房地產債務融資精選(九篇)

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第1篇：房地產債務融資范文

房地產業也是資金密集型行業，房地產企業資金的主要來源仍來自銀行信貸。然而近些年來國家針對房地產市場的過熱問題頻繁出臺政策，其中銀行信貸成為了國家宏觀調控政策的監督重點：從2003年央行下發的“121文件”，到2005年銀監會公布的“212號文件”；從央行上調房貸利率，再到限購政策的大力實施，直接導致了購房者對房地產的觀望和推遲購房計劃的態勢的加強。因此，在傳統的融資渠道（銀行信貸）受國家宏觀調控政策的打壓下，大量的房地產企業經受著銷售資金回籠漫長與融資難度加大的雙重壓力，房地產市場也因此從“春天”進入了“冬天”。根據國家統計局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全國房地產開發景氣指數為99.87，這是該指數兩年多以來首次跌破100大關。縱觀我國目前金融市場的現狀及國家宏觀政策的影響，房地產企業要想求得生存與促進發展，就必須比以往的任何時候更加全面深刻地了解金融市場環境及政策背景，時刻保持與金融機構的溝通，根據自身實力、資金持有狀況和企業的發展目標三個方面來合理規劃企業的資金使用情況。同時，我國政府應加緊探討融資新渠道的研究，加緊出臺有利于房地產融資渠道發展的政策及措施，實現融資渠道的多元化，以解決目前房地產企業融資渠道單一化的現狀，進而促進我國房地產行業的健康發展。

二、房地產企業融資成本分析

本文選取2001-2010年深滬A股市場的房地產行業上市公司為樣本數據。在總計為103家房地產類公司的基礎上刪除了十年間被ST、*ST等實行過特別處理和財務狀況異常的公司和財務數據不全的公司，最后得到了30家深滬A股房地產上市公司，其中深交所的房地產上市公司共23家，上交所的房地產上市公司共7家，見表1。本文所使用的財務數據主要來源于深交所和上交所網站公開披露的2001-2010年間公司年報中的主要財務指標及財務報表，即資產負債表和利潤分配表，其中被研究的數據均屬于合并報表的數據。由于這些報表均經過注冊會計師審計，因而認為所研究的數據是真實可靠的。此外，本文部分數據來源于股票查詢軟件“大智慧”，并通過計算整理得出。

（一）債務融資成本 債務融資成本用公式表示為：

債務融資成本=債務融資籌資成本+債務融資資本成本

其中債務融資成本可再分為短期借款融資成本和長期借款融資成本，由此，長、短期借款的融資成本的計算公式分別為：

短期借款融資成本=短期借款的籌資成本+短期借款的資本成本

長期借款融資成本=長期借款的籌資成本+長期借款的資本成本

在計算長、短期借款的融資成本時，將二者的籌資成本均定為企業所需繳納的貸款手續費，數據為1.6%；二者的資本成本以央行2001-2010年間的住房開發長、短期貸款平均利率為準（見表2）。

（二）權益融資成本 權益融資成本包含了權益融資的籌資成本和權益融資的資本成本兩部分。在計算權益融資成本時，將企業在股票發行時支付的發行成本定為其籌資成本，數據為2%；將30家房地產上市公司歷年的分紅率定為權益融資的資本成本。30家房地產上市公司歷年分紅率的計算公式為：

分紅率=分紅派息總額/股票市值

根據《國家稅務總局關于股份制企業轉增股本和派發紅股征免個人所得稅的通知》【國稅發（1997）198號】的規定：“股份制企業用資本公積金轉增股本不屬于股息、紅利性質的分配”，因此，本章分紅派息總額的計算公式為：

分紅派息總額=現金股利+紅股股利

股票市值=股價×股票總股數

（三）融資成本 具體為：

（1）融資成本的計算公式。根據債務融資成本和權益融資成本的計算結果，現計算30家房地產上市公司歷年的綜合融資成本（簡稱融資成本），計算公式為：

融資成本=債務融資額/總融資額×債務融資成本+權益融資額/總融資額×權益融資成本

其中總融資額=債務融資額+權益融資額；債務融資額=長期借款+短期借款；權益融資額為實收資本。

（2）融資成本計算結果分析。根據表3的數據顯示，可以得出如下分析結果：一是融資成本的時間趨勢分析。這樣的變動趨勢表明，除與國家的宏觀調控政策相關外，融資成本的變動也與30家房地產上市公司歷年選擇的債權融資組合相關。融資成本為二者的加權平均值，計算后綜合融資成本整體上均低于債務融資的單項融資成本。這說明了企業通過合理運用融資組合可以有效降低融資成本。二是融資成本的數值分布分析。在對30家房地產上市公司十年融資成本均值進行排序后，從數值分布中可以看到，在30家房地產上市公司中，融資成本均值在5%以下的共14家，5%-6%間共5家，6%-7%間共11家，其中融資成本均值最低的公司為綠景控股，數值為2.26%；融資成本均值最高的公司為金地集團，數值為7%。這樣的數值分布體現出，大多數房地產上市公司的融資成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集團的融資成本為7%，此外，深振業A和深長城的融資成本均為6.92%，數值接近7%，各區間內的數值差距不顯著，整體數值分布較均勻。三是融資成本的公司差異分析。對融資成本均值為最低值的綠景控股和融資成本均值為最高值的金地集團比較后發現，綠景控股歷年的融資成本均未高于5%，歷年的融資成本均低于30家房地產上市公司融資成本十年均值。而金地集團歷年融資成本數值顯示為：2001年融資成本為最低值，數值為4.86%；2002年至2004年的融資成本開始上升，從2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融資成本雖有下降，但到2007年，融資成本已上升至十年間的最高值8.27%。2008年此數值降低至7.59%，但2009年融資成本又回升至7.7%。2010年此數值降低到了6.84%。因此金地集團融資成本的整體表現為，除2001年的融資成本在5%以下，其余九年的融資成本均高于30家房地產上市公司融資成本十年均值。根據兩家公司的債務融資成本、權益融資成本和融資額的數據顯示，綠景控股的債務融資成本十年均值為7.84%，權益融資成本十年均值為0。在融資額上，除2006年以外，其余年份中公司的債務融資額均比權益融資額低，其中2008年和2010年債務融資額均為0，這說明綠景控股的資本結構中權益融資占主要位置。而金地集團的債務融資成本十年均值為7.81%，權益融資成本十年均值為4.42%，其中二者數值均高于30家房地產上市公司的債務融資成本和權益融資成本的十年均值。在融資額上，金地集團的歷年債務融資額明顯高于其權益融資額，因此這說明與其權益融資成本相比，金地集團十年間的主要融資成本支出來自債務融資成本。

對綠景控股來說，由于公司十年間未進行任何分紅派息導致了企業較低的權益融資成本，又由于企業的融資資金主要來自權益融資，因此企業形成了較低的融資成本。對于金地集團來講，由于企業的債務融資成本和權益融資成本均高于30家房地產上市公司的二者十年均值，并且企業的資金來源主要依靠債務融資，因此直接導致了金地集團融資成本的偏高的結果。

三、結論

房地產企業融資成本的變動主要源于企業選擇的債務融資和權益融資在資本結構中的所占比重。其中，債務融資成本的變動直接受國家歷年宏觀調控政策的影響，是國家宏觀調控政策的產物；而權益融資成本主要與企業向股東發放的股利分配有關。但是長期以來我國大多數房地產上市公司都采用了不分紅、低比例分紅或以送、轉股形式分配股利的做法，股利支出極低，導致企業的權益融資成本明顯低于債務融資成本，因而體現出了權益融資成本的成本優勢。通常情況下，將二者安排在相對合理的比重下，才會形成合理的資本結構，才會產生出最低的融資成本。也就是說，如果企業選擇過多的債務融資，由于債務融資屬負債，須考慮到期還款問題，將會成為企業較重的財務負債，甚至會影響到企業的生存與發展；反之，如果企業選擇過多的權益融資，很可能會影響到企業的控制權和所有權，進而稀釋企業大股東的權利，這很不利于企業的未來發展。因此對于房地產企業來講，應認真研究債權融資的融資組合問題，并將其作為企業實施戰略決策的先決條件來認真對待。

參考文獻：

[1]陳燦：《債務危機背景下中國房地產融資風險問題研究》，吉林大學2011年碩士學位論文。

[2]陳小悅、徐曉東：《股權結構、企業績效與投資者利益保護》，經濟研究》2001年第11期。

第2篇：房地產債務融資范文

關鍵詞：房地產；融資

一、房地產企業融資現狀概述

隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產行業也迅速發展起來，房地產業在國民經濟中占據了重要的位置。房地產既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎，房地產業不僅與眾多投資者的經濟利益密切相關，也關系到國家的戰略布局和經濟發展。房地產業對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數情況下，企業的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產業的發展需要借助金融機構，房地產企業的融資也成為企業能否健康發展的關鍵因素。

房地產是資金密集型行業，不論中短期還是長期的房地產投資，都有很大的資金需求，房地產市場和資本市場聯系緊密。按房地產融資類型可以分為內部融資以及權益融資和債務融資。一般來說，內部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業控制。權益融資的預期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經營風險較大；而債務融資的預期收益較小，融資成本相對較低，經營風險也比較小。

房地產的內部融資主要包括企業的自有基金和預收賬款，其中自有基金包括企業設立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預收賬款是指在房屋建成前預收購房者的賬款以及委托開發項目的預收建設基金。

房地產的權益融資是出資方與房地產企業共同承擔投資風險，同時也一起分享投資利潤。房地產的權益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權等。房地產債務融資的出資方不承擔投資風險，所得到的利潤是融資協議中約定的利息和相關費用。債務融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務融資的方式主要包括銀行貸款、商業信用、企業債券、融資租賃等。

二、當前存在的主要融資問題

（一）融資渠道較為單一

銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產企業的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產開發商經營周轉的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風險和投資市場風險，一旦風險爆發可能會影響整個國民經濟的健康發展。我國房地產企業在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產業的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業債券市場的規模比較小，流動性比較差。

（二）房地產金融市場體系和相關法律法規不完善

在完善的金融體系中應該有專業的房地產投資機構、擔保機構和抵押貸款機構，在我國這些機構的發展都不完善，還不能充分發揮它們的重要作用。相對于房地產市場的發展而言，我國房地產金融市場的法制法規是比較落后的，目前還沒有專門的房地產金融監管體制，金融業務方面的相關規范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規，但還存在著體系不全面和規定不具體等問題，這些都制約了房地產業的經濟發展。

（三）缺乏融資專業人才

房地產企業的融資管理中需要大量的專業人才，他們需要精通投資業務、具有戰略眼光并且能對這個房地產業有相當程度的理解，這方面的人才數量不足以滿足現在房地產業發展的需要。

三、房地產企業融資改善建議

（一）確定合理的資本結構。合理的資本結構需要做到兩點：一是合理的股權資本內部結構；二是合理的股權資本和債權資本比例。房地產上市公司可以利用再融資來實現這兩點，再融資可以使房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，重洗引入更優質的機構投資者，從而實現合理的資本結構的，這樣也有利于實現管理績效的改善。企業融資是為了獲取企業進一步發展所必需的資本，所以企業應確保籌集到的資金能投向于符合企業戰略目標的項目，這樣才能實現資源的優化配置，提高資本使用效率，促進企業的成長。

（二）根據企業的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業有著不同的融資需求，企業應該根據自身的情況來確定融資方式，優化融資結構，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規模較大的項目可以考慮項目融資等。

（三）發展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權融資成本相對較低，和債務融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業的財務風險和經營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風險。

（四）完善房地產債券市場。房地產企業通過發行債券可以得到穩定的資金來源，支撐企業的健康發展。房地產企業的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產企業發行債券可以降低財務成本，改善融資結構。

（五）完善房地產企業融資相關法律法規。相關部門應盡快完善現行的房地產法律法規，保障房地產信貸的法律地位，為我國房地產企業融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產企業和個人的權利與義務，規范房地產企業的融資行為，為房地產金融市場快速健康發展保駕護航。（作者單位：湘潭大學商學院）

參考文獻：

[1] 劉鐵城.有關房地產開發企業融資管理問題探討[J]經濟生活文摘，2012，（9）

第3篇：房地產債務融資范文

(一)竣工以及銷售階段的資本結構安排房地產企業在項目竣工以及銷售階段，首先應該確定竣工的時間點，在形式上判斷項目竣工的標準包括：其一，開發產品已經獲得了初始產權證明；其二，房地產開發企業建造、開發的產品在質量方面，通過驗收并合格，或者是辦理了會計決算手續和竣工備案手續；其三，開發產品已經正式投入使用；其四，開發產品完工證明資料已經報房地產管理部門備案。由于房地產開發項目已經竣工，先前所掛的大量預收賬款應該當做收入處理，此時可以進行單位成本、竣工總成本的計算，同時不能夠忘了以前預計毛利率和實際毛利率的差，如果預計毛利率小于實際毛利率，該部分應該作為納稅調增事項進行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項，財務管理人員應該做到心中有數。通常狀況下，如果房地產企業的銷售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財務狀況將會發生快速好轉，資本結構也逐漸的趨于合理。

(二)股權撤回以及投資分紅階段的資本結構安排房地產企業在股權撤回以及投資分紅階段，一個房地產企業可能有多個投資者，當資金流足夠并且經濟效益好，但是投資企業的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業沒有再投資的意愿時，可以采取分紅的方式，改善投資企業的財務狀況，對于上述狀況，企業領導層與財務人員必須做到心中有數。

二、房地產企業資本結構安排對財務稅收的影響分析

(一)流通股比例過高，制約了房地產企業財務增長流通股比例和房地產企業的財務增長呈負相關，主要是應該非流動股多為機構投資者持有股份，并且機構投資者與個體投資者相比具有更高的判斷能力，能夠更加清楚的認識到房地產企業經營特點和投資項目的成長性，能夠更好的監督、管理和運用資金，顯著的提高資金的使用效率，提高房地產企業的財務收入。

(二)資產規模對房地產企業績效的影響隨著企業資產規模的增加，企業的凈資產收益會隨之增加，并體現了規模效應的特點，合理的安排資產規模，在提高經營績效的同時，還能夠控制經營風險。

(三)短期負債率對房地產企業財務稅收的影響對于房地產企業來說，在房地產處于高位時，市場資金能夠快速回流，此時提高短期負載率，能夠提高企業的績效。如果房地產市場處于低迷期，資金回籠過慢將會導致資金鏈斷裂，導致企業陷入財務危機。

三、優化房地產企業資本結構的有效措施

(一)擴展融資渠道，優化資本結構在融資環境日益嚴峻的背景下，房地產企業必須拓展多元化的融資渠道，以此降低融資成本，并保證企業的資金需求，例如增大債券融資比例、發展房地產基金等，利用募集到的社會閑散資金用于房地產投資建設，這樣既能夠提高社會閑置資金的利用率，又能夠降低投資風險，實現資源的合理配置，促進房地產行業的健康發展，進而推動國民經濟的可持續發展。此外，創新融資模式，房地產企業需要創建一個以債務融資為主、股權融資為輔的融資新方式，在該種新型的融資模式下，在保證銀行在房地產企業融資主要地位的同時，還能夠充分的發揮市場在企業融資結構和資本結構安排中的作用。

(二)保證充足的資金儲備負載率高是我國房地產行業的顯著特點，這就要求房地產企業必須保證充足的資金儲備。通過創建現金管理制度，做好時間管理和結構管理，時間安排即對獲得資金、償還債務的時間進行合理的安排；結構安排即對長期負債資金流、短期負債資金流的比重進行合理安排。合理的現金管理制度能夠加強對資金的管理，提高企業的資產收益率，并充分的利用債務融資，能夠有效的避免由于償債壓力而出現的財務危機。

(三)合理安排債務結構房地產企業應該根據市場環境以及行業整體發展狀況，合理的安排債務結構，調整長期債務與流動負債的比例。首先，房地產企業需要準確的預測行業的發展前景，在經濟蕭條、行業整體低迷的狀況下，適當的提高長期債務的比例；在經濟景氣、行業發展良好的狀況下，適當的提高流動負債的比例，這樣能夠提高企業的經營業績。

四、結束語

第4篇：房地產債務融資范文

關鍵詞：融資成本 融資風險 多元化

一、引言

如今，房地產業已成為我國國民經濟發展中的支柱行業，其因具有資本密集型的特征而對金融有很強的依賴性。從1997年至2012年的中國房地產行業研究數據顯示，地產開發資金來自于自籌資金的比例逐年增加，幾近40%；國內貸款和利用外資的占比逐年降低；約40%的其他資金依靠地產信托等方式。

然而，由于融資規模大、時間長，在我國宏觀調控政策或經濟背景發生變化時，市場的震蕩總會造成一批地產項目因資金鏈等問題不能如期施工或擱置。為保證地產開發項目的順利進行，開發商有必要去思考并關注融資結構，而不是一味地只追求資金來源和開發利潤。融資結構由融資成本和風險組成，是影響市場價值的重要因素。因此，本文著重探討融資成本和風險管理，以期最大限度發揮資金的使用價值。

二、融資成本的分析

（一）理論基礎

融資方式有多種，如債務融資、股權融資，不同方式的融資成本和風險不同，因此依據公司資本結構，融資成本構成計算市場價值的一部分。項目的平均資本成本可用于評價融資策略的合理性，最優化的資本結構可以使平均資本成本最低。

從國內外對融資結構的理論闡述總結出的共性是：第一，各類資本成本大小不同，沒有固定值，存在規律性差異，即：普通股成本最高，優先股成本次之，長期負債的成本最低。第二，債務融資具有稅盾效應，當且僅當債務融資超過一定點時，財務困境成本和成本的增加才會抵消節稅收益，因此應保持一定債務比例是有益的。

根據融資有序理論，融資時應首選內源融資，若需外源融資，債務融資優先，而后才權益融資。

（二）降低融資成本的措施

1、債務融資

目前，商業銀行貸款是主要的也是最普遍的融資方式。隨著利率市場化改革腳步的加快，銀行間的競爭促使借方盡量以較低的貸款利率吸引還貸能力強的客戶，而貸方也面臨資金的硬約束。因此地產開發的前提是改善經營狀況，提高投資項目的收益率和信貸資金的利用率；同時，為了能夠獲得低成本的融資，開發商需提高自身的信用等級，如期還貸。當然，償還的方式不同會很大程度上影響融資成本。許多建筑開發商會在整個項目完工之前就預售還未形成的房子。這種情況下，預售獲得的收入才可以用來償貸。

目前，我國地產開發的間接融資方式主要有項目抵押貸款、經營企業流動資金貸款、開發項目貸款。項目抵押使銀行的貸款風險大大降低，許多銀行和企業多數采用這樣的方式。房地產開發經營企業流動資金貸款利率與一般工商企業流動資金貸款利率一樣低，貸款期限較短，但是數額有限，難以滿足開發商巨額資金的需求。開發項目貸款具有針對性和唯一性，數額有限，利率較低，還貸資金來源是建設開發項目的銷售收入。

總之，單一的采取項目抵押貸款或項目貸款，在一定程度上可以滿足融資成本低的要求。

2、 其他融資

地產企業通過上市融資、利用外資或房地產信托等方式籌集資金，為開發項目做低融資成本的準備。“銀行+信托+外資+上市”將是今后的多元化融資模式。這里著重提到信托中的兩種方式：夾層融資信托和房地產投資信托。

夾層融資信托介于股權與債務融資方式之間，其融資成本低于股權融資。如果采取固定利率，這會對股權人產生債務的優勢。2005 年，福建聯華信托推出的“聯信·寶利”7 號通過信托持股并且在所有權上加以區分，成為我國首個夾層融資信托產品。夾層融資在中國有很好的發展前景，能夠滿足短期的資金需求。同時，房地產投資信托通過發行股份或受益單位，對不同地區和類型的房地產項目進行投資組合，并委托專門的機構進行資產管理，同時將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

中國標桿性地產——萬科地產公司近年來融資行為不斷變化：2003年年底，新華信托投資股份有限公司向萬科發放2.602億元的信托融資貸款；2008年9月發行59億元公司債，數額為2007年該公司年度凈資產的40%；2009年9月增發不超過112億元A股股票，并且截止2010年年底，該公司已連續四年未進行股權再融資；2012年初，萬科向華潤深國投信托融資10億元用于東莞紫臺等項目開發。在我國房地產調控政策力度加大的背景下，萬科通過多元化的融資渠道尋找相對低的成本融資，維持資金鏈不會過于緊張而斷裂，保持了企業的競爭力。

三、融資風險分析

（一）融資風險與融資成本的關系

當融資風險表現為開發商因借款到期無法還本付息而增加的風險，這與融資成本密切相關。在不同的資本結構下，承擔該風險的權益所有者和普通投資者需要相應不同的風險溢價來補償，從而導致融資成本發生變動。如果融資風險增加，融資成本會相應下降；反之，相反。開發商需要尋求融資風險與成本相匹配的資本結構。

（二）風險管理

融資風險總體上可分為系統性風險和非系統性風險，具體來說分為清償風險、政策風險、經濟風險、匯率風險、利率風險、政治風險、法律風險等。本文分為系統性和非系統性風險進行宏微觀方面的闡述。

1、加強風險防范意識

從項目選擇到管理銷售等各個環節都要提高警惕，建立風險管理責任體系，建立風險管理預警機制，利用及時的財務指標和相應的指標對企業融資風險進行監測、識別、評價、預警和預控，將風險管理的事后控制變為事前預控。如果條件應允，未來可將計算機信息系統建模技術引入地產融資風險管理領域，有助于預警機制的形成。

2、系統性風險管理

在需考慮融資項目的政治風險時，如果有國家或地方政府、金融機構、多邊機構等做擔保方，并且進行風險投保，那么就可以降低損失。

在規避法律風險時，開發商在項目申報、規劃設計過程中應該征求當地法律顧問的意見，使項目從一開始就盡可能符合東道國和當地的法律法規要求，也可簽署一系列相互保證協議。

為保證項目協議的順利進行，地產公司可以引入信用提升機制防范信用風險。信用提升機制包括擔保、有限擔保、間接擔保、暗示擔保、銀行信用證、抵押、保險、預定違約金、預留基金設置等。

對于匯率風險，可嘗試通過匯率期權、掉期交易等金融衍生工具來對沖風險。同時，可以利用貨幣互換等方式規避利率風險。

3、非系統性風險管理

當借款方發生違約事件時，采用信用協議可以彌補貸款方的損失，包括取消貸款承諾，加速貸款的償還等。項目融資中的信用協議同一般商業貸款的信用協議相比，在先決條件、附加要求和違約處理等幾方面有所不同。此外，信用協議除基本承諾外，貸款方還會要求借款方做出有關資產擔保的承諾。

對承建合同需要更多關注的是完工的期限和交房標準。如果期限過短會造成承建商過于趕工所帶來的質量劣勢，或者承建商同意誤工及質量不符合要求的各種賠償條件，即引發了完工風險。

支付協議也稱“賬戶瀑布”，資金從收入賬戶進入，然后依次進入經營賬戶、債務清償賬戶、資本支出和其他準備金賬戶。具體的項目現金流流入與流出的條例也包含在協議中。因此，項目經營、清償債務及其他準備金的資金充分留存后，公司才能從中提取資金。

4、加強多元化融資

充分利用資本市場上的各種融資渠道，嘗試引入民間資本，以期拓寬中小地產企業的融資渠道。

5、完善法律法規

我國應不斷完善地產融資的相關法律，以助于優化融資環境。

四、結束語

尋找融資成本與融資風險相均衡和對稱的資本結構是值得開發商團隊去重視的，加強融資的可行性研究，大企業可拓寬新型的融資渠道，中小企業嘗試引進民間資本融資，以期獲得適合自己的低融資成本。再者，地產企業建立風險防范預警機制，利用財務等指標從各方面去預控融資風險，從而推動國民經濟的健康發展。

參考文獻：

[1]韓劍學.房地產開發項目的融資成本及風險分析[D].重慶大學，2006

第5篇：房地產債務融資范文

全世界都在關注中國經濟的健康狀況。要知道中國的經濟情況有多糟，最好的一種方式莫過于觀察中國人民銀行的政策風向。2012年7月5日，人民銀行在不到一個月的時間里第二次降息。而此前不久，人民銀行又分別于2011年12月，2012年2月及5月將存款準備金率各調低了50個基點。

除了這些降息的舉措之外，人民銀行還于2012年7月的第一周通過回購操作向銀行系統注入了2250億元的流動性，這是此前六個月以來最大規模的一周流動性注入。而在2012年6月，人民銀行已經向銀行體系總共注入2910億元的流動性；在2012年8月第4周，人民銀行向銀行系統凈注入流動性達2780億元。

人民銀行在釋放流動性方面展示了自2008年以來罕有的激進。

系統性債務鏈條斷裂的風險

為什么人民銀行會如此操心起流動性來？不管坊間對人民銀行抱有何種不切實際的過高期望，央行這些激進的舉措充其量只是給問題重重的中國經濟打上了貨幣政策的創可貼，只能暫時的勉強維持過度杠桿化的經濟和有隨時短路之虞的債務融資鏈條。

央行如此激進的背景是，中國債務融資的主要推手――國有大銀行出現了流動性危機。中央政府政令下前所未有的信貸擴張，越來越嚴格的資本要求和沉重的股票分紅支出使得世界上利潤率最高的中國銀行陷入了外強中干的境地。根據投資研究公司GaveKal的數據，2010年中國的五大銀行（工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行）在資本市場上總共融資1990億元，可是當年派發股票分紅的支出就高達1440億元。與此同時信貸擴張引起的資產負債表膨脹和嚴格的資本要求使得五大銀行的資金饑渴越來越嚴重。今年3月，中國四大銀行（交行除外）的總資產增加了14%，達到了51.3萬億元，大約是德法英三國經濟的總和。

總資產增加未必是好事，因為根據新規定，2013年末之前中國最大銀行的準備金對資產的占比必須達到11.5%。他們的core tier 1 資產比率必須至少達到9.5%。在這些日益嚴格的資本要求之下，資產負債表急劇膨脹的中國銀行遭遇流動性危機也就不足為奇了。這時候除了央行釋放流動性之外別無他途，否則債務融資的主板就會出現短路。

過度杠桿化的經濟和不可持續的泡沫

根據全球最大對沖基金Bridgewater創始人Ray Dalio的貨幣經濟理論，如果一個國家的發展過度依賴債務擴張，那么這個國家的經濟危機將以去杠桿化的形式爆發出來。如果這個國家遭遇的是超級去杠桿化（great de-leveraging），那么央行激進的貨幣政策就會失效，破產、壞賬以及資產泡沫破滅會大面積持久的發生。過度靠寬松貨幣政策和擴張性財政政策刺激的中國經濟正在一步步走近超級去杠桿化的泥沼。

根據惠譽國際（Fitch）的數據，中國的融資總量對GDP的占比從2007年年底的124%增加到了2010年底的174%，然后2011年上升5個基點達到179%。2012年，廣義信用增長速度雖有所下降，但仍較GDP增長為快。

顯而易見的是，中國并非苦于流動性不足，而是苦于不斷萎縮的投資回報率（ROI）。根據Fitch的數據，在2012年每一元新的融資額將產生0.39元的新GDP回報。而2008年經濟危機前則可以產生0.73元的新GDP回報，這個數值需要達到0.50元以上才能使融資總量對GDP的占比穩定在2011年的水平（179%）上。

根據著名的貨幣經濟學家Hyman Minsky的理論，債務融資分為三種：對沖、投機、龐式。對沖融資，其收入可以支付本息。投機融資，短期內收入只能償還利息而不能償還本金，必須債務展期。龐式融資，收入連利息也還不上，債務不斷疊加，必須再融資或變賣資產/抵押物。經濟體中的投機融資和龐氏融資比重越大，杠桿化的現象就越嚴重，就越有可能爆發經濟危機。在目前中國投資回報率（ROI）不斷萎縮的情況下，對沖融資會大量轉換成投機融資，而投機融資會大量轉換成龐式融資。當這種情況達到一個零界點，資產/抵押物價格會出現大面積大幅度的跳水（Haircut），壞賬大面積產生，信用/債務鏈條全面斷裂，銀行遭受重創，經濟危機全面爆發。這個時候不管央行和中央政府怎樣注入流動性，也無法修復斷裂的信用/債務鏈條，因為產生信用的基礎是投資回報率和良好的資產/抵押物價格。這也是美聯儲兩次規模宏大的量化寬松依然沒有盤活美國經濟特別是房地產市場的根本原因。這里需要引起我們警惕的是，房地產和土地是中國目前最普遍接受和最重要的融資抵押物，房地產泡沫的破裂極有可能以債務危機的形式開始。以國有四大行之一的中國銀行（BOC）為例，2011年其貸款抵押物的39%為地產和其他不動產。而房地產和土地作為抵押物在房地產信托等影子銀行信貸中的權重可能更大，危害也可能更大。根據美國銀行美林證券和Fitch的數據，中國的影子銀行規模已經達到了14.5萬億人民幣，超過了社會融資總量的一半。目前政府對影子銀行監控極為不力，其抵押物結構，杠桿率等等安全性數據遠差于傳統銀行，因此受房地產泡沫破裂帶來的沖擊會更大，而這也將引發傳統銀行的債務危機。

這樣一個去杠桿化的連鎖反應似乎已經在中國開始，問題是什么時候將達到臨界點。單單依靠人民銀行的貨幣政策工具無法解決根本問題，因為人民銀行無法改善目前投資回報率和資產/抵押物價格惡化的情況，問題的根源在于無法維持的經濟泡沫和崩潰的總需求。（圖1）

第6篇：房地產債務融資范文

[關鍵詞]房地產信托融資REITs 可行性

房地產信托融資分為資金信托融資和財產信托融資,我國的房地產信托產品大部分屬于貸款類,存在較大風險,缺乏流動性,REITs是在美國等國家運作較為成功的房地產信托融資方式,對于我國有很強的借鑒意義。從資金供給、需求而言,REITs在我國存在很大的市場,在我國發展REITs必須考慮完善REITs發展所需要的金融和配套的體制環境

一、 REITs與我國房地產信托融資的基本情況

1.房地產信托的種類及特點

(1)房地產資金信托投資。房地產資金信托投資是指信托投資公司通過發行資金信托募集資金,然后信托投資公司以自己的名義將所募集資金運用于房地產企業或房地產項目。根據資金運用方式的不同,房地產資金信托融資又可以分為權益融資、債務融資和混合融資三種模式。

其中權益融資是指房地產企業向信托投資公司增資擴股,或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資,信托投資公司成為房地產企業的股東或房地產項目的所有者。經營性權益融資這種融資方式比較接近于房地產投資信托(REITs)。

(2)房地產財產信托融資。

財產信托融資是指房地產企業將開發建設的房地產項目委托給信托投資公司,設立財產信托,房地產企業取得信托收益權,并將收益權分級為優先收益權和普通收益權,其中的優先收益權轉讓給投資者。信托投資公司作為受托人,將信托財產所得優先支付給投資人。

2.我國房地產信托特點

(1)資金運用方式以貸款為主。 信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金貸給房地產項目的開發,貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動,約為年息4%―8%,一般要求貸款方提供貸款抵押或擔保來提高資金的安全度。其中大部分為“過橋貸款”,在很大程度上是銀行貸款的變種,而信托公司在這方面的監控、管理經驗不如商業銀行,因而存在較大的信用風險。

(2)資源配置策略單一化。資源配置的不合理表現在兩個方面:一是期限配置多為中短期,資金沒有形成良好的運做、流通機制,容易引發流動性風險。二是投資項目的單一化。房地產信托計劃大多投資于單一項目,不能分散化解金融風險,反而將市場風險再次引進了信托業。

(3)信托產品的流動性差。我國目前的房地產信托計劃不是標準化的產品,其收益權憑證不具備證券的性質,不能在證券交易所上市流通他,投資人轉讓收益權時存在諸多不便降低了信托計劃的吸引力。

3.房地產信托投資基金(REITs)的介紹

(1)REITs的含義、特點和種類。 房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發行受益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門的投資機構進行投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。不同的房地產信托投資基金根據投資人的要求和基金章程會有不同的物業類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區域的側重,屬于信托業務中的資金信托,實質上是一種證券化的產業投資基金。

房地產投資信托基金的特征主要是:REITs是資金信托和財產信托的結合,其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證,而REIT除了接受貨幣資金外,還接受房地產;REITs持有者只享有收益權和知情權,這是與股票普通股的投資者最大的區別;REITs價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值。

(2) REITs的優點:與債務融資類房地產信托相比,REITs具有以下優點:①高度的流動性;②收益平穩,受房地產總體市場的影響較小,波動性小;③由房地產專業人士管理;管理層在房地產投資信托中占有很大的股份,能有效防止管理層與股東之間的利益沖突;④投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道;物業類型多樣化;物業所處地區的多樣化;資產多樣化。

那么,我國是否具備發展REITs的條件呢?

二 、我國引入REITs的可行性分析

1.房地產行業資金需求問題

房地產業的融資需求是發展REITs的基礎,房地產業在我國隨著國民經濟的發展和人民生活的改善正在逐步成為經濟發展的主導產業之一。同時,我國房地產業已成為與銀行業高度依存的一個行業, REITs方式作為房地產開發企業融資的一條有效途徑,可以間接地將房地產資產證券化,為房地產公司開辟一條全新而穩定可靠的融資渠道,并且可以降低房地產公司的整體融資成本,節約財務費用,在不提高公司資產負債率的情況下優化公司資本結構,利于公司的持續發展。

2.資金來源問題

改革開放以來,我國居民的個人金融資產迅速增長,居民儲蓄存款增長迅猛;雖然我國股市已經運行十余年,但其投資的系統風險較大;國債市場近年也有所發展,但目前市場利率一直處于較低水平,投資風險也逐漸增大,個人投資者非常需要更高收益的投資渠道。

由于房地產投資對資金需求量大,一般個人投資者根本無力問津,而隨著商業銀行開始提高對房地產開發項目貸款門檻,一些正常的房地產投資項目也無法順利實施。而REITs的引入正好可以協調房地產開發資金供給不足和國民經濟增長之間的矛盾,使我國居民儲蓄有效分流,提高這部分資金的使用效率和預期回報率。所以從資金供給角度來看,REITs 在我國的發展不會遇到資金方面的巨大困難。

三 、發展我國REITs的政策建議

1.解決REITs的流動性問題,如與銀行、擔保公司等金融機構合作,為信托投資者提供質押和擔保服務。當REITs發展成熟后,就可以在證券交易所公開交易,最終解決其流動性問題。

2.為我國REITs進入實施運作創造必要的法律環境。

3.培育REITs組織機構的建設,加快培養大量的機構投資者。

4.完善人才培養和信息公開化制度。加強房地產投資信托基金的人才培養,需要盡快建立起一支既精通基金業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。

第7篇：房地產債務融資范文

關鍵詞：房地產上市公司資本結構經營業績

一、緒論

（一）研究背景及研究目的

1、研究背景

房地產業在我國發展過程雖然短暫但是卻非常迅速。我國房地產業的發展是伴隨著改革開放和市場經濟的迅速發展而活躍起來的，其發展歷程具有明顯的政府宏觀調控的特征。當然，房地產業作為現代經濟和產業發展的重要組成部分，它還具有自身明顯的經濟特征和特有的發展規律。資本是企業發展的命脈，它是企業一切經濟活動的物質基礎和出發點。資本結構問題是企業經營管理的關鍵，它與企業成長、企業價值之間存在著至關重要的內在聯系，企業資本結構的決策影響到企業的資本成本，資本成本又會影響到企業的整體效益水平、風險程度，進而影響企業的可持續增長能力，影響到企業的價值最大化。因此，合理使用資金、保持合理的資本結構對房地產上市公司具有特殊的意義，研究其資本結構的影響因素，有助于優化企業的資本結構、為企業的經營監管提供依據。

2、研究目的

資本結構的選擇以及它對公司價值的影響，一直以來是學術界最廣泛的研究話題。在企業既定的產業規模下，研究企業的經營業績并確定資本結構對經營業績的影響是最終研究目標。這就涉及到企業如何界定企業業績的評價指標，并建立指標與資本結構之間的聯系，從而實現企業可持續增長。因此，本文的研究目標為：通過實證研究分析房地產行業資本結構對該行業經營業績的影響，找出關鍵性影響因素，并融合我國房地產行業的發展現狀提出可行性建議，優化資本結構，使企業始終保持良好的經營業績，穩定增長。

3、研究方法

本文實證部分采用了多元回歸分析法和杜邦分析法。選取部分房地產上市公司披露的財務數據，運用Eviews統計軟件對影響企業經營業績的因素進行多元回歸分析，利用軟件對多元模型基本假設與顯著性檢驗進行驗證，進行數據的攝入與剔除，在此基礎上得出回歸方程，進而得出本文結論。

二、指標分析及數據選取

（一）指標分析

1、指標關系研究

（1）凈資產收益率是整個分析系統的起點和核心。該指標的高低反映了投資者的凈資產獲利能力的大小。凈資產收益率是由銷售報酬率，總資產周轉率和權益乘數決定的。

（2）權益乘數表明了企業的負債程度。該指標越大，企業的負債程度越高，它是資產權益率的倒數。

（3）總資產收益率是銷售利潤率和總資產周轉率的乘積，是企業銷售成果和資產運營的綜合反映，要提高總資產收益率，必須增加銷售收入，降低資金占用額。

（4）總資產周轉率反映企業資產實現銷售收入的綜合能力。分析時涉及流動資產周轉率、存貨周轉率、應收賬款周轉率等有關資產使用效率指標，即必須綜合經營銷售各方面因素來反映企業資產結構是否合理。

（5）銷售現金比率是以經營活動產生的現金凈流量與銷售收入相比后形成的財務比率，反映企業經營業務的收現能力。該比率越大，表明貨款回收速度越快，對應收賬款的管理水平越高，發生壞賬損失的風險越小，同時也說明企業的收入質量是有保障的；反之，亦然。

2、外部指標選取

中國房地產上市公司是房地產企業群體的重要組成部分，它的發展既受到整個行業發展現狀的制約，又能促進整個房地產行業不斷的完善和走向成熟。由于房地產開發企業自有資金不足,一般為30%-40%，其余的60%-70%依靠金融系統的融資、外資和購房者的預付款, 根據前述分析利率對于房地產行業經營業績影響不容忽視，所以利率的波動會對房地產開發商的融資產生影響，進而影響到房地產公司的資本結構與盈利能力。

（二）數據來源與分析

1、樣本選取

為了使本文的研究結果更能客觀反映出現實中存在的情況，本文在選取樣本時遵循了以下原則：

(1)股票上市初期，公司的表現和股票價格不穩定，于是選擇2000年12月31日前上市的房地產上市公司為研究對象。

(2)只發行A 股的公司。對于同時發行A 股，又發行B 股或H 股的公司剔除在樣本之外，因為對于同時發行多種股票種類的公司與僅發行A 股的上市公司在確認收入與費用的會計政策上存在著顯著的差異，這樣計算出的財務指標就不再具有可比性。

(3)對于不能較好反映出上市公司真實價值的ST，PT 類公司將被剔除；對于不能提供研究所需要全部數據的上市公司也將去掉。

2、數據來源

本文所需的原始數據是從新浪財經網中各公司2001年至2010年度財務指標列表中選取的資產報酬率、資產負債率、權益系數、總資產周轉率、銷售現金率；以及中國人民銀行網站獲得利率歷史數據。數據的收集與整理以及模型的回歸分析所運用的軟件是Excel和Eviews3.1(2)。

三、多元回歸模型建立與應用

（一）構建模型

經過上面的分析,可以初步假定，所要構建的模型應具有以下形式：

Y=β0+β1 X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5（4..7）

其中：Y為資產報酬率，β0~5為由統計軟件經過對數據進行分析而估算出的方程系數，X1～X5分別為總資產周轉率、資產負債率、銷售現金率、權益乘數、利率。輸入數據后得到回歸方程：

Y=-26.3570+41.7409X1+0.0042X2+0.2896X3-3.6813X4+ 5.0801X5

t=(-2.3080)(2.2267)(0.0213)(0.8781)(-4.8220)(2.9588)

R-squared= 0.9701Adjusted R-squared= 0.9328

F= 25.9703

可決系數為0.9701，修正可決系數為0.9328，模型對樣本的擬合度很高。F值為25.9703> F0.05(5,4)=6.26在顯著水平0.05上通過檢驗，說明回歸方程顯著。在顯著水平0.05上t值為2.776，模型中X4，X5通過檢驗，說明權益乘數與利率對資產報酬率有顯著影響；而X1，X2，X3在模型中的t值小于臨界值對被資產報酬率解釋低。把解釋變量分解，分組對解釋變量進行回歸分析，得到擬合度最優的回歸：

Y=-26.2976 + 40.0743X1 - 3.6266X4 + 5.1588X5

t= (-2.8191) ( 2.5592)(-7.0988)(5.0476)

R-squared= 0.9643Adjusted R-squared= 0.9465

F= 54.0850

可決系數為0.9643，修正可決系數為0.9465，模型對樣本的擬合度很高。F值為54.0850>

Fα0.05(3,6)=4.76在顯著水平0.05上通過檢驗，說明回歸方程顯著。在顯著水平0.05上t值為2.447，模型中X1，X4，X5通過檢驗，三個解釋變量對于被解釋變量有顯著影響。通過軟件分析變量之間自相關系數均遠小于0.1，所以無多重共線性；White檢驗值為9.9383

（二）對實證結構分析

1、計量分析

在回歸過程中,資產負債率、銷售現金率變量被排除出模型,說明資產負債率、銷售現金率與資產報酬率之間無顯著的線性相關關系。但是否存在其他間接的或非線性關系，有待進一步研究，本文不做繼續分析。影響上市房地產公司經營業績最大的是權益乘數、利率、總資產周轉率。權益乘數與公司經營業績之間呈負相關關系；利率、總資產周轉率與公司經營業績之間呈正相關關系。

2、經濟學意義分析

根據模型的回歸結果，權益乘數與資產報酬率成負相關關系，資產負債率體現在模型中對于企業經營業績影響效果不顯著，從資本權屬結構分析，資本分為股權資本和債務資本，模型中的權益乘數為總資產與股東權益的比率與資產負債率可以并為解釋資本結構的指標。

我們可以從相對的債務資本方面來解釋權益乘數的影響作用：第一，債務資本的約束對于企業經營業績的影響主要體現在債務融資以及破產機制的約束。如果企業大量舉債，則在經營周期中企業要負擔定額定時的債務資本費用，這對于經營者來說可引起到敦促作用，以避免經營失敗而賦予債權人進行債務重組由債權轉股權，由此喪失企業的控制權。但是我國企業的債權人主要是國有銀行，銀行和企業之間的債權債務關系實際上體現為同一所有者的內部借貸關系，企業債務到期即使不能按期履行還本付息的義務，銀行也無法行使對企業資產的最終控制權，銀行不能成為上市公司的股東。且我國破產法規定債權人不能對破產企業進行接管等等，破產和清算對企業經營者不具有約束力；第二，資本成本問題是提高經營業績的考量問題之一，資本成本由低到高為留存收益、債權資本、股權資本。公司經營業績持續增長則代表公司處于成長階段，存在留存收益可以供公司進行再投資，經營者就會盡可能的利用留存收益，然后再發行債券、股票等。因此，盈利能力越強的公司，其利用留存收益融資的傾向越明顯，相應的負債融資比例會越低。

由于房地產行業的項目周期大，一項投資可能持續5年10年甚至更長遠，所以利率的變化對于房地產行業的資本結構影響效果延緩，并且經營者可以在投資運營過程中通過資金的靈活運用來減緩利率變動帶來的資本成本增加。這就促使了公司經營者傾向于資本投資的高回報的項目投資，加快資金周轉，提高經營效率，增加留存收益以備投資經營項目，所以利率因素對于公司的經營業績成正相關關系。

從模型中可以看出，房地產企業的營運狀況，受到國家貸款利率的影響延后。根據國家統計局統計數據，2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為定金和預收款，達到7395.3億元，比2003年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%。定金與預收款的運用就涉及到企業的資產周轉運用，而總資產周轉率體現在資本結構方面表現為資產運用周轉速度快，保證房地產開發新項目的進行，也可以說資金周轉快，增加了企業預收款的總體水平，減少企業資本成本，進而對于企業經營產生正相關影響。

四、建議及不足

（一）建議

本文就統計分析結果得出以上分析結論，說明房地產上市公司的資本結構還有待優化，下面就此結論提出以下建議：

1、減少債務融資、拓寬融資渠道

房地產行業資產負債率較高平均負債率在60%左右水平，根據統計的50家房地產上市公司數據分析得到：2010年的資產負債率平均值達到61.31%，資產負債超過50%的公司達到80%左右，其中資產負債超過60%的公司占到66.67%；2009年的資產負債率平均值相比2010年來說雖說有所下降為59.77%，但是資產負債超過50%的公司仍然達到78%，其中資產負債超過60%的公司仍然為62%。這樣拓寬融資券到可以既滿足房地產行業運營的高資金需求，也可以保證資產負債率保持在適當的水平，降低經營風險，優化資本結構。

2、提高資金使用效益、避免盲目籌資

從近幾年房地產行業的融資狀況來看，投資高速增長，得到了銀行信貸的大力支持。在此情況下，不用考慮資本成本的高低、資本結構的優劣，更不用考慮控制權分散的問題，各個上市公司增發、配股，大量的社會資金涌進了上市公司的口袋，因為國有股占絕對控股地位，增加一點股份，股權結構所受影響較小，但是這樣增大了公司對于銀行資本的依賴性，幫助政府更好的貫徹貨幣政策，對于企業來說相應成為相反的嚴重制約。因此，為了降低利率管制對于企業經營的影響，管理層應提高對資金的利用效率，規范資金的使用用途，保證有限的資金獲得最大利益，減少資本成本耗費，提升房地產業自身的生存能力，降低對外部負債資金的依賴，最終使資本結構得到完善。

3、提高資產流動性

實證分析的結果證明總資產周轉率對于企業經營業績有很大影響，公司資金流穩定，周轉速度快更有利于促進企業經營績效的提高。而近年來的一些實證研究也表明，資產流動性對公司的資本結構確實產生著重要的影響，從本文的研究結果來看，資產流動性確對上市公司經營效益的影響因素顯著，不容忽視。資產流動性的高低是公司償債能力的大小和影響債權人對公司的經營風險評定的一個重要指標，而償債能力的大小和債權人的風險評定最終將對公司的融資決策產生影響，進而影響企業的營運能力。

4、建立健全的往來款管理體制

對于房地產行業發展現狀分析得出，地產業預收款與定金的運用在整個企業資金周轉問題中是不容忽視的環節。對于一個企業來講，往來款的存在本身就是一個產銷的統一體，例如預收款企業一方面想借助于它來減少經營風險，同時又希望可以用其解決資金周轉困難等問題；企業對應收款的運用體現在一方面希望可以促進銷售，增加銷售收入，增強競爭能力，同時又希望盡量避免由于應收賬款的存在而給企業帶來的壞帳損失等弊端。所以制定一套使業績增長率大于采用這種政策預計要擔負的成本的體制，對于依賴預收款和定金、后期應收款數額巨大的房地產行業企業來說尤為重要。

（二）研究不足

第一，樣本數量偏少。本文只采用了50家房地產上市公司近10年的數據進行統計分析，并且屬于行業中經營業績較好的企業，代表性相對弱。

第二，模型構造偏于簡單。模型僅用統計軟件對于少量代表性數據進行了簡單的多元回歸分析，缺少針對被剔除的因素性進行深入分析。

第三，對于宏觀因素的影響分析略顯薄弱。本文主要針對了內部資本結構對于企業經營業績的影響因素進行深入分析，對于文中提出的宏觀環境等外部因素探討相對薄弱。

參考文獻：

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[5]2004中國房地產金融報告中國人民銀行房地產金融分析小組[R].2005年8月5日

第8篇：房地產債務融資范文

關鍵詞：宏觀調控；資本結構；調整路徑；增量分析

一、 引言

本文以房地產上市公司為研究對象，首先分析我國房企較為常用的融資方式，對其資本結構調整的路徑進行甄別和篩選，針對以往資本結構調整研究中大多采用存量財務指標進行分析而難以體現企業真實調整行為的缺點，我們運用增量分析法建立了房地產企業資本結構調整路徑指標。在此基礎上，從企業特質、宏觀經濟以及宏觀調控政策環境三個方面對影響其資本結構調整路徑選擇的各方面因素進行深入分析。

二、 房地產上市公司資本結構調整路徑的選擇

資本結構調整必然與企業的融資方式相結合，最優資本結構是企業的靜態目標，融資行為則是實現該目標的具體手段和動態過程。長期來看，為實現企業價值最大化，企業資本結構會向最優資本結構收斂，為此，根據資本結構偏離的方向和程度，企業會通過有針對性的融資行為（即改變債務和股權的融資方式）來實現資本結構的優化調整。

基于企業價值最大化的目標，房企需對不同的資金來源、融資成本和期限結構進行比較分析，選擇宏觀經濟環境下符合企業發展需要的融資渠道和方式。但是，房企資本結構不合理、資產負債率過高、融資過度依賴銀行信貸等問題十分突出，使其經營風險陡增，嚴重阻礙了其快速發展和企業轉型。

盡管理論上房地產企業存在多樣化的融資方式，但從實踐來看，我國金融市場尚不發達，金融產品創新不足，相關法律法規還不完善，且近年來的抑制性調控政策阻礙了房地產企業的股權等直接融資，這就導致房企主要依賴國內銀行貸款等間接融資，而其它融資方式難以形成有力補充。受此影響，房企的資本結構調整大多通過債務的變化和商品房開發銷售來實現，具體表現為短期和長期信貸融資與償還、加快或放緩開發和銷售進程以及調整預售策略來控制資金回流速度等。因此，對于房地產上市公司資本結構優化路徑的研究，可重點著眼于短期、長期債務和內部留存三個方面。

三、 研究設計

本文結合我國房地產企業的具體實踐和金融市場的發展現狀，參考我國企業資本結構調整的相關研究（黃輝，2012），主要從短期、長期債務融資及內部留存融資三個方面對房企的資本結構調整路徑進行分析。從企業特質及宏觀經濟形勢兩個角度著手，全面分析各宏微觀因素對房企選擇資本結構調整路徑的影響。在此基礎上，將調控政策分為有刺激政策、有行政調控兩類，對他們與資本結構調整路徑選擇之間的關系進行實證分析。

1. 變量選擇與指標計算。根據前文分析，我們確定了短期負債、長期負債以及內部留存收益（包括盈余公積和未分配利潤等）為當前房企資本結構調整的三條路徑。同時，采用增量分析的方法，在實證模型因變量中設置了短期負債融資增長比（YSD）、長期負債融資增長比（YLD）和內部留存融資增長比（YIR）三個指標。其中，YSD為短期負債增長額（SD）與總資產增長額（TA）之比；YLD為長期負債增長額（LD）與總資產增長額（TA）之比；YIR為內部留存收益增長額（IR）與總資產增長額（TA）之比。

影響房企資本結構調整路徑選擇的因素包括宏觀經濟形勢、宏觀調整政策、公司自身特征等。因此，結合我國房企的融資特點，自變量中宏觀經濟因素考察了GDP增速（AGDP）和實際貸款利率（RDR）；公司特質性差異方面考察了公司規模、資產結構、盈利性、成長性、資產流動性、非負債類稅盾等指標。

2. 數據來源與樣本描述。本文以2007年6月1日前上市的A股房地產上市公司為研究樣本，為了保證研究結論的可靠性和準確性，我們對樣本進行了篩選：剔除研究期間內出現ST和PT類的樣本；剔除研究期間內發生并購重組的樣本；剔除主營業務收入在總收入中占比低于50%的樣本；剔除數據不全的樣本。最終得到77家開發經營類房地產上市公司，考察期間為2008年第三季度至2013年第一季度，共19個季度、1 463個有效樣本。數據主要來源于國泰安數據庫（CSMAR）、Wind金融數據庫、中經網統計數據庫，部分數據通過東方財富網和搜房網相關數據整理而成。

表1描述了本文定義房企資本結構的三種調整路徑。YSD為0.4，即短期負債增加額占總資產增加額的40%。YLD為-0.3，說明近年來房地產上市公司長期負債融資有所下降，一方面，受金融危機影響，我國經濟復蘇緩慢，房企使用長期負債融資的熱情不高；另一方面，房地產調控政策持續收緊，特別是2011年央行多次提高存款準備金率和貸款利率，使房企的貸款難度和成本大為增加，融資渠道受阻，進而導致長期負債下降。YIR為0.2，說明近年房企內部留存收益有所增加，在撲朔迷離的宏觀調控背景下，房企會通過增加內部留存收益“過冬”。

3. 實證模型設計。本文利用我國房地產上市公司的數據，建立面板數據模型，檢驗宏觀調控背景下房地產上市公司資本結構的調整路徑和影響因素。模型設計如下所示：

Ykt=α+β1LNSkt+β2TANGkt+β3ROAkt+β4TQkt+β5LIRkt+β6NDTSkt+β7AGDPkt+β8RDRkt+ε（1）

調控政策通過市場環境、融資成本等影響到房企的資本結構，不同的調控手段會對其資本結構產生差異化的影響。為考察不同政策環境對各種資本結構調整路徑的影響，我們建立了如下模型：

Ykt=α+βX+■？茲Dit+ε（2）

模型（2）是在模型（1）的基礎上加入宏觀調控虛擬變量，D1、D2分別為有刺激性調控和有行政性調控，若有，則D1為1，否則為0。X代表模型（1）中的企業特質變量與宏觀經濟變量。模型中其他指標的定義與計算方法見表2。

四、 實證結果及分析

1. 宏觀經濟與公司特質因素對選擇資本結構調整路徑的影響。表3反映了三種資本結構調整路徑下受公司特質因素與宏觀經濟狀況的影響情況。為保證研究的可靠性，我們對實證模型均進行了Hausman檢驗，并同時報告了固定效應與隨機效應兩種情況下回歸結果。

從短期負債融資路徑看，公司規模、盈利能力以及資產流動性對該路徑的選擇具有顯著的負向影響，而非債務稅盾對此路徑選擇的影響為正。由于房企的短期負債融資主要用于公司相對固定的日常經營開支和資金短期周轉，而與經濟環境等宏觀因素關系較小，因此GDP增長率和利率水平對該路徑的影響在統計上不顯著。

從長期負債融資路徑看，企業規模的系數顯著為正。公司盈利能力對該路徑呈顯著負影響，成長性越高的企業，長期負債融資增加額在總資產增加額中的比重越低。資產流動性對此路徑存在正向影響，但作用較小。宏觀經濟形勢對此路徑正向影響顯著。經濟形勢較好時，房企會加大投資規模、加快投資速度，對未來良好的市場預期也會使其增加土地儲備，這些投資決策加大了資金需求，使長期負債融資上升。貸款利率對該路徑的選擇有負向效應，其一，較高的貸款利率提高了長期負債的融資成本，迫使房企尋求其它融資方式；其二，貸款利率調整往往是顯示政策走向的重要信號，利率提高意味著宏觀調控政策的收緊，這會影響房企對未來市場的預期，進而放緩投資速度，資金需求降低。

從內部留存收益路徑看，資產結構對該路徑有顯著的負向影響。盈利性對此路徑有顯著的正向影響。與債務融資相比，內部留存收益可降低融資成本，不必面臨到期還本付息的問題，使企業破產風險降低，資金運用更加主動。因此，在融資決策中，企業往往首選內部留存收益。此外，公司成長能力對該調整路徑有負向影響，資產流動性對該路徑的影響為正。該路徑與利率水平正相關，與GDP增速負相關，在經濟增長較快的情況下，房企可以更容易地獲得債務融資和其他股權融資，此時內部留存收益所占比重會相對降低。

2. 政策環境對調整路徑選擇的影響。通過對模型（2）的實證檢驗，我們得到不同政策環境對房企資本結構三種調整路徑的影響情況。為保證研究的穩健性，我們將刺激性和行政性政策變量分別加入到模型中進行討論，作為對比，我們同時關注了兩種政策變量同時加入的情況，如表4所示。

從短期負債融資路徑看，刺激性政策對該路徑具有顯著的正向影響。我國房地產市場和房企的經營狀況對政策影響十分敏感，刺激政策下，房企會擴大投資，日常經營開支和短期資金需求會隨之增加。另外，行政手段對房企選擇該路徑僅有微弱的促進作用。

從長期負債融資路徑看，刺激政策下房企會增加投資，資金需求量上升，在我國以銀行為主的間接融資體系中，銀行等金融機構貸款是其重要的融資渠道，因此表現為長期負債融資同樣會受到顯著的正向影響。而行政手段對房企選擇該調整路徑的影響較小。

從內部留存融資路徑看，刺激性調控政策和行政性調控政策對該路徑的選擇具有顯著的負向影響。由于刺激政策促進了負債融資的增加，內部留存收益占比就會相應下降，而行政手段的低效與滯后效應也產生了同樣的效果。

此外，在對于三種資本結構調整路徑的分析中，同時加入兩種政策變量之后，各變量的符號均保持一致，系數變化不大，說明研究具有較好的可靠性。

五、 結論與政策建議

本文在梳理房地產企業常用融資模式的基礎上，結合我國金融市場環境和房企經營實踐，運用增量分析法建立了資本結構調整路徑指標，利用2008年～2013年的季度數據，從企業特質、宏觀經濟及宏觀調控政策環境三方面對影響資本結構調整路徑選擇的各方面因素進行深入分析。研究發現，公司規模與資產流動性對選擇短期負債融資路徑有負向影響，對選擇長期負債和內部留存融資路徑有正向影響；公司盈利能力對選擇負債融資路徑有負向效應，對選擇內部留存路徑產生了正向影響；宏觀經濟形勢對選擇長期負債融資路徑有促進作用，對選擇內部留存融資路徑有負向影響；利率水平對選擇長期負債融資路徑有負向效應；刺激性調控政策對選擇負債融資路徑有正向效應，對選擇內部留存融資路徑有負向影響；行政性調控政策對房企資本結構調整路徑的選擇產生了較壞的影響。

本文研究結論對房地產企業、房地產金融市場以及政策制定者均有重要的現實價值。首先，房企應從長遠發展戰略出發，根據自身財務情況合理調配資源，規避風險，在短期與長期債務間建立平衡，使資金更加穩定、有效地為提升企業價值服務。第二，為避免因宏觀調控迫使房企選擇高成本融資方式帶來的風險，防范系統性危機，也為房企進行資本結構調整創造良好的外部環境，應疏通各類融資渠道，如開放或進一步開放上市再融資、發行可轉換債券，積極拓展資產證券化和REITS等房地產金融創新產品。第三，政府在制定房地產調控政策時，（下轉第107頁）應對該產業的整體運行機制進行長遠考量和系統性規劃，減少行政性的調控手段，更多的通過市場手段進行調控，建立房地產市場長效調控機制，從而引導房企形成長期的發展戰略，更加從容地調整其資本結構，使企業價值得以不斷提升。

參考文獻：

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6. 尹鈞惠，劉學青等.財務管理基礎.北京：經濟科學出版社，2009.

7. 孫琳，徐曄.財務管理.上海：復旦大學出版社，2006.

基金項目：上海市政府決策咨詢重點課題（項目號：2012-GZ-10）；上海財經大學研究生創新基金資助項目（項目號：CXJJ-2013-405）；教育部社會科學研究青年基金項目（項目號：12YJC790044）；浙江省社會科學界聯合會重點項目（項目號：2013Z59）。

第9篇：房地產債務融資范文

關鍵詞：房地產開發企業；納稅策劃；籌劃

一、房地產開發企業納稅策劃內容

（一）房地產開發的特點及涉及稅費

房地產開發具有規模大、開發周期長、專業性強、資源占用大、產業鏈條長、范圍廣、環節多、關聯度高等特點。其涉及契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅等稅（費）。

（二）納稅策劃內容

房地產開發按照開發經營的不同時期進行劃分，大致可分為：開發項目可行性研究階段、企業設立階段、項目用地獲取階段、項目前期準備工作階段、資金運作階段、項目開發建設階段、房地產銷售階段、物業服務階段等。以下對不同階段納稅策劃主要應用進行剖析。（1）企業設立階段。房地產開發企業注冊所在地、投資主體、權益比例、投資資產類別等都會影響稅收成本。房地產開發企業應根據宏觀經濟環境、市場狀況、企業財務狀況、投資經營目的、企業發展規劃等綜合因素選擇最佳模式，并結合自身發展狀況靈活變化。以子、分公司選擇為例：如X公司是在深圳注冊的房地產公司，需要在北京設立一個分支機構Y，深圳與北京的所得稅稅率為25%，X公司當年應納所得額為1億元。若預估Y企業前三年沒任何經營問題，可以實現盈利3000萬，假設總、分機構預繳比例各按50%預繳，則將Y公司設置為分公司性質的納稅額為（10000+3000）*25%*50%=1625萬元，總公司X的納稅額為（10000+3000）*25%*50%=1625萬元，集團企業稅負成本總計3250萬元。若將Y公司設置為子公司性質，其納稅額為3000*25%=750萬元，母公司X的納稅額為10000*25%=2500萬元，集團企業稅負成本總計為3250萬元。由此可見，若預估分支機構在短期內可以實現盈利，那么選擇母子公司與總分公司的稅負效果一樣。綜合考慮債務風險等負面影響，避免造成母（總）公司承擔債務連帶責任，分支機構預期盈利，則母子公司的形式更適合區域發展。但若預估Y公司可能由于拆遷問題，在短期內難以實現盈利，且虧損3000萬，則將Y公司設置為分公司性質的納稅額為（10000-3000）*25%*50%=875萬元，總公司X需要繳納（10000-3000）*25%*50%=875萬元，共計1750萬元。若將Y公司設置為子公司性質，其不需要繳稅，母公司X需要繳納2500萬元，共計2500萬元。由此可見，若預估分支機構在短期內不能盈利，那么選擇總分公司形式更為節稅。（2）土地取得階段。房地產開發企業土地取得主要有以下方式：“招拍掛”、劃撥、資產收購、合作開發、股權收購等。采取不同的拿地方式直接影響企業的稅收成本，甚至影響整個項目的成敗。分別以資產收購方式和股權收購方式獲取開發土地進行剖析，說明拿地環節納稅策劃的重要性。在房地產交易中，直接收購資產對買賣雙方而言均需繳納高額稅費（增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等）。這最終導致買方支付高額交易對價，賣方所得利潤大大縮水，甚至交易失敗。因此，房地產企業傳統的納稅策劃方式是以資產轉讓變股權轉讓方式，間接持有標的資產。但是對于買方而言，高額的股權溢價無法進入項目后續開發成本，最終導致項目后續開發銷售環節承擔高額稅金，因此在房地產交易的納稅策劃中，不能簡單地說股權收購就是降低稅負的最優方案，而是要尋找整體交易的稅負平衡點。（3）項目開發建設、銷售階段。在房地產開發建設、銷售階段，企業可以利用臨界點法（普通住宅臨界點免征法、銷售定價臨界點法）、合理增加扣除項目金額、費用轉移法等方法節稅。以下以普通住宅臨界點免征法舉例：如增值率未超過20%的住宅免征土地增值稅，如某房地產企業營改增后的含稅銷售收入為X，土地成本為Y，開發成本為Z，那么其開發費用為0.1Y+0.1Z，加計扣除部分為0.2Y+0.2Z。若增值稅稅率為10%，那么不含稅的收入為（X-Y）/（1+10%）*10%，允許扣除的稅金附加為（X-Y）/（1+10%）*10%-Z/（1+10%）*10%*0.1*0.02=0.0018*（X-Y-Z）。依據此規律，可計算出銷售收入、土地成本與開發成本間關系函數為X=1.62Y+1.73Z，即當X1.62Y+1.73Z且增值率小于20%時，房地產企業可以免交土地增值稅。增加扣除項目金額，通常的做法就是精裝修，合理利用扣除項目的放大效應（1+10%+20%）=1.3倍。費用轉移法，一方面開發企業可以代收費用，若代收費用在房價之外另行收取，則根據增值率計算公式，這對增值率不起任何節稅作用。但若代收費用計算在房價內，則扣除項目增加，增值率減小，達到節稅目的。另一方面，企業可以通過合理增加開發間接費用，放大開發成本口徑，運用1.3倍的放大效應達到節稅目的。

二、房地產開發企業納稅策劃的優化策略

（一）選擇適合自身的策劃方法

策劃方法沒有最優的，只有最適合自身企業的，致使企業的稅負成本達到最小目標。若企業采取稅負轉嫁法，房地產企業可以增加銷售價格，將稅負轉嫁至消費者。但該方法適用于具有價格彈性的區域和時期。若采取遞延納稅法，將納稅時間向后延遲，通過資金的時間價值緩減企業的現金流問題，這對房地產企業這樣周期長、投資大的企業類型非常有效，如推遲銷售收入確認時間，在竣工備案的時間進行策劃，根據國家相關規定，竣工結算需要按照實際毛利率進行稅負繳納，因此將該時間安排在年初而非年末最為合算。若采取稅收優惠法，企業可以將裝修、建筑、購地分設為不同的小微企業，通過企業母子或者總分形式進行節稅。

（二）選擇合適的籌資方式

籌資方式對于資金密集型企業尤其重要，確定適宜的籌資方式可以緩解企業的資金流問題。假設某企業項目開發缺乏5000萬元。若其采取債務籌資1500萬元，股權融資3500萬元，債務資本成本均為5.3%，那么負債率為30%，利息抵稅26.5%，稅后總利息成本為430.5萬元；若其采取債務籌資2500萬元，股權融資2500萬元，那么負債率為50%，利息抵稅40.5%，稅后總利息成本為395.5萬元；若其采取債務籌資3500萬元，股權融資1500萬元，那么負債率為70%，利息抵稅54.5%，稅后總利息成本為325.5萬元。由此可見，債務融資比例越大，利息支出抵稅越多，但這也一定程度上增加了企業的財務風險。為此，在企業信譽和財務狀況良好的企業，選擇債務融資比例較高的融資方式；若企業經營結果一般，且很可能難以清算債務，那么選擇股權融資比例較高的融資方式。

（三）恰當選擇享受稅收優惠政策

房地產行業基本沒有直接可享受的稅收優惠政策，利用特定地區國家鼓勵類產業納稅策劃成為策略優化重要手段。如“西開稅收優惠政策”，符合政策規定的可享受減按15%稅率繳納企業所得稅。