房屋裝修管理合同精選(九篇)

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第1篇：房屋裝修管理合同范文

委托人：XXX 性別：男 出生于____年____月___日

現住址：XX市XXX區XXX路XXX弄XXX號XXX室

身份證號碼：XXXXXXXXXXXXXXX

受托人：XXX 性別：男 出生于____年___月____日

房齡:_____年;房間數量:_____;衛生間數量:_____;總建筑面積:_____平米;房屋朝向:_____;裝修情況:_____;房屋用途:_____。

現住址：XX省XXX縣XXX棟XXX單元XXX號

身份證號碼：XXXXXXXXXXXXXXX

本人XXXXX購買成都市華盛事業蜀都花園項目開發有限公司所售房屋XXXXX號房，因委托人在外地上班，無法親自辦理相關事宜，特委托王XXXXX為人，代為辦理如下事宜：

一 辦理該房屋的領取鑰匙， 實測面積核算驗收，辦理產權事務(領取產權證)，房屋日常管理，房屋裝修等事宜。

二 支付領取委托事項有關費用。

三 該房屋買賣一切事宜。

委托期限：XX年XX月XX日至XX年XX月XX日

受托人有轉委托權。

受托人在權限內簽署的一切文件我均予以承認。

委托人：_______

___年___月___日

一 辦理該房屋的領取鑰匙， 實測面積核算驗收，辦理產權事務(領取產權證)，房屋日常管理，房屋裝修等事宜。

【房屋買賣授權委托書范本】

委托人： 性別： 出生年月：

證件號碼： 住址：

委托人： 性別： 出生年月：

法院授權委托書怎么寫?格式是怎么樣的?下面是為大家收集的關于法院授權委托書格式范本，希望能夠幫到大家!

證件號碼： 住址：

本授權委托書自簽發之日起生效，有效期至上述文件簽署、手續辦理完畢之日止，且本人得以隨時撤銷上述委托。

凡因乙方未履行本責任書規定的內容，乙方違反消防法規，給甲方造成損失的，由乙方負責經濟賠償，并承擔相應的法律責任。

全權辦理提前還清上述房產借貸手續，代辦抵押登記注銷手續、領取房地產證等產權證明，有權遞件、取件，在有關文件上簽字。

委托人因故不能親自辦理有關上海市歐陽路289弄26號 902 室的相關房地產手續事宜，特委托受托人XX為本人人，就上述房屋全權代表本人履行下列所列事項：

受托人： 性別： 出生年月：

證件號碼：

住址：

一 辦理該房屋的領取鑰匙， 實測面積核算驗收，辦理產權事務(領取產權證)，房屋日常管理，房屋裝修等事宜。

委托人因故不能親自辦理有關上海市歐陽路289弄26號 902 室的相關房地產手續事宜，特委托受托人XX為本人人，就上述房屋全權代表本人履行下列所列事項：

甲方于2013年11月1日將其房委托乙方進行出租及管理。為進一步明確對甲方所屬產權房屋及相關設備的租賃范圍和日常管理的內容，經甲乙雙方友好協商，現明確甲方房屋租賃授權委托的具體事項如下：

壹、代為簽訂房屋買賣合同/代為簽訂定金協議;

貳、代為辦理合同公證或見證、領取公證書;

叁、代為領取房地產權證;

肆、代為支付一切上述房屋應支付的費用;

伍、代為辦理產權過戶手續及交納相關稅費、交易手續費等;

陸、代為支付房價款;

柒、代為辦理水、電、煤、電話更名手續;

捌、代為與物業管理處辦理更名手續;

玖、代為簽訂房地產借款合同及抵押合同或辦理轉按揭相關手續(包括簽署有關合同、文件并辦理公證);

拾、代為辦理房屋買賣其它事宜;

本授權為不可撤銷授權，凡由受托人在上述委托權利內，委托人就上述房屋所實施的法律行為及所造成的法律結果，委托人均予以承認。

上述委托的期限自委托人簽署授權委托書之日起至受托人完成委托事項之日止。

第2篇：房屋裝修管理合同范文

    根據規定,以下幾類房地產交易必須先公證:

    1、房產繼承,應當辦理“繼承權公證書”。也就是說,對于子女或家屬要辦理繼承房產的話,必須要有公證處辦理的公證書;

    2、遺囑人為處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證。處分房產的遺囑未經公證,在遺囑生效后其法定繼承和遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺產分 割協議,經公證證明后到房地產管理部門辦理房產所有權的轉移登記手續;經公證的遺囑在遺囑類別中具有最高的法律效力,易于遺囑人去世后其子女憑此繼承房產 和解決糾紛。

    3、贈與房產,應當辦理贈與人的“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”,或雙方共同辦理“贈與合同公證書”;

    4、有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務,必須辦理公證證明。

    在辦理商品房買賣合同公證時,申請公證雙方需要向公證機關提交相關的資料,出售方需要提供的材料:企業營業執照(居民身份證)、房屋所有權證或土地使用證、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

    購買方需要提供的材料:居民身份證、戶口簿或法人資格證書。

    此外,公證機關需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的產權狀況、坐落位置、數量、質量及附屬設施情況和使用面積;房屋買 賣價款數額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋產權過戶及有關手續的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他內容;合同雙 方當事人簽字、蓋章及簽約時間等,包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負擔,都是公證機關審查的內容之一。

    另外在辦理商品房買賣合同公證時,購房者應注意以下一些問題:首先,房屋買賣合同應經過房地產交易所核定;其次,商品房開發銷售手續不健全的房 屋,一般不予公證;辦理合同公證應盡量委托自己的律師代為辦理,這樣無論從專業的角度,還是從操作便利的角度看,對購房人都會更加有利。

    提醒:二手房購買與裝修過程中也可辦理公證在二手房購買與房屋裝修的過程中,消費者為確保自己的權益,也可以針對某些環節到公證處辦理公證。

    在二手房買賣的過程中,最為常見也最為有效的是提存公證。如果賣方要把原來的舊房子賣出去,可能會擔心房產簽了合同、過了戶,購房者一方卻不付錢;而買方也會有付出錢而拿不到房產證的擔心。所以買賣雙方也可以到公證處辦理房款提存公證,待房產順利實現過戶之后再由公證處將錢交給賣方。這樣公證處就在買賣雙方達成了一座足可信任的交易平臺,保障了各方當事人的合法權益。

    另外在二手房買賣的過程中,還可能會出現不是房主本人跟購房者直接進行交易的情況,這就需要房主到公證處辦理委托書公證。裝修也可提存公證在裝修過程中,消費者也可以與裝修公司一起到公證處辦理裝修款提存公證,雙方根據不同的裝修方式簽訂協議,不管是一次性付款還是按階段付款,最好都先把裝修款交到公證處。在消費者對裝修質量滿意之后,再由公證處將裝修款交給裝修公司。

    如果出現漏水等質量問題的,客戶可以要求公證人員到現場即時拍攝,提取證據,留存公證處辦理證據保全。

    Tips:房地產公證怎么辦?

    一般辦理房地產公證遵循以下程序進行:

    公證申請。當事人向有管轄權的公證處提供申請,填寫申請表,并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產權證明及其他相關材料。

    公證受理。公證處對當事人的公證申請,經審查符合公證條件的,予以受理。

第3篇：房屋裝修管理合同范文

第一條  為給城市居民創造文明、整潔、安全、方便、優美的工作和生活環境，加強住宅小區物業管理，維護物業管理當事人的合法權益，根據國家有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區域內住宅小區的物業管理適用本辦法。

具有一定規模并屬多個業主共有或共用的住宿、辦公、商貿混合區的物業管理，可以參照本辦法的規定執行。

第三條  本辦法所稱住宅小區，是指實行城市綜合開發，基礎設施配套比較齊全，具有一定規模的住宅區域或住宅組團。

本辦法所稱物業，是指用于居住、辦公、商貿的各類建筑物及其配套的公用設施、公用設備、公用場地和必要的安全、衛生、綠化等環境。

本辦法所稱物業管理，是指業主自治組織及其委托的企業，對物業的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務的活動。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人及合法使用人。

第四條  本市住宅小區的物業管理，實行業主自治管理與物業管理企業專業管理服務相結合、合同約定公共服務內容與特約服務相結合的原則，積極推行物業管理企業化、專業化、市場化、社會化。

第五條  本市及各縣市房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的指導、協調和監督，未設房產管理部門的縣市由建設行政主管部門（以下統稱物業行政主管部門）負責。

公安、規劃、市政環衛、園林綠化、供水、供氣、供電、通訊、廣播電視等管理部門及其行政執法組織和居民自治組織，應當充分發揮物業管理企業的作用，合力推行物業管理工作。

第二章  業主委員會

第六條  住宅小區成立代表全體業主、對物業實施自治管理的業主委員會。

一個住宅小區成立一個業主委員會。

第七條  業主委員會由業主大會選舉或推舉產生的委員組成，可以選聘所在地居民委員會的人員參加。

業主委員會一般由7至11人組成，其中業主擔任委員的比例應與其所代表的群體相適應，且總數不能少于全部委員總數的三分之二。

業主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。

業主委員會設專職或兼職主任委員一名，由業主委員會委員選舉或推舉產生，負責召集、主持業主委員會會議及其授權范圍的其他日常管理工作。

業主委員會組建的具體辦法、程序和業主委員會章程示范文本，由本市物業行政主管部門制定。

第八條  業主委員會自成立之日起15日內，應當持下列文件到物業行政主管部門登記：

（一）業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主委員會章程。

第九條  業主委員會代表和維護業主的合法權益，履行下列職責：

（一）召集業主大會審定《物業管理公約》和業主委員會章程；

（二）選聘、續聘、解聘物業管理企業；

（三）審定物業管理企業擬訂的物業管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案；

（四）根據價格管理部門核定的標準，確定本住宅小區物業管理服務的具體收費項目和標準；

（五）檢查、監督、考核物業管理企業的工作，督促業主遵守《物業管理公約》，調解業主與物業管理企業之間的糾紛；

（六）監督物業管理企業合理使用物業維修金和物業管理用房、經營性用房；

（七）組織實施行政機關委托管理的事項；

（八）《業主委員會章程》規定的其他重要事項。

第十條  業主委員會自成立之日起3個月內，應當擇優選聘有相應專業資質證書的物業管理企業。建筑面積超過3萬平方米的住宅小區，應當通過招標方式選聘物業管理企業。

業主委員會只能選聘一個物業管理企業統一負責住宅小區的物業管理，住宅小區的業主不得自行委托物業管理企業。

第十一條  業主委員會選聘、續聘物業管理企業應當與其簽訂《物業管理合同》，明確物業管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項。

《物業管理合同》示范文本由本市房產管理部門按有關規定統一印制。

第十二條  新建住宅小區在業主委員會成立并選聘物業管理企業以前，由住宅小區開發建設單位聘請物業管理企業負責過渡性物業管理。

過渡性物業管理期間，住宅小區開發建設單位應當與物業管理企業簽訂過渡性物業管理合同，物業管理服務費由開發建設單位和房屋買受人依照房屋買賣合同的約定承擔。

過渡性物業管理期間不得使用物業維修金。

第三章  物業管理企業

第十三條  設立物業管理企業應當具備相應的專業資質，依法登記注冊，取得法人資格。物業管理企業資質管理的具體辦法由本市房產管理部門制定。

物業管理企業可以享受國家和省、市人民政府有關第三產業發展的優惠政策。

失業人員、企業下崗職工興辦或參加物業管理企業的，依照《宜昌市再就業工程實施辦法》的規定給予特別扶持。

第十四條  物業管理企業享有下列權利：

（一）依照《物業管理合同》制定受托范圍內的物業管理措施；

（二）依照《物業管理合同》、《物業管理公約》實施管理，制止管理范圍內的違章行為；

（三）依照《物業管理合同》收取管理服務費用和根據有關專業管理部門的委托代收水、電、氣等費用；

（四）選聘專業人員承擔專項管理服務業務；

（五）請求業主委員會督促業主遵守物業管理規定；

（六）無償使用物業管理用房，優先租用經營用房開展與物業管理服務有關的經營活動；

（七）在履行《物業管理合同》規定義務的前提下開展其他特約服務。

第十五條  物業管理企業應當履行下列義務：

（一）依法經營，全面履行《物業管理合同》；

（二）不間斷地為業主提供服務；

（三）超出《物業管理合同》規定采取重要管理措施時征得業主委員會同意；

（四）自覺接受業主委員會和業主的監督；

（五）自覺接受物業行政主管部門依法實施的行政管理和監督。

第四章  物業管理活動

第十六條  物業管理企業根據《物業管理合同》和有關專業管理部門的委托，負責下列管理事項：

（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養護；

（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護；

（三）小區容貌、綠化、環保、衛生的管理、維護；

（四）小區安全、治安、交通、鄰里秩序的維護；

（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續。

物業管理企業可以根據業主要求，有償提供房屋修繕、保管、運輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機票等特約服務。

第十七條  住宅房屋的維修，室內部分由業主承擔費用；公用部位由物業管理企業根據業主委員會批準的維修計劃維修，其費用從已收取的物業維修金中支付或由共用人分擔，但屬房屋保修期內的按規定由開發建設單位承擔。

第十八條  住宅小區內市政、綠化、電力、通訊等公用設施、公用設備的維修，屬有關專業管理部門投資的，由有關專業管理部門承擔費用；屬開發建設單位投資的，所需費用從物業維修金中支出。

第十九條  城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業管理部門在小區內進行建設、檢修活動的，應當事先通知物業管理企業配合，并遵守該區域物業管理的規定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的，應當負責恢復原狀或作價賠償。

第二十條  業主裝飾、維修房屋，有下列情形之一的，應當先經物業管理企業同意，并報規劃、建設等有關行政主管部門批準：

（一）改變房屋結構的；

（二）改變房屋使用性質的；

（三）影響有關公用設施和消防安全的；

（四）影響相鄰房屋使用的；

（五）影響景觀容貌的。

業主裝飾、維修房屋，必須及時清運廢棄物。

第二十一條  業主轉讓、出租房屋時，應當辦理或委托物業管理企業辦理房屋交易手續，并將《物業管理公約》作為轉讓或者租賃合同的附件。

房屋轉讓或租賃合同簽訂之日起10日內，當事人應當將轉讓或租賃的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第二十二條  業主應當遵守《物業管理公約》，自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設施的安全正常使用，正確處理相鄰關系。

第二十三條  業主和進入住宅小區的人員不得實施下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業管理服務費用；

（二）擅自改變房屋的使用性質、結構和外貌；

（三）損壞或擅自占用、移裝公用設施、公用設備；

（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構筑物、廣告牌和擺設經營服務攤點；

（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

（六）排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲；

（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；

（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；

（九）在建筑物、構筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；

（十）違規行車、停車、嗚喇叭；

（十一）國家法律、法規、規章和《物業管理公約》禁止的其他行為。

第二十四條  《物業管理合同》終止或解除后前15日內，物業管理企業應當向業主委員會辦理下列事項并向物業行政主管部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費據實結算；

（二）移交物業檔案資料及有關財務帳冊；

（三）移交物業管理用房、經營性用房、場地及其他財物。

第五章  物業管理保障

第二十五條  開發建設單位應當在業主委員會成立之日起一個月內，向其提供下列物業管理資料：

（一）住宅小區綜合驗收批準文件及有關資料；

（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（四）地下管網竣工圖；

（五）業主分布情況；

（六）其他有關物業管理的資料。

第二十六條  新建住宅小區，開發建設單位應當按建設工程總投資2％的比例，繳納住宅小區物業維修金。物業維修金由物業行政主管部門在小區綜合驗收前代收，并在住宅小區業主委員會組建后三個月內交歸其所有。

第二十七條  本辦法施行前已交付使用而未積累物業維修金的住宅小區，由業主委員會依照價格管理部門核定的標準，按房屋建筑面積向房屋所有權人收取物業維修金。共有房屋由共有人按產權比例分擔；因住房制度改革形成共有關系的，共有人中的原售房單位應繳納的物業維修金，可以從售房款中列支。

第二十八條  物業維修金由業主委員會在當地物業行政主管部門指定的金融機構專戶儲存，專項用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經營用房，不得挪作他用。

使用物業維修金必須由物業管理企業提出年度維修項目計劃，經業主委員會討論同意并報物業行政主管部門審查核準。

業主委員會應當定期公布物業維修金的使用情況，接受業主監督。

第二十九條  物業管理企業向業主收取公共性管理服務費，必須依照價格管理部門核定的標準和《物業管理合同》，并用于受托管理范圍的公共服務項目支出。

物業管理企業為業主提供特約服務的費用，由雙方商定和清結。

第三十條  新建住宅小區，開發建設單位在住宅小區綜合驗收時，應當向業主委員會無償提供建設工程總面積3‰的物業管理用房，但最多不超過100平方米；以成本價提供建設工程總面積4‰的經營用房，但最多不超過200平方米。

物業管理用房、經營用房由物業管理行政主管部門代為接收，屬業主委員會所有，但不得轉讓、抵押。

物業管理企業依照本辦法的規定和《物業管理合同》的約定使用物業管理用房，并可優先租賃經營用房。

第六章  獎懲

第三十一條  對在物業管理中取得顯著成績的業主委員會、物業管理企業及其個人，由物業行政主管部門給予表彰并向社會公布。

第三十二條  物業管理企業有下列情形之一的，物業行政主管部門可予以警告、責令限期改正、降低資質等級直至吊銷資質證書、提請工商行政管理部門注銷其物業管理的經營項目；業主委員會可以據此解除與其簽訂的《物業管理合同》：

（一）不履行本辦法第十五條、第十六條規定的物業管理義務之一的；

（二）擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者不按規定用途使用物業管理經費的。

第三十三條  業主和進入住宅小區的人員違反本辦法第二十三條規定之一的，物業管理企業有權依照《物業管理公約》給予經濟制裁，并提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。

第三十四條  違反本辦法第二十六條、第三十條第一款規定的，由物業行政主管部門責令限期履行；逾期不履行的，建設行政主管部門不予辦理驗收手續。

第三十五條  對不按規定交納物業維修金、物業管理服務費的，業主委員會、物業管理企業可以按日加收應交納費用3‰的滯納金或按合同約定加收滯納金。

第三十六條  業主、業主委員會、物業管理企業及其他有關當事人違反本辦法規定和《物業管理公約》、《物業管理合同》，應承擔民事責任的，受侵害的當事人可以向人民法院起訴。

第七章  附則

第三十七條  本辦法有關專業用語的含義：

房屋公用部位，是指由全體業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內天井、房屋承重結構、外墻面、屋面等部位。

公用設施，是指業主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環衛設施、照明路燈、綠地等設施。

公用設備，是指業主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。

第4篇：房屋裝修管理合同范文

合同編號：________

發包人：________承包人：________

住所：________住所：________

委托人：________

營業執照號：________電話：________

委托人：________電話：________

依照《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，結合家庭居室裝飾裝修工程施工的特點，雙方在協商一致的基礎上，就發包人的家庭居室裝修工程(以下簡稱工程)的有關事宜，達成如下協議：

第一條 工程概況

1.1工程地點：______________________________________。

1.2工程內容及做法(家庭居室裝飾裝修工程施工項目預算表)。

1.3工程承包方式：雙方商定采取下列第______種承包方式。

(1)承包人包工、包料;

(2)承包人包工、部分包料(承包人提供裝飾裝修材料表)，發包人提供部分材料(發包人提供裝飾裝修材料表);

(3)承包人包工、發包人包料(發包人提供裝飾裝修材料明細表)。

1.4工程期限________天，開工日期________年____月____日，竣工日期______年____月____日。

1.5合同價款：本合同工程造價為(大寫)：________________________元,小寫:______________元(家庭居室裝飾裝修工程報價單)。

第二條 工程監理若本工程實行工程監理，發包人與監理公司另行簽訂《工程監理合同》，并將監理工程師的姓名、單位、聯系方式及監理工程師的職責等通知承包人。

第三條 施工圖紙雙方商定施工圖紙采取下列第______種方式提供：

(1)發包人自行設計并提供施工圖紙，圖紙一式二份，發包人、承包人各一份(詳見家庭居室裝飾裝修工程設計圖紙);

(2)發包人委托承包人設計施工圖紙，圖紙一式二份，發包人、承包人各一份(詳見家庭居室裝飾裝修工程設計圖紙)，設計費(大寫)____________元，由發包人支付(此費用不在工程價款內)。

第四條 發包人義務

4.1開工前________天，為承包人入場施工創造條件。包括：搬清室內家具、陳設或將室內不易搬動的家具、陳設歸堆、遮蓋，以不影響施工為原則;

4.2提供施工期間的水源、電源;

4.3負責協調施工隊與鄰里之間的關系;

4.4不拆室內承重結構，如需拆改原建筑的非承重結構或設備管線，負責到有關部門辦理相應的審批手續;

4.5施工期間發包人仍需部分使用該居室的，負責做好施工現場的保衛及消防等項工作;

4.6參與工程質量和施工進度的監督，負責材料進場、竣工驗收。

第五條 承包人義務

5.1施工中嚴格執行安全施工操作規范、防火規定、施工規范及質量標準，按期保質完成工程;

5.2嚴格執行有關施工現場管理的規定，不得擾民及污染環境;

5.3保護好原居室室內的家具和陳設，保證居室內上、下水管道的暢通;

5.4保證施工現場的整潔，工程完工后負責清掃施工現場。

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委托方(甲方)：

被委托接方(乙方)：

工程項目：甲、乙雙方經友好洽談和協商，甲方決定委托乙方進行居室裝潢。為保證工程順利進行，根據國家有關法律規定，特簽訂本合同(包括本合同附件和所有補充合同)，以便共同遵守。

第一條：工程概況

1.工程地址：

總計：施工面積_________平方米;

2.施工內容：詳見本合同附件(一)《裝潢施工內容單》和施工圖。

4.委托方式：

5.工程開工日期：_______年_______月________日

6.工程竣工日期：_______年_______月________日

工程總天數：________天

第二條：工程價款

工程價款:(金額大寫)_______元，詳見本合同附件(二)《裝潢工程材料預算表》。

1、材料款__________________元2、人工費____________________元;

3、設計費__________________元4、施工清運費__________________元;

5、搬卸費__________________元6、管理費__________________元;

7、稅金(5.72%)____________元8、其他費用(注明內容)_________元;

第三條：質量要求

1.工程使用主要材料的品種、規格、名稱、經雙方認可。詳見本合同附件(三)《裝潢工程材料決算清單》。

2.工程驗收標準，雙方同意參照市地方標準db31/t30-1999《住宅裝飾裝修驗收標準》規定。

3.施工中，甲方如有特殊施工項目或特殊質量要求，雙方應確認，增加的費用，應另簽訂補充合同。

4.質量檢查監督部門：市室內裝飾行業協會家庭裝潢專業委員會。

5.凡由甲方自行采購的材料、設備，產品質量由甲方自負;施工質量由乙方負責。

6.甲方如自聘工程監理，須在工程開工前通知乙方，以便于工作銜接。

第四條：材料供應

1.乙方須嚴格按照國家有關價格條例規定，對本合同中所用材料一律實行明碼標價。詳見本合同附件(二)《裝潢工程材料預算表》。甲方所提供的材料均應用于本合同規定的裝潢工程，非經甲方同意，不得挪作他用。乙方如挪作他用，應按挪用材料的雙倍價款補償給甲方。

2.乙方提供的材料、設備如不符合質量要求，或規格有差異，應禁止使用。如已使用，對工程造成的損失均由乙方負責。

3.甲方負責采購供應的材料、設備，詳見本合同附件(四)《甲方提供裝潢材料清單》的內容，應該是符合設計要求的合格產品，并應按時供應到現場。如延期到達，施工期順延，并按延誤工期處罰。按甲方提供的材料合計金額的??%作為管理費支付給乙方。材料經乙方驗收后，由乙方負責保管，由于保管不當而造成損失，由乙方負責賠償。

第五條：付款方式

1.合同一經簽訂，甲方即應付??%工程材料款和施工工費的__%;當工期進度過半(__年__月__日)，甲方即第二次付施工工費的__%。剩余__%尾款待甲方對工程竣工驗收后結算。(注：施工工費包括人工費)甲方付清工程價款，詳見本合同附件(七)《家庭裝潢工程結算表》，乙方開具統一發票，向甲方辦理移交及發放裝潢工程保修卡，詳見本合同附件(八)《家庭裝潢工程工程質量保修卡》。

甲方在應付款日期不付款是違約行為，乙方有權停止施工。驗收合格未結清工程價款時，不得交付使用。

2.工程施工中如有項目增減或需要變動，詳見本合同附件(五)《家庭裝潢工程工程項目變更表》，雙方應簽訂補充合同，并由乙方負責開具施工變更令，通知施工工地負責人。增減項目的價款，當場結清。

3.甲方未按合同規定期限預付工程價款的，每逾期一天按未付工程價款額的?%支付給乙方。

4.甲方在居室裝潢中，如向銀行按揭，須將按揭的憑證及相關文件(復印件)交給乙方。

第六條：工程工期

1.如果因乙方原因而延遲完工，每日按工費的__%作為違約金罰款支付給甲方，直至工費扣完為止。如果因甲方原因而延遲完工，每延遲一日，以裝潢工程價款中人工費的___%作為誤工費支付給乙方___元。

2.由甲方自行挑選的材料、設備，因質量不合格而影響工程質量和工期，其返工費由甲方承擔，由于乙方施工原因造成質量事故，其返工費用由乙方承擔，工期不變。

3.在施工中，因工程質量問題、雙方意見不一而造成停工，均不按誤工或延遲工期論處，雙方應主動要求有關部門調解或仲裁部門協調、處理，盡快解決糾紛，以繼續施工。

4.施工中如果因甲方原因要求重新返工的，或因甲方更改施工內容而延誤工期的，均需簽證，甲方須承擔全部施工費用，如因乙方的原因造成返工，由乙方承擔責任，工期不變。

5.施工中，甲方未經乙方同意，私自通知施工人員擅自更改施工內容所引起的質量問題和延誤工期，甲方自負責任。

第七條：工程驗收

1.工程質量驗收，詳見本合同附件(六)《家庭裝潢工程質量驗收表》，除隱蔽工程需分段驗收外，待工程全部結束后，乙方組織甲方進行竣工驗收。雙方辦理工程結算和移交手續。

2.乙方通知甲方進行工序驗收及竣工驗收后，甲方應在三天內前來驗收，逾期視為甲方自動放棄權利并視為驗收合格，如有問題，甲方自負責任。甲方自行搬進入住，視為驗收合格。

3.甲方如不能在乙方指定時限內前來驗收，應及時通知乙方，另定日期。但甲方應承認工序或工程的竣工日期，并承擔乙方的看管費和相關費用。

第八條：其他事項

1.甲方

(1)、必須提供經物業管理部門認可的房屋平面圖及水、電、氣線路圖，或由甲方提供房屋平面圖及水、電、氣線路圖，并向乙方進行現場交底。

(2)、二次裝飾工程，應全部騰空或部分騰空房屋，清除影響施工的障礙物。對只能部分騰空的房屋中所滯留的家具、陳設物等，須采取必要的保護措施，均需與乙方辦理手續和承擔費用。

(3)、如確實需要拆、改原建筑物結構或設備、管線，應向所在地房管部門辦理手續，并承擔有關費用。施工中如需臨時使用公用部位，應向鄰里打好招呼。

2.乙方

(1)、應主動出示企業營業執照、會員證書或施工資質;如是下屬分支機構，也須有上級公司出具的證明;經辦業務員必需有法人代表的委托證書。

(2)、指派(姓名)____________為乙方工地代表，負責合同履行，并按合同要求組織施工，保質保量地按期完成施工任務。

(3)、負責施工現場的安全，嚴防火災、佩證上崗、文明施工，并防止施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等事故發生而影響他人。萬一發生，必需盡快負責修復或賠償。

(4)、嚴格履行合同，實行信譽工期，如果因延遲完工，如脫料、窩工或借故誘使甲方墊資，舉查后均按違約處。

(5)、在裝潢施工范圍內承擔保修責任，保修期自工程竣工甲方驗收入合格之日算起，為12個月。

第九條：違約責任

合同生效后，在合同履行期間，擅自解除合同方，應按合同總金額____%作為違約金付給對方。因擅自解除合同，使對方造成的實際損失超過違約金的，應進行補償。

第十條：爭議解決

1、本合同履行期間，雙方如發生爭議，在不影響工程進度的前提下，雙方應協商解決。或憑本合同和乙方開具的統一發票向市室內裝飾行業協會家庭裝潢專業委員會投訴，請求解決。

2、當事人不愿通過協商、調解解決，或協商、調解解決不成時，可以按照本合同約定向—仲裁委員會申請仲裁;--人民法院提起訴訟。

第十一條：合同的變更和終止

1.合同經雙方簽字生效后，雙方必需嚴格遵守。任何一方需變更合同的內容，應經雙方協商一致后重新簽訂補充協議。如需終止合同，提出終止合同的一方要以書面形式提出，應按合同總價款的___%交付違約金，并辦理終止合同手續。

2.施工過程中任何一方提出終止合同，須向另一方以書面形式提出，經雙方同意辦理清算手續，訂立終止合同協議后，可視為本合同解除。

第十二條：合同生效

1.本合同和合同附件向雙方蓋章，簽字后生效。

2.補充合同與本合同具有同等的法律效力。

3.本合同(包括合同附件、補充合同)一式___份，甲乙雙方及見證部門各執壹份。

甲方(業主)：_______________(簽章)乙方：_____________(簽章)

住所地址：_______________________企業地址：_______________________

第5篇：房屋裝修管理合同范文

【關鍵詞】 房地產企業 稅務會計師 作用

1. 房地產企業稅務環境

1.1涉稅情況

房地產企業是指從事房地產開發和經營的經濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉住宅建設事業的發展以及城（鎮）住宅商品化的推行而發展起來的一種新興產業。現階段我國房地產行業所涉及的稅種包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、城市建設維護稅、教育費附加、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、印花稅和契稅。

1.2企業概況

我所在的企業是張家口市桃源房地產開發有限公司，屬中小型企業，主營房地產，注冊資本壹仟萬元人民幣，主要從事房地產開發業務，開發資質等級為三級，信用等級為A級。另設建筑公司、商貿公司、物業公司。

1.3涉稅環境

當前，我國房地產行業正面臨著激烈復雜的市場競爭和嚴厲多變的國家調控環境。企業為了在市場的競爭中獲勝，就會采取各種合法措施來實現企業利益最大化。合理的納稅籌劃是實現企業利益最大化的有力措施之一。如何設計合理的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實現企業利益最大化，已成為房地產企業的迫切需要和認真解決的課題。企業建立稅務會計師制度可以有效解決這一問題。

2. 建立稅務會計師制度的作用

2.1稅務會計師可以利用合法手段進行稅收籌劃

企業稅務會計師可以依據稅收的法律、法規和各項具體規定，結合企業生產經營的特點，籌劃企業的營運方式和納稅活動，使企業既可以依法納稅，又可以在最大限度地享受到稅收優惠政策，通過建立稅務會計師管理制度維護企業合法權益。

2.1.1房地產企業在營業稅中的籌劃方法

（1）利用稅收優惠政策法。對房地產開發企業接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按“服務業—業”征收營業稅，其營業額為其向委托方收取的代建手續費。事先確定最終用戶，同時符合下列四項條件時采用此方法。即符合：① 以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續；②與委托方不發生土地使用權、產權的轉移；③與委托方事前簽訂委托代建合同；④不以受托方的名義辦理工程結算。

（2）收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時經過合理籌劃將銷售合同在合理的范圍內分解為房屋出售合同和裝修合同。在實際操作中，委托某一裝修公司來簽訂裝修合同、承擔裝修任務、分擔部分稅金。如某套精裝修的房產總售價為120萬元，在簽訂合同時分別簽訂房屋出售合同100萬元和房屋裝修合同20萬元。此時房地產企業可僅就100萬元銷售額繳納5%營業稅及計算土地增值稅、企業所得稅。裝修公司只按20萬元的裝修費交納3%營業稅、企業所得稅，而土地增值稅不需交納，兩個公司合計稅基一套房減少20萬元，稅率減少2%。

2.1.2房地產企業在土地增值稅中的籌劃方法

（1）選擇定率交稅法。2010年8月7日，河北省地方稅務局《關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收率的公告》規定，從2010年10月1日起，房地產開發別墅項目土地增值稅核定征收率由2.5%調整到5%。

2010年9月27日，我稅務人員得到消息，對我公司的各個項目逐一進行納稅分析，經過反復計算比較，確定某別墅項目采用核定征收方式更合適。此項目若采取查賬征收方式，應交土地增值稅332.75萬元，10月1日前采用定率征收方式，應交土地增值稅187.5萬元；若10月1日后采用定率征收方式，應交土地增值稅374.99萬元。我部當機立斷，積極與地稅局進行溝通，在9月30日把此項目的土地增值稅核定申請征收批了下來。為公司節約稅收成本187萬，增加凈利潤187萬。

（2）利用利息費用法。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

房地產企業據此有兩種選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高。則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除（我公司下花園陽光小區項目采用此法）；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用（我鉑金時代廣場項目采用此法）。

2.1.3企業所得稅的納稅籌劃方法

（1）籌劃推遲納稅。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，實現貨幣資金的時間價值，這是相對節稅籌劃法。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的規定，未完工產品可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于該文規定的計稅毛利率較低（我市為10%），扣除完營業稅及附加和費用后基本沒有所得可預繳所得稅。為此，我稅務部向公司領導提出推遲完工時間，公司領導同意推遲2年的完工時間，節約稅金上百萬，達到了合法合理延遲納稅的目的。

（2）積極申報小型微利企業。財政部、國家稅務總局《關于小型微利企業所得稅優惠政策的通知》（財稅[2009]133號）規定，對年應納稅所得額低于3萬元（含3萬元）的小型微利企業，其所得按20%的稅率繳納企業所得稅。我稅務部根據公司利潤及稅收情況，積極將商貿公司和物業公司申報為小型微利企業，這樣可使企業所得稅稅率從25%減少到20%，可為企業節約稅金5%。

2.1.4個人所得稅籌劃方法

我公司工資發放實行每月發基礎工資，年終發全年績效工資。由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發放全年績效工資繳稅率較高，企業可以依據當月的經營業績結合以往的經驗，按月預提績效工資計入應發工資中支付，年終發放時稍加調整即可。這樣操作可降低稅率，減少稅負。

從以上案例可以看出，通過稅務會計師進行稅務籌劃活動，在稅法規定范圍內，選擇對企業有利的納稅主體、納稅時間、納稅方式等低稅負的納稅方案，為企業合理地、最大限度地減輕稅負成本。

2.2建立稅務會計師制度可以很好地應對稅務稽查

稅務稽查是稅務機關依法對納稅人、扣繳義務人和其他稅務當事人履行納稅義務、扣繳義務及稅法規定的其他義務等情況進行檢查和處理工作的行政執法行為。在接受稅務稽查時，首先，查驗《稅務稽查通知書》和執法人員的執法證件，確認執法人員身份和資格，聽取此次檢查所涉及內容的介紹，及時與企業負責人匯報；其次，要有平和的心態和溫和的態度對待稽查人員，盡量簡單精確概括地回答稽查人員所提出的問題，不能模棱兩可，積極尋找政策依據，配合稽查人員做正面調查；再次，調查結束時積極與稽查人員進行溝通，盡量與之在解決問題上達成共識，如果達不成共識，做好聽證準備工作，如需走聽證程序，做好陳述申辯的準備，盡量提供相關政策文件、合同、業務處理等方面的資料。最后，當企業的合法利益受到不法侵害時，要做好行政訴訟的準備工作。

總之，企業建立稅務會計制度是社會發展的必然趨勢，是規范企業行為、促進企業增強法律意識、降低納稅風險、防止和減少稅款流失、加強企業管理的客觀要求，是強化征納雙方的管理意識和競爭意識的有效途徑，是適應建立現代企業制度的現實性需要。

參考文獻：

[1] 肖太壽.納稅籌劃[M]，北京：經濟科學出版社，2010年8月1日.

第6篇：房屋裝修管理合同范文

[論文關鍵詞]房地產企業稅收籌劃

[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。

2開發多處房地產

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。

2相關借款利息的籌劃實務

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設分立

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。

參考文獻

[1]蓋地，企業稅務籌劃理論與實務[M]，大連：東北財經大學出版社，2005。

[2]蘇強，房地產企業如何進行稅收籌劃[J]，市場論壇，2006(2)。

[3]國家稅務總局房地產開發有關企業所得稅問題的規定[s]，國稅發[2003]83號，財會月刊，2003，(21)：61-62。

[4]王尤貴，李穎，房地產開發企業中主要稅種的稅收籌劃[J]，開發與建設,2006(4)。

第7篇：房屋裝修管理合同范文

    甲、乙是鄰居。1995年甲、乙雙方在某農貿市場各購買宅基地一塊。1996年雙方均辦理了宅基地使用權證，宅基地使用權證上載明宅基地寬為4.5米。甲1996年建第一層樓房，1997年建第二層樓房。乙在甲建樓房不久亦開始建房。期間，雙方沒有發生任何異議。2002年乙建第三層樓房時，甲認為乙樓房南面向南凸過其屋頂，妨礙其樓房的加高，雙方因此發生糾紛，甲訴至法院，請求判令乙拆除其樓房第三層凸過甲家部分墻體。案在一審訴訟期間，經一審法院委托有關建筑部門對雙方爭議之墻體進行檢測，鑒定部門檢測報告：甲的房屋寬度是4.525米，乙的房屋寬度是4.495米，乙房屋第三層與甲房屋接觸面墻體平整度實測最大偏差為35mm，最小偏差是2mm.建筑規范允許磚砌體表面平整度偏差8mm.

    二、審判

    一審法院經公開審理認為，建筑允許偏差，不動產相鄰各方，應當按照有利于生產，方便生活，團結互助，公平合理的精神，妥善處理相鄰關系。甲合法取得該宅基地的使用權，其合法權益應受法律保護。乙第三層樓房南面墻體中間部分向南不規則凸出2—35mm不等，乙樓房南面墻凸出部分確實過多，甲訴請拆除理由正當。乙反訴要求甲賠償停工的經濟損失，因未能舉證，不予支持。故判決：一、乙在本判決書生效之日起二十日內，將其第三層樓房南面墻外皮向南凸出部分墻體拆除10—30mm；二、駁回乙的反訴請求。

    宣判后，甲、乙雙方均不服，均以一審法院依據判決的檢測報告未經庭審質證，不能作為認定案件事實的依據為由，向二審法院提起上訴，甲請求判令乙所建樓房第三層墻體凸出部分全部拆除；乙請求駁回甲的訴訟請求并判令甲賠償其因此停工的經濟損失。

    二審法院經審理后認為，證據應當在法庭上出示，由當事人質證。未經質證的證據，不能作為認定案件事實的依據。人民法院依照職權調查收集的證據應當在庭審時出示，聽取當事人意見，并可就調查該證據的情況予以說明。原審法院委托有關建筑部門對雙方爭議的房屋進行檢測，并依該檢測報告進行判決，但該檢測報告原審法院在一審開庭時未經庭審質證，違反最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱《證據規定》），嚴重違反法定程序，裁定撤銷原判，發回重審。

    三、評析

    本案二審法院雖因一審法院違反法定程序而發回重審，但就本案實體判決方面而言，本案集中反映了當前審理相鄰關系糾紛案件中存在的幾個難點問題。

    不動產相鄰關系，是指兩個或兩個以上相鄰的不動產所有人或使用人，在對各自所有的或使用的不動產行使所有權時，相互間應當給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。不動產相鄰關系的實質是相鄰不動產所有人或使用人行使其權利的一種延伸或限制，從權利的角度講，相鄰關系又稱相鄰權。

    不動產相鄰關系具有以下特征：（1）不動產相鄰關系的主體是兩個或兩個以上的不動產所有人或使用人。（2）不動產相鄰關系主體所有或使用的不動產是相互毗鄰的。所謂相鄰，是指地理位置的相鄰，既包括相連接，也包括相鄰近。（3）不動產相鄰關系的內容因種類不同而不同，但基本上是相鄰一方有權要求他方提供必要的便利，他方應給予必要的方便。所謂必要的方便，是指非從相鄰方得到便利，就不能正常行使其所有權或使用權。例如，從鄰地上通行，必須是在無其他道路可走的情況下，才能要求相鄰方給予便利，但這種便利應以不損害相鄰人的合法權益為限。相鄰關系的客體并不是不動產本身，而是相鄰不動產所有人或使用人行使其所有權或使用權時所體現的利益。相鄰不動產各方在行使權利時，既要實現自己的合法利益，又要為鄰人提供方便，尊重他人的合法權益。

    四、問題難點

    1、現行法律規范過于原則、滯后，與審判實踐的操作、發展之間存在沖突。民法通則第八十三條只規定了處理不動產相鄰關系的一般原則，即有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理。而審判實踐中如何在當事人之間尋求平衡，如何把握不動產所有人或使用人行使所有權或使用權時應予“限制”和“擴張”的度，成為審理此類案件的一個難點。由于法官自由裁量時缺乏相應的參照標準，容易造成尺度不一，裁判結果難以使當事人心服口服。另外，當當事人以地役權、建筑物區分所有權或物業管理合同等基礎法律關系提起相鄰關系的訴訟時，是適用侵權、違約的法律規定，還是適用相鄰關系的法律規定？特別是當某種行為構成侵權或違約，但屬于相鄰方“容忍義務”之范圍時，應如何適用法律？上述甲、乙相鄰關系糾紛案，二審中雖因一審違反法定程序而發回重審，但就該案實體判決方面，卻集中反映了當前審理相鄰關系案件中存在的幾個難點問題。如上述甲、乙相鄰關系糾紛案，乙所建房屋第三層超過甲房屋接觸面墻體最大35mm，最小偏差2mm（建筑規范允許偏差8mm，實際侵權23mm不等），該行為是構成侵權，但是否屬于相鄰方“容忍義務”之范圍﹖如屬于相鄰甲方“容忍義務”之范圍時，應如何適用法律﹖如何把握不動產所有權人或使用權人行使所有權人或使用權時應予“限制”和“擴張”的度﹖由于法律規定過于原則、滯后，實踐中難于統一把握。

    2、民事法律規范與行政法律規范之間的沖突。從行政法律規范關系角度講，建設方進行施工經過行政主管機關的規劃許可，其所實施的行為具備合法手續，屬于依法成立的范疇；而從民事法律關系角度看，建設方的建設施工行為，確實在不同程度上給相鄰方造成了采光妨礙、不可量物侵害、財產損害等，有的妨礙（采光妨礙）如果不對建筑物進行改造或拆除，就不會消除，相鄰方要求停止侵害、排除妨礙，有其合理性和法律依據；但從社會價值和法律效果的角度看，停止施工，拆除建筑物所帶來的后果不僅是巨大的經濟代價和眾多善意第三人利益的損失，而且與行政機關作出的行政審批行為相矛盾，導致行政法律行為與民事法律行為之間的沖突。在這種情況下，特別是在當事人未經行政訴訟而提起民事訴訟時，法官應如何適用法律？如上述甲、乙相鄰關系糾紛案，乙所建房屋在其宅基地使用范圍寬4.5米內，且其進行建設施工經過行政主管機關的規劃許可，其所實施的行為具備合法手續，而甲、乙未經行政訴訟而提起民事訴訟時，應如何適用法律？

    3、訴訟程序要求與實體審理要求之間的沖突。如有些案件當事人爭議標的只有數百元，而鑒定費用則需花費幾千元，且有的鑒定結論只能證明損害原因，不能證明該原因與被告之間的因果關系，所作出的鑒定結論也沒有多大意義，不僅延長了案件的審理周期，同時還增加了訴訟成本；有些鑒定還需要向委托機關提供相關的材料及進行現場勘察，一方當事人不予配合或予以拒絕，都會給法院順利審結案件帶來障礙。有些群體性相鄰糾紛案件，為了緩解當事人的情緒，需做大量的疏導工作，案件不能得以及時審結。如上述甲、乙相鄰關系糾紛案中，甲、乙雙方爭議的焦點是乙所建房屋第三層的偏差是否構成侵權和妨礙。經有關部門進行鑒定，該鑒定結果只證明甲、乙雙方墻體實測最大偏差35mm，最小偏差2mm（建筑允許偏差8mm），卻未證明該偏差是否屬于必須拆除，是否屬于允許擴張的“度”，是否不拆除將影響甲樓房今后的加高，該鑒定結論對該案的審結沒有多大實際意義。不僅延長了案件的審理周期，增加了訴訟成本，而且訴訟中因雙方矛盾激化，互相斗毆，一方被刑事拘留引發另一刑事案件，而該案最后還因該鑒定結論未經庭審質證，違反證據規則而被二審法院發回重審，案件不能得以及時審結。

    五、相關對策

    1、融情理于法律，尋求“衡平”支點。民法通則設立相鄰關系制度的價值，在于保障國家、集體和個人準確地行使所有權或使用權，維護正常的社會秩序，促進精神文明建設和社會的安定團結。法官在處理相鄰關系時，要根據這一法律的價值確定不動產所有人或使用人在行使所有權或使用權時應當把握的“度”，并使之符合人之常情和社會常理。只有這樣，裁判結果才能得到社會的普遍認可。

    2、適用經驗法則，正確認定案件事實。《證據規定》第九條規定，根據法律規定或者已知事實和日常生活經驗法則，能推定出的另一事實，當事人無須舉證證明。由此，我們可以認為，對一些因房屋裝修或使用不當導致墻面滲水，當事人要求予以修復的相鄰關系糾紛案件，只要有相鄰方裝修或使用不當的事實，且沒有證據證明管道本身存在問題，可不必進行鑒定，直接推斷相鄰一方的損失與另一方行為之間的因果關系。為公平分配舉證責任，《證據規定》第七十五條規定了對妨礙舉證的推定條款。根據該條款的創制目的和價值，對那些需要鑒定而一方當事人不予配合、不提供有關材料、拒絕鑒定機構入室勘察的，只要沒有證據證明是主張方的原因造成的，我們是否可以認定該方當事人屬于持有證據無正當理由拒不提供，而推定另一方的主張成立，以維護正常的訴訟秩序，及時審結案件。

    3、加強調查研究，統一執法尺度。隨著城市化及城市土地立體化利用進程的加速，不動產相鄰關系制度將在社會生活中扮演越來越重要的角色。因此，加強對不動產相鄰關系制度的調查研究，就成為當務之急。我們在處理相鄰關系糾紛中，要根據法的價值和經驗法則，對妨礙程度是否超過相鄰方應當負有的“容忍義務”作出正確的判斷，并以此作為行為人的行為是否構成違法，是否應承擔民事責任的依據。至于補償標準，建議有關方面作出相關的規定，便于執法的統一。

第8篇：房屋裝修管理合同范文

一、上市公司主要財稅問題列示

（一）虛開發票確認收入。

虛增收入采用兩種形式：

1、在真實客戶的基礎上虛擬銷售。上市公司與客戶公司的確存在真實的購銷往來。但是上市公司在真實購銷業務的基礎上人為擴大銷售數量，虛構銷售業務，造成公司在客戶名義下確認的收入遠高于實際銷售收入。

2、通過法律上無關聯關系而實際上控制的公司，進行交易加大收入。上市公司將分布在全國各地的銷售點，改制為有限責任公司，這些有限責任公司實際上由上市公司所控制，平常作為一個銷售點，通過從上市公司有限公司客戶的環節，正常銷售上市公司的產品，在利潤不足時，將大量產品“銷售”給這些有限責任公司，而實際上商品仍在公司，只由上市公司向有限責任公司開出發票和提貨單，便完成了大額銷售，虛增巨額利潤。

（二）少計銷售收入

承包收入、銀行刷卡交易費用等不計收入，應補繳增值稅、營業稅、企業所得稅及滯納金。

（三）視同銷售行為未有申報繳納增值稅

總分機構以調撥價移送貨物，根據發出商品金額計算，期間從公司將貨物移送到分公司、特賣、直營店用于銷售，按照視同銷售，應補繳流轉環節的增值稅及其附加。

（四）商場扣點未取得發票稅前扣除

1、商場扣點金額直接抵扣，且對方未開發票。

2、無票金額稅前無法扣除需多繳企業所得稅。

（五）支付廣告、宣傳費用無發票

同某文化傳播有限公司簽定合同金額萬元，無發票列入待攤費用。分別于當年3月、6月、9月攤入營業費用，應調增應納稅所得額，申報補繳企業所得稅。

（六）銷售折扣額未在同一張發票上分別注明

（七）增加注冊資本未繳印花稅

2010年5月，新增注冊資本2，000萬元，按萬分之五計算，應繳印花稅10，000元未有繳鈉。

（八）裝修費一次性計入當期增益

2010年營業網點裝修費，已全部一次性稅前扣除。其中：1、列支營業費用-裝修費攤銷，2、列支管理費用-裝修費攤銷。

（九）應收賬款未經報批自行稅前扣除

應收賬款轉作壞帳損失處理，記入管理費用——其他。而后又從管理費用——其他（壞賬），轉入管理費用-業務宣傳費。即分配攤入管理費用，分配攤入管理費用-業務宣傳費。

（十）不提資產減值準備，虛增當期利潤

對應收賬款不計提壞賬準備，對存貨可變現凈值低于歷史成本不計提存貨跌價準備，對固定資產發生減值不計減值準備，仍以歷史成本反映，這樣一方面高估存貨，另一方面因少計管理費用、營業外支出而達到實際虛增利潤總額。

二、上市公司財稅風險分析

（一）虛構收入的財稅風險

虛構收入手法非常明顯是違法的，但有些手法從形式上看是合法，但實質是非法的，這種情況非常普遍。從表面上看，大多數情況并沒有違反有關會計制度與會計準則的規定，從本質上看則虛增了利潤，這是上市公司比較常用且帶有普遍性的手段。如上市公司利用子公司按市場價銷售給第三方，確認該子公司銷售收入，再由另一公司從第三方手中購回，這種做法避免了集團內部交易必須抵銷的約束，確保了在合并報表中確認收入和利潤，達到了操縱收入的目的。

（二）總分機構以調撥價移送貨物未視同銷售的財稅風險

以調撥價于產品移送給各直銷網點時作銷售賬務處理的問題，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條第（三）項規定：“設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售的行為，是一種視同銷售貨物的行為。”

視同銷售貨物的行為應該怎樣納稅？國稅發[1998]137號《國家稅務總局關于企業所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知》規定：《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條視同銷售貨物行為的第（三）項所稱的用于銷售，是指受貨機構發生以下情形之一的經營行為：一、向購貨方開具發票；二、向購貨方收取貨款。受貨機構的貨物移送行為有上述兩項情形之一的，應當向所在地稅務機關繳納增值稅；未發生上述兩項情形的，則應由總機構統一繳納增值稅。

（三）稅前扣除無合法憑據的財稅風險

1、企業的稅前扣除，一律要憑合法的票證憑據確認。凡不能提供合法憑證的，一律不得在稅前進行扣除。《中華人民共和國發票管理辦法》第二十一條不符合規定的發票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。第二十四條任何單位和個人應當按照發票管理規定使用發票，不得有下列行為：（五）以其他憑證代替發票使用。國家稅務總局下發的《關于加強企業所得稅管理若干問題的意見》明確規定，企業超出稅前扣除范圍、超過稅前扣除標準或者不能提供真實、合法、有效憑據的支出，一律不得稅前扣除。

2、面臨著補稅的風險。由于白條列支的費用不得稅前扣除，應調增應納稅所得額，并補繳企業所得稅。

3、面臨著稅務行政處罰的風險。根據《發票管理辦法》第三十六條的規定，對于未按照規定取得發票的行為，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處萬元以下的罰款。《中華人民共和國發票管理辦法》第三十五條：違反本辦法的規定，有下列情形之一的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：（一）應當開具而未開具發票的；（六）以其他憑證代替發票使用的；

（四）銷售折扣額未在同一張發票上分別注明的財稅風險

由于折扣是在實現銷售時同時發生的，因此，國稅發［1993］154號文明確規定，納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明的，可按折扣后的余額作為銷售額計算征收增值稅；如果將折扣額另開發票，不論其在財務上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。

（五）增加注冊資本未繳印花稅的財稅風險

根據有關規定，記載資金的帳簿，按“實收資本”與“資本公積”合計總額0.5‰貼花，因此，企業應補納（貼）印花稅額。不按規定在其資金帳簿上補貼印花稅，違反了印花稅暫行條例，根據財政部、國家稅務總局《關于印花稅違章處罰問題的通知》，稅務機關有權作出如下處理：（1）補繳印花稅；（2）處以應補繳印花稅款3倍的罰款。

（六）裝修費一次性計入當期增益的財稅風險

1、房屋裝修費如何扣除

根據《企業所得稅法》第十三條及其實施條例第六十八條規定，企業承租房屋發生的裝修費屬于租入固定資產的改建支出，應作為長期待攤費用，并按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。如果有確鑿證據表明在剩余租賃期限屆滿之前需要重新裝修的，可以在重新裝修的當年，將尚未攤銷的長期待攤費用一次性計入當期損益并稅前扣除。

2、租用商場專柜裝修費如何扣除

依據稅法規定，貴公司租用商場專柜銷售商品，發生的對專柜進行裝飾裝修的費用，應憑能夠證明有關支出確屬已實際發生的真實、合規憑據，在與商場簽訂的租賃合同規定的租賃期內分期平均攤銷，稅前允許扣除。

（七）應收賬款未有報批自行稅前扣除的財稅風險

1.納稅人在申報壞賬損失時，均應提供能夠證明壞賬損失確屬已實際發生的合法證據，包括具有法律效力的外部證據、具有法定資質的中介機構的經濟鑒證證明和特定事項的企業內部證據。

2.企業發生的壞賬損失，只能在損失發生的當年申報扣除，不得提前或延后，并且必須在壞賬損失年度終了后15日內向有關稅務機關申報。非因計算錯誤或其他客觀原因，企業未及時申報的壞賬損失，逾期不得扣除。

5、關聯企業之間的往來帳款不得確認為壞帳。但是，關聯企業之間的應收帳款，經法院判決負債方破產，破產企業的財產不足以清償的負債部分，經稅務機關審核后，應允許債權方企業作為壞帳損失在稅前扣除。

（八）不提資產減值準備虛增當期利潤的財稅風險

出于某種需要，“資產減值準備”也成為企業操縱利潤的工具。一些企業主要在面臨重虧和微利時，紛紛運用資產減值準備進行盈余操縱。

在重虧情況下，企業為避免連續幾年虧損，往往在報告虧損年度將虧損做大，以便“輕裝上陣”，計提資產減值準備無疑成為可行的操作方案。在重虧當年大量計提減值準備，加大當年度虧損額，為以后年度扭虧提前作好“埋伏”。

在微利情況下，實際虧損的企業為了逃避陷入困境，通過調節利潤，使虧損變成微利。這類企業往往以出現正利潤為盈余管理的目標，調整的對象是凈利率的正負，而不是正凈利率的高低。由于微利企業一般在虧損時的虧損額往往不是特別大，利用資產減值準備來調節利潤的操作性就很強。企業在以前年度為了不出現虧損，沒有計提或沒有足夠地計提減值準備。

三、上市公司財稅風險化解方略

研究尋求財稅風險化解策略：此上市公司涉稅風險化解方案一共包括11個子方案的組合，如全部實施可為該上市公司履行納稅義務，規避涉稅風險，合法節省稅金，增加稅后效益。基本思路是通過上下游企業，采用會計技術方法，運用轉讓定價手段，利用稅差或稅收優惠以達到節稅目的。

（一）履行納稅義務

1、納稅人對自已總體稅負要有清醒的認識。做好自查自糾，及時采取應對措施，化解先期稅負風險。

2、確需繳納的稅金必須足額補繳。有效解決商業目的與稅務目之間的分歧。不斷提高納稅意識，守法經營，依法納稅，合理合法取得稅后利潤。

3、進行必要的帳務調整。納稅自查中查出的大量錯漏稅問題，多屬因帳務處理錯誤而形成的。在查補糾正過程中必然涉及到收入、成本、費用、利潤、稅金的調整問題。如果只辦理補退稅手續，不將企業錯誤的帳務處理糾正調整過來，使錯誤延續下去，勢必導致新的錯誤和錯漏稅，造成重復補退稅問題，也使企業的會計核算不能真實反映企業的經營活動狀況。因此，為了真實反映財務狀況和經營成果，防止新的、重復的錯誤發生，必須做好補退稅后的調整帳務工作，使錯帳得以真正糾正。

（二）充分利用現行的財稅優惠政策

1、西部大開發稅收優惠政策西部大開發企業所得稅優惠政策將繼續執行。因此，為獲得節稅利益，企業可根據自身發展戰略，考慮繼續重慶等西部地區設店經營。

2、實施企業稅收過渡優惠政策合理利用深圳過渡期優惠政策。新企業所得稅法規定：原享受低稅率優惠的企業，在新企業所得稅法施行后5年內逐步過渡到新法規定的稅率；原享受“兩免三減半”、“五免五減半”等定期減免稅優惠的企業，繼續按原稅收優惠政策的規定享受至期滿為止，但因未獲利而未享受稅收優惠的，其優惠期限從2008年度起計算。

（三）尋求防范和降低財稅風險的途徑

經營要交稅、交多少稅、怎樣交稅、違反稅法會產生怎樣的后果，這就是說，稅務風險經常存在于投資人對稅務風險的了解、認識，反映到經營上，大家都形成了約定俗成的偷、逃、違、漏，因此稅務風險在中國絕大多數企業中都有很強的生命力。如何才能降低企業的稅務負擔同時不引起稅務風險，這就要求我們企業必須從現在起，加強稅法的了解與學習，從涉稅的經營、管理、決策的各個環節加強稅務管理，從事后管理走向事先控制，在實際工作中要具體問題具體分析，謹慎操作，把具體業務做實、做細，將涉稅風險化解到最低水平，認真、冷靜、沉著、細心的應對企業稅務問題，從而從根本上降低企業稅務風險，促進企業穩定、健康、長遠的發展。

（四）實施財稅風險評估

企業應全面、系統、持續地收集內部和外部相關信息，結合實際情況，通過風險識別、風險分析、風險評價等步驟，查找企業經營活動及其業務流程中的稅務風險，分析和描述風險發生的可能性和條件，評價風險對企業實現稅務管理目標的影響程度，從而確定風險管理的優先順序和策略。企業應結合自身稅務風險管理機制和實際經營情況，重點識別下列稅務風險因素：董事會、監事會等企業治理層以及管理層的稅收遵從意識和對待稅務風險的態度；涉稅員工的職業操守和專業勝任能力；組織機構、經營方式和業務流程；技術投入和信息技術的運用；財務狀況、經營成果及現金流情況；相關內部控制制度的設計和執行；經濟形勢、產業政策、市場競爭及行業慣例；法律法規和監管要求；其他有關風險因素。

（五）化解“聯營扣點”開票的財稅風險

開票：根據商場銷售收入-聯營扣點=差額收入一是在銷貨時與銷售價款開在同一張發票，會計上直接按折讓后金額入帳；二是在開具發票后發生的返還費用，或者需要在期后才能明確返利額，開具紅字增值稅專用發票。對支付與商品銷售量、銷售額無必然聯系，且商場超市向供貨方提供一定勞務取得的收入，根據商場超市開具的服務業發票，列入銷售（營業）費用。

（六）申請安排預約定價

企業可以在關聯交易發生之前，向稅務機關提出申請，就企業與其關聯方之間業務往來的定價原則、計算方法及其相關的稅收問題進行協商，達成原則性協議，從而給企業和投資者一個確定性的預期。靈活運用這一規定，有利于企業就關聯交易等降低涉稅風險。

（七）改善同主管稅務機關的聯系與溝通

熟練掌握法律，促使稅務機關合理、依法行政，保護企業稅收權益。在稅法允許的范圍內，注意規避納稅風險，以免除不必要的稅務處罰。在稅收征納過程中，公關與法治兩條腿走路，與稅務機關建立互信的公共關系，選擇適當的方式解決稅務爭議，維護納稅人合法權利。

（八）開展稅收籌劃

在充分理解稅收政策的同時，進行必要、合理的稅收籌劃，盡可能把政策對企業的不利影響降低到最低點。在專業人士的指導下，進行節稅操作，用最小的代價獲取最佳的、合理的籌劃方案，并取得可觀的經濟效益。

（九）改變自產商品供貨物流的流程

現在流程為：

甲地工廠——（通過）乙地總部——（轉達）國內各專營、聯營、代銷機構

流程轉變為：

1、甲地工廠——（通過）乙地總部——（轉達）乙地境內各專營、聯營、代銷機構

2、甲地工廠——（通過乙地總部委托直達或直達）國內各專營、聯營、代銷機構

目的與效果：

1、形式上規避了乙地總部同國內各專營、聯營、代銷機構關聯交易；

2、可降低整體經營費用和物流成本；

3、通過轉讓定價減少流轉環節的稅金支出（增值稅及附加）

（十）優化二級經營主體資格及經營策略

在預測經濟前景的基礎上，確認二級經營主體的資格。若經濟效益可觀，通過設立控股子公司獲利；若獲利水平低，利用代銷、商、批發等經銷方式化解或降低市場經營風險。

點：向一線城市（北京、上海、廣州、深圳）延伸

縱：向二線城市（省會）拓展

線：向沿海開放城市進軍

片：向稅收政策優惠地區傾斜重慶等西部地區