建設工程物權制度精選(九篇)
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第1篇：建設工程物權制度范文
此條乃《合同法》的新規定，立法者意在解決建設工程合同糾紛中大量的拖欠工程款問題。大陸法系各國立法，多有類似之規定，如德國民法第648條、瑞士民法第837條、日本民法第327條、中國臺灣地區“民法”第513條等。本文專以我國臺灣地區“民法”及日本民法的有關規定為參照1，對我國《合同法》上的法定優先權問題略作粗淺的分析。
一、法定優先權的性質
此項法定優先權的性質為何？國內學者見解不一。多數學者認為該項權利屬于留置權2；也有少數學者認其為優先權，其效力在所有的基于建設工程而產生的擔保物權中，居于最優先的地位3.其他大陸法系國家及地區對于此等權利的性質，大凡有兩種認識，一者視其為法定抵押權，如臺灣地區“民法”；二者視其為先取特權，如日本民
法，上述我國少數學者的觀點，實為日本之先取特權說。
至于認其為留置權者，則為罕見。
依筆者見解，如有學者指出的那樣，留置權說在理論上有重大缺陷：留置權的標的物通常應以動產為限4；留置權的成立以占有標的物為條件；此二項第286條規定的權利均不相符5.因此，則留置權說恐非妥當。至于先取特權說，亦非無懈可擊。我國民法歷來并無先取特權之物權類型，《合同法》原屬債法之一部，現以其一個條文來創設一種全新的物權類型，終似有越俎代庖之嫌。何況，先取特權制度因缺乏有效的公示制度，故漸為近世民法所不采，早期的法國民法和日本民法尚保存了先取特權制度，而后來的德國民法、瑞士民法及臺灣地區“民法”原則上
都已廢棄了這一制度6，因此，我國再去移植先取特權制
度，似無必要。筆者以為該項權利的性質似以法定抵押權較為相宜，惟應認此等法定抵押權的實行須經過特定之程序。不過，研究該項權利的性質，實際意義卻在于確定其效力：先取特權、留置權通常較抵押權更為優先；此外留置權尚有上述留置標的物的效力，而其他兩類權利則無此種效力。筆者雖主張其性質類似法定抵押權，但畢竟兩者尚有差別，故本文仍以“法定優先權”稱之，但此所謂“優先權”非先取特權說者所謂的“優先權”，特作區別。
然而，無論該項權利為留置權、抵押權，抑或先取特權，其為一種擔保物權則屬無疑。因《合同法》第286條明言其乃存在于物上之權利，權利人無須請求義務人為某種行為，徑可支配其物，且為擔保一項特定之債權而存在。既如此，則凡物權及擔保物權共通之性質與效力，其皆擁有，后文對此將另有論述。
二、法定優先權成立的要件
《合同法》第286條規定的實為法定優先權的實行要件，而非成立要件，故只能通過解釋的方法，推知其成立要件如下：
1.須因建設工程合同所生之債權。本條被置于建設工程合同章中，又明確以承包人、發包人為權利義務的主體，可知法定優先權擔保的債權須因建設工程合同所生，具體言之，則為承包人受領工程款的債權。
根據《合同法》第269條第2款的規定，建設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同。至于建設之內容是否必須達一定之重要程度，始可享有此等法定優先權之點，臺灣地區“民法”設有限制性規定，即建設之內容須為建筑物、工作物之新建或為此等建筑物、工作物之重大修繕。此種限制，在法理上殊值稱道，因不動產往往價值甚高，對當事人利益影響頗大，如對于從事任何細微建設行為的承包人，均賦予就不動產之全部7換價受償的權利，未免過分有害其他不動產權利人的利益，就擔保承包人小額債權的實現而言，通常亦無必要。《合同法》雖如日本民法，未有此等限制，然在實務上不無參照臺灣地區“民法”作出一定限制的必要。
至于此等債權之標的，《合同法》雖言“價款”，但即使為實物8，解釋上亦不妨成立法定優先權。
既言因合同所生之債權，則因侵權、不當得利、無因管理等他種原因所生之債權，即便與建設工程相關，亦無成立法定優先權之余地。
2.標的物須為發包人所有的建設工程。我國《合同法》第286條未設明文規定法定優先權的標的物須為發包人所有，但在解釋上則不能不有此限制。否則，對不動產所有權之保護必將不利，因債權不具公示性，所有權人如非親自發包，往往不易了解是否存在以其所有的不動產為標的物的建設工程合同存在，于是可能在全然不知的情況下，令其屬所有的不動產負擔法定優先權，并因此等權利的實行而使不動產易主。反之，在登記制度較為完備的情況下，由承包人來了解其建設之不動產的權屬則較簡便。如承包人明知建設之不動產非發包人所有，仍為工程建設，則應視為自愿承擔價款之風險。比如，房屋的承租人或典權人將修繕房屋等工程發包后，未支付工程款，如許承包人于該房屋上成立法定優先權并為實行，則房屋所有權人的利益勢必遭受不測。更有甚者，如解釋上無此限制，則即便發包人對房屋之占有本屬無權占有，后又擅自發包，承包人亦能成立法定優先權，如此，所有權人豈非雪上加霜。可見，允許在非為發包人所有的建設工程上成立法定優先權，有害不動產靜的安全，也有悖意思自治原則9.再者，并非建設工程合同當事人的不動產所有權人，與承包人沒有直接的法律關系，不承擔支付工程款的義務，而要以其所有的不動產來擔保此等義務的實現，無形中把所有權人也追加為連帶債務人，有違債權相對性原則。另外，將標的物限制為發包人所有，亦有利于促進保護消費者之政策，后文將有詳述。因此，臺灣地區“民法”明文規定法定抵押權的標的物須為“定作人（即我們所謂的發包人）之不動產”；日本民法雖無明文，但解釋上亦承認此點10.因此，對《合同法》第286條所謂的“建設工程”應作目的性縮限解釋，使其局限于發包人所有之建設工程。
如此，則與總承包人訂立工程合同之分承包人，因其所施之工程非為總承包人所有，故不得直接享有法定優先權。至于其在符合《合同法》第75條規定的要件下，代總承包人之位行使法定優先權11，則屬另一問題，此時分包人的權利自應以總承包人享有的權利為限。
3.須建設工程之性質適于換價。《合同法》第286條雖僅針對換價言，須建設工程之性質相宜，然而既不得換價受償，則法定優先權的效力盡喪，亦無成立之必要，故筆者以為其亦為法定優先權成立之要件。
何種工程性質不宜換價？法無明文，解釋者多以國家重點工程及用途關系國計民生的工程屬之12.惟筆者認為，為維護私法自治和充分保護承包人的利益，認定性質不宜換價的工程應有嚴格限制。原則上只有出于兩類目的方可作此認定，一者為社會公共利益，二者為保障基本人權。具體說來，強制執行法上規定的不得強制執行的不動產可屬之。
滿足上述三項要件，即可成立法定優先權，至于承包人是否按時完成建設工程、建設工程是否存在瑕疵等，均非所問，蓋此項法定優先權專為保護承包人的利益而設，發包人對承包人縱有基于債務不履行所生之損害賠償請求權，亦不能妨礙其成立13.
三、聯建合同、委建合同中法定優先權的適用
1.聯建合同
此所謂聯建合同，乃指當事人雙方約定，由一方提供基地使用權，另一方出資建房的合同。于此類合同中，是否將有法定優先權之適用，仍應以其是否滿足上述三項要件為判斷標準，其中工程性質問題并不因聯建合同而有區別，故以下只討論合同的性質及房屋所有權歸屬問題對法定優先權適用的影響。
聯建合同可大別為兩類：一類是雙方聯建后的房屋及其基地使用權按一定比例分配；另一類是雙方共同將聯建后的房屋出售，所得價金按一定比例分配。
在前一類型的聯建合同中，建成后房屋的原始所有權應歸提供基地使用權的一方當事人，建設方按比例分得的房屋及相應的基地使用權實為其建設房屋之報酬，故此類聯建合同的性質仍為建設工程合同。提供基地使用權的一方，于房屋建成后有向建設方移轉約定比例之房屋及基地使用權并作成登記之義務，如未履行此等義務，建設方即有法定優先權之適用。
在后一類型的聯建合同中，雙方實以共同出售房屋分配盈利為目的，符合為經營共同之事業而共同出資、共擔風險的特征。因此性質上屬于合伙合同，而非建設工程合同，自無法定優先權之適用。
2.委建合同
此所謂委建合同，乃指雙方當事人約定，由一方出資，另一方提供基地使用權并建造房屋，于房屋建成后將房屋所有權及基地適用權移轉于出資方的合同。
委建合同實具買賣合同的特征，但建設方并非僅僅進行現房交易，其重點仍在房屋之建造，且此類合同所涉之房屋乃建設方為出資方著身定制，具有特定性。故解釋上仍應將其作為建設工程合同。惟因基地使用權系由建設方提供，故建成房屋之所有權乃歸建設方，建設方自無法在自己所有的不動產上成立法定優先權。但為保護建設承包人計，似應于房屋之所有權移轉于出資人后，許于該房屋上成立法定優先權14.
四、法定優先權的效力
1.法定優先權所擔保的債權范圍
此項法定優先權所擔保的債權范圍，《合同法》第286條既明確規定為“建設工程的價款”，解釋上似難以將損害賠償債權涵蓋在內。承包人在建設過程中的墊資款可否屬于法定優先權擔保的范圍？筆者認為，此種墊資建設行為，性質上類似于委托關系，可準用《合同法》第398條的規定，因此與第286條所稱“價款”應有區別，與上述損害賠償債權一樣，解釋上似難涵蓋。至于工程款的遲延利息，乃其法定孳息，與工程款本為一體，法條雖未明言，但仍應屬于法定優先權擔保之范圍。
2.擔保物權的共通效力
法定優先權既為擔保物權之一種，則凡擔保物權之共通性質而生之效力，其皆有之。析之有三：一為從屬性，由此，法定優先權隨其所擔保建設工程價款債權同生同滅，并必須隨之而移轉，至有代位行使上述債權之權利的人，亦得代位行使此法定優先權；二為不可分性，由此，法定優先權人得就建設工程之全部為擔保其全部工程款債權而行使權利；三為物上代位性，由此，建設工程因滅失、毀損而得受賠償金時，法定優先權于此等賠償金上繼續存在。
此外，法定優先權人亦具有物上請求權。建設工程如被他人侵害或有被侵害之虞時，法定優先權人自得依其法定優先權，向侵害建設工程或有侵害建設工程之虞者，請求排除侵害或消除侵害之危險。
法定優先權既為承包人的一項財產權利，權利人自得處分之。然因法定優先權具有從屬性，其讓與及提供擔保必須連同所擔保之工程款債權一起為之。惟法定優先權之發生雖系基于法定而無須登記，至其讓與及提供擔保則有因法律行為而起者，必先完成登記，方可生效。
《合同法》第286條既未規定法定優先權人得留置建設工程，應認法定優先權并無留置之效力。以轉移占有之方式成立不動產擔保物權，不利于充分發揮不動產的價值，漸為近世民法所不采，我國亦無采用的必要。何況，依《合同法》之規定，于同一建設工程上可存在多個法定優先權，此建設工程到底歸哪個法定優先權人留置？不如索性否定法定優先權人的留置權。
3.優先受償的效力
優先受償的效力是法定優先權最重要的效力，也是《合同法》創設這個新制度的意義之所在。但《合同法》對此的規定存在嚴重缺陷，有待于解釋上進行完善，以下僅為筆者個人的意見，期為實務上提供些許參考。
（1）法定優先權的優先受償次序
《合同法》第286條僅規定“建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”，到底此所謂“優先”是指優先于無擔保的普通債權，還是優先于標的物上其他所有的擔保物權，此點不明確。按所謂物權的優先效力，一般有兩層意思。一是物權針對債權的優先性，法定優先權既為一種物權，理應優先于無擔保之債權，此點并無疑問。二是物權間的優先效力，此以“時間在先，權利在先”為原則，即以成立時間的先后決定效力的先后，惟此原則的一項例外為費用性擔保物權優先于融資性擔保物權，也就是說，以擔保因保存或增加標的物價值所生債權為目的的擔保物權應優先于以擔保因融資所生之債權為目的的擔保物權15.蓋若無保存及使標的物增值之行為，則標的物價值將致減損，融資性擔保物權勢將難以實現。為標的物保存及增值所生之債權，實乃為全體物權人利益而生，故應有優先受償的權利。法定優先權所擔保之債權乃因新建、保存或增益標的物之價值而生，性質上屬于費用性擔保物權，故理論上應優先于抵押權等融資性擔保物權。復自比較法觀之，日本民法所設之先取特權自然優先于抵押權等擔保物權；臺灣“民法”原未規定法定抵押權之優先次序，然學者向有主張其效力應優先于普通抵押權者16，今次修改“民法”17，特規定法定抵押權于一定范圍內優先于設立在前之普通抵押權。考察《合同法》第286條保護承包人，解決目前大量拖欠工程款問題之初衷，實有必要作法定優先權的優先受償次序先于抵押權之解釋。
因《合同法》規定的建設工程合同包括工程勘察、設計、施工等多種，所以于同一建設工程上可能存在多個法定優先權，其效力之先后，自應依“時間在先，權利在先”的原則確定。
（2）法定優先權與房屋預售合同中期房買受人的權利的關系
房屋預售合同實務上非常多見，其買受人取得的權利的性質，有認為系債權者18，亦有認為系物權者。筆者以為，物權較債權效力更強，故從保護消費者的角度，應采后說為宜，且實務上既允許將預售所得之房屋期權抵押，實際上也已經把此種權利視為物權。物權法草案之建議稿別規定了預告登記制度，其主要針對的就是預售房屋所得的期權，立法說明中明確表述：“預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力19.”此種期權雖因標的物尚未產生，難以徑認其為所有權20，但就權利人得對將來誕生之標的物為全面支配之點而言，應認其性質與所有權類似。
預售房屋買受人的此種期權如取得于法定優先權成立之前，即開發商于建設工程合同成立生效前已經將房屋預售，則可以認為此時房屋的所有權已不屬于發包人，故承包人不能于該房屋上成立法定優先權。
如買受人的房屋期權取得于法定優先權成立之后，則因買受人的權利系繼受取得，權利上原本附有的負擔不因權利的移轉而消滅，故法定優先權仍存在于買受人取得的房屋期權上。但如任承包人對買受人于建成后將取得的房屋實行法定優先權，則買受人利益顯將遭受不測，而發包人卻得以將因其不支付工程款而生的建設工程遭拍賣、折價的風險轉嫁于買受人，非但在利益衡量上有重大不當，且將令無人敢于購買期房，房屋預售制度促進房屋開發，加快解決城市居民住房問題的有益功能亦將蕩然無存。更重要的是，保護消費者為近世民法最主要的立法政策之一，住房消費事關基本人權，如不對消費者加以保護，對法定優先權的實行加以適當限制，則將引發眾多社會問題。另一方面，承包人的利益也非可棄之不顧。因此，權衡各方利害，筆者提出如下建議：承包人的法定優先權于此種情況下，僅得針對期房買受人所付之價款存在和實行。具體言之，期房買受人與開發商在訂立房屋預售合同時，即應約定，買受人支付的期房價款應向承包人或由承包人指定的主體提存，如買受人已按約定提存房款的，非但其對于開發商的房款債務消滅，其購買的期房上的承包人法定優先權亦同時消滅，將來承包人只能針對提存的房款而非房屋本身實行法定優先權。如買受人未提存房款的，法定優先權自然仍舊存在于房屋之上。又，此項建議系專為保護消費者而設，如買房人并非消費者，而是出于商業目的，自不能適用。這種設計系借鑒日本民法之抵押權滌除制度，并對擔保物權的物上代位性作適當擴張而成，于理論上應有可行，惟實踐中恐有問題21，只能期待他日再行完善。
（3）供優先受償的標的物的價值范圍
既然如上文所述，法定優先權優先于抵押權受償的理由在于其擔保的債權乃因保存或增加標的物的價值而生，則其能取得優先受償的范圍自應以標的物的價值因建設工程而增加的部分為限，如價值增加部分已不存在，則法定優先權亦將無從實現。如承包人所實施的工程為新建，則標的物的價值全部因該工程而獲得，供法定優先權優先受償的標的物的價值范圍應為標的物的全部價值。
有疑問者，如承包人所享有的債權系應勘察、設計而生，則此種勘察、設計使標的物增加的價值為多少，殊難確定，另外，如僅有勘察、設計而未付施工或未按其施工設計施工，則又當如何？解釋上不妨以因施工所增加的價值為參照，具體言之，即如勘察、設計系為新建而為者，則法定優先權優先受償的范圍及于建成后標的物的全部價值，如系為修繕而為者，則其范圍限于因實際修繕而使標的物增加的價值，如勘察、設計后未有施工或未按原設計施工，則實際上法定優先權無法存在。
《合同法》第286條雖無明確規定，但解釋上不能不對“該工程折價或者拍賣的價款”作出限制，否則將有害于成立在先的抵押權人的利益。日本民法第327條第2款對此有明確規定22；臺灣地區“民法”從前無此限制，但學說上向有主張為此種限制者23，此次修改“民法”徑于第513條第3項設此限制24.
（4）優先受償效力的對抗要件
法定優先權的優先受償效力很強，在受償次序上優于成立在先的抵押權等其他擔保物權，已如上述。而其發生又系基于法定，無需登記即可生效，缺乏公示性，使得標的物上的其他權利人難以了解法定優先權的狀況。因此，如不在其對抗要件上有所限制，將嚴重損害其他權利人的利益。這方面，日本民法與臺灣地區“民法”的規定均頗值借鑒。
根據日本民法第338條第1款：“不動產工事的先取特權，因于工事開始前登記其費用預算額，而保存其效力。但是，工事費用超過預算額時，先取特權不就其超額存在。”日本學者即將此項規定解釋為不動產工事先取特權的對抗要件，實務上對于未滿足此要件者，即認為無拍賣不動產的權利25.因此，不動產工事的先取特權人必須登記才能對抗第三人，且登記的時間為工事開始前，登記的內容為工事費用之預算額。如登記之預算額少于實際發生的工事費用，對此差額部分不能適用先取特權；如登記之預算額超過實際發生的費用，自然應以實際費用為標準受償。
臺灣地區“民法”之法定抵押權本不以登記為對抗要件，后“由于法定抵押權之發生不以登記為生效要件，實務上易致與定作人有授信往來之債權人，因不明該不動產有法定抵押權之存在而受不測之損害”26，特于此次作出修改27.修改之后，登記已非僅為對抗要件而已，而是法定抵押權成立之要件28，即根據修改后的第513條，承攬人取得的已不是法定抵押權，而是請求為抵押權登記的權利，如未能作成登記，則法定抵押權仍不得發生。
《合同法》既未采法定優先權登記成立主義，自不能與臺灣地區“民法”作相同解釋，故宜采登記為對抗第三人的要件。具體言之，如承包人未作成登記，則對于標的物上的抵押權人實行其抵押權或發包人的其他無擔保債權人申請對標的物強制執行，均不得提出異議；于該標的物換價所得的價金，亦不得主張優先受償；如承包人向法院申請實行法定優先權，則此等抵押權人及債權人得提起異議之訴，法院受理后，即應中止法定優先權的實行29.但不登記并不妨礙承包人以法定優先權對抗發包人，故當標的物上別無其他擔保物權且發包人別無其他債權人時30，承包人仍得實行法定優先權，發包人不得以未登記而提出異議。
至于此項登記之發動，臺灣地區修改后的“民法”似可借鑒，即于通常情況下，承包人有請求發包人共同作成登記的權利，發包人則有協助作成登記的義務；如建設工程合同業經公證，則允許承包人單獨申請作成登記。申請登記時，申請人除應提交有效的債權證明文書外，還應提交能夠證明標的物（或將建成之標的物）所有權歸屬的文書。對該項登記有異議之人，自得按規定申請作成異議登記定優先權的適用
1.適用的條件
《合同法》第286條規定的適用條件為：（1）發包人未按約支付價款；（2）承包人催告發包人在合理期限內支付價款；（3）發包人逾期仍未支付價款。
關于發包人未按約支付價款，如發包人約定給付之標的物為金錢，則可謂發包人已陷入履行遲延，至于全部遲延還是一部遲延，則非所問。惟如約定之給付為物時，則除履行遲延外，尚有可能發生不完全履行之情形，此時對于發包人是否按約履行可能發生爭議。
關于催告之內容，《合同法》定為“在合理期限內支付價款”，解釋上應當包括在合理期限內補正不完全履行。此所謂“合理期限”自應斟酌個案之具體情事，以為確定。此外，發包人違約后，承包人應于何期限內發出催告，法律并無明文，解釋上自不能任由承包人拖延發出催告的時間，而應基于誠實信用原則，確認此一期限。
關于發包人逾期仍不履行，在履行遲延的場合，較為明了，在不完全履行的場合，則又可能發生疑問，如補正是否已完全，催告后發包人給付之標的物是否存在瑕疵。
對上述各項適用條件是否滿足，或對法定優先權本身是否成立，如當事人間發生爭議，承包人應向法院提起確認之訴，以資定奪；如承包人已向法院申請適用法定優先權，則發包人可向法院提起異議之訴。
2.換價的方式
《合同法》第286條規定的換價方式為拍賣和折價，此外變賣是否亦可作為換價之方式？筆者認為，折價與變賣均為實現物之交換價值的方式，本質上并無區別，《民法通則》第89條第2項、《擔保法》第53條也均將兩者并列為實現擔保的方式，故不妨將折價與變賣同作為換價的方式。
3.換價的實行
《合同法》規定以拍賣換價的，應向法院申請為之，故承包人不得向其他行政機關或仲裁機構等提出拍賣申請，更不得擅自扣押、拍賣標的物。承包人提出申請時，應提供法定優先權成立并已符合實行條件的證據。法院受理申請后，應參照強制執行程序處理。
至于折價（或變賣）則允許當事人自行達成協議以實行之。但為保護標的物上的其他物權人以及發包人的其他債權人，則應規定此等方式之換價，應在鑒定人公平估價的基礎上進行31.
無論采用何種方式實行換價，在承包人優先受償前，均應先由鑒定人核定因承包人之工作而使標的物增加的價值，以定承包人得就標的物的換價優先受償的范圍。
六、在我國施行法定優先權制度應解決的問題及目前的對策
為充分發揮法定優先權制度的作用，適當地調整好各方的利益關系，僅僅憑借《合同法》第286條這一個條文是遠遠不夠的。從本文前面的分析中，應不難看出至少有以下三方面的制度亟需配套。首先是要建立和完善統一的、高效的、公開的登記體系。一方面要加強對普通物權的登記措施，另一方面要盡快設立、健全預告登記、異議登記等特殊項目的登記。二是要及早制定《強制執行法》，用于規范法定優先權的實行問題，同時也要創立較為完備的執行異議制度，為真正實現登記對抗的效力服務。三是要完善現有的提存制度，保證提存機關工作的公開、安全、高效。
在目前不具備上述條件，尤其是登記制度極不完備的情況下，應嚴格謹慎地適用《合同法》第286條的規定。一是可以在時間上對適用對象加以限制，因該條創設的實為一項物權，具有對世性，故應嚴格限制其溯及力，即對于在《合同法》實施前成立的建設工程合同，原則上不適用法定優先權，從而將其排除在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第1條規定的適用范圍之外。二是可以通過司法解釋，從標的物的權屬、工程的內容、得就標的物換價所得的價款優先受償的范圍等方面限制法定優先權的成立、實行和受償范圍。三是可以參考或準用現有法律對于抵押權的一些規定（如《擔保法》第47條、第49條、第50條等）。
第2篇：建設工程物權制度范文
一、建設工程保證金的種類及法律含義
梳理我國現行法律、政策規定和歸納工程實務中的一般做法，我國現行工程建設中的保證金種類主要有如下三種：
1、投標保證金
針對《招標投標法》出臺后招投標實務中的具體情況，我國一系列國家政策細化規定了投標保證金制度，且招投標實務中也廣泛運用了投標保證金制度。《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》第27條規定：“招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標擔保。投標擔保可以采用投標保函或者投標保證金的方式。投標人應當按照招標文件要求的方式和金額，將投標保函或者投標保證金隨投標文件提交招標人。”《水利工程建設項目招標投標管理規定》第25條規定：“招標文件中應當明確投標保證金金額。”《工程建設項目施工招標投標辦法》第37條規定：“招標人可以在招標文件中要求投標人提供投標保證金。……投標人應當按照招標文件要求的方式和金額，將投標保證金隨投標文件提交給招標人。投標人不按招標文件要求提供投標保證金的，該投標文件將被拒絕，作廢標處理。”國務院行政法規《招標投標法實施條例》（征求意見稿）第19條規定：“招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。投標人應當按照招標文件要求提交投標保證金，否則應當作廢標處理。”
綜上，可以認為我國已經確立了投標保證金的法律制度。根據招投標實務情況來看，投標保證金主要是投標人在參與投標時按招標文件的要求向招標人提交的一筆資金款項。設置該制度的目的是為了在招投標階段對投標人進行制約，以防止其中標后的不誠信行為（比如不簽合同）給招標人造成損失、從而在一定程度上保障招標人的權利。投標保證金主要存在于招投標階段，定標后，沒有中標的投標人提交的投標保證金，招標人應當返還。
2、履約保證金
《招標投標法》第46條規定：“招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。”第60條規定：“中標人不履行與招標人訂立的合同的，履約保證金不予退還，給招標人造成的損失超過履約保證金數額的，還應當對超過部分予以賠償；沒有提交履約保證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任。”通常，上述兩條法律規定被普遍認為是我國確立了履約保證金的法律制度。
根據《招標投標法》的規定和工程實務中的做法，履約保證金主要是在簽定合同后投標人按照招標文件的要求向招標人提交的一筆款項。目的是為了在施工過程中對承包人進行制約，以彌補其違約行為給發包人造成的損失。履約保證金主要存在于合同履行階段（工程實務中一般自合同簽定后至竣工驗收合格之日止）。
3、質量保證（保修）金（簡稱“質保金”）
根據《建筑工程質量保證金管理辦法》的規定，質保金是發、承包人在合同中約定扣留工程款中的一部分資金，以確保承包人在工程缺陷責任期內對工程質量缺陷予以修復的一筆款項。此筆款項一般存在于工程竣工驗收合格之日起至合同約定的缺陷責任期屆滿或者質保金返還期限屆至之日。
根據以上法律性規定可以總結建設工程保證金的法律含義為，建設工程保證金是指為確立合同雙方的權利義務，在建設工程的不同階段（招投標期間、工程施工建設期間、工程缺陷責任（合同約定）期間），特定義務主體（投標人、承包人、保修義務人）向特定權利主體（招標人、發包人、保修權利人）所提交的具有特定性質和目的的金錢之債，收取建設工程保證金一方為債權人，交納建設工程保證金一方為債務人。以上三種類型的工程保證金，其法律性質有所不同，在不同階段有不同的處理規則。工程實務中，這三者一般有個轉化過程，投標人在招投標階段交納了投標保證金并中標后，其投標保證金一般轉化為履約保證金或其一部分；工程竣工驗收合格后，履約保證金或其一部分一般轉化為質保金。工程實務中，隨著保證金性質的轉化，也產生過一些法律上的糾紛。
二、建設工程保證金的法律性質
《擔保法》第2條規定：“在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保。本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。”同法第63條規定：“本法所稱質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。”《物權法》第208條也規定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。”
根據上述二法的規定，我們可以對建設工程保證金的法律性質作一點探析：建設工程合同屬于特殊的承攬合同，而建設工程保證金之債是為擔保建設工程合同的履行而在特定的債權人和債務人之間確立的一種法律關系，建設工程保證金的法律性質可以看作是擔保之債中質權的質物。理由是：
第一，建設工程保證金的目的是擔保建設工程合同的履行。在招投標階段，投標保證金是為了擔保投標人在招投標期間履行招標文件規定的義務、并在中標后與招標人簽定合同、確立雙方在建設工程合同中的權利義務；履約保證金是為了擔保承包人在工程施工建設過程中履行其合同根本義務（質量、工期、安全）；質保金是為了擔保保修義務人合同（保修協議書）約定的保修責任的落實。因此，建設工程保證金制度的確立是發軔于工程建設擔保的初衷，其具有擔保性質。
第二，建設工程保證金的用途是特定的。工程實務中，投標保證金是用于特定的招投標程序，比如成都市發改委、成都市建委就針對投標保證金發出了《關于成都市國家投資工程建設項目投標保證金實行集中監管的通知》（成發改項目[2009]1045號）該文件要求對投標保證金實行集中監管、專戶管理。文件要求招標人在招標文件中須明確投標保證金專用賬戶的開戶銀行、賬號、戶名，并在第9條明確規定：“投標保證金不得挪作他用”。同樣，根據履約保證金和質保金的法律含義，其用途也特定為擔保建設工程合同的履行（質量、工期、安全）和工程缺陷的修復。工程實務中，履約保證金和質保金一般也實行專戶管理、專款專用。例如：《四川省人民政府關于嚴格規范國家投資工程建設項目招標投標工作的意見》（川府發[2007]14號）第20條規定：“投標保證金、履約保證金必須通過投標人或中標人的基本賬戶以銀行轉賬方式繳納或退還。”
第三，建設工程保證金之債只能根據工程建設的不同階段存在于特定的權利義務主體之間，已如前述，在此不贅。
第四，建設工程保證金之債保障的權利主體（對象）是特定的。即根據前述工程建設不同階段所具體確定的權利人。第五，建設工程保證金之債的標的物是特定的，即具體確定的一筆資金款項。從法律性質上講，建設工程保證金屬于物權中的動產物權。
第六，建設工程保證金一般由特定義務人交付給特定權利人并由其占有、保管，在特定義務人不履行義務（如中標后不簽合同，施工中質量不合格、不履行保修義務）時，由特定權利人對保證金進行法律上的處分（如沒收投標保證金，扣除履約保證金、扣劃質保金）。
綜上，工程實務中，建設工程保證金具有目的特定、用途特定、階段特定、權利主體（保障對象）特定、標的物特定、占有特定等特征。
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第85條規定：“債務人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權人占有作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人可以以該金錢優先受償。”根據該司法解釋的規定并結合建設工程保證金的上述特征，建設工程保證金的法律關系可以看作是特定債務人以特定的金錢對合同履行進行擔保的一種質押行為，建設工程保證金的法律性質是一種金錢質權標的物。
三、建設工程保證金實務案例分析
實務中，筆者曾遇到過一例建設工程保證金糾紛案例，現結合上述法律規定簡單進行分析、探討。該案的大體情況是某施工單位中標承包某工程項目，并按招標文件向招標人提交了48萬元的履約保證金。在施工過程中，承包人項目部由于資金緊張，遂以項目部名義向民間借款37萬元用于購買工程建設所需的材料和支付工程施工中產生的運輸費用。但項目部過了借款合同約定的還款期限仍未向債權人償付該筆民間借款，債權人遂向法院要求承包人償還借款，并申請保全了承包人向業主提交的履約保證金。法院審理過程中，作出裁定保全了承包人交納在業主方的履約保證金。后經法院生效判決責令承包人償還此筆款項，承包人過了生效法律文書規定的期限仍未償還，于是，債權人向法院申請執行，法院從業主方強制扣劃了承包人交納的履約保證金。承包人對此提出執行異議，但法院沒有采納承包人的意見，本案現已執行完畢。
本案的判決是正確的，但是對于法院在執行程序中強制執行承包人交納給業主的履約保證金，本人認為該做法值得商榷。根據前述分析，案中的履約保證金是承包人為擔保建設工程施工合同的履行而按招標文件向業主方提交的一筆資金款項。其目的是擔保合同的履行（主要是質量、工期、安全），履約保證金的用途是在承包人違約時由業主方進行法律處分，而不是由合同外的第三人來主張權利，該履約保證金擔保的權利對象是業主，而不是擔保承包人的債務人（擔保債務人的機制屬于“承包商付款擔保”的范疇），雖然該筆款項從法律權屬的角度而言屬于承包人所有，但其已特定化為業主所占有。根據法律的規定，該履約保證金的收取和交納行為屬于承包人與業主設定權利的行為，該行為屬于擔保方式的質押行為，該履約保證金的法律性質為金錢質權的標的物。
由此可見，業主對承包人所享有的是擔保物權，案中的債權人對承包人享有的是普通債權。根據物權優于債權的一般原理，案中債權人的債權不能對抗業主對履約保證金的擔保物權。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第13條規定：“查封、扣押、凍結擔保物權人占有的擔保財產，一般應當指定該擔保物權人作為保管人；該財產由人民法院保管的，質權、留置權不因轉移占有而消滅。”根據該條規定，法院凍結案中履約保證金的裁定并不能消滅履約保證金的質權效力。同時，該司法解釋第26條規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”該條司法解釋說明了被執行人（案中承包人）在該履約保證金未被法院凍結前與業主方設定權利的行為（以履約保證金形式設定質押行為）可以對抗申請執行人（案中普通債權人）。所以，本案根據承包人的執行異議和司法解釋的規定，法院應該不執行案中履約保證金。本人認為法院在案中承包人向其提出執行異議后，仍然強制執行履約保證金的行為有侵犯業主（案外人）擔保物權的嫌疑，似值得商榷。
第3篇：建設工程物權制度范文
我國現行法不僅規定有抵押權、質權和留置權，而且更規定有動產抵押、權利抵押、企業抵押、共同抵押、最高額抵押、包括債權質、股份質以及知識產權質在內的權利質權、承包人對建設工程的法定抵押權[1]、民用航空器優先權與船舶優先權[2]等直接作用于特定財產并得以優先受償的諸多權利。但我們不能不注意到現行法所規定的擔保物權，因為缺乏經驗以及地道的學理準備，存在諸多先天不足，為擔保物權的實踐設置了重重障礙，構成法律漏洞。于是乎，最高人民法院經過若干年的準備，于2000年9月經由審判委員會討論通過了《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（下稱司法解釋），并于2000年12月13日實施。應當說，我國現行法規定的擔保物權，經過最高人民法院的補充和完善，一定程度上消除了擔保法本身所固有的缺陷。但這并不能得出一個結論：我國現行法上的擔保物權已經完備了。
究竟應當如何認識擔保法與司法解釋所規范的擔保物權，對于詮釋我國司法實務對擔保物權所持立場之妥當性具有理論指導意義，而且對于完善我國的擔保物權制度亦具有的法理基礎。
二、擔保法規定的擔保物權制度所存在的固有缺陷
（一）物權法定主義的不足
物權法定主義為物權法之基本原則，盡管我國尚未制定物權法，但并不是說我們可以不堅持物權法定主義。在中國現行法究竟是否存在物權法定主義體制下的擔保物權，似乎并沒有被人們所爭議。擔保法所規定之抵押權、質權、留置權被學術界與實務界公認為典型的擔保物權，人們并沒有因為我國欠缺物權法而否認它們的擔保物權地位。
第4篇：建設工程物權制度范文
（一）建設工程款優先受償權的含義
建設工程款優先受償權制度在國外許多國家及我國臺灣地區早有立法，我國是在1999年3月頒布的《中華人民共和國合同法》第286條（以下簡稱《合同法》286條）[①]中首次規定了建設工程款優先受償權，由此確立了這一優先權制度。但該條規定得過于簡單原則，導致在適用中出現了很多分歧。為了解決實踐中的矛盾，最高人民法院于2002年6月20日公布了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（“法釋[2002]16號”，以下簡稱《批復》）。[②]為論述方便，筆者在上述法律規定和司法解釋的基礎上，對建設工程款優先受償權做如下定義：所謂建設工程款優先受償權，是指根據《合同法》及有關司法解釋的規定，建設工程承包人在發包人未按照合同約定給付工程款時，就該建設工程折價或者拍賣的變價款，對發包人的工程款債權享有優先于抵押權和其他債權受償的權利。
（二）建設工程價款優先受償權的特征
根據我國相關法律、法規對建設工程價款優先受償權的規定，可以得出這一權利的法律特征：
第一，它是一種新型的優先權，不同于留置權和抵押權。
同留置權相比，建設工程價款優先受償權與其存在相似之處，首先，二者都是基于法律的規定，是一種法定優先權；其次，二者都是以對他人財產的合法占有為前提；再次，二者均以變賣留置物并優先受償為法律后果。但是二者之間又存在著本質的區別：一方面，二者的適用對象不同。根據我國法律的相關規定，留置權是以動產為適用對象的，而建設工程價款優先受償權則是以“建設工程”為適用對象，這種對象顯然是不動產。另一方面，兩種權利行使的前提也不一致。留置權的行使以權利人實際占有留置物為前提，而建設工程價款優先受償權的行使可以在權利人交付“建設工程”后再行使，這在法律中是允許的。
第二，它是一種法定的優先權，優于意定抵押權和一般債權。
建設工程價款優先受償權優于一般債權這是勿庸置疑的，因為它屬于一種物權范疇，而物權效力當然優于債權效力。作為一種法定的優先權，它與約定優先權之間的效力順位問題在我國是由法律加以規定的。根據《批復》的規定，建設工程的承包人的優先權優于抵押權和其他債權。它的法律效力的強弱是由法律加以規定的。
第三，它的標的物的特定性。
此種優先受償權只能在承包人施工的建筑物這種特定財產上設定，并且其受償范圍僅限于法律規定的所欠付的承包工程價款。建設工程價款優先受償權是承包人就建筑物直接支配交換價值而優先于發包人和其他債權人受償其債權的權利，因此其標的物是特定的，受償范圍也是特定的。
第四，它在設立上的非公示性。
法律并未要求設立建設工程價款優先受償權須以公示為要件。根據物權公示原則，物權的變動須經公示，始能生效。一般而言，動產物權是以占有作為公示的方法，不動產物權則是以登記為公示的方法。建設工程價款優先受償權并不是不需要公示的物權，只不過是無須以占有或登記進行公示，因為法律對優先權的規定本身即為優先權的公示方法。
根據對建設工程價款優先受償權特征的分析，我們可以看出，建設工程價款優先受償權是一種新型的法定優先權，是法律出于對特殊社會關系的保護而賦予其一種強制性的效力，它不同與傳統理論中的擔保物權。
二、建設工程價款優先受償權的行使
（二）行使建設工程價款優先受償權的主體
《合同法》第286條的規定:“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。從本條的規定可以看出，享有建設工程價款優先受償權的權利主體是“承包人”。
1．“承包人”的資格條件
（1）必須具備企業法人資格
我國《建筑法》第12條規定：“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、設計單位和工程監理單位，應當具備下列條件：（一）有符合國家規定的注冊資本；（二）由于從事的建筑活動相適應的具有法定執業資格的專業技術人員；（三）有從事相關建筑活動所應有的技術裝備；（四）法律、行政法規規定的其他條件。”由此可見，我國法律規定只有具備一定資質的企業才能從事建筑活動。而且《建筑法》第26條也規定：“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。”因此，《合同法》第286條所規定的“承包人”只能是建筑企業而不能是自然人。實踐中大量存在個人使用建筑企業的資質證書承包工程問題，該個人是不能受到《合同法》第286條保護的。因為依照《建筑法》第26條第2款的規定：“禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，”因此，這種行為是非法的。不能受到法律的保護。至于實踐中一些小的施工隊承包建設的個人民居，產生拖欠價款問題，不能適用合同法286條解決。因為個人民居應當屬于“不宜折價拍賣的建筑工程”。因此，這些承包個人民居建設的小包工隊也不能成為享有優先受償權的權利主體。
（2）必須具有履行合同的能力
承包建筑工程的企業必須具有營業執照和由建設行政主管部門核準的資質等級。依據2001年7月1日起施行的建設部《建筑業企業資質管理規定》第三條的規定，建筑業企業應當按照其擁有的注冊資本、凈資產、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件申請資質，經審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。第十六條規定，任何單位和個人不得涂改、偽造、出借、轉讓《建筑業企業資質證書》；不得非法扣壓、沒收《建筑業企業資質證書》。
2．“承包人”的范圍
（1）建設工程的總承包人
《建筑業企業資質管理規定》第五條規定，建筑業企業資質分為施工總承包、專業承包和勞務分包三個序列。獲得施工總承包資質的企業，可以對工程實行施工總承包或者對主體工程實行施工承包。承擔施工總承包的企業可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將非主體工程或者勞務作業分包給具有相應專業承包資質或者勞務分包資質的其他建筑業企業。因此，建設工程的總承包人完全符合《合同法》286條的承包人的規定，可以享受優先受償權。
（2）在一定情況下，分包人享有間接優先受償權。
我們知道，在建筑工程承發包過程中有一個總分包制度，而且總分包在工程承發包過程中是大量存在的。那么由此帶來的問題就是分包人分包工程形成的工程拖欠款能不能適用《合同法》第286條實現優先受償權。我國《建筑法》第29條第2款規定：“建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責，分包單位按照分包合同約定對總承包單位負責。”由此可見，在發包人與總承包單位、總承包單位與分包單位之間存在兩個獨立的合同法律關系，發包人與分包單位之間沒有直接的權利義務關系，即發包人對分包人沒有支付工程款的義務，也就不可能形成遲延支付工程款的違約行為。分包人也就無從向發包人主張優先權。根據合同相對性原理和上述的法律規定，總承包人享有建設工程價款優先受償權，這是建設工程承包人基于合同之債對發包人所享有的一項法定權利。分包人不能主張該優先權，在總承包人拖欠分包人工程款時，可以由分包方可以和總包方及發包人協商解決。協商不成時，分包方可以向法院提出訴訟保全申請，由法院通知發包方履行協助義務，將應付給總包方相應的工程款予以保全。如果發包人根據總承包合同應當向總承包人支付該到期分包合同價款而沒有按期支付，總承包人有怠于行使到期債權和應享有的優先權，根據《合同法》第73條規定，分包人有權向作為此債務人的發包人行使代位權。在這種情況下，分包人依法間接享有了優先受償權。
（3）工程勘察人、設計人不應享有權行使優先受償權。
目前對這個問題有兩種截然不同的觀點。一是肯定說。該說認為，《合同法》第269條規定：“建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同，建設工程合同包括勘察、設計、施工合同。”從這條規定可以看出，工程勘察人、設計人同樣屬于工程承包人。因勘察、設計合同拖欠工程款性質的勘察費、設計費，也同樣屬于工程款的一部分。而且《合同法》第286條也沒有明確排除勘察、設計合同。所以被拖欠工程價款的勘察人，設計人同樣可以按已經出臺的司法解釋行使相應的優先權。[③]二是否定說。該說認為，建設工程承包合同在這里應當作狹義解釋，僅指第269條第2款中的施工合同，勘察合同和設計合同不包括在內。[④]本人同意否定說。這是因為，首先勘察設計合同承包人履行合同享有對發包人價款的債權性質和內容與其他合同當事人債權無實質性區別，只屬于一般債權。勘察設計人員收入較高，屬于知識分子階層，不屬于法律特殊保護的對象。而施工合同承包人享有的價款債權，往往是自己墊付的費用和工人的勞動報酬。《合同法》第286條規定的優先權的立法目的主要是保護社會的弱勢群體——低收入的施工工人工資報酬，而不是要保護勘察設計人員這樣的高收入群體。
（二）建設工程款優先受償權的實現程序
根據《合同法》第286條的規定，承包人對建設工程款優先受償權的實現程序有兩種：協議方式和司法程序。當事人可以選擇其中的任何方式。
1．協議方式
根據《合同法》第286條，有兩種協議方式可以實現優先受償權：其一是協議折價。在具備了優先權行使條件的情況下，承包人可以與發包人協議將建設工程本身或建設工程的一部分折價歸承包人所有，以抵償發包人所欠承包人的工程款。也可以協議將建筑物賣于第三人，由承包人從賣得的價款中優先受償。但應當注意的是協議折價，不得損害其他債權人的利益。若侵害了其他債權人的利益，則其他債權人可根據《合同法》第74條的規定行使撤銷權。其二是申請人民法院拍賣。在優先權成立后，承包人可以申請人民法院拍賣該建設工程，并就拍賣的價款優先受償。在此需注意的是，此與一般抵押權的行使方式有所不同。一般抵押權人得向人民法院提訟，而不能直接申請法院拍賣；而建設工程價款優先受償權人可以向人民法院直接申請拍賣，但應向法院提出證據證明優先受償權已經具備條件。
2．司法程序
《批復》第一條規定“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。”可見最高人民法院在批復中明確規定了實現法定優先受償權的司法程序有兩種：
一是審判程序。承包人如果有拖欠工程款的案件訴訟到法院的，必須在訴訟中明確提出要求適用《合同法》第286條優先受償的訴訟請求。這是由法院的民事審判原則確定的，即“不告不理”的原則。也就是說，雖然法律給予了承包人法定優先受償權，但是民事權利是可以放棄的，承包人不在訴訟中提出適用《合同法》286條的請求，法院不會主動依職權判決，甚至可視為承包人放棄了相應權利。另一方面，結合2002年4月1日實施的《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱：證據規定）來講，根據證據規定第三十四條規定“……當事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應當在舉證期限屆滿前提出。”也就是說如果承包人在組織訴訟請求時沒有明確提出適用《合同法》286條的請求，又不在舉證期限屆滿前提出，而直到在開庭審理過程中才以增加訴訟請求的方式提出的話，這一請求將得不到法院的支持。
二是執行程序。在訴訟中如果沒有提出適用優先受償權的請求，是不是就導致權利的必然失去呢？根據《批復》，在執行程序中仍然可以提出要求適用286條優先受償，但在執行程序中提出的方式就應該是在執行申請中作為一個明確的請求提出。
從上述兩方面來講，具體到《批復》中的規定就是承包人提出請求，人民法院依法“認定”，而如果承包人自己不提出請求，法院就可以依據“不告不理”的原則，不予處理。
（三）建設工程價款優先受償行使的時限
《批復》第四條規定：“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”第五條規定“本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后實施。”
上述規定的核心有三個，其一，鑒于以前大家對優先受償權的行使的期限問題爭論很大，并且在實踐中帶來了很多問題，因此，《批復》在此明確規定了優先權行使的期限是六個月。其二，考慮到《合同法》實施后至《批復》施行前，即1999年10月1日至2002年6月27日之間有相當一部分工程已經竣工或約定竣工，但是由于批復施行前認識不統一，在這一段時間內施工企業要求適用優先受償權的，往往沒有得到支持。而如果從時間上計算，嚴格按照六個月的時間計算的話，相當一部分企業早已經喪失了行使優先受償權的條件，所以實際上這樣的規定是給還沒有行使法定優先權的企業一個法定的寬限期。其三，六個月的期
限的性質屬于“除斥期間”，即起算條件成就開始計算，不能終止、不能中斷、不能通過任何方式延長的法定期間。因此，行使優先受償權的起算時間和期間是實現法定優先受償權的核心問題。
1．起算時間
如前所述，依據《批復》的規定，工程價款優先受償的起算時間從“竣工之日或約定竣工之日”開始計算，其一為“竣工之日”，就是法定優先權的行使期限從實際竣工之日開始計算，其二為“約定竣工之日”，也就是工程由于各種情況影響不能夠實際竣工的法定優先權的行使期限從約定竣工之日開始計算。
2．權利存續期間
符合《合同法》286條規定的建設工程項目總的來講可以劃分為兩大類，一類是：1999年10月1日之后至2002年6月27日之前已經竣工或已過約定竣工日期的工程，依據《批復》的規定，該類工程要行使優先受償權的，必須在2002年12月26日之前提出，否則喪失權利。另一類是：工程是在2002年6月27日之后才竣工或已過約定竣工日期的工程，依據《批復》的規定，該類工程行使優先受償權的，期限從相應的“竣工或約定竣工”之日開始起算存續六個月，至六個月截止之日喪失權利。
關于優先受償權的起算時間和存續期間，在實踐中還存在很多的爭議，這是一個會對權利行使產生致命影響的環節，所以在沒有新的司法解釋出臺之前，筆者認為按照上述方法來計算權利的行使和存續期，是維護合法權益比較妥當的辦法。
三、建設工程價款優先受償權制度的完善
（一）應對工程價款優先受償權的權利主體做進一步明確
實踐中，工程勘察、工程設計、工程施工，對業主來說，均統稱為“承包人”。只不過是承包的工作內容不同罷了。而《合同法》第286條籠統規定“承包人”享有優先受償權，權利主體的范圍不明確，應在司法解釋中加以明確。另外，在實踐中，普遍存在建設工程分包或轉包的現象，在分包或轉包的情況下，應如何確定建設工程優先受償權的主體？是總承包人享有還是分包人或轉包人享有？建議在以后的合同法修改或通過單獨的司法解釋予以明確。
（二）明確權利性質
關于《合同法》286條規定的權利屬性，目前理論上有三種觀點：不動產留置權說、法定抵押權說和優先權說。[⑤]就立法解釋和實踐操作來看，不動產留置權說已很少有人提及，這樣，爭論焦點就集中在法定抵押權說和優先權說這兩種觀點上。雖然最高人民法院通過《批復》對《合同法》286條做出了司法解釋，但對其權利屬性和效力并沒有完全予以明晰，導致在法律適用中，關于建筑承包人的優先受償權的產生要件、效力和執行程序等實務問題處于混亂狀態，因此筆者建議有必要首先在理論上予以明確。
（三）對發包人履行義務的“合理期限”應該表述的更準確
《合同法》第286條規定：“發包人經催告后應在合理期限內支付價款”，這里的“合理期限”到底是多少，什么叫“合理期限”，《合同法》第286條本身沒有做出規定，應在今后的司法解釋中做出明確的時間限制。按建筑行業習慣，這個“合理期限”一般規定兩個月較為適宜。
（四）承包人的優先受償權與消費者的權益保護要合理平衡
最高人民法院《批復》第二條規定：“消費者支付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。對于此條，應視具體情況，做出具體分析和對待。筆者認為不能一概規定承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不能對抗買受人。大家知道，在我國能夠買起商品房的消費者至少是基本的生活溫飽問題得到了解決，否則，他（她）不可能購買商品房，而工程施工承包人，大部分雇傭的是農民建筑工，建筑產品當中百分之二十到二十五都是工資，他們需要用這些工資購買最基本的生活用品：油、鹽、醬、醋。如果象《批復》中第二條規定的承包人的建設工程價款優先權不能對抗買受人，這不符合《合同法》第286條的立法本意，不符合優先權是保障公民最基本生活權利的公平原則，相比之下，這兩種消費者誰更應該優先保護呢？筆者認為：在遇到承包人的工程價款優先權與購買人的債權請求權這兩種權利沖突，如果購房者已經交付大部分房款但未辦理產權過戶登記、未取得房屋所有權情況下，至少應將工程價款的百分之二十至二十五優先于購房者受償。
參考文獻：
1．王利明：《物權法論》修訂本，中國政法大學出版社2003年版。
2．王全興、劉建強、洪彬主編：《新合同法原理與案例評析》暨南大學出社2002年版。
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4．吳浩主編：《中華人民共和國合同法釋義及標準樣本》改革出版社1999
年版。
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7．王洪亮主編：《合同法難點熱點疑點理論研究》，中國人民公安大學出版社2000版。
8．梅仲協：《民法要義》，中國政法大學出版社1998年版。
9．陳本寒主編：《擔保法通論》，武漢大學出版社1998年版。
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[①]《合同法》286條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
[②]《批復》全文如下：“上海市高級人民法院：你院滬高法[2001]14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復如下：一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。”
[③]周劍浩、張李鋒：《“建設工程欠款優先受償”的理解與適用》，《中國審計》2003年第21期第37頁
[④]梁慧星：《裁判的方法》，法律出版社2003年第133頁
[⑤]梅夏英：《不動產優先權與法定抵押權的立法選擇》，載于《法律適用》2005年第2期，第15頁。
第5篇：建設工程物權制度范文
摘要：隨著城市建設的開展，房屋的拆遷，對土地的需求據越來越高，違章建筑也逐漸浮出水面，然而違章建筑是否能取得房屋所有權呢？
關鍵詞：違章建筑；所有權；合法性
帷帳建筑即是違反國家法律法規規章的強制性規定建造的房屋。國家沒有統一的定義，各地方政府則有明確的規定。一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建筑。違章建筑主要包括：(1)未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑；(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑；(3)擅自改變了使用性質建成的建筑；(4)臨時建筑建設后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑；（4）通過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑。
1997年頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定，只有經過登記并取得房屋權屬證書，權利人才能依法擁有房屋所有權并對所有權進行占有、使用、收益、處分的權利。第二十三條采用一刀切的做法，即凡是對于違章建筑申請所有權登記，登記機關應當作出不予登記的決定。基于“不登記者不得處分”的機理，該所有權的處分權被排除。而所有權是一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權利，是一種統一的支配力，并不是占有、使用、收益與處分的各項權能的簡單的量的相加.黑格爾也說過：僅僅是部分的或暫時的歸我使用，以及部分的或暫時的歸我占有，是與物本身的所有權有區別的。……所有權本質上是自由的，完整的所有權。
從嚴格意義上講，不存在不完全的所有權或者有瑕疵的所有權一說，認為違章建筑人對違章建筑的享有有瑕疵的所有權也是不科學的。梁慧星教授認為關于使用權能，也就是所有權中的使用權能，須將其與實際生活中的“使用”一語區別開來。所謂使用，是指依物的性能或用途對物加以利用。使用權是基于所有權的一項權能，不存在所有權便失去了所謂使用權的意義。
另根據多為《民法通則》第72條：“財產所有權的取得，不得違反法律規定”。違章建筑因沒有取得行政許可，違反法律規定，故應受否定性評價而不能取得所有權。
但也有人認為違章建筑由建造人原始取得其所有權就違章建筑而言，依本國現行物權制度，若于法律觀念上否定所有權的事實取得，則勢必與自然事實有違，與自我意識不合，與物權本質不合，與（自然性的）事實取得制度不合，法律上將產生一個"事實上有主的無主物"，如此公法上的否定性評價也難免陷于尷尬，不妥甚明；若于法律觀念上肯定之，同樣不無問題，如此本國不動產物權法律制度上，將例外的產生一個自然權：違章建筑所有權。這實在是一種諷刺！
建筑行為的違法性并不能影響建筑物與建筑主體之間的歸屬關系，基于物之歸屬事實，在違章建筑被依法沒收或拆除前，建造人不失其對違章建筑的支配力，這種支配力就是源于所有權。換言之，違章瑕疵，并不影響房屋所有權原始取得的事實。
綜上所述，我認為對違章建筑應一分為二，面對程序性違章建筑（指并未違反城市規劃，而只是沒有辦理合法的審批手續）一般可以補辦手續時期成為合法建筑；而實質性違章建筑（在實質上違背了城鄉規劃和土地管理的規定）則無法通過補辦手續的方式來糾正其違法行為，不予承認其所有權。在此《最高人民法院關于地主在時隱瞞未報的房屋應如何處理問題的函復》中也有規定：法律一般不賦予當事人對違章建筑物的房屋所有權。但作為該原則的例外，對于部分設計正規、結構合理的違章建筑，只要不影響整體規劃，在對當事人處以罰款，責令當事人辦理有關手續后，可以確定當事人的房屋所有權。對于歷史遺留的違章建筑，按照法律的規定，也可以確認其房屋所有權，從而轉化為合法的房地產。（作者單位：浙江師范大學法政學院）
參考文獻：
［1］李沛霖 《論拆除違法建設的行政強制執行》 《城市管理與科技》2008年第3期
［2］佚名 《違章建筑之上能否原始取得所有權的問題》中顧法律網 2010年11月28日
第6篇：建設工程物權制度范文
最近，看了我國將通過加快實施不動產統一登記制度的報道，為這一問題終于有了解決的時間表而倍感欣喜。
統一登記制度，主要是統一房、地的登記，因此，不動產登記的管轄應當在房屋或土地管理部門之間選擇一個為好。
時下有一種觀點：認為世界上無論大陸法系國家，還是英美法系國家，都將地上建筑物等視為土地附著物或組成部分。據此推導出土地使用權登記是其他不動產（房屋）登記的前提。因此，由一個部門承擔不動產登記就應該是由土地管理部門來承擔。然而，我國《憲法》直接規定了土地所有權的公有制，當事人能取得的都是從土地所有權中派生出來的使用權，這是我國和這些國家和地區的一個根本區別。因此，這種推理并不能成立。而由房屋登記機構管轄不動產登記，才更為有利。
一、我國大陸登記的只是土地的使用權而非土地所有權
確實，很多國家和地區都將土地登記作為不動產登記的代名詞，德國的不動產登記法就叫做《土地登記法》，我國臺灣地區把不動產登記辦法叫做《土地登記規則》，澳大利亞的登記機構就叫做地權登記局。這種登記模式以土地所有權為登記標的，而把地上建筑物、構作物等視為土地上的定、附著物。但是，這種制度有一個前提就是登記的是土地所有權，而非我國大陸登記的只是土地的使用權。在這一框架下，土地可以由私人擁有，房屋所有權人同時又是土地所有權人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能獲得房屋的所有權，而只是一種他物權即地上權。我國臺灣地區的“民法”就規定了地上權，德國還專門制定了《地上權法》，以保護這類房屋建造者的權利。如果按照這一模式進行登記，在我國大陸除了土地所有權人以外，就沒有人能擁有房屋的所有權了，眾多的房地產開發企業也不能再銷售房屋而只能轉讓地上權。這顯然不切合實際，也和我國現行的法律規定相悖。
二、土地使用權登記不是房屋登記的前提
土地使用權登記是否是其他不動產登記的前提？這一問題也是很值得商榷的。
1.從理論上說，房屋所有權是自物權，而土地使用權則是他物權。他物權的登記如何能成為自物權登記的前提呢？這是缺乏法理依據的。
2.從實際情況來看，早在1987年，原城鄉建設和環境保護部就部署了全國范圍的房屋總登記，此時國家土地管理部門還剛剛設立。土地登記還無從談起，而房屋所有權登記在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用權登記是房屋登記的前提之說。
3.受理登記時需要收取的要件不等于就是登記的前提。建設部《房屋登記辦法》和《房地產登記技術規程》的相關規定都明確了房屋初始登記應當憑土地使用權證明申請，未辦理房屋所有權初始登記的，不得辦理房屋的其他登記。但這并不是說土地使用權登記就是其他不動產登記的前提，土地使用權證是房屋初始登記的必收要件。除了土地使用權證明以外，初始登記的必收要件還包括建設工程規劃許可證等登記文件，要求申請人提供土地使用權證明和建設工程規劃許可證只是用以證明申請人的房屋是合法建造，而非前提。如同規劃并非不動產登記的前提一樣，土地使用權登記并非不動產登記的前提。
三、由房屋登記機構管轄不動產登記，有許多有利因素
1.“建設部管理下的房地產部門……目前擁有中國最為詳備的不動產登記資料”（梁慧星：《中國物權法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》第142頁），無論是管理工作的覆蓋面還是社會公眾的認知程度，房屋登記機構都明顯優于土地管理部門，這也為社會各界所公認。
2.有利于客觀、公正地進行不動產登記。土地管理部門作為土地的主管部門，從土地作為資源來管理開始，到土地的出讓、劃撥、轉讓和抵押直到土地使用權的收回，幾乎涵蓋了權利流轉的全部過程。如再由這一部門管轄包括土地在內的不動產登記，不利于客觀、公正地進行。
如現行的《土地登記規則》把土地租賃列入不動產物權登記就是一個明顯例證。國有土地租賃也是土地有償使用的一種方式。然而，土地使用權的有償使用方式與土地的權屬是兩個不同的概念，猶如房屋的租賃，承租人因租賃而取得房屋的使用權，這種方式也是房屋的有償使用方式，但是，承租人因租賃而取得的房屋的使用權屬于債權，并不存在進行物權登記的問題。
國家土地管理局在1995年12月重新印發的《土地登記規則》[（1995）國土（法）字第184號]第一章第二條第二款規定了“本規則所稱土地他項權利，……包括抵押權、承租權”。
房地產他項權利是公認的物權，而且這種權利應當是長期而穩定的，不能通過租賃來取得。我國的法律至今未將土地承租權確定為物權。按照物權法定的原則和《立法法》的規定，部門規章無權對基本的民事權利進行規定。然而，有很多當事人依據上述規定以租賃方式取得土地使用權。這類以租賃方式取得土地使用權明顯地不同于出讓、轉讓或劃撥所取得的土地使用權，而《物權法》所規定的建設用地使用權不可能有兩種不同的解釋。
在《物權法》公布實施的2007年，國土部門頒發的《土地登記辦法》仍將土地租賃列入不動產物權登記（第29條：“依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記”）。這不能不說是出于部門的某種考慮。
第7篇：建設工程物權制度范文
內容提要: 房屋所有權初始登記申請應提交材料的范圍是嚴重困擾房地產登記實踐的一個問題。繁雜的、“搭便車式”的申請材料提供要求導致房屋所有權初始登記的辦理存在諸多障礙。在房屋已合法轉讓的情形下，這一問題更演化成“小業主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。這一難題的解決既涉及對房屋所有權初始登記制度功能的正確認識，也涉及行政法理論中的信賴保護原則在房屋所有權初始登記申請材料提交制度中的正確應用。立法及實踐有必要在厘清這些問題的基礎上，重新審視我國房屋所有權初始登記應提交材料的范圍并妥善解決與此相關的一些法律問題。
房屋所有權初始登記（也稱建筑物、附著物所有權初始登記），指在房屋竣工后，為確定房屋的基本信息及房屋的所有權而進行的第一次登記。在房地產登記實務中，房屋所有權初始登記申請應提交哪些申請材料是爭議頗大的一個問題。由于房屋所有權初始登記是進行其他房地產登記的前提，只有在房屋所有權初始登記完成后，房屋的移轉登記、抵押登記等登記才能進行，（《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，未經依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。根據這一規定，地方立法及登記實務一般均將初始登記作為其他房地產登記的前提。比如，《上海市房地產登記條例》第14條第1、2款規定，土地使用權未經初始登記的，該土地范圍內的其他房地產權利不予登記。房屋所有權未經初始登記的，與該房屋有關的其他房地產權利不予登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。《深圳經濟特區房地產登記條例》第36條規定，經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記……，等等。）故而，房屋的占有人對房屋所有權初始登記一般均比較重視。但也正是基于此，房屋所有權初始登記往往被一些行政管理部門視為開展行政管理的有力手段與“抓手”。在實務中，一系列與房屋開發、建設、交易等活動相關的行政管理行為，如建筑工程規劃竣工驗收、建筑工程竣工結算、物業專項維修資金征收、房地產稅費征收等，紛紛搭上房屋所有權初始登記的“便車”。房屋占有人未取得相關行政管理合格證明文件即無法完成房屋所有權初始登記，房屋交易的進行便存在障礙。在房屋已交易（如預售）的情形下，這一問題更演化成“小業主辦證難”的問題，形成尖銳的社會矛盾。
在法學研究領域，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的法律問題，鮮有人深入涉及。但在實踐中，正是圍繞這一“不起眼”的問題，已產生了極大的爭議，并引發了諸多社會矛盾和沖突。我們認為，對此問題進行研究，具有重要的現實意義。
一、有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法、實踐及問題
（一）有關房屋所有權初始登記應提交材料的立法現狀
房屋所有權初始登記申請應提供哪些申請材料？這一問題貌似簡單，但卻很難在國家法律層面找到確切的答案。《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條第2款規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。《中華人民共和國物權法》第11條規定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。觀乎這兩項法律規定，前者似乎明確了土地使用權證書為房屋所有權初始登記的唯一申請材料。但很顯然，單一的土地使用權證書無法確定房屋的物權狀況，是無法滿足房屋所有權初始登記要求的。這一規定更宜理解為原則性的規定，有賴于其他立法的具體化。后者的規定雖然比前者的規定略為具體，但依然是原則性的。“等必要材料”的提法表明該規定是未詳盡的，其為一項彈性的規定，存在擴展空間。
由于國家立法的不明確或存在較大彈性，圍繞房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題，國務院部委的部門規章及地方法規的規定可謂五花八門。建設部《房屋登記辦法》第30條規定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。《上海市房地產登記條例》第25條規定房屋所有權初始登記應提交的材料包括：（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權狀況的房地產權證書；（四）建設工程規劃許可證；（五）竣工驗收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測報告；（八）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第20條規定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）立項批準文件；（二）國有土地使用證；（三）建設工程規劃許可證；（四）竣工驗收證明材料；（五）公安部門出具的房屋門牌證明；（六）有資質的房產測繪機構出具的房屋測繪成果；（七）其他有關證件、證明。
在上述地方法規的規定之外，一些地方政府或房地產主管部門還常常以規范性文件的形式要求申請人提交某些行政管理證明材料作為房屋所有權初始登記的申請材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物業專項維修資金繳納證明、地下工程建設檔案移交證明、土地使用費繳納證明等作為房屋所有權初始登記的申請材料。
綜觀上述情況，可以發現以下問題：首先，房地產管理法與物權法關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的規定并不明確，兩者也不一致；其次，建設部規章與地方立法均在國家立法之外，另外規定了許多房屋所有權初始登記應提交的材料，如建筑工程規劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程竣工驗收文件等；再次，各地立法的規定雖然有許多一致的地方，但也存在差別；最后，地方法規的規定往往存在兜底條款，為擴展房屋所有權初始登記應提交材料的范圍提供了可能。
（二）有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法沒有明確的問題
上述立法中的差異表面上看起來問題不大，但卻在實務中造成了極大的困惑并引發了激烈的爭議，主要表現在如下三個方面：
1．房屋所有權初始登記應提交材料的邊際究竟在哪？由于國家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中幾乎均存在兜底條款，房屋所有權初始登記申請材料的提供要求有時候幾乎成為無底洞，成為“刁難”申請人的工具，申請人時常因此而不勝其擾。
2．與房屋所有權初始登記相關的行政管理事項應否均在房屋所有權初始登記環節中解決？許多行政管理機關認為，房屋所有權初始登記是開展行政管理的有力手段，通過該環節解決與房屋開發、建設、交易等有關的行政管理事項是可行的、必需的。基于這一思路，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍有不斷擴大的趨勢，已造成房屋所有權初始登記管理不堪重負。
3．是否任一材料的缺乏都會實質性地影響登記？在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，買受人基于對房地產主管部門作出的預售許可等行政行為的信賴，進行了房地產交易，但卻由于房地產開發商欠缺某些房屋所有權初始登記申請材料，無法辦理房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記、取得房地產權利證書。這一狀況顯然是不合理的。
關于房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議首先是由于立法規定的混亂、不一致而引起的。立法上的混亂、不一致則顯然是由于房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據在理論上未得到準確界定而引發的。理論探討的不足導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍處于模糊狀態。其次，立法僅對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍進行了統一的規定，但未允許在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，為保護善意買受人的合法權益，可作相應的調整，這導致合法買受人的利益往往淹沒在不當的、統一規定的房屋所有權初始登記申請材料提交過程中。
觀乎引發房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議的兩項原因，可以發現，第二個問題是第一個問題在特殊情形下（即存在合法買受人）的表現形式，其解決必須以第一個問題的確定為基礎。因此，在下文的論述中，我們將首先對第一個問題，也即在一般情形下（房屋未合法轉讓時），房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據問題進行探討，并據此對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行分析、界定；在此基礎上，再討論第二個問題，也即在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據及范圍是否應有所變化？房屋所有權初始登記申請材料的提供要求是否應作適當的調整？
二、未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據與范圍
（一）登記制度的功能—未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據
未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應由房屋所有權初始登記制度功能的發揮需要決定。“申請人提出登記申請，是財產初始登記程序的起始環節和必經步驟，是引起財產登記程序法律關系的重要法律事實，其直接后果是引起財產登記關系主體之間的權利和義務的產生，即引起登記關系的發生；其最終目的則是為了使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。”[1]也就是說，財產權初始登記申請是一項引起登記關系產生的法律事實，最終目的在于使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。房屋所有權初始登記申請的目的在于證明申請的房屋符合法律規定的要件，可以作為合法的財產權利獲得法律的認可。房屋所有權初始登記申請材料的提供目的即在于證明申請事項已符合房屋所有權初始登記所應具備的各項法律要件，最終使申請得到認可并獲得登記。對于某一法律行為或某項法律制度而言，其成立的法律要件顯然是由該行為或制度的目的也即制度功能決定的。法律要件的設置僅是實現該行為或制度功能的途徑，是服務于制度功能的發揮需要的。房屋所有權初始登記制度當然也是如此。故而，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應由房屋所有權初始登記制度的功能最終決定，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據即為房屋所有權初始登記制度的功能。
（二）物權宣示—房屋所有權初始登記制度的基本功能
未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據為房屋所有權初始登記制度的功能。據此，我們即可以從房屋所有權初始登記制度功能的厘清出發，對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定。
1．物權法視角下的房屋所有權初始登記制度的功能
房屋所有權初始登記為房地產登記的一個類型，房地產登記則是不動產登記的一種。所謂不動產登記，也就是不動產物權登記，即不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的專門簿冊（不動產登記簿）上予以記載的事實[2]。
我國《物權法》并沒有對房地產或不動產登記進行定義，僅在第9條規定了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不生效力，但法律另有規定的除外。此外，其在第28至第31條中還規定了因法院判決、仲裁機關裁決、行政機關征收決定、繼承、遺贈及合法建造等非法律行為引起物權變動的，自相關文件或行為生效時即產生物權變動的效力，無需進行登記；但處分該物權時，若依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。這些規定表明我國在不動產登記制度上采取了權利登記模式，并堅持了設權登記為主、宣示登記為輔的原則。所謂設權登記，“乃創設物權效力之登記”；而宣示登記，“乃將已成立之物權變動昭示于人之登記” [3]。根據設權登記主義，物權非因登記不能產生，而根據宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業已存在的物權，而不在于設立物權。
根據我國《物權法》的上述規定，可以推導出：作為不動產物權登記的一種形式，房地產登記同樣可分為兩種類別，其一為設權登記，其制度目的、功能在于記載并設立房地產物權（對于因法律行為而設立的物權而言）；其二為宣示登記，其制度目的、功能在于記載、宣示房地產物權（對于因非法律行為而形成的物權而言）。鑒于房屋所有權初始登記的登記對象為合法建造（對于非法建造的房屋，經處罰、補辦相應手續后應視為合法，也可進行初始登記）的房屋，該登記模式應為宣示登記，故其制度功能便表現為記載、宣示業已存在的房屋物權，而不在于設立房屋物權。
2．基于房屋所有權初始登記的法律屬性對房屋所有權初始登記功能的認識
在實務中，房屋所有權初始登記被“搭乘”上諸多行政管理職能的現狀，與理論及實踐對于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的不當認識是密切相關的。房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性應如何定位？房屋所有權初始登記行為是行政行為嗎？房屋所有權初始登記制度是行政管理制度嗎？如房屋所有權初始登記行為、登記制度具有行政行為、行政管理規范屬性，那么其是一種純粹的行政管理行為、行政管理規范嗎？其行政管理職能應否受到限制？我們認為，這些問題在理論認識中是存在著重大誤區的，“我國許多法學家只把不動產物權登記當作其他登記一樣的純粹行政法問題”[4]，實踐則在此認識的基礎上，簡單地視房屋所有權初始登記行為、登記制度為純粹的行政管理行為、行政管理制度，混淆了房屋所有權初始登記行為與其他相關行政管理行為的界限，從而賦予房屋所有權初始登記過多無關的行政管理功能，引發了實踐的混亂。對房屋所有權初始登記法律屬性問題的不同認識會對房屋所有權初始登記制度功能的判斷產生重大影響，如房屋所有權初始登記是純粹的行政管理行為及管理制度，僅僅是一種行政管理手段，則“搭乘”相關的行政管理職能可能是無可厚非的，這正是實踐中很多人的看法，也正是導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不斷擴大的重要根源。我們認為，關于房屋所有權初始登記制度功能問題的探討，有必要在正確厘定房屋所有權初始登記行為、登記制度的法律屬性的基礎上進行。唯有如此，從房屋所有權初始登記功能出發，探討、確定房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的思路對于實踐中存在的問題的解決才是有針對性的，問題的解決也才可能是徹底的、全面的。
房地產登記行為的法律屬性與房地產登記制度的法律屬性是兩個不同層面上的問題，前者探討的是房地產登記行為是公法行為抑或民事行為的問題，后者探討的則是房地產登記制度的私法屬性與公法屬性問題。這兩者有一定的關聯，但并非等同關系。對于前者，一些學者認為，登記根本就不是私法上的法律行為，而是具有國家意志性的公法行為，準確地說，登記行為是公法上的確認行為[5]。對此，我們認為，從房地產登記的運作機制、房地產登記機關與申請者的相互地位與關系看，“登記只是一項獨立的國家行為”[2]131，確實屬于公法上的行為，這一結論總體上是對的，但若由此而“順理成章”地將房地產登記當成純粹的行政法問題，將房地產登記制度視為純粹的公法規范或行政法制度，就可能因過分強調房地產登記制度的行政管理功能因而引發謬誤。
就房地產登記制度的法律屬性問題，有人認為，“登記機關的性質是行政機關，為了確保不動產交易的正當性，它必須有所作為（如進行審查），此種行為中蘊涵了維持一般交易秩序和達到國家治理的目的，……。這個視角中的登記法又披上了公法外衣”[6]，故房地產登記制度具有公法屬性應是不容置疑的。但在另一方面，房地產登記也具有私法屬性，“就財產登記法而言，與財產權因登記而產生的效力有關的法律制度，實際上與財產權自身的構成和效力密切相關，是財產權制度的基本構成，因此，顯然具有民事財產法（私法）的性質”[1]12-13，這一點我們同樣不能漠視。由此而言，房地產登記制度應是一項公法與私法屬性兼具的法律制度。
承認房地產登記是一項公法與私法屬性兼具的法律制度，并不意味著房地產登記制度的公法與私法屬性不存在主次之分。“將登記法界定為私法或者公法，將導致其功能目標和制度設置存在根本差別，這就要求立法者必須作出判斷。實際上，由于登記法與當事人的私人利益、國家涉及不動產的公共利益緊密相關，不可能將之單純地定性為私法或者公法，而是糅合這兩種屬性，只不過，糅合的比例—以私法屬性為主、以公法屬性為主，還是兩者對半—則要由立法者進行選擇。”[6]81比較大陸法系國家的立法，可以發現，不動產登記法在許多國家中并不是作為行政法而是作為民法不動產法的重要組成部分的。例如，德國不動產法把不動產登記法作為它的程序法，而日本的不動產法把不動登記法作為它的特別法。（參見：北川善太郎．日本民法體系[M]李毅多，仇京春，譯．北京：科學出版社，1995:64．轉引自：孫憲忠．中國物權法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在這些國家的立法中，不動產登記是不動產物權變動的法律依據，這是立法規定不動產登記制度的核心目的，而與不動產登記相關的公法管理規范更多地是服務于完成不動產物權登記所需要的程序及一些相關管理要求。這一制度模式體現了不動產物權登記制度更多地屬于私法規范，而不是公法規范，并且，與不動產物權登記相關的公法規范的規范目的也不在于公法管理本身，而在于服務登記行為的進行，配合完成物權的設定或宣示。
綜上所述，房地產登記制度應是以私法屬性為核心的規范，其中涉及的行政管理規范及行政管理行為應以服務于實現房地產登記的房地產物權設定或房地產物權宣示功能為滿足，過多地賦予房地產登記制度與其自身功能無關的行政管理功能會背離房地產登記的制度屬性，造成房地產登記制度的功能錯位及不堪重負，房地產登記也會淪為功能泛化、不確定的“萬能”行政管理手段，從而引發社會矛盾的產生。房屋所有權初始登記作為房地產登記的一種類型，同樣應遵循這一要求。
根據上文關于房地產（不動產）登記制度的功能及房地產（不動產）登記行為屬性、房地產（不動產）登記制度屬性的探討，可以得出如下結論：房屋所有權初始登記制度的功能在于記載、宣示房屋所有權。房屋所有權初始登記制度兼具民事規范及行政管理規范屬性，但其以民事規范及實現民事功能為主，行政管理規范則以服務于記載、宣示房地產所有權為限，過分強調房屋所有權初始登記的行政管理功能是不妥當的。
房屋所有權初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權初始登記，其范圍的確定應受房屋所有權初始登記功能所限定，超出房屋所有權初始登記制度功能，要求提交無關的行政管理證明文件是不妥的。在登記制度應主要定位為私法的前提下，“必須彰顯意思自治、私權神圣這樣的私法理念，盡可能賦予當事人的決定權和選擇權，盡可能限制國家對當事人私事的干涉。”[6]81據此，目前的實踐過份強調房屋所有權初始登記的行政管理屬性，賦予其過多、過重的行政管理功能，在房屋所有權初始登記環節設置過多無關的行政管理材料提交要求，均是違背房屋所有權初始登記的制度功能的。立法有必要以準確界定的房屋所有權初始登記制度功能為核心標準，重新審視并合理確定未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍。
最后，必須說明的是，上文的探討是針對實踐中房屋所有權初始登記申請材料提供要求混亂，為抑制房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不適當擴大而進行的，是從反面對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定、限定。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應具體包括哪些？還有必要從房屋所有權初始登記的制度功能出發進行正面篩選、界定。唯有從正反兩面進行雙重界定、限定，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的范圍問題才能得到終極解決。
鑒于房屋所有權初始登記為不動產物權登記的一種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權，故房屋所有權初始登記的申請材料應證明擬進行房屋所有權初始登記的對象已具備物權（具體指房屋所有權）的設立要求。唯有如此，房屋所有權初始登記的要件才能得到充實，房屋所有權初始登記才能得以啟動并最終完成。根據物權法理論，物權“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基礎上，結合房屋所有權的特征及一般法律權利的構成要素理論（即權利由主體、客體、內容三部分構成[8]，我們認為，房屋所有權的設立，必須具備三個要素。其一，權利主體特定、明確。“物權法的本質，在規范財產歸屬秩序”[9]，如某物未歸屬某人所有，則為無主物，并無登記、宣示物權的必要。其二，權利客體為特定物，種類物無法具體化，無法設定物權。對于現代建筑物特別是區分所有建筑物而言，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。（關于房屋特定化的判斷標準問題，參見：陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，權利內容合法，具體表現為主體對房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物權主體的法律地位。非法的支配無法形成房屋物權，支配者無法享有房屋物權人的法律地位。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請應根據這些要求，提供相應的證明材料，從而實現充實房屋所有權初始登記要件，完成房屋所有權初始登記的目的。
（三）基于登記功能考量的應提交材料的范圍設計
1．未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定原則
根據上文分析，我們認為，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定應遵循如下三個原則：第一，充分證明申請登記的房屋已符合物權（具體指房屋所有權）的設立要件；第二，申請材料的取舍應以房屋所有權初始登記制度功能的實現為依據，并受其限制；第三，房屋所有權初始登記中涉及的行政管理職能應以配合、服務房屋所有權的登記宣示為限。
2．未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請的必備材料
未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應當包括且僅限于如下方面：
①申請文件。房屋所有權初始登記為依申請進行的行政行為，應由當事人提出申請；另外，申請書也是確定房屋所有權內容的重要依據。
②申請人身份證明文件。身份證明文件是確定權利主體的重要依據。
③房屋特定化的證明文件。根據前文所述，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。據此，房屋特定化的證明文件應包括：第一，房屋構造上具有獨立性的證明文件，主要指記載房屋自然狀況、四至范圍等事項的房地產測繪文件；第二，房屋使用上具有獨立性的證明文件，主要指房屋的竣工驗收證明文件。
對于房屋在構造上具有獨立性的證明文件的范圍與提供要求，實務中爭議不大；而對于房屋使用上具有獨立性的證明文件的范圍及提供要求，實踐中存在一些爭議，我們在下文再另行探討。
④對房屋的支配具有合法性的證明文件。主要包括：第一，建設用地使用權證明文件，以表明建設用地使用權來源的合法性，主要包括土地使用權出讓合同、協議或其他批準文件、處罰文件；第二，房屋合法建造的證明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程規劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程規劃驗收合格證明文件。
3若干存在爭議的房屋所有權初始登記申請材料
(1)建筑工程竣工驗收證明文件 在實務中，建筑工程竣工驗收一般分為兩部分。一是對建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面進行的驗收。此部分驗收一般由相關行政主管部門依據各自職責分別進行，再由建設主管部門統一審核并出具相應的竣工驗收證明文件。二是對建筑工程的建設是否符合規劃許可內容進行評價的竣工驗收，一般稱建筑工程規劃竣工驗收。第一部分竣工驗收的作用在于證明建筑工程具備使用上的獨立性，可以投入使用，不會因質量、消防等問題產生人身、財產危險，也不會由于缺少電梯、燃氣、水、電等必需品而影響生產、生活的進行。房屋物權有明確的使用目的，只有房屋符合使用的條件與標準，房屋才能進行物權登記，才能設立房屋物權。實踐中有一些人認為，即使房屋未能通過此類事項的竣工驗收，買受人對建筑材料也同樣擁有物權，也應當允許其進行登記。我們認為，這一種觀點是錯誤的。建筑材料等財產的物權不能等同于房屋物權，對建筑材料等財產擁有物權不等于房屋可以獲得初始登記，這兩種物權是不同類型的物權，不能等同。故而，房屋的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件是房屋所有權初始登記應提交材料的重要內容。至于建筑工程規劃竣工驗收證明文件，我們認為，其作用主要有二：一是證明房屋的建造符合規劃許可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具備支配上的合法性；二是表明房屋已按規劃許可內容完成了所有建設內容，房屋的配套設施已完備，已具備使用上的獨立性。實務中，許多房地發開發商僅關心專有部分的建設，而不愿意承建甚至逃避建設學校、幼兒園、物業管理用房、公共活動場所等配套設施，從而導致房屋無法取得規劃竣工驗收證明。有些人認為，共用設施的欠缺并不影響房屋的使用，不影響房屋具有使用上的獨立性，因而不應成為規劃竣工驗收的障礙。對此，我們認為，所謂房屋使用上的獨立性，又稱為“機能上之獨立性”或“經濟上之獨立性”[10]，“于判斷時，并不是將該部分自房屋中完全分離出來獨立判斷，而且亦須兼顧該部分于整體房屋中所占位置、機能如何及與整體房屋之關聯如何等加以判斷。只有如此，才不致于判斷時發生偏差。”（參見：何明楨．建筑物區分所有之研究[D]．臺北：臺灣政治大學，1983．轉引自：陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，對于特定土地使用權出讓合同項下的房屋而言，房屋使用上具有獨立性的判斷應是特定的，應以土地使用權出讓合同的約定為標準。土地使用權出讓合同約定的所有建筑物特別是共用設施均是房屋使用功能得以發揮的重要構成部分，任何一部分的缺失均會導致房屋使用價值的減損，從而使房屋欠缺使用上的獨立性，因而不能設立房屋物權。比如，土地使用權出讓合同將某一房屋定位為高檔住宅區，約定一戶配兩個車位，有獨立的學校，獨立的游泳池。但在開發建設過程中，開發企業最終并未配建這些設施。在這一情形下，雖然根據一般社會觀念，其他建筑部分仍可獨立使用，但從該宗地的土地使用權出讓合同的約定出發，這些房屋在功能上是欠缺的，并未符合獨立使用的要求，故而不應取得建筑工程規劃竣工驗收證明。否則，土地使用權出讓合同的約定便會落空，將來信賴土地使用權出讓合同的約定而進行交易的買受人也必將受到損害。
綜上所述，建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的驗收及規劃竣工驗收合格證明文件均是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的重要內容。
(2)建筑工程造價結算文件 實踐中，建筑工程造價結算文件的提供要求也是引發“辦證難”的一個重要原因。
將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，原因主要有兩點：其一，在一些地方的登記實踐中，該文件確定的工程造價是登記簿中登記價款的確定依據，并進而成為初始登記環節有關稅費的計收依據；其二，提供此文件是我國法律及登記實踐不允許房地產進行超額抵押的必然要求。在不允許超額抵押的狀況下，登記價有非常重要的作用，決定著房地產抵押能在多大范圍內進行。
工程造價結算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在實踐中，由于房地產承建商與房地產開發商經常存在工程款糾紛，故而房地產承建商時常將該文件作為向房地產開發商追討工程款的籌碼而予以扣留，從而影響了房屋所有權初始登記的辦理。
我們認為，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的理由均是難以成立的，該文件不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，理由是：其一，一方面，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍是混淆不同行政管理關系的結果，實質上是將征稅機關核定征稅標的價值的職責轉嫁予登記機關在房屋所有權初始登記環節履行；另一方面，在實踐中，由于房地產承建商提供的工程結算價存在造假的可能，房地產開發商可能借此文件偷稅漏稅，稅務機關以該文件為依據征收稅費的作法是不妥的。由此而言，將建筑工程造價結算文件作為登記價款的確定依據，并進而作為初始登記環節有關稅費的計收依據的作法是錯誤的。其二，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》已不再強調抵押權必須在抵押物的價值范圍內設定，并且抵押權設定的順位制度也已在該法第194條等條文中得到規定。這些制度設計表明《物權法》已傾向于采用順位制度取代《擔保法》規定的“余額抵押”制度，不再限制超額抵押。（當然，《物權法》也未明確允許超額抵押，或廢止《擔保法》關于“余額抵押”的規定。這一問題在實踐中還存在著爭議，目前各地的操作也并不一致，未來的立法有必要對此問題進行明確。）根據建設部、中國人民銀行、中國銀監會于2006年1月的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，房地產抵押可以不再根據登記價款確定抵押物的價值，抵押物的價格可以由抵押雙方議定或評估確定。根據這些規定，結合我國市場經濟發展要求及發達國家的立法經驗，我們認為，立法及實踐中允許超額抵押是必然的，是市場經濟對民事立法的必然要求，登記實踐中要求提供建筑工程造價結算文件以確定登記價，從而實現禁止超額抵押的作法也是不妥的。
(3)完稅證明 在不動產登記過程中征收有關稅費是稅收征管的一種重要手段，這一觀點不僅僅是我國許多學者的看法，也是與國外一些學者的看法相一致的，甚至已被國外的一些立法采納[11]。在我國許多地方的房地產登記實踐中，房地產登記發證的最后一個程序一般為稅款的繳納，因而，完稅證明在實質上已成為房屋所有權初始登記及其他房地產登記的一項重要申請材料。
我們認為，房地產交易過程中的征稅行為是由房地產交易活動引發的，納稅義務的產生是權利變動的一項法律后果，而非權利變動的前提或根據。根據本文關于房屋所有權初始登記制度功能的分析，征稅手段不應是房屋所有權初始登記制度的一項功能，稅款繳納與房屋的合法建造并無聯系，故而，完稅證明不應成為房屋所有權初始登記乃至其他房地產登記的申請材料。立法及實踐不能因房屋所有權初始登記具有物權宣示、保護功能而將之視為稅收征收的工具，征稅行政管理職能應在法律關系上與登記制度相切割。當然，我們并不反對房地產登記機關代征相關交易稅，僅不應將交易稅款的繳納作為登記的前提，并將房屋所有權初始登記作為征稅的“抓手”。
(4)地價款繳納證明、立項文件、建設用地規劃許可文件等前置性文件 一般而言，地價款繳納證明是土地使用權人取得土地使用權證書的前提，如房地產開發企業提供了土地使用權證書的，不應再要求其提供地價款繳納證明。當然，實踐中也存在土地使用權人取得土地使用權證書，但未完全繳納地價款的情形（如允許分期繳納地價款的）。在這一情形下，除另有約定外，土地使用權的取得應認定尚存在瑕疵，不應進行初始登記，否則，可能會導致國家土地收益的流失。
立項文件實質上是土地使用權證明文件取得及其后一系列建設行為得以進行的前提條件，而建設用地規劃許可證明則是建設工程規劃許可證明取得的前提條件。此類文件已由其后的相關文件所吸附，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。
(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理證明文件，如門牌證明、（這一文件的提供目的應是特定化房屋，但這一目的完全可由土地使用權證明文件及房屋測繪報告等文件實現，即使缺乏門牌標志，房屋初始登記也可以通過宗地號及測繪報告中的房屋編號進行。）地下工程建設檔案移交證明、物業專項維修資金繳納證明等均與房屋的合法建造及房屋所有權的記載、宣示無關，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，這些文件所承載的行政管理職能應循其他法律途徑實現。
綜上所述，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍包括：房屋所有權初始登記申請書；申請人身份證明文件；土地使用權證明文件（不包括地價款繳納證明，但根據法律法規規定或土地使用權出讓合同約定允許分期繳納地價款的除外）；建筑工程規劃許可證明文件；建筑工程施工許可證明文件；建筑工程竣工驗收證明文件（包括規劃、建筑質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件）；建筑工程測繪報告。立法對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的列舉應不設兜底條款為妥，以避免其他文件或一些行政管理部門隨意增設、擴充房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。只有這樣，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的不確定、混亂現象才可能得到徹底根治。
三、已合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍及相關法律問題
由于采取現售方式銷售的房地產已完成房屋所有權初始登記，已取得房地產權利證書（即實務中所稱的“大房地產證”），其轉讓不涉及房屋所有權初始登記問題，故本部分探討的房屋主要指采取預售方式銷售的已批準預售并已實際銷售的房屋。在實務中，許多已合法預售的房屋由于欠缺立法規定的初始登記申請材料，無法完成房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記，從而使房屋買受人成為受害者。對此，買受人往往感到不平：房屋已經有權主管部門批準預售，買受人支付了對價，最終卻無法取得房地產權利證書。大量的上訪問題便由此產生。
上文已述，合法買受人權益的保護未納入房屋所有權初始登記申請材料提供制度的考量范圍，是上述問題產生的原因。由于這一缺陷的存在，現行立法僅從政府與房地產開發商的關系角度設計房屋所有權初始登記申請材料的提供制度，而未從保護合法買受人的利益出發，設置特殊的房屋所有權初始登記申請材料提供制度或對該制度進行適當的變通，由此導致“小業主辦證難”問題在實踐中已演化成激烈的社會矛盾，且難以在現行立法的框架內得到解決。在房屋已合法轉讓的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍與相關制度應作如何調整，有必要引起立法機關的充分重視。
我們認為，根據行政法理論中的信賴保護原則，“基于保護人民正當權益的考慮，行政主體對其在行政過程中形成的可預期的行為、承諾、規則、‘慣例、狀態等因素，必須遵守信用，不得隨意變更，否則將承擔相應的法律責任。”[12]另外，根據行政許可法理論及我國行政許可法第4章的有關規定，可以作出如下判斷：行政許可行為是附監管職責的行政行為。行政許可機關應履行對行政許可行為進行監督檢查（尤其是過程監管，而非僅是結果監管）的職責，及時采取措施，糾正不法行為，以保護社會大眾尤其是善意第三人基于對行政許可行為的信賴而從事法律行為所應獲得的法益，否則行政機關應承擔相應的法律責任。在此基礎上，根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，預售許可證的取得是以已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證和施工許可證等許可文件為前提的，因此，房地產主管部門頒發房地產預售許可證的行為，意味著政府以其信用擔保預售房屋在土地權利、規劃許可、施工許可等方面具有合法性，社會大眾可安心購買。由此，在預售許可證頒發后，相關主管部門應對相關行政許可行為，尤其是涉及善意買受人利益的行政許可行為的履行情況進行監督檢查，如由于怠于履行監管職責導致行政許可事項未得到遵守的，行政機關應對合法買受人承擔相應的法律責任。基于此，我們認為，在已合法轉讓的房地產存在違規開發行為或其他瑕疵的情形下，現今房地產實踐依據立法統一規定的房屋所有權初始登記申請材料提供制度，簡單地不予辦理房屋所有權初始登記的作法，實質上是將相關主管部門及房地產開發商應承擔的法律責任，轉嫁由合法買受人承擔，是不妥當的。在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與此相關的一些制度便應進行相應的調整，以使善意買受人的信賴利益得到最大限度的保護。
（一）地價款繳納證明文件
根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書是取得預售許可證的當然前提。據此，地價款繳納證明文件不應是已合法轉讓房屋所有權初始登記的申請材料。在實踐中，有一些房地產開發商違反規劃許可文件加建房地產并拒絕繳納超建部分房地產的地價款，也有一些房地產開發商在房地產預售時并未遵循上述規定，未完全繳納地價款。在此情形下，一些地方的房地產主管部門往往會要求房地產開發商繳納欠繳地價款，否則不予辦理房屋所有權初始登記，也不予辦理轉移登記。這一作法并不妥當，應予糾正。
（二）建筑工程竣工驗收證明文件
前文已述，各類建筑工程竣工驗收的側重點各異，目的也各不相同。我們認為，在房屋已合法轉讓的情形下，有一些事項的驗收可能會出于保護合法買受人權益的需要而必須進行相應的調整，但也有一些驗收事項的目的在于證明房屋具備房屋所有權設立的基本要求，任何因素的發生也不應促使其進行調整。這一問題有進行區分探討的必要。
1．關于建筑質量、消防驗收文件問題
由于建筑質量、消防問題會根本性地影響房屋使用者的人身、財產安全，針對這一類事項的驗收要求應具有普適性，不管房屋占有人是房地產開發商，非法占有人，抑或是合法買受人，均應遵循相關規定的要求。若這兩類事項無法通過竣工驗收，房屋不應投入使用，不應進行初始登記。我們認為，建筑質量驗收文件、消防驗收文件同樣應是已合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的重要構成部分。
2．關于電梯、燃氣、水、電等方面的驗收文件問題
由于此類驗收一般不涉及人身、財產安全問題，而僅影響房屋的使用價值或使用上的獨立性。從最大限度保護合法買受人財產權益的角度出發，若這些事項的瑕疵未使房屋完全失去使用價值，則記載、宣示該房屋的物權并允許進行交易，依然是有價值的，應允許其辦理房屋所有權初始登記及轉移登記。相關主管部門有必要改變現行僵化的管理模式（也即將驗收結果簡單地區分為合格或不合格），靈活出具相應的竣工驗收文件（如對未符合規定的標準但未根本性地使房屋完全喪失使用價值的，可出示該房屋具有瑕疵但仍可進行某種形式的利用的驗收文件），以配合合法買受人記載、宣示房屋物權。
3．關于建筑工程規劃竣工驗收文件問題
在實務中，建筑工程規劃竣工驗收文件的提供要求是引發“業主辦證難”社會矛盾的重要焦點。一些房屋在預售后，由于出現加建、改建、未按許可要求建設配套設施、改變房屋功能等違法行為，導致無法進行初始登記及轉移登記，從而演化成“業主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。對此，首先，根據上文所述的信賴保護原則及行政許可法理論，在規劃許可文件頒發后，因規劃主管部門監管不嚴引發的后果不應由合法買受人承擔；其次，既然合法買受人不承擔因規劃部門監管不嚴引發的法律后果，對于買受人而言，其購買的房屋即應視為合法建造的房屋。根據房屋所有權初始登記的制度功能，此時的房屋所有權初始登記僅起到記載并宣示物權的作用，而不在于創設物權。若房屋具備房屋物權的設立條件，合法買受人要求進行房地產登記的，規劃主管部門負有出具規劃竣工驗收文件的義務，以協助買受人完成對其合法物權的登記宣示。
在實踐中，建筑工程規劃竣工驗收環節有兩個問題亟需厘清、解決：
（1）一部分建筑工程專有部分違反規劃要求進行建設，如加建、改建等，其他具備物權設立條件的房屋能否進行登記？對此，實踐的作法一般是整宗地內的房屋均不能取得建筑工程規劃竣工驗收文件，所有業主均不能辦理房地產權利證書。我們認為，根據上文論述，此作法并不妥當。規劃部門應出具合法建筑部分的規劃竣工驗收文件，配合買受人完成房屋物權的登記宣示。如果房地產開發商違反規劃要求進行建設，并且違法建設的房地產與合法建設的房地產已不可能分開，房屋已不能按原有規劃文件進行驗收的，規劃主管部門甚至應當根據現狀出具規劃竣工驗收文件，以保護合法買受人的利益。
(2)未按規劃許可文件要求建設共用設施、共用部分，導致該共用設施、共用部分無法通過規劃竣工驗收的，其他具備物權設立條件的房屋能否進行初始登記？我們認為，共用部分或共用設施未通過規劃竣工驗收并不能否認其他具備物權設立條件的房屋仍然具有使用、交換價值，對該部分房屋物權的登記、宣示依然是可行的、必需的。在該情形出現時，拒絕出具規劃竣工驗收文件，由此導致由合法買受人承擔所有不利后果的作法是不妥的，規劃主管部門應就合法建設的專有部分出具規劃竣工驗收證明文件，以保護合法買受人的利益。
（三）建筑工程規劃許可證明文件及施工許可證明文件
根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，持有建設工程規劃許可證和施工許可證是預售許可證取得的前提條件。因此，在房屋已預售并已合法轉讓的情況下，這兩項許可文件證明的許可內容如存在瑕疵的，不應成為房屋所有權初始登記及轉移登記的障礙。
（四）其他文件
對于登記申請書、申請人身份證明、房屋測繪報告等文件，根據上文論述，這些文件的提供要求是由房屋所有權初始登記的法律屬性及物權的設立要求決定的，是不可或缺的。但在實踐中，在開發企業潛逃、破產或因其他原因滅失的情形下，為保護善意買受人的財產權益，上述材料的提供要求同樣有調整、變通的需要，上述文件所證明的事項應由相關主管部門根據有關許可文件、證明文件直接確定或委托相關機構測繪確定。
總而言之，在房屋已合法轉讓的情形下，行政許可機關應加強監督檢查，督促被許可人履行相應的義務。在行政許可內容未得到遵守并損害合法買受人的情形下，基于信賴保護原則及行政許可法原理，行政主管部門應承擔相應的法律責任。據此，在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，立法應從保護合法買受人權益的角度出發，對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的一些制度進行調整，避免本應由房地產開發商及行政許可機關承擔的法律責任最終轉嫁由合法買受人承擔。
四、結論
在實踐中，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的確定及由此引發的一些爭議、矛盾實質上是由于兩個問題未得到合理解決而引起的：一是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應如何確定的問題；二是在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，相關制度應否作適當調整的問題。我們認為，第一個問題的解決應從房屋所有權初始登記制度的功能入手進行探討，尋求相應的答案。在這一過程中，關于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的正確認識是一個最關鍵的問題，該問題的厘清對第一個問題的解決至關重要。第二個問題則應在第一個問題的基礎上，從行政法理論中的信賴保護原則及行政許可法原理出發，充分考慮合法買受人利益的保護要求，對一般情形下的房屋所有權初始登記申請材料提供制度進行適當的調整。唯有如此，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題及與此相關的一些爭議才能最終得到妥善解決。
注釋:
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[6]李昊，常鵬翱，葉金強，高潤恒，不動產登記程序的制度建構[M]．北京：北京大學出版社，2005:81.
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[8]龍衛球．民法總論[M]．北京：中國法制出版社，2002:121-123.
[9]梁慧星．中國物權法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.
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第8篇：建設工程物權制度范文
別。
［關鍵詞］登記備案預告登記商品房預售不動產交易
1995年1月1日實施的《房地產管理法》開始全面推行商品房預售合同的登記備案制度，2007年頒布的《物權法》則設置了不動產物權買賣預告登記的專門法條。不少法律實務工作者認為，《物權法》實施之前商品房預售合同的“登記備案”其實就是“預登記”，而“預登記”即“預告登記”1，于是在實踐中出現了將“登記備案”認定為“預告登記”并賦予其相應物權效力的司法裁判。為此，我們有必要對二者的性狀作一辨析：
一、在法律效力上
《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”依此規定可以認為，經預告登記的不動產買賣合同買受人的債權已經添附了預期物權，債權人可以享有已取得產權者的部分權利，包括可以對抗前手抵押權人對標的物行使抵押權，甚至司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執行。而商品房預售合同經過登記備案，僅表明該買賣行為已納入行政監管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優于出賣人一房多賣的時間順序在后的預售合同（但是相對于時間順序在前的商品房預售合同，并不因時間順序在后的預售合同辦理了登記備案而獲得效力上的優勢），其中已支付了全部或部分價款的買受人享有比承建企業更為先序順位的受償優先權2，但在產權登記過戶前商品房預售合同仍然沒有物權效力――沒有物權效力就意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產權人3，在某些情況下，出賣人的經營風險或管理風險會衍生為買受人的法律風險和產權風險，因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預告登記的買受人較之商品房預售合同僅經過登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權利保障。
二、在性質與權源上
《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為，其作為法律事實的存在意義具有永續性；而不動產物權交易的預告登記則源于買賣當事人雙方的合意，是當事人借助法律制度和登記機關所實施的一種民事權利義務設置（當然，從登記機關的角度而言，它又是一種具體行政行為），當標的物產權在三個月內登記過戶時，預告登記的效力被自動疊蓋；當能夠進行不動產過戶登記而當事人在三個月內未申請登記時，預告登記自動失效。
有必要指出的是：當下學界流行的“經預告登記的不動產買賣合同，當事人的債權已經‘物權化’”的概括欠妥。所謂“債權的物權化”，應是指當事人的原債權已趨于物權的屬性或已轉化為物權，譬如不動產買賣經終局登記過戶，買受人對標的物已取得完全的支配權。而經預告登記的不動產買賣合同，買受人可以行使的主要還是債權，雖然當事人對這種債權附設了預期物權，但預期物權仍有別于既定物權，其最明顯的不同是：享有預期物權的當事人對標的物仍然沒有處分權，至于對標的物的占有使用和收益的權利，還要視合同的預約情況而定；當預告登記因超過法定期限而自動失效時，這種附設了預期物權的債權還會自動還原為純粹的債權。由此我們可以認為：附設了預期物權的債權并沒有“物權化”。盡管如此，在債權上添附預期物權還是有著重大的效能：當事人對標的物的物權預期在預告登記的有效期內是確定的，這種預期權也具有獨占性和對世性，可以抵御來自不特定主體的物權主張。
三、在適用范圍、前置條件和登記程序上
商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限于商品房預售合同（商品房預售合同僅是商品房買賣合同中的一種），因而商品房的現房買賣、二手房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外，更遑論其他不動產物權的交易了；而預告登記適用于所有不動產交易，不僅包括所有的商品房買賣乃至私房買賣，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等等。不動產交易合同的預告登記在商品房預售形式下的功用顯而易見；而大部分現產交易在簽約后隨即可以著手辦理登記過戶，預告登記有可能成為多余；但在登記過戶的手續過程曠日持久的情況下，或在當事人雙方約定分期付款且價款付訖才予登記過戶的不動產現產交易中，合同的預告登記對買受人而言，又成為重要的抗風險手段。
根據《城市房地產管理法》的規定，商品房預售合同的登記備案，預售人應具備已取得商品房預售許可證等四項條件4；而根據《房屋登記辦法》第七十條的規定，申請預購商品房的預告登記，還需具備商品房預售合同已登記備案這個前置條件。在這個法律關系體系中，“登記備案”又成為“預告登記”次一級的、存在被包涵關系的法律事實。在程序上，登記備案的啟動主體是房地產開發經營企業，而預告登記的啟動主體是簽訂了物權買賣協議的雙方當事人；登記備案目前還沒有嚴格的形式要件上的規定，而預告登記卻要遵循法定的申請---受理---審核---登記等步驟；依《房屋登記辦法》第二條等相關規定，預告登記須記載于房屋登記簿并以允許公眾查詢的方式向社會公示，而商品房預售合同的登記備案并不記載于表示物權公示的房屋登記簿。
有關部門迄今對商品房之外的其他不動產買賣的預告登記手續如何辦理尚無具體規定，拙意以為應根據《物權法》的相關條款，參照《房屋登記辦法》的設計作出規定：登記機關應要求事主提交登記申請書、身份證明、當事人之間關于預告登記的約定、已登記備案或經有權機關以合法形式認可的買賣合同及其他必要材料，經審查無詐，始將表示預告登記的內容載入專備的具有物權公示功能的產權登記簿，并書面明示其預告登記的性質和效力。
綜上分析，可見登記備案與預告登記確實不能混淆，讓更多的人辨別了解登記備案與預告登記的功能及其差異，有利于物權流轉的依法有序進行。
注：
1林召玉先生認為：“登記備案是從物權的角度體現了合同的公示作用，相當于物權法中預告登記的性質……”見濟南律師咨詢網“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的講座（一）”。
2最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有工程價款優先受償權不得對抗買受人。
3為特別保障買受人的居住權及生存權，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》［法釋（2009）7號］第一條第二款規定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建 筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”這是對現有物權法律制度的有益突破，但其物權理論的依據尚有待于探討。
4《城市房地產管理法》第四十四條第一款：商品房預售，應當符下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
第9篇：建設工程物權制度范文
（一）農民對辦理房屋權屬登記的主觀能動性不強
1.集體土地和國有土地的流轉模式不同，導致集體土地房屋流轉受到限制
城市國有土地上房屋實行的是“地隨房走”原則，抵押、交易相對流轉自由，充分體現物權原則；而在農村，農民的住宅一般都是建造在宅基地上，國家對于宅基地的使用和流轉有著嚴格的限制，使得宅基地上的房屋抵押、交易也同樣受到了限制，這就造成了農民對房屋登記的內在需求受到抑制。
2.房屋所有權證不是集體土地房屋拆遷安置補償的依據
由于農村住宅房屋大部分都沒有進行房屋登記，在房屋征收中不能以房屋所有權證作為征收安置補償的唯一依據，故很多地方未將房屋所有權證作為征收安置補償的主要依據。這在很大程度上制約了農民辦理房屋登記的主觀能動性。
（二）集體土地存在房屋登記要件不全的歷史遺留問題影響了房屋登記
根據《房屋登記辦法》第83條規定，集體土地上房屋在初始登記時需提交申請房屋符合規劃的證明。但是，實踐中集體土地上建造的房屋大部分是在《城鄉規劃法》實施前所建造的，有的還是解放前所建，因年代久遠沒經規劃審批。提供符合規劃的證明難度較大，因此，大大影響了登記工作的推進。
（三）登記機構不統一、登記制度未理順
目前，全國大部分市、縣城市規劃區國有土地上的房屋權屬都由房管部門管理，而農村集體土地上的房屋權屬則由建設部門管理。隨著城市化進程的不斷加快，全國大部分城市規劃區的范圍呈現出擴大的特點，原農村集體土地逐漸被城市規劃區所覆蓋。原來已經在建設部門登記的房屋，由于建設部門與房管部門之間信息交流不暢，房屋所在地被劃入城市規劃區后，房管部門又對同一幢房屋進行了登記，“一房兩證”現象較為突出。還有個別房屋出現了兩本房產證所記載的權利人不一致、房屋自然狀況(結構、層數、面積等)不一致等現象，給農村房屋登記埋下了隱患，也使房屋權利人的合法權益無法得到保障。
（四）“小產權房”問題
“小產權房”是違法建筑，房屋登記機構當然不得對其進行房屋登記，因此，嚴重影響了農村房屋登記工作的開展。
（五）農村房屋的產籍基礎差
農村住宅存在產籍資料不全或與實際情況不符的情況，使房屋登記工作難度極大。
二、基本對策
（一）加大宣傳力度，爭取全社會的關注重視
隨著國家土地政策的改變和城鄉一體化進程的加快，農民的觀念在不斷更新，社會交往在不斷增多，經商、辦企業、集體經營土地資源等都需要有相應的資產予以證明，那么房屋所有權證就是一個最好的資產證明。而且，雖然集體土地上的住宅不能抵押、交易，但是房屋所有權證隨著經濟的發展在日常生活中將發揮更大的效用。因此，農村住宅權屬登記的需求在不斷加大，只是農民對現行政策的不了解，以及未認識到房屋登記和房屋所有權證在主張權利上的重要性而造成房屋登記的主觀能動性不強。房屋登記機構應結合農村特點，利用多種渠道，采取多種形式加大農房登記的宣傳力度，提高政策的透明度和知曉度，增強廣大農民對該項工作的認知和接受程度。
（二）理順機制、健全制度
各地政府應認識到建立直轄市、縣（市）統一的房屋登記機構是發展趨勢，是法律法規的具體要求，是依法行政的具體體現。在此基礎上，應制定更為細化的技術規程或登記實施細則，對工作流程、信息系統操作平臺、質量考核體系等方面做出詳盡規定，構建起統一、規范、高效的房屋登記機制體制，促進農村房屋登記工作的健康有序發展。
（三）登記機構應遵循“尊重歷史，尊重事實”的原則，靈活多樣地開展農房登記工作
1.重視和利用公告發現問題
公告是登記機構確保房屋權屬登記正確的重要手段。農村住宅歷史沿革和權屬來源非常復雜，建設審批資料不齊全，房屋權屬經常成為鄰里糾紛的重要因素，甚至危及社會和諧穩定。因此，在房屋權屬核準登記前，進行必要的公告，通過征詢利害關系人和知情人對房屋權屬的異議，及時發現問題，糾正潛在錯誤，確保房屋登記的合法性和準確性。
2.正確區分《城鄉規劃法》頒布前后的相關依據
在《城鄉規劃法》實施前利用宅基地建造的農村住宅，是在當時建設工程許可法律制度尚不健全的情況下發生的。對這部分房屋我們應該尊重歷史，尊重事實，按照《房屋登記辦法》第83條的規定，在不需補辦相關規劃許可、憑房屋權屬來源證明文件證明其房屋取得合法性的情況下，準予辦理房屋登記。
《無錫市房屋登記條例》規定：《城鄉規劃法》和國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，在合法取得的土地上建造的房屋，無建設工程規劃許可證明的，當事人可以憑房屋權屬來源證明，向房屋登記機構申請登記。房屋登記機構受理登記申請后，應當向有關單位核查，符合登記條件的，應當予以登記。各地房屋登記部門應根據當地農村建房實際，選擇確認房屋是否應完整具備建房手續的時間點來衡量房屋登記的基本要件。而在《城鄉規劃法》實施后農村集體土地上所建造的農村住宅，應該嚴格按照《房屋登記辦法》中的規定辦理相關登記。
（四）有條件的地區應開展集體土地房屋普查登記，建立較為詳細的產權產籍資料
農村房屋和城市房屋一樣都是以記載于登記簿而發生物權的效力，登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，房屋物權變動的各種情況在登記簿上應該得到準確的反映。然而，我國房屋登記簿制度剛起步，《物權法》、《房屋登記辦法》出臺后，各地房屋登記機構才根據規定設立了登記簿。因此，房屋登記機構要積極開展工作，可以聯合國土、規劃等部門，依靠鄉鎮及農村基層組織對城鎮規劃區內的集體土地房屋進行普查。通過普查登記，建立起較為詳盡完整的產權產籍資料，為推進農房登記打好基礎。
