簡述房地產投資的特點精選(九篇)

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第1篇：簡述房地產投資的特點范文

關鍵詞：房地產經濟 政策 問題 走勢分析

1.我國房地產經濟現狀

2008年至2010年我國的房地產建設快速發展，我國房地產現階段已經達到了比較大的規模，其影響因素是多方面的。2008年的經濟危機阻礙了我國經濟的發展，為了穩定經濟，政府投資4萬億以擴大內需和刺激經濟市場發展。而這些資金中有相當大一部分通過銀行貸款給大型國有企業進行房地產投資建設。雖然房地產業可以帶動多個產業的發展，但之前很長一段時間住房價格一直偏高，同時投資規模過大，成本無法快速收回，阻礙了房地產業的進一步發展，很多房地產業發生投資虧空，成為政府的負擔。

2.房地產業的調控政策簡述

2010年4月，國務院了旨在抑制房價過快上漲的“新國十條”，新國十條要求有關部門穩定房價，保障住房，建立問責機制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機行為，利用稅收杠桿的作用調節住房消費，調整住房供應，增加有效供給，加快棚戶區改造和建設保障性住房，加強房地產業融資監管，完善信息披露制度。

為了加強商品房限制，政府先后出臺了貨幣從緊政策，限貸、限購、限價、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒有完全達到預期的效果，房地產業仍然是調控GDP走勢的杠桿。今年我國依舊不斷調整房地產政策。

我國目前對房地產的政策依然是完善、調整、繼續整頓，不斷改正政策，促進房地產經濟健康發展。堅持房地產調控，繼續貫徹限購政策，促進房價合理回歸，同時調控政策要做到保壓結合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設使用政策和土地供應政策，完善保障性住房的有關制度，加大資金支持力度，目標更加務實。

3.我國房地產業存在的問題和高房價的危害

3.1我國房地產業存在的問題

盡管政府在不斷進行宏觀政策調控，我國房地產業依然存在著諸多問題，例如：①融資渠道單一。我國房地產業的金融市場還很不完善，目前房地產開發上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發展地產進而帶動水泥、運輸、家具等諸多產業的發展，但如果資金不能及時回收的話則可能會導致資金鏈斷裂，甚至導致企業破產，資金融通困難是房地產企業面臨的一個重要問題。

②不合理的招商模式。很多房地產企業都急于招商，產權式商鋪零售是商業地產項目經常采用的一種招商模式，這種模式下經營權、產權和管理權分離，有可能導致各業主忽視公共空間維護，這些都對以后的經營管理留下了隱患。

③忽視營銷方案設計。合理的營銷決策對后期的銷售有著很大的推動作用，如果缺乏合理的營銷政策可能會造成項目虧損。

3.2高房價的危害

可以說在持續的價格上漲后，房屋的價格已經超過了價值，這會導致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產的大量貸款也會增加銀行業的風險，還會進一步拉大貧富差距，嚴重影響社會的穩定性。同時對土地使用權的爭奪也容易造成腐敗現象，使各種社會資源形成價格泡沫。

4.解決措施探討

我國目前的住房供求結構還不夠合理，房屋價格偏高。要改善這種狀況就要大力發展經濟適用房和廉租房，加強普通商品住房建設，制定住房建設計劃，規范住房結構，努力平衡市場供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據人均住房面積征稅或提高高檔住房價格實現貧富之間的轉移支付，緩解住房結構矛盾。

隨著我國經濟的不斷發展和城市化進程的加快，房地產市場經濟也在快速發展。居民對住房的需求是剛性的，因此房價在很長的一段時間內都處于上漲之中，房地產市場存在著很大的潛在價值和盈利性。政府已經開始逐漸認識到與土地征用、市場管理等有關的政策的價值，房地產市場也不可避免的會存在著不公平競爭的現象。各地政府都出臺了與房地產有關的政策，但帶有行政強制的政策可能會導致市場扭曲。政府的政策應該旨在化解結構性矛盾，消除不公平競爭。用同樣的市場規則規范各類開發商，依靠市場這只看不見得手來實現資源的有效配置，緩解結構性矛盾。

同時還要推行多元化融資，構建資本循環系統。企業應該從單一的銀行貸款逐漸向股權、債券、信托基金等多元化融資方式發展，鼓勵金融產品創新，構建資本融通渠道和循環系統。

5.房地產經濟政策取向和未來走勢分析

從新國十條頒布至今，這一輪的調控已經進行了接近三年，目前我國的房價開始趨于平穩，少數城市略有下降。而在限購政策出臺后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調控已經初見成效。盡管如此，房價只是不再暴漲，人們期待的下降并沒有出現。而對于限購限貸政策人們也是褒貶不一，房地產業健全的行業機制還沒有完全建立。

5.1房地產政策取向——市場供求變化

①需求方面。房地產調控政策以限購限貸政策為核心，從2011和2012年的數據來看，今年房地產成交量基本是負增長，但市場正在逐步回升，同時價格也在趨于穩定。同時今年房地產市場金九銀十的特點表現的并不明顯，消費者開始趨于理性。

②供給方面。房地產的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩定增長，我國在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會在資金上對房地產業造成阻礙。而今年房地產企業的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業再投資的進行。而大的房地產企業融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產開發。從土地的角度來看，由于上半年土地出讓量下降，在財政壓力下政府會增加土地供給。而企業融資改善后也要購地保持后續發展，今年下半年土地市場也活躍起來，所以供給方面在逐漸好轉。

5.2未來走勢分析

第2篇：簡述房地產投資的特點范文

【關鍵詞】房地產；開發項目；工程管理；難點

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章簡述了房地產開發項目管理的作用和意義 ，并對管理過程中存在的難點問題進行了介紹分析，通過分析，結合自身的實踐經驗和相關知識，對房地產開發工程項目管理難點的解決措施進行了探討。

二、房地產開發項目管理的作用和意義

1.房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

2.房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。

3.房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

三、房地產工程管理原則分析

1.科學合理原則。應當根據項目任務和具體施工環境，采用合理的操作方法和作業流程，科學合理地進行施工現場的各項工作，對施工現場的各項資源做到合理有效的利用，充分發揮施工人員和管理人員的工作能力，實現科學化現場管理。

2.經濟效益原則。房地產現場管理工作中，不可以只重視施工進度和項目質量而忽視項目成本和市場，要克服這種單純的生產觀以及進度觀。需要努力打造精品工程，在保證質量的同時努力降低成本，并要積極拓展市場，對于生產經營的各種要素，應當精打細算，努力做到以最少的投入獲取最多的產出，盡力避免不必要的浪費以及任何不合理的開支。

3.標準化規范化原則。標準化管理和規范化管理，能大大減低房地產現場管理難度，施工現場的諸要素管理都應當做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協調地進行施工生產活動，從根本上提高施工現場的工作效率，實現良好的管理效益，建立科學規范的現場作業秩序。

四、房地產開發工程項目管理現狀

1.項目風險管理薄弱

房地產開發項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。

2.項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

3、物業和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備， 但我國許多房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發揮和積聚。

4.房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究

當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優化配置。

5.管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在進行開發時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現了脫節，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現了很大的偏離。

6.物業和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重

房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備，但我國許多房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發揮和積聚。

7.設計監理制度不夠規范，制約著行業規范化運行當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，許多施工單位變更圖紙比原設計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種監理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規范運行。

8.開發商質量意識不強

開發商總體質量意識不強房地產開發普遍存在偏重施工質量監督，忽視策劃和設計階段質量監督；偏重土建質量，忽視功能和配套設施及設備的質量；偏重表面質量，忽視隱蔽質量；偏重施工階段的現場質量管理，忽視工序進行前準備工作管理；偏重個體計劃質量及施工進度，忽視整體效率。作為民用建筑建設主體，開發商的行為在相當程度上影響房屋質量。開發商常常受經濟利益驅動，一味壓低造價，導致施工方出于成本的考慮，采用不合標準的材料；或為保證上市時間壓縮建設周期導致合理工期無法保證；或者前期資金不到位導致工期拖延，后期搶工導致建筑質量差；或將住宅質量視為由施工單位負責，將質量監管的任務完全交由建設主管部門。如此種種做法對住宅產品的質量產生了相當不利的影響。

五、房地產開發工程項目管理難點的解決措施

1.重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

3.要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4.加強房地產開發工程項目中成本的控制政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5.工期的控制工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。

6.加強房地產開發工程項目中安全的控制房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產施工質量管理

首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數據迅速反應、保證項目質量的信息網絡。現場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數據，為決策提供可靠依據。

最后對材料進場嚴格執行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規格、名稱、型號、數量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

8、對房地產施工進度管理

項目經理部要加強自身的學習，很好地掌握設計文件和業主的意圖，并通過

自審、會審，對設計的交流，主動進行事前控制，把可能產生的影響盡量降到最低。同時，可以實行計算機管理方式，要保證房地產項目工程在規定的工期內順利完工，就要對施工進度計劃重點把握關鍵工序和關鍵線路，它是工期進度的關鍵。可以通過對房地產工程進行網絡管理進行控制，只要關鍵工序出現工期的拖延，就可以在網絡進度的計劃中進行調整優化和壓縮，制定有效的現場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產工程按期完工，要根據工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機械，在保證正常施工使用的同時，還要采取有效技術措施保證緊急時候的備用。

9、房地產施工安全管理

啟動裝置、離合器、保險鏈、防護罩等防護設施要齊全完整。進行設備維修、保養、清理的時候必須首先切斷電源，并在專人監護下進行。圓鋸的鋸盤和傳動部位要安裝防護罩，并設置保險檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機要用單向開關控制。垂直運輸設備需有防沖頂限位裝置，垂直運輸設備需附著在主體結構上，并做好接地系統。

從事高空作業的人員要事先體檢，嚴禁不適合高空作業的人員從事高空作業。進行兩米以上的高空作業的時候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業用使用的梯子要保證牢固完整。臺階的間距要在30cm左右，作業人員上下通行的時候一定要通過樓梯上下，不能用起重機器進行上下。高處作業人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進行作業。高空的上下交叉作業時，必須要在上下兩層作業間設置密鋪板進行隔離。作業過程中搭設的云梯、工作臺、腳手架、護身欄、安全網等，一定要保證堅固可靠，并在經過安檢不嫩檢驗合格之后才能夠進行使用。高空作業和地面的聯絡、指揮，要有規定的方式和人員，不能多人指揮或越權指揮。

10、充分發揮監理部門的作用

在施工過程中，監理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監控，對施工單位施工標準作出監督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規范化。加強對原材料質量的監理。加強原材料的質量控制監理是房地產工程監理中相當關鍵的一個環節。監理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環節，確保原材料質量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現有的房地產材料多以混凝土為主，選用這種材料，質量難以保證，使用時間較長就會發生變形，導致了房地產物之間接觸不牢，從而發生外滲現象。

六、結束語

房地產開發項目工程管理中的難點是制約房地產發展的主要因素，隨著房地產行業的不斷發展，涌現出的相關問題也越來越多，需要認真對待，及時解決，才能促進房地產行業正常有序的發展。

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