對房地產的建議和意見精選(九篇)

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第1篇：對房地產的建議和意見范文

關鍵詞：土地市場；房地產市場；關系；分析

中圖分類號： F293.2 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

隨著社會、經濟的快速發展，人民的居住需求不斷增長，促使房地產的快速、多元化發展。與此同時，房地產除了在滿足人類居住需求外，與眾多產業也是息息相關，比如消費、金融、就業、信貸等。近年來，國家對房地產業的重視度不斷提高，并且制定了一系列的制度、政策，推動城鎮住房的快速改革，引導其健康、平穩的發展。然而，由于房地產投資的過快增長，也日益暴露出了各種弊端，比如房地產市場供需結構的失衡、房價增長過快等。因此，對土地市場與房地產市場關系進行研究非常有必要。

1 地價與房地產價格的關系

研究表明，房地產價高的根源在于昂貴的地價。房地產價格與地價均授予產權價格的范疇，且決定于供求關系。其區別在于：在土地市場需求中，受到自然供給的影響，在價格方面的變動，也更傾向于需求。然而，與土地市場不同，房地產供給不包括生產費用。所以，作為一個生產的過程中，必須滿足足夠的經濟回報，才能持續地發展下去。正因為如此，房地產價格既是購買方的價格，也是出售方的價格。除此之外，在不同城市中，地價的差異性，也引發了房地產價格的差異。經分析，可以得出下面的結論。第一，地價與房地產價格永遠呈現正相關關系。當稅費率、 容積率、建安成木不同時，也會影響到地價與房地產價格的關系。第二，上述條件中，保持其他條件恒定，當容積率的變化與房地產價格的變化呈負相關的關系。比如，當容積率增大時，房地產的價格就會降低。同樣，保持其他條件不變，建安成本與房地產價格呈現出正相關的關系。舉個例子，當建安成本升高后，就會導致房地產價格上升。再次，保持其他條件不變，稅費率的變化與房地產的價格也呈正相關的關系。同時，與其他兩個指標上臂，稅費率的變化對房地產價格的影響最大。即當稅費率下降后，房地產的價格就會下降。當稅費率增加后，房地產的價格就會上升?？梢钥闯?，要想降低房地產價格，采取降低稅費率的方式，是非常有效且比較直接的。

2 土地供應量與房地產數量的關系

房與地息息相關，不可分割。保證足夠的土地供應量后，才能為房地產的數量提供條件。在分析二者之間的關系時，通常將容積率作為重要的參數。容積率指的是：在城市用地中，允許修建總建筑面積與地塊面積的比值。下面的公式可以反映出二者的關系。如式（1）所示。

Q=F×QL（1）

在式（1）中，Q為房地產的數量，F表示容積率，QL表示土地供應量。保持容積率不變時，當土地供應量增加后，房地產的數量也增加。當土地供應量減少后，房地產的數量也減少。所以，二者之間是正相關的關系。直線穿過原點m后，顯示了土地供應量與房地產數量的線性關系。即容積率下降時，m線斜率減少，并向下旋轉，然后成為m1線。容積率上升時，則與上述的變化剛好相反，m線轉換為m2線。一般而言，容積率的指標大于1，如圖1所示。

3 土地市場與房地產市場互動機理

首先，從經濟學的角度分析。如果房地產需求上升后，則會導致土地供應量、地價、房地產數量紛紛增加。所以，房地產價格上升后，也會使土地供應量上升。同時，土地供應量出現變化后，也是由房地產價格的變動引起的。其次，從土地價格彈性變化來分析。如果土地供給彈性充足，此時就可以滿足房地產數量對土地的需求。所以，當土地供應量增加后，房地產價格不會受到影響。相反，當土地供給無任何彈性時，如果增加土地供給量，就會擴大房地產的需求，進而導致房地產價格增長。但是，從現實中來看，上述兩種情況存在的非常少。最準確來說，二者之間的關系應該是介于兩種情況之間。當城市處于發展的初期時，人口對于土地來說，也是相對寬松的。此時，土地供給彈性較大。如果土地供應量出現變動后，則會使房地產價格產生較大的變動。與此同時，隨著城市的快速發展，人口數量就會大幅度增加。但是，受到城市規劃的限制，城市土地越來越少，進而降低了土地的彈性供給。在這種情況下，如果土地供應量發生變動后，對房地產價格的影響也逐漸削弱。所以，當土地供給價格彈性條件不同時，也會導致土地市場與房地產市場呈現出不同的變化。該關系可以用曲線圖來表示，如圖2所示。

4 建議

根據上述理論，基于土地市場與房地產市場的關系，本文翻閱了大量的文獻，并結合自身的工作經驗，提出幾點具體的建議和意見。首先，將用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持，比如，減免稅收，提供無償資助政策，有償資助政策等。在“雙軌制”的用地制度下，暴露的問題越來越多。因此，必須加大改革的力度。其次，土地儲備中心在制定土地供應計劃時，必須以市場需求標準。具體來講，相關部門必須深入到土地市場環境當中，考慮到不同供給對象的不同需求，制定合理的供應計劃，或者有償出讓用地計劃。同時，在實施城市土地規劃時，根據市場發展的成熟度，積極向有償出讓形式轉變。再次，在出讓土地時，采用拍賣的方式。長期以來，在出讓土地時，主要采用協議的方式。但是，這種方式并不能真實地反映出市場的需求，本質上來講就是行政劃撥。鑒于此，采用拍賣的方式非常有必要。復次，采用稅收的手段，促進城市土地內涵挖潛。研究表明，利益驅動是導致城市用地快速擴展的重要原因。因此，有必要建立城鎮土地線，遏制土地被過度占用，以此來增加農業凈收入。最后，對現行的城市總體規劃制定方式進行改革。當前，在城市土地規劃中，存在很多問題，影響到了人口預測的準確性，不利于土地資源的合理配置。因此，必須進行改革，以此來提高決策的科學性、合理性。

5 結束語

本文結合實際的工作經驗，分析了土地市場與房地產市場的關系。然后，針對二者之間的關系，提出了改善的具體建議和意見。比如，將用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持；土地儲備中心在制定土地供應計劃時，必須以市場需求標準；在出讓土地時，采用拍賣的方式等。希望可以作為參考。總而言之，只要掌握開發地產市場的發展規律，才能采取有效的辦法和措施，促進其健康、穩定、快速地發展。

參 考 文 獻

[1] 厲偉，孫文華.土地壟斷供給、縱向市場關系與房地產價格――兼論基于價值鏈分析的房地產市場競爭促進政策[J].當代財經，2014，12（06）：5-9.

[2] 范衛華.土地供應對房地產市場影響的有效性探析――以合肥市為例[J].西北農林科技大學學報（社會科學版），2012，10（02）：47-50.

[3] 劉博，周晨丹，劉曉欣，孔倩，董紀昌.土地市場波動與房地產價格的關系分析：基于VAR模型的實證研究[J].數學的實踐與認識，2012，25（13）：47-54.

[4] 李佳.通貨膨脹、貨幣供給與房地產市場關系的實證研究――基于后危機時代數據的考察[J].金融理論與實踐，2012，14（08）：13-18.

第2篇：對房地產的建議和意見范文

【關鍵字】房地產開發；城市建設；利弊分析

1 前言

近年來，房地產行業快速的發展，已成為我國國民支柱的重要組成部分。房地產的快速發展對于我國的經濟發展，拉動內需，提供大量的就業崗位方面都有著卓越的貢獻。但是，同時，房地產的開發和建設也對于城市環境造成了污染，對于政府的宏觀調控和社會的可持續發展也產生了負面的影響。這與我國提出的經濟與環境的協調發展有著相悖的地方，所以，如何讓房地產行業的快速穩定發展同環境經濟的可持續發展緊密的聯系起來成為了我們研究的重中之重。

2 主體部分

房地產開發猶如一把雙刃劍，一方面，房地產的開發對于促進城市社會經濟的快速發展、改善城市景觀面貌、提高居住環境質量、推動城市化進程起了十分重要的作用。另一方面，在市場經濟條件下，房地產的開發商有時追求一己之力，與城市規劃部門的利益觀不同，考慮的方向也不同，所以就導致了城市建設和房地產開發之間沒有完成可持續的發展。所以產生了一系列的問題，諸如：過度開發導致了城市生態的惡化、城市的公共服務設施無人問津等問題。所以，如何讓房地產含孤兒的快速發展同環境經濟的可持續發展緊密的聯系起來成為我們要亟待解決的問題。

房地產開發開始發展始于改革開放以后，有利的經濟政策得到實施后，對房地產行業的發展起著重要的推動作用。隨著經濟的發展，住宅的建設也得到了逐步的發展，房地產公司大面積的建設新的小區，附屬他們的學校、超市等等也得到了快速的發展。在促進經濟的發展上，房地產行業處于功不可沒的地位上。拉動了經濟的增長，擴大了內需，為國家交付了豐厚的稅收。此時，房地產行業沒有產生太大的生態問題，基本上經濟與環境可持續的發展著。

但是我國近十年來耕地面積大約以每年960萬畝的速度減少，主要的原因是我國的城市規劃主要是粗放式的經營方式，并且相應的管理制度也不夠完善，所以造成房地產行業的開發無度，盲目的發展。主要的房地產商大面積的圈占土地，但是真正實現有效開發利用的面積少之又少，其他的都處于大面積的閑置狀態。這樣的情況下，閑置的土地無人管理，造成了植被的嚴重破壞，水土流失問題非常嚴重。

我國房地產行業的主要特點是開發企業規模大的比較少，都是零散的開發企業。這樣很容易使那些小的地產商沒有充足的資金與技術來建造在保護環境和節約資源方面有較高效率的建筑。所以會造成開發商肆意的毀壞草坪，減少綠化面積而追求更多的建造住宅區。開發商為了減低成本，會采用那些質量不太好，對于環境和人本身都有不好影響的材料，并且還偷工減料，所以許多開發區落成以后，隨之而來得問題會很多，對于環境和人自身都有較大的傷害。

在人口急劇膨脹、科技的不斷發展，經濟的大踏步進步，生態環境對于我們現在是那樣的彌足珍貴，但是現在我們身處的環境已經讓房地產的開發破壞很大，對于我們的威脅也越來越大。如果房地產開發商在開發的過程中，充分尊重自然規律，合理的利用自然資源，采用高質高量的材料進行建筑，這樣我們就能盡自身最大的限度去善待我們的生存環境。如果我們為了一己私利盲目的對大自然進行破壞，那樣的話，大自然一定會嚴厲的懲罰我們的，給我們的后代帶來得將是無窮的災難。雖然對于生態環境的保護會在短期內觸動房地產行業的利益，但是那我們也必須要以保護環境為前提，盡我們最大的努力去協調房地產開發與生態建設的問題。

針對這樣的問題，我提出以下幾點建議和措施：1.國家要加強宏觀調控，合理的制定土地開發政策。要在保證城市綠化的基礎上進行房地產開發。調整現有城市的利用格局，盡量使用太陽能資源，這樣有利于減少污染情況。城市里有污染的工廠等不要轉嫁到農村去，要保護現有的農田和自然風光，以達到城市和農村的協調發展。不能因為要利于城市建設就把農村的土地等犧牲，那樣所達到的效果是相反的。對于房地產開發的速度較快，政府要做好宏觀調控的工作，把現有的城市土地管理制度改革掉，嚴格界定行政劃撥范圍。對于不符合城市規劃發展的項目一律不予審批，嚴格把好關，進一步完善土地管理制度。2.適度的拉開城市與郊區的距離。隨著城市化進程的不斷加快，可以把郊區劃入到城市化的軌道中去?？梢园央x城市不太遠的地區劃分為若干個新居住的地區。使他們和城市有距離的分散開，這樣地價就會比較低，人們居住的密度和容積率都會相應的降低。這樣有利于保留蔬菜的種植范圍和耕地面積會大面積的縮水，這樣有利于逐步調節已建城區的生態環境，也有利于人類的居住。3.提高房屋的科技含量。我國有著960完平方公里廣袤的土地，有山地，有平原，也有丘陵，各種地貌都應有盡有，各地的氣候也有很大的差別。所以在房屋建設上也要因地制宜，不能一概而論。有的房地產開發商為了一己私利，會拿劣質的材料去建筑樓房，對于人們居住的環境和是否有害都不管不問。這樣是良心的泯滅，是不齒的。所以這好久要求房地產開發商要堅持“以人為本”，在保證房屋質量的基礎上要加大高科技的含量，促進新產品的應用與推廣，大幅度的提高科技含量，使房地產行業也走上可持續發展的道路。4.注重保護生態環境。現在的房地產開放商都打著綠化的旗號去賣方，但是實際的情況卻大相徑庭，是在沒辦法的情況下，他們會去鋪人工草坪，引進名貴的樹種，只求視覺上的享受，不求生態環境的營造。這樣的綠化方式不僅前期的投資高，而且后期的養護既浪費人力，又浪費物力。所以要擯棄這樣的模式，在保持一定的原有的植被的基礎上，合理搭配物種，形成合理的生態系統。這樣人們在這里居住會有一種天人合一的舒適感和幸福感。

3 結語

隨著我國經濟的飛速發展，房地產行業的持續火熱還會堅持一段時間。房地產行業對于我國經濟發展的貢獻是功不可沒的，所以只要協調好房地產的開發和城市建設，生態環境，政府調控等方面，我們就會探索出房地產開發建設的持續發展同環境保護共同協調發展的一條新路子的。

參考文獻

[1]何慶華，粱智雄．淺談我國生態建筑設計的研究現狀及對策閉．科技經濟市場，2006．

[2]王海燕．生態建筑研究現狀概述[J]．硅谷，2009(16)．

[3]事明浩．可持續性主意下的綠色建筑戰略[J]．建筑學報，2004(5)．

[4]劉益康．神眼之光――商業性礦產勘查[M]．北京：地質出版社，2007．

[5]鄭洪濤，王金亮，李俊平，李永峰．地勘單位實施。走出去”戰略的思考[J]．中國國土資源經濟，2009，22(i 2).

[6]孫東方．對當前地勘單位改革與發展的思考[J]．現代經濟信息，20i0(7).

[7]盂繁富，李勇．地勘單位實施“走出去”戰略應當注意的問題[J]．中國國土資源經濟，2006，19.

[8]孟繁富，王曉萍．地勘單位可持續發展的內在保障因素分析[J]．中國國土資源經濟，2010，23(3).

[9]庭偉．從美國城市規劃的變革看中國城市規劃的改革[J]．城市規劃匯刊，1996(5)．

[10]瑞生，賴慧芳．規劃政策指引：規劃控制和實施的一種工具――從英國制定“倫敦政策指引”中得到的啟示[J]．國外城市規劃，1 999(5)．

第3篇：對房地產的建議和意見范文

1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。

**園**庭，**閣開盤期間的現場跟進。

**村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。

***花園開盤的現場跟進。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。

3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。

參觀了**廣場，**花城，**新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。

4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會”，“****看房專線車”，**節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。

6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。

從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導

8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。

9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。

協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。

第4篇：對房地產的建議和意見范文

關鍵詞 二手房 問題 對策 分析

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

從發達國家市場的發展經歷中可以看出，二手市場的交易量越大，則房地產市場越成熟。而當經濟發展到一定的程度之后，人們不可能全由開蓋的新房來改善住宅，畢竟在有限的土地資源的限制下，無限制的開發新樓盤是不可能，此時二手房就承擔起相當重要的角色。同時我國的二手房市場起步晚，政策和觀念上有很多制約二手房發展的因素，存在的一些問題亟待解決。

一、二手房存在的問題

當前我國房地產的二級市場還沒有一個較為完善的二級市場體制，并對二手房的產權問題、質量問題及二手房交易過程中存在的信息不對稱以及供給和需求的平衡問題，都缺乏一個較為完整的認識和規范機制。主要存在以下幾個方面的問題：

（一）供給和需求的不平衡。

在一個較為成熟的房地產市場中，二手房的銷售量與新房銷的售量的比例應該是1：5或者1：7，而按我國目前的銷售情況而言想要達到這個比例還有很大的距離。這說明我國目前的房地產市場不夠成熟。而目前我國的房地產市場可以分為投資型市場和消費型市場兩種。由于房地產市場的迅猛發展，使得投資型市場的房地產交易也迅猛提升。但與此同時，二級市場因為受到一級市場的直接導向，從而加大了消費型市場的房地產投資在整個房地產市場結構中的比例。由于二級市場在房地產市場中主要體現在投資型需求市場和居住與投資混合型需求兩種市場上，最終導致二手房市場的蓬勃發展受到不合理的供給與需求的抑制。

（二）產權不規范。

我國特殊性的市場體制導致了二手房市場存在多種不同狀態的產權，大體分為已購公房、自管公房、直管公房、使用權房、商品房、經濟適用房等。由于產權的確立情況十分復雜，二手房交易完成之后，出現部分交易房地產的產權糾紛問題陳出不窮，導致二手房的交易信譽受到影響，市場發展受到沖擊。

（三）交易過程的信息不對稱。

當前我國主要是由二手房的賣方通過委托中介機構或者一些地方性的房地產網站、報紙、雜志等來提供二手房信息的。但往往賣方為提高自身利益，將不利于自己部分的二手房信息隱瞞起來，從而使得二手房的信息缺乏真實性、客觀性和公平性。如果想更全面地了解所購二手房的產權、建筑面積、建筑年限以及物業管理、質量等問題，那么買方往往就只能通過二手房的賣方來了解。但由于利益沖突，獲取全面、詳實的房屋交易情況幾乎是不可能的，使交易雙方在交易的過程中由于信息不對稱而出現許多問題，導致正常交易受到影響。

二、對二手房市場發展的建議

（一）對二手房市場的政策性建議。

二手房市場的發展雖然比較穩定，特別是今年施行的國五條以前的年初出現了二手房市場極度火爆的場面，但是問題也隨之而來，這些問題讓許多購房者對此產生擔憂，甚至沖擊著整個二手房市場?？梢越梃b以下幾點建議和意見：

1、國家政策上。

首先，完善二手房法規體系。從某種意義上講市場經濟就是法制經濟，為了使二手房交易規范化，必須有健全的市場運行法規體系。

其次，健全房屋租賃管理機構。必須進一步加強二手房的交易管理機構，對管理機構人員的編制精簡協調，明確分工，各負其責，用以適應實行全面合同備案制以后工作量的增大，投訴、糾紛可能增加的形勢。同時，要盡可能簡化手續，提高工作效率，這樣才能加強二手房市場的管理。

最后，要使市場透明，必須建立二手房市場信息系統和信息體系。由政府牽頭，從小到大，先簡后繁，逐步實現全市聯網，并制定嚴格的行業規定，共同遵守。

2、稅收制度上。

稅收制度對房地產有極大的影響，消費者進入市場的熱情也必定受到稅費的影響。當前稅制中主要是營業稅、個人所得稅和土地增值稅三個方面來影響房地產二級市場的交易。可以看出，雖然二手房市場交易征收的稅收收入對于政府來說是很微薄的一部分，但稅收制度十分明顯的抑制了二手市場交易活動的逆向調節。因此應該對其作出適當的調整，從而達到減少對稅收政策的制約，完善二手房市場交易活躍的目的。比如在稅費方面，它的征收是雙方的，一個是作為經營者的中介部門，需要根據實際的營業收入納稅，而房屋所有者需要繳納一些相關的手續費在房屋進行交易的時候。

（二）對二手房市場的交易平臺的建議。

1、在信貸方面。

鑒于目前個人住房貸款和二手房按揭及抵押貸款中存在的問題，建議商業銀行采取以下措施來規避風險：

第一、針對中介信用風險?？蛻艚灰踪Y金應由銀行實行代收代付。并加強對代收代付資金的控制監管，防止客戶貸款資金被中介扣劃。對凡與銀行有合作的中介機構應詳細了解其經營的模式、資金的流向、資金的缺口、涉及的客戶數量，然后進行全面評級，而與銀行合作的房屋中介的準入可以由監管機構根據評級的結果做出相關規定，以達到金融風險的防范目的。

第二、加強措施來防范貸款主體及交易行為的真實性風險。為降低客戶騙貸的風險應引入第三方專業征信機構在二手房貸款業務中對借款人的身份、收入、貸款事項以及抵押物的真實性進行實地核查。

第5篇：對房地產的建議和意見范文

關鍵詞:城市房地產開發；測繪工作；問題；建議。

1．城市房地產測繪的內容

1．1規劃設計階段的測繪:房地產開發規劃，必須建立在測繪部門測繪的地形圖之上。房地產開發單位向城市規劃部門提出選址申請時，必須提交有資質的測繪單位施測或修側的現勢地形圖。地形圖施測精度及其比例尺選擇按規劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細規劃和工程管線規劃，一般要求測繪1:500比例尺地形圖，個別地區的總圖設計，則要求測繪1:200比例尺地形圖。

1．2建設用地勘測定界:建設用地勘側定界是指依據土地利用總體規劃，經規劃管理部門核定的建設用地范圍、道路紅線圖以及其他有關文件資料和《地籍測繪規范》，查清并現場測定建設用地范圍。建設用地范圍內的地上地下附屬物以及行政區域界線、基本農田保護界線、土地權屬界線、八類土地利用現狀界線的位置數量(面積)和質量(土地等級或用地類型)等所進行的測繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設用地審批的重要且必備的基礎資料。

建設用地勘測定界也包括農用地轉用征用和國有地出讓測繪。珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策，國家通過編制土地利用總體規劃、規定土地用途(土地分為農用地、建設用地和未利用地)，嚴格限制農用地轉為建設用地，保持耕地總量動態平衡。因此，農用地轉用征用為建設用地時，必須測定轉用征用土地的范圍、土地利用現狀及各土地權屬者的位置、面積、質量，為編制農用地轉用征地方案、補充耕地方案提供必需的基礎資料。國有地出讓測繪的內容包括土地的位置、權屬、面積、地上地下現狀和其他基礎設施，是國家向土地使用者收取土地出讓金的重要依據。

1．3施工階段的測繪:規劃選址意見書、建設用地規劃和土地報批完成后，經過對詳細規劃勘察設計、建筑設計等成果的審批，房地產開發單位可向城市規劃主管部門申請辦理《建設工程規劃(臨時)許可證》，此時前期工作基本完成，工程進人施工階段。施工階段測繪的主要內容包括:場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣，必須在保證規劃要求的前提下.進行細郁放樣。當不能滿足規劃要求時，應及時報告規劃管理部門，并通知設計單位進行圖紙變更。

1．4建筑物面積界定:房地產開發公司在辦理(商品房預售許可證》時、必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應嚴格依據《房產測繪規范》、規劃部門批準的施工圖和放線圖，精確計算房屋建筑面積、使用面積和分攤的公用面積，然后繪制房屋分層分戶面圖。

1．5竣工測繪和房產測繪:房地產開發的竣工測繪和房產測繪是依據建設規劃管理部門審批的建設工程規劃圖、施工圖、放線圖和品房面積界定圖以及其他有關文件資料和技術規范。通過先進的測繪技術手段.精確測定房地產開發區內所有地物包括地上、地下建構)筑物的位置，并提供相關的數據(面積)、用途等信息狀況，為房地產開發建設工程的綜合驗收及更新城市基礎地理數據庫提供信息和資料。

房地產開發竣工測繪和房產測繪的任務是進一步查清房地產開發區內住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規劃要求，建設活動是否改變土地使用性質，建筑物是否有超高現象，各類管線埋設是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預售界定面積之差是否在限差(3%)以內。竣工和房產測量應繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規劃管理部門進行規劃驗收和界定違法建設及房地產管理部門進行房屋產權登記提供必備圖件。

1．6其他測繪:隨著人們生活水平的逐年提高，人口、資源、環境和災害四大問題已成為政府和人們關注的重點，人們對自己的生存空間越來越重視.像通風不好、底層房屋日照時間不夠帶來的糾紛會逐漸增多，需要測繪部門依據天文測量原理艱據建筑物朝向、遮檔物位置、建筑間距，確定日照時間是否滿足《居住區規劃設計規范》的規定。重要建筑、危舊建筑的變形監測和界定違法建設需要進行的測繪等都屬于其他測繪工作的范疇。

2．城市房地產測繪存在的問題

房地產開發各階段的測繪工作涉及房產測繪、地箱測繪、建筑工程測量、電力工程測量、道路與管線測量以及其他市政工程測量等。這些測繪工作分別由隸屬于土地部門、房產部門、規劃部門、電力部門以及市政部門的測繪隊伍承擔，存在著各自為陣、各行其是的問題和現象。這些測繪單位測定的地理空間數據往往內容重復，數據分類、編碼繁簡程度差異很大，有的甚至自定坐標系統和高程基準，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復測繪造成國家財政的極大浪費，加重了房地產開發企業的負擔，導致房屋成本的上升，嚴重影響測繪市場的健康有序發展。

3．改進城市房地產測繪未來發展的設想

造成城市房地產測繪混亂的原因是多方面的，有體制方面的，有測繪市場方面的，也有測繪技術方面的。

3．1加強城市測繪管理:一項房地產建設工程，由不同部門的測繪隊伍進行重復測繪。歸根結底是測繪管理體制方面的間題，這是1992年頒布施行的《測繪法》關于行業測繪管理、專業測繪管理和軍事測繪管理的規定和分工造成的。建議在新的《測繪法》還沒有修訂完善以前，借機構改革的東風，組建有足夠規格的測繪管理機構，其職責應當是:1.組織基礎測繪的規劃和實施工作。2.在技術方面做到五個統一，即坐標系統的統一、高程基準的統一、技術與質量標準的統一、多尺度地圖分幅的統一、測繪資料或地理信息管理和分發的統一。3.履行各項測繪市場管理職能，包括測繪隊伍的資質管理、測繪設計方案的審批、測繪任務的登記與備案、測繪成果的分發、測繪質量的監督檢驗和驗收等。

3．2放開搞活城市房地產測繪市場:我國加人WTo后，專業測繪不可避免地要與國際市場接軌，放開搞活城市房地產測繪市場勢在必行。房地產開發企業應當通過建設、規劃、土地、房產測繪及其他建設主管部門。通過招投標的方式或協議方式委托一家或多家有資質的測繪單位。從辦理規劃“一書兩證”直至取得上地證房產證實施全過程的測繪服務。生產出各行業管理部門所需的測繪產品，同時接受測繪管理部門的質量監督檢驗、匯交測繪成果，更新城市多尺度基礎地理信息數據庫。

第6篇：對房地產的建議和意見范文

關鍵詞：會計準則；公允價值；估價技術；資產評估

作者簡介：胡著偉(1968－)，男，河南南陽人，河南財經學院會計學院副教授，主要從事財務管理與會計學研究。

中圖分類號：F231　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1096(2010)02－0070－04　收稿日期：2010－01－10

20世紀90年代以來，金融衍生工具的大量產生以及隨之而來的金融風險使得公允價值成為唯一能夠被認可的計量屬性(黃學敏，2004)。大量應用公允價值進行計量和報告，已成為20世紀末和21世紀初會計及其他經濟學科領域發展的重要特征(謝詩芬，2003)。中國順應潮流，在2006年2月15日了包括1項基本準則和38項具體準則在內的企業會計準則體系，其最大亮點就是公允價值的適度、謹慎運用，這一方面契合了中國經濟改革的市場化進程及相關支撐環境的完善程度，另一方面實現了與國際財務報告準則的趨同(劉玉廷，2007)。會計準則運用結果直接關乎企業的財務狀況和經營成果，進而影響各利益相關者，即準則的“經濟后果”(Zeff，1978)決定了公允價值的運用絕非是簡單地準則制定和實施，還需要相應配套環境的支撐。在全球金融危機引發公允價值計量存廢之爭的背景下，對其實際運用情況尤其是公允價值確定方法――這一難點進行分析，提出完善對策，具有重要意義。本文從公允價值在上市公司具體準則中的運用出發，以上市公司2007年、2008年年報中披露的公允價值確定方法為基礎，分析并查找有關公允價值確定中存在的主要問題，并針對發現的問題提出改進建議。

一、公允價值計量在中國現行準則中的運用分析

計量是會計系統的核心職能(Yuri，1979)，進而成為現代會計的發展動力之一(葛家澍，2001)。會計計量在脫離原始計量時期進入貨幣計量時期以后，大致經歷了三個階段：以如實記錄為基礎的直觀計量階段、以歷史成本為基礎的計量方法逐步完善階段、公允價值計量形成發展階段，已出現以公允價值計量基礎取代歷史成本計量基礎的總趨勢，這是歷史的進步(陳美華，2006)。

(一)公允價值在準則中的運用情況

財政部立足經濟全球化，在充分考慮中國當前的社會、經濟、法律等環境因素的基礎上，在《企業會計準則》(2006)中盡可能適度地應用了公允價值。首先在基本準則上對公允價值定義及與其他計量屬性的關系加以說明，然后結合具體會計準則規范對象運用，在38項具體會計準則中涉及計量的有30項，在這30項準則中又有21項不同程度地運用了公允價值計量(其中17項具體會計準則直接運用了公允價值)，具體情況見表1。

①～④在存貨、固定資產、生物資產、無形資產四項具體準則中，均在計量或初始計量中做出了幾乎一致的規定，即投資者投入相關資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定的價值不公允的除外。這意味著接受投資形成的相關資產，不允許直接以公允價值確定。另外準則均規定，非貨幣性資產交換、債務重組等所取得的相關資產的成本，應分別按照相應的準則確定，而非貨幣性資產交換、債務重組準則對符合條件的交易均引入公允價值計量。⑤公允價值只在非同一控制下的企業合并時使用。⑥承租人在確定融資租入資產價值時用到，融資租賃中出租人對未擔保余值的后續計量。

(二)公允價值在準則中的運用特點

1.謹慎性

雖然在涉及計量的準則中有70％運用了公允價值計量，但是其運用是有約束條件的，表現在一方面歷史成本基礎地位沒有動搖，基本準則第43條規定“企業在對會計要素進行計量時，一般應采用歷史成本”。這強調歷史成本計量屬性的主導地位。另一方面公允價值運用中苛刻的限制條件，比如《企業會計準則第7號――非貨幣性資產交換》規定，非貨幣性資產交換中運用公允價值計量必須滿足兩個條件：一是交換具有商業實質，二是換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量，其中，商業實質是指換人資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同，或者換人資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，且其差額與換人資產和換出資產的公允價值相比是巨大的。這表明中國現行會計準則對公允價值的運用是全面而謹慎的。

2.針對性

現行準則體系采用“交易或事項”導向，即打破原來分行業的會計制度模式，針對“交易或事項”進行規范，這樣容易實現不同行業的統一。這種導向延伸到公允價值的運用中。具體準則規范對象涉及資產、負債、收入、費用等會計要素，但就公允價值運用來看主要涉及資產或負債，尤其是資產的計量，所以本文主要關注資產的分類計量。從公允價值的，運用來看，計量對象分為金融工具和非金融工具兩類，對金融工具一般采用直接法確定，比如交易價格；非金融工具一般采用間接法確定，比如評估法。另外，從交易過程來看，有的交易一次完成，比如非同一控制下的企業合并，初始計量采用公允價值，由于沒有后續交易，所有就沒有后續計量；而另一些交易是一個持續的過程，所以在后續計量中亦運用公允價值，主要是金融工具以及一些動態的事項(如或有負債等)。

3.層次性

具體準則公允價值的運用可分為三個層次：(1)要求主體對某些資產或負債項目進行公允價值計量并將計量結果在表內確認。這是運用的主體。從金融工具到非金融工具，基本都要求運用公允價值計量并在表內確認。(2)要求主體對某些資產或負債項目進行公允價值計量并將計量結果在表內確認，但規定了特定的應用條件，在該條件無法滿足時主體就可以選擇其他計量屬性進行計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足兩個條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。從實施情況來看，2008年中國存在投資性房地產的上市公司達690家，采用成本計量模式的為670家(占97.1％)，采用公允價值計量模式的為20家(占2.89％)(財政部會計司，2009)。這一層次的運用具有過渡性，隨著條件的成熟，范圍會擴大。(3)只是為了相關會計處理的需要而要求對一些資產或負債項目進行公允價值計量，其計量結果不在表內確認。其運用具有間接性和隱蔽性。

二、上市公司公允價值確定方法分析

公允價值運用的最大難點是公允價值的確定。分析準則及相關應用指南可知《資產減值》和《金融工具確認和計

量》提供了比較詳細的公允價值計量指南，以下結合中國上市公司2007年、2008年年報分析公允價值確定方法并分析存在的問題及原因。

(一)《資產減值》公允價值確定方法

該方法分為三個層次：(1)資產的公允價值減去處置費用后的凈額，應當根據公平交易中銷售協議價格減去可直接歸屬于該資產處置費用的金額來確定；(2)不存在銷售協議但存在資產活躍市場的，應當按照該資產的市場價格減去處置費用后的金額來確定；資產的市場價格通常應當根據資產的買方出價確定；(3)在不存在銷售協議和資產活躍市場的情況下，應當以可獲取的最佳信息為基礎，估計資產的公允價值減去處置費用后的凈額，該凈額可以參考同行業類似資產的最近交易價格或者結果進行估計。

2007年的1570家上市公司中，有692家上市公司對長期資產計提了減值準備，而2008年1624家上市公司中有1089家公司存在資產減值，資產減值損失為3963.48億元，占利潤總額的35.63％。其中，存貨跌價損失、固定資產減值損失和貸款減值損失所占比重最大。多數上市公司根據準則規定分類確定長期資產減值測試中的公允價值。從分析來看，其難點在于現值技術運用中相關參數的確定。

(二)《金融工具確認和計量》公允價值確定方法

各家公司均力求遵循會計準則，根據不同情形分別采用同類資產活躍市場報價、類似資產活躍市場報價和估值技術等方法確定公允價值。但公允價值確定方法的披露內容過于原則和雷同，上市公司(非金融企業)均原則性地照搬準則規定，很少會結合企業具體情況確定，采用現金流量折現法時，如何估計現金流量、如何確定現金流量會計期間等；采用期權定價模型(例如Black-Seholes模型)時，如何選定相關假設、確定相關假設數值等，企業幾乎未作披露，詳細程度無法滿足會計信息使用者決策有用性的需求。

(三)《企業合并》應用指南中公允價值確定方法

《企業合并》準則應用指南中，分報表項目規定取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值，除使用上述兩個準則中規定的方法外，主要有以下幾種方法：(1)賬面余額，適用于貨幣資金；(2)應收、應付金額，適用于短期應收、應付款項；(3)現值，適用于長期應收、應付款項；(4)可變現凈值，適用于產成品、商品及在產品；(5)重置成本，適用于原材料。

2007年和2008年分別有225家和296家上市公司發生非同一控制下的企業合并，全部采用了公允價值作為計量基礎，大部分上市公司根據《企業合并》應用指南中規定的方法確定可辨認資產、負債公允價值。

(四)《投資性房地產》公允價值確定方法

對于投資性房地產準則并沒有明確規定后續計量中公允價值的確定方法，結果是大部分擁有該類資產的上市公司選用成本模式進行后續計量，只有少數公司采用公允價值模式。具體情況是2007年持有投資性房地產的630家上市公司中，采用公允價值模式的有18家，其公允價值計量的方法主要有房地產評估價格(10家上市公司)、第三方調查報告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(2家上市公司)等，而另外3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。2008年持有投資性房地產的690家上市公司中采用公允價值模式的有20家，其公允價值確定的方法主要有評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。

(五)其他準則公允價值的確定方法

《非貨幣性資產交換》、《債務重組》也重新引入公允價值計量，而確定方法援引上述準則及應用指南的規定，但是總體來看，這些規定具有模糊性，尤其是不具有活躍市場的長期資產，大都采用評估價格作為交換資產的公允價值。2007年1570家上市公司中，發生非貨幣性資產交換的有40家上市公司，有32家上市公司產生損益，形成利得的有21家上市公司，形成損失的有11家上市公司，未產生損益的有8家。2007年1570家上市公司中316家上市公司發生了債務重組，其中229家上市公司作為債務人獲得了債務重組收益133.00億元。2008年1597家非金融類上市公司中，完成債務重組的有296家，其中220家公司作為債務人獲得了債務重組收益109.30億元。從上市公司披露的債務重組過程中公允價值的確定方法來看，大多是雙方協議，也有評估價，甚至還有法院或其他部門裁定，存在隨意性和人為操縱之嫌。

由此可見，中國有關公允價值計量的指南已包含了與美國SFAS157公允價值計量類似的“公允價值級次”，但是具體內容差異很大：《資產減值》將銷售協議價格作為公允價值計量的首選；而《金融工具確認和計量》將活躍市場報價作為首選?！镀髽I合并》準則應用指南更是用盡各種計量屬性確定公允價值。這表明公允價值確定方法不統一，在準則執行中，對于同一交易事項，有的按照活躍市場報價確定公允價值，有的按照交易雙方協議價格確定公允價值，有的按照評估價格確定公允價值，這種準則或指南的不一致引發“規則性差異”。

三、完善公允價值確定方法的對策

(一)完善公允價值運用的市場條件：提供基礎數據

公允價值是市場經濟的產物，其確定高度依賴基礎市場數據，得到廣泛認可的公允價值計量“三級次”就是依據市場數據的可得性劃分的，這表明，基礎數據可靠程度越高，以此為基礎確定的公允價值就越可靠。雖然中國市場化改革已取得重大進展，但是市場經濟地位尚未得到廣泛認可，主要原因在于各類市場尚不完善，有的市場還未建立，這是中國應用公允價值中的最大制約因素，因此要求完善市場條件。

1.積極培養各級市場，提供可觀測交易。雖然公允價值并不等于市場價格，但是市場價格被公認為是最客觀、最可靠、也是最簡便的公允價值的來源。所以當前應該努力培育各級市場，特別是生產資料市場和二手交易市場，從而為確定公允價值提供客觀、直接的基礎數據。

2.加快金融市場化改革進程。在證券價格逐漸市場化的同時，國債發行中的投標、競價方式，全國銀行間同一拆借利率的出現和入網會員的逐漸增多以及公開市場業務操作的進行，均使我國的利率市場化改革獲得很大進展。金融逐步市場化，為金融衍生品的公允價值確定的實施提供條件。

當前必須采取各種有效措施努力發展多層次資本市場體系，包括主板、創業板、中小板、店頭交易(OTC)在內的股票交易市場和債券市場；加大金融工具和衍生金融工具創新力度，建設高度發達的商品交易市場體系及相關的信息系統；打破地域和條塊分割，建立健全有關法律法規等等。

(二)制定公允價值準則及應用指南：統一確定規范

為了進一步提高公允價值確定的一致性、實務可操作性，應盡早制定更為完善的公允價值計量準則及應用指南。

在該項準則制定過程中，可以借鑒美國財務會計準則委員會(FASB)的SFAS157公允價值計量以及國際會計準則理事會(IASB)的公允價值計量征求意見稿，應著力解決以下三個問題。

1.公允價值定義

“公允價值”定義是公允價值計量準則制定的關鍵問題，它決定了公允價值計量的目標和方向(于永生，2008)。目前國際最新動態的公允價值定義將“脫手價”確定為公允價值計量目標，使公允價值內涵和外延明確化，有利于實務操作，而我國現行準則中公允價值定義目標具有模糊性。雖然，“在活躍市場上，企業已持有的金融資產或擬承擔的金融負債的報價，應當是現行出價；企業擬購人的金融資產或已承擔的金融負債的報價，應當是現行要價”的規定已隱含了公允價值計量目標是“脫手價”，但是其他準則沒有一以貫之。

2.公允價值確定方法

計量是財務會計的核心，公允價值運用中爭議最多的也是計量方法。在中國當前的經濟環境下，適用公允價值計量的資產和負債，多數不存在活躍市場，存在活躍市場的只是少數，而不存在活躍市場時，公允價值的可靠確定很困難。我們應根據資產或負債特性及其基礎數據的可靠程度，制定不同級次的計量方法，同時提供關于公允價值可靠計量的標準及應用指南。

3.細化公允價值的披露規范

從公允價值計量的復雜性來看，要使信息使用者完全理解公允價值信息，必須有相應的信息披露。對以非市場基礎確定的公允價值，準則中應當強化披露要求，特別關注在這種情況下公允價值的確定方法、管理層的假設、是否引入了外部評估師的估價，如果某些重要變量發生與原來假設不同的變化可能會引起財務報表重要指標發生何種變化的敏感性分析等信息。

(三)打造復合型高端人才隊伍：提高操作能力

中國現有會計人員隊伍1200多萬人，在經濟建設過程中發揮了重要作用。但是受傳統觀念及教育體制所限，大多數會計人員知識結構難以適應動態經濟環境引致的會計全球化。尤其是嵌入虛擬經濟中的公允價值運用，是對會計人員全面素質的考驗。無論是數據分析，還是近期對事務所的調研，筆者發現，企業在確定公允價值時問題較多，要么憑經驗估計、要么完全依賴中介機構，難以真實反映企業狀況。這表明，中國急需復合型的高端會計人才，要培養一大批德才兼備，既熟悉和掌握會計準則、內部控制和信息化，又具有現代金融知識、熟悉資本市場運作的復合型高端會計領軍人才隊伍。

第7篇：對房地產的建議和意見范文

最新銷售人員試用期的工作總結

銷售的工作，雖然有壓力，但也是一種動力，促使著我不斷前行，取得好的業績，也是讓自己能通過試用，得到認可能轉正，我也是感到很高興，但成為正式的員工，其實也是一種壓力，一種責任，要做的更好才行，而之前的工作，其實自己也是發現有些方面還可以繼續來進步的，在此也是整理下工作，來做好總結。

對于這份工作，之前不是很了解，能進來當然我也是知道，公司對于我們是抱有一個期望的，我也是不想辜負，無論是培訓，和同事交流，我都是積極的來學，去提升，一些技巧也是在用的過程中更加的熟練，每次工作結束，都是會去反思，哪些做得還是不夠到位，哪些還能改進，才能把銷售做得更好，找到客戶，如何的去轉化為銷售額，并不是那么的簡單和容易，但我也是清楚，如果自己不斷的去找到方法，能力提升，那么做好工作也是會變得輕松和簡單一些了，而這個工作的壓力也是促使著我去前行，不希望自己的努力白費，而且能得到肯定。銷售是很磨礪人的，我也是在工作后感受到自己的成長，這些不但是對于工作有幫助，對于自己同樣也是如此。

在和客戶的交流里面，我也是用公司教我的技巧以及自己的一個方法去做好銷售，開始的時候并不是那么容易成功，即使有客戶，但最后能達成交易的量也是很少，這也是刺激到了我，為何別的同事可以做到，我卻不行，我也是不想如此，不斷的改進，去思考，然后一個個客戶的去談，慢慢的'從生澀到了能拿到業績，我也是高興，但知道留給我的時間不是很多，如果做不好，那么就會被辭退，我也是利用好時間，去多做，多找客戶，盡力的完成銷售的任務，試用的過程里頭，我也是得到領導肯定，看到我完成任務，也是給予了我更多的要求，壓力大了，但是我卻沒有去退縮，反而依舊認真的去做好自己該做的一些事情，達成交易，讓自己的業績不斷去取得突破。

做好了業績，但我也是知道我的效率并不是特別的高，別的同事相同的時間能做得更好一些，而我卻是需要加班才能完成，我知道能力和經驗還有欠缺，但也是找到了問題，要去改善，在今后能做得更好一些，讓領導得到肯定，轉正了，壓力大了，但同時也是讓我更加的意識到自己要不斷的突破，把業績做到更好。

最新銷售人員試用期的工作總結

我于x年x月底進入公司，主要負責批發客戶，三個月都完成了銷售任務。在這三個月里感謝辦事處領導和同事的幫助，能夠讓我順利的熟悉工作崗位，圓滿完成銷售任務。

1、遵守崗位職責，認真履行本職工作。我主要的工作就是服務經銷商和客戶，起著溝通與協調的作用。月初我的首要工作就是安排經銷商排貨打款；然后是按路線拜訪客戶，運用分銷政策和贈品加強分銷；及時完成各項數據統計，做好月工作總結。

2、明確任務，主動積極，力求保質保量按時完成。每月做好銷售和開拓計劃，抓住工作重點有目的有步驟的實施。班前班后做好工作準備和回顧，多和同事溝通，遇到解決不了的問題向領導請教。

3、正確對待客戶需求并妥善解決。了解客戶的需求，主動提出在拜訪發現隱藏的問題。關注產品的陳列位置和價位（同競爭對手做比較），有預見性地提出提高銷量的建議。

4、工作總結認真學習拜訪八步驟，靈活運用到工作中?？蛻艟褪鞘袌?，只要我們贏得客戶就贏得市場。拜訪八步驟就是百事公司的精髓。從工作準備到拜訪結束都是最理想的，我在工作中感到拜訪八步驟是一把金鑰匙，可以打開每個客戶的大門。學習了公司的拜訪八步驟后我才發現到一個客戶那要做的其實有很多，其中的道理也得在實際工作中來體會。

5、在今后的工作中我要作好以下兩方面的內容：在拜訪客戶時不卑不亢，妥善處理客戶提出的問題。對簽有協議的客戶嚴格按照條款執行，不足之處立即調整，杜絕其僥幸心理。培養自己的競爭意識。在拜訪客戶時關注產品的陳列包括冷凍數pop等（包括同類競爭品牌），要力爭最好的位置。加強自己的語言表達能力。

在和客戶溝通時準備好陳述的內容，力求條理清晰，言語簡潔，通俗易懂。在以后的工作中希望繼續得到大家的支持和幫助，做好個人熱門思想匯報工作計劃，為我們能把工作做的更好加油！

最新銷售人員試用期的工作總結

作為一名銷售新人，剛加入房產銷售部的時候什么都不懂，現在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現在已經能夠負責很多工作的實施。這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。例如：xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進；xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進；xxx花園xxxx開盤的現場跟進。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。收集了八月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。

3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。

4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。

6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。從八月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導。

8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。

9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。

第8篇：對房地產的建議和意見范文

關鍵詞：老齡化；戶外休閑空間；適應性

TU982

當人類社會伴隨著時代飛速發展的步伐進入21世紀，人類面臨著一個嚴峻的挑戰——人口老齡化。據統計，我國60歲以上的老年人已達1．43億人，占全國人口總數的10．97％以上，占全球老年人口總量1／5。自1999年進入老齡社會后，我國現已是世界上老年人最多的國家，且近20多年來，以每年302萬人的速度增加，到21世紀中將達到4億多人，即每10人中將有3位老人。老齡化帶來了一系列的社會問題，老年人的居住、醫療、休閑生活等都是迫切需要解決的問題。為了滿足社會需求，各地的養老機構、老年公寓等都在悄然興起，老年人的居住問題得到了很大改善。但是對老年人來說，僅有住房是遠遠不夠的，尤其是退休后有大量的自由時間可以安排，他們更需要有一個安全、舒適的戶外空間來滿足戶外休閑活動的需要。

一、休閑空間概況

從房地產的發展來看，住宅小區的發展主要經歷了三個階段：第一階段的住宅小區屬于粗放型開發，設施簡單，綠化單一，產品的同質化現象嚴重。第二階段的小區建設風格代表了一種消費時尚，開始出現了會所設施，注重小區的外部環境，并且開始倡導“人車分流”等“以人為本”的設計理念。第三階段則在第二階段的基礎上進行了強化，引進先進的網絡技術和生態環境概念，關注人與自然的融合，并注重小區內的親和力。與這三個階段相適應的住區環境設計的演變也經歷了綠化概念、環境規劃、景觀設計三個過程?？傮w來講，八、九十年代建設的小區，環境設施相對落后，老年人普遍反映不能滿足戶外休閑活動的需求。調查反應雖然近幾年建設的小區環境已有較大改善，但是也都不同程度的存在一些問題，很多老人抱怨綠化環境差、功能設施不理想、缺乏無障礙設計、空間缺乏人氣氛同等等。由于目前居住區戶外環境的服務對象大都是全民性的，與老年人日常生活密切相關的空間場所，缺少專門針對老年人的更為細致和完善的設計。

二、老年人對休閑空間的需求

不同性別老年人對休閑空間的要求通過實地調研和分析總結，歸納出影響老年人戶外休閑空間的環境要素主要包括綠化狀況、設施狀況、平坦狀況、環境氛圍、噪音狀況、空間層次這六個方面。女性老人的結果為：綠化狀況>設施狀況>噪音狀況>環境氛圍>平坦狀況。

>空間層次；總體結果為：綠化環境>環境氛圍>設施狀況>噪音狀況>平坦狀況>空間層次。從性別來看，其中綠化狀況的均值最小且標準差分別為1．200、1．349，二者相差極小，可見無論男性老人還是女性老人意見都比較統一，都更看重綠化環境。老年人意見比較統一的還有環境氛圍。在其他幾個要素上沒有達成統一意見，性別影響不大，但是年齡上存在不同程度的影響，這與老年人不同階段的身體狀況、興趣愛好等不無關系。

二、老年人居住區戶外活動特征

（一） 時域性

時域性即指老年人的活動因時間的變化而呈現出“M”形分布，夏季活動時間較長，早上9：00和晚飯后的19：00左右是活動的高峰時段，冬季活動時間有所縮短，活動高峰集中在正午陽光較好的10：00～16：00間，其余時段外出活動老人較少。

（二）地域性

諾特階曾經說：“所謂地域性概念涉及空間范圍內的行為發生和能產生與特定地理學上的固定空間場所有關的防御性反應。”而這種地域性的特征在環境行為學上可以稱為領域性。人的領域有四點作用，即安全、相互刺激、自我認同與有管轄范圍。老年人的地域很大程度上是出于一種相互刺激和自我認同。他們經常習慣性的在某一時間不約而同的出現在某些地點，即使這些地點在某種程度上看來并不是合適的聚會、活動場所。由于這些地點反復的被老年人使用，使得該地點的地域性特權被人們所默認。這種地域性并不是一成不變的，而是隨著時間、季節、活動方式以及城市地理區位的變化而變化。

三、住宅區發展與老年適應性休閑空間設計策略

根據調研結果，適宜于老年人的住區休閑空間設計應該認真做好以下幾個方面的工作：一是加強綠化力度，提高環境質量；二是以住宅小區為單位，主要集中于小區內部；三是規模小型化、類型多樣化、布局分散化。為避免給老年人的戶外活動帶來影響和干擾，小區的道路交通系統宜采取人車分流或部分分流的方式，并為老年人設計合理的步行路線便于老人出行和散步健身。同時合理劃分集體活動區、小型交往區和私密性休憩區域。坐息區域的座椅宜設靠背，同時與桌子有較好的匹配，滿足老齡人品茗等休閑的需求；每條座椅或每處小憩之地都應有各自相宜的具體環境，如凹處、轉角處等以提供親切、安全和良好的小環境。另外，老年人在一個不熟悉的環境里很難確認方位，通過休閑空間的層次和個性設計比如細部的材料、質感等變化增強其標識性可以為老年人的戶外活動帶來極大的便利。除此之外，形成具有特色的老年人戶外休閑空間還應做好以下幾方面：

(1)與氣候、環境特征相適應氣候屬暖溫帶大陸性季風氣候。四季分明，季風明顯，夏季炎熱多雨，冬季寒冷少雨，春秋干燥"。在綠化配植上，應多選用與氣候及老年人健康相適應的綠化植物，合理搭配物種，使一年四季具有季相上的變化。由此形成的與地域氣候特征及老年人喜聞樂見的習性相應的環境。樹木平面配置在考慮構圖形式美的同時。要考慮特定的氣候因素?；顒訁^域或休憩區北側宜種植常綠樹，以阻擋冬季北風和遮擋夏天日曬，還能有效地隔絕噪聲、防風防沙；南側主要選用針葉樹或冬日落葉的闊葉樹種，可以獲得陽光充足、干燥暖和的坐息區。這樣不僅能夠創造舒適的小環境，還可以起到視線遮擋、分隔空間的作用。

(2)傳承地域文化

在當下，中國傳統文化的回歸之勢日趨顯現之時，弘揚本土文化，塑造地域特色，不僅是時展的需要，更是展現城市文化底蘊、體現人本精神的必要。

(3)劃分老年人專享和共享區域

老年人的各種興趣團體，如京劇團，太極苑、交誼舞隊等應為其提供舒適和相對私密的空間場所，為老年人設定專用的門球場，抖空竹場地、健身場所和休憩空間。老人經常聚集的或是專門服務于老年人的場所要保證環境氛圍動靜結合，使老人們既能被照顧到又不至于受到兒童和年輕人的影響。老年人不但表現出對同階層老年人的偏好，樂意與“意趣相投”的老人交往，同時也喜歡與晚輩交往。

第9篇：對房地產的建議和意見范文

關鍵詞：煤礦企業；財務風險；對策探討

隨著企業的飛速發展，煤礦企業的財務管理日漸被提上議事日程，有不少專家學者還專門出書對該論題進行著述，財務風險管理引起了企業的重視，將財務管理作為企業管理的核心部分并不為過。

一、煤礦企業有哪些財務管理風險

（一）投資的風險

投資風險是煤礦企業為了補償投資產品過于單調而采取的多元化的策略，然而缺少跨行業的運營活動和對行業態勢的了解，又在投入資金前未按照國家相關規定進行審察、風險估測、動態研究，導致風投遭遇挫折。根據國家有關財政政策規定，煤礦開采要在符合國家整體開采策略、下礦的環境必須安全、投入要有高回報等條件的前提下，才能對礦井進行開采，這樣，企業投入的資金才可能有效回收。

（二）成本管控的風險

煤礦企業屬于高風險企業，礦的開探環境紛繁蕪雜，又因為煤礦多在地下幾十米甚至幾百米，地質結構非常復雜，而地下的安全措施不牢靠，極易造成人員傷亡，使得成本管控風險失去效力。

（三）資金管理的風險

資金管理風險的概念是由于金錢管理存在安全隱憂，現金流使用不到位給煤礦企業造成的虧損，從而影響企業的經濟效益。當前大部分煤礦企業在商品的買賣上不會采用賒欠的方式銷售，而是采用錢到發貨的方式，實現了資金的及時回籠，然而商業單據與承兌匯票的采用，單據風險無法避免。近年來，煤礦行業行情持續走低，很大一部分企業賒銷化采用承兌匯票的方式，給煤礦企業的資金運轉帶來壓力，導致資金鏈的斷裂。

（四）全方位預算風險

全方位預算風險的概念是煤礦企業對將來的運營活動與財務成果不能卓有成效地預估和整理，不能斷定戰略目標帶來的風險。當下煤礦公司的全方位預算只是以管控支出為主要目的，而忽略煤礦公司的能源利用率和利潤的獲得。

（五）稅務風險

企業經營過程的本身就有風險，由于煤礦企業每年繳納的稅款較多，進項稅少，銷項多，難免造成一些企業虛開增值稅發票、偷稅漏稅現象嚴重。另外，因為國家稅務部門與煤礦企業的發展以及兼并重組聯系不緊密，在對訊息進行收集和整理的過程中沒有全身心投入，對煤礦能源的整合狀況——特別是對于與稅收相關的股份購買、現金流的運用、公司倒閉等訊息了解滯后，使得破產后的企業的稅款得不到有效回收，導致稅務清償不能實現，產生稅務風險。

（六）商品滯銷風險

由于煤礦企業商品在市場上的流通并不順暢，煤礦企業的商品價格大幅下降，倉庫里的存量越來越多，從而帶來商品滯銷的風險，完善商品的買賣體系能夠極大地緩解這樣的情況出現。由于近年來國家對房地產的宏觀調控，鋼鐵材料、水泥價格下降，導致大量需要煤礦的企業減少了煤礦的采購，使得煤炭市場供大于求，成為滯銷資源。

二、煤礦企業財務管理風險發生的原因

（一）煤礦企業在部門架構方面存在風險隱憂

當前中國煤礦企業在部門架構方面存在問題，突出表現為對會計預算與財會管理沒有有效區分，財會預算與財務管理的人員身兼兩職的情況屢見不鮮。這樣會造成部門架構混亂。

（二）煤礦公司管理層的風險思想薄弱，無法有力管控財務風險。

在實際工作中，煤礦企業管理層的綜合素質參差不齊，風險思想薄弱導致財務風險不可避免，小煤礦企業的培訓力度不夠，無法采用科學的辦法對財務制度進行管理。

（三）財務決策不合理

當前大部分的煤礦企業沒有科學合理的決策，憑經驗進行決策是目前的錯的決策方式，科研人員、投資審核人員對業務的不熟悉導致財務風險的產生。

（四）煤礦企業內在的策略與企業的團體目標不一致

企業分公司看重本身的利益，在公司的整體利益和小團體的利益之間選擇了維護自己的利益，使其內在策略與企業的團體目標不一致，導致財務風險的產生。

三、建議和意見

（一）首要措施

煤礦公司要對調查和研究人員進行合理挑選，從而進行技能、市場、財會等方面的鉆研和資金投入議案的審查和批復；財會管理層在可操作的資金投入的環境中，要進行追蹤調查，以此來制定資金投入策略或決定是否退出該項資金投入計劃；對于投資策略制定錯誤的責任人進行懲罰，加強平時的考核和評估，將資金投入項目和策略指定人的利益捆綁起來，并且在收回資金的階段不能讓其隨意調換崗位。

（二）控制成本

嚴格控制成本的風險，例如原料損耗額度、零部件損耗額度、單位耗電量的額度的控制等等。依照各種額度，制定預算，構建起全面的預算體制，使預算額度的操控滲入到各個機構或部門或者運營過程，做到有目的、有計劃地實行。另外，針對成本建立一個預先報警系統，避免財務風險的發生或增大。通過預先報警裝置，對預算的實際情況進行掌握，對礦下作業進行實時監控，這樣對風險的管控會起到好的效果。

（三）合理管理資金

煤礦企業在滿足資金的收入和支出、物力的供給需求以及銷售的完成為前提下，要保證優勢項目資金的投入；在保障正常生產活動的基礎上，挖掘企業的融資能力，保障資金的順暢流通。

（四）籌備資金的措施

煤礦企業應該充分了解籌備資金的方法，在預防資金流通風險的過程中，嚴厲控制公司年末的負債總額同資產總額的比率。對一些資產無法抵消債務、占有大量資金流、企業無論怎么努力都無法再進行經營的虧本項目予以撤銷；充分運用財務杠桿的效應，將籌備出來的資金運用到優勢項目上；對歸還本錢付給利息的風險要進行全方位監控，使權債資金的比例趨于合理化。

（五）全方位預防財務風險的方法

煤礦公司的生產經營、物力監管、人力投入、市場銷售等部門的工作人員和管理層要對預算的制定引起高度的重視；要對相關預算的貫徹實施部門進行交流，對公共成本的投入加以控制。相關預算貫徹實施部門應該對底層單位成本和公共成本予以區分，嚴格控制公共成本。另外，煤礦公司應該完善對預算執行狀況進行審查的機制或體系，不定時地對預算執行狀況進行追蹤調查，預防財會工作人員由于工作能力不強導致相互推卸責任，保障預算的制定沒有外來因素的干擾。

結束語：

近兩年國內、國際煤炭行情處在低迷狀態，煤礦行業如處在寒冬，煤礦行業又面臨太多風險，筆者希望通過上述的風險建議及應對措施，幫助企業減輕負擔，渡過難關。

參考文獻：