資金流轉(zhuǎn)進(jìn)行安排，找出資金缺口，供企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。銷售部門應(yīng)根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)行走訪與踩盤，對銷售情況、回款情況進(jìn)行預(yù)測。在此類綜合工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算才有意義，項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算的銜接才能夠平衡順暢。

（二）完善預(yù)算控制的標(biāo)準(zhǔn)

建立在預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的預(yù)算，實(shí)際上屬于一種標(biāo)準(zhǔn)化的預(yù)算，但是，由于地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的多樣性，目前，不同的產(chǎn)品并沒有國家統(tǒng)一的預(yù)算定額，要做到統(tǒng)一各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)屬不易。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及具體的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，創(chuàng)立一套適合地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制體系，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目等板塊精細(xì)劃分，做好成本的原始數(shù)據(jù)積累。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè),資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象,因此預(yù)算控制的聚焦點(diǎn)就落在了目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。例如，在控制現(xiàn)金流方面，就應(yīng)該從宏觀上做好項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，并細(xì)化分解,針對每一份合同單獨(dú)制定付款計(jì)劃,并匯總制定出企業(yè)周、月、年度計(jì)劃。同時，在這些標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行過程中，不斷完善精進(jìn)，逐步發(fā)展成為適合地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。并且，可以根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算控制經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)管理模式，做好行業(yè)分析和預(yù)測報告。針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中遇到的問題，應(yīng)當(dāng)妥善解決，做到權(quán)責(zé)分明。同時，也需要落實(shí)好預(yù)算的編制、復(fù)核、審批以及預(yù)算的執(zhí)行與控制，預(yù)算指標(biāo)考核等一系列預(yù)算控制制度，唯有如此，才能夠?qū)㈩A(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的效力發(fā)揮到最大。

（三）建立有效的預(yù)算控制考核體系

針對目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在的預(yù)算考核不力的情況，筆者認(rèn)為，應(yīng)該制定一套完整的預(yù)算控制考評制度，讓預(yù)算有始有終。預(yù)算的考核一般來說，既包括對預(yù)算控制系統(tǒng)的考核，又包含對預(yù)算執(zhí)行者的考核。根據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況，可以引入現(xiàn)代信息技術(shù)條件下的ERP軟件進(jìn)行全面預(yù)算管理。如明源公司開發(fā)的房地產(chǎn)預(yù)算管理軟件，可以從成本、資金、銷售等方面將相關(guān)信息進(jìn)行整合，及時預(yù)警，把預(yù)算的功能充分發(fā)揮出來。

對預(yù)算的考核可以充分發(fā)揮預(yù)算的約束與激勵作用，通過對各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)的細(xì)化分解來進(jìn)行預(yù)算考核，以引導(dǎo)全體員工向公司戰(zhàn)略目標(biāo)靠近，達(dá)到公司效益最大化。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合該年度內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的考核進(jìn)行，并將此次考核與預(yù)算執(zhí)行單位負(fù)責(zé)人的獎懲情況掛鉤。依據(jù)各責(zé)任部門對預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，實(shí)施量化的績效評估，比如，各企業(yè)可以根據(jù)具體實(shí)際，選擇實(shí)行月度預(yù)考核，季度兌現(xiàn)，年度總結(jié)清算的預(yù)算考核方法，對于最終的清算結(jié)果堅(jiān)決執(zhí)行獎懲到位，賞罰分明，使預(yù)算制度和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制有機(jī)結(jié)合，達(dá)到多贏的效果。

四、結(jié)論

地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動相對較為復(fù)雜，所以相應(yīng)的，其預(yù)算控制工作也顯得愈加繁瑣，因此，建立適合地產(chǎn)企業(yè)的全面的預(yù)算控制體系十分必要。預(yù)算控制是一個不斷積累、不斷完善、不斷改進(jìn)的過程。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，由于其自身的特殊性，預(yù)算控制的成功推行不可能一蹴而就，并且任何盲目照搬其他公司的預(yù)算控制管理模式的方法都是不可行的。為此企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對內(nèi)外因素進(jìn)行綜合考慮，在遵循預(yù)算控制基本規(guī)律的前提下，放眼未來，把握市場與政策的走向，確立企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，樹立全局觀念，同時借鑒業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，縮短摸索時間與成本，保證本企業(yè)高效優(yōu)質(zhì)預(yù)算控制體系的搭建，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，促使企業(yè)快速提升預(yù)算控制水平和整體業(yè)績。

參考文獻(xiàn)

[1]孫炎.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題研究[J].China Collective Economy，2011,(07)下.

[2]解志翔.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問題的思考[J]財經(jīng)界.2011,(01).

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

關(guān)鍵詞：信息化建設(shè) 房地產(chǎn)管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行了信息化建設(shè)的探索和實(shí)踐，改變長期以來一直采用人工管理方式。可以說，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的信息化勢在必行。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設(shè)的滯后形成反差，所以，房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設(shè)已必不可少。

一、房地產(chǎn)企業(yè)信息化的定義

企業(yè)信息化是國家信息化的基礎(chǔ),是國家信息化的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)信息化是指房地產(chǎn)企業(yè)利用現(xiàn)代信息技術(shù),通過對信息資源的深化開發(fā)和廣泛利用,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)、營銷管理的效率和水平,進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)核心競爭力的過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)信息化的內(nèi)涵

1、從技術(shù)手段看，企業(yè)信息化是企業(yè)對信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用。現(xiàn)代信息技術(shù)的核心是微電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，信息技術(shù)的發(fā)展和在企業(yè)中的廣泛應(yīng)用構(gòu)成了企業(yè)信息化的一個顯著特征。

2、從作用對象看,企業(yè)信息化是企業(yè)對信息資源的組織、開發(fā)和利用。有效開發(fā)、利用信息資源是企業(yè)信息化的中心內(nèi)容，而且這種開發(fā)和利用是以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段和工具，從而有別與傳統(tǒng)的信息資源開發(fā)和利用方式。

3、從驅(qū)動機(jī)制看，企業(yè)信息化是以提高企業(yè)生產(chǎn)、管理和決策的效率和水平為目的，企業(yè)對信息技術(shù)的采用是市場競爭與利潤驅(qū)動的結(jié)果。

4、從演化過程看，企業(yè)信息化是一個不斷提高和改善企業(yè)競爭力、效率和效益的動態(tài)發(fā)展過程。這一過程隨著技術(shù)的進(jìn)步、企業(yè)的成長和組織管理的變化而不斷演進(jìn)和深化。

5、從系統(tǒng)角度看，企業(yè)信息化是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它既涉及到各種信息技術(shù)的應(yīng)用，同時也涉及到企業(yè)組織管理和企業(yè)業(yè)務(wù)流程的重組和再造。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信息化的價值與主要內(nèi)容

信息化將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、工作流程進(jìn)一步規(guī)范化。信息管理系統(tǒng)使項(xiàng)目部各個崗位的職責(zé)、權(quán)限有了明確的界定，每個工作人員對自己的職權(quán)范圍有了更清晰的認(rèn)識。對各部門之間的工作流程也做出了清晰的規(guī)定，并由計(jì)算機(jī)自動進(jìn)行智能化的流轉(zhuǎn)傳遞，使各工作環(huán)節(jié)銜接緊密，提高了工作效率。

信息化將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加管理的透明度。由于信息化的應(yīng)用，使造假、虛報等不良現(xiàn)象大大減少，同時公司對項(xiàng)目的管理力度也得到加強(qiáng)，在系統(tǒng)中設(shè)置了相應(yīng)的角色和權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)可以查詢項(xiàng)目各種數(shù)據(jù)報表，對項(xiàng)目的進(jìn)度、資金、質(zhì)量等情況可以做到了如指掌。

四、房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)存在的主要問題

一是信息傳遞手段落后。目前，我國房地產(chǎn)信息的傳遞手段還不夠先進(jìn)，載體以報紙、雜志、廣告等為主，傳遞主要靠郵寄、電報、電話等傳統(tǒng)手段，具有傳播速度慢、范圍小等缺點(diǎn)，容易造成信息不真實(shí)或傳播滯后。

二是網(wǎng)絡(luò)化程度不高。目前，計(jì)算機(jī)在房地產(chǎn)行業(yè)中的普及率雖然很高，但對其使用局限于一些基本功能，沒有形成一個具有全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，可以說，并未實(shí)現(xiàn)真正意義上的網(wǎng)絡(luò)化，對信息化進(jìn)程產(chǎn)生阻礙作用。

三是缺乏相關(guān)專業(yè)人員。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)信息化離不開高素質(zhì)的人才。房地產(chǎn)管理信息化所需要的人才，不僅要懂計(jì)算機(jī)，還要懂經(jīng)濟(jì)、懂企業(yè)經(jīng)營管理。但是由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，尤其房地產(chǎn)信息業(yè)才起步，缺乏相關(guān)的專業(yè)人員，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

五、強(qiáng)化房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的對策

一是加強(qiáng)信息制度建設(shè)。信息制度是企業(yè)信息化正常運(yùn)行的保證，企業(yè)的許多信息是由企業(yè)內(nèi)各個部門或崗位生成、提供或采集的，這些信息的真實(shí)性在很大程度上依賴于科學(xué)有效的管理制度來使所有信息在采集、傳遞過程中保證真實(shí)性。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定相應(yīng)的信息制度，確保企業(yè)信息管理和信息工作正常高效運(yùn)行，規(guī)范信息的應(yīng)用，保證信息的安全性與實(shí)效性。

二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更新觀念，重視信息化建設(shè)工程。企業(yè)信息化建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及到企業(yè)經(jīng)營管理的各個層面，因此對艱巨性、復(fù)雜性、長期性要有清醒的認(rèn)識，因此需要全體動員、全員參與。第一，信息化建設(shè)需要全體企業(yè)員工的共同參與。第二，選擇適合企業(yè)需求的信息管理系統(tǒng)，企業(yè)要清楚了解自己的需求，信息化要與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃緊密聯(lián)系起來，統(tǒng)籌規(guī)劃，循序漸進(jìn)。第三，選擇有房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累的軟件開發(fā)商，只有富有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)才能做出最優(yōu)業(yè)務(wù)流程的行業(yè)管理軟件。第四，注重系統(tǒng)培訓(xùn)的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)員工計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平參差不齊，要制定具體的培訓(xùn)計(jì)劃，并嚴(yán)格實(shí)施，同時系統(tǒng)的實(shí)施還要用一些制度來保障。

六、實(shí)施信息化的必要性

面對新世紀(jì)第二個十年，企業(yè)快速發(fā)展的同時也面臨幾方面的問題：

一是企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，項(xiàng)目增多，開工面積增大，導(dǎo)致大量專業(yè)技術(shù)人才緊缺；同時，隨著企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在全國的廣泛分布，異地項(xiàng)目管理難度加大，項(xiàng)目開發(fā)成本控制難以得到有效保障；二是企業(yè)規(guī)模相對較小，形不成規(guī)模化優(yōu)勢，與行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)差距較大，走傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展之路很難短時間內(nèi)有突破，后發(fā)優(yōu)勢不明顯；三是受政策調(diào)控影響大，面臨較大發(fā)展壓力。

針對以上企業(yè)發(fā)展遇到的問題，實(shí)施信息化建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)控，減少成本支出，提高運(yùn)營效率尤為重要。

六、信息化建設(shè)的總體規(guī)劃

（一）信息化建設(shè)總體目標(biāo)

圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，以加強(qiáng)公司管控能力和各產(chǎn)業(yè)高效運(yùn)營為主要方向，建立房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一的信息化平臺，完成從業(yè)務(wù)層到管理者和決策者的信息化建設(shè)，有效提升競爭力。

針對不同的管理層級，可以達(dá)到如下目標(biāo)：

1.決策層

為高層決策者建立公司范圍的財務(wù)、業(yè)務(wù)管理決策和非業(yè)務(wù)綜合信息平臺。高層管理者可以實(shí)時查詢各類財務(wù)業(yè)務(wù)報告、分析報告、評估報告、各類財務(wù)業(yè)務(wù)重大事件的預(yù)警報告，第一時間獲取公司屬單位的財務(wù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，如收入情況、資金情況等；加強(qiáng)對下屬單位的管理和控制力度；進(jìn)行財務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用的審批。掌握各項(xiàng)目現(xiàn)場施工情況，通過視頻會議進(jìn)行工作部署。

2、管理層

為各級各類業(yè)務(wù)管理者建立統(tǒng)一的財務(wù)、業(yè)務(wù)監(jiān)控和管理平臺；確保財務(wù)、業(yè)務(wù)體系的統(tǒng)一；透視各企業(yè)經(jīng)營活動的財務(wù)成果；使各級各類管理者，實(shí)時掌握所轄業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的各類財務(wù)數(shù)據(jù)，及時獲取各類財務(wù)和業(yè)務(wù)報告及分析評價結(jié)果，實(shí)時掌握計(jì)劃預(yù)算的執(zhí)行情況，掌握最新的業(yè)務(wù)進(jìn)展；

各級業(yè)務(wù)管理者依據(jù)各自的權(quán)限規(guī)定，進(jìn)行各類業(yè)務(wù)的審批；建立財務(wù)的預(yù)警機(jī)制，控制業(yè)務(wù)風(fēng)險。借助視頻會議高效溝通，實(shí)現(xiàn)逐級管理。

3、操作層

為業(yè)務(wù)人員建立統(tǒng)一的業(yè)務(wù)處理平臺，實(shí)現(xiàn)財務(wù)和業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、模式化處理；分業(yè)務(wù)類型提供各類業(yè)務(wù)的不同處理模板，以提高各項(xiàng)業(yè)務(wù)的處理速度和處理規(guī)范化程度；預(yù)制各類業(yè)務(wù)控制規(guī)則和流程規(guī)則，以提示業(yè)務(wù)處理人員嚴(yán)格按流程和規(guī)則辦事；提供分權(quán)限的業(yè)務(wù)查詢機(jī)制，通過固定查詢，分類查詢，綜合查詢等方式，為各類業(yè)務(wù)人員提供相關(guān)業(yè)務(wù)的查詢信息。

（二）信息化建設(shè)的總體原則

1、符合戰(zhàn)略目標(biāo)

在企業(yè)中的一切經(jīng)營活動都應(yīng)該與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，信息化建設(shè)也不例外，由于信息系統(tǒng)的應(yīng)用本質(zhì)上是一種管理模式的轉(zhuǎn)變，使企業(yè)從層級式管理走向扁平式管理，因而，符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)更是信息化建設(shè)的最根本原則。否則信息化建設(shè)可能為信息化而信息化，建設(shè)步驟和企業(yè)發(fā)展步伐不吻合，建設(shè)結(jié)果不符合企業(yè)需求，甚至相沖突。

2、以效益為導(dǎo)向

信息化建設(shè)必須以效益評估開始以效益評估結(jié)束。效益是信息化建設(shè)的內(nèi)因和動力。有效益的信息化建設(shè)才能進(jìn)入良性發(fā)展，才能得到業(yè)務(wù)人員的支持和擁護(hù)。效益不僅是評價信息化建設(shè)工作過去和今后是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)，也是開展信息化建設(shè)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。

3、為業(yè)務(wù)部門服務(wù)

以效益為導(dǎo)向的信息系統(tǒng)必然會以企業(yè)的業(yè)務(wù)部門需求為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，一個房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前需要進(jìn)行投資預(yù)測，因此對經(jīng)營管理部門來說，投資預(yù)測系統(tǒng)是他們急需的。而建設(shè)完成之后，需要通過網(wǎng)絡(luò)媒體對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，讓樓盤與潛在客戶進(jìn)行接觸，此時需要的是樓盤的展示和銷售系統(tǒng)。總之在整個企業(yè)經(jīng)營過程中，如果沒有業(yè)務(wù)的需要，系統(tǒng)地建設(shè)將無效益可言。

4、經(jīng)濟(jì)適用

經(jīng)濟(jì)適用是任何企業(yè)采購行為的一個原則之一，對于信息系統(tǒng)來說，不同規(guī)模，不同等級的信息同需要的投入資金千差萬別。如何來評判那種規(guī)模的信息系統(tǒng)對企業(yè)來說是最好的，一個大的原則就是經(jīng)濟(jì)適用，不需要在一個小飯店部署一個全方位的監(jiān)控系統(tǒng)，也不需要在中學(xué)學(xué)校建立龐大的ERP系統(tǒng)，因?yàn)閹淼幕貓蟛⒉荒艹^投入資金。對華新地產(chǎn)來說，能夠解決當(dāng)前的問題，并在未來一定時期滿足發(fā)展需要的信息系統(tǒng)是最合適的。

5、以人為本

信息系統(tǒng)的使用最終立足于人，只有讓最終用戶，包括企業(yè)員工、客戶、合作伙伴的員工，讓這些最終用戶能夠方便的使用，信息系統(tǒng)才可能被企業(yè)應(yīng)用起來。

6、穩(wěn)固的IT基礎(chǔ)架構(gòu)

如果脫離一個穩(wěn)固而可擴(kuò)展的基礎(chǔ)架構(gòu)，建立一個信息系統(tǒng)是一件比較簡單的事情，購買一套產(chǎn)品即可開始錄入數(shù)據(jù)，或者開始使用。但是當(dāng)業(yè)務(wù)擴(kuò)展，規(guī)模擴(kuò)大，管理的項(xiàng)目日漸增多時，信息系統(tǒng)就開始不能適應(yīng)企業(yè)的變化。此時如果不更換系統(tǒng)，業(yè)務(wù)將無法開展；而更換系統(tǒng)又讓原來的建設(shè)投資無可利用，更重要的是很多數(shù)據(jù)便就此消失，企業(yè)好不容易積累的核心競爭力即會削弱。在信息系統(tǒng)的建設(shè)上，企業(yè)陷入進(jìn)退兩難的地步。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文

時值歲末，中國社會科學(xué)院、中國人民大學(xué)等獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場分析報告，其中既有“今年房價將下調(diào)20%”的預(yù)測，也有“政策放松后出現(xiàn)報復(fù)性反彈”的推斷。

不過，回首2010，在歷經(jīng)大半年的調(diào)控后，全國平均房價卻連續(xù)三個月環(huán)比上漲。展望2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進(jìn)展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。

而今年國內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會明顯下降，再加上城市化進(jìn)程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)先于土地開發(fā)的進(jìn)程，為此，我們判斷，整個房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控又不可能一蹴而就，因此，2011年房價在階段性波動后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢。

在2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，收緊樓市流動性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動性充裕的局面是否會發(fā)生扭轉(zhuǎn)，投資需求是否會退潮，房企又是否會祭出降價大旗，成為影響未來房價走勢的重要因素。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院報告預(yù)測，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而引發(fā)樓市全面調(diào)整時期的到來，在部分房企拋售的壓力下，房價會出現(xiàn)接近20%的下滑；中國社會科學(xué)院的2011年《住房綠皮書》則表示，今年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房價下調(diào)趨勢顯現(xiàn)。

顯然，貨幣政策調(diào)整、信貸變化，已經(jīng)成為左右樓市流動性的關(guān)鍵。而事實(shí)上，從2007年開始，每一次樓市調(diào)控的背后，關(guān)于“信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張”的觀點(diǎn)從不間斷，不過開發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長的態(tài)勢。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6.32萬億元，同比增長31.2%，已經(jīng)超過2009年全年5.71萬億元的水平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年新增貸款將不會低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續(xù)流進(jìn)樓市的趨勢不會被完全抑制。

除了信貸來源外，開發(fā)商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現(xiàn)明顯下降。去年底，保利、遠(yuǎn)洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標(biāo)。

拋開外部因素，決定房價未來走向的根本當(dāng)然還是供求，而對于今年及未來房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，各方也存在不同觀點(diǎn)。

樂觀方認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)市場將逐步顯現(xiàn)供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價將會出現(xiàn)穩(wěn)中有降；但悲觀方則表示，無論是今年還是未來更長時間內(nèi)，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續(xù)膨脹加上居民強(qiáng)烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會推動房價繼續(xù)上行。

兩種觀點(diǎn)似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現(xiàn)在確實(shí)處于城市化進(jìn)程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過程中并行。由此，房地產(chǎn)市場的供給和需求也是相對的，部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預(yù)期過高導(dǎo)致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來房價走勢上，一線及二線城市的非核心區(qū)域供應(yīng)量較大，可能會出現(xiàn)波動，三四線城市正處于成長階段，很難受到影響。”有人士表示。

按照萬通地產(chǎn)董事長馮侖的觀點(diǎn)，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”，量價上升是常態(tài)。而“大宗消費(fèi)”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。

不過，住建部有關(guān)人士近期表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當(dāng)前來看，我國的房地產(chǎn)市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發(fā)展和完善。