城市物業(yè)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：城市物業(yè)管理辦法范文

第一條  為加強(qiáng)我省城市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主（住戶）、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)部門(mén)的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)功能的正常發(fā)揮，為業(yè)主（住戶）創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境。根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于在本省行政區(qū)域內(nèi)從事城市新建住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理和服務(wù)工作的單位和個(gè)人，以及住宅區(qū)的業(yè)主（住戶）和使用單位。

第三條  本辦法下列用語(yǔ)的含義是：

住宅區(qū)是指住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)及其他物業(yè)。

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)業(yè)主（住戶）的委托，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)各類房屋建筑及配套的公用設(shè)施、設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序等進(jìn)行管理、維護(hù)、修繕和整治的服務(wù)活動(dòng)。

業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅及其他物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人。

住戶是指住宅區(qū)內(nèi)住宅及其他物業(yè)的業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人。

第四條  住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主（住戶）自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理模式。

第五條  省建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省城市住宅區(qū)物業(yè)管理的歸口管理工作；

州（地、市）縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

第六條  各級(jí)人民政府市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供氣、供熱等行政主管部門(mén)，按職責(zé)分工、負(fù)責(zé)住宅區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)與協(xié)調(diào)。

第七條  業(yè)主（住戶）有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。

第八條  城市住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)依照本辦法成立物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)由業(yè)主（住戶）大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表和維護(hù)住宅區(qū)全體業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，依照本辦法、業(yè)主（住戶）公約和管委會(huì)章程行使職權(quán)。

第九條  物業(yè)管理公司依據(jù)本辦法和物業(yè)管理合同、管理辦法對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第二章  業(yè)主（住戶）大會(huì)及管委會(huì)

第十條  住宅區(qū)已交付使用且入住率或房屋出售率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或已經(jīng)實(shí)施管理的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)提出書(shū)面報(bào)告，由房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主（住戶）大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。業(yè)主（住戶）也可依照本辦法自行召開(kāi)業(yè)主（住戶）大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。管委會(huì)成立后，業(yè)主（住戶）大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集。

第十一條  業(yè)主（住戶）大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主（住戶）組成。

業(yè)主（住戶）大會(huì)必須過(guò)半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主（住戶）出席才能舉行。業(yè)主（住戶）可以委托人出席業(yè)主（住戶）大會(huì)，不滿十八歲的業(yè)主（住戶）由其法定人出席。

第十二條  業(yè)主（住戶）大會(huì)至少每年召開(kāi)一次，管委會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開(kāi)七日前將業(yè)主（住戶）大會(huì)召開(kāi)日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主（住戶）。

經(jīng)20％以上持有投票權(quán)的業(yè)主（住戶）提議，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主（住戶）大會(huì)。管委會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到提議后十五日內(nèi)就提議的內(nèi)容召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主（住戶）大會(huì)。

第十三條  業(yè)主（住戶）大會(huì)的決定，必須由出席會(huì)議的業(yè)主（住戶）所投票數(shù)的過(guò)半數(shù)通過(guò)才有效。

投票方式可采取：住宅房屋每戶一票；非住宅房屋建筑面積100平方米以上的，每100平方米為一票；建筑面積100平方米以下的，按房屋產(chǎn)權(quán)證每證一票。

第十四條  業(yè)主（住戶）大會(huì)是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會(huì)的組成人員；

（二）監(jiān)督管委會(huì)的工作；

（三）聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；

（四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主（住戶）利益的重大事項(xiàng)；

（五）制定和修改業(yè)主（住戶）公約；

（六）改變或撤消管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（七）批準(zhǔn)或修改管委會(huì)章程。

第十五條  管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。

管委會(huì)委員的數(shù)額可根據(jù)實(shí)際情況由業(yè)主（住戶）大會(huì)確定，但最低不能少于五人。管委會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的人員擔(dān)任。

管委會(huì)可根據(jù)工作需要，設(shè)置專職工作人員，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)。

第十六條  選舉產(chǎn)生的管委會(huì)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)登記確認(rèn)，登記確認(rèn)日期為管委會(huì)成立日期。

第十七條  管委會(huì)是業(yè)主（住戶）大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)向業(yè)主（住戶）大會(huì)報(bào)告工作，每屆任期兩年，委員可以連選連任。

管委會(huì)會(huì)議由管委會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員參加。

第十八條  管委會(huì)的權(quán)利：

（一）召集和主持業(yè)主（住戶）大會(huì)；

（二）采取公開(kāi)招標(biāo)或其他方式，選聘物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)公司制定的本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法、住宅配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

（四）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行；

（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和使用情況。

第十九條  管委會(huì)的義務(wù)：

（一）根據(jù)業(yè)主（住戶）的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；

（二）協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（三）接受業(yè)主（住戶）的監(jiān)督；

（四）接受房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)及各有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)。

第二十條  管委會(huì)討論決定問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第三章  物業(yè)管理公司及其職責(zé)

第二十一條  物業(yè)管理公司是具有一定的專業(yè)管理能力，依法成立的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

設(shè)立物業(yè)管理公司，首先須經(jīng)工商行政管理部門(mén)核定企業(yè)名稱，同級(jí)房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)簽署初審意見(jiàn)，領(lǐng)取《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。在領(lǐng)取《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后30日內(nèi)，按照規(guī)定的程序和需要提交的材料，到省建設(shè)廳進(jìn)行資質(zhì)審查備案，辦理《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》后，方可從事物業(yè)管理。

第二十二條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在管委會(huì)成立前自行選聘具備資質(zhì)的物業(yè)管理公司，經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可，可繼續(xù)聘用，物業(yè)管理合同改由管委會(huì)與物業(yè)管理公司重新簽訂。對(duì)于不能履行原聘用合同的物業(yè)管理公司，管委會(huì)可以不予聘用，重新選聘物業(yè)管理公司。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在管委會(huì)成立前選聘物業(yè)管理公司，其管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十三條  物業(yè)管理公司應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：管理事項(xiàng)、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)用、合同期限、權(quán)利義務(wù)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)采用由省建設(shè)廳、省工商行政管理局統(tǒng)一制定的示范文本。

第二十四條  從事住宅區(qū)物業(yè)管理的專職人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，方可上崗。

第二十五條  物業(yè)管理公司所管理住宅區(qū)物業(yè)的范圍：

（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）清潔衛(wèi)生；

（四）車輛的行駛及存放；

（五）公共秩序及社會(huì)治安；

（六）房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)規(guī)定和物業(yè)管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第二十六條  物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理合同，制定住宅區(qū)物業(yè)管理辦法和制度；

（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法和制度的行為；

（四）有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；

（五）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；

（六）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)；

（七）可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第二十七條  物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）依照房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（二）接受管委會(huì)、業(yè)主（住戶）的監(jiān)督；

（三）接受房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)、有關(guān)部門(mén)及住宅區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)；

（四）依法從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得妨礙住宅區(qū)正常的生活秩序，不得占用公共設(shè)施或公共場(chǎng)所。

第二十八條  對(duì)無(wú)故不繳各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用的業(yè)主和住戶，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按業(yè)主（住戶）公約和國(guó)家有關(guān)規(guī)定催繳，并通報(bào)批評(píng)；或采用停止供電、供氣等措施，但應(yīng)當(dāng)提前5日書(shū)面通知當(dāng)事人。

第二十九條  物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理，未能達(dá)到房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)和物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反物業(yè)管理合同規(guī)定的，管委會(huì)可以終止合同。

因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主（住戶）損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償。

第四章  住宅區(qū)的使用與維護(hù)

第三十條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將住宅區(qū)交付使用后至管委會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)聘用物業(yè)管理公司或自行實(shí)施物業(yè)管理。

第三十一條  管委會(huì)成立后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將上述資料委托物業(yè)管理公司保管，由物業(yè)管理公司使用。

第三十二條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在移交住宅區(qū)時(shí)，向管委會(huì)以成本價(jià)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主（住戶）共有，由管委會(huì)管理。

住宅區(qū)物業(yè)管理用房的面積按照總面積的千分之五計(jì)算，最高不超過(guò)200平方米，最低不少于20平方米。

第三十三條  業(yè)主（住戶）使用房屋應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（四）不得利用房屋從事危害社會(huì)公共利益的活動(dòng)；

（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

第三十四條  房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

第三十五條  住宅區(qū)的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠地、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、公廁、垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十六條  住宅區(qū)的供暖、供水、供電、供氣及通信等管線的維修養(yǎng)護(hù)分別由有關(guān)供暖、供水、供電、供氣、通信等單位負(fù)責(zé)維修，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

第三十七條  凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主（住戶）修繕的，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕；經(jīng)管委會(huì)勸告仍不進(jìn)行修繕，由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司修繕，其費(fèi)用由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。

第三十八條  住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）占有樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、綠地、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（二）亂拋垃圾、雜物或影響觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（三）隨意停放車輛、鳴喇叭或以其他方式發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（四）排放有毒、有害氣體、液體；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主（住戶）公約禁止的其他行為。

第五章  住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及使用

第三十九條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資的百分之一點(diǎn)五的比例，一次性向管委會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用維修基金，用于住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修項(xiàng)目。

公房出售后的住宅區(qū)公用設(shè)施專用維修基金，按省上的規(guī)定執(zhí)行。

第四十條  公用設(shè)施專用維修基金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)設(shè)立專帳管理，管委會(huì)依照維修項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)批使用。房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)對(duì)管委會(huì)正常使用公用設(shè)施專用維修基金不得干涉。

第四十一條  住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為公共服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)三種：

（一）公共服務(wù)是為業(yè)主（住戶）提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等統(tǒng)一管理服務(wù)。

（二）公眾代辦是為業(yè)主（住戶）提供代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦性的服務(wù)。

公共服務(wù)收費(fèi)和公眾代辦服務(wù)收費(fèi)的具體價(jià)格管理形式和利潤(rùn)率由省建設(shè)行政主管部門(mén)商省物價(jià)部門(mén)確定。

（三）特約服務(wù)是為業(yè)主（住戶）提供的個(gè)別需求的服務(wù)，收費(fèi)由物業(yè)管理公司與業(yè)主（住戶）根據(jù)實(shí)際情況自行商定，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)和房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)備案。

第四十二條  住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下內(nèi)容：

（一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（二）公用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

（三）綠化管理費(fèi)；

（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（五）保安費(fèi)；

（六）辦公費(fèi)；

（七）物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（八）法定稅費(fèi)。

第四十三條  住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲(chǔ)備金屬于住宅區(qū)全體業(yè)主（住戶）共有，其收取和使用辦法，由管委會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商確定，并經(jīng)業(yè)主（住戶）大會(huì)批準(zhǔn)。

第四十四條  住宅維修基金由管委會(huì)以房屋主體為單位設(shè)立專帳管理，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作它用。

第四十五條  公用設(shè)備更新儲(chǔ)備金根據(jù)設(shè)備使用期限、價(jià)值，并考慮物價(jià)因素，由業(yè)主（住戶）按照建筑面積分?jǐn)偛⒎制诶U納，管委會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專帳管理，用于公用設(shè)備的更換，不得挪作它用。

第四十六條  業(yè)主（住戶）大會(huì)及管委會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全有關(guān)制度，加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)監(jiān)督與管理，物業(yè)管理基金應(yīng)當(dāng)存入房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)指定的銀行，按照物業(yè)名稱設(shè)立專帳，實(shí)行?？顚Ｓ?。

第四十七條  物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

物業(yè)管理公司和管委會(huì)每6個(gè)月應(yīng)當(dāng)公布一次各項(xiàng)基金及各項(xiàng)收費(fèi)的收支帳目，接受業(yè)主（住戶）的監(jiān)督。

第四十八條  物業(yè)管理公司已接受委托對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第六章  罰則

第四十九條  物業(yè)管理公司和管委會(huì)不按照規(guī)定向業(yè)主（住戶）公布各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用收支帳目的，房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)可以根據(jù)業(yè)主（住戶）的投訴，對(duì)主要責(zé)任人給予警告，并責(zé)令限期改正。

第五十條  物業(yè)管理公司違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）越權(quán)定價(jià)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；

（三）提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

（四）其他違反本辦法的行為。

第五十一條  業(yè)主（住戶）違反本辦法第三十三條、第三十八條的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；逾期不改正，可以進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。

第七章  附則

第五十二條  自本辦法下發(fā)之日起，新建住宅區(qū)必須依照本辦法實(shí)施物業(yè)管理。已建成的住宅區(qū)（含公房出售后的住宅區(qū)），應(yīng)在條件具備的情況下，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門(mén)會(huì)同住宅區(qū)管理單位召集業(yè)主（住戶）大會(huì)，成立管委會(huì)，并依照本辦法選聘物業(yè)管理公司，對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第五十三條  各建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第2篇：城市物業(yè)管理辦法范文

    第一條  為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

    第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)而形成的以住宅為為體，具有公用配套設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)房屋及公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務(wù)。

    第四條  市房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施。區(qū)城區(qū)建設(shè)市容管理部門(mén)依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施管理和監(jiān)督。

    建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商等部門(mén)按照職責(zé)分工對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督、檢查。

    市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門(mén)按照職責(zé)發(fā)工，對(duì)住宅小區(qū)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)實(shí)施維修、管理。

    第五條  新建的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)和機(jī)關(guān)、全事業(yè)單位生活區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一部署逐步實(shí)行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)確定。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)?；芾砗托姓鞴懿块T(mén)監(jiān)督、指導(dǎo)相結(jié)合的原則。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循科學(xué)管理、財(cái)務(wù)公開(kāi)、民主監(jiān)督的原則。

    第六條  業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設(shè)施，維護(hù)住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

    第七條  物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理制度，接受管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書(shū)面答復(fù)投訴人。

    第八條  投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門(mén)管轄的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并書(shū)面告知投訴人。

    第二章  物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

    第九條  轄區(qū)人民政府應(yīng)自新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之三十之日起二個(gè)月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會(huì)。

    具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會(huì)。

    第十條  新建住宅小區(qū)管委會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行 物業(yè)管理；

    自管委會(huì)成立之日起一個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。

    住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公用配套設(shè)施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設(shè)行政管理部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)綜合驗(yàn)收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應(yīng)按照市人民政府有關(guān)規(guī)定移交管委會(huì)和有關(guān)部門(mén)管理、使用和維護(hù)。

    開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點(diǎn)五的比例配建物業(yè)管理用房。

    第十一條  管委會(huì)由街道辦事處、居委會(huì)干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領(lǐng)導(dǎo)兼任。管委會(huì)由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權(quán)利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔(dān)任管委會(huì)委員。

    管委會(huì)根據(jù)工作需要可聘請(qǐng)專職工作人員（五至十萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負(fù)責(zé)管委會(huì)日常工作。

    第十二條  管委會(huì)應(yīng)自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理登記手續(xù)：

    （一）登記申請(qǐng)書(shū)；

    （二）組成人員名單；

    （三）章程。

    市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)在接到登記申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，對(duì)符合登記條件的，辦結(jié)登記手續(xù)；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)書(shū)面通知申請(qǐng)人，并提出改進(jìn)意見(jiàn)，責(zé)令重新申請(qǐng)登記。

    管委會(huì)自登記之日起成立。

    本辦法實(shí)施前已組成的管委會(huì)，應(yīng)在本辦法頒布實(shí)施后二個(gè)月內(nèi)辦理登記手續(xù)。

    第十三條  管委會(huì)必須在物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)下維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行下例職責(zé)：

    （一）召集、主持業(yè)主、使用人會(huì)議，報(bào)告物為管理工作情況；

    （二）制定管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

    （三）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

    （四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會(huì)議審議通過(guò)的物業(yè)管理年度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)決算的情況；

    （五）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作；

    （六）監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；

    （七）審議和決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

    第十四條  管委會(huì)會(huì)議我由主任召集，每個(gè)季度不少于一次；會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員參加，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)，管委會(huì)組成人員無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加會(huì)議或玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，管委會(huì)應(yīng)及時(shí)罷免其職務(wù)。管委會(huì)組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第十五條  業(yè)主公約、管委會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國(guó)家政策相抵觸。業(yè)主公約、管委會(huì)的決定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對(duì)違反者，由管委會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)處罰。

    第十六條  同一住宅小區(qū)應(yīng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。有條件的，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，載明下列主要內(nèi)容：

    （一）雙方當(dāng)事人的名稱、住所；

    （二）服務(wù)的范圍、項(xiàng)目；

    （三）服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

    （四）費(fèi)用；

    （五）期限；

    （六）違約責(zé)任及糾紛處理方式；

    （七）合同終止或者解除的約定；

    （八）當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)以及其他事項(xiàng)。

    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)書(shū)、物業(yè)管理服務(wù)合同到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。

    第十八條  物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列財(cái)財(cái)物和資料：

    （一）結(jié)余的物業(yè)管理收入；

    （二）全部物業(yè)要案次料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

    （三）因物業(yè)管理需要占用的公用配套設(shè)施、房屋和其他財(cái)物。物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會(huì)應(yīng)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)并書(shū)面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，行使下列職責(zé)：

    （一）對(duì)受委托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務(wù)工作；

    （二）按照規(guī)定項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

    （三）勸阻和罅損害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰；

    （四）重大管理措施提交管委會(huì)審議決定，并按受管委會(huì)的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；

    （五）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

    （六）糾正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時(shí)移交有關(guān)行政主管部門(mén)處理；

    （七）配合街道辦事處、管委會(huì)開(kāi)展祖宗形象管理、服務(wù)的有關(guān)工作。

    第三章  物業(yè)的使用

    第二十條  業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

    第二十一條  業(yè)主、使用人對(duì)房屋自用部位及設(shè)備進(jìn)行使用、裝修時(shí)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結(jié)構(gòu)，不得獨(dú)占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設(shè)備。

    第二十二條  業(yè)主、使用人維護(hù)住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛(ài)護(hù)園林綠化設(shè)施。禁止下列行為：

    （一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；

    （二）飼養(yǎng)家禽、家畜；

    （三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

    （四）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

    （五）亂設(shè)攤點(diǎn)；

    （六）侵占綠地，毀壞綠化設(shè)施、花草樹(shù)木；

    （七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。

    對(duì)違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰。

    第二十三條  管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地的使用性質(zhì)或挪作他用。

    第二十四條  有關(guān)單位或者個(gè)人需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；損壞地上附著物、設(shè)備、綠化設(shè)施和花草樹(shù)木的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

    第二十五條  進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)停放在設(shè)有停車標(biāo)志的場(chǎng)所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進(jìn)入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。

    第二十六條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓步或者出租房屋，應(yīng)遵守住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉(zhuǎn)讓或出租后，應(yīng)書(shū)面告知管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

    第二十七條  物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關(guān)單位或個(gè)人提供方便物業(yè)維修、使用的專項(xiàng)、物約服務(wù)項(xiàng)目。

    第四章  物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任

    第二十八條  房屋自用部位、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會(huì)可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費(fèi)用等事項(xiàng)。

    第二十九條  房屋共同部位、設(shè)備由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。

    第三十條  住宅小區(qū)內(nèi)由管委會(huì)負(fù)責(zé)管理的公用設(shè)施，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護(hù)。

    第三十一條  下列事項(xiàng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織實(shí)施：

    （一）公共場(chǎng)所花草樹(shù)木的修剪，補(bǔ)植，澆水，滅蟲(chóng)等綠化工作；

    （二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場(chǎng)所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運(yùn)；

    （三）車輛出入，存放及停車場(chǎng)（庫(kù)）管理；

    （四）保安工作。

    第三十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，保持房屋和公用設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達(dá)到下列要求：

    （一）按照規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃實(shí)施管理服務(wù)；

    （二）按照物業(yè)管理服務(wù)合同，將房屋共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施使用，維護(hù)的方法，要求，注意事項(xiàng)局面告千業(yè)主，使用人；

    （三）經(jīng)常對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行全面的巡視，檢查，定期對(duì)房屋共用部位，設(shè)備和公用設(shè)施進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)；

    （四）發(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設(shè)備或者共用設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

    （五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，即時(shí)進(jìn)行維修和處理；

    （六）做好物業(yè)維修，更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

    （七）每季度向管委會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

    （八）定期聽(tīng)取管委會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)工作；

    （九）對(duì)違反本辦法或業(yè)主公約的行為進(jìn)行勸阻，制止，并向管委會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

    （十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，做好管理委會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。因管理、維修養(yǎng)護(hù)不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。

    第三十三條  住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施，按下列規(guī)定實(shí)施管理維護(hù)：

    （一）供水設(shè)施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負(fù)責(zé)，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

    （二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門(mén)負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

    （三）道路、路燈、排水設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

    （四）供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；

    （五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)。

    第三十四條  房屋共用部位、設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

    第三十五條  物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、影響分階段安全時(shí)，管委會(huì)應(yīng)責(zé)令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

    第五章  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

    第三十六條  住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的來(lái)源包括：

    （一）公用設(shè)施專用基金；

    （二）住宅維修費(fèi)；

    （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

    （四）住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入；

    （五）其他合法收入。

    第三十七條  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)主要用于下列支出：

    （一）公用設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；

    （二）共用設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

    （三）管委會(huì)專隊(duì)人員的工資、津貼及辦公費(fèi)用等；

    （四）物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用；

    （五）法定稅費(fèi)；

    （六）其它必要支出。

第3篇：城市物業(yè)管理辦法范文

規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開(kāi)展起 來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場(chǎng)尚未形成，使物業(yè)管理 面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問(wèn)題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問(wèn)題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項(xiàng)目不明確，有的也沒(méi)有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門(mén)、物業(yè)協(xié)會(huì)、 開(kāi)發(fā)公司及相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、**縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成

實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn) 識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門(mén)成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒(méi)有形 成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、 《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見(jiàn)，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門(mén)、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定， 新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位 和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬(wàn)平方米，各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬(wàn)平方米，其余約5 0多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài)，都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱

《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國(guó) 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。

在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需 求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹(shù)立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門(mén)綜合服務(wù)的 對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地 產(chǎn)管理部門(mén)的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)， 屬物價(jià)部門(mén)的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門(mén)的管理職。這些 部門(mén)都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表， 計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上，這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器 來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門(mén)，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國(guó)家規(guī)定的委托書(shū)， 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門(mén)不能既當(dāng)運(yùn) 動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門(mén)只能做裁判員， 對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。**縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門(mén)，應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營(yíng)，自主發(fā)展。

三、**縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么，究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個(gè)方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 **市在20xx年出臺(tái)了《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省物業(yè)管 理?xiàng)l例》、《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)**縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維 修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納， 對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開(kāi)工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能 夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào) 道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門(mén)和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民 營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無(wú)償服務(wù)的舊觀念，樹(shù)立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi) 的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制

政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門(mén)和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。

(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能

第4篇：城市物業(yè)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；網(wǎng)絡(luò)資料；物業(yè)服務(wù)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 079

[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2016）21- 0153- 02

1 加強(qiáng)政策和體制機(jī)制建設(shè)，健全網(wǎng)絡(luò)政策資料

（1）依據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理政策，出臺(tái)相應(yīng)文件，形成完善配套的物業(yè)管理法律體系，做到物業(yè)管理服務(wù)有法可依、有章可循。

（2）完善物業(yè)管理政策法規(guī)。提高物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，通過(guò)人大立法，以地方性法規(guī)頒布《四平市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，以市政府令形式出臺(tái)《四平市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)招投標(biāo)管理辦法》。

（3）進(jìn)一步修訂完善《四平市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核辦法》等相關(guān)配套性文件。

2 建立物業(yè)企業(yè)信用檔案資料制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)主體行為

（1）建立企業(yè)信用等級(jí)考評(píng)制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的日常監(jiān)管。嚴(yán)格按國(guó)家、省《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入把好關(guān)。建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)考評(píng)材料，清理整體素質(zhì)低下、注銷嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)資質(zhì)。設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用度網(wǎng)絡(luò)資料平臺(tái)，記錄企業(yè)的基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況、服務(wù)信用良好度，并向社會(huì)公示，規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)管理秩序，全面實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息資料面向社會(huì)公開(kāi)制度。逐步推行并完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和退出退出機(jī)制，取締信譽(yù)極差的企業(yè)。

（2）加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)和管理。完善業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)，健全各項(xiàng)制度，落實(shí)四級(jí)物業(yè)管理體系，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)物管部門(mén)職責(zé)，街道社區(qū)做好指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建，完善業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主委員會(huì)委員日?；顒?dòng)進(jìn)行指督導(dǎo)。加強(qiáng)監(jiān)督管理，落實(shí)財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，不斷提高業(yè)主委員會(huì)的自我管理和守法能力。

（3）規(guī)范簽定前期服務(wù)合同行為。要求開(kāi)發(fā)商售房時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公示，合理選擇物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不準(zhǔn)做虛假的、不切實(shí)際的承諾，欺騙購(gòu)房者，為物業(yè)管理增加負(fù)擔(dān)；不準(zhǔn)為迎合消費(fèi)者，壓低物業(yè)費(fèi)，影響后期物業(yè)管理的正常進(jìn)行。

（4）推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，健全物業(yè)網(wǎng)絡(luò)信息資料。按有關(guān)規(guī)定，新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，住建行政主管部門(mén)依法對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行處罰并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為記入誠(chéng)信檔案。前期住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同到期時(shí)，由街道社區(qū)協(xié)助，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前情況下，老舊小區(qū)和棄管小區(qū)可由物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)配合街道、社區(qū)向業(yè)主推薦信譽(yù)良好的企業(yè)名單，由業(yè)主委員會(huì)協(xié)商、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（5）加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)。加強(qiáng)物業(yè)網(wǎng)站建設(shè)，及時(shí)物業(yè)管理法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用小區(qū)宣傳欄等設(shè)施廣泛宣傳物業(yè)管理信息資料，利用節(jié)假日開(kāi)展各種形式的社區(qū)人文活動(dòng)。

3 加強(qiáng)政府扶持和監(jiān)管力度

（1）規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金網(wǎng)絡(luò)查看平臺(tái)。一是深入貫徹落實(shí)新修訂的《吉林省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，建立健全物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急機(jī)制，保證業(yè)主生產(chǎn)生活安全。二是進(jìn)行物業(yè)維修資金整改，限定時(shí)限追繳被減免緩交的維修資金。三是開(kāi)展業(yè)主大會(huì)自行管理維修資金、使用維修資金第三方審價(jià)、業(yè)主協(xié)議維修資金存儲(chǔ)方式等試點(diǎn)工作。嚴(yán)格《物業(yè)維修資金使用管理規(guī)程》，進(jìn)一步優(yōu)化維修資金使用申請(qǐng)程序。四是完善《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，解決應(yīng)急維修發(fā)生時(shí)業(yè)主的集體授權(quán)問(wèn)題，增設(shè)應(yīng)急維修的臨時(shí)授權(quán)條款，引入侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)內(nèi)容。

（2）建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的，由建設(shè)單位按政府指導(dǎo)價(jià)范圍，通過(guò)招投標(biāo)方式在物業(yè)服務(wù)前期合同中約定。其它各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，直接通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合同約定。

（3）減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)規(guī)章，依法查處和糾正物業(yè)管理活動(dòng)中的產(chǎn)生各種違法違規(guī)行為。推進(jìn)司法手段清繳拖欠物業(yè)費(fèi)工作。按政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、電、氣、暖、通訊等相關(guān)部門(mén)單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶，依法承擔(dān)業(yè)主專有部分以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任和費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的損耗。對(duì)不能實(shí)現(xiàn)終端收費(fèi)，確需物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，實(shí)行有償服務(wù)。禁止以停水、電、氣、暖等各種形式強(qiáng)迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其代收相關(guān)費(fèi)用和承擔(dān)損耗費(fèi)用。違反規(guī)定的經(jīng)營(yíng)單位，屬地政府要及時(shí)查促整改，給予解決落實(shí)處理，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，相關(guān)部門(mén)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。積極推進(jìn)落實(shí)現(xiàn)有政策，住宅小區(qū)的公共照明用電，物業(yè)管理用房所發(fā)生的水、電、熱按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取。環(huán)衛(wèi)部門(mén)不能再向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取二次垃圾清運(yùn)費(fèi)。

主要參考文獻(xiàn)

第5篇：城市物業(yè)管理辦法范文

提高物業(yè)市場(chǎng)資源的配置效率，并做好相應(yīng)文件的貫策和落實(shí)工作來(lái)發(fā)揮積極的作用。

一、進(jìn)一步加大宣傳力度，采取多種形式，注重實(shí)效，廣泛宣傳《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》，不斷增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的法律意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，培育成熟的市場(chǎng)主體；不斷提高廣大業(yè)主的有償服務(wù)意識(shí)，培育成熟的市場(chǎng)消費(fèi)主體。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)，加大政府監(jiān)管力度。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，出臺(tái)操作性強(qiáng)的規(guī)范性文件，為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的政策支持。

1、制定房屋接管驗(yàn)收規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理項(xiàng)目接管驗(yàn)收的監(jiān)管；

2、制定物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目的管理；

3、制定物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的過(guò)程監(jiān)管；

4、制定前期物業(yè)服務(wù)合同備案管理辦法，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理的監(jiān)管；

5、制定業(yè)主委員會(huì)管理辦法，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)行的監(jiān)管；

6、制定物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢辦法，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)日常的監(jiān)管；

7、制定物業(yè)小區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，全面加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，提高企業(yè)服務(wù)水平，提升行業(yè)誠(chéng)心度。

三健全物業(yè)管理行政管理機(jī)構(gòu)，理順管理職能，為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供組織保障。

四、進(jìn)一步采取措施，培育成熟的物業(yè)市場(chǎng)主體。要嚴(yán)把企業(yè)入市關(guān)，積極培育、大力扶持、加強(qiáng)監(jiān)管、注重培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)造條件，穩(wěn)妥建立健全物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制，積極促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的分離，使物業(yè)企業(yè)真正成為承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。

五、組建專職的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)和交流，提高物業(yè)服務(wù)的效率和水平，研究探討物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決辦法，為政府部門(mén)出臺(tái)有關(guān)政策當(dāng)好參謀。

六、組建物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步加大物業(yè)糾紛的解決和仲裁工作力度，降低物業(yè)訴訟成本，為業(yè)主和物業(yè)企業(yè)提供便捷周到的服務(wù)，及時(shí)化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定

七、進(jìn)一步創(chuàng)造條件，分批分次全面開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)成立工作。物業(yè)主管部門(mén)要指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)的建立和正常運(yùn)作，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)自主選擇物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。

八、科學(xué)劃分物業(yè)管理區(qū)域。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。如何界定物業(yè)管理區(qū)域顯得尤為重要，制定《物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法》勢(shì)在必行。物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮，水、電、暖、氣、通訊、消防、治安、小區(qū)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，本著利于管理。方便生活的原則來(lái)進(jìn)行，并建立詳盡的物業(yè)管理區(qū)域檔案。通過(guò)科學(xué)劃分可將規(guī)模小且相鄰的小區(qū)整合為一個(gè)小區(qū)，易于對(duì)不符合實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老住宅區(qū)進(jìn)行改造。同時(shí)還應(yīng)充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處的管理職能，實(shí)現(xiàn)物管部門(mén)與政府基層組織對(duì)物業(yè)小區(qū)的齊抓共管。

九、積極推進(jìn)物業(yè)管理的早期介入。物業(yè)管理是房地產(chǎn)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，它與房地產(chǎn)項(xiàng)目緊密相連，房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣影響到物業(yè)管理的難易，物業(yè)管理的好壞關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的樹(shù)立。因此，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)調(diào)研的前期策劃就應(yīng)涵蓋物業(yè)管理內(nèi)容。前期若缺乏對(duì)物業(yè)管理的策劃，將會(huì)給項(xiàng)目今后的管理帶來(lái)難以彌補(bǔ)的缺憾。物業(yè)服務(wù)的早期介入能積極促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目的合理規(guī)劃，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為后期的物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

十、創(chuàng)行業(yè)品牌，夯實(shí)基礎(chǔ)建設(shè)

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理水平整體落后的實(shí)際，應(yīng)選擇基礎(chǔ)較好的物業(yè)企業(yè)重點(diǎn)扶持，培育成該區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的“領(lǐng)軍人物”，塑造物業(yè)服務(wù)品牌，帶動(dòng)行業(yè)整體水平的發(fā)展。從完善和發(fā)展先

進(jìn)的、科學(xué)的管理體系入手，夯實(shí)企業(yè)管理基礎(chǔ)，以制度立業(yè)，引進(jìn)ISO9000國(guó)際管理和ISO1400環(huán)境質(zhì)量管理雙體系運(yùn)行，塑造企業(yè)良好的品牌形象。

十一、多渠道、多形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供智力支撐。

樹(shù)立精兵意識(shí)，加強(qiáng)人才挖掘和儲(chǔ)備，培養(yǎng)一支知識(shí)面寬、專業(yè)素質(zhì)過(guò)硬、實(shí)踐能力強(qiáng)、有創(chuàng)新意識(shí)和愛(ài)崗敬業(yè)精神的專業(yè)化隊(duì)伍，進(jìn)一步加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，定期不定期舉辦專題培訓(xùn)，不斷提高員工能力；抓好學(xué)歷教育，從在職人員中選擇有培養(yǎng)前途的員工，參加專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)的發(fā)展培養(yǎng)人才；拓寬人才吸納渠道，積極引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)物業(yè)服務(wù)的優(yōu)秀人才，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的本地化；建立物業(yè)管理人員專家?guī)?，為開(kāi)展物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作儲(chǔ)備人才資源。

十二、制定科學(xué)合理的物業(yè)產(chǎn)業(yè)政策，關(guān)心支持物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)的盈利空間很小，有的企業(yè)常年虧損，負(fù)擔(dān)承重，發(fā)展很不平衡。各級(jí)政府要予以高度重視，深入調(diào)查研究，加快制定科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)政策，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)又好又快健康發(fā)展。

（一）制定 稅收優(yōu)惠政策

1、免征物業(yè)企業(yè)代收各類費(fèi)用的營(yíng)業(yè)稅；

2、新辦理的物業(yè)企業(yè)，免征1年企業(yè)所得稅；

3、凡當(dāng)年安置待業(yè)人員比例達(dá)50%或當(dāng)年安置下崗失業(yè)人員達(dá)30%的，免征3年企業(yè)所得稅

4、享受國(guó)家退伍、專業(yè)人員及再就業(yè)人員優(yōu)惠政策。

（二）加大財(cái)政支持力度，對(duì)因歷史等原因未交納公共維修資金的老住宅區(qū)，在供熱困難或鍋爐管網(wǎng)等公共設(shè)施設(shè)備更換改造時(shí)，給予財(cái)政補(bǔ)貼；

（三）建設(shè)、房地產(chǎn)、工會(huì)、婦聯(lián)、共青團(tuán)等部門(mén)團(tuán)體要大力開(kāi)展青年文明號(hào)、優(yōu)秀物業(yè)管理員的評(píng)選活動(dòng)，對(duì)涌現(xiàn)出的先進(jìn)企業(yè)、青年文明號(hào)的單位和個(gè)人，各級(jí)宣傳部門(mén)和新聞媒體要大力宣傳，通過(guò)宣傳引導(dǎo)，讓社會(huì)各界和人民群眾理解、認(rèn)同、支持物業(yè)管理的健康發(fā)展。

十三、全面建立健全住房公共維修資金制度，對(duì)還沒(méi)有建立的房產(chǎn)項(xiàng)目，要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)建，并按規(guī)定交建設(shè)房產(chǎn)管理部門(mén)按照規(guī)定專戶儲(chǔ)存，減少?gòu)V大業(yè)主的后顧之憂。

十四、加快推進(jìn)居民用水、用電一戶一表改造步伐，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，用水、用電費(fèi)應(yīng)向最終分戶使用人收取。對(duì)已建成的物業(yè)小區(qū)要分片劃區(qū)逐步進(jìn)行改造，資金來(lái)源可由政府、業(yè)主共同負(fù)擔(dān)，同時(shí)要積極爭(zhēng)取電網(wǎng)改造的優(yōu)惠政策。對(duì)新開(kāi)工的建設(shè)項(xiàng)目要強(qiáng)制實(shí)行一戶一表，明確水、電應(yīng)由供給單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)

第6篇：城市物業(yè)管理辦法范文

1物業(yè)管理已成為城市管理的一項(xiàng)主要內(nèi)容

我國(guó)物業(yè)管理起步于20世紀(jì)80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，這是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的起步階段。為促進(jìn)和規(guī)范物業(yè)管理的發(fā)展，國(guó)家不斷加大物業(yè)管理相關(guān)政策的配套力度。1994年，建設(shè)部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。以法規(guī)形式正式確立了我國(guó)物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向。1996年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益提供了保證。1998年8月，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制訂了《物業(yè)管理委托合同文本》，建設(shè)部制訂了《業(yè)主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。這些示范文本成為規(guī)范物業(yè)管理行為、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的規(guī)范性文件。1999年l0月，為提高物業(yè)管理水平，推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)部制定了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。這些規(guī)范性文件有效地推動(dòng)了物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，物業(yè)管理逐步從點(diǎn)走向面，從南走向北，覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，已成為小區(qū)管理的重要方式和手段。晉中市，于1999年撤地設(shè)市，全市總面積1．64萬(wàn)km，轄一區(qū)、一市、九縣及一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?10余萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口135萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率近43．4％。建市以來(lái)，隨著住房制度改革的推進(jìn)以及國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理也經(jīng)歷了起步、壯大到健康快速發(fā)展的歷史階段。2005年以來(lái)，晉中市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的實(shí)際，加快物業(yè)管理規(guī)范化步伐。首先是明確管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為。晉中市建設(shè)局作為晉中市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市物業(yè)管理工作。其次是加強(qiáng)制度建設(shè)，奠定物業(yè)管理法制基礎(chǔ)。2007年以后，該市相繼出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》(試行)，以上規(guī)范性文件的出臺(tái)實(shí)施，為晉中市物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定了法制基礎(chǔ)。第三是開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)交流。全市物業(yè)管理按照市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化要求，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，為推進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，打造宜居和諧晉中做出了積極的貢獻(xiàn)。

2當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題

1)物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。物業(yè)管理涉及到的市場(chǎng)主體諸多，他們之問(wèn)既有民事法律關(guān)系，又有行政管理關(guān)系，由于物業(yè)管理立法滯后，各方市場(chǎng)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，法律責(zé)任不清楚。特別是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理的責(zé)任不明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問(wèn)題，很多都是在物業(yè)使用中暴露出來(lái)的，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾。

2)物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量不高。建市10年，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到120家，發(fā)展速度相當(dāng)快，但質(zhì)量并未同時(shí)跟進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)低，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，從業(yè)人員良莠不齊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80％以上的物業(yè)管理人員來(lái)自城市企業(yè)、事業(yè)單位下崗分流人員、部隊(duì)復(fù)員專業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格(如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、“三總師”等)的人員更是風(fēng)毛麟角，非專業(yè)人員做物業(yè)管理，管理人員普遍素質(zhì)低，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對(duì)此意見(jiàn)很大。

3)物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題主要有兩個(gè)方面：a．收費(fèi)難度大。b．收費(fèi)行為不規(guī)范。在前期物業(yè)管理中，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商責(zé)任不明確。當(dāng)前，物業(yè)公司將發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證、供電、供水等權(quán)力來(lái)強(qiáng)迫業(yè)主交費(fèi)，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。

4)物業(yè)管理相配套的法制建設(shè)缺失與理論研究滯后。隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來(lái)產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系還不健全，近年引發(fā)多起群體糾紛。每年，建設(shè)部門(mén)辦理的件、12319熱線投訴、行風(fēng)評(píng)議等因物業(yè)管理的占到近30％。這充分說(shuō)明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。同時(shí)，我國(guó)的物業(yè)管理理論研究滯后，局限于參考國(guó)外的多，結(jié)合實(shí)際研究的理論不多。

3物業(yè)管理規(guī)范化科學(xué)化發(fā)展的對(duì)策

1)建立一個(gè)完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)體系。包括確立物業(yè)管理企業(yè)的法律地位、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的原則和標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作措施業(yè)務(wù)范圍及應(yīng)負(fù)有的法律責(zé)任；規(guī)定物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則、違規(guī)的處罰和物業(yè)管理權(quán)力獲得的形式及標(biāo)準(zhǔn)；確定政府主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)有關(guān)各方和業(yè)主管理委員會(huì)之間應(yīng)遵守的規(guī)定、享有的權(quán)利以及履行的義務(wù)。

2)制定出臺(tái)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。盡快建立和實(shí)施物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定，樹(shù)立一些品牌公司，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制，以及制定設(shè)備操作與管理標(biāo)準(zhǔn)、勞動(dòng)定員與定額等手段加強(qiáng)行業(yè)管理，完善物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

3)建立物業(yè)管理資金的良性循環(huán)體系。盡快出臺(tái)各地關(guān)于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理維修基金的具體規(guī)定、使用管理辦法和政府行業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)督辦法。在政策上扶持和鼓勵(lì)物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍，增加物業(yè)管理資金的來(lái)源，真正地做到“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。

4)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的普及。目前造成物管糾紛的矛盾，其原因是多方面的和綜合性的，決不是哪一個(gè)單方面的問(wèn)題。一方面要加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，使之深人民心。每位消費(fèi)者既能用法律來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益，又能守法以利行業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。另一方面，作為物業(yè)管理企業(yè)，要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理，同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，在加強(qiáng)硬件管理的同時(shí)，更要注重對(duì)顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。

5)建立物業(yè)管理的相應(yīng)機(jī)制。a．加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加快培育物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理必須推向市場(chǎng)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。b．建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，進(jìn)一步明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。C。出臺(tái)有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)人與清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理。建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，接受社會(huì)監(jiān)督。

第7篇：城市物業(yè)管理辦法范文

隨著城市化高度發(fā)展，社區(qū)管理結(jié)構(gòu)逐漸向小區(qū)為單位進(jìn)行轉(zhuǎn)型，小區(qū)規(guī)模日益壯大，安全管理需求和責(zé)任也由此發(fā)生遷移。而從當(dāng)前小區(qū)管理模式來(lái)看，以業(yè)主委托物業(yè)進(jìn)行管理的辦法，較大程度上由物業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)主的基本人身和財(cái)產(chǎn)安全，消防作為社區(qū)管理中重要工作，需要物業(yè)承擔(dān)更多的責(zé)任。故此，本文就小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的消防職責(zé)進(jìn)行研究，并由此提出相對(duì)適合當(dāng)前小區(qū)結(jié)構(gòu)的管理辦法。

關(guān)鍵詞:

小區(qū);物業(yè);消防

小區(qū)作為居民區(qū)，環(huán)境內(nèi)人口數(shù)量較多，并且存在著文化素質(zhì)的差異，難以采取有效的宣傳教育而合理的遏制威脅消防安全的事件發(fā)生。同時(shí)，隨著城市化的高度發(fā)展，小區(qū)數(shù)量不斷增多，并且分布方式愈加復(fù)雜。限于消防部門(mén)的人力數(shù)量，其僅能夠在消防安全層面予以監(jiān)督，而無(wú)法做出實(shí)時(shí)監(jiān)督管理，由此也導(dǎo)致小區(qū)消防問(wèn)題的復(fù)雜性。不過(guò)，現(xiàn)代化物業(yè)管理體系的實(shí)現(xiàn)，以往僅作為服務(wù)機(jī)構(gòu)的物理公司，逐步具有了監(jiān)督管理責(zé)任，這也為消防管理帶來(lái)契機(jī)。物業(yè)是與小區(qū)業(yè)主聯(lián)系最為緊密的機(jī)構(gòu)之一，其受到業(yè)主的共同委托而建立，履行社區(qū)服務(wù)管理和安全監(jiān)督的基本責(zé)任。物業(yè)管理部門(mén)對(duì)于消防的管理工作，隨著物業(yè)工作范圍的增大，其正逐漸產(chǎn)生以業(yè)主需求為導(dǎo)向的服務(wù)體系。故此，本文結(jié)合當(dāng)前契機(jī)，以及社會(huì)發(fā)展對(duì)于消防安全管理的客觀訴求，而對(duì)小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的消防職責(zé)和工作模式進(jìn)行研究。

1小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的消防職責(zé)

小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的消防職責(zé)主要體現(xiàn)在如下方面:第一，從服務(wù)功能方面對(duì)消防安全負(fù)責(zé)。物業(yè)管理部門(mén)自身屬于服務(wù)機(jī)構(gòu)，其不僅包括物業(yè)管理大廳和辦公場(chǎng)所，小區(qū)的綠化地帶、通道、停車場(chǎng)、樓宇樓道、走廊等，均屬于小區(qū)物業(yè)的服務(wù)場(chǎng)所范疇，故此必須按照國(guó)家或地方消防安全管理辦法而進(jìn)行安全監(jiān)督工作;第二，從安全防范方面負(fù)責(zé)。小區(qū)物業(yè)需要制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開(kāi)展消防安全宣傳教育;開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患;保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障共用消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效;組織本單位員工和居民每年至少開(kāi)展一次消防演練。第三，物業(yè)的管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為有管理責(zé)任。

2小區(qū)物業(yè)部門(mén)消防管理工作的重要性

隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，城市人口數(shù)量開(kāi)始增多，以往社區(qū)管理模式，正在由小區(qū)物業(yè)管理模式替代。故此，物業(yè)管理部門(mén)在小區(qū)消防安全管理層面上，需要承擔(dān)更大的責(zé)任。而從消防安全層面來(lái)看，小區(qū)物業(yè)部門(mén)工作的重要性，主要體現(xiàn)在:第一，完善城市消防安全管理體系。在以往較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，城市中小區(qū)的消防安全管理責(zé)任沒(méi)有明確。而隨著小區(qū)物業(yè)部門(mén)專業(yè)化的提升，該問(wèn)題開(kāi)始得到逐步的解決，繼而構(gòu)成“以公安消防部門(mén)監(jiān)督物業(yè)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)主”的城市消防安全管理體系;第二，業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全需要得到保障。原因在于，一旦火災(zāi)發(fā)生，必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不可彌補(bǔ)的損失，甚至?xí){到生命。所以，業(yè)主需要具有專業(yè)消防安全管理能力的物業(yè)服務(wù)，針對(duì)小區(qū)消防需求而進(jìn)行有效的管理。

3小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問(wèn)題及原因

小區(qū)物業(yè)在消防管理層面上，卻仍舊問(wèn)題重重，難以高效率滿足小區(qū)消防管理需求。以下具體來(lái)看:①小區(qū)消防安全管理制度不完善。在相關(guān)的法律法規(guī)中，雖然明確小區(qū)物業(yè)要制定消防安全制度，但現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)的消防安全管理制度，缺乏根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)制定，沒(méi)有體現(xiàn)出物業(yè)部門(mén)消防安全管理方面的具體措施，工作監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)部門(mén)人員消防安全綜合素質(zhì)需要提升，有發(fā)現(xiàn)隱患、正確消除隱患的能力;②小區(qū)消防安全管理責(zé)任意識(shí)重視度不夠。小區(qū)物業(yè)在日常管理過(guò)程中的忽視，是導(dǎo)致小區(qū)發(fā)生火災(zāi)的重要原因，具體表現(xiàn)在:第一，缺乏有效的宣傳和監(jiān)督。如未在應(yīng)當(dāng)防火的區(qū)域設(shè)置安全警示，并對(duì)重點(diǎn)安全防范區(qū)域缺乏監(jiān)督;第二，管理意識(shí)存在不足。比如存在消防通道堆積垃圾、雜物、地下車庫(kù)阻塞等嚴(yán)重的問(wèn)題;第三，消防設(shè)施管理不足。缺乏對(duì)消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，火災(zāi)初期撲救時(shí)緊急處置的方法。

4建立健全的小區(qū)消防安全管理模式的措施建議

4．1加強(qiáng)小區(qū)整體規(guī)劃，細(xì)化各類措施

確保小區(qū)消防安全工作的實(shí)效，關(guān)鍵在于對(duì)區(qū)域合理的規(guī)劃，并有效明確責(zé)任主體。由于小區(qū)屬于生活區(qū)域，所以使用功能與其他場(chǎng)所有著顯著差異。對(duì)此，根據(jù)小區(qū)的特性，做出適合、詳細(xì)的管理規(guī)范。另一方面，就當(dāng)前小區(qū)消防安全管理狀況而言，大部分小區(qū)制定長(zhǎng)期的消防安全維護(hù)規(guī)劃，明確人員、資金、責(zé)任等方面，如維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施、對(duì)小區(qū)內(nèi)各類線路進(jìn)行定期檢查整改、發(fā)現(xiàn)初期隱患應(yīng)對(duì)措施等。

4．2加大消防宣傳和培訓(xùn)，提高居民消防安全意識(shí)

消防安全的實(shí)現(xiàn)，不能夠僅依靠物業(yè)和消防部門(mén)，還需要業(yè)主的參與。小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對(duì)業(yè)主的消防安全培訓(xùn)，提升民眾的消防安全意識(shí)以及消防技能，從而有效提高小區(qū)內(nèi)防火成效。另外，還需要進(jìn)行消防設(shè)備應(yīng)用教育，從居民區(qū)火災(zāi)的發(fā)生情況來(lái)看，一些居民雖然可以及時(shí)制止火災(zāi)，但是卻不會(huì)正確使用消防器材、設(shè)施。

4．3明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)

目前物業(yè)管理責(zé)任中所設(shè)置的消防安全管理部分，主要依托于地方法規(guī)實(shí)現(xiàn)。在相關(guān)法律中，仍舊未明確說(shuō)明物業(yè)在小區(qū)消防管理中應(yīng)履行的職責(zé)和義務(wù)。所以，應(yīng)當(dāng)加快相關(guān)領(lǐng)域的立法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，不僅要監(jiān)督物業(yè)的消防管理，在物業(yè)費(fèi)用的收取和使用上，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的管理，并明確要求其費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)包括防火設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)，從而對(duì)社區(qū)安全作出最大化保障。

5結(jié)束語(yǔ)

消防管理成果直接關(guān)系到人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全，任何一次火災(zāi)都會(huì)對(duì)社會(huì)和群眾造成巨額的生命財(cái)產(chǎn)損失。故此，有效提升區(qū)域消防安全工作的成效勢(shì)在必行。而本文提出以小區(qū)物業(yè)作為區(qū)域消防管理主體，能夠?qū)崿F(xiàn)更加細(xì)分區(qū)域消防監(jiān)督工作，隨著小區(qū)物業(yè)的消防管理意識(shí)提升，相信無(wú)疑能夠更為有效的保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：城市物業(yè)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的新興行業(yè)，對(duì)于社會(huì)的和諧發(fā)展具有十分重要的作用?，F(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房屋管理模式，對(duì)管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會(huì)的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門(mén)對(duì)物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)和專門(mén)技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長(zhǎng)的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對(duì)滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，物業(yè)管理法律知識(shí)貧乏，有法不知、有法不依。面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門(mén)課正是針對(duì)上述問(wèn)題而對(duì)物業(yè)管理專業(yè)開(kāi)設(shè)的一門(mén)主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門(mén)。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》等專門(mén)針對(duì)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價(jià)格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時(shí)內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識(shí)點(diǎn)并能在實(shí)際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對(duì)理論知識(shí)要求較少，而對(duì)應(yīng)用技能的要求較高。同時(shí)，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識(shí)相對(duì)欠缺，對(duì)系統(tǒng)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實(shí)用、定位準(zhǔn)確和可操作性強(qiáng)的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識(shí)近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國(guó)家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時(shí)也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時(shí)刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時(shí)，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過(guò)時(shí)。在教學(xué)過(guò)程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識(shí)。

講授過(guò)程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個(gè)課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過(guò)程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會(huì)有什么樣的法律后果。（3）通過(guò)案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點(diǎn)。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實(shí)際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動(dòng)的、便于學(xué)生接受的知識(shí)，增強(qiáng)了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握和運(yùn)用。講解的語(yǔ)言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對(duì)中職學(xué)生基礎(chǔ)知識(shí)欠缺的實(shí)際情況，教師在說(shuō)明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語(yǔ)言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語(yǔ)，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的相關(guān)知識(shí)時(shí)，教師可以通過(guò)“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會(huì)”的案例來(lái)說(shuō)明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的規(guī)定；可以通過(guò)“沒(méi)有參加業(yè)主大會(huì)，是否可以不接受業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議”的案例來(lái)說(shuō)明“業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識(shí)，并能夠解決實(shí)踐中的物業(yè)管理法律問(wèn)題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書(shū)的時(shí)間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時(shí)可以在有限的時(shí)間內(nèi)傳遞更多的知識(shí)信息。教師在平時(shí)還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場(chǎng)景或案例，通過(guò)多媒體播放給學(xué)生，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢(shì)。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語(yǔ)言和學(xué)生進(jìn)行即時(shí)的交流；教師還可以通過(guò)板書(shū)關(guān)鍵字、詞強(qiáng)調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書(shū)還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書(shū)寫(xiě)。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時(shí)，教師需要花費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機(jī)械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運(yùn)用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時(shí)間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識(shí)緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時(shí)需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對(duì)所學(xué)知識(shí)的正確理解和應(yīng)用，增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點(diǎn)和學(xué)生的實(shí)際情況，做到簡(jiǎn)明扼要、突出重點(diǎn)、注重實(shí)用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運(yùn)用所學(xué)知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：城市物業(yè)管理辦法范文

第一條為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理新體制，規(guī)范我市物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及共用設(shè)施、設(shè)備、附屬場(chǎng)地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

第四條城市新建住宅區(qū)和達(dá)到一定規(guī)模且共用設(shè)施、共用設(shè)備等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的城市原有住宅區(qū)，由所在地人民政府組織該住宅區(qū)原開(kāi)發(fā)建設(shè)等單位進(jìn)行整治、創(chuàng)造條件，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

第五條揚(yáng)州市房產(chǎn)行政主管部門(mén)是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門(mén)，并負(fù)責(zé)揚(yáng)州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制；

（三）監(jiān)督揚(yáng)州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用；

（四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條各縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其具體職責(zé)由當(dāng)?shù)厝嗣裾_定。

第七條物業(yè)管理行業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定屬第三產(chǎn)業(yè)（居民服務(wù)業(yè)），享受國(guó)家有關(guān)優(yōu)惠政策。

第八條規(guī)劃、城管、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價(jià)、工商行政管理、街道辦事處等部門(mén)和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)做好有關(guān)管理工作。

第二章業(yè)主會(huì)議與業(yè)主委員會(huì)

第九條住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達(dá)到60％以上時(shí)，所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。以后的業(yè)主會(huì)議由住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。

第十條業(yè)主會(huì)議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。業(yè)主會(huì)議決定事項(xiàng)，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第十一條業(yè)主會(huì)議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

（二）審議、修改、通過(guò)住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重要事項(xiàng)；

（五）改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十二條首次業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。

第十三條業(yè)主委員會(huì)由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時(shí)，經(jīng)業(yè)主會(huì)議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員，應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的人員擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)開(kāi)會(huì)時(shí)，可以邀請(qǐng)住宅區(qū)所在地的居委會(huì)、公安和工商行政管理等部門(mén)派員參加。

第十四條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的章程行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主會(huì)議；

（二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

（三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃及物業(yè)管理重大措施；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

第十六條業(yè)主委員履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見(jiàn)、要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

（二）接受住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會(huì)議、房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督；

（三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

（四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用。

第十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，每年至少召開(kāi)兩次，決議事項(xiàng)以過(guò)組成人員的三分之二多數(shù)通過(guò)。

第十八條業(yè)主委員會(huì)可以采取公開(kāi)招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十九條物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備下列資質(zhì)條件：

（一）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬(wàn)平方米以上；

（三）注冊(cè)資本在30萬(wàn)元以上；

（四）具有一定數(shù)量的相關(guān)專業(yè)職稱的管理人員。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)工作；

（五）按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)；

（六）敦請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（二）接受業(yè)主委員會(huì)、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督；

（三）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作；

（四）積極開(kāi)發(fā)多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富住宅區(qū)居民的精神文化生活。

第四章物業(yè)管理委托

第二十三條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位銷售房屋前必須選聘好物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)住宅區(qū)房屋建成后業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或重新委托物業(yè)管理企業(yè)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)委員會(huì)移交物業(yè)管理所必需的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將該資料資料復(fù)印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十四條住宅區(qū)房屋銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在房屋銷（預(yù)）售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理?xiàng)l款，并向購(gòu)房者提供入住管理公約和住戶手冊(cè)。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊(cè)，是房屋銷（預(yù)）售合同的組成部分。

第二十五條同一住宅區(qū)只能由一家物業(yè)管理企業(yè)管理。

第二十六條接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱及地址；

（二）管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；

（三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）管理服務(wù)權(quán)限；

（五）管理服務(wù)費(fèi)用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報(bào)住宅區(qū)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第二十七條物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月通知物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到終止通知之日起1個(gè)月內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)辦理有關(guān)房屋、工程建設(shè)技術(shù)資料、帳冊(cè)及其他物品的移交手續(xù)。

第五章房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集與使用

第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用存車庫(kù)等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、車庫(kù)、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）是指按規(guī)定建立的專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造的資金。

第三十一條維修基金的籌集

（一）商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）在銷售時(shí)，購(gòu)房者按房?jī)r(jià)基數(shù)2％的比例向售房單位繳納維修基金。房?jī)r(jià)基數(shù)由物價(jià)、房產(chǎn)行政主管部門(mén)核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房?jī)r(jià)格。售房單位代為收取的維修基金屬業(yè)主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應(yīng)將維修基金統(tǒng)一交房改部門(mén)列入維修基金專戶。

（二）公有住房出售后，售房單位應(yīng)按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門(mén)統(tǒng)一收取后，列入維修基金專戶。

（三）未參加房改的公房、私房及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出租或自用的房屋維修基金，按物價(jià)、房產(chǎn)行政主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取后，列入維修基金專戶。

由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出租或自用的房屋，出售時(shí)應(yīng)補(bǔ)足維修基金差額部分。

（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（五）已列入商品房?jī)r(jià)格成本的公建配套用房，其經(jīng)營(yíng)收入基本租金部分應(yīng)列入物業(yè)管理維修基金專戶。

（六）維修基金不敷使用時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)研究決定，房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，按住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。

第三十二條維修基金的管理與使用：

（一）維修基金按照統(tǒng)一管理、權(quán)屬不變、保值增值、包干統(tǒng)籌的原則，分區(qū)立帳、分幢核算、明細(xì)到戶、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

（二）業(yè)主委員會(huì)成立前維修基金的使用，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)提出使用報(bào)告及維修預(yù)算，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后在維修基金利息部分內(nèi)劃轉(zhuǎn)使用。

業(yè)主委員會(huì)成立后維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)編制維修基金使用預(yù)算，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審批后劃轉(zhuǎn)。當(dāng)維修基金利息不足支付維修費(fèi)用時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)可適當(dāng)動(dòng)用維修基金本金。

（三）業(yè)主委員會(huì)定期公布維修基金收支情況，接受房產(chǎn)、財(cái)政、審計(jì)等管理部門(mén)的監(jiān)督。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

（五）未按規(guī)定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費(fèi)用的，業(yè)主按實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用分?jǐn)偨患{。

（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規(guī)定計(jì)息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用。房產(chǎn)行政主管部門(mén)在物業(yè)管理工作中發(fā)生的管理費(fèi)用，經(jīng)財(cái)政部門(mén)審核后，在維修基金的增益中支付。

（七）維修基金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。

（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。

（九）未足額繳納維修基金的，房產(chǎn)行政管理部門(mén)不核發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關(guān)手續(xù)。

第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章住宅區(qū)的使用與維護(hù)

第三十四條在規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅區(qū)時(shí)要充分考慮物業(yè)管理的需要。住宅區(qū)建成后，必須按照國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收和住宅區(qū)綜合驗(yàn)收。住宅區(qū)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加竣工綜合驗(yàn)收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。

第三十五條住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十六條業(yè)主和使用人在使用房屋和住宅區(qū)公建配套設(shè)施時(shí)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含院墻、護(hù)欄、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；

（二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；

（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、車庫(kù)（棚）等公用設(shè)施及場(chǎng)地；

（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；

（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等。

（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

（八）在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；

（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；

（十）隨意停放車輛；

（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（十三）法律、法規(guī)及規(guī)章禁止的其他行為。

第三十七條房屋及設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）房屋室內(nèi)自用部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，按本辦法第二十九條的規(guī)定由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)、維修；

（三）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十八條住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門(mén)委托，對(duì)住宅區(qū)的水、電、煤氣、路燈等管線、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

第三十九條住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)自主意識(shí)，嚴(yán)格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，延長(zhǎng)住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明的居所。

第七章物業(yè)管理收費(fèi)與物業(yè)管理用房

第四十條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循科學(xué)合理、成本核算、質(zhì)價(jià)相符，并與社會(huì)經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)、代收代辦費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由市物價(jià)、房產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。

第四十一條物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的主要用途：

（一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（二）綠化管理費(fèi)；

（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（四）保安費(fèi)；

（五）辦公費(fèi)；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（七）法定稅費(fèi)。揚(yáng)州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)收取，按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各縣（市）的收取辦法由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ā?/p>

第四十二條物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法、開(kāi)支方向應(yīng)當(dāng)定期定點(diǎn)公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按照期額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。

第四十三條物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門(mén)收取水、電、氣費(fèi)，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)。業(yè)主需求的特約服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報(bào)物價(jià)行政主管部門(mén)備案。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

物價(jià)、稅務(wù)等部門(mén)依法對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用的收取、管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

第四十五條住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時(shí)，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓。

第四十六條原有住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未建物業(yè)管理用房和公建配套用房的，應(yīng)按規(guī)劃要求進(jìn)行補(bǔ)建。由街道辦、居委會(huì)或其他單位使用的公建配套用房產(chǎn)權(quán)屬政府所有，交房產(chǎn)行政主管部門(mén)管理，由物業(yè)管理企業(yè)租賃使用，其經(jīng)營(yíng)收入部分用于彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺口。

第八章法律責(zé)任

第四十七條物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到房產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù)。逾期不補(bǔ)辦的，由市、（縣）市房產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十八條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對(duì)住宅區(qū)房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的，由物價(jià)行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第五十條業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第三十六條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財(cái)政部門(mén)和房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬(wàn)分之三的罰款。

第五十二條業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院。

第五十三條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或提起行政訴訟。業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向房產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴或人民法院；不服房產(chǎn)行政主管部門(mén)作出裁決的，可向其上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院。

第五十四條住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第四十五、第四十六條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期履行。