企業(yè)物業(yè)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

第二條在中華人民共和國境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

第三條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

第四條國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績(jī)。

（二）二級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣300萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績(jī)。

（三）三級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

第七條新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

第八條一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第九條申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；

（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。

第十條資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。

第十一條物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；

（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（三）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；

（十一）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。

第十二條資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。

第十四條企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。

第十五條企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。第十六條企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。

各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。

第十八條符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。

不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第二十條有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員、作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十四條物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

第二十五條資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（二）對(duì)符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（三）對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；

第2篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)財(cái)務(wù)；內(nèi)部管理；賬務(wù)處理；辦法分析

中圖分類號(hào)：?F275

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-1723（2012）08-0078-03

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)管理對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。而企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善也為財(cái)務(wù)管理的發(fā)展提供了契機(jī)，作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，企業(yè)內(nèi)部控制為企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利開展提供了保障。因此，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理，并對(duì)賬務(wù)處理辦法進(jìn)行有效分析對(duì)于促進(jìn)企業(yè)發(fā)展有著重大意義。

一、對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理的正確認(rèn)識(shí)

基于財(cái)務(wù)內(nèi)部管理對(duì)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的重大作用，我們有必要對(duì)其進(jìn)行深入了解，以加強(qiáng)對(duì)這一理論的正確認(rèn)識(shí)。

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理的特性

企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理在管理方式和內(nèi)容上有其獨(dú)特的特征，需對(duì)這些特征進(jìn)行全面把握，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的科學(xué)管理。

（1）企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理是一個(gè)長期復(fù)雜的系統(tǒng)過程，整個(gè)管理過程涉及到很多問題。這些都造成了企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理環(huán)境的復(fù)雜多變，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化之下，這種環(huán)境的多變性表現(xiàn)的更加明顯。那么為了促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理的發(fā)展，必須對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行科學(xué)分析，保證企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理的良性發(fā)展。企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理涉及到籌資管理、投資管理和與資金息息相關(guān)的運(yùn)營管理等多種內(nèi)容。所以，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理必須對(duì)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容及其變化有整體的了解。而且，隨著企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理環(huán)境的復(fù)雜多變，其內(nèi)容也表現(xiàn)出了驚人的廣泛性。

（2）企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理工作具有超強(qiáng)的綜合性，管理目標(biāo)趨于多樣化。企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工作，在整個(gè)管理中，很多活動(dòng)都是通過資金反映出來，所以，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理工作是對(duì)企業(yè)各項(xiàng)管理問題進(jìn)行綜合分析之后而進(jìn)行的一項(xiàng)重大工作。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的開展目的是推動(dòng)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，而這一目標(biāo)的具體實(shí)現(xiàn)需要依靠多方面的管理。企業(yè)需要對(duì)資金、收入、各方關(guān)系等進(jìn)行全面管理，才能促進(jìn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理，促進(jìn)企業(yè)長效發(fā)展

企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理在企業(yè)管理中發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用，所以必須將企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理工作做到位。企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理可以從資金、贏利和綜合三方面進(jìn)行著手，對(duì)其進(jìn)行全面管理。

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部資金管理

對(duì)貨幣資金進(jìn)行科學(xué)管理。目前企業(yè)的收據(jù)主要包括內(nèi)部收據(jù)和業(yè)務(wù)上往來需要稅務(wù)局印發(fā)的專用收據(jù)兩種。開發(fā)收據(jù)時(shí)，簽發(fā)人一定要保管好，落實(shí)責(zé)任。企業(yè)錢賬分管是貨幣資金內(nèi)部牽制制度的核心內(nèi)容，所以一定要明確分工，將工作進(jìn)行合理安排。另外，對(duì)于貨幣資金要定期進(jìn)行盤點(diǎn)清查，清查后要與銀行進(jìn)行對(duì)賬，并確保準(zhǔn)確無誤。在進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)管理之時(shí)，貨幣資金的管理切忌使用現(xiàn)金支付，這樣可以減少貨幣在使用過程中漏洞的出現(xiàn)。

對(duì)存貨資金成本進(jìn)行全面管理。企業(yè)在發(fā)展中一直努力追求物資的零庫存，但是在現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，要做到物資零庫存的可能性不大。所以采購部門應(yīng)當(dāng)合理預(yù)算主要購貨批量，如果實(shí)際情況有變動(dòng)可以進(jìn)行修正，這樣可以降低對(duì)存貨資金的占用，促進(jìn)企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)，對(duì)企業(yè)資金的節(jié)約有很大作用。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部贏利管理

企業(yè)發(fā)展受到自身?xiàng)l件和周圍環(huán)境的影響，所以要提高企業(yè)的銷售收入，努力降低企業(yè)成本才能促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。而企業(yè)的成本費(fèi)用管理貫穿這個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的全過程，而且關(guān)乎到企業(yè)每一個(gè)員工。企業(yè)的成本消耗包括材料、人工、能源、質(zhì)量和日常管理等多方面內(nèi)容，所以要從這些方面抓起，從根本上降低企業(yè)成本，促進(jìn)企業(yè)不斷贏利。

三、企業(yè)賬務(wù)處理辦法分析

（一）貨幣資金的籌集

籌集的資金包括從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得的各類借貸款、股東投入的注冊(cè)資金和其他借入資金等。其中借款主要指銀行存款，貸款分別為短期借款或長期借款、實(shí)收資本和其它長期應(yīng)付款項(xiàng)等內(nèi)容。

（二）對(duì)企業(yè)原材料購進(jìn)賬務(wù)的處理

企業(yè)在經(jīng)營中會(huì)采購一些原材料，財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人在對(duì)原材料貨物進(jìn)行驗(yàn)收過后，要進(jìn)行登記保管。當(dāng)會(huì)計(jì)對(duì)購物發(fā)票審核無誤之后就會(huì)將款項(xiàng)付清。如果企業(yè)采購了機(jī)械設(shè)備等的維修配件等，同樣需要辦理相關(guān)手續(xù)，最后將款項(xiàng)進(jìn)行結(jié)算。

（三）產(chǎn)品銷售后的賬務(wù)處理

在企業(yè)經(jīng)營中，銷售產(chǎn)品獲得利潤也要有明確的賬務(wù)保管。產(chǎn)品銷售的時(shí)候，報(bào)關(guān)員必須開具產(chǎn)品的出庫單，通常情況下要把產(chǎn)品的銷售數(shù)額記錄下來，等到月末可以采用加權(quán)平均法對(duì)銷售金額進(jìn)行計(jì)算，然后登記。會(huì)計(jì)會(huì)根據(jù)保管記錄的出庫單開銷售發(fā)票并進(jìn)行賬務(wù)的整理。

1．銷售產(chǎn)品同時(shí)收回貸款之時(shí)，借：現(xiàn)金，貸：主營業(yè)務(wù)的收入，貸款金額等于應(yīng)交稅金減去應(yīng)交的增值稅（銷項(xiàng)稅額）；

2．銷售產(chǎn)品貸款沒有立即收回的時(shí)候，借：應(yīng)收貨款—××單位，貸：主營業(yè)務(wù)的收入，此時(shí)的貸款等于應(yīng)交稅金減去應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

3．月末的時(shí)候，將“應(yīng)交的稅金—應(yīng)交增值稅”科目項(xiàng)下的“銷項(xiàng)稅額”和“進(jìn)項(xiàng)稅額”兩項(xiàng)稅額分別轉(zhuǎn)入該科目項(xiàng)下的“未交增值稅”明細(xì)戶下。轉(zhuǎn)進(jìn)項(xiàng)稅時(shí)，借：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（未交增值稅），貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）；轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅時(shí)，借：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額），貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（未交增值稅）。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理越來越引起了大多數(shù)人的重視，企業(yè)為了增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，不斷促進(jìn)企業(yè)贏利，都在努力加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理工作。從財(cái)務(wù)管理各方面內(nèi)容和企業(yè)賬務(wù)處理方法中，我們看到了財(cái)務(wù)內(nèi)部管理已經(jīng)成為了企業(yè)管理的主要趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

第3篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

就目前我國企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理存在的問題主要是由企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部財(cái)務(wù)責(zé)任制度不明確，企業(yè)項(xiàng)目資金管理較為薄弱以及企業(yè)項(xiàng)目缺乏完善的內(nèi)部控制這三部分構(gòu)成的，下面就對(duì)這兩部分進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析和討論：企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部財(cái)務(wù)責(zé)任制度不明確。就目前我國一般規(guī)模的企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部的部門眾多，人員數(shù)量較大，這就造成了財(cái)務(wù)管理的混亂。換句話說也就是企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的財(cái)務(wù)責(zé)任制度不夠明確，企業(yè)單位內(nèi)的財(cái)務(wù)部門本身也都了解自己的權(quán)力，而對(duì)于部門職能以及承擔(dān)的責(zé)任并不了解。這也導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目在生產(chǎn)過程中的各步驟沒有相應(yīng)的責(zé)任人，使得企業(yè)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營中的成本難以得到控制，而給企業(yè)項(xiàng)目效益造成影響。企業(yè)項(xiàng)目缺乏完善的內(nèi)部控制。這主要是指當(dāng)前企業(yè)項(xiàng)目的本身內(nèi)部控制制度不夠健全完善。對(duì)于目前我國企業(yè)項(xiàng)目而言，由于發(fā)展的迅猛使得其根本的配套設(shè)施沒有達(dá)到發(fā)展的要求，具體到財(cái)務(wù)管理，這一方面是其沒有專門的財(cái)務(wù)管理制度以及專門的財(cái)務(wù)技術(shù)人員，造成了對(duì)企業(yè)項(xiàng)目資金管理的薄弱，另一方面企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作不夠扎實(shí)而且也沒有落實(shí)好，對(duì)于財(cái)務(wù)賬目的處理比較混亂，容易出現(xiàn)內(nèi)部管理人員利用制度的漏洞而進(jìn)行虛假賬目的處理，而導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)和效益的損失。

2.如何加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理

加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，主要可以從建立權(quán)責(zé)明確的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度、健全企業(yè)項(xiàng)目的預(yù)算管理制度、建立完善的企業(yè)項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督職能、加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算體系這四個(gè)方面進(jìn)行：第一，建立權(quán)責(zé)明確的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。建立權(quán)責(zé)明確的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，首要就是要在企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部有一個(gè)專業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)以及財(cái)務(wù)管理機(jī)制。其次就是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的資金財(cái)務(wù)管理制度做到專人專項(xiàng)以及職責(zé)明確。最后就是規(guī)劃科學(xué)的企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)流程，保證企業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金審批使用的制度化，在制度的保障之下更快更好的發(fā)展。第二，健全企業(yè)項(xiàng)目的預(yù)算管理制度。對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金管理而言，具有眾多的不可確定性，因此，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理健全預(yù)算管理制度也是必須的，這能最大程度上的保證資金的投入合理以及資金使用效率。具體而言，那就是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格核實(shí)分析，進(jìn)行專業(yè)的預(yù)算。此外，在財(cái)務(wù)管理工作中還應(yīng)該積極的吸收以及培養(yǎng)財(cái)務(wù)專業(yè)素養(yǎng)和綜合知識(shí)水平較高的人才，充分的發(fā)揮其在企業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營方針以及戰(zhàn)略目標(biāo)決策上關(guān)于財(cái)務(wù)核算控制以及管理的作用。第三，建立完善的企業(yè)項(xiàng)目審計(jì)監(jiān)督制度。任何單位的財(cái)務(wù)管理，如果沒有一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)去監(jiān)督，那么產(chǎn)生問題也就是必然的。因此，企業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該就財(cái)務(wù)問題而建立完善審計(jì)監(jiān)督的職能制度，確保企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)審計(jì)調(diào)查以及審計(jì)工作能夠?qū)I(yè)全面有序的進(jìn)行。不僅如此，完善的審計(jì)監(jiān)督制度還能夠遏制以及發(fā)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的違規(guī)操作，以及能夠?qū)ζ髽I(yè)項(xiàng)目的資金進(jìn)去向和用途有基本的了解，保證企業(yè)項(xiàng)目資金的正常流動(dòng)。第四，加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算體系。加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算體系是確保企業(yè)項(xiàng)目資金正常的主要做法，這也是確保企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)正常的基本措施。具體做法：首先就是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目資金收付程序進(jìn)行嚴(yán)格的控制，防止資金的流失以及浪費(fèi)。其次就是對(duì)單位的賬款財(cái)務(wù)要進(jìn)行定期的核算處理，將壞賬死賬帶來的損失降到最低。最后就是對(duì)建筑的固定資產(chǎn)管理要制度化，也就是確保固定資產(chǎn)不被流失，保證企業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)的正常。

3.結(jié)束語

第4篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：水電施工 財(cái)務(wù)管理 問題 措施

一、前言

伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，水電施工企業(yè)所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求也在不斷提高，尤其是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，財(cái)務(wù)管理面臨的危險(xiǎn)性不容忽視，對(duì)于水電施工企業(yè)而言，只有正確的樹立財(cái)務(wù)管理理念，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，從客觀上分析財(cái)務(wù)管理所面對(duì)的種種問題，并通過合理科學(xué)的方法和策略來進(jìn)行防范研究，才能確保水電施工企業(yè)的正常發(fā)展和運(yùn)行。水電施工企業(yè)是資金密集型企業(yè)，它的特點(diǎn)是資金流動(dòng)量大，工期長，運(yùn)作復(fù)雜，且由于工程項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，分布很不集中，這給水電施工企業(yè)資金管理帶來了很大的難度。所以，加強(qiáng)水電工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理尤為重要，加強(qiáng)水電施工企業(yè)的資金管理工作，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，是降低工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

二、水電施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的重點(diǎn)問題

（一）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低

面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，企業(yè)之間廣泛存在著企業(yè)與企業(yè)之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經(jīng)商行為，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成重大的影響。有些企業(yè)信譽(yù)度低，在違約和債務(wù)方面尤為可見，使得企業(yè)與企業(yè)在合作關(guān)系上出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，更甚者不履行企業(yè)與企業(yè)之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業(yè)存貨率高，資金又大量流失的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

（二）財(cái)務(wù)信息化建設(shè)發(fā)展不平衡

水電施工企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)信息發(fā)展部平衡的原因主要有以下方面，一是企業(yè)在決策時(shí)缺乏真實(shí)，新穎的企業(yè)信息，對(duì)企業(yè)的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業(yè)在決策方面處于被動(dòng)的位置。二是由于內(nèi)外制度環(huán)境的變化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不確定性是決策者無法控制的，如果財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，決策者無法按期贏得利潤，就會(huì)造成很大的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。由于地理位置、應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)和人員等的影響，財(cái)務(wù)信息建設(shè)發(fā)展不平衡，企業(yè)財(cái)務(wù)核算形同虛設(shè)。特別是資金結(jié)算中心建設(shè)由于項(xiàng)目資金的管控，很難達(dá)到預(yù)期效果。

（三）缺乏財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作

在現(xiàn)代水電施工企業(yè)中，許多員工對(duì)施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制沒有深入的進(jìn)行了解，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理念，認(rèn)為企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與自己無關(guān)，只是每月每季度的按時(shí)領(lǐng)取工資和獎(jiǎng)金，絲毫不會(huì)理會(huì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的一些弊端，所以只有提高員工素質(zhì)，開展員工不定期的教育培訓(xùn)工作，鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等知識(shí)，完善財(cái)務(wù)管理上遺留的一些問題，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，使員工主動(dòng)鉆研財(cái)務(wù)管理方面的理論知識(shí)，為財(cái)務(wù)管理的決策提供有效的財(cái)務(wù)新信息。

（四）內(nèi)部控制體系不健全

水電施工企業(yè)項(xiàng)目一般都遵循上級(jí)的有關(guān)規(guī)定，建立相關(guān)的內(nèi)部控制制度，然而，與具體實(shí)施過程中存在很大的差距。有的項(xiàng)目部在支付分包隊(duì)伍工程款等大額資金使用方面會(huì)議研究少，審批手續(xù)簡(jiǎn)單，財(cái)務(wù)監(jiān)督不到位，而有的項(xiàng)目部在現(xiàn)金管理和現(xiàn)金支票的管理上，沒有嚴(yán)格按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管控，所以，造成內(nèi)部控制制度執(zhí)行不力。

三、水電施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理采取的有效性對(duì)策

近幾年來，國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，加大了財(cái)務(wù)管理工作的壓力，面對(duì)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，完善財(cái)務(wù)管理工作體系迫在眉睫，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，部分水電施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系已經(jīng)完全不適合現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理工作的運(yùn)營和發(fā)展，并與之逐漸脫節(jié)，面臨這種壓力，構(gòu)建完善和諧的財(cái)務(wù)管理體系是施工企業(yè)當(dāng)前的主要任務(wù)，也是展開財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)和前提，從某種意義上來說，完善的財(cái)務(wù)管理體系是整個(gè)施工企業(yè)正常運(yùn)作的核心，所以必須建立健全適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的財(cái)務(wù)管理新體系。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營管理的核心，是促進(jìn)企業(yè)全面建設(shè)的基礎(chǔ)。為此，必須加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

（一）嚴(yán)格預(yù)算管理

對(duì)于水電施工企業(yè)來說，財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和控制成本的前提，也是是開展各項(xiàng)經(jīng)營管理工作的有利依據(jù)。因此，必須加強(qiáng)預(yù)算與實(shí)際相結(jié)合，按照企業(yè)預(yù)算管理辦法，制定出可行性的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員樹立預(yù)算管理觀念，落實(shí)預(yù)算管理工作，如果項(xiàng)目中標(biāo)，必須組織相關(guān)部門對(duì)中標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并且按照項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的編制項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算和經(jīng)費(fèi)開支預(yù)算，盡力將所有的經(jīng)濟(jì)行為歸納到預(yù)算管理上來，最終實(shí)現(xiàn)資金流和信息流的綜合管理，加大預(yù)算管理宣傳工作，嚴(yán)格推行預(yù)算管理審批制度和財(cái)務(wù)集中管理的經(jīng)費(fèi)審批程序，將預(yù)算管理作為財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)工作，并進(jìn)行嚴(yán)格落實(shí)與實(shí)施。

（二）加強(qiáng)成本控制

水電施工項(xiàng)目的成本控制是項(xiàng)目部經(jīng)營管理工作中最重要的環(huán)節(jié)，也是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的前提。施工各項(xiàng)目部必須以施工組織設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告等為基礎(chǔ)編制成本計(jì)劃，進(jìn)行成本分解，將成本控制指標(biāo)層層分解、層層落實(shí)，使每一個(gè)人都清楚自己的責(zé)任和目標(biāo)。根據(jù)成本計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃有效地控制成本支出，著力解決在成本控制中存在的控制依據(jù)的模糊性和控制對(duì)象的滯后性等難點(diǎn)問題。并通過建立成本計(jì)劃定期分析制度，定期進(jìn)行成本計(jì)劃執(zhí)行情況分析，對(duì)造成超支的主要問題采取針對(duì)性的措施解決。

第5篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

論文摘要：隨著 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì) 的不斷發(fā)展，市場(chǎng)上涌現(xiàn)了一大批中小企業(yè)。如今，中小企業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 社會(huì) 的穩(wěn)定起著舉足輕重的促進(jìn)作用。本文通過對(duì) 財(cái)務(wù)管理 目標(biāo)的分析，提出實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的具體措施，加強(qiáng)中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

一、中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

如何使中小企業(yè)在社會(huì)市場(chǎng)中持續(xù)發(fā)展和壯大，做好中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作是計(jì)劃、決策、控制中的一項(xiàng)關(guān)鍵工作。

1.股東利益最大化目標(biāo) 股東財(cái)富最大化目標(biāo)指通過財(cái)務(wù)上的合理經(jīng)營，為股東創(chuàng)造更多的財(cái)富，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。在股份經(jīng)濟(jì)條件下，股東財(cái)富最大化具體表現(xiàn)在股票價(jià)格最大化。而股票價(jià)格的高低既受公司管理當(dāng)局可控因素的影響，也受不可控制的外部宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 的影響。股東財(cái)富最大化目標(biāo)只考慮了股東的利益，而忽略了其他利益相關(guān)者的利益。就勢(shì)必引起他們特別是債權(quán)人的不滿。

2.利潤最大化目標(biāo) 利潤最大化是指投入量及產(chǎn)出量的選擇皆以獲得最大限度經(jīng)濟(jì)利潤，即總營業(yè)收入(總數(shù)收入)與總經(jīng)濟(jì) 成本 (總數(shù)經(jīng)濟(jì)成本)的差額最大化為目標(biāo)。也就是說，管理當(dāng)局在制定各種決策時(shí)，均以利潤最大化為目的。管理當(dāng)局認(rèn)為利潤代表了企業(yè)新創(chuàng)造的財(cái)富，利潤越多則說明企業(yè)的財(cái)富增加得越多，就越接近企業(yè)的目標(biāo)。利潤最大化目標(biāo)雖然符合貨幣性，可控性，但它并沒有明確利潤的確切涵義，利潤有營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤。

3.企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo) 所謂企業(yè)價(jià)值就是指企業(yè)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。企業(yè)價(jià)值的大小不僅僅取決于企業(yè)目前的獲利能力，更看重的是未來的和潛在的獲利能力，與企業(yè)未來時(shí)期現(xiàn)金流量的多少及分布期間密切相關(guān)。同時(shí)在企業(yè)價(jià)值的評(píng)價(jià)中，還充分考慮了不確定性和時(shí)間價(jià)值，強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的均衡。并將風(fēng)險(xiǎn)限制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)。但“企業(yè)價(jià)值最大化”目標(biāo)在實(shí)際工作中可能導(dǎo)致企業(yè)所有者與其他利益主體之間的矛盾。

二、國外中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理

1.英國 英政府鼓勵(lì)小企業(yè)發(fā)展的一條重要途徑是向小企業(yè)提供各種具體的、實(shí)際的 財(cái)政 資助，為較之大企業(yè)在資金來源上更為困難的小企業(yè)解決 投資 發(fā)展問題。自1981年起，英國政府就開始實(shí)施小企業(yè)借貸擔(dān)保計(jì)劃，為那些已有可行的發(fā)展方案、卻因缺乏信譽(yù)而得不到貸款的小企業(yè)提供借貸擔(dān)保。英政府還注重利用近年來發(fā)展迅速的非正規(guī)投資市場(chǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)投資基金的作用，并特別注重享有高新技術(shù)小企業(yè)提供財(cái)政幫助。

2.德國

德國主要通過經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展。在財(cái)政方面，聯(lián)邦政府每年在預(yù)算中安排2億馬克用于補(bǔ)貼中小企業(yè)咨詢、培訓(xùn)和參展及提供創(chuàng)業(yè)貸款擔(dān)保。在信貸方面，聯(lián)邦政府出資或與各州政府合股創(chuàng)辦專門為中小企業(yè)提供資金或 融資 服務(wù)的政策性 銀行 。德國政府通常不直接向中小企業(yè)提供財(cái)政補(bǔ)貼，而是通過各類 金融 機(jī)構(gòu) ，向中小企業(yè)提供融資渠道和融資服務(wù)，來扶持和促進(jìn)中小企業(yè)的發(fā)展。

三、實(shí)現(xiàn)我國中小企業(yè) 財(cái)務(wù) 管理 目標(biāo)的對(duì)策

1.強(qiáng)化資金管理，加強(qiáng)對(duì)務(wù)控制提高認(rèn)識(shí)

強(qiáng)化資金管理，使資金運(yùn)用產(chǎn)生最佳效果，加強(qiáng) 財(cái)務(wù)控制 必須貫徹落實(shí)到企業(yè)的各個(gè)職能部門。一是要使資金的來源和運(yùn)用得到有效配制，要充分預(yù)測(cè)到資金收回和支付的時(shí)間，都要做到心中有數(shù)，否則，易造成收支失衡、資金拮據(jù)。二是加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，對(duì)賒銷客戶的信用要進(jìn)行調(diào)研評(píng)定，定期函詢核對(duì)已形成的應(yīng)收賬款，制定完善的收款管理辦法，嚴(yán)格控制賬齡，對(duì)死賬、呆賬要在取得確鑿證據(jù)后，進(jìn)行妥善的 會(huì)計(jì) 處理。三是對(duì)存貨建立科學(xué)有效的管理制度，對(duì)存貨要盡可能地壓縮過時(shí)的庫存物資，避免資金呆滯，并以科學(xué)的方法確定存貨資金的最佳結(jié)構(gòu)。

2.正確進(jìn)行 投資 決策 ，努力降低投資風(fēng)險(xiǎn)

第一，應(yīng)以對(duì)內(nèi)投資方式為主。對(duì)內(nèi)投資主要有以下幾個(gè)方面:一是對(duì)新產(chǎn)品試制的投資。二是對(duì)技術(shù)設(shè)備更新改造的投資。三是對(duì) 人力 資源 的投資。第二，分散資金投向，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。中小企業(yè)在積累的資本達(dá)到一定的規(guī)模之后，可以搞多元化經(jīng)營，把雞蛋放在不同的籃子里，從而分散投資風(fēng)險(xiǎn)。第三，規(guī)范項(xiàng)目投資程序。 3.建立現(xiàn)代企業(yè)價(jià)值觀，明確企業(yè)的 財(cái)務(wù)管理 目標(biāo)

隨著 社會(huì) 的發(fā)展和進(jìn)步，中小企業(yè)也應(yīng)把“企業(yè)價(jià)值最大化”作為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。因?yàn)橥顿Y者建立企業(yè)的目的在于創(chuàng)造盡可能多的財(cái)富，這種財(cái)富首先表現(xiàn)為企業(yè)的價(jià)值。企業(yè)的價(jià)值不是賬面資產(chǎn)的總價(jià)值，它反映的是企業(yè)潛在或預(yù)期獲利能力。投資者在評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值時(shí)，是以投資者預(yù)期投資時(shí)間為起點(diǎn)的，并將未來收人按預(yù)期投資時(shí)間的統(tǒng)一口徑進(jìn)行折現(xiàn)，未來收入的多少按可能實(shí)現(xiàn)的概率進(jìn)行計(jì)算。

4.加強(qiáng)財(cái)會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，提高企業(yè)全員的管理素質(zhì)

目前，不少中小企業(yè)會(huì)計(jì)賬目不清，信息失真，財(cái)務(wù)管理混亂;企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)營私舞弊、行賄受賄的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;企業(yè)設(shè)置賬外賬，工作弄虛作假，造成虛盈實(shí)虧或虛虧實(shí)盈的假象等等。究其原因，一是企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)薄弱，會(huì)計(jì)人員素質(zhì)不高，又受制于領(lǐng)導(dǎo)，無法行使自己的監(jiān)督權(quán);二是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的法制觀念淡薄，忽視財(cái)務(wù)制度、財(cái)經(jīng)紀(jì)律的嚴(yán)肅性和強(qiáng)制性。要解決好上述問題，必須加強(qiáng)財(cái)會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，對(duì)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和 政治 思想 教育 ，增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員的監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)全員素質(zhì)教育，首先從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做起，不斷提高全員 法律 意識(shí)，增強(qiáng)法制觀念。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：道路橋梁 施工企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問題 解決辦法

當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，人們對(duì)于物質(zhì)文化層次方面的需求不斷提高，而這方面的需求直接體現(xiàn)在對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施關(guān)注程度的加強(qiáng)。如今，道路橋梁作為公共類基礎(chǔ)設(shè)施，它的優(yōu)劣直接關(guān)系到人們的生命與財(cái)產(chǎn)保障。目前，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，很多施工企業(yè)看準(zhǔn)了這一塊市場(chǎng)，與此同時(shí)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也隨之發(fā)生，很多施工企業(yè)面臨著巨大的壓力。施工企業(yè)想要延續(xù)生命力，提高競(jìng)爭(zhēng)力，最關(guān)鍵的就是要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，換句話說，在機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的條件下，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理是關(guān)鍵之一。

一、加強(qiáng)道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的必要性

財(cái)務(wù)管理以資金管理為核心，通過價(jià)值形式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程進(jìn)行管理，這是財(cái)務(wù)管理的優(yōu)勢(shì)。因此，很多企業(yè)引入財(cái)務(wù)管理制度來調(diào)控實(shí)體活動(dòng)，這不僅是由財(cái)務(wù)管理本身的功能決定的，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下社會(huì)發(fā)展的潮流。

（一）企業(yè)管理以財(cái)務(wù)管理為中心

一個(gè)企業(yè)如果擁有一套良好的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，不僅會(huì)提高企業(yè)的生命力，同時(shí)也會(huì)對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提供保障。良好的財(cái)務(wù)管理可以合理配置資金，全面有效的管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，從而避免遏制企業(yè)發(fā)展的不良問題產(chǎn)生。

（二）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)必將重視財(cái)務(wù)管理

如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，社會(huì)對(duì)企業(yè)的要求不斷提高，因此，市場(chǎng)機(jī)制下需要施工企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信息作出最快速的反應(yīng)，并且根據(jù)這些信息及時(shí)調(diào)整。平等競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使得經(jīng)濟(jì)資源的配制在全社會(huì)得到優(yōu)化。施工企業(yè)在這種大環(huán)境下必將走向多元化投資道路，財(cái)務(wù)管理的重要性由此凸顯。財(cái)務(wù)管理可以保證企業(yè)在對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全過程計(jì)算時(shí)做好平衡，最終調(diào)整、改進(jìn)得到適合企業(yè)發(fā)展的道路。

（三）財(cái)務(wù)管理必須深入企業(yè)以保障施工安全的要求

施工企業(yè)兩大職能，即處理好與環(huán)境的關(guān)系，處理好與內(nèi)部資源的關(guān)系。前者保證企業(yè)生命力，后者保障企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。二者兩大職能的實(shí)現(xiàn)需要財(cái)務(wù)管理做好合理的資源配置。

二、道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理包括的內(nèi)容和特點(diǎn)

道路橋梁的施工作為基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)建具有重要的意義。如今財(cái)務(wù)管理的引入可以確保施工企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的保障。道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容主要包括財(cái)務(wù)預(yù)算管理、資金管理和財(cái)產(chǎn)管理。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是要求，即做到心中有數(shù)。資金管理是核心，即要求施工企業(yè)合理分配，保證工程進(jìn)行。財(cái)產(chǎn)管理是重點(diǎn)，即有效制約施工企業(yè)內(nèi)部管理混亂問題的發(fā)生。

道路橋梁施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理具有兩大特點(diǎn)。第一是預(yù)見性。財(cái)務(wù)管理可以保證經(jīng)濟(jì)效益，因此這就要求企業(yè)進(jìn)行在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行超前的動(dòng)態(tài)管理，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期。第二是綜合性。財(cái)務(wù)管理是綜合式的管理，它要求施工企業(yè)各部門有效配合，分工合作，為了共同的目標(biāo)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，只有這樣，財(cái)務(wù)管理才會(huì)發(fā)揮最大的效果。

三、道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

我國道路橋梁施工的特點(diǎn)鮮明，主要表現(xiàn)在施工工人能力有限，施工內(nèi)容單一，施工周期長久以及管理水平低下等方面。因此，雖然財(cái)務(wù)管理的應(yīng)用可以有效改善施工企業(yè)存在的問題，但其本身也有很多值得探討的問題。

（一）外部問題

道路橋梁施工企業(yè)在從事財(cái)務(wù)管理工作上需要有關(guān)部門的支持和政府部門的協(xié)助，這是施工企業(yè)有效的融資渠道和融資路徑。但如今看來，相關(guān)部門的支持并不夠，直接表現(xiàn)就是企業(yè)融資困難，融資路徑少以及流動(dòng)資金和儲(chǔ)備資金不足。這種問題是全方位的，對(duì)企業(yè)造成的影響也是巨大的，因?yàn)橘Y金的不足，將直接影響到施工企業(yè)在抵御風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的能力。造成這種局面的原因主要有兩方面，一方面是施工企業(yè)能夠取得資金的渠道太少，另一方面是道路橋梁的施工對(duì)資本要求過大。

（二）內(nèi)部問題

施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)人員水平要求較高，并且很難引起部門的足夠重視。多數(shù)施工企業(yè)僅僅作為一種信息公開而采取的簡(jiǎn)單記賬方式引入財(cái)務(wù)管理制度，管理人員并沒有把它作為一種管理工具有效的使用。再加上很多企業(yè)的制度體系不完善，金融財(cái)務(wù)監(jiān)管功能薄弱，直接影響了財(cái)務(wù)管理制度在施工企業(yè)中的應(yīng)用。

四、加強(qiáng)道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的解決辦法

如何加強(qiáng)道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理是解決現(xiàn)今道路橋梁施工建設(shè)問題的當(dāng)務(wù)之急。

（一）要加強(qiáng)對(duì)道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理手段劣勢(shì)明顯，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷完善，道路橋梁施工企業(yè)中財(cái)務(wù)管理的重要性已經(jīng)得到眾多企業(yè)管理者的認(rèn)同。所以我們應(yīng)充分重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，全面組織并協(xié)調(diào)各部門對(duì)財(cái)務(wù)管理的支持，從而提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）要加強(qiáng)對(duì)道路橋梁施工企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)教育

企業(yè)應(yīng)從提高財(cái)務(wù)管理人員的整體素質(zhì)為目的，進(jìn)行職業(yè)道德教育，基本知識(shí)學(xué)籍以及新知識(shí)、新技能的培訓(xùn)，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員整體水平有效提高，從而調(diào)動(dòng)他們的積極性和主動(dòng)性，為企業(yè)增加效益。

（三）要制定一套適合道路橋梁施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的制度

完善有效的制度是企業(yè)良好運(yùn)轉(zhuǎn)的保障。

（四）要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的工作

道路橋梁施工企業(yè)工作流動(dòng)性強(qiáng)，在建項(xiàng)目很多時(shí)候會(huì)遠(yuǎn)離施工企業(yè)，這就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的問題。所以，要強(qiáng)化施工企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，如實(shí)行會(huì)計(jì)委派制度，這就保證了道路橋梁施工企業(yè)工作的有效進(jìn)行。

第7篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

現(xiàn)將《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好確保國有企業(yè)下崗職工基本生活和企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金發(fā)放工作的通知》（〔2000〕9號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合本市實(shí)際，提出如下貫徹意見，請(qǐng)一并執(zhí)行。

一、繼續(xù)做好下崗職工基本生活保障工作。各級(jí)政府、各有關(guān)部門、各企業(yè)要把確保下崗職工基本生活作為政治任務(wù)來完成。要繼續(xù)按照“三三制”的辦法，確保100％的下崗職工按時(shí)足額領(lǐng)到基本生活費(fèi)。各單位不得挪用或截流下崗職工的基本生活費(fèi)，違者要追究有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

二、加大力度做好下崗職工分流安置工作，尤其是再就業(yè)工作。確保今年全市下崗職工分流安置率達(dá)到50％以上。各級(jí)再就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，要履行職責(zé)，增強(qiáng)責(zé)任心，在做好下崗職工基本生活費(fèi)發(fā)放工作的同時(shí)，切實(shí)幫助他們盡快實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，或按規(guī)定分流到勞動(dòng)力市場(chǎng)。

三、繼續(xù)確保離退休人員養(yǎng)老金按時(shí)足額發(fā)放。要按照國務(wù)院辦公廳〔2000〕9號(hào)文件關(guān)于“中心城市應(yīng)全部實(shí)現(xiàn)社會(huì)化發(fā)放”的要求，今年我市各區(qū)、縣級(jí)市企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金要實(shí)現(xiàn)100％社會(huì)化發(fā)放的目標(biāo)。

四、進(jìn)一步加大社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面工作力度，堅(jiān)定不移地實(shí)現(xiàn)社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋全市的目標(biāo)。今年社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳目標(biāo)任務(wù)要向各級(jí)政府、各主管部門、各企業(yè)逐級(jí)下達(dá)。重點(diǎn)做好對(duì)街鎮(zhèn)集體、外商投資、港澳臺(tái)投資、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、私營企業(yè)，個(gè)體工商戶和機(jī)關(guān)事業(yè)單位，以及外來工的參保工作。各級(jí)地稅、工商、財(cái)政、法院及企業(yè)主管部門要與勞動(dòng)保障部門密切配合，采取強(qiáng)制措施，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，共同努力，完成社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳目標(biāo)任務(wù)。

第8篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》，從法律層面上對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范。《物業(yè)管理?xiàng)l例》，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等下位法也根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定作了相應(yīng)的修改和調(diào)整。目前《北京市物業(yè)管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺(tái)。那么，現(xiàn)行法規(guī)定的物業(yè)管理都有哪些模式，從事物業(yè)管理活動(dòng)是否有門檻限制，應(yīng)具備哪些條件，《物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定是否意味著國家對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)的放開，由于目前相關(guān)法律法規(guī)尚未具體明確，因此在理解上容易產(chǎn)生誤區(qū)。本文將就上述問題展開分析和討論，并對(duì)物業(yè)管理糾紛所適用的法律規(guī)定和司法解釋進(jìn)行歸納，希望能為讀者提供一些有價(jià)值的參考。

一　現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義

討論物業(yè)管理有關(guān)法律問題，首先應(yīng)明確現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義。

修訂前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)管理的定義是：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。《物權(quán)法》的實(shí)施并未給物業(yè)管理帶來法律上的定義。《物權(quán)法》頒布之后，國務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，對(duì)“物業(yè)管理”的概念作了相應(yīng)修改，將其中的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，突出了“服務(wù)”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》，面向社會(huì)公開征求意見，該草案對(duì)于物業(yè)管理的定義是：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”該定義涵蓋了非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的情形。

可見，我國目前關(guān)于“物業(yè)管理”尚無法律層面的定義，《物業(yè)管理?xiàng)l例》所指的“物業(yè)管理”，僅指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并依據(jù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施一系列管理活動(dòng)的情形。《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》在對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行定義時(shí)，沒有對(duì)提供物業(yè)服務(wù)的主體做出限定，其調(diào)整范圍大于《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

二　《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式

在《物權(quán)法》頒布之前，Ⅸ物業(yè)管理?xiàng)l例》只規(guī)定了一種管理模式，即由業(yè)主委員會(huì)同業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，由具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行了擴(kuò)展，《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”該條規(guī)定列出了三種物業(yè)管理模式：1、由業(yè)主自行管理；2、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；3、委托“其他管理人”進(jìn)行管理。

然而，《物權(quán)法》并未對(duì)業(yè)主自行管理和委托其他管理人進(jìn)行管理的模式進(jìn)行具體說明。修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也沒有將業(yè)主白行管理以及委托其他管理人進(jìn)行物業(yè)管理這兩種新的物業(yè)管理模式納入調(diào)整范圍，這就給人們?nèi)胬斫狻段餀?quán)法》所規(guī)定的三種物業(yè)管理模式帶來一定困難。

實(shí)際上，對(duì)于前兩種物業(yè)管理模式，比較容易理解：由業(yè)主自行管理，是指由業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)直接組織、聘請(qǐng)有關(guān)人員或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理的模式；第二種管理模式是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)于這種模式，目前有著較為完善的法律規(guī)范體系。就北京地區(qū)來講，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》、《關(guān)于外地企業(yè)來京開展物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行資質(zhì)審核有關(guān)問題的通知》等一系列的規(guī)范性文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從資質(zhì)審核、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管等各方面進(jìn)行著調(diào)整和規(guī)范。只是對(duì)于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規(guī)尚無統(tǒng)一規(guī)定，理論、司法實(shí)踐當(dāng)中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對(duì)“其他管理人”的問題繼續(xù)討論。

三、成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的基本條件是：1、具有獨(dú)立的法人資格。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不能登記為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義從事物業(yè)管理服務(wù)；2、取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。是指原建設(shè)部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，該辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為三個(gè)資質(zhì)等級(jí)，并以面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了每個(gè)資質(zhì)等級(jí)可提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍。

從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)屬行政許可事項(xiàng)，該行政許可由《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)定，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定具體管理辦法。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得相應(yīng)資質(zhì)及從事物業(yè)管理活動(dòng)的，將會(huì)受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟應(yīng)如何界定“其他管理人”，《物權(quán)法》和修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒有明確說明，北京《物業(yè)管理辦法(草案)》中也未對(duì)“其他管理人”作出具體規(guī)定。那么，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)如何理解呢?

(一)關(guān)于“其他管理人”的范圍

哪些個(gè)人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認(rèn)為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業(yè)資格的注冊(cè)物業(yè)管理師組織負(fù)責(zé)管理”。在審判實(shí)踐當(dāng)中，2009年，某法院在對(duì)一起物業(yè)糾紛案件的判決書中認(rèn)為：涉案的某物業(yè)服務(wù)有限公司沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)，但依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以認(rèn)定為“其他管理人”。該判決實(shí)際上是將未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)認(rèn)定為“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內(nèi)，率先對(duì)《物權(quán)法》規(guī)定的“其他管理人”進(jìn)行具體規(guī)定的規(guī)范性文件。根據(jù)該辦法，在成都從事物業(yè)管理服務(wù)的“其他管理人”，包括社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、民辦非經(jīng)營性企業(yè)及由國家物業(yè)管理師、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等組織。

筆者認(rèn)為，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有將“其他管理人”納入調(diào)整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業(yè)管理?xiàng)l例》。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)，開展相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。否則，就違反了國家規(guī)范物業(yè)管理領(lǐng)域市場(chǎng)秩序的立法精神，將受到相應(yīng)的行政處罰。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和臺(tái)伙企業(yè)等不具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，則不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或“其他管理人”的名義從事物業(yè)管理活動(dòng)，《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》將個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。

(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)

根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對(duì)于應(yīng)當(dāng)由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可，只能由法律和行政法規(guī)設(shè)定。但我國目前在法律和行政法規(guī)層面，只對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從事物業(yè)管理的人員設(shè)定了行政許可，并未將“其他管理人”資質(zhì)作為行政許可事項(xiàng)。即目前對(duì)于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。

(三)“其他管理人”所從事的物業(yè)管理活動(dòng)是否有范圍限制

對(duì)此問題，目前法律和行政法規(guī)同樣沒有規(guī)定，全國范圍內(nèi)僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》進(jìn)行了規(guī)定。但是，隨著物業(yè)管理法律規(guī)范的不斷出臺(tái)，對(duì)于“其他管理人”可從事的物業(yè)服務(wù)范圍，將會(huì)有明確的規(guī)定，這樣才能更好地與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組成物業(yè)管理市場(chǎng)。

四、關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理稱為前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定各方權(quán)利義務(wù)。《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的期限屆滿，或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)起，前期物業(yè)管理階段結(jié)束。

對(duì)于前期物業(yè)管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”

然而，《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定：“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”

這里不禁會(huì)讓人產(chǎn)生一個(gè)疑問：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理，要求建設(shè)單位“應(yīng)當(dāng)”(即只能)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。而《物權(quán)法》卻規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘清的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一般來講，建設(shè)單位只在前期物業(yè)管理階段聘請(qǐng)物業(yè)管理人，那么此處《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是否存在矛盾?

筆者認(rèn)為，不致引起矛盾的理解是：對(duì)于住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對(duì)于非住宅物業(yè)，則既可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以選聘其他管理人。

根據(jù)《北京市貫徹，的若干意見》的規(guī)定，自2003年12月1日起，凡申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位以及現(xiàn)售住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

五、不同物業(yè)管理模式下的法律適用

由于《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》)、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》)等法律法規(guī)在調(diào)整范圍上存在差異，不同物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套的部門規(guī)章、政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的調(diào)整范圍僅限于“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”

《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》適用于物業(yè)服務(wù)糾紛案件，該司法解釋第十一條規(guī)定：“本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。”

《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導(dǎo)北京地區(qū)人民法院的案件審理工作。根據(jù)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》第1條、第2條的規(guī)定，該意見適用于“居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛”，“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》僅適用于北京地區(qū)人民法院審理的業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規(guī)定的情況下，應(yīng)按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

從上述分析中可知，對(duì)于北京地區(qū)來講，在《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式下：1、選擇業(yè)主自行管理的，可以通過委托個(gè)人或?qū)I(yè)服務(wù)公司對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行管理，受托人應(yīng)符合從事具體委托事項(xiàng)的條件，如果產(chǎn)生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權(quán)法》，但不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；2、對(duì)于具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，則必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，適用《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)部門規(guī)章、北京市的政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；3、不具備獨(dú)立法人資格的企業(yè)、非企業(yè)組織、自然人等從事物業(yè)管理活動(dòng)的，在具體的從業(yè)資質(zhì)和管理辦法等規(guī)定出臺(tái)之前，其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所形成的法律關(guān)系屬一般民事法律關(guān)系，在糾紛解決時(shí)，不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認(rèn)定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》。

(作者單位：中國法律咨詢中心)

鏈接　物業(yè)服務(wù)政策風(fēng)向

目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》透露了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一些政策風(fēng)向。歸納起來，政策突破主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、業(yè)主大會(huì)有望成為法人

《草案》提出：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。”這意味著除業(yè)主專有房屋可以進(jìn)行登記外，類似車庫、會(huì)所等全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)也可以進(jìn)行登記，這一突破在全國尚屬首次。

2、政府將定期公布物業(yè)服務(wù)成本

《草案》針對(duì)目前物業(yè)服務(wù)中存在的一些爭(zhēng)議問題進(jìn)行了法律約束。如市房屋行政主管部門應(yīng)定期物業(yè)服務(wù)成本信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將“菜單式”服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。

3、原物業(yè)拒接交接可被罰三萬元

第9篇：企業(yè)物業(yè)管理辦法范文

一、××縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn)識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意見，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無法落實(shí)。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位和開發(fā)單位無這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱

《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6o％左右。

二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)管理說起來很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。

在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)，屬物價(jià)部門的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身上，這種分?jǐn)偸沁`背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來，運(yùn)用法律武器來保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國家規(guī)定的委托書，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。××縣物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門，應(yīng)依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。那么，究竟如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以下幾個(gè)方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來看，自建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。

××市在2002年出臺(tái)了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)××縣物業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納，對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào)道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民營造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的無償服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費(fèi)的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制

政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強(qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。

(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能