對房地產企業管理提出的建議精選(九篇)

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第1篇：對房地產企業管理提出的建議范文

【關鍵詞】房地產 經濟師 策略建議

目前房地產業方面的管理要求不斷提高，從而也增強了對經濟師的要求，經濟師的角色對于房地產行業的發展有著十分重要的作用。在大中型房地產企業中，工程師、會計師等職位的設置較為普遍，而經濟師的設置卻相對較少。這種現象反映了房地產企業經營管理人才的缺乏，同時在一定程度上也反映了企業管理制度的不完善，說明了房地產企業長期所存在的重技術、輕管理，重生產、輕經濟的問題尚未較好地予以解決，這嚴重影響了房地產企業的改革發展以及管理的現代化進程，不利于房地產企業經濟效益的提高，與當前深化房地產企業改革，“大力發展建筑業，使其逐步成為國民經濟一大支柱”的要求有相當大的差距。本文針對目前的這種現狀，就企業經濟師的設置問題作了相關探討。所謂房地產經濟師，就是在企業管理者的領導下，統一組織、全面負責企業的經營決策和計劃管理，以行政副職的身份直接組織和領導企業產、供、銷等工作，全面負責該企業經營管理的高層領導者。

一、房地產企業經濟師的主要任務

（一）根據黨和國家有關方針政策及本企業的內部情況，制定企業的經營戰略，規劃企業的發展方向，制定經營目標，組織編制企業近期的發展計劃和年度經營計劃；以提高經濟效益為中心，開展目標管理和成本預測及預控；建立健全計劃管理制度及指標體系，把企業各項管理工作納入統一計劃軌道，提高企業的自我發展、自我改造能力。

（二）負責企業內部經濟立法，主持經濟模式設計，審定修改各項管理制度；設計企業管理層及組織機構的調整方案，健全各級機構人員的經營責任制；主持工資改革、資金分配方案等相關工作，正確處理其相互間的關系；負責投標承包工作，審查合同預算以及外部橫向聯系等。

（三）從實現企業總體目標出發，加強企業各項基礎工作，建立內外信息情報中心；加強企業的綜合平衡、宏觀調控；主持企業經濟活動分析，努力實現抓管理、上等級，全面提高企業素質。

（四）做好企業內部各管理系統和部門間橫向協調和牽頭聯系工作。

（五）組織發展企業內外各項相關工作，推進企業現代化進程。

二、房地產企業經濟師設置所存在的主要問題

一是缺額。改革開放以來，我國雖然有一部分房地產企業實現了“一師三長”的領導體制，但是仍有許多企業的經濟師一職空缺，依據相關資料調查結果顯示，有的省經濟師缺額率達73.5%，有的缺額率可高達97.5%，就連我國重要的工業基地――上海市，缺額率也達90%。二是錯位。進入21世紀以來，管理工作特別強調職責分明、責權對等，但是在需要設置經濟師的企業中，經濟師的職責不明，權責失衡問題較為突出。在分工問題上，有的企業規定經濟師主管后勤工作，有的規定主管某科或某幾項業務，有的則以“主管全企業經濟工作”等來“明確”分工，有的甚至出現有職無權的現象。三是少利。責權利有效結合是管理的法寶，在“一師三長”中經濟師的專業特點決定其業務相對比較多，工作量也相對比較大，盡管經濟師們在企業的經營管理方面發揮著重要作用，但是由于在企業中所處的經濟地位較不適當，其利益往往未得到充分的保障，在晉級、享受各種津貼、學術交流、進修等各方面的優勢遠不如工程師和會計師，造成權責與利不對應的現象，較大地挫傷了經濟師工作的積極主動性。

三、房地產經濟師的設置問題相關建議

（一）領導應對經濟師的地位給予高度重視和認可。房地產企業領導必須充分認識到經濟師對企業經營戰略目標的制定和實施所發揮的重大作用。經濟師不僅要向領導提供房地產市場的各種動態、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關決策信息，同時還要通過實踐去反復證明所提供信息的準確度與實用性，這是非專業人員通常較難以解決的問題，必須針對具體的相關工作，及時做好總體設想，認真部署，嚴格檢查監督，并予以全面落實。

（二）經濟師要進行科學搭配。發揮參謀助手作用的經濟師是房地產企業戰略的主要謀劃者，同時又是經理決策的直接實施者，任務重，涉及的范圍廣。要想更好的提高企業的經濟效益，就必須按一定的知識結構和各類人員比例對經濟師進行科學的搭配。首先，在知識結構方面，要以建筑經濟管理專業為主，多學科相結合，多數人應精通建筑企業經營管理相關知識，有一定的政策水平和管理技能，富有實踐經驗，熟悉本企業歷史和現狀，對企業存在問題能提出某些意見和改進措施，有一定的思維分析能力、系統概括能力、組織協調能力、寫作演講能力、外交活動能力，思想要開放，觀念要更新，具有改革創新精神，以此才能更好的滿足對內規劃設計、宏觀調控、綜合平衡以及協調管理的需要。

（三）充實經濟師的力量，加強經濟師之間的協調與聯系。經濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣，并且政策性強、工作量大的復雜性工作。所以要充實經濟師的力量，適當增加專業人員予以輔助，并定期給經濟師予以培訓、學習及外出從事學術交流及研討的機會，使其能跟上企業經濟形勢的發展。

（四）完善機制，強化對經濟師的激勵。建立一套行之有效的激勵制度，有效地調動經濟師的積極性。經濟師是企業的“領頭羊”，是企業的骨干與中堅，應強化對經濟師的激勵和約束機制，保證經濟研究項目責任的落實。

（五）加強經濟師對項目的管理。房地產前期開發項目，是經濟師工作管理的重要對象，同時也是每年工作擴展的主要目標和方向，要進一步改進和加強該項目的管理工作，同時房地產開發可變性大，這就要求經濟師們做好多項、多方位的準備，建立起相應的項目庫，如遇突況，也能夠進行適當的調整，從而為企業可持續發展提供可靠的保證。

第2篇：對房地產企業管理提出的建議范文

【關鍵詞】房地產經濟師、設置問題、建議

一、前言

隨著房地產產業對管理要求的不斷提高，也增強了其產業對經濟師的要求，經濟師這個職業對房地產行業的發展起著至關重要的作用。在大中型房地產企業中，工程師、會計師等職位的設置較為普遍，而經濟師的設置卻相對較少。在一些房地產企業中，對工程會計等職位的開放程度較為普遍，唯獨對經濟師職位開放程度相對較少。從而反應出企業管理制度不完善以及企業經營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產企業普遍存在的問題。

二、房地產經濟師的主要任務

進入新世紀，著重抓技術而放松管理，著重生產而輕視經濟，這是房地產企業長期存在的問題，這個問題嚴重的影響到地產企業的發展改革創新，妨礙發展現代化管理的進程，不利于提高房地產產業的經濟效益。本文針對目前房地產企業的發展現狀，對房地產經紀師的設置問題做了相關的論述。它的職責主要就是在企業管理者的領導下，全面性的負責企業的經濟方面的運營管理工作。

1、認真貫徹執行國家經營體制改革等方面的法律法規，對違反相關制度造成經濟損失的經營事務行為給予有效的制止和糾正。為企業制定適合其本身運作的經營決策，通過組織市場調研對市場做出正確的預測，并且根據相關的資料制定出初步的運營方案。

2、認真貫徹執行公司的質量方針和目標，對企業經營管理制度實施起到監督檢查的作用。

3、協助企業的管理者制定企業長期的運營計劃，并組織實施企業的長期運營計劃。

4、研究企業以及下屬子公司的運作狀況，評價和分析企業人力資源，物力資源以及財力資源的利用狀況，提出一系列的增產節約和提高經濟效益的意見，并在獲得批準后組織實施。

5、負責策劃企業舉辦的大型經濟活動以及業務延伸。

6、負責企業項目的投資，提出所有可行性報告，進行經濟風險評估，形式一定的經濟監督權，杜絕一些無經濟效益的投資活動和計劃。

7、負責制定建設項目工程的承包方案，以及與工程預算相關的管理工作，制定項目工程的經營成本控制程序，計劃以及具體的實施辦法。

8、負責主持企業評審項目年度產業目標完成情況，在沒有達到企業制定的指標時，指導有關單位采取一系列的措施，完成各項經營生產。

二、房地產經濟師的設置存在的問題

隨著國民經濟的不斷發展，房地產企業也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進一步的探討。由于進入房地產企業的門檻比較低，再加上行業發展歷史比較短暫，經紀機構之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現象促使了房地產經紀師這個職業的誕生。

1、領導者沒有認識到經濟師的重要性

2、房地產企業內部組織一直不完善

很多的房地產機構人員較少，在機構中又會出現一個人兼職很多職位的狀況發生，如：某人即是業務員又是會計，甚至是還兼管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業務流程的混亂，不能及時有效的對一個項目做出正確的風險評估；同時房地產經濟師的設置問題與建議分析也不可能達到應有的重視。

3、從業人缺少高素質的專業人員

房地產經濟師必須要精通建筑，物業管理金融法律等方面的相關經驗，還要持有一定的實踐經驗，能滿足這一條件的經濟師并不多見，我國在早些年就開展了經濟師資格考試制度，但能弄過經濟師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經濟師資格認證的人數僅在四千。再加上較多的房地產企業大量的聘用房地產經紀人，極少的去招聘房地產經紀師，這造成了房地產從業人員的素質普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強調的就是職責權限分明，但在開放經濟師崗位的企業中，經濟師職責不明確，權限失去平衡，有的經濟師權限僅在幾項業務上，有的是負責房產企業的經濟工作，最終也會出現經濟師有名無實的現象。

5、缺少利益對碰

大多數的房地產企業覺得經濟師帶給公司的利益不大，且分管的權限又有些尷尬，位置僅次于總經理，在進修，學術交流等方面的優勢又遠遠不如會計師和工程師，這也較大了挫傷了經濟師工作的主動性和積極性。

三、房地產經濟師的相關建議

1、房地產企業的領導層重視經濟師設置

經濟師不光要向企業提供變幻萬千的市場動態，還要提供國家對房地產企業管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態的準確度和實用性，這些都是非專業人士不能解決的問題。房地產企業領導必須充分認識到經濟師對企業經營戰略目標的制定和實施所發揮的重大作用。經濟師不僅要向領導提供房地產市場的各種動態、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關決策信息，同時還要通過實踐去反復證明所提供信息的準確度與實用性，這是非專業人員通常較難以解決的問題，必須針對具體的相關工作，及時做好總體設想，認真部署，嚴格檢查監督，并予以全面落實。

2、建立信息共享機制體系

充分的發揮經濟師在企業內的功效，加強經濟師與經濟師之間的協調聯系。所以時刻要充實經濟師的力量，如：組織人員進行定期的教育培訓，外出進行學術研究及探討，使經濟師時刻都能跟上企業經濟發展的形式與腳步。

3、經濟師的個人能力有待加強

經濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣，并且政策性強、工作量大的復雜性工作。所以要充實經濟師的力量，適當增加專業人員予以輔助，并定期給經濟師予以培訓、學習及外出從事學術交流及研討的機會，使其能跟上企業經濟形勢的發展。

4、經濟師的具體定位與科學性搭配分工

經濟師發揮的是助手參謀的最用，它是房地產企業戰略運營的住謀劃著，同時又是決策的直接實施者，任務重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進行一種科學性的搭配經濟師和企業人員之間的運作情況。

5、建立一套有效的激勵制度

房地產產業的前期開發項目，是經濟師工作的重要對象，同時每年的年度工作目標和方向也是由經濟師協調策劃的，所以激勵制度能有效的調動經濟師的積極性，做好多方位的準備，以確保經濟項目的責任落實。

6、加強經濟師對項目的管理。房地產前期開發項目，是經濟師工作管理的重要對象，同時也是每年工作擴展的主要目標和方向，要進一步改進和加強該項目的管理工作，同時房地產開發可變性大，這就要求經濟師們做好多項、多方位的準備，建立起相應的項目庫，如遇突況，也能夠進行適當的調整，從而為企業可持續發展提供可靠的保證。

四、結束語

綜上所述，在房地產產業逐漸發展的今天，企業管理者的中心任務主要以經營、生產、分配為主，經濟師在以上三方面都起著至關重要的作用，企業領導應對提高對經濟師的重視程度.

參考文獻：

第3篇：對房地產企業管理提出的建議范文

摘要：在房地產行業競爭日益激烈的當今, 國內許多房地產企業的高層管理者們充分認識到強化企業全面預算管理工作，不僅可以在房地產企業實現諸如資源的優化配置、經營風險的有效降低、業績考核的順利完成等財務管理目標，而且可以幫助房地產企業更好地應對激烈的市場競爭, 提高企業的經營管理效率進而實現企業的發展戰略。為此，本文首先分析了全面預算管理在房地產企業的重要性，然后分析了現階段房地產企業實行全面預算管理存在的主要問題，接著有針對性地提出了一些對策與建議，最后得出了本文的結論。

關鍵詞 ：全面預算管理；房地產企業；存在問題；對策與建議

一、引言

全面預算管理作為一種企業管理工具，可以對企業各項資源進行科學的整合，進而達到提高企業管理水平的目的。近幾年房地產企業面臨著日益激烈的市場競爭環境與復雜多變的政治金融環境，為了有效地提高房地產企業自身的應變能力，國內許多房地產企業的高層管理者們充分認識到全面預算管理已成為房地產企業追求穩定及成長，提高經營管理效率不可或缺的主要工具。因此，強化全面預算管理工作已成為我國眾多房地產企業的一種共識與實際行動。

二、房地產企業強化全面預算管理的重要性

1.有利于房地產企業明確企業發展目標，實現內部的溝通與協調

預算是企業戰略規劃和預測、決策的基礎上，以數量和金額形式反映的特定期間的具體行動計劃。沒有預算所提供的總的行動計劃，企業管理者決策的制定就會缺乏標準、失去方向。預算可以讓企業管理者清晰認識自己的目標，并對企業預期的收益、成本、費用、現金流等方面有清楚的認識。通過預算，可以事先有步驟完成近期目標以及預見企業面臨的經營風險及財務風險，促使企業管理者提高企業的應變能力。全面預算管理可以讓企業的各級管理人員從不同角度對企業的發展提出看法，為更好地實現企業的目標提出建議。另外編制預算能改善組織內部的溝通，比如子目標與企業總目標的協調，部門之間目標的協調。在全面預算的編制過程中，房地產企業可以通過實施全面預算管理將戰略目標層層分解落實到每一個部門和單位，以此來處理總部與職能部門和分、子公司之間在人力、財務、物力等方面的集權與分權問題，促進各部門所有人員通力合作，實現房地產企業內部各部門間相互協調與溝通，不斷提高企業的工作效率。

2. 有利于房地產企業優化資源配置，強化全面預算管理的監督與控制作用

由于房地產企業的業務特性，加大了企業管理者對企業各項資源優化配置的難度與復雜程度。房地產企業的管理者只有通過實施全面預算管理才能將管理觸角伸向企業經營過程的方方面面，從而達到對各項的資源整合與高效利用，實現資源的合理安排與使用，避免房地產企業資源的浪費與過度使用。房地產企業要特別重視企業的資金預算管理，要努力把有限的資金合理安排到企業的重點建設項目上，實現“好鋼用在刀刃上”的資源配置效果。企業通過預算設立了績效目標或標準，管理者根據預算可以監控企業的經營狀況和目標完成情況。通過將企業總預算分解至各部門各子公司，定期或不定期地比較某一期間各部門或子公司的實際結果與預算目標或標準，企業可以發現經營管理過程中存在的問題和風險，從而相應地調整經營戰略或修正預算，更好地促進企業目標的實現。另外，全面預算將企業戰略目標與成本費用控制、現金流管理及其他日常管理等科學有機地結合起來，形成一個集管理、核算、考核的有機整體，這樣就可以有效地發揮全面預算管理的監督與控制作用。

3.有利于房地產企業進行績效評考核，鞏固全面預算管理的成果

在全面預算工作當中，業績考核可以綜合反映全面預算工作所取得的業績，從而保證全面預算管理工作能在下一預算年度得到順利開展。預算為員工的績效評估提供了一個標準、工具或指南。預算能使績效考核做到有理有據，有章可循，是績效考核的基準和參考。預算確立后，各責任部門就需要承擔與預算績效相關的責任，通過特定期間預算內容與實際執行情況的對比，能夠清晰了解執行情況與預算的差距，從而合理評價各責任部門的績效。比如，通過對成本預算數與實際數的比較、銷售收入的預算數與實際數的比較等，績效評估使得企業能通過多種方式獎勵、激勵員工，從而調動員工工作的自覺性、主動性和積極性。房地產企業的員工有了這種主動性與積極性后，企業全體員工就會自覺地支持與理解全面預算管理工作，從而保證了全面預算管理工作取得的各項成果。

三、現階段房地產企業強化全面預算管理存在的主要問題

1.對全面預算管理的認識不足

目前在我國已實現全面預算管理的房地產企業中，有相當一部分企業的高層管理者片面地認為預算只是一種財務行為，應由財務部門全面負責。這種錯誤的認識往往導致全面預算管理工作全部落到財務部門，并沒有根據房地產行業特性建立健全相應的預算組織機構，對全面預算的執行、監督、考核等職責進行分工。而財務部門受制于人力物力財力等方面的限制，只是根據經驗估算，他們專業水平有限，考慮問題不全面，導致預算過于短期化、簡單化，不能很好地反映企業的總體情況。房地產企業資金投入大，開發周期長，在編制預算時應以中長期計劃為宜，另外還應調動開發部、工程部、預算部、銷售經營部等各專業部門積極參與，這樣才有利于編制準確、切實可行的預算。

2.通過預算管理實現合理避稅相對困難

房地產企業涉及的主要稅費有土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅及附加、土地增值稅、項目所得稅。其中土地增值稅及項目所得稅是房地產企業的重大稅負。土地增值稅作為房地產企業的特殊稅種，是應國家宏觀調控而出現，一直是國家重點稽查的對象，而土地增值稅的稅率之高，可謂房地產行業的頭等稅種。房地產企業為了謀求土地增值率最低以達到利潤最大化。基于此，全面預算管理根據公司發展戰略，確定項目預計利潤率，逐步分解和細化，在商品設計階段、確定商品房的售價時、以及竣工完成之前成本的測算，整個過程各個階段都不忘對土地增值稅的測算，可謂難度之大。項目所得稅作為房地產企業的第二大稅種，也是房地產企業想方設法規避的，如何在項目竣工備案前所有成本成為項目所得稅可抵扣成本，在全面預算管理下也是全公司各部門關注和協作的。

3.房地產企業的全面預算編制難度大

眾所周知，房地產行業的特性導致了房地產企業在強化全面預算管理時應綜合考慮工程預算、投資預算、經營預算、財務預算，這就加大了房地產企業全面預算的難度與復雜程度。在具體施工時現場情況復雜多變，修改、變更原有設計圖紙時有發生，工程從設計、施工、到竣工的決算與預算數據相距甚遠。不可預測的變化還有如：國家相關政策的變化；原材料價格、人工成本的波動以及施工安全風險的不可預測等導致預算數據缺乏準確性、合理性，致使預算執行效果不理想，從而導致預算失去了應有的指導意義，預算管理形同虛設。

4.全面預算管理的執行、監管與考核不到位

許多企業在編制預算時往往出現走過場的現象。房地產企業許多業務部門只關心本部門的業務進展情況，如房地產企業中的工程部，一般只關心工程進度、工程質量，很少關心預算執行情況。企業沒有將預算管理重點放在日常跟蹤管理上，往往停留在預算指標的下達，預算的編制和匯總上，事中控制沒有得到很好地實施，預算控制成為一句空話。另外房地產企業普遍存在“重預算編制，輕預算執行與監督”的現象。很多房地產開發企業全面預算的考核指標不科學，只注重財務指標，而不注重非財務指標，使得預算執行結果與考核、激勵機制不對稱，影響預算編制和執行的積極性，從而影響企業預算管理目標的實現。例如還是按傳統的考核做法，將實際指標與預算指標進行比對，以差異作為考核計分指標，再結合兌現獎懲。這種以簡單的增減為考核依據的方法，只是簡單考核部門完成指標的情況，而忽視了每個部門指標之間的聯系，譬如考核經營部門銷售額時，只注重實際銷售額與預算數的對比，而沒有分析銷售額與工程部門管控的工程進度、工程質量之間的非財務指標的聯系；在考核財務部門資金回籠額時，沒有考慮資金回籠與銷售部門服務相關。因此考核指標的制定應全面考核企業各部門的業績的財務指標，還應考慮該指標受其他部門影響的非財務指標的考核。這樣有利于促進提高各部門之間的相互配合的合作精神。從而有利于整個企業預算目標的實現。

四、現階段強化房地產企業全面預算管理工作的一些建議

1.樹立正確的全面預算管理觀念，建立健全預算管理組織機構

房地產企業的領導首先應對全面預算管理工作加以重視，以自身為楷模垂范作用，實施對全面預算管理進行強有力的宣傳和推動，領導的認同和支持是實施預算管理的重要保證。同時，房地產企業要加強全體員工對全面預算管理工作的主人翁意識。要通過多種方式加強全體員工對全面預算管理的學習，增強對全面預算重要性的認識，動員企業全體員工積極、主動參與預算的編制、執行和考核工作。另外，房地產企業要以制度作保證，要求一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，預算一經確定要形成制度，做到每個環節有章可巡，有法可依，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力。房地產企業還應結合自身行業特性建立健全預算管理組織機構，并明確不同組織機構的職責。比如董事會不制定預算，但擁有審查預算、批準或要求修改預算的責任；預算管理的決策機構（預算管理委員會），其成員包括企業總經理及其他高管，由董事會任命，主要職責擬訂預算政策和程序，指導預算的編制工作，審核與修正預算等；預算管理日常工作機構（預算管理辦公室），在預算管理委員會的領導下工作，并向預算管理委員會報告工作，主要工作是組織企業預算的編制、審核、匯總工作下達預算、監督預算執行情況等。由于層層明確分工，使得預算從編制、實施至考核均得到強有力的組織保障。

2.通過全面預算管理實現合理合法的稅收籌劃

房地產企業稅種之多，稅負之重是有目共睹，但是有些稅負是可以合理合法加以規避的。現行的相關規定，土地增值稅清算最遲不超過在商品房銷售完成時，設計時要考慮地價款是否計入容積率、在確定銷售價額是要測算土地增值稅的稅率的臨界點、有時為了增加售價造成稅率跳檔不賺反虧，成本是否在銷售完成前及時決算及支付，這些都影響土增稅的稅負。同時還要注意清算時間點，否則會造成滯納金的罰款。另外，項目所得稅清算時間最遲不超過項目竣工備案的時間，所以不但要關注收入、成本，還要特別關注土地增值稅，土地增值稅必須在所得稅之前清算，否則具大的土地增值稅額不能抵扣，造成項目所得額虛增。有些公司在項目竣工后還有未銷售的商品房，為了減少土地增值稅的繳納，待商品房銷售完畢才做土地增值稅清算工作，造成清算的土地增值稅稅額無法在項目所得稅中抵扣，項目所得額虛增，一時又沒有后續項目，最后公司不得不以清算公司來減少稅負，是值得借鑒的。

3.重視全面預算管理中“剛性”與“柔性”問題

由于房地產企業施工中現場情況復雜性以及項目開發周期長的特點，在全面預算管理的過程中預留一定的空間并輔以一定的預警機制和應機預案，不能一味實行剛性管理，對一些可預測的簡單費用如行政辦公費以及無合同、無憑證、要實行剛性管理。對很難預測或不可預測的情況發生的成本如合理的施工圖修改、變更產生的施工造價的提高、以及國家新規的出臺以及臺風等所產生的費用要實行柔性管理，做到剛柔并濟。例如房地企業的商品房項目正在施工，鋼材價格大量上漲、施工單位要求補償材料價差，而且還以停工手段相要挾，如果房地產企業堅持按預算剛性原則執行，不考慮施工單位的要求，不但造成現場管理費用的增加，更重要是影響交房時間，產生賠償延期交房的具大損失。所以當外部環境發生變化時，在合法、合理的情況下，應適當采取預算柔性管理。所謂的預算柔性管理也不是隨意調整預算，必須是由于內外部環境發生重大變化，而且在進行預算調整時一定要按程序進行，調整后的預算更加合理、切實可行，從而確保工程進度的推進。

4.加強全面預算的執行、監管與考核力度

房地產企業應加強全面預算管理工作的執行、監管與考核力度。例如要求每月上旬預算執行單位將上個月預算執行情況反饋至預算管理辦公室，使預算執行單位重視預算執行情況，譬如工程部不但要關心工程進度，還要關心工程款支付情況，以及完成年度的比率和完成項目的比率，還關心與其他部門之間相聯系的指標，關心的范圍更廣泛。預算管理辦公室每月上旬會將各預算執行情況，以專用報表形式反饋給相關單位核對，預算管理辦公室將預算執行情況的管理上報預算管理辦公室，預算管理辦公室匯總后，進行預算執行分析，并將分析結果反饋回執行單位，并結合獎懲制度進行管理，確保預算管理的實現。另外，房地產企業應制定科學合理可操作性強的預算考核指標，預算考核時要遵循公平、公開、公正以及風險收益對等的原則，既要考評本部門指標的完成情況，也考評該指標受其他部門影響的非財務指標。例如：考核經營管理部門的銷售額完成情況時，還應考核該指標受工程部門的工程進度、工程質量的完成情況，從而做出更加合理的評價；在考核財務部門資金回籠比率時，要考核經營管理部門催款是否積極的非財務指標。考核指標的完整性、全面性能較為準確評價部門業績完成情況，有利于調動員工的工作積極性。

五、總結

總之，房地產企業的全面預算管理是一個全面而復雜的系統工程，這就要求房地產企業的全面預算管理工作應做到與企業戰略相一致、預算指標的合理科學、與績效評價系統相一致。預算在執行過程要做到加強過程控制、突出管理重點、剛性控制與柔性控制相結合、業務控制與財務控制相結合。預算在考核時要做到目標性原則、可控性原則、動態性原則、例外性原則、公平公開原則、總體優化原則。全面預算管理實行全員、全過程、全方位的管理。

參考文獻：

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[4]宋麗英.企業全面預算管理的現狀及對策[J].經濟技術協作信息,2012（1）：68-68.

第4篇：對房地產企業管理提出的建議范文

關鍵詞：房地產企業；財務管理；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產企業財務管理的特點及意義

房地產企業具有資金密集、生產周期長、風險相對較大等特點，這就決定了其財務管理的特殊性。表現為：一是上下游產業鏈長、占用資金多、中間環節多，使得財務管理難度加大。二是財務關系涉及范圍廣，不僅包括與債權人、債務人、投資者、內部員工之間的關系，而且包括與國土、規劃、環保等政府部門之間的被監督與監督的關系。三是經營的不確定性與高風險性。房地產企業資金回收周期較長，同時受到政策因素的影響，無疑會加劇財務管理的不可預見性，甚至引發財務風險。加強房地產企業財務管理具有重要的現實意義：一方面，可以使企業資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調集企業發展資金，使房地產企業及時把握商機，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業，監督更加嚴格。房地產企業財務管理實施雙重管理，子公司財務管理人員既受本部門領導，又要接受公司的行政領導。此外，財務管理可以使內控機制統一，有利于企業對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產企業財務管理現存問題分析

1.房地產企業財務管理制度不完善。健全的財務管理制度是現代化房地產企業財務健康運行的重要保障。但由于我國房地產企業起步晚，發展過快，行業市場不健全，未能形成科學、完善的財務管理制度。企業資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環等現象也較為常見，加上一些中小房地產企業財務大權掌握在個別人手中，在沒有經濟合同等情況下隨意支付，使財務部門難以掌控實際資金周轉情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業經濟效益的提高。

2.忽視現金管理，風險防范意識不強。房地產企業財務管理的核心必然是做好現金流管理。但目前不少房地產企業，尤其是中小型企業，只重視招標、投標環節的財務預算編制，卻對現金流向不予關注，最終導致企業資金周轉困難，甚至出現現金鏈斷裂的風險。再有，企業管理層現金管理意識淡薄，造成房地產企業財務狀況難于滿足銀行信貸標準，因而影響企業的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產企業資金緊張的現實，迫使企業從其他渠道高息籌資，因而加劇了財務風險。

3.房地產企業融資渠道相對單一。房地產企業資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補運營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進行融資。部分房地產企業能通過發行企業債券的方式進行融資，但大多數企業并不滿足公開發行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經濟的調控，銀行對房地產企業放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機構融資的渠道，加大了房地產企業發展的不確定性。

4.審計監督不力，缺乏獎懲機制。盡管房地產企業設置了審計機構，也有相關管理制度出臺，但鑒于房地產企業自身的復雜性，實際的審計監督工作往往缺乏約束力，尤其是對財務管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發現問題還幫助其隱瞞，給企業長期發展造成負面影響。獎懲機制不健全也是房地產企業財務管理弱化的重要影響因素，即使形成相關制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執行。對于財務主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監督效果差。

三、加強房地產企業財務管理的對策

1.建立健全房地產企業財務管理制度。房地產企業財務管理部門應在國家相關法規的基礎上，依據企業經營項目及財務管理特點，梳理財務管理活動各方面的內容，明確規定財務管理的流程、標準等，建立涵蓋各環節的財務規章制度，使得財務管理活動更加規范化，從源頭上把控財務風險。在制定財務制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規章制度相互配合，更好地為企業整體管理活動服務，優化企業資源配置。另外，要確保財務管理制度的嚴肅性和權威性，對于違規行為嚴肅處理，決不姑息。

2.重視現金管理，提高財務風險防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風險，房地產行業也是如此。企業的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業管理層必須重視現金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。同時，要加強財務管理人員現金管理意識，關注企業現金流狀況，并及時反饋企業管理層，為其決策提供依據，進而降低企業財務風險。

3.優化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機遇，滿足企業發展的資金需求，做好籌資管理，房地產企業必須優化現有的融資方式，在符合法律法規的基礎上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業務，如通過信用證、承兌匯票、商業匯票、保函等結算方式進行短期融資；二是將企業做大做強，在符合條件的情況下，發行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰略合作伙伴，依靠自身優勢吸引投資者，進而實現融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴大市場占有率，提高流動資金占比。

4.提高審計監督的執行力，落實獎懲機制。加強對財務工作的審計監督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應當監督工作落到實處。一方面，在審計制度的制定上要具有可操作性，盡可能細化財務管理審計監督條款，制定統一的標準并嚴格執行，發現問題及時上報，進而降低企業各項成本。另一方面，要落實財務管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財務管理工作成績突出的員工，要及時予以精神或物質上的獎勵，對于違反財務管理制度、違規操作的，要嚴懲不貸。

參考文獻：

[1]徐榆秋.房地產企業財務管理芻議[J].中國外資，2011.

第5篇：對房地產企業管理提出的建議范文

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃；建議

目前，基于營改增政策視角，加強稅收籌劃建設是房地產企業的重中之重，在企業發展中占據著舉足輕重的地位，這已經得到了企業內部的高度重視與關注。對于房地產企業來說，要想在行業競爭中脫穎而出，必須要充分把握營改增這一發展契機，高度重視稅收籌劃建設，嚴格管理增值稅發票，并利用好稅收優惠政策，將企業各項成本與風險保持在可控范圍內，進而將房地產企業提升至全新的發展高度。

一、營改增后對房地產企業稅收籌劃的影響分析

(一)影響著企業營業稅金和附加費用

在營改增政策實施以后，房地產企業進入到了增值稅繳納期間。在營改增政策實施以后，房地產企業一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項目中，新增設了土地成本，所以在稅務籌劃過程中，要全面解讀營改增政策，滿足節稅的需求，而應對的策略就是拿地方式[1]，比如項目轉股和拆遷等，企業要結合自身實際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對于企業稅負的降低具有極大地作用，確保房地產企業經濟效益的持續提升。

(二)影響著企業稅負

對于房地產企業來說，營改增政策實施以后，針對稅負增減問題，主要受企業管理水平的影響。在營改增實施以后，在合同簽訂、履行以及發票獲取等方面，嚴重影響著稅負，將這些方面的工作落實到位，可以對企業增值稅稅負進行合理化控制。以浙江某房地產企業為例，在營改增政策實施以后，分析該企業2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，該企業的總體稅負上升到17.86%，而造成稅負增減的原因[2]，就是因為土地增值稅迅速上升引發的。

(三)影響著房地產企業的土地增值稅

營改增政策實施以后，房地產土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價外稅，相關政策規定，無法將其作為抵扣項目來進行核算。基于此，造成了企業土地增值稅增值率的增加，使企業稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開展。

二、營改增后房地產企業稅收籌劃的具體建議

(一)對企業各經營活動的稅收進行合理籌劃

首先，對于房地產增值一般納稅人，要積極開展前期環節的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應商合作者等方面。而對于項目營銷各個環節的費用和成本，要與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業的選擇方面，要重點考慮材料供應、勞務服務等方面，嚴格管理增值稅發票，樹立高度的增值稅抵扣觀念。其次，企業要與合作企業共同探討和分析供應商的資質和材料報價，在一般納稅人構建零星的建筑材料時，要獲取增值稅專用發票，以便于順利抵扣。其中，在小規模納稅人購進材料過程中，為了避免出現無法抵扣問題，要在價格方面進行商議。最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對象之間的稅率差異，將企業稅務壓力降至最低。此外，房地產企業還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實下去，比如小規模納入人的進項稅超出銷售額的8%，基于此，企業要想降低稅負，可以申請為一般納稅人。

(二)合理規劃材料采購問題

在營改增政策實施以后，房地產企業作為一般納稅人，在材料采購方面，要對能夠開具增值稅專用抵扣發票的材料供應商進行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專用抵扣發票[3]，確保進項抵扣率的穩步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應商時，要對成本、質量以及能夠開具增值稅專用抵扣發票等方面的問題進行深入分析。結合營改增政策的實施，房地產企業在選擇材料供應商過程中，其一，要優先選擇一般納稅人的材料供應商，這主要是因為小規模納稅人無法開具增值稅專用發票。其二，在材料供應商都是一般規模納稅人時，因為進項抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業在選擇材料供應商時，要對采購價格和進項抵扣稅率等方面進行充分考慮。

(三)拓寬渠道，制定全新的銷售策略

在銷售渠道方面，要加強網絡營銷技術的應用，合理控制營銷成本。在營銷策略上，要對簽約銷售進度進行控制，并以此來進行納稅籌劃。企業要結合當月已預繳的增值稅款，對銷售簽約進展情況進行有效控制，解決開票集中問題，以免影響到現金流。同時，要適度提升精裝修和商業地產的銷售比例。對于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進項發票，并進行抵扣，這對于企業稅負的控制具有重大的意義。例如：對于品牌開發商，比如萬科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業地產要結合項目實際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產企業部分商業采用先租后賣的方式，商業部分在開發產品核算，企業可以將其轉換成固定資產，計提折舊后期在進行銷售。根據稅法可以得知，納稅人如果對已經使用過的固定資產進行銷售，可以減免按2%征稅增值稅。

(四)加強增值稅專用發票管理和合同管理

在發票管理方面，房地產企業作為增值稅一般納稅人，要對銷項發票進行嚴格管理，及時獲取增值稅專用發票和相應的抵扣聯。并且發票管理要安排專門的工作人員，嚴格規范財務人員的采購人員的行為，嚴格審核獲取的專用發票，以免引發稅務風險[4]。在合同管理方面，在確定合同過程中，要遵守增值稅發票的合約規定，以便于企業稅負的降低。比如在簽訂建設安裝、裝修合同時，要注重“甲供”方式，將建設方的采購比例進行明確規定。再如：在簽訂材料采購合同中，要加強總價法結算方式的應用，以免出現分開計價加劇企業的成本。

(五)加強與稅務機關之間的交流與協作

企業要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關法律法規的制定。并密切關注國際法律法規，發揮出制度的約束性作用。而且對于稅務執法機關，有著一定的自由裁量權，所以企業要與當地國地稅機關保持密切的交流，對當地的稅收征管特點進行深入分析，善于征求稅務部門的相關指導意見，確保籌劃方案制定的科學性與合理性。

第6篇：對房地產企業管理提出的建議范文

關鍵詞： 物理―事理―人理方法論；房地產開發企業管理；實施

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2012）05-0103-02

1WSR方法論簡介

1.1 理解物理-事理-人理的內涵WSR系統方法論是“物理―事理―人理方法論”的簡稱，是由我國著名系統科學專家顧基發教授和朱志昌博士于1994年提出的[1]。其中融入了錢學森、許國志等老一輩科學家所提出的“物理”、“事理”，是我國學者將東方哲學的思辨融入到西歐系統工程方法論中的結晶[2]。

張彩江和孫東川在綜合分析多種對WSR方法論的不同理解后，給出了對物理、事理、人理的定義：“物理”是指涉及某項系統項目/問題處理過程中人們面對的客觀存在，是物質運動的規律總和；“事理”是指涉及某項系統項目/問題處理過程中人們面對客觀存在及其規律時介入的機理；“人理”是指涉及某項系統項目/問題處理過程中的所有人們之間的相互關系及其變化過程[3]。

綜合來說對物理、事理、人理可以理解為：物理應是待解決系統所面臨的客觀規律，包括自然環境、法律，物質運動規律，技術應用的一般作用原理等；事理是由于人的作用力產生的一些事物，包括人認識事物的角度，在辦事過程中運用的一些方法、手段，組織體系；人理是復雜系統的參與者之間的關系，差異化特性的協調，利益關系、人際關系等。物理闡述的是“是什么”的問題，事理講述的是“怎么做”的問題，而人理則是“如何做得更好”的問題。

1.2 WSR系統方法論的一般過程WSR方法論一般工作過程為[4]：①理解領導意圖；②形成目標；③調查與分析；④創建模型；⑤提出建議；⑥協調關系；⑦實施。將上述7個步驟進行協調以后，如圖1所示。

圖1所示的7步驟中，將理解領導意圖擴展為理解意圖，因為意圖不僅包括領導的，還應包括內涵更廣泛的其他重要影響者的意圖。而其中的形成目標，調查分析，創建策略并不是依照嚴格的順序進行的，而協調關系應是貫穿于從理解意圖到實施的整個過程的。最后，實施的結果應與“意圖”進行對比，滿意則完成目標，不滿意則需修改。

2應用WSR方法論規范房地產企業管理

2.1 基于物理-事理-人理分解房地產企業管理WSR方法論是從物理、事理、人理三方面進行分解和實施的房地產企業的物理、事理、人理應理解為：

物理：房地產企業經營必須遵循的相關法律法規，例如土地管理相關法規、工程招投標管理相關法規、房地產銷售的相關法規、經濟法、合同法等；國家房地產經濟形勢，擬發展地區房地產業的土地政策，競爭企業的實力，市場的物業類型，客戶類型，消費實力，消費傾向等；企業的辦公條件，各工種作業的硬件設施和軟件設備；本企業負責決策、設計、成本、工程、銷售、財務等人員的專業技術條件； 從決策、獲取土地、規劃設計、施工到銷售、物業等必要的開發流程；

事理：組織的結構設計，規章制度，企業文化及愿景的構建；各開發環節如何實施，包括土地獲取的方式，聘請設計單位進行設計或自行設計，工程招投標工作如何開展，造價核算審計等工作如何開展，施工管理如何開展，是否聘請銷售機構等；制定決策、設計、成本、工程、銷售、財務等人員的工作方法，考核辦法；如何提高員工的工作技能及培訓工作；企業與設計單位、施工單位、材料供應單位、監理單位、相關咨詢機構、及土地、銀行、政府等相關機構的合作合同；向員工和部門下達的目標，并以此作為考核依據；

人理：員工對企業愿景的理解，員工意識與企業戰略的一致性；員工對企業的認同度，忠誠度；員工之間的人際關系協調；不同專業背景員工之間的溝通；企業與設計單位、施工單位、材料供應單位、監理單位、相關咨詢機構、及土地、銀行、政府等相關機構的關系維護等。

2.2 按照WSR方法論7步驟開展管理活動在充分認識房地產企業在WSR方法論下的物理―事理―人理三個維度之后，將WSR方法論的七個步驟應用到不同維度。

理解意圖，包括理解企業戰略意圖，在市場上希望占據什么樣的競爭地位。了解領導的要求，了解房地產產品的目標客戶的需求，甚至了解員工的意圖。

制定與已經達成一致的既定意圖相符合的目標。包括企業希望達到的行業地位、行業占有率、行業認同度名譽度等目標。進行產品市場定位，目標客戶定位，制定財務經濟效益目標。

為實現目標而開展的調查分析。調查既包括外部和內部調查。外部調查包括土地市場環境，銀行等資本市場環境，原材料供需環境，工程技術條件，目標客戶調查分析等。內部調查有企業所處的行業地位，資金實力，內部人員素質，充分進行項目可行性研究調研分析。

創建策略，在調查分析的基礎之上，擬定土地獲取策略、融資策略、設計管理策略、施工管理策略、成本管理策略、營銷策略、物業管理策略等。

提出解決方案，包括土地競拍方案，詳細的融資計劃，概念性及詳細規劃設計方案，施工圖設計，編制招標文件，制定施工管理方案及審查施工方提出的專項施工方案，制定銷售方案等。

實施方案，在實施方案過程中應該與既定意圖保持一致性，同時也可以根據實施過程中發現的問題適度的改變意圖，形成及時的反饋。

協調關系始終貫穿于整個過程，協調意圖、目標、現實、策略、方案、構想間的關系，協調系統實踐的投入、產出與成效的關系。

3結語

房地產企業作為資源整合型企業，其管理效率直接決定了企業效率，提高企業的管理效率顯得尤其重要。房地產開發企業管理是一個復雜的系統工程，應基于系統工程的方法進行分解，使之結構化、規范化，才能實現企業的持續健康發展。將WSR方法論運用到房地產企業管理中，運用“事理”解決“物理”，再運用“人理”進行全面協調，使組織的效率更高。這三者既是相互區別的，有各自的界定，也是相互聯系的，需要共同作用，才能使組織系統運作的更好。

參考文獻：

[1]榮玫，韓傳峰．基于WSR基礎設施系統管理研究[J]．華東經濟管理：2011，25（6）：140-143．

[2]顧基發，唐錫晉，朱正祥．物理-事理-人理系統方法論綜述[J]．交通運輸系統工程與信息：2007，7（6）：51-60．

第7篇：對房地產企業管理提出的建議范文

【關鍵詞】房地產工程管理；成本控制；問題；對策；探討

一、前言

在激烈的市場競爭中求得一席之地，是當今企業所面對的共同挑戰。而在房地產企業領域，隨著當前房價的不斷飆升，如何在市場競爭中立于不敗之地，獲得長足發展，已成為房地產企業所面臨的重要問題。其實，在此過程中，成本控制是企業提高競爭力的有效手段之一。一個企業管理與發展的核心就是成本控制，只有控制好了生產成本，才能獲得更多的經濟效益，才能不斷提高市場競爭力，保持持續發展的勢頭。當前，我國房地產開發事業還不夠規范與完善，市場競爭中也出現了很多混亂局面，導致房價不斷升高，直接影響到人們的生產與生活。而在房地產行業如此激烈的競爭中，如何來保持企業的競爭力，對房地產企業來說有著非常重要的戰略意義。

二、房地產工程管理成本控制概述

在房地產開發領域，成本控制是一項管理手段，它是針對企業發展需要而預先制定的一套管理策略，為的就是能夠使企業得到長足發展，不斷提高自身的市場競爭力，其最終目的就是讓企業獲得最大化的經濟效益。在房地產企業的工程管理過程中，需要對各種影響成本預算的因素加以分析與研究，把它們控制在一個合理的范圍內。所以，這就要求各房地產企業要做好預先的成本控制工作。比如在開發的源頭，要控制好征地、拆遷、房屋開發等等影響成本的因素。如果忽略了對這些因素的控制，就會影響到企業的收益效果，進而影響企業的市場競爭力與持續性發展。在工程管理成本控制中，基礎性工作會起到關鍵作用。它是整個成本控制的起點，也是整個成本控制實施的良好平臺。對整個成本的控制，必須從成本的基礎性工作做起，只有這樣，才能提高成本控制的質量與效果，才能發揮出其應有的作用，為企業發展提供保障。

三、房地產工程管理成本控制中存在的問題

目前，雖然大多數房地產企業都意識到了生產成本的控制問題，但并非所有企業都能很好地實施它。各房地產企業在成本控制中還是存在著一些問題與不足，大體上可以分為以下幾個方面：

（一）不能深入理解成本控制的內涵

在進行成本控制的時候，目前，只有很少的房地產企業會在全部開發過程中進行全方位的成本控制，而大部分房地產企業則或多或少地存在誤解。比如，有些企業認為，對于成本的控制，只需要要規劃與設計階段來實行就行了，其它工作階段就按照規定來執行就行了，其實這是嚴重忽略了潛在影響成本的其它因素。成本控制是一個精細化的工程，必須把任何細小的因素都全方位地考慮進去。

（二）缺乏科學、有效的成本控制技術

很多企業在進行成本控制時，都是采用傳統的決算方法，其主要是針對財務部門的決算報告來控制成本。它存在明顯的滯后性與不合理性，所以不能發揮成本控制所應有的功效。在成本控制的具體過程中，會遇到很多潛在影響成本的因素與問題，而對這些問題進行有效的解決，就必須依靠先進的科學技術，只有先進的科學技術才能對癥下藥，對問題進行及時、有效的解決。

（三）沒有建立起比較完善的成本控制體系

在對房地產企業的成本進行有效控制的時候，必須要采取有效的控制成本的體系，否則，它不能發揮出其應有的作用。目前，很多房地產企業都是采用一種比較粗放型的成本控制，這樣，看上去就如同虛設，只是以一種形式而存在，不僅不能發揮作用，反而還可能會給企業帶來損失。

四、對房地產工程管理成本控制的建議

針對上述房地產企業所存在的問題，我對其中的成本控制提出以下幾個方面的建議：

（一）樹立科學的成本控制觀念

在市場經濟不斷發展的過程中，房地產開發領域的企業在控制成本上，不能僅僅局限在規劃與設計階段，必須要明確，成本的控制是一個全方位、全局面的過程，它是一項系統的工程。所以企業在控制成本時，要樹立正確的成本控制觀念，著眼與整體，考慮到每一個潛在影響成本的因素。與此同時，企業還應該培養每位員工的成本控制意識，并宣傳企業成本控制的理念，重視成本控制方針的貫徹。只有做好基本的成本控制理論知識，才能有效地指導實踐，從而提高成本控制的有效性。

（二）采用先進的成本控制技術

當前，先進的科學技術是在不斷進步與發展的，其應用也涉及到生產與生活的各個領域，所以，在房地產開發這個領域，也必須學會用先進的科學技術來進行成本控制。

1、作為房地產企業而言，需要引進先進的成本控制人才。作為一種重要的戰略資源，人才可以在企業的成本控制中發揮關鍵性作用。有專業性的成本控制人才作為保障，當然可以使房地產企業的成本控制工作起到事半功倍的效果。

2、企業還應該引進那些先進的成本控制技術。成本的控制是一項系統的工程，它并不是對項目的一種簡單的預算，其包括每項工序的每個細節部分，要做好其中的成本控制工作，還需采用先進的成本控制技術。只有不斷提高成本控制的水平，才能適應市場競爭環境下的成本控制模式。

（三）建立健全完善的成本控制體系

一個合理并且有效的成本控制工程，必須要有一套系統、科學的成本控制作為支撐，只有這樣才能發揮出成本控制的應有作用，否則，一些粗放型的成本管理制度，只會起到相反的功效。建立、健全科學、合理的成本控制體系，為此我們可以采取以下措施：

1、應該制定明確的責任管理制度，在整個成本控制中要明確各崗位的職責，分清各自的功效，積極配合成本控制的各項工作。

2、成立一些必要的成本控制管小組，讓他們來管理企業日常成本的控制工作 ，而他們的工作明細，將會給整個企業的成本控制提供很多數據參考，讓整個企業的成本控制有序地進行下去。

3、成立成本控制管理的委員會，讓他們來領導整個企業的成本控制工作，為成本控制提供決策意見，向企業的決策層負責，這樣，可以確保整個企業的成本控制都在一個合理的范圍內。

結束語

房地產企業的成本控制作為一項系統而又復雜的工程，它直接關系到整個企業運營的經濟效益與市場競爭力的提高。同時，它也是是一項牽一發而動全身的工作，必須適時調整整個企業的流程、機構、人員等等因素。

參考文獻

[1]王作陽.房地產開發成本控制初探[J].科技信息，2009（13）.

第8篇：對房地產企業管理提出的建議范文

由于房地產企業內外環境日益復雜、市場競爭日益加劇，完善內部控制、加強風險管理、提升企業核心競爭力已是房地產企業面臨的重要命題。內部審計作為內部控制的重要組成部分，對控制風險、提高企業的經營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產企業加強內部審計的必要性，針對內部審計存在的問題，對如何加強房地產企業內部審計提出了思考和建議。

【關鍵詞】

房地產；內部審計；建議

一、房地產企業加強內部審計的必要性

（一）有利于企業建立健全內控制度，加強管理

一方面，通過內部審計對企業內控制度的健全性和有效性進行評價，可及時發現內部控制方面存在的問題，提出針對性、建設性的意見和建議，改善企業經營活動；另一方面，由于內部審計人員熟悉企業各部門的內控程序和業務流程，并具備法律、稅務、工程、財務、投資等方面的專業知識，內審部門可向管理層提供企業運營中的合法性、舞弊行為以及內控制度是否有效的信息，并提出改進建議，為領導決策提供咨詢服務，成為領導的參謀和助手。

（二）有利于管理和評價企業經營風險

房地產行業涉及面廣、資金需求量大、項目周期長、資金回收慢、經營風險大等特點，加強風險管理是房地產企業面臨的重要課題。基于風險導向的內部審計，通過對企業內部控制制度執行情況進行審計，可及時發現其存在的經營風險和財務風險，采用系統化、規范化的方法，審查和評價企業的風險管理機制，對企業風險識別、風險評估以及風險應對過程的適當性和有效性，提出改進建議，從而實現改善企業風險管理的目的。

（三）有利于加強項目的全過程成本控制和資金管理

內部審計人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發成本進行預測、計劃、過程控制、統計分析，及時糾正項目成本管理過程中的各項偏差，把各項費用盡量控制在預算范圍內；通過開展資金內部審計，一方面可以及時發現資金收支中存在的問題，督促有關部門采取措施及時進行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實現資金的合理利用。

（四）有利于實施房地產項目經濟效益評價和經濟責任評價。

房地產項目經濟效益評價主要是評價房地產項目的技術經濟指標、總投資估算、開發周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計劃與資金籌措、財務收益指標等；經濟責任的評價是內部審計部門從定性與定量兩個方面評價企業領導和關鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產、負債、權益和損益的真實性、合法性和效益性，以及有關經濟活動應當負有的責任進行綜合分析和評價，為內部考核和考評干部提供依據。

二、房地產企業內部審計存在的主要問題

（一）對內部審計認識不足，無法有效發揮內部審計的權威性和獨立性

內部審計工作的成功與否很大程度上取決于內審部門的獨立性與權威性。大多公司領導對內部審計的職能和作用認識不足，內部審計部門在企業層次較低，甚至隸屬于財務部門，缺乏獨立性；其次對內部審計支持力度不夠，影響了其對內部審計資源的投入，包括人力、物力、財力、技術支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計的開展，影響了內部審計效能的發揮。

（二）審計方式和技術手段落后，無法滿足現代企業風險管理要求

審計實施上，大多停留在以財務審計為主的審計模式，審計工作未擴展到成本管理、內部控制、決策咨詢、風險管理等各方面；審計目標上，主要是查錯防弊，維護企業資產的安全，財務數據的真實性與完整性的審核，審計目標未考慮通過加強管理以增加企業價值；審計方法上，局限于對報表、賬簿及憑證等財務資料的核查，分析各項財務數據是否正常，對實物資產進行盤點等方面，對內部控制、經濟責任、管理效率的審計涉入不深；審計技術上，對于計算機、網絡等信息技術的運用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運用方面，沒有很好地運用計算機輔助進行管理審計，影響了審計工作效率的提高。

（三）審計機構設置不健全，內部審計人員專業勝任能力不足

首先，由于內審機構不健全，設置不合理，無法有效發揮內部審計效能；其次，內審人員綜合素質較低，人才結構不合理，主要是：人員選聘上，內部審計人員較多是從財務人員中選擇，知識結構單一，缺乏工程預結算、工程管理、風險控制、信息技術等知識儲備，專業勝任能力不強，無法應用現代審計理念開展風險導向型審計。

三、加強房地產內部審計的思考和建議

（一）健全內部審計機構，保持內部審計機構獨立性和權威性

內審部門的獨立性在很大程度上受到內部審計機構層級的影響。一般來說，層級越高，內審部門的獨立性越強，內審部門應當隸屬于企業的最高管理層，接受其領導和監督，以確保內部審計工作的獨立性，如在董事會下設審計委員會是比較理想的模式。企業高層領導應在政策上、資金上支持內審工作的開展，具體是：內審負責人的任免企業最高管理層任免；賦予內部審計負責人參加有關經營決策、投融資、內控制度、財務管理等方面的會議；對于審計報告反映的問題建立審計問題跟蹤臺賬，及時督促整改、落實；堅決打擊對內部審計人員的報復行為，各部門應有效配合內部審計工作，創造良好的內部審計環境；內審部門在工作中遇到的困難與干擾應協調解決等。

（二）拓展審計思路和模式，提高內審服務質量

一方面，可將部分審計業務外包，充分利用社會審計資源，提高審計服務企業能力，內部審計機構做好管理和監督服務，例如工程審計中對工程造價和招投標環節的審計可委托造價事務所進行，對建設程序、施工質量、施工進度的審計可委托監理單位進行，對設計環節的審計可委托設計單位進行；另一方面，建立信息共享機制，由于紀檢監察部門收到群眾舉報線索較多，具有豐富的辦案經驗，內部審計機構對財經法規、項目公司財務狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個人經濟案件，可以聯合作戰，發揮協同優勢。

（三）實施開發項目的全過程審計，明確階段審計重點

工程項目全過程審計是房地產業內部審計的重點，包括工程造價審計、竣工決算審計和工程管理審計，它是財務管理與工程管理審計的有機結合，將風險評價、內部控制、效益跟蹤、監督檢查貫穿于建設項目全過程管理中，在促進相關管理單位提高投資效益方面發揮重要作用。審計部門可以介入房地產開發過程中的招投標、結算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財務決算等環節。

在項目開發初期，要重點關注內控制度的建立和執行，財務管理和會計基礎工作、招投標管理、項目前期成本、管理費用上；在項目開發中期，要特別關注合同管理、采購與驗收、內控制度的完善和工作流程的細化、開發成本、開發間接費用、財務費用上；在項目開發后期，要重點關注房屋銷售款、工程結算辦理和成本及稅金核算上，加強項目盈虧的審核。

（四）強化績效審計，提升審計質量

地產企業在建立一套可行的績效標準和指標評價體系的基礎上，可以實施將經濟性、效率性、效果性相結合的全面績效審計。一方面，可以對重大資金、重大項目和高風險環節進行重點審計，比如對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的投資價值、技術可行性和經濟效益，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法、合規性，審查合同簽訂情況，審查項目建設計劃與執行情況，審查項目投入后的運行效率和效果等。另一方面，建立審計案例備查制度和審計事項備忘制度，將好的審計案例可以作為業務指南以后備查，同時對審計發現的有價值的審計線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項目的追蹤審計工作提供借鑒。

（五）開展風險導向型內部審計，實現內部審計為企業增加價值功能

房地產企業是資金密集型企業，其開發項目具有位置分散、一次性、獨立性、高投入、建設周期長等特點。地理位置分散、一次性及獨立性使每個開發項目各具特點，管理復雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內外部經營環境的日益復雜使“風險”成為企業管理的一大核心概念，風險導向審計是實現內審職能的重要途徑，在對企業所處社會和行業的宏觀環境、戰略目標和關鍵經營環節分析的基礎上，在審計過程中以企業風險分析評估為導向，根據量化的風險分析水平排定審計項目優先次序、審計范圍與重點，對企業的風險管理、內部控制和治理程序進行評價，進而提出建設性意見和建議，實現為企業增加價值的功能。風險導向審計將審計戰略提高到企業目標層次，審計計劃建立在科學風險評估的基礎上，審計資源的分配更為合理，提高了審計的效率和效果。

（六）充實審計隊伍，提高內審人員素質和知識水平

首先，在內審人員選聘上，充分考慮團隊知識結構的完整性，不僅配備精通財務、審計的審計師，還可配備造價工程師、監理工程師以及懂法律、懂設計、懂合同、懂管理的人員，有利于實施房地產全過程開發審計；其次，全面了解房地產各個業務環節，掌握項目從立項、建設、驗收每個環節涉及的內容及重點，全面學習相關法律法規和企業內控制度，熟悉整個經營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴格按審計準則和職業道德規范工作，確保審計工作在透明、受監督的環境下進行；再次，不斷加強對內部審計人員培訓力度，定期進行系統業務培訓，特別是績效審計技術和技能的培訓。

參考文獻：

[1]羅瑜.房地產企業內部審計的完善.當代經濟，2014（17）

[2]馬洪亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析.中國內部審計，2012（10）

第9篇：對房地產企業管理提出的建議范文

在我國社會經濟持續增長的形勢下，房地產企業之間的競爭不斷加強，隨著房屋商品化和城鎮化改造工程的推行，房地產行業市場化，客戶化的導向不斷增強，企業內部管理方式由粗放式向規模、集約化管理過渡，企業的全面預算管理也因此受到了房地產企業管理者的重視。

一、房地產企業全面預算管理的特點

1　全過程性。預算管理是對企業各項經營活動的事前、事中和事后的全過程管理。

2　全方位性。預算管理的內容包括財務預算。經營預算和投資預算。預算編制涉及企業生產經營的方方面面，將產供銷，人財物全部納入預算范圍。

3 全員性。公司領導、各部門負責人，下屬公司負責人、各崗位員工必須全員參與預算管理。

4　以現金流預算為基礎。由于房地產企業的高利潤，高負債，高風險，現金流的健康順暢顯得尤為重要。因此，房地產企業對編制現金流預算的重視程度大子基于權責發生制基礎的利潤表預算，資產負債表預算。

5　以工程項目預算為核心。工程項目成本的業務量大，成本內容復雜，成本開支難控制的特點決定了工程項目預算的核心地位。

6 以工程形象進度為節點。由于房地產開發周期長，與總包方的結款一般參照形象進度來進行，因此，年度預算以年底王程形象進度為節點是會計確認開發成本的依據，對企業的會計利潤影響很大，其重要性不言而喻。

二、目前我國房地產企業全面預算管理存在的問題

1　缺乏完整的全面預算標準

房地產開發項目的多樣性給預算的制定造成難度，尚未形成各種產品類型的企業標準和國家預算定額，預算的準確性受到挑戰，預算編制帶有一定的隨意性，與實際情況偏離較大。

2　缺乏完整的全面預算體系和管理制度

目前，部分房地產開發企業及其項目實施單位的各種預算管理還屬于松散型，尚未建立系統，完善的預算管理組織體系和預算管理制度，以至于企業無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督。預算管理的作用得不到充分發揮。

3　缺乏合理預算數據，預算實施效果不佳

為了搶占市場，房地產開發商趕工程、搶進度，經常是邊改圖紙邊施工，致使設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。還有的企業測算的依據不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際執行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。

4 缺乏有效的控制與分析機制

房地產預算數據來源廣泛，數據量大，企業缺乏必要的控制措施，無法及時獲取各個預算中心的執行情況，對預算執行難以進行有效地控制，無法做到及時、全面和深入的預算分析。

5　缺乏全員意識

許多房地產企業認為，預算只是一種財務行為，由財務部門負責預算的制定和控制，甚至把預算理解成財務部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預算是企業全員的行為，與全體員工、項目的工期管理，預決算管理等息息相關，是所有相關管理的集中體現。

6　缺乏考核力度

在已實行預算管理的房地產企業中，普遍存在著考核部門職責不明確、考核內容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標準缺乏規范化等考核不力的現象，致使預算考核不能保證預算管理的全面實施。

7 缺乏與企業戰略目標的聯系

由于缺乏行業預算標準，許多房地產企業套用傳統預算方式，在年度經營計劃指導下編制房地產項目的年度預算，重年度預算、輕項目開發預算，使企業的戰略實施沒有具體合理的數據支持，企業的預算與戰略目標缺乏聯系。

三、解決房地產企業全面預算管理問題的對策

1　樹立正確的全面預算管理觀念

首先，要強化預算的“法律效力”。房地產企業預算管理要求一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，預算一經確定，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力。

其次，要增強全體員工的參與和配合意識，應動員企業全體員工主動參與預算的策劃，編制和控制，統一觀念和標準，增強全面預算管理的合力。

最后，需要企業領導的支持和重視。實施全面預算管理需要企業領導強有力地推動和反復地宣傳，要全程參與和支持，領導的認同和支持是實施全面預算管理的重要保證。

2 完善全面預算管理的制度建設

(1)完善制度。針對房地產企業預算管理中的難題，完善明確責任中心的權責，界定預算目標，編制預算，匯總，復核與審批，預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。

(2)制定標準。根據企業管理模式和房地產行業特點以及經驗數據分析，建立一套房地產項目開發成本，費用科目體系，做好成本數據積累。同時，在標準執行過程中，不斷改進、完善，逐步形成企業自身的成本，費用定額標準。

3 加強全面預算管理的基礎王作

基礎工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標準化王作，信息王作、規章制度和員王培訓等，是專業管理工作中最基礎的部分，基礎工作的加強，可以有效地提高企業各項經營活動的績效和整個企業管理水平，為企業全面預算管理提供鋪墊。

4 改進全面預算管理王作的方法

(1)由“自上而下”的方式變更為“上下結合”，筆者建議，從房地產企業內部采用自上而下，自下而上、上下結合的編制方法。先由企業高管層提出總目標和部門分目標；各部門再根據目標制定預算計劃。呈報預算委員會：預算委員會審查各分部預算計劃，進行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預算方案：預算方案再反饋回各部門征求意見。經過自下而上、自上而下的多次反復，形成最終預算，經企業最高決策層審批后。成為正式預算，逐級下達各部門執行。

(2)改進房地產企業的預算編制方法，對房地產項目來說，其開發周期長達2～3年或更長的時間，不確定性因素多，編制預算不僅反映年度財務狀況，而且反映項目綜合情況，因此，房地產企業預算應做好以下幾項工作：

匯總分解工作。首先，對總體構成進行分解，將收入總體與開發的房地產產品類型。面積、擬銷售均價掛鉤，預測出各房型的銷售總價；將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解，并對應到相關成本項目中。預測出開發總成本，對新增工程項目，應及時補充、修訂成本預算依據。其次，對構成項目按時間進行分解，將各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結合項目開發周

期進行各個年度、月份的分解，將預算責任落實到各個單位直至各個項目。

加強部門合作，房地產預算講究的是部門合作，共同努力。在預算管理委員會的組織下，房地產項目預算涉及項目開發前期研發、營銷策劃、工程管理等，各個部門共同研究項目目前的狀態和可能發生的情況，分工編制預算。如營銷部負責收入預算和營銷策劃廣告等費用預算：前期研發，工程，設計，成控等部門負責開發成本項目預算；行政人事部負責人工成本等管理費用的預算；財務部負責財務費用，稅費及其他費用的預算，并擔負最后的匯總；審計部門負責對預算的執行結果做出分析。

側重現金流量的預算管理，房地產行業由于其資金密集程度高，預算控制聚焦在目標成本和現金流量的預算與管理上，因此，在方法上要求從粗到細，先從宏觀上做好項目投資進度計劃、項目進度計劃，再細化分解，針對每一份合同單獨制定付款計劃，并匯總制定企業周、月、年度計劃，最后實行跟蹤管理，當有其他原因導致付款計劃變更時，及時調整預算并妥善處理有關事宜。

合理安排好編制周期。由于房地產行業項目開發周期至少2～3年，政策變化大。不確定因素多，要想緩解資金壓力、保證各項目正常開展及后續項目開發的資金儲備，預算編制工作就一定要考慮周全。在編制周期上，應按年，季，月，甚至按周安排資金預算的編制、調整，分析和監控，保持資金鏈的正常運行。

5　加強企業預算的預警管理

(1)設置預警控制指標和預警級別，針對實際運行結果與預算目標之間的偏差，設置，調整預警控制線，進行實時監控，將監控結果與各部門績效掛鉤。

(2)采取例外管理。對于超預算和預算外的支出項目，不能隨意增減，要先分析其產生原因，然后將其變化細化分解，組織成控部門、預決算部門、財務部門等進行成本費用測算，分析其對總目標的利弊影響，提出多個認證方案，最后按一定的審批流程選擇確定最優方案。